Chỉ số NPV và IRR - chỉ tiêu đánh giá dự án - so sánh hai dự án

HỌC VIỆN HÀNG KHÔNG VIỆT NAM
KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH


I
MÔN QUẢN TRỊ TÀI CHÍNH

L P DỰ Á , ĐÁ H GIÁ DỰ ÁN BẰNG CHỈ
SỐ NPV VÀ IRR
GVHD: Nguyễn Mạnh Tn
Sinh viên thực hiện:
Phạm Văn Trốn

1951010264

Hồng Quang Vinh

1951010029

Trương Ngọc Bích

1951010215

Trần Lê Thủy Tiên

1951010081

Nguyễn Thị Mỹ Phương

1951010063

Nguyễn Trần Trúc Thảo

1951010345

Nguyễn Thị Minh Thùy

1951010287

Võ Thị Tường Vy

1951010118

Trương Thị Ngọc Diễm

1951010340

Ngô Trung Nguyên

1951010202

Trần Nguyễn Vân Anh

1851010068

Nguyễn Thị Kiều Oanh

1851010055

Nguyễn Huỳnh Thảo Nguyên

1751010348

TP. Hồ Chí Minh – 2021


NH N XÉT CỦA GIẢNG VIÊN CHẤM BÀI 1
………………………………………………………………………...
………………………………………………………………………...
………………………………………………………………………...
………………………………………………………………………...
………………………………………………………………………...

Ngày …. tháng …. năm …
Giáo viên chấm 1

NH N XÉT CỦA GIẢNG VIÊN CHẤM BÀI 2
………………………………………………………………………...
………………………………………………………………………...
………………………………………………………………………...
………………………………………………………………………...
………………………………………………………………………...

Ngày …. tháng …. năm …
Giáo viên chấm 2


MỤC LỤC
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT ............................................................................. 1
1.1 Giá trị hiện tại ròng NPV ..................................................................................... 1
1.1.1 Khái niệm ......................................................................................................... 1

1.1.2 Công thức ......................................................................................................... 1
1.1.3 Nguyên tắc ........................................................................................................ 1
1.1.4 Ý nghĩa ............................................................................................................. 2
1.1.5 Ưu điểm và nhược điểm của NPV ................................................................... 2
1.2 Tỷ suất sinh lợi nội bộ - IRR ................................................................................ 4
1.2.1 Khái niệm ......................................................................................................... 4
1.2.2 Công thức ......................................................................................................... 4
1.2.3 Ý nghĩa ............................................................................................................. 5
1.2.4 Ưu nhược điểm của IRR................................................................................... 6
1.3 Một vài điểm cần chú ý ở IRR và NPV ............................................................... 7
1.3.1 Mối quan hệ giữa IRR và NPV ........................................................................ 7
1.3.2 Nên sử dụng chỉ số nào để đánh giá dự án? ..................................................... 7
1.3.3 Để khắc phục những hạn chế của phương pháp IRR ta có thể sử dụng NPV. . 8
1.4 Thời gian hoàn vốn ............................................................................................... 9
1.4.1 Khái niệm ......................................................................................................... 9
1.4.2 Cách tính thời gian hồn vốn............................................................................ 9
CHƢƠNG 2: DỰ ÁN NHÀ NGHĨ Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – DỰ ÁN 1 11
2.1 Sơ lƣợc về dự án .................................................................................................. 11
2.1.1 Giới thiệu dự án .............................................................................................. 11
2.1.2 Ý tưởng dự án ................................................................................................. 11
2.1.3 Tính cấp thiết của dự án ................................................................................. 11
2.2 Các thông số cơ bản của dự án .......................................................................... 12
2.2.1 Địa điểm dự án ............................................................................................... 12
2.2.2 Cơ sở vật chất. ................................................................................................ 12
2.2.3 Nguồn vốn. ..................................................................................................... 12


2.2.4 Cơ hội của dự án............................................................................................. 13
2.2.5 Dự án trong thời Covid-19 ............................................................................. 14
2.3 Hạch tốn chi phí và nguồn vốn cho nhà nghỉ - sài gòn trong năm ............... 15

2.3.1 Quy mơ nhà nghỉ ............................................................................................ 15
2.3.2 Hạch tốn nguồn vốn ...................................................................................... 16
2.3.3 Hạch tốn chi phí ............................................................................................ 16
2.4 Giá phòng............................................................................................................. 20
2.5 Doanh thu dự kiến .............................................................................................. 20
2.5.1 Nguồn doanh thu ............................................................................................ 20
2.5.2 Doanh thu dự kiến trong vòng 5 năm ............................................................. 21
2.6 Bảng cân đối thu chi ........................................................................................... 25
2.7 Đánh giá dự án thông qua NPV và IRR – thời gian hồn vốn dự án ............ 32
2.7.1 Tính giá trị rịng hiện tại của dự án ................................................................ 32
2.7.2 Tính tỷ lệ hoàn vốn nội bộ của dự án 1 .......................................................... 33
2.7.3 Thời gian hoàn vốn của dự án ........................................................................ 33
CHƢƠNG 3: DỰ ÁN NHÀ NGHĨ Ở PHÚ QUỐC – DỰ ÁN 2 ............................... 35
3.1 Sơ lƣợc dự án....................................................................................................... 35
3.1.1 Giới thiệu giới thiệu dự án ............................................................................. 35
3.1.2 Ý tưởng dự án ................................................................................................. 35
3.1.3 Tính cấp thiết của dự án. ................................................................................ 35
3.2 Các thông số cơ bản của dự án .......................................................................... 36
3.2.1 Địa điểm dự án ............................................................................................... 36
3.2.2 Cơ sở vật chất ................................................................................................. 36
3.2.3. Nguồn vốn ..................................................................................................... 36
3.2.4. Cơ hội của dự án............................................................................................ 36
3.2.5. Dự án trong thời covid .................................................................................. 37
3.3 Hạch tốn chi phí và nguồn vốn ........................................................................ 38
3.3.1 Quy mơ nhà nghỉ ............................................................................................ 38
3.3.2 Hạch tốn nguồn vốn ...................................................................................... 38


