bao cáo bồi thường sử dụng đất

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TIỀN GIANG
KHOA TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
----------------------------

BÁO CÁO
THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

“ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CƠNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI
PHỊNG MẶT BẰNG KHU DÂN CƯ DỌC SÔNG TIỀN PHƯỜNG 6,
THÀNH PHỐ MỸ THO, TỈNH TIỀN GIANG ”

Người hướng dẫn : Th.S PHẠM QUỐC THĂNG
Người thực hiện

: ĐỖ THỊ KIM THOA

Lớp

: DLV-QLĐĐ 10B

Tiền Giang- Năm 2022


LỜI CẢM ƠN
Nhân dịp hoàn thành báo cáo thực tập tốt nghiệp này em xin gửi lời cảm ơn
sâu sắc đến Ths. Phạm Quốc Thăng đã quan tâm, nhiệt tình giảng dạy và trực tiếp
hướng dẫn em trong thời gian vừa qua. Qua đây, em xin gửi lời cảm ơn chân thành
tới Văn phòng Đăng ký Đất đai thành phố Mỹ Tho tỉnh Tiền Giang nơi em thực tập
đã nhiệt tình giúp đỡ em trong thời gian thực tập tại đơn vị cũng như đã cung cấp
những tài liệu cần thiết để em có thể hồn thiện bài báo cáo này. Em xin chân thành

cảm ơn ban Chủ nhiệm khoa Tài nguyên và Môi trường, ban Giám hiệu Trường Đại
học Nông Lâm Tiền Giang, cùng các thầy cô đã giảng dạy những kiến thức và
truyền đạt kinh nghiệm quý báu cho chúng em trong quá trình học tập, rèn luyện.
Tất cả là những hành trang quý báu của mỗi sinh viên sau khi ra trường. Đó là sự
hồn thiện về kiến thức chuyên môn, lý luận và phương pháp làm việc, năng lực
công tác nhằm đáp ứng được yêu cầu thực tiễn.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào
tạo, Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Tài nguyên và môi trường Đại học Nơng Lâm
Tiền Giangđã tận tình giúp đỡ tơi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn
thành luận văn.
Em xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Văn phòng đăng
ký Đất đai thành phố Mỹ Tho đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình
thực hiện đề tài.
Do thời gian cũng như kiến thức của bản thân có hạn nên trong q trình làm
báo cáo cịn nhiều thiếu sót. Em rất mong được sự tham gia đóng góp ý kiến của các
thầy cơ để bài báo cáo của em được hoàn thiện hơn.
Tiền Giang, ngày tháng năm 2022
Tác giả

Đỗ Thị Kim Thoa

i


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN............................................Error! Bookmark not defined.
LỜI CẢM ƠN...................................................................................................1
MỤC LỤC..........................................................................................................i
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT..........................................................................i
ĐẶT VẤN ĐỀ...................................................................................................1

1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI.................................................................1
2. Mục đích và yêu cầu......................................................................................1
2.1 Mục đích của đề tài.....................................................................................1
2.2. Yêu cầu của đề tài.......................................................................................1
Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU........................................1
1.1. Cơ sở lý luận và pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.......................1
1.1.1. Các khái niệm cơ bản về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư........................1
1.1.2. Khái quát về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư...........................................1
1.2. Cơ sở khoa học của đề tài...........................................................................1
1.2.1. Các văn bản pháp quy của Nhà nước có liên quan đến công tác bồi
thường và GPMB..............................................................................1
1.2.2. Những văn bản pháp quy của tỉnh Tiền Giangliên quan đến công tác
bồi thường và GPMB........................................................................1
1.2.3. Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng.............1
1.3. Cơ sở thực tiễn...........................................................................................1
1.3.1. Chính sách Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một số nước trên
thế giới..............................................................................................1
1.3.2. Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở Việt Nam.............................................1
CHƯƠNG 2 MỤC TIÊU, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU..................................................................................................1
2.1. Mục tiêu của đề tài.....................................................................................1
2.2. Đối tượng nghiên cứu.................................................................................1
ii


