Kiến trúc loại hình căn hộ du lịch condotel khu vực duyên hải bắc trung bộ (tóm tắt)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

NGUYỄN TRỌNG HÙNG

KIẾN TRÚC LOẠI HÌNH CĂN HỘ
DU LỊCH CONDOTEL KHU VỰC DUYÊN HẢI
BẮC TRUNG BỘ

LUẬN VĂN THẠC SĨ KIẾN TRÚC

Hà Nội - 2020


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

NGUYỄN TRỌNG HÙNG
KHÓA: 2018 - 2020

KIẾN TRÚC LOẠI HÌNH CĂN HỘ
DU LỊCH CONDOTEL KHU VỰC DUYÊN HẢI
BẮC TRUNG BỘ

Chuyên ngành: Kiến trúc

Mã số: 8.58.01.01

LUẬN VĂN THẠC SĨ KIẾN TRÚC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS.KTS. VƯƠNG HẢI LONG

Hà Nội - 2020


LỜI CẢM ƠN
Luận văn đuợc hoàn thành với sự tận tình huớng dẫn của các thầy cơ,
sự quan tâm chia sẽ, giúp đỡ của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình cùng
nguồn tài liệu của nhiều người đi trước. Tác giả xin chân thành bày tỏ lời
cảm ơn tới:
- Ban Giám hiệu và Quý Thầy, Cô cũng như Khoa sau đại học Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội đã tạo điều kiện giúp tôi được học tập và
nghiên cứu trong khn khổ chương trình Cao học, chun ngành Kiến trúc
và thực hiện đề tài nghiên cứu này.
- Thầy TS.KTS.Vương Hải Long là người hướng dẫn trực tiếp và có
những định hướng, góp ý hết sức q báu khơng chỉ về nội dung luận văn
mà còn là nền tảng căn bản cho công việc sau này của tôi.
- Các bạn bè học viên lớp Cao học CH18K đã tận tình giúp đỡ, các
đồng nghiệp đã san sẻ công việc, động viên tơi rất nhiều trong q trình học
và thực hiện luận văn.
Tuy đã rất cố gắng, nhưng do điều kiện thời gian, kiến thức của bản
thân còn hạn chế nên nội dung của Luận văn cũng khơng tránh những thiếu
sót, tác giả mong nhận được sự đóng góp quý báu của Hội đồng khoa học
nhà trường cùng thầy, cô, đồng nghiệp,…
Xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2020

Người cảm ơn

Nguyễn Trọng Hùng


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ này là cơng trình nghiên cứu khoa
học độc lập của tôi. Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn
là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2020

Tác giả luận văn

Nguyễn Trọng Hùng


1
MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN
LỜI CAM ĐOAN

MỤC LỤC
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
MỞ ĐẦU.....................................................................................................................1
1. Lý do chọn đề tài.................................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu..............................................................................................2
3. Đối tường và phạm vi nghiên cứu.........................................................................2
4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................................2
5. Ý nghĩa khóa học và thực tiễn của đề tài..............................................................3
6. Cấu trúc luận văn...................................................................................................3
NỘI DUNG NGHIÊN CỨU......................................................................................4
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ KIẾN TRÚC CONDOTEL...............................4
1.1. Những khái niệm chung về Condotel.................................................................4
1.1.1. Khái niệm Condotel.....................................................................................4
1.1.2. Cách thức hoạt động Condotel.....................................................................4
1.1.3. Chủ sở hữu Condotel...................................................................................5
1.2. Tổng quan kiến trúc Condotel trên thế giới.......................................................5
1.2.1. Sự hình thành và phát triển Condotel trên thế giới......................................5
1.2.2. Mội số kiến trúc Condotel trên thế giới tại Mỹ...........................................6
1.2.3. Tại mội số nước ở Châu Âu.......................................................................11


2
1.2.4. Tại một số nước châu Á.............................................................................15
1.2.5. Một số nhận xét về diện tích, cơ cấu căn hộ Condotel trên thế giới..........18
1.3. Kiến trúc Condotel tại một số thành phố, khu du lịch ở Việt Nam..................19
1.3.1. Sự hình thành và phát triển Condotel tại Việt Nam...................................19
1.3.2. Dự án Condotel tại Nha Trang...................................................................20
1.3.3. Dự án Condotel tại Phú Quốc....................................................................21