3.3.3 Hạch tốn chi phí ............................................................................................ 39
3.4 Giá Phịng: ........................................................................................................... 42

3.5 Doanh thu dự kiến .............................................................................................. 42
3.5.1. Nguồn doanh thu ........................................................................................... 42
3.5.2 Doanh thu dự kiến trong vòng 5 năm ............................................................. 43
3.6 Bảng cân đối thu chi ........................................................................................... 46
3.7 Đánh giá dự án thông qua NPV và IRR – thời gian hồn vốn của dự án ..... 52
3.7.1 Tính giá trị hiện tại ròng của dự án ................................................................ 52
3.7.2 Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ ..................................................................................... 53
3.7.3 Thời gian hoàn vốn dự án ............................................................................... 53
CHƢƠNG 4: CHỌN DỰ ÁN VÀ TỔNG KẾT ......................................................... 55
4.1 Chọn dự án .......................................................................................................... 55
4.2 Tổng kết ............................................................................................................... 55
TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................... 57


CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT
1.1 Giá trị hiện tại ròng NPV
1.1.1 Khái niệm
NPV (Net present value) được dịch là Giá trị hiện tại rịng, có nghĩa là giá trị tại
thời điểm hiện nay của tồn bộ dịng tiền dự án trong tương lai được chiết khấu về hiện
tại
1.1.2 Công thức

Trong đó:


NPV: giá trị hiện tại thuần



t: thời gian tính dòng tiền



n: tổng thời gian thực hiện dự án



r: tỉ lệ chiết khấu



Cₜ: dòng tiền thuần tại thời t



C₀: chi phí ban đầu để thực hiện dự án

1.1.3 Nguyên tắc


Nếu giá trị hiện tại thuần NPV của một dự án đầu tư lớn hơn 0, dự án đó nên
được thơng qua (NPV > 0).



Nếu NPV = 0 đạt ngưỡng hòa vốn, có thể thơng qua hoặc khơng tuỳ vào tỷ suất
chiết khấu kỳ vọng.



Cịn NPV <0 thì khơng cần thơng qua dự án.
Nếu dùng NPV để so sánh giữa 2 hay nhiều dự án thì ta chọn thơng qua dự án

có NPV cao hơn để thực hiện đầu tư.
1


1.1.4 Ý nghĩa
Nếu NPV dương thì dự án đáng giá. Tại sao lại đáng giá, bởi suất chiết khấu đã
là chi phí cơ hội của dự án, vì vậy, nếu đã khấu trừ chi phí cơ hội mà vẫn có lời thì dự
án có lợi tức kinh tế. Cho nên, khi đánh giá dự án bằng NPV cần quan tâm đến giá trị
của suất chiết khấu (thường bằng với lãi suất của cơ hội đầu tư tốt nhất nhà đầu tư đặt
được nếu không đầu tư vào dự án đang được đánh giá. Các yếu tố ảnh hưởng tới suất
chiết khấu này được phân tích kỹ trong phần sau của bài viết này) và xem NPV có
dương hay khơng. Nếu như NPV dương có nghĩa là khoản đầu tư có lời bởi giá trị của
dòng tiền mặt sau khi khấu hao đã cao hơn mức đầu tư ban đầu.
Thông thường NPV khơng chỉ được coi là chỉ số mà cịn được xem là phương
pháp tốt nhất để đánh giá khả năng sinh lời của phương án hay dự án vì ý nghĩa nơm na
của nó cho biết mức lãi rịng của dự án sau khi đã thu hồi vốn đầu tư ban đầu và trang
trải tất cả chi phí (bao gồm cả lạm phát).
Tuy nhiên phương pháp NPV này có nhược điểm là địi hỏi tính tốn chính xác
chi phí mà điều này thường khó thực hiện đối với các dự án có đời sống dài. Vì thế
trong thực tiễn người ta phát triển chi phí vốn thành tỉ suất chiết khấu hay còn gọi là tỉ
suất sinh lợi tối thiểu chấp nhận được - tỷ suất rào (thường do nhà đầu tư kỳ vọng trên
cơ sở cân nhắc tính toán đến các yếu tố tác động vào dự án đầu tư). Một nhược điểm
khác nữa của NPV đó là khơng cho biết khả năng sinh lợi tính theo tỉ lệ % do đó ảnh
hưởng đến việc khó chọn lựa cơ hội đầu tư.
1.1.5 Ƣu điểm và nhƣợc điểm của NPV


Ưu điểm

 Dễ sử dụng
Chỉ số NPV là một cách nhà đầu tư xác định mức độ hấp dẫn của một khoản đầu
tư tiềm năng. Vì nó về cơ bản xác định giá trị hiện tại của khoản lãi hoặc lỗ của một
khoản đầu tư. Nên nó rất dễ hiểu và là một công cụ ra quyết định tuyệt vời.
 Dễ so sánh
2


NPV cho phép so sánh các khoản đầu tư tiềm năng dễ dàng. Miễn là NPV của
các phương án được tính tại cùng một thời điểm. Nhà đầu tư có thể so sánh tính khả thi
của mỗi phương án. Khi có nhiều phương án, nhà đầu tư sẽ chỉ cần chọn phương án có
NPV cao nhất. Vì nó sẽ cung cấp nhiều giá trị nhất cho cơng ty.
Nếu khơng có phương án nào có NPV dương. Nhà đầu tư sẽ khơng chọn
phương án nào trong số đó. Vì khơng có khoản đầu tư nào sẽ làm tăng giá trị cho
công ty. Nên tốt hơn hết là công ty không nên đầu tư.
 Có thể tùy chỉnh
NPV có thể tùy chỉnh để phản ánh chính xác các mối quan tâm. Và nhu cầu tài
chính của cơng ty. Ví dụ, tỷ lệ chiết khấu có thể được điều chỉnh để phản ánh những
điều như rủi ro. Chi phí cơ hội và phí bảo hiểm đường cong lợi suất thay đổi đối với nợ
dài hạn.


