Chế độ pháp lý đối với tổ chức cá nhân nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại việt nam

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HCM
KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI
---------

KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ ĐỐI VỚI TỔ CHỨC CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI SỬ
DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI VIỆT NAM

SINH VIÊN THỰC HIỆN : NGUYỄN THÀNH AN
KHOÁ : 30. MSSV: 3020008.
GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: Ths. LƯU QUỐC THÁI.

TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2009


LỜI CAM ĐOAN.

Tôi xin cam đoan nội dung tôi viết trong khoá luận tốt nghiệp này là kết quả
của quá trình nghiên cứu của riêng tơi. Những thơng tin, dữ liệu và ý tưởng của những
tác giả khác đã được tơi trích dẫn cụ thể trong khố luận và hồn tồn có thật.


MỤCLỤC
LỜI MỞ ĐẦU ................................................................................................ 1.
CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ ĐỐI VỚI TỔ CHỨC
CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC
HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI VIỆT NAM ............................ 3.
1.1 Những khái niệm chung ....................................................................... 3.
1.1.1 Khái niệm tổ chức, cá nhân nước ngoài. ........................................... 3.
1.1.2 Khái niệm quyền sử dụng đất. ........................................................... 7.

1.1.3 Khái niệm dự án đầu tư. .................................................................... 7.
1.1.4 Chế độ pháp lí................................................................................... 8.
1.2 Sự phát triển những qui định pháp luật về quyền sử dụng đất của
nhà đầu tư nước ngoài. ........................................................................ 9.
1.2.1 Giai đoạn từ trước 15/10/1993 .......................................................... 11.
1.2.2 Giai đoạn từ 15/10/1993-01/07/2004 ............................................... 13.
1.2.3 Giai đoạn từ 01/07/2004 đến hiện nay............................................... 15.
Kết luận chương 1. ........................................................................................ 17.
CHƯƠNG 2: QUI ĐỊNH PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH ĐỐI VỚI
TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ
THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI VIỆT NAM,
THỰC TIỄN VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN. ......................... 18.
2.1 Qui định pháp luật hiện hành về việc sử dụng đất của tổ chức,
cá nhân nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. ............ 18.
2.1.1 Những nội dung cơ bản về quản lý Nhà nước đối với việc
sử dụng đất. ...................................................................................... 18.
2.1.1.1 Hình thức sử dụng đất. ............................................................... 18.
2.1.1.2 Trình tự, thủ tục để được sử dụng đất. ....................................... 19.
2.1.1.3 Giá thuê đất. .............................................................................. 21.
2.1.1.4 Thời hạn sử dụng đất. ................................................................ 23.
2.1.1.5 Vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. ............................ 25.
2.1.2 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài
sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. ............................................ 27.
2.1.2.1 Quyền của tổ chức, cá nhân nước ngoài trong việc
sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. ...................................... 27.
2.1.2.2 Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài. ............................... 34.


2.2 Thực trạng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài
thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam. ................................................ 37.

2.3 Kiến nghị hoàn thiện qui định pháp luật đất đai đối với việc
sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất
để thực hiện dự án đầu tư. ................................................................. 41.
2.3.1 Kiến nghị theo hướng đề xuất sửa đổi bổ sung qui định
luật hiện hành đối với việc sử dụng đất để thực hiện dự án
đầu tư của tổ chức, cá nhân nước ngoài ....................................... 41.
2.3.2 Một số kiến nghị nhằm hồn thiện chính sách pháp luật đất đai ... 42.
Kết luận chương 2 ......................................................................................... 44.
KẾT LUẬN .................................................................................................... 45.


LỜI MỞ ĐẦU.
1. Lý do chọn đề tài.
Hiện nay, Việt Nam là thành viên chính thức của ASEAN, APEC, ASEM và WTO
và cũng đã ký kết 51 Hiệp định khuyến khích và bảo hộ đầu tư, trong đó có Hiệp định
thương mại Việt Nam-Hoa Kỳ (BTA), Hiệp định tự do hố, khuyến khích và bảo hộ
đầu tư với Nhật Bản1; việc tự nguyện thực hiện các cam kết quốc tế là một trong
những nguyên tắc cơ bản để đảm bảo mối quan hệ quốc tế bền vững; những chính sách
pháp luật quốc gia phải ngày càng hoàn thiện và đổi mới để tạo được hành lang pháp lí
vững chắc để làm cơ sở cho việc đầu tư nước ngoài được phát triển một cách lành
mạnh và có hiệu quả.
Các Đạo luật như Luật đất đai và Luật đầu tư… lần lượt ra đời, sửa đổi bổ sung vào
từng điểm mốc lịch sử phát triển của đất nước đã không những phát huy được nguồn
nội lực của nước ta mà còn không ngừng đáp ứng và phục vụ cho nhu cầu đầu tư của
tổ chức cá nhân nước ngồi. Chính sự đánh giá đúng tầm quang trọng nguồn lực từ
bên ngoài trong chính sách của Đảng và Nhà nước, trong những năm qua nguồn tài
nguyên đất đã được khai thác ngày càng hiệu quả hơn bao giờ hết.
Tuy nhiên, đến nay Luật đất đai 2003 đã có hiệu lực hơn 5 năm nên việc tồn tại
những hạn chế, bất cập ví như: vấn đề về giá đất không chuẩn xác, phù hợp, quy hoạch
treo hàng loạt, bồi thường khi thu hồi đất chưa thoả đáng, thủ tục cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất còn kéo dài, quyền và nghĩa vụ của tổ chức cá nhân, nước ngồi
cịn hạn chế…hơn nữa cịn có sự chồng chéo, khơng thống nhất giữa các văn bản qui
phạm pháp luật có liên quan đến vấn đề đầu tư nước ngoài như: văn bản Luật thuế,
Luật xây dựng, Luật đầu tư, Luật đất đai, Luật công chứng, chứng thực…đã gây khơng
ít khó khăn cho tổ chức, cá nhân nước ngoài khi thực hiện và triển khai dự án đầu tư ở
Việt Nam.
Do đó, để mơi trường pháp lý trong việc quản lí đất đai đối với nhà đầu tư nước
ngoài ngày càng hoàn thiện hơn. Là một sinh viên luật; đã có thời gian tiếp xúc những
vấn đề cơ bản về luật; sắp ra trường cũng muốn tìm hiểu và nghiên cứu những qui định
pháp luật đất đai đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài khi thực hiện dự án đầu tư để từ
đó đưa ra những kiến nghị nhằm góp phần nâng cao hiệu quả của những văn bản pháp
luật trong thời gian sắp tới.

1

Web: />
1


2. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài.
Đây là đề tài nghiên cứu khoa học của một khoá luận tốt nghiệp của sinh viên luật
nên có giá trị tham khảo, cung cấp thơng tin thiết thực đối với những ai muốn tìm hiểu
về vấn đề pháp lí đối với tổ chức, cá nhân nước ngồi để thực hiện dự án đầu tư.
3. Mục đích.
Đề tài tìm hiểu và đánh giá những qui định pháp luật đất đai hiện hành và đối chiếu
so sánh với những qui định trước đó, phân tích những hạn chế, bất cấp trong thực tiễn
từ đó đưa ra những ưu điểm cần phát huy, sửa đổi bổ sung những hạn chế loại bỏ
những qui định mâu thuẫn, khơng cịn phù hợp và góp ý kiến xây dựng hệ thống pháp
luật đất đai ngày càng phù hợp hơn.
4. Đối tượng nghiên cứu.

Đối tượng của đề tài là những qui định pháp luật đất đai hiện hành đối với tổ chức,
cá nhân nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.
5. Giới hạn phạm vi nghiên cứu.
Đề tài nghiên cứu trong phạm vi những văn bản pháp luật đất đai hiện hành có qui
định việc sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án
đầu tư.
6. Phương pháp tiến hành nghiên cứu.
Phương pháp nghiên cứu của đề tài là các phương pháp tổng hợp, phân tích, so sánh,
liệt kê…trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng, phương pháp luận duy vật
lịch sử.
Là một sinh viên Đại học Luật, qua quá trình học tập tại trường và tích luỹ được vốn
kiến thức cơ bản về luật pháp Việt Nam, đã lựa chọn đề tài khố luận tốt nghiệp của
mình là “Chế độ pháp lý đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất để thực hiện
dự án đầu tư tại Việt Nam” với mong muốn vận dụng những kiến thức chuyên ngành
luật, được sự giúp đỡ của giáo viên hướng dẫn đã hồn thành đề tài của mình.Do thời
gian tìm hiểu khá ngắn, thiếu thơng tin thực tế, khả năng đánh giá, bình luận cịn có
nhiều chủ quan.Ngồi ra, trình độ có hạn nên có những nội dung em khơng thể phân
tích sâu và chắc chắn khơng tránh khỏi thiếu sót. Em rất mong nhận được sự chỉ bảo,
góp ý của quý Thầy Cô, các bạn và những người có cùng quan tâm về đề tài này. Em
xin chân thành cảm ơn.
TP. Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009
Sinh viên thực hiện

2


CHƯƠNG 1
KHÁI QUÁT VỀ CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ ĐỐI VỚI TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC
NGOÀI SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI VIỆT NAM.
1.1 NHỮNG KHÁI NIỆM CHUNG.