1.3.4. Dự án Condotel tại Đà Nẵng......................................................................23
1.3.5. Một số nhận xét về diện tích, cơ cấu căn hộ Condotel tại Việt Nam.........24
1.4. Thực trạng Kiến trúc Condotel vùng duyên hải Bắc Trung Bộ.......................25
1.4.1. Tại Thanh Hóa...........................................................................................25
1.4.2. Tại Nghệ An...............................................................................................27
1.4.3. Tại Hà Tĩnh................................................................................................29
1.4.4. Tại Quảng Bình..........................................................................................29
1.4.5. Tại Quảng Trị.............................................................................................30
1.4.6. Tại Thừa Thiên Huế...................................................................................30
1.4.7. Nhận xét kiến trúc loại hình căn hộ du lịch Condotel khu vực duyên hải
Bắc Trung Bộ..........................................................................................................32
1.5. Một số nghiên cứu có liên quan đến đề tài.......................................................35
1.6. Các vấn đề cần tập trung nghiên cứu...............................................................35
CHƯƠNG 2. CÁC CƠ SỞ KHOA HỌC NGHIÊN CỨU GIẢI PHÁP KIẾN
TRÚC VÀ QUẢN LÝ LOẠI HÌNH CĂN HỘ DU LỊCH CONDOTEL............38
2.1. Cơ sở pháp lý...................................................................................................38
2.1.1. Luật và văn bản dưới luật..........................................................................38
2.1.2. Hệ thống tiêu chuẩn, quy chuẩn có liên quan............................................39
2.2. Cơ sở lý thuyết.................................................................................................42
2.2.1. Nguyên lý hoạt động Condotel..................................................................42


3
2.2.2. Đặc trưng kiến trúc căn hộ Condotel.........................................................42
2.2.3. Các thành phần ảnh hưởng đến kiến trúc căn hộ Condotel.......................43
2.2.4. Phân khu chức năng trong căn hộ Condotel..............................................45
2.3. Cơ sở thực tiễn.................................................................................................46
2.3.1. Đặc điểm kinh tế - xã hội chung của vùng duyên hải Bắc Trung Bộ [21].46
2.3.2. Điều kiện tự nhiên, văn hóa xã hội của vùng duyên hải Bắc Trung Bộ ảnh
hưởng đến kiến trúc Condotel................................................................................48

2.3.3. Kinh nghiệm tổ chức không gian kiến trúc Condotel................................54
2.4. Xu hướng thiết kế xây dựng cơng trình Condotel............................................57
2.5. Các chỉ tiêu về quy hoạch - kiến trúc cần quan tâm.........................................61
CHƯƠNG 3. ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP KIẾN TRÚC ĐỐI VỚI LOẠI
HÌNH CĂN HỘ CONDOTEL VEN BIỂN BẮC TRUNG BỘ............................64
3.1. Quan điểm và nguyên tắc tổ chức khơng gian kiến trúc cơng trình Condotel. 64
3.1.1. Quan điểm về kiến trúc Condotel tại khu vực Bắc Trung Bộ....................64
3.1.2. Các nguyên tắc về kiến trúc Condotel tại khu vực Bắc Trung Bộ.............64
3.2. Xác định loại hình và đề xuất cơ cấu chức năng kiến trúc công trình Condotel
……………………………………………………………………………………...65
3.2.1. Xác định loại hình căn hộ..........................................................................65
3.2.2. Đề xuất cơ cấu chức năng kiến trúc cơng trình Condotel..........................67
3.3. Đề xuất các giải pháp về kiến trúc cơng trình Condotel..................................68
3.3.1. Giải pháp về quy hoạch.............................................................................68
3.3.1.1. Lựa chọn địa điểm xây dựng...............................................................68
3.3.1.2. Lựa chọn hướng cơng trình.................................................................70
3.3.1.3. Xác định quy mơ..................................................................................72
3.3.1.4. Phân khu chức năng và quy hoạch sử dụng đất..................................72
3.3.1.4. Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan............................................73