Nhược điểm

 Khó giải thích với người khác để hiểu được NPV là gì
Rõ ràng, giá trị ban đầu là thứ dễ hiểu. Thời gian hoàn vốn cũng là tạm chấp
nhận được. Tuy nhiên, NPV là con số dựa trên giá trị chiết khấu của dòng tiền tương
lai. Nếu một người khơng có chun mơn về tài chính, đến đây hẳn sẽ rất bối rối. Và dĩ

nhiên, không phải người lãnh đạo nào có chun mơn về tài chính và hiểu được NPV.
Khi đó, địi hỏi bạn cần phải thật kiên nhẫn. Bởi các khoản đầu tư có NPV >0
đều sẽ làm gia tăng giá trị cho cổ đông. Với điều kiện rằng các ước tính của bạn phải
hợp lý.
 Phép tính NPV dựa trên các ước tính
Dịng tiền mỗi năm cũng tương tự như vậy, đó chỉ là các phỏng đốn của bạn.
Cịn tỷ lệ chiết khấu nữa. Tuy nhiên, khi bước vào tình huống thực tế cơng ty thì bạn
cần các con số này để ước tính. Rồi sau đó mới dùng đến cơng thức NPV để đưa ra kết
luận cuối cùng.
3


Dân tài chính vẫn thường hay sử dụng từ lóng là “bốc thuốc” cho việc đánh giá
những dự án đầu tư. Nghĩa là những con số do bạn đưa ra, NPV dương hay âm là do
bạn. Bạn muốn NPV > 0. Thì chỉ cần cho các dịng tiền thu về hàng năm cao hơn một
chút. Hay thay đổi các con số khác và ngược lại.
 Phương pháp NPV đòi hỏi tính chính xác chi phí
Nhược điểm lớn nhất của NPV đó là nó địi hỏi phải được tính tốn một cách
chính xác chi phí. Mà điều này thường khó thực hiện đối với những dự án có đời sống
dài.
Vậy nên, thực tế nhiều người đã phát triển chi phí vốn thành tỷ suất chiết khấu.
Hay gọi là tỷ suất sinh lợi tối thiểu chấp nhận được – tỷ suất rào. Bên cạnh đó, NPV
cịn có một nhược điểm khác nữa đó là khơng cho biết khả năng sinh lợi tính theo tỷ lệ
%. Vì vậy mà nó ảnh hưởng đến việc lựa chọn cơ hội đầu tư.
1.2 Tỷ suất sinh lợi nội bộ - IRR
1.2.1 Khái niệm
IRR là tỷ lệ hoàn vốn nội bộ. Đây là tỷ lệ lợi nhuận của doanh nghiệp, được sử
dụng trong quá trình lập ngân sách, đánh giá hiệu quả đầu tư kinh doanh. IRR cũng có
thể được koi là lãi suất hiệu quả đầu tư. IRR là viết tắt của Internal Rate of Return có
nghĩa là tỷ lệ hồn vốn nội bộ. IRR được dùng để đo lường tỷ lệ hồn vốn. Nói một

cách dễ hiểu IRR chính là số liệu thống kê các thông tin về nguồn lợi thu về so với số
vốn bạn đã bỏ ra.
1.2.2 Cơng thức

Trong đó:

4




t là thời gian tính dịng tiền



n là tổng thời gian thực hiện dự án



r là tỉ lệ chiết khấu



Ct là dòng tiền thuần tại thời gian t



C0 là chi phí ban đầu để thực hiện dự án

1.2.3 Ý nghĩa

IRR có thể tính bằng cách nội suy chặn trên chặn dưới, tuy nhiên, nhờ ứng dụng
của Excel, việc tính IRR trở nên dễ dàng. Điều quan trọng là hiểu ý nghĩa của IRR.
Nếu giá trị này lớn hơn giá trị suất chiết khấu (chi phí cơ hội) thì dự án đáng giá.
Hiểu một cách chung nhất, tỉ lệ hoàn vốn nội bộ càng cao thì khả năng thực thi
dự án là càng cao. IRR còn được sử dụng để đo lường, sắp xếp các dự án có triển vọng
theo thứ tự, từ đó có thể dễ dàng hơn trong việc cân nhắc nên thực hiện dự án nào. Nói
cách khác, IRR là tốc độ tăng trưởng mà một dự án có thể tạo ra được. Nếu giả định
rằng tất cả các yếu tố khác của các dự án là như nhau thì dự án nào có tỉ suất hồn vốn
nội bộ cao nhất thì dự án đó có thể được ưu tiên thực hiện đầu tiên.
Phương pháp IRR có ưu điểm là dễ tính tốn vì khơng phụ thuộc chi phí vốn, rất
thuận tiện cho việc so sánh cơ hội đầu tư vì cho biết khả năng sinh lời dưới dạng %. Ý
nghĩa cốt lõi của IRR là cho nhà đầu tư biết được chi phí sử dụng vốn cao nhất có thể
chấp nhận được. Nếu vượt q thì kém hiệu quả sử dụng vốn. Nhược điểm của IRR là
không được tính tốn trên cơ sở chi phí sử dụng vốn do đó sẽ có thể dẫn tới nhận định
sai về khả năng sinh lời của dự án. Nhà đầu tư sẽ khơng biết được mình có bao nhiêu
tiền trong tay.
Tỷ suất thu nhập nội bộ (IRR) là một công cụ nữa mà các nhà đầu tư có thể sử
dụng để quyết định có nên tập trung tồn lực cho một dự án cụ thể, hay phân loại tính
hấp dẫn của nhiều dự án khác nhau.
IRR cũng có thể được so sánh với tỉ suất hoàn vốn trên thị trường chứng khốn.
Nếu một cơng ty khơng thấy dự án nào có IRR tốt hơn mức lợi nhuận có khả năng tạo
5


ra trên thị trường tài chính, cơng ty đó có thể đơn giản là đầu tư tiền của mình vào thị
trường này thay vì thực hiện dự án.
1.2.4 Ƣu nhƣợc điểm của IRR