2.3. Địa điểm và thời gian nghiên cứu..............................................................1
2.3.1. Địa điểm nghiên cứu...............................................................................1
2.3.2. Thời gian nghiên cứu...............................................................................1
2.4. Nội dung nghiên cứu..................................................................................1
2.5. Phương pháp nghiên cứu............................................................................1

2.5.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp........................................1
2.5.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp...........................................1
2.5.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý, so sánh và phân tích số liệu
...........................................................................................................1
CHƯƠNG 3: ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ- XÃ HỘI PHƯỜNG
B6, THÀNH PHỐ MỸ THO, TỈNH TIỀN GIANG.........................1
3.1. Điều kiện tự nhiên Phường 6, thành phố Mỹ Tho, tỉnh Tiền Giang...........1
3.1.1. Điều kiện tự nhiên...................................................................................1
3.2. Điều kiện kinh tế - xã hội...........................................................................1
3.2.1. Dân số và lao động..................................................................................1
3.2.2. Cơ cấu kinh tế Phường 6.........................................................................1
3.2.3. Cơ sở hạ tầng...........................................................................................1
3.3.Công tác quản lý đất đai và mơi trường Phường 6......................................1
3.3.1. Tình hình quản lý đất đai Phường 6 giai đoạn 2019 - 2021....................1
3.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Phường 6.......1
Chương 4: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN.........................................................1
4.1. Khái quát về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Phường 6...............1
4.1.1. Quy trình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Phường 6 ..........................1
4.2. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ
TẠI MỞ RỘNG KHU DÂN CƯ PHƯỜNG 6................................1
4.2.1. Giới thiệu mở rộng cụm công nghiệp Phường 6và căn cứ pháp lý
thực hiện dự án..................................................................................1
4.2.2. Kết quả bồi thường tại dự án mở rộng....................................................1
4.2.3. Kết quả hỗ trợ tại mở rộng khu dân cư Phường 6...................................1
iii


4.2.4. Kết quả tái định cư tại mở rộng khu dân cư Phường 6...........................1
4.3. ĐÁNH GIÁ VỀ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI
ĐỊNH CƯ TẠI MỞ RỘNG KHU DÂN CƯ PHƯỜNG 6...............1

4.3.1. Đánh giá của người dân về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư......1
4.3.2. Đánh giá của công chức, viên chức về công tác bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư tại hai mở rộng khu dân cư Phường 6.............................1
4.3.3. Đánh giá chung về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại mở
rộng khu dân cư Phường 6................................................................1
4.4. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY MẠNH CÔNG TÁC BỒI
THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ TẠI TẠI MỞ RỘNG
KHU DÂN CƯ PHƯỜNG 6.............................................................1
4.4.1. Giái pháp tăng cường tuyên truyền, phổ biến, giáo dục chính sách
pháp luật về đất đai...........................................................................1
4.4.2. Giải pháp tăng cường quản lý Nhà nước về đất đai và hồn thiện
chính sách pháp luật về đất đai.........................................................1
4.4.3. Giải pháp nâng cao năng lực cán bộ và hiệu quả làm việc của Trung
tâm phát triển qũy đất và Cụm công nghiệp.....................................1
4.4.4. Giải pháp hồn thiện cơ sở dữ liệu hồ sơ địa chính................................1
4.4.5. Giải pháp về tổ chức, thực hiện...............................................................1
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...........................................................................1
5.1. Kết luận......................................................................................................1
5.2. Kiến nghị....................................................................................................1
TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................................................1

iv


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

AHP

Phương pháp phân tích thứ bậc (Analitic Hierichy Process)