4
3.3.1.5. Tổ chức hệ thống hạ tầng kỹ thuật......................................................79
3.3.2. Giải pháp về kiến trúc................................................................................80
3.3.2.1. Giải pháp bố trí khối lưu trú...............................................................80
3.3.2.2. Giải pháp tổ chức mặt bằng................................................................83
3.3.2.3. Giải pháp bố trí khơng gian căn hộ.....................................................86
3.3.3. Giải pháp về kỹ thuật.................................................................................96
3.3.5. Giải pháp thẩm mỹ cho khối cơng trình..................................................104
3.3.6. Giải pháp kiến trúc xanh cho cơng trình..................................................105

3.4. Đề xuất các chính sách đầu tư và quản lý......................................................107
3.4.1. Đề xuất sửa đổi khung pháp lý................................................................107
3.4.2. Đề xuất QCXD và TCXD Việt Nam........................................................108
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...............................................................................110
Kết luận..................................................................................................................110
Kiến nghị.................................................................................................................111
TÀI LIỆU THAM KHẢO


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
CHỮ VIẾT TẮT
BXD
CP
CĐT
CCN
HTKT
HTXH
KCN
KT-XH
NĐ
QLDA
QCXDVN
QHKT
QĐ
TĐC
TP
TT
TTg
TCXDVN
UBND

XLNT
HTTN

TÊN ĐẦY ĐỦ
Bộ Xây dựng
Chính phủ
Chủ đầu tư
Cụm cơng nghiệp
Hạ tầng kỹ thuật
Hạ tầng xã hội
Khu công nghiệp
Kinh tế - xã hội
Nghị định
Quản lý dự án
Quy chuẩn xây dựng Việt Nam
Quy hoạch kiến trúc
Quyết định
Tái định cư
Thành phố
Thông tư
Thủ tướng
Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam
Ủy ban nhân dân
Xử lý nước thải
Hệ thống thoát nước

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ
Số

hiệu

hình
Hình 1.1.
Hình 1.2.
Hình 1.3.
Hình 1.4.
Hình 1.5.

Tên hình

Trang

Khách hàng mua Condotel
Khách sạn Bentley Miami South Beach - Mỹ
Khách sạn Meliá Castilla - Tây Ban Nha
Khách sạn Wide condotel - Phuket Thái Lan
Khu phức hợp Reflections at Keppel Bay -

5
7
11
16
18


Hình 1.6.
Hình 1.7.
Hình 1.8.
Hình 1.9.
Hình 1.10.

Hình 1.11.
Hình 1.12.
Hình 1.13.
Hình 1.14.
Hình 1.15.
Hình 1.16.
Hình 1.17.
Hình 1.18.
Hình 1.19.
Hình 1.20.
Hình 1.21.
Hình 1.22.
Hình 1.23.
Hình 2.1.
Hình 2.2.
Hình 2.3.
Hình 2.4.
Hình 2.5.
Hình 2.6.
Hình 2.7.
Hình 2.8.

Singapore
Biểu đồ khách quốc tế 5 năm (2015-2019)

20

“nguồn: Tổng cục thống kê”
Biểu đồ nguồn cung Condotel tại Việt Nam [14]
Dự án Vinpearl Empire Condotel Nha Trang

Dự án Sonasea Condotel & Villa Phú Quốc
Dự án Condotel Vinpearl Đà Nẵng
FLC Grand Hotel Sầm Sơn
Mặt bằng công năng căn hộ loại A
Mặt bằng công năng căn hộ loại B
Mặt bằng công năng căn hộ loại C
Khách sạn Mường Thanh Cửa Lị
Mặt bằng cơng năng căn hộ loại A
Mặt bằng công năng căn hộ loại B
Khách sạn Best Wesstern Premier FLC Quảng

20
21
22
23
25
26
26
27
28
28
29

Bình
Khách sạn Apec Mandala Wyndham Huế
Mặt bằng công năng căn hộ loại A
Mặt bằng công năng căn hộ loại B
Các bãi biển thuộc vùng duyên hải Bắc Trung Bộ
Di sản cố đô Huế
Sơ đồ nguyên lý hoạt động Condotel