Ưu điểm của IRR

 Thứ nhất, IRR được tính tốn khơng q phức tạp, khơng phụ thuộc vốn. Hơn
nữa, nó được tính theo tỷ lệ phần trăm. Nhờ vậy mà các nhà đầu tư nhỏ và vừa
có thể nhìn vào đây và đối chiếu, so sánh xem dự án đầu tư nào sinh lợi hiệu quả
hơn.
 IRR được tạo ra với mục đích ban đầu để xem lãi suất tối đa mà doanh nghiệp
chủ dự án đầu tư có thể chịu được. Từ đó mà có thể đưa ra chiến lược hiệu quả
cho việc định mức lãi suất phù hợp.
 Dễ tính tốn vì khơng phụ thuộc vào chi phí vốn, rất thuận lợi cho việc so sánh
cơ hội đầu tư. Vì tỷ lệ này cho biết khả năng sinh lời.
 Gợi ý cho việc lựa chọn lãi suất cho dự án, tỷ lệ IRR có thể cho biết tỷ lệ lãi suất
cao nhất mà dự án có thể chấp nhận được


Nhược điểm của IRR

 Muốn tính được IRR phải dành ra một lượng thời gian kha khá. IRR đơi khi
khơng được tính tốn dựa trên dữ liệu có thật của nguồn vốn mà sử dụng giả
định. Điều này khiến xảy ra những sai lệch khi tính tốn. Thậm chí có thể làm
bỏ lỡ những nguồn sinh lợi lớn.
 IRR không phải lúc nào cũng tối ưu đối với một dự án đầu tư. Ví dụ trong
trường hợp nguồn tiền không ổn định, được lấy từ nhiều nguồn hay tỷ lệ chiết
khấu có sự khơng đồng đều.
 Như đã đề cập ở trên, chỉ số IRR được tính hồn tồn dựa vào NPV. Vì vậy, nếu
NPV khơng ổn định hay được thêm vào quá nhiều lần, thì kéo theo NPV cũng
sẽ khơng thể tính tốn chính xác được.
 Tốn nhiều thời gian để tính tốn chỉ số này
 Bỏ qua dự án có quy mơ lãi rịng lớn nếu chỉ dựa vào chỉ số IRR.
6

 Khó xác định tỷ lệ IRR nếu dự án đầu tư bổ sung, NPV thay đổi nhiều.
1.3 Một vài điểm cần chú ý ở IRR và NPV
1.3.1 Mối quan hệ giữa IRR và NPV
IRR và NPV có hai cách xác định khác nhau:


IRR xác định theo tỷ lệ %



NPV xác định theo số tiền.
Có thể thấy được IRR là chỉ số chung theo dạng %, còn NPV miêu tả chính xác

số tiền. Do đó, trong một số trường hợp cùng dữ liệu thì chỉ số NPV được ưu tiên hơn.
Mặc khác, nếu doanh nghiệp cần đánh giá nhiều dự án tại một thời điểm, không
cần quá nhiều yếu tố kỹ thuật và thời gian thì IRR lại là ưu tiên lựa chọn.
Do vậy, tùy vào từng trường hợp cụ thể mà chỉ số IRR hay NPV sẽ được sử
dụng.
1.3.2 Nên sử dụng chỉ số nào để đánh giá dự án?
Nói chung, nhìn IRR thì dễ hình dung vì số % cụ thể, nhìn NPV bằng tiền rất
khó diễn dịch. Vì vậy người ta dùng cả 2 cách để đánh giá.
Trước hết nếu xem xét hai chỉ số này trong cùng điều kiện thì tỉ suất hồn vốn
nội bộ và giá trị hiện tại thuần đều cho cùng một kết quả. Tuy nhiên có rất nhiều trường
hợp thì IRR lại khơng hiệu quả bằng NPV trong việc tính tốn và chiết khấu dòng tiền.
Hạn chế lớn nhất của IRR cũng chính là ưu điểm của nó: chỉ sử dụng một tỷ lệ chiết
khấu duy nhất để đánh giá tất cả các kế hoạch đầu tư. Mặc dù việc sử dụng một tỉ lệ
chiết khấu duy nhất giúp đơn giản hóa quy trình tính tốn, nhưng trong nhiều trường
hợp điều đó lại dẫn đến những sai lệch. Nếu một tiến hành đánh giá hai dự án đầu tư,
cả hai dự án cùng sử dụng chung một tỉ lệ chiết khấu, cùng dòng tiền tương lai, cùng

mức độ rủi ro, và cùng có thời gian thực hiện ngắn, IRR là một cách đánh giá hiệu quả.
Tuy nhiên bản thân tỉ lệ chiết khấu lại là một nhân tố động, nó ln biến đổi theo thời
gian. Nếu quy ước sử dụng lãi suất trái phiếu chính phủ làm lãi suất chiết khấu, lãi suất
7


này có thể thay đổi từ 1% đến 20% trong vịng 20 năm, từ đó làm cho tỉ lệ chiết khấu
cũng biến động theo. Nếu khơng có sự điều chỉnh, tức là IRR khơng tính đến sự thay
đổi của tỉ lệ chiết khấu, phương pháp này sẽ không phù hợp với các dự án dài hạn.
Một kiểu dự án khác mà việc áp dụng IRR sẽ khơng hiệu quả đó là các dự án có
sự đan xen của dịng tiền dương và dịng tiền âm. Ví dụ một dự án u cầu phải có kinh
phí ban đầu là -50,000USD (dịng tiền âm) trong năm đầu tiên. Dự án này sẽ tạo ra
115,000 USD (dòng tiền dương) trong năm tiếp theo, sau đó cần tiếp chi phí đầu tư 66,000USD trong năm thứ 3 vì có sự điều chỉnh lại dự án. Như vậy thì áp dụng một tỉ
lệ IRR duy nhất là không phù hợp.
Một hạn chế nữa trong việc áp dụng IRR là phải biết được tỉ lệ chiết khấu của
dự án. Để tiến hành đánh giá dự án thơng qua IRR thì ta phải so sánh nó với tỉ lệ chiết
khấu. Nếu IRR cao hơn tỉ lệ chiết khấu thì dự án là khả thi. Khơng biết tỉ lệ chiết khấu
hoặc tỉ lệ chiết khấu vì lý do nào đó khơng thể áp dụng cho dự án thì phương pháp IRR
sẽ khơng cịn giá trị.
1.3.3 Để khắc phục những hạn chế của phƣơng pháp IRR ta có thể sử dụng NPV.
Ưu điểm của việc sử dụng NPV đó là phương pháp này cho phép sử dụng các tỉ
lệ chiết khấu khác nhau mà không dẫn đến sai lệch. Đồng thời cũng không cần phải so
sánh NPV với chỉ số nào khác, nếu như NPV lớn hơn 0 có nghĩa là dự án là khả thi về
mặt tài chính.
Nhìn chung thì IRR là phương pháp đơn giản nhưng đối với các dự án dài hạn
có dịng tiền khác nhau và tỉ lệ chiết khấu khác nhau, các dự án có dịng tiền khơng ổn
định, thì IRR khơng phải là chỉ số tốt mà NPV mới chính là sự lựa chọn đúng đắn.
Một ví dụ minh hoạ là các dự án giao thơng vận tải hoặc khai thác khống sản,
rõ ràng là sẽ có IRR thấp hơn các dự án trong lĩnh vực dịch vụ, chẳng hạn dự án mở
một cửa hàng đồ ăn nhanh, trong khi NPV chắc chắc sẽ cao hơn. Tuy nhiên, NPV cao