1.1.1 Khái niệm tổ chức, cá nhân nước ngoài
Trước đây người ta ít dùng thuật ngữ “tổ chức, cá nhân nước ngoài” mà thường dùng
thuật ngữ “người nước ngoài” để nói một cách ngắn gọn về nhóm đối tượng này.Điều
80 Luật đất đai 1993 đã chính thức hóa sự thay thế đó bằng qui định pháp luật: “Chính
phủ quyết định việc cho tổ chức cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế ( hay cịn gọi là
người nước ngồi), người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê đất”. Chính qui định
này đã làm cho các nhà làm luật Việt Nam hiện nay thường có thói quen sử dụng thuật
ngữ “người nước ngoài” để chỉ tổ chức, cá nhân nước ngồi.Vì lẽ đó, rất nhiều văn
bản pháp luật định nghĩa về khái niệm người nước ngoài trong khi chưa có một văn
bản nào định nghĩa khái niệm tổ chức nước ngoài hay cá nhân nước ngoài cả.
Khác với qui định về người nước ngoài trước đây, Luật đất đai 2003 qui định khái
niệm người nước ngồi có nội hàm rộng hơn nhiều so với khái niệm người nước ngoài
của Luật đất đai 1993. Theo qui định của Luật hiện hành, người nước ngồi bao gồm:
tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao, các tổ chức quốc tế, tổ chức liên Chính
phủ; các tổ chức, cá nhân nước ngồi, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư
vào Việt Nam mà còn cả những người Việt Nam định cư ở nước ngồi, hoạt động văn
hóa, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam được Nhà
nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất
ở2.
Trước hết, chúng ta tìm hiểu khái niệm tổ chức nước ngoài với ý nghĩa là một thuật
ngữ khoa học pháp lí.Theo Từ điển pháp luật thì tổ chức nước ngoài được định nghĩa
“là tổ chức được thành lập theo pháp luật nước ngoài và pháp luật quốc tế”, với cách
hiểu như trên thì việc xác định một tổ chức có phải là tổ chức nước ngồi hay khơng là
dựa mối quan hệ giữa tổ chức đó và quốc gia cụ thể. Và tình trạng pháp lí của quan hệ
này là tổ chức đó khơng có quan hệ quốc tịch với một quốc gia mà nó đang quan hệ.
Thứ hai, cách xác định tổ chức nước ngoài dựa trên nguồn gốc của việc thành lập
của tổ chức đó. Theo cách thức này, thì việc xác định tổ chức nước ngồi thơng qua
quốc tịch của nó. Yếu tố quốc tịch của tổ chức không phải là yếu tố quyết định tất cả
nhưng là căn cứ quan trọng để xác định một tổ chức có phải là tổ chức nước ngồi hay
khơng.Việc xác định quốc tịch của một tổ chức cũng là vấn đề cần chú trọng tìm hiểu.

Theo tư pháp quốc tế thì hiện nay có 3 ngun tắc cơ bản để xác định quốc tịch của
tổ chức đó là:
Thứ nhất, xác định quốc tịch của tổ chức theo nơi đặt trụ sở giao dịch chính của tổ
chức. Các nước trong hệ thống Châu Âu lục địa áp đa số áp dụng nguyên tắc này.
Thứ hai, xác định quốc tịch của tổ chức theo nơi thành lập tổ chức hay nơi đăng kí
điều lệ của tổ chức khi thành lập. Các nước trong hệ thống thông luật (common law),
nước đang phát triển ở Châu Á, Phi, Mỹ đều áp dụng nguyên tắc này.

2

Nguyễn Quang Tuyến, “ Quyền và nghĩa vụ người nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam”, Báo pháp luật
26/08/2004. />
3


Thứ ba, xác định quốc tịch của tổ chức dựa vào nơi tổ chức tiến hành các hoạt động
chủ yếu của mình.Các nước vùng Ả rập như Xiry, Ai cập thì chấp nhận ngun tắc
này3.
Nếu đứng trên góc độ pháp luật thực định thì quan điểm pháp luật Việt Nam có xu
hướng chấp nhận nguyên tắc thứ hai, để chứng minh cho khẳng định này tơi xin dẫn
một vài ví dụ:
+ Tổ chức kinh tế tài chính nước ngồi: “ là tổ chức kinh tế tài chính được thành
lập theo pháp luật nước ngoài và hoạt động kinh doanh tại nước ngoài hoặc tại Việt
Nam” (khoản 1 Điều 2 Quy chế góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài
trong các doanh nghiệp Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 36/2003/QĐ-TTg
ngày 11-3-2003 của Thủ tướng Chính Phủ).
+ Tổ chức luật sư nước ngoài : “là tổ chức luật sư được thành lập và hành nghề
hợp pháp ở nước ngồi” (điểm 1.1 khoản 1 Thơng tư 08/99/TT- BTP ngày 13-02-1999
của Bộ Tư pháp hướng dẫn thi hành một số qui định của Nghị định số 1992/98/NĐCP ngày 10/11/1998 của Chính Phủ về hành nghề tư vấn pháp luật của tổ chức luật sư
nước ngoài tại Việt Nam).

+ Tổ chức tín dụng nước ngồi: “là tổ chức tín dụng được thành lập theo pháp luật
nước ngoài” (khoản 4 Điều 20 Luật các tổ chức tín dụng năm 1997).
Và tại Điều 4 khoản 20 Luật doanh nghiệp 2005 quy định : “quốc tịch của doanh
nghiệp là quốc tịch của nước, vùng lãnh thổ nơi doanh nghiệp thành lập, đăng kí kinh
doanh”.
Điều 3 khoản 5 Nghị định 138/CP ngày 15/11/2006 quy định chi tiết thi hành các
quy định của Bộ luật dân sự về quan hệ dân sự có yếu tố nước ngoài khẳng định:
“"Pháp nhân nước ngoài" là pháp nhân được thành lập theo pháp luật nước ngoài”.
Điều này cho thấy pháp luật Việt Nam tuy chưa có định nghĩa chính thức về khái niệm
tổ chức nước ngồi nói chung trong một văn bản pháp luật nào mà chỉ có những khái
niệm cụ thể về những tổ chức nước ngồi trong những lĩnh vực nhất định và nó chỉ có
tác dụng trong văn bản đó và các văn bản pháp luật có hiệu lực pháp lí thấp hơn.
Theo giáo trình Luật đất đai Đại học luật Hà Nội 2006 thì tổ chức nước ngồi bao
gồm:
 Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao như cơ quan đại diện
ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngồi
có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận.
 Cơ quan đại diện của tổ chức Liên hiệp quốc, cơ quan hoặc tổ chức
liên Chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
 Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật
về đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.4
Như vậy, theo qui định của pháp luật hiện hành trong nội hàm của khái niệm tổ chức
nước ngồi có cả tổ chức quốc tế. Đây là một cách hiểu hoàn toàn khác so với qui định
của Luật đất đai 1993.

3
4

Ths.Lê Thị Nam Giang,(2007), “ Tư pháp quốc tế”, NXB Đại học quốc gia, TP.HCM.
Giáo trình Luật đất đai Đại học Luật Hà Nội 2006.

4


Từ những phân tích trên đây, người viết rất đồng tình với cách định nghĩa của Từ
điển pháp luật rằng tổ chức nước ngồi là tổ chức khơng có quốc tịch Việt Nam bao
gồm tổ chức có quốc tịch nước ngồi và tổ chức quốc tế.
Định nghĩa chính thức gần nhất về cá nhân nước ngồi “là người khơng có quốc tịch
Việt Nam”5.Cá nhân nước ngồi hay cịn gọi là thể nhân nước ngoài được biết đến như
người nước ngoài.Khái niệm người nước ngoài được sử dụng phổ biến để chỉ thể nhân
nước ngoài và được qui định rất nhiều trong các văn bản luật và văn bản dưới luật, ví
như Điều 3 khoản 2 Nghị định 138/NĐ/CP ngày 15/11/2006 quy định chi tiết thi hành
các qui định của Bộ luật dân sự về quan hệ dân sự có yếu tố nước ngồi qui định:
“Người nước ngồi là người khơng có quốc tịch Việt Nam, bao gồm người có quốc
tịch nước ngồi và người khơng có quốc tịch”, đây là một qui định khá bao quát về
người nước ngoài.
Bởi các qui định trước đây về người nước ngoài như trong Quyết định số 122/CP ngày
25/04/1997 của Hội đồng Chính phủ về chính sách đối với người nước ngồi cư trú và
làm ăn tại Việt Nam quy định: “Người nước ngoài là những người cư trú và làm ăn
sinh sống tại Việt Nam, có quốc tịch nước khác hoặc khơng có quốc tịch” và theo Điều
2 khoản 6 Luật quốc tịch Việt Nam 1998 “Người nước ngồi là cơng dân nước ngồi
và người khơng quốc tịch cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài tại Việt Nam” chỉ ra rằng
họ là người nước ngồi nếu có cư trú tại Việt Nam, nói đúng hơn là khái niệm này phải
gắn với nơi cư trú, sự hạn chế phạm vi trong khái niệm đã khơng nói lên bản chất thực
sự của thuật ngữ người nước ngoài.
Nhưng trong phạm vi nghiên cứu của đề tài này, người viết chỉ đề cập đến tổ chức,
cá nhân nước ngồi (TCCNNN) với vai trị của người sử dụng đất là nhà đầu tư nước
ngoài, theo khoản 5 Điều 3 Luật đầu tư 2005 thì nhà đầu tư nước: “ là tổ chức, cá nhân
nước ngoài bỏ vốn để thực hiện hoạt động đầu tư tại Việt Nam”.
TCCNNN đầu tư vào Việt Nam thường có những đặc điểm cơ bản sau:

a) Quốc tịch:
- Quốc tịch nước một hay nhiều nước cụ thể mà không phải là Việt
Nam.
- Không có quốc tịch của quốc gia nào.
b) Hình thức đầu tư là:
 Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài.
 Doanh nghiệp liên doanh.
 Hợp đồng hợp tác kinh doanh.
 Hợp đồng BOT, BT, BTO.
 Công ty cổ phần.
 Công ty Mẹ- Con.
Trong đó, hình thức đầu tư chủ yếu là doanh nghiệp 100% nước ngoài và doanh
nghiệp liên doanh chiếm hơn 90% số dự án và số vốn đầu tư6.
c) Hình thức sử dụng đất duy nhất là hình thức thuê đất.
5

Nghị định 51 /CP ngày 03/06/2009 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua nhà và sở hữu nhà ở
tại Việt Nam.
6
xem bản phụ lục đính kèm.