Sơ đồ các yếu tố tiếp cận ảnh hướng đến kiến trúc

31
31
32
33
33
42

căn hộ Condotel
Sơ đồ các yếu tố đặc trưng ảnh hưởng đến kiến
trúc căn hộ Condotel
Các yêu cầu ảnh hưởng đến kiến trúc Condotel
Sơ đồ trình tự các phân khu chức năng trong căn
hộ
Hạn chế và thích ứng với khí hậu trong tổ chức

30

43
44
44
45

49
kiến trúc Condotel
Bố trí căn hộ linh hoạt theo mùa thời vụ
49
Kè biển và đê chắn sóng bảo vệ các điểm xung
50

yếu


Hình 2.9.
Hình 2.10.
Hình 2.11.
Hình 2.12.
Hình 2.13.
Hình 2.14.
Hình 2.15.
Hình 2.16.
Hình 2.17
Hình 3.1.
Hình 3.2.
Hình 3.3.
Hình 3.4.
Hình 3.5.
Hình 3.6.
Hình 3.7.
Hình 3.8.
Hình 3.9.
Hình 3.10.
Hình 3.11.
Hình 3.12.
Hình 3.13.
Hình 3.14.
Hình 3.15.
Hình 3.16.
Hình 3.17.
Hình 3.18.

Hình 3.19.
Hình 3.20.
Hình 3.21.
Hình 3.22.
Hình 3.23.

Rừng phi lao phịng hộ ven biển
Rừng bần chua phịng hộ ven biển
Di sản văn hóa phi vật thể Hị ví dặm - Nghệ Tĩnh
Sơ đồ liên kết vùng du lịch vùng Bắc Trung Bộ [6]
Căn hộ dịch vụ tại AKA Central Park, New York
Căn hộ Studio tại quận Huai Khwang ở Bangkok
Mang vật liệu tự nhiên vào căn hộ [22]
Phong cách tối giản trong thiết kế nội thất [22]
Tiện ích tại các khách sạn có bố trí căn hộ
Condotel
Yêu cầu về năng lực đáp ứng HTXH & HTKT đơ

51
51
52
58
58
59
60
61

69
thị
Giải pháp tổ chức mặt bằng thích ứng vi khí hậu

71
Sơ đồ dây chuyền khối cơng năng chính
73
Sơ đồ tổ chức không gian cảnh quan cơ bản khách
74
sạn du lịch ven biển
Tổ chức cây xanh dạng tuyến
75
Tổ chức xây xanh dạng cụm
75
Tổ chức cây xanh dạng điểm
76
Tổ chức cây xanh dạng cụm
76
Tổ chức mặt nước
77
Tổ chức kiến trúc nhỏ
77
Tính thống nhất hài hòa
78
Cân bằng đối xứng và bất đối xứng
79
Tổ chức giao thơng sau khu khách sạn
79
Mơ hình tổ chức khối căn hộ Condotel
82
Các giải pháp tổ chức mặt bằng cơng trình
83
Các dạng mặt bằng bố trí hành lang
85

Các dạng mặt bằng bố trí kiểu đơn nguyên
85
Các dạng mặt bằng bố trí kiểu dạng tháp
85
Giải pháp tổ chức mặt bằng từng loại căn hộ
86
Bố trí khơng gian cho căn hộ 1 phịng ngủ và 2
87
phịng ngủ
Bố trí khơng gian cho căn hộ 3 phịng ngủ
88
Tiền sảnh là khơng gian đệm căn hộ
88
Phòng khách kết hợp bếp, ăn, ngủ trong căn hộ 89


Hình 3.24.
Hình 3.25.
Hình 3.26.
Hình 3.27.
Hình 3.28.
Hình 3.29.
Hình 3.30.
Hình 3.31.
Hình 3.32.
Hình 3.33.
Hình 3.34:
Hình 3.35.
Hình 3.36.
Hình 3.37.