hơn khơng có nghĩa là dự án khai thác khống sản tốt hơn, vì chắc chắn lượng vốn ban
đầu bỏ ra của dự án này cao hơn dự án trong lĩnh vực dịch vụ rất nhiều. Một lần nữa
8


chúng ta thấy rằng IRR và NPV là những công cụ rất tốt nhưng có những điều kiện áp
dụng nhất định như đã trình bày ở trên. Vì vậy, khi so sánh hiệu quả của các dự án, cần
xem xét bản chất của ngành nghề kinh doanh và chi phí vốn bỏ ra ban đầu để có những
so sánh kết luận chính xác.
1.4 Thời gian hồn vốn
1.4.1 Khái niệm
Thời gian hoàn vốn (Payback period) được hiểu là khoảng thời gian cần thiết để
dự án tạo ra dòng tiền thuần bằng chính chi phí đầu tư ban đầu. Nói một cách đơn giản,
thời gian hoàn vốn là khoảng thời gian đầu tư đạt đến điểm hịa vốn. Đây chính là một
cơng cụ phân tích thường được sử dụng để đánh giá tiềm năng của dự án. Tức là trước
khi quyết định thực hiện một dự án nào đó, nhà đầu tư luôn quan tâm đến mất bao
nhiêu lâu để họ thu hồi lại số vốn bỏ ra?
Một dự án được đánh giá tốt khi có Thời gian hồn vốn < Số năm trong vòng
đời của dự án. Lẽ tất yếu là các nhà đầu tư đều mong muốn mình phải thu hồi vốn càng
nhanh càng tốt, có thể tránh được những biến động, rủi ro khó xác định. Do đó, dự án
có thời gian hồn vốn càng ngắn thì càng được đánh giá cao.
1.4.2 Cách tính thời gian hồn vốn


Trường hợp 1: Thu nhập do đầu tư mang lại bằng nhau theo các năm
Cơng thức tính thời gian hồn vốn như sau:
 Thời gian hoàn vốn = Vốn đầu tư ban đầu / Thu nhập rịng 1 năm
Trong đó:
 Thu nhập ròng 1 năm = Khấu hao 1 năm + Lợi nhuận sau thuế 1 năm



Trường hợp 2: Thu nhập do khoản đầu tư mang lại không bằng nhau theo các
năm

 Bước 1: Xác định ngân lưu ròng

9


Lợi nhuận ròng của từng năm = Doanh thu từng năm – Chi phí từng năm
 Bước 2: Xác định ngân lưu rịng tích lũy theo từng năm
Ngân lưu rịng tích lũy = Vốn đầu tư ban đầu (số âm) + ngân lưu ròng từng năm
Tại thời điểm ngân lưu rịng tích lũy = 0 là thời điểm hịa vốn.
Thời gian hoàn vốn = Thời gian từ khi dự án bắt đầu đầu tư cho tới thời điểm
hòa vốn.

10


CHƢƠNG 2: DỰ ÁN NHÀ NGHĨ Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – DỰ ÁN 1
2.1 Sơ lƣợc về dự án
2.1.1 Giới thiệu dự án
Hiện nay Việt Nam đang bước vào tiến trình hội nhập, q trình cơng nghiệp
hóa – hiện đại hóa diễn ra ngày càng sâu rộng hơn, nền kinh tế dần đạt được nhiều
thành tựu hơn. Lựa chọn con đường mơ hình kinh tế để đảm bảo cho nền kinh tế phát
triển theo hướng cơng nghiệp hố, hiện đại hóa, định hướng xã hội chủ nghĩa là vấn đề
khơng hề đơn giản.
Trong điều kiện đó, đời sống người dân đang được cải thiện từng ngày, theo sau
đó là nhu cầu giải trí, nghỉ ngơi cũng tăng lên. Đời sống của con người ngày càng cao,

họ không những có nhu cầu đầy đủ về vật chất mà cịn có nhu cầu được thoả mãn về
tinh thần như vui chơi, giải trí và du lịch. Do đó, ngành dịch vụ- du lịch là một trong
những ngành có triển vọng. Du lịch là một ngành “cơng nghiệp khơng có khói” mang
lại thu nhập GDP cho nền kinh tế, giải quyết mọi cơng ăn việc làm cho hàng vạn lao
động, góp phần truyền bá hình ảnh Việt Nam ra tồn thế giới. Nhận thức được điều
này, Đảng và nhà nước đã đưa ra mục tiêu xây dựng ngành du lịch thành ngành kinh tế
mũi nhọn.
Nắm bắt được nhu cầu thiết yếu của người dân hiện nay, công ty đã hoạch định
cho mình chiến lược phân tích và so sánh hai dự án, từ số liệu tính tốn và đánh giá,
chúng tơi đưa ra lựa chọn dự án phù hợp để tiến hành đầu tư dự án thứ nhất cho công
ty.
2.1.2 Ý tƣởng dự án
Ở dự án thứ nhất, chúng tôi lên ý tưởng đầu tư vào kế hoạch xây nhà nghỉ với
phong cách hiện đại lấy tên là Amor Fati trên địa bàn TP HCM.
2.1.3 Tính cấp thiết của dự án
Vì ngành dịch vụ càng lúc càng phát triển, TPHCM cũng là trung tâm nơi có
nhiều khách du lịch nên những năm gần đây có sự chuyển mình đáng kể, trong đó phải
11