5


Theo qui định của pháp luật đất đai Việt Nam từ trước đến nay thì TCCNNN nếu sử
dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì được sử dụng một hình thức sử dụng đất duy
nhất là thuê đất. Khoản 2, khoản 3 Điều 119 Luật đất đai 2003 qui định Nhà nước Việt
Nam cho TCCNNN thuê đất và được lựa chọn hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm
hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
d) Quyền và nghĩa vụ được hưởng chủ yếu dựa vào 2 loại nguồn:

 Điều ước quốc tế mà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam kí kết
hoặc tham gia.
 Qui định của pháp luật Việt Nam: Luật đất đai, Luật đầu tư, Luật xây
dựng…
Đặc điểm này có mối quan hệ mật thiết với yếu tố quốc tịch của TCCNNN. Những
tổ chức, cá nhân có quốc tịch nước ngồi khác thì thường được hưởng quyền và thực
hiện nghĩa vụ theo những điều ước song phương mà Việt Nam và các quốc gia đó ký
kết với nhau hoặc Điều ước đa phương mà các nước cùng gia nhập hoặc ký kết .
Để thể hiện tinh thần tự nguyện thực hiện các cam kết pháp luật Việt Nam nói chung
và qui định pháp luật đất đai nói riêng đều ưu tiên áp dụng Điều ước quốc tế song
phương hoặc đa phương do Việt Nam kí kết hoặc tham gia trong những điều khoản
đầu tiên (khoản 2 Điều 3 Luật đất đai 2003 qui định “ trường hợp Điều ước quốc tế mà
Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ký kết hoặc gia nhập có quy định khác với quy
định của Luật này thì áp dụng quy định của Điều ước quốc tế đó”).
Những TCCNNN khơng có quốc tịch thì sẽ hưởng quyền và thực hiện nghĩa vụ theo
pháp luật Việt Nam hiện hành.
Từ việc phân tích khái niệm và đặc điểm của TCCNNN như trên, ta có thể đưa ra một
kiến nghị về khái niệm tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án
đầu tư như sau: là tổ chức,cá nhân có khơng có quốc tịch Việt Nam bao gồm quốc tịch
nước ngồi và khơng có quốc tịch th đất và bỏ vốn để thực hiện đầu tư, kinh doanh
sản xuất tại Việt Nam.
1.1.2 Khái niệm quyền sử dụng đất:
Theo Điều 192 Bộ luật dân sự 2005 thì quyền sử dụng được định nghĩa là:“quyền
khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản”. Vì đất đai cũng là một dạng
của tài sản và theo Điều 688 Bộ luật dân sự 2005 thì quyền sử dụng đất được xác lập
do: “Nhà nước giao đất , cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất” hoặc “ do
được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật này và
pháp luật về đất đai” nên từ đó, ta cũng có thể suy ra khái niệm quyền sử dụng đất như
sau:
Quyền sử dụng đất là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử

dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác
thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho…từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất nhưng không được gây thiệt hại
hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích cơng cộng, quyền, lợi ích hợp
pháp của người khác.

6


Trên phương diện nghiên cứu của đề tài thì quyền sử dụng đất là tổng hợp các qui
định của pháp luật điều chỉnh quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi tham
gia quan hệ pháp luật đất đai.Quyền sử dụng đất bao gồm:
 Quyền chung như quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất…7
 Quyền giao dịch quyền sử dụng đất như: quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng,thừa kế,tặng cho,góp vốn..
Do vậy, xun suốt bài khố luận mỗi khi người viết đề cập đến quyền sử dụng đất có
nghĩa là người viết đang hiểu quyền sử dụng đất là tổng hoà các qui định về quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất khi tham quan hệ pháp luật đất đai.
1.1.3 Khái niệm dự án đầu tư:
Một bản dự án đầu tư có vai trị rất quang trọng đối với các nhà đầu tư, là cơ sở để
nhà đầu tư có quyết định tiến hành đầu tư hay không, là phương tiện để chủ đầu tư kêu
gọi góp vốn, thuyết phục tổ chức tài chính tài trợ hoặc cho vay vốn và là cơ sở để soạn
thảo hợp đồng và giải quyết khi phát sinh tranh chấp. Chính vì vậy, việc tìm hiểu khái
niệm dự án đầu tư và phân tích có ý nghĩa rất lớn trong việc phục vụ cho công tác
nghiên cứu quyền lợi và nghĩa vụ của các nhà đầu tư tại Việt Nam.
Trước đây, các nhà làm luật của nước ta sử dụng cụm từ “luận chứng kinh tế-kĩ
thuật” để chỉ một dự án đầu tư chẳng hạn trong điểm a khoản 2 Điều 9 Nghị định
32/HĐBT ngày 23/03/1989 của Hội Đồng Bộ Trưởng về việc thi hành Luật đất đai qui
định: “ Xí nghiệp có vốn 100% của nước ngồi được th đất theo luận chứng kinh tếkỹ thuật đã được Ủy ban Nhà nước về hợp tác đầu tư phê chuẩn” và mãi đến lần sửa

đổi bổ sung thứ hai Luật đất đai 1993 vào năm 2001 người ta mới chính thức thay thế
bằng cụm từ “dự án đầu tư” tại Điều 81 khoản 2: “ Việc cho thuê đất phải căn cứ vào
dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt theo Luật đầu tư
nước ngoài tại Việt Nam”. Đến nay, thuật ngữ này vẫn được sử dụng và ngày càng phổ
biến.Trên thực tế người ta nhìn nhận khái niệm này ở rất nhiều góc cạnh:
+ Về mặt hình thức, dự án đầu tư chỉ đơn thuần là một tập hồ sơ tài liệu được trình
bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động, chi phí để thực hiện nó theo một
kế hoạch để đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong
tương lai.
+ Về mặt nội dung, dự án đầu tư là tập hợp các hoạt động có liên quan với nhau
được kế hoạch hóa nhằm đạt được các mục tiêu đã định bằng việc tạo ra các kết quả cụ
thể trong một thời gian nhất định, thông qua việc sử dụng các nguồn lực xác định.
+ Về mặt quản lý, dự án đầu tư là công cụ quản lý từ việc sử dụng vốn, vật tư, lao
động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế-xã hội trong một thời gian dài8.
Về khía cạnh pháp lí, khoản 8 Điều 3 Luật đầu tư 2005 qui định: “ dự án đầu tư là
tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên
7

8

xem Điều 105 Luật đất đai 2003.
/>
7


địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”.Ở khía cạnh pháp lí, dự án đầu tư chỉ
đơn thuần là một bản kế hoạch dự kiến đầu tư có thời hạn từ 12 tháng trở lên do các
nhà đầu tư lập ra để bỏ vốn nhằm tiến hành hoạt động đầu tư và phải phù hợp với
khuôn khổ của qui định pháp luật hiện hành, được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
xét duyệt.

1.1.4 Chế độ pháp lý
Chúng ta bắt gặp thuật ngữ “chế độ” rất nhiều trong các Văn kiện Đảng hay trong
các văn bản pháp luật như: chế độ xã hội chủ nghĩa, chế độ chính trị, chế độ kinh
tế…và trong ngơn ngữ bình dân đời thường thì ta cũng rất hay sử dụng như: chế độ ăn
uống, chế độ nghỉ ngơi, chế độ làm việc.Vậy, ta phải hiểu như thế nào cho đúng khái
niệm này, có phải là tổng hợp những qui tắc, qui định đặt ra mà ta phải tuân thủ. Để
tìm hiểu rõ ràng hơn ta phân tích những khái niệm sau:
o Chế độ chính trị: là hệ thống các nguyên tắc, phương thức, biện pháp,
thủ đoạn thực hiện quyền lực nhà nước.
o Chế độ kinh tế gồm tổng thể các quy phạm pháp luật hiến pháp điều
chỉnh các quan hệ xã hội kinh tế liên quan đến việc xác định mục đích,
chính sách của nền kinh tế, phương hướng phát triển nền kinh tế,quy
định chế độ sở hữu, các thành phần kinh tế và nguyên tắc quản lí nền
kinh tế quốc dân.
o Chế độ sử dụng đất: là tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước
ban hành quy định các quyền và lợi ích hợp pháp và nghĩa vụ của
người sử dụng đất, đồng thời mở rộng và xác lập các quyền năng cụ
thể của người sử dụng đất. 9.
Từ 3 khái niệm về chế độ chính trị, chế độ kinh tế, chế độ đất đai ta phần nào hiểu
được chế độ là sự tổng hợp hoặc hệ thống các qui định mà bắt buộc phải tuân thủ. Ở
đây chúng ta nghiên cứu thuật ngữ chế độ dưới góc độ pháp lý.
Chúng ta có thể khái quát lên chế độ pháp lý như sau: chế độ pháp lý là tổng hợp các
quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ pháp luật
phát sinh trong xã hội.
Từ cách khái quát về chế độ pháp lí trên chúng ta có thể biết được nội dung cơ bản
của chế độ pháp lí đối với cá nhân, tổ chức nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam để
thực hiện dự án đầu tư bao gồm:
- Những qui định của pháp luật đối với quản lý việc sử dụng đất của cá nhân
nước ngoài thực hiện dự án đầu tư như: hình thức sử dụng đất, thẩm quyền
quản lí, trình tự thủ tục để thực hiện dự án đầu tư, giá thuê đất, thời hạn

thuê đất, vấn đề bồi thường khi thu hồi đất.
- Những qui định của luật pháp về cách được hưởng quyền và thực hiện
nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài.
Như vậy, chế độ pháp lý đối với cá nhân, tổ chức nước ngoài sử dụng đất tại Việt
Nam để thực hiện dự án đầu tư có thể được định nghĩa là tổng hợp những quy phạm
pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ pháp luật đất đai phát
9