Hình 3.38.
Hình 3.39.
Hình 3.40.
Hình 3.41.
Hình 3.42.
Hình 3.43.
Hình 3.44.

studio
Phịng ngủ có view ra biển hoặc khơng gian mở
89
Hai dạng bố trí bếp phổ biến trong căn hộ
90
Condotel
Một số đề xuất mặt bằng các phòng vệ sinh và bếp 90
Sơ đồ tổ hợp khơng gian chức năng hình thành
93
căn hộ linh hoạt
Sơ đồ phân chia 3 tuyến không gian căn hộ
94
Sử dụng đồ nội thất thông minh cho khơng gian
95
linh hoạt
Giải pháp tổ chức và diện tích của từng căn hộ
96
Sơ đồ tổ chức giao thơng cơng trình
Hệ thống ống thu rác
Hệ thống thang máy thu rác
99
Sơ đồ hệ thống cấp điện đầu mối

99
Sơ đồ cấp nước đầu mối cơng trình
100
Một số hình thức tổ chức thang máy
102
Một số kết cấu sàn hiện đại
103
Một số vật liệu làm vách ngăn
103
Công nghệ xây dựng lắp ghép
104
Một số thủ pháp mặt đứng cơng trình
104
Tổ chức mặt đứng thích nghi khí hậu vùng Bắc
105
Trung Bộ
Khai thác đặc điểm thẩm mỹ của cơng trình theo
105
modul
Mái nhà và mặt đứng trồng cây trên mái
106
Mơ hình thu gom nước mưa và tái sử dụng
107


DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Số

hiệu

bảng, biểu
Bảng 1.1.
Bảng 1.2.
Bảng 1.3.
Bảng 1.4.
Bảng 1.5.

Tên bảng biểu
Tiêu chuẩn diện tích sàn tối thiểu cho khu vực
CLE [1]
Bảng thống kê diện tích, cơ cấu căn hộ
Condotel trên thế giới [1]
Bảng phân tích tổ chức Condotel tại Việt Nam
[1]
Vị trí xây dựng Condotel tại vùng Bắc Trung Bộ
Cơ cấu tỷ lệ loại hình căn hộ [1]

Trang
15
18
24
34
34


Bảng 2.1.
Bảng 2.2.
Bảng 2.3.

Bảng 2.4.

Bảng 2.5.
Bảng 3.1.
Bảng 3.2.
Bảng 3.3.
Bảng 3.4.
Bảng 3.5.
Bảng 3.6.
Bảng 3.7.

Diện tích, dân số các đơn vị hành chính vùng
Bắc Trung Bộ
Các điều kiện tự nhiên, văn hóa xã hội chính
ảnh hưởng đến kiến trúc Condotel
Kinh nghiệm và các yêu cầu tổ chức chính kiến
trúc Condotel
Quy định khoảng lùi tối thiểu (m) của các cơng

46
53
54

trình theo bề rộng lộ giới đường và chiều cao 62
xây dựng cơng trình [8]
Mật độ xây dựng thuần (net-tơ) tối đa theo diện
tích lơ đất và chiều cao cơng trình [8]
Cơ cấu chức năng và loại hình căn hộ du lịch

62

65
Condotel
Các yêu cầu vị trí xây dựng
69
Quy mơ hạng khách sạn [2]
72
Các giải pháp bố trí khối lưu trú Condotel
80
Ưu điểm và nhược điểm các dạng mặt bằng
84
cơng trình
Diện tích sử dụng tối thiểu các phịng/khơng
91
gian trong căn hộ du lịch
Kích thước thơng thủy tối thiểu các không gian
92
trong căn hộ du lịch


1
MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Loại hình căn hộ du lịch Condotel mới xuất hiện tại Việt Nam trong
khoảng 02 năm gần đây nhưng phát triển tăng mạnh, đặc biệt tại các tỉnh ven
biển Việt Nam. Căn hộ du lịch có thiết kế ‘chắp nối ’ giữa căn hộ chung cư
cao tầng và khách sạn, do đó thiết kế loại hình cơng trình này có nhiều điểm
tương đồng và khác biệt với loại hình căn hộ chung cư. Tuy nhiên, việc sử
dụng ‘‘linh hoạt’’ giữa thiết kế căn hộ và thiết kế khách sạn cũng dẫn đến một
số những bất hợp lý trong sử dụng và vận hành công trình, gây lãng phí cho
đầu tư.