nói đến là nhiều khách sạn sang trọng, các tịa nhà, cao ốc mọc lên, nhiều công ty, đơn
vị kinh doanh, nên rất nhiều khách hàng đã đến TPHCM làm việc có nhu cầu nghỉ ngơi
lại dài ngày, bởi thế công ty đã thấy được những nhu cầu trên của thị trường, nên dự án
ra đời là một nhu cầu thiết yếu của xã hội nhằm cung cấp dịch vụ lưu trú, nghỉ ngơi
chất lượng hoàn hảo nhưng giá cả tầm trung cho khách du lịch nước ngoài, những
người đi công tác cần nơi lưu trú dài hạn với giá thành phải chăng. Vì vậy nên đây là
một dự án đầu tư cần xem xét và tính tốn kĩ lưỡng.
2.2 Các thông số cơ bản của dự án
2.2.1 Địa điểm dự án
Tọa lạc tại quận 3, đường Trần Quốc Thảo – Thành phố Hồ Chí Minh. Đây là

một vị trí thuận lợi cho việc di chuyển ở trung tâm thành phố, đường xá mát mẻ, đơng
đúc nhộn nhịp, có đầy đủ các tiện nghi xung quanh như trường học, bệnh viện, siêu thị,
cây xăng,... rất phù hợp và thuận lợi để lưu trú, nghỉ ngơi, làm việc.
2.2.2 Cơ sở vật chất.


Nhà nghỉ được xây trên nền đất 3.035m2



Thiết bị nội thất trang trí nhà nghỉ.



Trang thiết bị đồ dùng trong phòng.



Đồ dùng dùng trong phục vụ.



Đồ dùng nhà bếp.



Các đồ dùng phát sinh trong quá trình xây dựng, thiết kế và hoạt động của công
ty.

2.2.3 Nguồn vốn.

Nguồn vốn sử dụng cho dự án gồm hai nguồn:


Nguồn vốn vay ngân hàng



Nguồn lực tự chủ tài chính của cơng ty TNT

12


2.2.4 Cơ hội của dự án
Trong mấy thập kỷ gần đây, khu vực dịch vụ đã phát triển rất mạnh mẽ, và đóng
góp ngày càng lớn cho các nền kinh tế. ở các nước phát triển giá trị ngành dịch vụ
chiếm tới 70- 80% GDP, cịn con số trung bình của các quốc gia đang phát triển là gần
58% tổng sản lượng. Trong khi đó ngành dịch vụ của Việt Nam, dù đã có bước tiến
vượt bậc những năm vừa qua, hiện chỉ đạt khoảng 40% GDP. Nhìn từ các nền kinh tế
phát triển và đang nổi, có thể thấy dịch vụ là một lĩnh vực không thể thiếu trong chiến
lược phát triển kinh tế lâu dài của một quốc gia mà Việt Nam lại là một thực thể trong
nền kinh tế toàn cầu. Việt Nam đã là thành viên chính thức Tổ chức Thương mại thế
giới.
Q trình đơ thị hóa tại Việt Nam đang diễn ra vơ cùng mạnh mẽ, điển hình nhất
là sự xuất hiện của các siêu đô thị khiến đất đai ngày càng thu hẹp. Theo thống kê mới
nhất, trong vòng 10 năm tiếp theo sẽ có hơn 55% dân số Việt Nam sống tại khu vực
thành thị. Đất đai thu hẹp, mật độ dân số tăng cao khiến cho cho nhu cầu nghỉ dưỡng
với mức giá hợp lý cũng tăng theo.
Trong những năm gần đây, tốc độ tăng trưởng kinh tế của các nước trong khu
vực châu Á Thái Bình Dương tăng lên rất nhanh chóng, theo đó, thu nhập bình qn
đầu người cũng tăng lên. Đây được coi là dấu hiệu đáng mừng cho ngành khách sạn

Việt Nam. Thu nhập cao, nhu cầu du lịch của con người cũng tăng theo. Khơng chỉ đón
khách du lịch trong nước mà Việt Nam còn là điểm dừng chân lý tưởng cho những du
khách nước ngoài.
Năm 2022, Sở Du lịch TP dự kiến khi dịch Covid-19 được khống chế, du lịch sẽ
khởi động lại và khách quốc tế ước đạt: 3.500.000 lượt (năm 2020 là 1.303.750 lượt).
Theo kế hoạch, ngành du lịch TP.HCM sẽ xây dựng hệ thống sản phẩm du lịch hấp
dẫn, đặc trưng của TP như hoàn thiện các bộ sản phẩm du lịch với các chương trình du
lịch đặc trưng của TP theo các chủ đề “Sài Gòn xưa và nay”, “Cảm xúc Sài Gòn” và
“Năng động Sài Gòn”. Triển khai phát triển các sản phẩm du lịch chủ lực của TP theo
chiến lược phát triển du lịch đến năm 2030.
13


Tọa lạc tại trung tâm TP HCM, dự án nhà nghỉ Amor Fati của chúng tơi sẽ có
tiềm năng rất lớn dựa vào vị trí đắc địa ở trung tâm, với kiến trúc hiện đại sẽ làm khách
hàng cảm thấy thoải mái và thư giãn khi nghỉ ngơi, lưu trú tại nơi đây.
2.2.5 Dự án trong thời Covid-19
Trong khi nhiều doanh nghiệp đang phải chật vật để duy trì khách sạn, nhà nghỉ
của mình thì đây cũng là cơ hội tốt để các khách sạn, nhà nghỉ có thể chứng minh năng
lực. Doanh nghiệp có thể trụ vững trong thời kỳ đầy biến động và khó khăn sẽ giúp ta
có thể rút ra được những kinh nghiệm, những bài học và biết cách để nâng cao giá trị
của mình khi đối mặt với những thách thức.
Bên cạnh đó, đây cũng là cơ hội để cơng ty chúng tơi có thể định hướng lại hoạt
động của mình và đưa ra các giải pháp mới để phát triển. Khi hoàn thiện việc này cũng
là lúc tình hình dịch bệnh đã được kiểm sốt và lúc này ta sẽ nhanh chóng thu hồi được
cả vốn và lãi.
Trong thời điểm Việt Nam đang dần nới lỏng các hạn chế do đại dịch và đưa
nền kinh tế đi vào hoạt động trở lại bằng những biện pháp phục hồi và các gói kích cầu,
ngành du lịch được kỳ vọng cũng sẽ từng bước đi lên.
Vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế quốc gia và là phân khúc thị