Viện khoa học pháp lí,(2006), “Từ điển luật học”,NXB Tư pháp.

8


sinh trong quá trình đầu tư và thực hiện dự án nhằm mục đích kinh doanh, sản xuất tại
Việt Nam của tổ chức cá nhân nước ngoài.
Trên đây, người viết đã phân tích sơ lược một loạt những khái niệm cơ bản như: tổ
chức, cá nhân nước ngoài, dự án đầu tư, quyền sử dụng đất, chế độ pháp lý trước khi đi
vào phân tích những qui định pháp luật về chế độ pháp lí đối với tổ chức, cá nhân
nước ngoài khi sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam. Khi ta đã hiểu rõ
những khái niệm trên ở góc độ pháp lý cụ thể phục vụ cho mục đích của đề tài thì ta có
thể dễ dàng phân tích và đi đúng hướng trong việc nghiên cứu đề tài.
1.2 SỰ PHÁT TRIỂN NHỮNG QUI ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGỒI.
Từ sau giải phóng đất nước, Luật cải cách ruộng đất cho đến Luật đất đai đầu tiên
của nước ta vào những năm đầu của tiến trình đổi mới đất nước đã có những qui định
điều chỉnh một cách có hệ thống về việc quản lý và sử dụng đất đai.Tuy nhiên, để phù
hợp với tiến trình phát triển kinh tế xã hội của đất nước, năm 1993 Luật đất đai lần thứ
hai được ban hành đã tạo được hành lang pháp lý tương đối vững không những phục
vụ cho việc quản lý những quan hệ ngày càng phức tạp mà cịn có những qui định
mang tính đột phá góp phần phát huy nguồn tài nguyên đất và tiếp tục được sửa đổi bổ

sung vào những năm 1998 và 2001 để kịp thời điều chỉnh những quan hệ xã hội mới
phát sinh. Nhưng để đáp ứng nhu cầu hội nhập của mình và tổng kết, hồn thiện pháp
luật về đất đai, Luật đất đai 2003 ra đời đã có sự thay đổi về mọi mặt, điều chỉnh ngày
càng hoàn thiện và phù hợp hơn các quan hệ pháp luật đất đai hiện nay.Và tiến trình
thực hiện quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nươc ngoài sử dụng đất để thực hiện
dự án đầu tư ở Việt Nam cũng có sự phát triển khơng ngừng theo sự thay đổi của
những đạo luật về đất đai.và các giai đoạn phát triển quyền sử dụng đất của nhà đầu tư
nước ngồi được chia theo mốc thời gian có hiệu lực của các đạo luật về đất đai nhằm
phân tích rõ sự thay đổi của việc sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngồi.
Chúng ta có thể tóm tắt q trình phát triển quyền sử dụng đất của TCCNNN như sau:
Đặc
điểm

Văn bản pháp luật
điều chỉnh.

Chính sách đối với Các
quyền
TCCNNN.
hưởng.

được

Các Giai Đoạn
- Được quyền chia gia
Ngoại kiều được tài, cầm, cho ruộng
Luật cải cách
chia một phần được chia.
ruộng đất 1953.
ruộng đất.

Trước
15/10/1993
Quyết định số
- khơng có bất cứ
Quốc
hữu
hố
188/CP
ngày
quyền gì.
ruộng đất tư sản
25/09/1976.
nước ngoài.

9


Luật đất đai 1987.

- được sử dụng đất
Được thuê đất theo
theo đúng mục đích
luận chứng kinh
thuê.
tế- kĩ thuật.

Từ
15/10/1993
đến
Luật đất đai 1993

01/07/2004.

- được sử dụng theo
đúng mục đích thuê.
- Được thế chấp giá trị
quyền sử dụng đất, tài
Được Nhà nước sản gắn liền với đất tại
cho thuê đất.
ngân hàng Việt Nam.
- Cho thuê lại đất
trong khu chế xuất,
khu công nghệ cao đã
xây dựng xong kết cấu
hạ tầng.

01/07/2004
nay.

đến
Luật đất đai 2003

Được thuê đất.

- Được hưởng các
quyền chung của
người sử dụng đất.
- Được quyền chuyển
nhượng, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn, cho
thuê lại đối với giá trị

quyền sử dụng đất và
tài sản gắn liền với đất
thuộc sở hữu của
mình.
- Bán tài sản gắn liền
với đất thuộc sở hữu
của mình.

1.2.1 Giai đoạn từ trước 15/10/1993
Sau khi Cách mạng tháng tám thành công, Đạo luật đầu tiên để điều chỉnh vấn đề
đất đai là Luật cải cách ruộng đất 1953 của Chính phủ Việt Nam dân chủ cộng hịa với
mục đích và ý nghĩa là: “thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân Pháp và
của đế quốc xâm lược khác”10 cho nên toàn bộ ruộng đất và tài sản của thực dân Pháp
và đế quốc đều bị tịch thu.Nhưng thật đặc biệt là có riêng một mục để qui định về việc
sử dụng đất của ngoại kiều (người nước ngoài).Trong mục này luật qui định: “ về
ngun tắc ngoại kiều khơng có quyền sở hữu ruộng đất ở Việt Nam” nhưng “ được
phép sử dụng ruộng đất”11 và hơn thế nữa tại khoản 10 Điều 25 của Đạo luật này thì
nếu ngoại kiều và gia đình họ khơng có nghề đủ sống, có khả năng cày cấy và có u
cầu thì họ cũng được “chia một phần ruộng đất” và theo Điều 30 thì họ cũng được
hưởng các quyền cơ bản như đối tượng được chia ruộng đất đó là “quyền chia gia tài,
10
11

Điều 1 Luật cải cách ruộng đất 1953.
Điều 19 mục 7 chương 1 luật cải cách ruộng đất 1953.

10


cầm, bán, cho..v.v.ruộng đất được chia”, phải nói đây là chính sách ruộng đất rất bình

đẳng và nhân đạo đối với người nước ngoài cư trú ở Việt Nam.
Lúc này, mọi cơng dân đều có quyền sở hữu ruộng đất và có đầy đủ các quyền của
chủ sở hữu, nhưng các quyền đó chỉ tồn tại cho tới khi Chính phủ cách mạng lâm thời
ban hành chính sách ruộng đất kèm theo Nghị định số 01 NĐ/75 ngày 05/03/1975 qui
định “cấm không cho mua bán ruộng đất do Cách mạng chia cấp”12 nhằm giải quyết
tình hình xáo trộn ruộng đất.
Khi miền nam hồn tồn giải phóng và cả nước cùng tiến lên chủ nghĩa xã hội, Hội
đồng Chính phủ ban hành Quyết định số 188/CP ngày 25/09/1976 thực hiện quốc hữu
hóa “các đồn điền và ruộng đất của tư sản nước ngoài” và Nhà nước sẽ xem xét bồi
thường trong những trường hợp cụ thể. Như vậy, đến đây việc sở hữu ruộng đất của tổ
chức, cá nhân nước ngoài đã chính thức chấm dứt. Đến khi Hiến pháp 1980 ra đời thì
đối với đất đai chỉ có một hình thức sở hữu duy nhất là sở hữu Nhà nước.
Để thực hiện chính sách đổi mới đất nước, Quốc hội nước Cộng hịa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam khóa VIII đã thơng qua Luật đất đai ngày 29/12/1987, trong đó có
riêng một chương gồm 2 Điều dành cho TCCNNN. Qui định của pháp luật lúc bấy giờ
đã chính thức sử dụng thuật ngữ “tổ chức cá nhân, nước ngoài” thay thế cho cụm từ
“ngoại kiều”. Mặc dù, nội dung của hai Điều luật chỉ qui định rất đơn giản về việc giao
đất của cá nhân tổ chức nước ngoài là “ do Hội đồng Bộ trưởng nước Cộng hòa xã hội
chủ nghĩa Việt Nam quyết định” và việc sử dụng đất của họ phải tuân theo những qui
định của Luật đất đai và nếu có Điều ước quốc tế mà nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam kí kết thì phải tn theo Điều ước quốc tế đó. Nhưng đã bước đầu đánh dấu
sự quay trở lại của các TCCNNN tại Việt Nam sau bao nhiêu năm gián đoạn bởi chế
độ kinh tế quan liêu bao cấp, phi thị trường.
Bên cạnh việc ban hành luật đất đai thì năm 1987 Luật đầu tư nước ngoài ra đời
khẳng định đường lối mở cửa nền kinh tế của Nhà nước và Đảng ta, tạo ra mơi trường
pháp lí thơng thống hơn để thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam góp phần
khơng nhỏ vào việc phát huy nội lực, nâng cao hiệu quả hợp tác quốc tế.
Riêng đối với TCCNNN vào Việt Nam nhằm mục đích đầu tư thì sẽ được sử dụng
đất dưới dạng thuê (khoản 2 điểm a Điều 9 Nghị định số 30/HĐBT ngày 23/03/1989
của Hội đồng bộ trưởng qui định: “Xí nghiệp có vốn 100% của nước ngoài được thuê