Điều đáng nói là tại một số dự án xây dựng Condotel mặc dù đất chỉ
được sử dụng làm dự án xây dựng cơ sở thương mại, dịch vụ có thời hạn nhất
định nhưng bên bán vẫn quảng cáo bán nhà ở, người mua có thể sinh sống
như nhà ở thơng thường, có sở hữu vĩnh viễn nên đã gây lầm tưởng đối với
người mua. Hiện tại, tính pháp lý của loại hình căn hộ này hiện chưa được
quy định rõ ràng, gây bất cập trong công tác quản lý nhà nước cũng như để
đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho các khách hàng mua căn hộ. Giải pháp thiết
kế có tính kế thừa của một số nước trên thế giới, nhưng chưa hoàn toàn phù
hợp với văn hố và thói quen sinh hoạt của người Việt Nam nên có nguy cơ
“biến tướng” thành các căn hộ chung cư, làm tăng chỉ tiêu dân số so với quy
hoạch được phê duyệt và áp lực lên hạ tầng xã hội, nhưng chưa có giải pháp
quản lý.
Riêng đối với khu vực vùng duyên hải Bắc Trung Bộ có những đặc thù
riêng về khí hậu, thời tiết, điều kiện tự nhiên nên các khách sạn, condotel
không hoạt động đều trong cả năm, mà theo mùa. Do vậy kiến trúc loại hình
Condotel tại khu vực này cũng có các yêu cầu riêng để phù hợp với tình hình
thực tế.


2
Vì những lý do trên, tác giả lựa chọn đề tài nghiên cứu “Kiến trúc loại
hình căn hộ du lịch Condotel khu vực duyên hải Bắc Trung Bộ” là rất cần
thiết và mang tính thời sự cao, nhằm đưa ra những đề xuất chỉnh sửa, bổ sung,
biên soạn mới Bộ TCVN Condotel phù hợp với các quy định pháp luật, quy
định kỹ thuật có liên quan; phù hợp nhu cầu của xã hội, yêu cầu công nghệ kỹ
thuật xây dựng tiên tiến, hài hòa với quốc tế; đảm bảo tiết kiệm năng lượng và
phát triển bền vững.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Trên các phân tích và cơ sở khoa học thực tiễn, đề xuất các giải pháp
kiến trúc và quản lý đối với loại hình căn hộ du lịch Condotel, nhằm phục vụ

hoàn thiện QCXD và TCVN trong thiết kế quy hoạch, thiết kế cơng trình xây
dựng loại hình căn hộ du lịch Condotel. Góp phần hồn thiện khung pháp lý
nhằm quản lý các cơng trình Condotel phù hợp với các quy định của pháp
luật, nhu cầu xã hội.
3. Đối tường và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Căn hộ du lịch (Condotel).
- Phạm vi nghiên cứu: Khu vực vùng duyên hải Bắc Trung Bộ ( bao
gồm vùng ven biển các tỉnh Thanh Hóa, Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Bình,
Quảng Trị, Thừa Thiên Huế).
4. Phương pháp nghiên cứu
- Thu thập tài liệu, điều tra khảo sát, chụp ảnh, điều tra xã hội học về
đặc điểm để tìm ra những thực trạng, nhu cầu của người dân về căn hộ du lịch
(Condotel) ở khu vực nghiên cứu.
- Tổng hợp và phân tích các tài liệu về xây dựng và quản lý Codotel ở
trên thế giới và Việt Nam.
- So sánh đối chiếu kiến trúc Condotel khu vực duyên hải Bắc Trung
Bộ với khu vực trong nước, ngoài nước,…