trường quan trọng của các đơ thị lớn đang phát triển ở Việt Nam.
Đối phó với thời điểm bất ổn hiện nay, hết sức bất ổn, chúng tôi vẫn đảm bảo
với khách hàng rằng họ có thể tin tưởng vào chúng tơi ở các mặt như sự linh hoạt, sạch
sẽ, an toàn và ưu tiên sức khỏe. Đối mặt với việc đóng cửa tạm thời và nhu cầu thấp,
chúng tôi đã xác định ra các cách thay đổi hoạt động để cải thiện lợi nhuận, bảo vệ
dòng tiền, áp dụng các giải pháp số tối tân và huấn luyện tư duy phát triển cho nhân
viên.
Đặc biệt, Sở Du lịch Thành phố Hồ Chí Minh cũng hợp tác với Traveloka Việt
Nam cung cấp dịch vụ đặt trực tuyến khách sạn, nhà nghỉ cách ly và phương tiện vận
chuyển cách ly. Trong thời gian tới, Sở Du lịch Thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục mở
14


rộng chương trình hợp tác liên kết với mạng lưới đại lý du lịch trực tuyến khác (OTA)
dành cho đối tượng thuộc nhóm nguy cơ cao (F1) và khách nhập cảnh.
Chương trình hợp tác liên kết này, được xem là nỗ lực của Sở Du lịch Thành
phố Hồ Chí Minh, Traveloka Việt Nam và hệ thống khách sạn trên địa bàn Thành phố
Hồ Chí Minh trong việc chung tay phịng, chống dịch COVID-19. Bên cạnh đó, sử
dụng cơng nghệ tiên tiến để trải nghiệm đặt trực tuyến dịch vụ khách sạn và vận
chuyển cách ly liền mạch, khách hàng có thể dễ dàng truy cập tất cả thông tin một cách
đầy đủ nhất về các loại phòng cách ly, loại xe vận chuyển cách ly và giá cả thanh toán
trực tuyến...
Mới đây, dự thảo đề án tổ chức đón khách du lịch quốc tế đến TP.HCM sử dụng
"hộ chiếu vaccine" cuối năm 2021 và năm 2022 được đưa ra lấy ý kiến các doanh
nghiệp du lịch trên địa bàn.
Theo đó, TP.HCM dự kiến thí điểm từ tháng 12/2021 và thực hiện mở rộng
trong năm 2022, không yêu cầu cách ly sau nhập cảnh khi áp dụng cơ chế “hộ chiếu
vaccine”.
Theo dự thảo đề án, việc thực hiện đón khách du lịch quốc tế đến TP HCM sẽ
từng bước góp phần phục hồi thị trường khách du lịch quốc tế đến TP HCM nói riêng

và Việt Nam nói chung, khơi phục lại hoạt động của ngành du lịch, khách sạn và các
ngành kinh tế, dịch vụ liên quan.
Theo các chuyên gia, một điểm đặc biệt của thị trường du lịch khách sạn Việt
Nam là 80% khách nội địa - người Việt Nam hoặc những người nước ngoài sinh sống
tại Việt Nam. Do đó, ngay khi dịch bệnh được kiểm sốt, sự khôi phục mạnh mẽ của
ngành du lịch trong nước sẽ khả thi.
2.3 Hạch tốn chi phí và nguồn vốn cho nhà nghỉ - sài gịn trong năm
2.3.1 Quy mơ nhà nghỉ


1 tầng trệt, 4 tầng lầu

15




1 tầng 3 phòng => nhà nghỉ 12 phòng



1 phòng 1 WC + WC chung => 13 WC



1 sảnh lễ tân

2.3.2 Hạch toán nguồn vốn
Nguồn vốn ban đầu sẽ do một thành viên giữ số vốn nhiều nhất và kêu gọi các
thành viên trong nhóm góp vốn (tất cả số vốn đều xuất phát tiền cá nhân mỗi người bỏ

ra). Cụ thể như sau:
STT

VỐN GĨP

TÊN

1

Phạm Văn Trốn

2.000.000.000đ

2

Hồng Quang Vinh

1.000.000.000đ

3

Trương Ngọc Bích

1.000.000.000đ

4

Trần Nguyễn Vân Anh

1.000.000.000đ

5

Nguyễn Thị Kiều Oanh

1.000.000.000đ

6

Trần Lê Thủy Tiên

1.000.000.000đ

7

Nguyễn Thị Mỹ Phương

1.000.000.000đ

8

Nguyễn Trần Trúc Thảo

500.000.000đ

9

Nguyễn Thị Minh Thùy

500.000.000đ

10

Trương Thị Ngọc Diễm

500.000.000đ

11

Võ Thị Tường Vy

500.000.000đ

12

Ngô Trung Nguyên

500.000.000đ

13

Nguyễn Huỳnh Thảo Nguyên 500.000.000đ
Tổng cộng

11.000.000.000đ

2.3.3 Hạch tốn chi phí
Chi phí mặt bằng vlxd
16



Chi phí thuê nhà trong 1 tháng: 40.000.000đ/1 tháng => 480.000.000đ/1 năm =>
2.400.000.000đ/5 năm



Chi phí sửa sang cố định trong năm đầu : 100.000.000đ



Chi phí sửa sang nhà nghỉ hàng năm: 3.000.000đ/1 năm -> 15.000.000đ/5 năm

Tiền lương, phụ cấp và các khoản phải trả khác cho nhân viên
Chi phí tiền lương, tiền cơng và các khoản trích theo lương trả cho nhân viên