đất theo luận chứng kinh tế-kỹ thuật đã được Uỷ bản Nhà nước về hợp tác đầu tư phê
chuẩn”) và đối với doanh nghiệp liên doanh thì giá trị khu đất mà doanh nghiệp thực
hiện dự án đầu tư được tính vào phần vốn góp của phía Việt Nam.Theo qui định của
điều này thì TCCNNN đầu tư vào Việt Nam dưới hai hình thức là:
 Xí nghiệp có vốn 100% của nước ngồi.
 Xí nghiệp liên doanh.
Đây là những qui định ban đầu của Nhà nước ta đối với TCCNNN, tuy chỉ là những
qui định sơ lược nhưng nó cũng phần nào thể hiện sự chú ý của Nhà nước ta đối với sự
tác động của TCCNNN.
Nguyên nhân của việc chưa chú trọng qui định cụ thể, rõ ràng về quyền lợi và nghĩa
vụ của nhà đầu tư nước ngoài là do đất nước vừa mới thoát khỏi chế độ tập trung bao
cấp. Nhà nước vẫn thận trọng bảo vệ quyền lợi của mình hơn là quyền lợi của Nhà đầu
12

điểm 2 mục D phần thứ ba Chính sách ruộng đất của Chính phủ cách mạng .

11


tư vả lại cũng chưa có kinh nghiệm quản lí các nhà đầu tư nước ngồi nên khơng thể
tùy tiện qui định trong các văn bản pháp luật quang trọng như Luật được.Chính vì thế,
Luật chỉ qui định là giao cho Hội đồng bộ trưởng quyết định để tùy vào từng thời cơ,
tùy từng thời điểm Hội đồng bộ trưởng có thể ban hành Nghị định để điều chỉnh.Chính
những qui định đó tất yếu đã tạo sự e ngại của các Nhà đầu tư khi tham gia vào thị
trường của Việt Nam.
Và việc đầu tư của họ chỉ đa phần phụ thuộc vào Luật đầu tư nước ngoài tại Việt
Nam và các văn bản hướng dẫn thi hành như Quyết định số 210A-TC/VP ngày
01/04/1990 của Bộ trưởng Bộ tài chính Về tiền thuê mặt đất, mặt nước, mặt biển áp
dụng đối với hình thức đầu tư nước ngồi tại Việt Nam cũng đã giải quyết được vấn đề
về giá thuê, cách thức trả tiền thuê, các trường hợp miễn giảm một cách cụ thể nhưng

chỉ là những qui định rất đơn giản ví dụ: theo Điều 2 thì tiền th được tính trên một
đơn vị diện tích theo hợp đồng thuê và mức tiền thuê đất chỉ dựa trên hai loại đất là đất
thành phố, thị xã, thị trấn..và đất vùng núi đá, đồi trọc, đất hoang hóa.Nó chưa thể hiện
được sự ưu tiên hay hạn chế của Nhà nước đối với từng loại đất, vị trí đất, nghành
nghề..13
Ngồi ra, cũng có thêm một số thơng tư như Thơng tư số 50 ngày 10/10/1992 và
Thông tư số 50 năm 1993 các vấn đề về quyền và nghĩa vụ không được pháp luật đất
quy định.
Với bước đầu ban hành những qui định về việc sử dụng đất của TCCNNN của Luật
đất đai và Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, nước ta đã thu hút được 214 dự án đầu
tư từ năm 1988-1990 với tổng vốn đăng kí cấp mới khoản 1,6 tỉ USD, trung bình mỗi
dự án khoản 7,5 triệu USD. Mặc dù con số dự án đầu tư là rất ít nhưng nó đã tạo được
một bước đệm, bước khởi đầu khá tốt14 đã đủ sức chứng minh được tầm quang trọng
và nguồn lợi từ các dự án đầu tư nước ngồi vào Việt Nam. Nếu có sự cải cách về
chính sách đất đai và đầu tư cho TCCNNN thì sẽ phát huy được nguồn lợi từ tài
nguyên đất mà bấy lâu nay ta đã bỏ phí.
1.2.2 Giai đoạn từ 15/10/1993-01/07/2004
Thể chế hóa những qui định tại Điều 17, 18 và 84 của Hiến pháp năm 1992 thì Luật
đất đai 1993 ra đời và ngay điều luật đầu tiên đã qui định: “Nhà nước cho tổ chức, cá
nhân nước ngoài thuê đất”. Đây là qui định rất quang trọng, nó thể hiện sự chú trọng
của Nhà nước ta đối với TCCNNN bởi tác động tích cực của việc đầu tư nước ngoài
vào đất nước trong những năm gần trước đó đối với nền kinh tế.
Trong đạo luật này cũng có riêng một chương qui định về TCCNNN bao gồm 6 Điều
khoản từ Điều 80 đến 86. Ở Điều 80 lúc mới ban hành luật thì qui định thẩm quyền
cho th là thuộc Chính phủ cịn quyền lợi và nghĩa vụ của người th đất là do Chính
phủ trình Ủy ban thường vụ Quốc hội qui định, nhưng sau hai lần sửa đổi và bổ sung
thì đã có sự đổi khác rõ rệt về thẩm quyền quyết định cho thuê.
Thẩm quyền quyết định việc cho thuê không thuộc về riêng Chính phủ nữa mà chia
phân ra cho Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định và đối
với việc thuê đất của TCCNNN đầu tư vào Việt Nam thì việc qui định thẩm quyền do

13

Bản qui định về tiền thuê mặt đất, mặt nước, mặt biển, áp dụng đối với hình thức đầu tư nước ngoài tại Viêt
Nam( ban hành kêm theo quyết định số 210A TC/VP ngày 01/04/1990 Bộ tài chính)
14
số liệu được phân tích dựa vào bản phụ lục đính kèm bài viết.số liệu được lấy từ trang Web:
/>
12


Chính phủ qui định.Với phương châm là phân quyền mạnh cho chính quyền địa
phương nên trong Nghị định 66/2001/NĐ-CP ngày 28/09/2001 qui định chi tiết thẩm
quyền quyết định cho thuê đất của Uỷ ban nhân dân tỉnh đối với:
+ Cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện
khác
có chức năng ngoại giao.
+ Tổ chức quốc tế tại Việt Nam để xây dựng văn phòng đại diện.
+ Tổ chức, cá nhân thực hiện dự án đầu tư.
Việc phân chia thẩm quyền quyết định như vậy đã giảm tải rất nhiều cơng việc cho
Chính phủ15. Điều đáng chú ý là để cụ thể hóa khoản 3 Điều 80 Uỷ ban thường vụ
Quốc hội đã ban hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước
ngoài thuê đất tại Việt Nam. Lần đầu tiên quyền lợi và nghĩa vụ của TCCNNN lại
được chính thức hóa và qui định cụ thể đến như vậy và hơn thế nữa Nghị định số
11/CP ngày 24/01/1995 của Chính phủ qui định chi tiết thi hành Pháp lệnh này đã tạo
được cơ sở pháp lí khá vững chắc để tổ chức cá nhân nước ngoài yên tâm đầu tư vào
Việt Nam.
Đáng chú ý, trong các quyền mà tổ chức, cá nhân nước ngồi được hưởng có quyền
được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong thời hạn thuê
đất , thuê lại đất tại các Ngân hàng Việt Nam16, nếu như TCCNNN đầu tư vào Việt
Nam theo Luật đầu tư nước ngoài (tổ chức tín dụng Việt Nam, chi nhánh ngân hàng

nước ngoài hoạt động tại Việt Nam và Ngân hàng liên doanh giữa Việt Nam với nước
ngoài) theo qui định của Luật tổ chức tín dụng nếu đủ các điều kiện về thời hạn và trả
tiền thuê đất. Qui định mới đã giải quyết một vấn đề rất lớn về vốn kinh doanh của
TCCNNN khi tham gia đầu tư tại Việt Nam và việc thế chấp của họ được Nhà nước
quản lí rất chặt chẽ, mẫu hợp đồng thế chấp phải do Tổng cục địa chính qui định và
bên thế chấp phải đăng kí việc thế chấp tại Sở địa chính.
Và quyền được quyền được cho thuê lại đất trong khu chế xuất, khu công nghiệp nếu
đã xây dựng xong kết cấu hạ tầng phù hợp với qui định của Chính phủ Việt Nam theo
khoản 3 Điều 7 Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của TCCNNN thuê đất tại Việt Nam.
Nhưng vẫn cịn hạn chế là khơng được thực hiện các quyền giao dịch khác như :
“không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với khu
đất đã thuê” theo Điều 19 Nghị định 11/CP ngày 24/01/1995 của Chính phủ qui định
chi tiết thi hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê
đất tại Việt Nam.Bởi lẽ, quyền sử dụng đất lúc này vẫn chưa được xem là một loại
hàng hóa đặc biệt để được tự do giao dịch trên thị trường được.Vì lo sợ TCCNNN tận
dụng ưu thế về tài chính mà làm rối loạn thị trường bất động sản trong nước.
Về trình tự, thủ tục cho th đất thì Thơng tư số 679/TT-ĐC ngày 12/05/ 1997 của
Tổng cục địa chính đã hướng dẫn chi tiết những qui định về các bước để lập hồ sơ thuê
đất gồm hai bước: bước thứ nhất là xác định địa điểm thực hiện dự án và bước thứ hai
là lập và trình duyệt hồ sơ thuê đất.
Ưu điểm của qui định này là việc tổ chức thực hiện đền bù và giải phóng mặt bằng là
trách nhiệm của Uỷ ban nhân dân tỉnh đối với doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài và
15

xem Điều 80 Luật đất đai 1993 và điều 80 Luật đất đai 1993 đã được sửa đổi, bổ sung năm 2001.
xem chi tiết tại khoản 2 Điều 7 Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức nước ngoài thuê đất tại Việt Nam
và Điều 13 Nghị định 11/CP ngày 24/01/1995 của Chính phủ qui định chi tiết Pháp lệnh trên.
16