3
- Khảo sát, đánh giá hệ thống văn bản pháp lý, các tiêu chuẩn quy
chuẩn hiện hành.
- Tham khảo ý kiến chuyên gia.
5. Ý nghĩa khóa học và thực tiễn của đề tài
- Ý Nghĩa khoa học: Thông qua việc đánh giá kiến trúc loại hình căn hộ
du lịch Condotel để thấy được những mặt tích cực cũng như mặt còn hạn chế
nhằm đưa ra các giải pháp kiến trúc và quản lý cho loại hình căn hộ du lịch
(Condotel).
- Ý nghĩa thực tiễn: Loại hình căn hộ du lịch (Condotel) đang ngày
càng phát triển theo xu thế chung của thế giới, phù hợp với mong muốn cũng

như nhu cầu của số đông người dân trong xã hội. Tuy nhiên trong công tác
quản lý thiết kế kiến trúc cho phù hợp với các quy định pháp luật, quy định kỹ
thuật chưa được cụ thể và rõ ràng. Nên đề tài giải pháp kiến trúc và quản lý
đối với loại hình căn hộ du lịch (Condotel) mong muốn đưa ra những cái nhìn
cũng như tiêu chí nhằm hồn thiện và nâng cao chất lượng cuộc sống cho
người dân khi sử dụng loại hình căn hộ Condotel.
6. Cấu trúc luận văn
Luận văn chia làm 3 phần : Mở đầu, Nội dung chính và Kết luận - Kiến
nghị. Phần nội dung chính được chia làm 3 chương:
- Chương 1: Tổng quan về kiến trúc Condotel.
- Chương 2: Cơ sở khoa học nghiên cứu giải pháp kiến trúc và quản lý
loại hình căn hộ Condotel.
- Chương 3: Đề xuất giải pháp kiến trúc và quản lý đối với loại hình
căn hộ Condotel.


THƠNG BÁO
Để xem được phần chính văn của tài liệu này, vui
lịng liên hệ với Trung Tâm Thơng tin Thư viện
– Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội.
Địa chỉ: T.13 – Nhà H – Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội
Đ/c: Km 10 – Nguyễn Trãi – Thanh Xuân Hà Nội.
Email:

TRUNG TÂM THÔNG TIN THƯ VIỆN


130

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

Kết luận
- Qua điều tra và khảo sát, luận văn đã khái quát được tình hình quản
lý và kiến trúc loại hình căn hộ du lịch Condotel tại khu vực duyên hải Bắc
Trung Bộ và có những đánh giá cơ bản như sau:
1. Vị trí xây dựng Condotel chủ yếu là các khu vực ven biển có các khu
du lịch biển nghỉ dưỡng nổi tiếng như: Sầm Sơn, Cửa Lò, Thiên Cầm, Nhật
Lệ, Cửa Tùng, Thuận An, Lăng Cô,… Một số khu vực như thành phố Huế với
hệ thống di sản hấp dẫn khách du lịch trong và ngồi nước, thành phố Thanh
Hóa có khu kinh tế Nghi Sơn đang phát triển mạnh cũng đang hình thành các
dự án Condotel trong lịng đơ thị.
2. Mơ hình Condotel chưa thật sự phát triển tại các khu vực duyên hải
Bắc Trung Bộ do điều kiện tự nhiên, khắc nghiệt, khí hậu chia thành 2 mùa rõ
rệt ảnh hưởng đến thời vụ du lịch của vùng. Sản phẩm du lịch chưa thật dự đa
dạng và có tính liến kết vùng.
3. Căn hộ du lịch có thiết kế ‘chắp nối ’ giữa căn hộ chung cư cao tầng
và khách sạn, do đó thiết kế loại hình cơng trình này có nhiều điểm tương
đồng và khác biệt với loại hình căn hộ chung cư, điển hình như khách sạn
Mường Thanh Cửa Lị.
4. Về quy hoạch đang tính tốn cơng trình Condotle khơng hình thành
đơn vị ở việc này sẽ ảnh hưởng đến quy hoạch đơ thị dẫn đến tình trạng q