Lễ Tân, Quản lý: 2 người (12 tiếng/ ca, 2 ca 1 ngày) mức lương
10.000.000đ/tháng (có lương tháng 13): 260.000.000đ/năm => 5 năm =
1.300.000.000đ



Buồng phòng, vệ sinh chung: 2 người (2 ca/ngày) mức lương 5.500.000đ/tháng
=> 132.000.000đ/năm => 5 năm = 660.000.000đ



Bảo vệ: 1 người (Ca đêm) mức lương 4.500.000đ/tháng => 54.000.000đ/năm

=> 5 năm = 270.000.000đ

Chi phí cơng cụ, dụng cụ cố định chung


Chi phí cơng cụ dụng cụ cố định như chi phí giường, tủ, bàn ghế, chăn, ga gối,
đệm, máy lạnh, tủ lạnh, máy nước nóng lạnh, quạt, tivi : 20.000.000đ/phịng*12
phịng: 240.000.000đ



Chi phí dụng cụ trang trí: rèm cửa, gương, phích nước, ấm, cốc chén, lọ hoa :
1.300.000đ/phịng*12 phịng: 15.600.000đ



Chi phí vệ sinh (khăn tắm, xà phịng, giấy vệ sinh.,kem đánh răng, bàn chải...),
và các chi phí khác: 200.000đ/phòng/tháng * 12 phòng = 2.400.000đ/tháng =>
28.800.000đ/năm => 5 năm = 144.000.000đ



Chi phí khấu hao cố định: 51.120.000đ

Các chi phí dịch vụ mua ngồi tại khách sạn (điện, nước, điện thoại, sửa chữa
TSCĐ thuê ngoài…)

17



Điện: hiện có 12 phịng, số lượng điện sử dụng trong 1 tháng 10.000.000đ15.000.000đ => 120.000.000đ-180.000.000đ/1 năm => 600.000.000đ900.000.000đ/5 năm



Nước: hiện có 12 phịng, số lượng nước sử dụng trong một ngày phải dùng tới
từ 8-12m3/ngày , do đó chi phí trong 1 tháng phải trả có thể dự tính là:
 Chi phí tối thiểu (4 m3 x 7.500đ) x 30 ngày = 900.000đ
 Chi phí tối đa (6 m3 x 7.500đ) x 30 ngày = 1.350.000đ



Như vậy trong 1 năm, số tiền phải chi trả cho tiền nước là từ 10.800.000đ đến
16.200.000đ/12 phòng/năm => 5 năm = 54.000.000đ - 81.000.000đ



Wifi, điện thoại: 700.000đ/1 tháng=> 8.400.000đ/1 năm=> 42.000.000đ/ 5 năm

Chi phí Marketing
Chi phí marketing: Chạy quảng cáo : 500.000đ/1 tháng= 6.000.000/12 tháng=>
trong 5 năm = 30.000.000đ
Chi phí bảo hiểm cháy nổ và các chi phí khác bằng tiền mặt
30.000.000đ/1 năm=> 150.000.000đ/5 năm
Số dư hạch toán
Tổng nguồn vốn - Tổng chi phí => 11.000.000.000đ - 6.398.720.000đ=
4.601.280.000đ

18

Bảng tóm tắt vốn và chi phí
Chi phí mặt bằng,
vlxd

Chi phí tiền lƣơng,
phụ cấp cho nhân
viên

Chi phí cơng cụ
dụng cụ

Cụ thể

Số tiền (đồng)

Chi phí thuê nhà

2.400.000.000

Chi phí sửa sang cố định

100.000.000

Chi phí sửa sang hàng năm

15.000.000

NV Lễ tân, Quản lý

1.300.000.000

NV Buồng phịng, Vệ sinh

660.000.000

Bảo vệ

270.000.000

Chi phí dụng cụ cố định

240.000.000

Chi phí dụng cụ trang trí

15.600.000

Chi phí vệ sinh

144.000.000

Chi phí khấu hao

51.120.000

Chi phí dịch vụ mua Điện
ngồi
Nước

600.000.000 - 900.000.000
54.000.000 - 81.000.000

Wifi, điện thoại

42.000.000

Chi phí marketing

Chi phí marketing

30.000.000

Bảo hiểm cháy nổ

Chi phí bảo hiểm

150.000.000

Tổng vốn

11.000.000.000đ

Tổng chi phí

6.398.720.000đ

Số dƣ hạch tốn

4.601.280.000đ
19


2.4 Giá phòng


Gồm 1 tầng trệt, 4 tầng lầu: 8 phịng đơn và 4 phịng đơi



Giá phịng có phụ thuộc vào yếu tố giá của các đối thủ cạnh tranh lân cận và tiền
mặt bằng thuê tại TP. Hồ Chí Minh

Tên
phịng

Nghỉ theo giờ

Nghỉ theo Nghỉ qua
ngày
đêm

Giá phụ trội

Phịng
đơi

Áp dụng từ 0h00 23h59
Nghỉ theo giờ giá:

300,000VND

650,000
VND

650,000
VND

Phụ trội thêm giờ khi thuê
theo ngày
1 giờ: 70,000 VND
Quá quy định trên sẽ tính
thành 1 ngày
Phụ trội thêm giờ khi thuê
qua đêm
1 giờ: 70,000 VND
Quá quy định trên sẽ tính
thành 1 ngày

Phịng
đơn

Áp dụng từ 0h00 23h59
Nghỉ theo giờ giá:
250,000VND

600,000
VND

600,000VND Phụ trội thêm giờ khi thuê

theo ngày
1 giờ: 70,000 VND
Quá quy định trên sẽ tính
thành 1 ngày Phụ trội thêm
giờ khi thuê qua đêm
1 giờ: 70,000 VND
Quá quy định trên sẽ tính
thành 1 ngày

2.5 Doanh thu dự kiến
2.5.1 Nguồn doanh thu
Dựa vào nhân khẩu học của tệp khách hàng tại TP. Hồ Chí Minh, doanh thu chủ
yếu đến từ những khách hàng có cùng nhóm nhân khẩu học sau:


Khách du lịch nước ngoài: Với địa điểm là tại TP. Hồ Chí Minh - một khu
vực vị trí địa lý đầy thuận lợi để hút khách du lịch nước ngồi vì có sân bay

20