13

đối với doanh nghiệp liên doanh thì bên Việt Nam tổ chức thực hiện.Chính những qui
định này đã giảm đi rất nhiều cơng việc cho nhà đầu tư nước ngồi khi tham gia đầu tư
vào Việt Nam.Về mặt quản lí Nhà nước thì Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định
192-CP ngày 25/12/1994 Về ban hành qui chế khu công nghiệp nhằm mục đích
khuyến khích đầu tư nước ngồi vào khu công nghiệp nội dung nghị định cũng qui
định chi tiết quyền và nghĩa vụ của chủ thể thuê đất trong khu cơng nghiệp và tổ chức
cá nhân nước ngồi th đất trong khu cơng nghiệp cũng có các quyền và nghĩa vụ
tương đương với bất kì chủ thể nào ở trong nước thực hiện việc thuê đất trong khu
công nghiệp.Và Nghị định số 191/CP ngày 28/12/1994 của Chính phủ về ban hành qui
chế hình thành, thẩm định và thực hiện dự án đầu tư trực tiếp của nước ngoài cũng đã
qui định rất rõ việc phân chia thẩm quyền thẩm định và thẩm quyền quyết định việc
cho thuê đối với từng loại dự án đầu tư nước ngoài.
Về tiền thuê đất thì Quyết định số 179/1998/QĐ-BTC ngày 24/2/1998 của Bộ trưởng
Bộ tài chính về tiền thuê đất, mặt nước, mặt biển áp dụng đối với các hình thức đầu tư
nước ngoài tại Việt Nam cũng đã qui định khá hồn chỉnh về đơn giá th đất ví dụ tại
điểm 1.3 điều 3 của bản kèm theo qui định như sau:

Đơn giá thuê
đất 1 năm
(USD/m2/nă
m)

Mức tối thiểu
qui định cho
= từng nhóm đơ x
thị.
(USD/m2/năm)

Hệ số
vị trí

x

Hệ số kết
Cấu hạ
tầng.

x

Hệ số
nghành
nghề

Như vậy là giá thuê đất tỉ lệ với hệ số vị trí của khu đất, khu đất càng gần nội thị, tiếp
giáp đường chính thuận lợi sản xuất kinh doanh và tiều thụ thì có hệ số càng cao tương
tự như thế đối với những nơi có cơ sở hạ tầng càng thuận lợi, đầu tư những nghành
nghề có khả năng tạo lợi nhuận cao thì hệ số càng cao.
Nhìn tổng chung, trong giai đoạn này thì những văn bản pháp luật qui định đối với tổ
chức, cá nhân nước ngoài khá đầy đủ, tạo được một hệ thống pháp luật khá rõ ràng đáp
ứng kịp thời nhu cầu của TCCNNN khi mong muốn tham gia đầu tư vào Việt Nam.
1.2.3 Giai Đoạn Từ 01/07/2004 Đến Nay.
Mặc dù những qui định của Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của TCCNNN thuê đất
tại Việt Nam và các văn bản hướng dẫn thi hành kèm theo là những bước tiến rất đáng
chú ý của Nhà nước ta nhưng với xu thế phát triển tồn cầu hóa của nước ta hiện nay
thì những qui định đó đã trở nên lỗi thời một cách nhanh chóng và việc ra một Đạo
luật mới qui định về vấn đề đất đai hiện nay là điều cần thiết. Luật đất đai 2003 ra đời
có hiệu lực từ ngày 01/07/2004 đã đưa vị trí của TCCNNN gần như là một chủ thể
bình thường như các chủ thể trong nước.

Bằng chứng là khơng cịn chương qui định riêng dành cho TCCNNN mà những qui
định chung nào áp dụng cho chủ thể sử dụng đất trong nước thì cũng áp dụng cho
TCCNNN.
Theo điểm e khoản 1 và điểm a khoản 2 Điều 30 Luật đất đai 2003 thì TCCNNN
khi thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì có thể thuê đất trả tiền một lần cho cả thời
14


gian thuê hoặc trả tiền hàng năm và theo khoản 3 Điều 108 Luật này thì họ cịn được
quyền lựa chọn: “hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê” trong khi các tổ chức kinh tế, cá nhân trong
nước chỉ được thuê đất trả tiền hàng năm khi tổ chức, cá nhân đủ điều kiện như:
 Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
 Đất khơng có tranh chấp.
 Quyền sử dụng đất khơng bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
 Trong thời hạn sử dụng đất.
(theo Điều 106 khoản 1 Luật đất đai 2003) thì họ sẽ được quyền chuyển nhượng, góp
vốn, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh. Đây là những quyền đầy đủ của bất kì chủ thể sử
dụng đất nào thực hiện dưới hình thức thuê.Lúc này quyền sử dụng được xem như là
một loại hàng hóa đặc biệt và có thể tham gia vào thị trường bất động sản nếu đủ các
điều kiện cần thiết17.
Theo đó các qui định về tiền thuê đất và các thẩm quyền cấp giấy phép sử dụng đất
cũng được qui định chung chứ không qui định riêng như trước nữa.
Nhà đầu tư nước ngoài đã có thể n tâm bởi sự bình đẳng về quyền và nghĩa vụ của
chủ thể sử dụng đất, không còn lo lắng về các nguy cơ và rủi ro như trước nữa.Thậm
chí cịn có những qui định nhằm ưu đãi, khuyến khích chủ thể nước ngồi tham gia
đầu tư hơn trước nữa.
Về thủ tục hưởng quyền và thực hiện nghĩa vụ của TCCNNN cũng cùng một cơ
quan, văn phòng như đối với các chủ thể trong nước.
Có thể nói, đến lúc này những qui định pháp luật dành cho TCCNNN đã được mở

rộng hoàn toàn và đầy đủ nhất từ trước cho đến nay. Nhà nước đã tạo đầy đủ điều kiện
cho nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam đầu tư về mặt pháp lí vì đó là điều kiện cần
thiết nhất là lúc này đây, Việt Nam đã gia nhập WTO, nên việc áp dụng nguyên tắc đối
xử quốc gia cho phép người nước ngoài được hưởng những quyền dân sự, kinh tếthương mại…cũng như thực hiện nghĩa vụ ngang hoặc tương đương với quyền và
nghĩa vụ công dân nước sở tại đang được hưởng và sẽ được hưởng trong tương lai.
Theo Điều 3 Pháp lệnh đối xử tối huệ quốc và đối xử quốc gia trong thương mại
quốc tế thì : “Đối xử quốc gia trong đầu tư là đối xử không kém thuận lợi hơn đối xử
mà Việt Nam dành cho đầu tư và nhà đầu tư nước ngoài so với đầu tư và nhà đầu tư
trong nước trong những điều kiện tương tự”. Nhờ việc kí kết các Điều ước quốc tế như
vậy nên những qui định của pháp luật quốc gia cũng được chuyển hóa từ các Điều ước
quốc tế nhằm hạn chế những mâu thuẫn giữa pháp luật quốc tế và quốc gia.Đến này,
nước ta đã chính thức gia nhập Tổ chức thương mại quốc tế (WTO) nên việc tự
nguyện thực hiện các cam kết là yếu tố tiên quyết. Luật đất đai 2003 ngày càng cơng
bằng hố, mở rộng quyền lợi cho TCCNNN cũng cũng phần nào đáp ứng kịp thời nhu
cầu đầu tư của TCCNNN.
Trong mục này, người viết chỉ phân tích sơ lược qua quyền lợi và nghĩa vụ của
TCCNNN chứ khơng đi sâu tìm hiểu vì nội dung này cũng sẽ được phân tích lại ở
chương 2.

17

xem Điều 61 và 62 Luật đất đai 2003.