BT

Bồi thường

BTNMT

Bộ Tài nguyên Mơi trường

CHXHCNVN

Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

CHN

Cây hàng năm

CLN

Cây lâu năm

CP

Chính phủ

ĐVT

Đơn vị tính

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

Giải phóng mặt bằng

GTSX

Giá trị sản xuất

HĐND

Hội đồng nhân dân

KDC

Khu dân cư

KT-XH

Kinh tế - xã hội

MĐSDĐ

Mục đích sử dụng đất

MTTQ

Mặt trận tổ quốc

NĐ

Nghị định

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TCQLĐĐ

Tổng cục Quản lý Đất đai

TĐC

Tái định cư

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân

v

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1. Tổng hợp diện tích và số hộ đủ điều kiện bồi thường về đất tại
mở rộng khu dân cư Phường 6..........................................................1
Bảng 4.2. Tổng hợp kết quả bồi thường về đất tại mở rộng khu dân cư
Phường 6...........................................................................................1
Bảng 4.3. Tổng hợp đối tượng được bồi thường tài sản, cây cối hoa màu
tại mở rộng khu dân cư Phường 6.....................................................1
Bảng 4.4. Kết quả bồi thường về cơng trình kiến trúc, cây cối hoa màu tại
mở rộng khu dân cư Phường 6..........................................................1
Bảng 4.5. Tổng hợp đối tượng được hỗ trợ tại mở rộng khu dân cư
Phường 6...........................................................................................1
Bảng 4.6. Tổng hợp kết quả thực hiện hỗ trợ tại mở rộng khu dân cư
Phường 6...........................................................................................1
Bảng 4.7. Đánh giá của người dân về đơn giá bồi thường................................1
Bảng 4.8. Đánh giá của người dân về chính sách hỗ trợ...................................1
Bảng 4.9. Đánh giá của người dân về cán bộ thực hiện công tác bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư................................................................1
Bảng 4.10. Đánh giá của cán bộ liên quan đến triển khai công tác bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư.................................................................1
Bảng 4.11. Đánh giá của cán bộ về mức bồi thường, hỗ trợ tại dự án.............1
Bảng 4.12. Đánh giá của cán bộ về sự phối hợp của người dân đối với
công tác BT, HT, TĐC.......................................................................1

vi


ĐẶT VẤN ĐỀ
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên ban tặng cho

mỗi quốc gia và cho con người, là điều kiện tồn tại và phát triển cho mọi sự sống
trên trái đất, là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là
địa bàn phân bố của các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh,
quốc phịng. Xã hội ngày càng phát triển thì đất đai ngày càng có vị trí quan trọng,
bất kỳ một ngành sản xuất nào thì đất đai ln là tư liệu sản xuất đặc biệt và không
thể thay thế được. Đối với nước ta, một nước nơng nghiệp thì vị trí của đất đai lại
càng quan trọng và có ý nghĩa hơn
Trong những năm qua, Nhà nước đã thực hiện mạnh mẽ chủ trương cơng
nghiệp hố, hiện đại hố đất nước và thực tế đã cho thấy nền kinh tế đã có những
bước phát triển vượt bậc, đời sống nhân dân đã và đang từng bước được cải thiện,
hạ tầng xã hội cũng như hạ tầng kỹ thuật được thay đổi tạo ra bộ mặt mới cho đất
nước và thu hẹp dần khoảng cách đối với các nước phát triển.. Để đáp ứng cho nhu
cầu phát triển đó, việc nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng đất là điều
không thể tránh khỏi, vấn đề này tác động rất lớn đến người bị thu hồi đất. Để bù
đắp cho họ một phần thiệt thòi, Nhà nước ta đã ban hành chính sách bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư dành cho người bị thu hồi đất, từng bước hoàn thiện theo hướng tạo
điều kiện ngày càng tốt hơn cho người có đất bị thu hồi ổn định đời sống và sản
xuất.
Trên thực tế, việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi
đất diễn ra rất khó khăn và phức tạp. Bởi việc thu hồi đất tác động đến mọi mặt đời
sống kinh tế, xã hội của cộng đồng dân cư. Mặt khác, các quy định về bồi thường,
hỗ trợ thường xuyên thay đổi dẫn đến việc so bì giữa các dự án, những người làm
cơng tác thu hồi đất để giải phóng mặt bằng cũng gặp khơng ít khó khăn. Làm sao
để giải quyết cơng tác giải phóng mặt bằng đạt hiệu quả, đúng pháp luật, phù hợp
với tâm lý của nhân dân vẫn là một bài tốn khó cho cơ quan Nhà nước về quản lý
đất đai.
Phường 6 là một phường của thành phố Mỹ Tho, có vị trí địa lý thuận lợi nối
các tỉnh miền Tây thông qua cầu Rạch Miễn, đồng thời trải dài cập theo tuyến sông
1