131
tải hệ thống HTXH và hệ thống HTKT.
- Trên các phân tích và cơ sở khoa học thực tiễn, luận văn đã đề xuất ra
4 quan điểm và 3 nguyên tắc tổ chức kiến trúc Condotel, từ đó đưa ra các
nhóm giải pháp như sau:
1. Giải pháp quy hoạch: với các nhóm giải pháp lựa chọn địa điểm xây
dựng; xác định quy mơ cơng trình, xác định khối chức năng và quy hoạch sử
dụng đất; tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan; tổ chức hệ thống hạ tầng

kỹ thuật đơ thị.
2. Giải pháp kiến trúc: với các nhóm giải pháp bố trí khối lưu trú; tổ
chức mặt bằng; tổ chức không gian căn hộ.
3. Giải pháp kỹ thuật: với các nhịm giải pháp tổ chức giao thơng, cấp
điện, cấp nước, thoát nước, xử lý rác thải, kết cấu, vật liệu, giải pháp thi công,
…
4. Giải pháp thẩm mỹ cho khối cơng trình.
5. Giải pháp kiến trúc xanh cho cơng trình: nhằm thích ứng và chống
chịu khí hậu vùng Bắc Trung Bộ và biến đổi khí hậu đang có chiều hướng
phức tạp.
Kiến nghị
1. Việc phát triển Condotel cần có sự liên kết trong vùng với nhau,
trong đó phát triển hệ thống giao thông công cộng như: Đường bộ cao tốc,
đường sắt co tốc, quốc lộ ven biển, sân bay, đường biển, …. Phát triển liên kết
sản phẩm dịch vụ du lịch của vùng nhằm đa dạng mơ hình du lịch, không chỉ
là du lịch biển. Làm gia tăng khách du lịch và tránh lãng phí cho cơng trình
Condotle.


132
2. Cần sớm xây dựng và hoàn chỉnh các văn bản pháp quy cần thiết
như: tiêu chuẩn, quy phạm, quy trình kỹ thuật, quy chế quản lý... để làm cơ sở
cho cơng tác thiết kế và quản lý loại hình căn hộ du lịch Condotel.
3. Tăng cường các giải pháp chống và thích ứng với biến đổi khí hậu
như nước biển dâng, đánh giá cụ thể để lựa chọn vị trí xây dựng hoặc các giải
pháp kỹ thuật tránh thiệt hại cho cơng trình Condotel.


TÀI LIỆU THAM KHẢO
Tiếng Việt

1. Viện kiến trúc quốc gia (2019), Nghiên cứu các cơ sở khoa học và thực
tiễn để đề xuất các quy định kỹ thuật và quản lý Condotel - Officetel Shophouse - Resort Vila, Trường ĐH Kiến trúc Hà Nội.
2. Bộ Khoa học và Công nghệ (2015), Khách sạn - xếp hạng TCVN
4391:2015.
3. Tổng cục Du lịch (2014), Căn hộ du lịch - xếp hạng TCVN 7798:2014.
4. Bộ Xây dựng (2019), Dự thảo bộ tiêu chuẩn thiết kế về condotel, officetel,
shophouse, resort TCVN****:2019/BXD.
5. Ths. Kts. Trần Đình Hiếu (2017), Nguyên lý thiết kế kiến trúc nhà ở,
Trường đại học Huế khoa Kiến Trúc.
6. Thủ tướng Chính phủ (2013), Quy hoạch tổng thể phát triển du lịch Việt
Nam đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 được Thủ tướng Chính phủ
phê duyệt tại Quyết định số 201/QĐ-TTg, ngày 22/01/2013.
7. Ths.KTS Đồng Đức Hiệp (2017), Căn hộ dịch vụ - xu hướng thiết kế căn


hộ kiểu mới, Tạp chí kiến trúc số 5 - 2017.
8. Bộ Xây Dựng (2008), Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (phần Quy hoạch
xây dựng), QCXDVN 01:2008/BXD.
Tiếng Anh
9. Edward O Wilson (1984), Biophilic.
10.Stephen R. Kellert (2008), Biophilic Design - The Theory, Science, and
Practice of Bringing Building to Life.
11.Ludwig Mies van der Rohe (1886 - 1969), Minimalism.
Website
12.

/>
13.

/>

14.

/>
15. />16. />17. />18. />19. />20. />21. />22. />