15


Nói tóm lại, trong những năm qua Luật đất đai đã có những bước tiến rõ rệt, chính
sách đất đai ngày càng đổi mới và hoàn thiện theo hướng mở rộng hơn nữa quyền và
nghĩa vụ của các chủ thể nước ngoài khi sử dụng đất để đầu tư ở Việt Nam. Chính sự
đổi mới đó đã phản ánh phần nào nhận thức đúng đắn về vai trò của nguồn tài nguyên

đất và những thành tựu mà nó mang lại trong công cuộc phát triển kinh tế xã hội đất
nước. Và q trình phát triển của chính sách đất đai phía trước là nhiệm vụ vơ cùng
quang trọng khơng chỉ của Đảng và Nhà nước mà cịn có sự đóng góp của mỗi cơng
dân Việt Nam.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1.
Trong chương 1 người viết đã phân tích được rõ ràng nội hàm của các khái niệm cơ
bản về TCCNNN và chế độ pháp lí dành cho họ khi sử dụng đất để thực hiện dự án
đầu tư tại Việt Nam cũng như nêu được tác dụng to lớn của nguồn tài ngun đất nếu
được đầu tư đúng cách và có chính sách hợp lí thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế đất nước
phát triển trong cơng cuộc cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước.
Bên cạnh đó, bài viết cũng tổng hợp và phân tích lịch sử phát triển các qui định của
pháp luật về việc sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam.Lịch sử
phát triển các qui định này là một chuổi những đổi mới về chính sách đất đai đối với
TCCNNN khi sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư ở nước ta.Và nhờ đó, chúng ta có
thể hiểu được tác dụng của những qui định pháp luật qua những thời kì phát triển của
đất nước đồng thời có thể so sánh với những qui định thực tại để có thể tìm ra được ưu
thế và hạn chế của những qui định hiện hành. Từ đó sẽ có những kiến nghị để những
qui định đối với tổ chức, nhân nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư ngày
càng hồn thiện hơn, phù hợp với tiến trình phát triển nền kinh tế thị trường hàng hoá
nhiều thành phần định hướng xã hội chủ nghĩa.

16


CHƯƠNG 2
QUI ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH ĐỐI VỚI TỔ CHỨC, CÁ NHÂN
NƯỚC NGOÀI SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ, THỰC
TIỄN VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN.
2.1 Qui định pháp luật hiện hành về việc sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước
ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

Những qui định của pháp luật đất đai hiện hành là nội dung cơ bản phản ánh chính
sách của nhà nước ta đối với việc sử dụng đất của TCCNNN khi thực hiện dự án đầu
tư tại Việt Nam.
2.1.1 Những nội dung cơ bản về quản lý Nhà nước đối với việc sử dụng đất.
2.1.1.1 Hình thức sử dụng đất
Hình thức sử dụng đất là một trong những nội dung hàng đầu và rất quan trọng đối
với các chủ thể sử dụng đất. Chủ thể sử dụng đất nào được áp dụng càng nhiều hình
thức sử dụng đất thì họ càng dễ dàng trong việc lựa chọn cho mình cách hưởng quyền
sử dụng đất phù hợp nhất và tốt nhất.
Đối với chủ thể sử dụng đất là TCCNNN thì điểm e khoản 1 Điều 35 Luật đất đai
2003 qui định: “…tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng
cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh;
xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoán sản, sản
xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;” được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.Vậy là,
TCCNNN chỉ được sử dụng đất dưới hình thức th khơng được lựa chọn hình thức sử
dụng đất nào khác và quyền lựa chọn duy nhất là được lựa chọn thuê đất trả tiền hàng
năm hay thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê18.
Đối với những loại đất khác nhau thì TCCNNN được hưởng quyền th đất khác
nhau. Bởi vì, chính sách pháp luật đối với từng loại đất cũng khác nhau (đối với những
loại đất nhất định, hoặc sử dụng phục vụ mục đích nhất định thì phải bắt buộc sử dụng
đất theo hình thức thuê nhất định mà pháp luật qui định).
Chẳng hạn, TCCNNN được quyền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm trong các trường
hợp sau:
1. Được nhà nước cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà để cho thuê19
bởi tính chất của việc cho th thì tính ổn định của người th nhà khơng cao,
giá cả thuê nhà dễ biến động thay đổi tuỳ theo tình hình phát triển của thị trường.
2. Thuê đất ven biển, đất bãi bồi ven sông, ven biển để thực hiện dự án đầu tư. Đây
là những loại đất mà sự tồn tại của nó thiếu ổn định nên tổ chức, cá nhân nước

ngoài khi thuê đất để sử dụng vào mục đích kinh doanh cũng đóng tiền th đất
hàng năm20.

18

Khoản 3 Điều 108 Luật đất đai 2003.
Khoản 4 điều 84 luật đất đai 2003.
20
Điều 79,80 Luật đất đai 2003.
19

17


3. Thuê đất đối với đất sử dụng cho hoạt động khoán sản bởi hoạt động khoán sản
là hoạt động thường chứa dựng tính rủi ro rất là lớn như có thể bị ngừng hoặc
gián đoạn trong trường hợp khu vực đang được phép tiến hành bị Chính phủ
cơng bố là khu vực cấm hoặc tạm thời cấm vì lý do quốc phịng an ninh, bảo vệ
di tích lịch sử, văn hố, cảnh quan hoặc vì lợi ích cơng cộng khác hay thời hạn
cho một giấy phép hoạt động khoán sản ngắn hơn rất nhiều so với thời hạn của
một dự án đầu tư do vậy nên việc cho thuê đất thu tiền một lần là không phù
hợp21.
Theo Điều 84 khoản 4 Luật đất đai 2003 qui định: “…cho thuê đất ở thu tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức,
cá nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho th theo
qui định của Chính phủ”. Đây là hình thức bắt buộc đối với TCCNNN khi thuê đất để
thực hiện dự án đầu tư liên quan đến việc xây dựng nhà để bán. Vì tính chất của việc
sử dụng đất đối với việc xây dựng nhà ở để bán là sử dụng đất ổn định và lâu dài của
người mua nhà.
Với qui định TCCNNN sử dụng đất dưới hình thức th thì họ có thể nhận được

quyền sử dụng thơng qua hợp đồng th đất khác với hình thức giao đất cho nên chủ
thể sử dụng đất được sử dụng đất bằng một quyết định hành chính. Nhìn chung, hình
thức sử dụng đất cũng phản ánh phần nào bản chất quan hệ của TCCNNN và Nhà
nước là quan hệ mang bản chất dân sự giữa người cho thuê và người th.
Chính hình thức th cũng quyết định nội dung quyền sử dụng đất mà chủ thể sử
dụng đất có được. Do đó, họ khơng có quyền chuyển đổi, quyền tặng cho và quyền
thừa kế quyền sử dụng đất như những chủ thể được giao đất.
Hình thức th đất nó cũng gắn với nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với
Nhà nước và cách thức Nhà nước quản lý đối với những chủ thể này.
2.1.1.2 Trình tự, thủ tục để được sử dụng đất.
Trình tự, thủ tục nếu xét trên bình diện kinh tế thì đó là là một dạng dịch vụ cơng mà
Nhà nước có nghĩa vụ cung cấp và việc cung cấp dịch vụ cũng là lý do để Nhà nước
tồn tại22. Về phía cơ quan quản lý Nhà nước thì đó là cách thức, trình tự thực hiện
thẩm quyền quản lý của mình cịn về phía người sử dụng đất thì đó là cách thức, trình
tự bắt buộc phải làm để thực hiện được quyền và nghĩa vụ của mình theo qui định của
pháp luật.
Trước đây, trình tự thủ tục thuê đất của các TCCNNN đầu tư vào Việt Nam để thực
hiện dự án đầu tư được qui định tại Thông tư số 679/TT-ĐC ngày 12/5/1997 của Tổng
cục địa chính nhưng đến nay nó đã được thay thế bằng Luật đất đai 2003 - là một văn
bản pháp lý có hiệu lực cao - đã qui định thống nhất về trình tự, thủ tục thuê đất được
áp chung cho tất cả các chủ thể, khơng chỉ là các TCCNNN mà cịn cả tổ chức kinh tế,
hộ gia đình, cá nhân là những đối tượng sử dụng đất trong nước.Có thể nói, sự thống
nhất quản lý này đã tạo được một bước phát triển rất mới trong luật đất đai.
Điều 125 Nghị định 181 /2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật đất đai 2003 qui định rất rõ về trình tự thủ, tục cho thuê đất và trong đó, điểm nổi
bật đáng chú ý trong luật mới là có sự khác biệt giữa trình tự cho thuê đất đối với đất
đã được giải phóng mặt bằng với đất chưa được giải phóng.
21
22

Giáo trình Luật đất đai 2006, ĐH Luật Hà Nôi, NXB Tư pháp.
Giáo trình luật đất đai 2006, ĐH Luật Hà nội NXB Tư pháp.

18


Đối với đất chưa giải phóng mặt bằng, các chủ đầu tư phải thực hiện những công
việc sau:
- Trước khi lập dự án người xin thuê đất phải liên hệ với cơ quan được Ủy ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giao nhiệm vụ để thỏa thuận địa
điểm hoặc tổ chức phát triển quỹ đất nơi có đất để được giới thiệu địa điểm sử
dụng đất.
- Sau khi có văn bản cho phép đầu tư của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trên
địa điểm đã được xác định, tổ chức cá nhân nước ngoài phải nộp hai bộ hồ sơ tại
Sở tài nguyên và môi trường (là cơ quan chuyên trách về vấn đề đất đai ở cấp
tỉnh) nơi có đất, hồ sơ gồm có:
a) Đơn xin thuê đất.
b) Văn bản cho phép đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trên địa
điểm đã được xác định .
c) Quyết định dự án đầu tư hoặc bản sao giấy phép đầu tư có chứng nhận
của công chứng Nhà nước.
Đây là những loại giấy tờ tối thiểu phải có và cơ quan Nhà nước khơng u cầu thêm
giấy tờ khác ngoại trừ trường hợp tham gia vào lĩnh vực luật định như trường hợp dự
án tham dị, khai thác khống sản phải có giấy phép kèm theo bản đồ thăm dò, khai
thác mỏ; nếu sử dụng đất vào mục đích sản xuất gạch ngói phải, làm đồ gốm phải có
quyết định hoặc đăng kí kinh doanh sản xuất gạch ngói hoặc dự án đầu tư được cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Đối với trường hợp có dự án đã được Nhà
nước cho thuê đất trước đó thì phải có thêm văn bản xác nhận của Sở tài ngun mơi
trường nơi có đất về việc chấp hành pháp luật đất đai.
- Sở tài nguyên và mơi trường sau khi hồn tất hồ sơ thì chuyển cho Uỷ ban nhân

dân cấp tỉnh để ra quyết định cho thuê đất. Căn cứ vào quyết định cho thuê đất, Uỷ ban
nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh thực hiện việc bồi thường, giải
phóng mặt bằng.
- Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính thì tổ chức, cá nhân nước ngồi có thể
ký hợp đồng thuê đất và được bàn giao đất trên thực địa.
So với lúc trước thì tổ chức, cá nhân nước ngồi khơng phải nộp thêm bản đồ địa
chính khu đất, phương án đền bù giải phóng mặt bằng, biên bản thẩm tra đất đai của sở
địa chính... Ngồi ra, nếu là dự án thuộc quyền quyết định của Thủ tướng Chính phủ
thì phải có tờ trình của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh gửi Thủ tướng Chính phủ rất mất
thời gian và công sức của nhà đầu tư.
Và theo qui định trước đây, khi một TCCNNN thực hiện dự án đầu tư muốn được ký
hợp đồng thuê đất và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải trải qua rất
nhiều lần xin phép, trải qua rất nhiều bước và nhiều khâu trung gian. Do vậy, chủ đầu
tư tốn rất nhiều thời gian và công sức vào việc thực hiện thủ tục nhưng nay chỉ thông
qua một cơ quan trung gian là văn phịng đăng kí quyền sử dụng đất trực thuộc sở tài
nguyên và môi trường.
Sở tài ngun và mơi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ địa chính; xác minh thực
địa; trình Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định cho thuê
đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường
hợp được th đất; chỉ đạo Phịng tài ngun mơi trường, Ủy ban nhân dân xã,
19


phường, thị trấn nơi có đất tổ chức bàn giao đất trên thực địa. Khác với trước đây thì
Sở địa chính phải kiểm tra, xác nhận bản đồ địa chính khu đất và lập biên bản thẩm tra
hồ sơ đất đai và lập hai hồ sơ xin thuê đất gửi cho Tổng cục địa chính (đối với trường
hợp thuộc thẩm quyền quyết định của Thủ tướng Chính phủ) hoặc trình Uỷ ban nhân
dân tỉnh (đối với trường hợp thuộc thẩm quyền quyết định của Uỷ ban nhân tỉnh)
Thời gian thực hiện công việc này không quá 20 ngày làm việc (không kể thời gian
người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính) kể từ ngày Bộ tài nguyên và môi

trường nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
Sự tinh giảm trong các khâu trung gian dẫn đến sự rút ngắn thời gian để thực hiện một
trình tự thủ tục để được thuê đất là đều tất yếu và đã có một ý nghĩa rất lớn. Bởi lẽ,
việc giải quyết nhanh chóng đã khơng những làm giảm thời gian và cơng sức vào việc
đầu tư mà cịn giải quyết vấn đề về vốn, cơ hội kinh doanh sản xuất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không những là cơ sở để các chủ đầu tư xác
định tư cách, địa vị pháp lý của họ khi tham gia vào quan hệ đất đai mà còn là điều
kiện để thực các giao dịch về quyền sử dụng đất. Hiểu được tầm quang trọng của loại
giấy tờ này, Luật đất đai mới đã có những qui định nhanh, gọn trong việc giao nhận
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Việc xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được tiến hành đồng thời với
với việc xem xét để ra quyết định cho thuê đất. Sau khi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ra
quyết định cho thuê đất thì đồng thời ra quyết định cấp luôn giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, việc trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện đồng thời với
việc bàn giao đất thuê trên thực địa.
Nhờ việc qui định đơn giản và tinh gọn như vậy đã giảm được rất nhiều thời gian và
công sức của cả cơ quan quản lý Nhà nước và nhà đầu tư nước ngoài.
2.1.1.3 Giá thuê đất
Như chúng ta đã biết đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, vì khi quyền sử dụng đất
được xem như là một loại hàng hố đặc biệt thì việc qui định giá thuê đất là một nội
dung rất quang trọng.
Việc qui định giá thuê đất phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố: nhu cầu sử dụng đất trên
thực tế, khả năng sinh lời của đất, điều kiện kinh tế - xã hội …nhận thức được điều này
Nhà nước sẽ ra những qui định về giá thuê đất nhằm đảm bảo lợi ích của quốc gia và
sự ổn định của thị trường đất đai trong nước. Hiểu được tầm quang trọng của giá trị
quyền sử dụng đất, Luật đất đai 2003 áp dụng được một cơ chế giá thuê đất chung cho
tất cả các chủ thể trong và ngoài nước.
Theo Điều 55 Luật đất đai 2003 thì giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương quy định hoặc do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có

sử dụng đất, do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp
vốn quyền sử dụng đất.
Do việc qui định giá thuê đất là một việc rất phức tạp, nó tuỳ thuộc vào rất nhiều
yếu tố trong đó có yếu tố giá đất cho nên Chính phủ chỉ qui định khung giá và phương
pháp xác định giá để làm cơ sở tính giá th đất.Và cũng vì mục đích hồn thiện pháp
20


luật, đảm bảo nguồn thu ngân sách Nhà nước và đảm bảo lợi ích chính đáng của nhà
đầu tư nước ngoài nên việc xác định giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh quyết định để có thể
đưa ra mức giá thuê đất phù hợp với điều kiện từng địa bàn trên cả nước.
Tại khoản 2 Điều 56 thì Chính phủ qui định phương pháp xác định giá đất, khung giá
các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian.Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng
cấp có ý kiến quyết định, giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương cơng bố được sử dụng làm căn cứ tính tiền thuê đất.
Đến nay, qui định về giá thuê đất Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về
Tiền thuê đất, thuê mặt nước thay thế cho Quyết định số 189 /2000/QĐ-BTC ngày
24/11/2000 về việc ban hành bản qui định về tiền thuê đất, mặt nước, mặt biển áp dụng
đối với hình thức đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Những qui định mới về đơn giá thuê
đất đã đơn giản hoá rất nhiều cách tính tốn tiền th đất của nhà đầu tư. Cụ thể, đơn
giá th đất khơng cịn vướng mắc những qui định về hệ số vị trí, hệ số kết cấu hạ
tầng, hệ số ngành nghề kinh doanh mà thay vào đó là chỉ dựa vào khung giá đất do Uỷ
ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định.
Theo qui định trước đây thì thời điểm tính tiền thuê đất là thời điểm doanh nghiệp
được bàn giao đất để sử dụng, trường hợp chưa bàn giao đất mà doanh nghiệp đã sử
dụng đất thì thời điểm tính tiền thuê đất tính từ thời điểm doanh nghiệp sử dụng đất.Về
phương thức thanh toán: tiền thuê đất được tính theo năm. Tiền thuê đất được nộp mỗi
năm 2 lần, mỗi lần nộp 50% số tiền, nộp chậm nhất vào ngày 30 tháng 6 và 31 tháng

12 hàng năm.
Nhưng nay việc nộp tiền thuê đất được thực hiện theo đúng phương thức và thời hạn
ghi trong hợp đồng thuê đất, giá thuê đất sẽ do cơ quan thuế thông báo giá sau 05 ngày
kể từ ngày văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên và mơi
trường gửi hồ sơ địa chính cho họ. Cịn nếu quá theo thông báo của cơ quan thuế mà
vẫn khơng nộp hoặc khơng nộp đủ thì phải chịu phạt do nộp chậm.
Theo qui định của pháp luật hiện hành thì đơn giá th đất một năm tính bằng 0,5%
giá đất theo bản giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (Uỷ
ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành cho từng loại đất, loại đô thị, loại xã, khu vực, loại
đường phố, vị trí, hạng đất dựa vào qui định về giá đất của Chính phủ.
Và đơn giá th đất có thể cao hơn khơng quá 4 lần nếu khu đất thuê thuộc vùng đô
thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu tập trung dân cư có khả
năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng kinh doanh sản
xuất, thương mại, dịch vụ. Đơn giá th đất cũng có thể thấp xuống khơng dưới 0,5%
lần đơn giá thuê đất nếu khu đất thuê thuộc vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo,
vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn...23.Căn cứ vào đơn giá
thuê đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh qui định Giám đốc sở tài chính quyết định đơn
giá thuê đất cho từng dự án cụ đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất và nếu có
ý kiến khác nhau về đơn giá thuê đất giữa người thuê đất và cơ quan có thẩm quyền
quyết định giá th đất thì quyết định giải quyết của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp
tỉnh là quyết định cuối cùng.
Tiền thuê đất được xác định như sau:
23

khoản 2,3 điều 4 Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 Về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

21