Tiền tạo nên khơng gian thống mát, nên thơ. Cùng với sự phát triển của cả nước
nói chung và Phường 6 nói riêng, trong những năm gần đây trên địa bàn đã có nhiều
dự án, cơng trình được triển khai nhằm thúc đẩy nền kinh tế, nâng cao chất lượng
cuộc sống của người dân trong thành phố, góp phần khơng nhỏ vào sự nghiệp phát
triển chung của cả nước. Trong những dự án đó, có những dự án đã được đưa vào sử
dụng song bên cạnh đó vẫn cịn nhiều dự án "treo" do việc thực hiện bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư cịn gặp nhiều khó khăn. Nhiều đơn thư, khiếu nại được gửi tới cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền đề nghị giải quyết các vấn đề liên quan đến bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. Xuất phát từ thực tiễn nói trên,
em tiến hành thực hiện đề tài “Đánh giá thực trạng cơng tác bồi thường, giải
phóng mặt bằng khu dân cư dọc sông Tiền Phường 6, thành phố Mỹ Tho, tỉnh
Tiền Giang ”.
2. MỤC ĐÍCH VÀ YÊU CẦU
2.1 MỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀI
- Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
tại dự án mở rộng khu dân cư Phường 6.
- Đề xuất một số giải pháp khắc phục những hạn chế, bất cập trong công tác bồi
thường, hỗ trợ, tái định trên địa bàn Phường 6, thành phố Mỹ Tho, tỉnh Tiền Giang.
2.2. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI

- Nắm vững các quy định trong Luật Đất đai và các văn bản dưới luật
về công tác đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ.
- Thu thập đầy đủ tài liệu và số liệu về việc giao đất, cấp GCNQSDĐ
tại địa phương.
- Các số liệu thu thập, điều tra phải chính xác, phản ánh trung thực
khách quan.
- Quá trình làm đề tài phải nắm chắc và thực hiện đúng, đầy đủ các quy
trình, quy phạm của các văn bản về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.
- Đề xuất các kiến nghị phải có tính khả thi, phù hợp với thực trạng của

địa phương.

2


Chương 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI
ĐỊNH CƯ
1.1.1. Các khái niệm cơ bản về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Hiện nay, cơ sở hạ tầng của đất nước ta còn hạn chế nên việc thu hút vốn và
tạo niềm tin cho các nhà đầu tư trong nước cũng như nước ngồi cịn gặp nhiều khó
khăn. Cơng tác giải phóng mặt bằng nhanh chóng sẽ giúp ta có lợi thế trong cạnh
tranh và thu hút vốn của các nhà đầu tư.
Cơng tác giải phóng mặt bằng kéo dài sẽ làm chậm tiến độ của các dự án,
làm ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân trong khu vực dự án cũng như đánh
mất niềm tin cho các nhà đầu tư. Chính vì vậy cơng tác giải phóng mặt bằng được
thực hiện tốt sẽ góp phần đẩy nhanh tốc độ đơ thị hóa, phục vụ phát triển kinh tế,
nâng cao đời sống người dân.
* Một số khái niệm cơ bản
Luật Đất đai năm 1993 đã khẳng định đất là loại tài sản có giá và giá đó
được cơng nhận ở quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê và bước đầu mở ra
thị trường bất động sản tại Việt Nam. Luật Đất đai năm 2013 cũng đã có những
đổi mới quan trọng trong việc thu hồi đất, nó đã góp phần h o à n t h i ệ n hơn các
chính sách về pháp luật đất đai. Sau đây là một số khái niệm cơ bản trong quá
trình bồi thường thiệt hại và hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất:
- Giải phóng mặt bằng là q trình thực hiện các cơng việc liên quan đến
việc di dời nhà cửa, cây cối, các cơng trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên
một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng
một cơng trình mới.

- Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của
người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất
vi phạm pháp luật về đất đai (Khoản 11, Điều 3, Luật Đất đai 2013).
- Bồi thường: đền bù những tổn hại gây ra. Đền bù là việc trả lại tương xứng với giá
trị hoặc công lao. Như vậy, bồi thường có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc cơng lao
cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác. Bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu
hồi cho người sử dụng đất (Khoản 12, Điều 3, Luật Đất đai 2013).
3


- Hỗ trợ: là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là
việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất bị thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và
phát triển (Khoản 14, Điều 3, Luật Đất đai 2013).
- Tái định cư: là việc bố trí chỗ ở mới ổn định cho người bị thu hồi đất mà
phải di chuyển chỗ ở theo quy định của pháp luật thì khu tái định cư phải được xây
dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, đảm bảo đủ điều kiện bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Tái
định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản; di chuyển
đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở
vật chất tinh thần tại đó.
TĐC được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản, di
chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu thập,
cơ sở vật chất, tinh thần ai đó. Tái định cư là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động
xấu về kinh tế - xã hội đối với bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung
của đất nước.
Hiện nay nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì
người sử dụng đất được bố trí tái định cư bằng hình thức sau:
- Bồi thường bằng nhà ở.
- Bồi thường bằng đất ở mới.
- Bồi thường bằng tiền để xây dựng nơi ở mới.

Tái định cư là việc không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính
sách giải phóng mặt bằng.
1.1.2. Đặc điểm của quá trình bồi thường hỗ trợ và tái định cư.
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế - xã hội của đất nước trong mấy
thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên chính sách về đất đai cũng khơng ngừng
được sửa đổi, bổ sung. Luật Đất đai đã được ra đời vào các năm 1987, 1993, 2003,
2013 và các văn bản dưới luật đi kèm nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã
hội đất nước trong từng thời kỳ. Theo đó, chính sách BTHT cũng ln được Chính
phủ khơng ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các cơng trình mang tính
đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác nhau đối với mỗi một dự án, nó liên quan
trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội.

4


Dự án được UBND
tỉnh chấp thuận, xét
duyệt
UBND cấp huyện ra
thông báo thu hồi đất

Thành lập Hội đồng
BT, HT và TĐC dự án
Thu thập các tài liệu liên
quan, xác định đối tượng
bồi thường, hỗ trợ

Thành lâp tổ
công tác

Đo đạc, xác định khối
lượng bồi thường

Xây dựng phương
án dự kiến

Thông qua hội dồng
BT phương án dự kiến
Tổng hợp các ý
kiến đóng góp

Niêm yết phương
án dự kiến

Hoàn thiện phương án bồi
thường, hỗ trợ

Ban hành quyết định phê
duyệt Phương án BT, HT

Ban hành Quyết định thu
hồi đất đối với từng hộ

Chi trả tiền bồi BT, HT
Bàn giao mặt bằng cho chủ
đầu tư thực hiện dự án

5

Hình 1.1: Trình tự thực hiện cơng tác bồi thường hỗ trợ và tái
định cư.
- Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác
nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực nội thành, mật
độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven đô,
mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa
dạng: Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; Khu vực ngoại
thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nơng nghiệp. Do đó mỗi
khu vực bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có những đặc trưng riêng và được tiến hành
với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu vực và
từng dự án cụ thể.
- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong
đời sống kinh tế, xã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông thôn, dân cư
chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản
xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nơng dân thấp, khả năng chuyển đổi
nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất,
thậm chí họ cho th đất cịn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn
không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến
cơng tác tun truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, định giá bồi thường rất
khó khăn và việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời
sống dân cư sau này.
1.2. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI.
1.2.1. Các văn bản pháp quy của Nhà nước có liên quan đến công tác bồi thường
và GPMB.
- Luật Đất đai năm 2013.
- Luật Dân sự năm 2013.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về quy định chi tiết thi hành
một số điều của Luật đất đai
- Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về quy định về bồi thường, hỗ

trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

6


- Nghị định 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 về Quy định chi tiết về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
1.2.2. Những văn bản pháp quy của tỉnh Tiền Giang liên quan đến công tác bồi
thường và GPMB.
Quyết định số 40/2014/QĐ-UBND, ngày 16/12/2014 của Ủy ban nhân dân
tỉnh Tiền Giang về ban hành quy định một số điểm cụ thể về thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khu Nhà nước thu hồi đất áp dụng trên địa bàn tỉnh.
Quyết định số 23/2021/QĐ-UBND, ngày 19/7/2021 của Ủy ban nhân dân
tỉnh Tiền Giang về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Quy định về bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Quyết định số 12/2021/QĐ-UBND, ngày 18/6/2021 của Ủy ban nhân dân
tỉnh Tiền Giang về ban hành quy định về bồi thường thiệt hại cây trồng và vật nuôi
là thủy sản khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh.
1.2.3. Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng
Mỗi dự án liên quan đến giải phóng mặt bằng có một đặc điểm riêng, liên
quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của tồn xã hội. Giải
phóng mặt bằng là quá trình đa dạng và phức tạp và mang tính xã hội cao cụ thể:
- Tính đa dạng thể hiện:
Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự
nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực nội thành, mật độ dân cư cao,
ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven đô, mức độ tập
trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng:
công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực ngoại thành,
hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nơng nghiệp. Do đó mỗi khu vực
bồi thường, giải phóng mặt bằng có những đặc trưng riêng và được tiến hành với

những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu vực và từng
dự án cụ thể.
- Tính phức tạp thể hiện:
+ Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế
- xã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống
nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng

7


trong khi trình độ sản xuất của nơng dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp
khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho
th đất cịn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê...
+ Công tác quản lý đất đai ở các địa phương còn lỏng lẻo, việc thực
hiện pháp luật đất đai trước đây khơng đồng bộ, khó có căn cứ xác định tính hợp lệ,
hợp pháp, nguồn gốc quyền sử dụng đất...
+ Giá đất ở hầu hết các địa phương chưa phản ánh đúng giá đất thực tế trên
thị trường “trong điều kiện bình thường”.
- Tính xã hội:
Việc thu hồi đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nó liên quan
và tác động trực tiếp đến đời sống của người dân và ảnh hưởng đến hàng triệu lao
động của địa phương nơi có đất thu hồi. Hơn nữa, khi làm việc này luôn phải giải
quyết đồng thời mối “quan hệ 3 bên” là Nhà nước - nhà đầu tư và người dân có đất
bị thu hồi. Do vậy, khi thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải tính đến
việc giải quyết việc làm; ổn định đời sống, ổn định sản xuất, bố trí chỗ ở cho người
có đất bị thu hồi.
1.3. CƠ SỞ THỰC TIỄN
1.3.1. Chính sách Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một số nước trên thế
giới.

1.3.1.1. Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Singapore
Mặc dù có nhiều hình thức sở hữu khác nhau về đất đai (sở hữu nhà nước, sở
hữu tư nhân) song việc thu hồi đất chỉ được thực hiện để sử dụng vào mục đích
cơng cộng như: phát triển cơ sở hạ tầng; xây dựng cơng trình phúc lợi xã hội; chỉnh
trang đơ thị…
a) Trình tự, thủ tục thu hồi đất
Việc thu hồi đất được thực hiện dựa trên quy hoạch tổng thể đã được phê
duyệt và tuân thủ các nguyên tắc chủ yếu sau đây:
- Thu hồi đất bắt buộc để sử dụng đất vào mục đích cơng cộng
- Hạn chế việc thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân (chỉ thu hồi trong các trường
hợp cần thiết

8


- Việc thu hồi đất phải được sự đồng ý của Chính phủ, sau khi đã thảo luận và
tham khảo ý kiến của cộng đồng
- Việc thu hồi đất được thực hiện theo quy trình chặt chẽ do pháp luật quy
định. Nhà nước thông báo cho người bị thu hồi đất biết trước từ 2 đến 3 năm trước
khi ra quyết định thu hồi đất. Trường hợp người bị thu hồi đất không thực hiện
quyết định thu hồi đất sẽ bị nhà nước áp dụng các biện pháp cưỡng chế hoặc bị phạt
theo Luật xâm chiếm đất công (State Lands Encroachment Act)
b) Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất
Ở Singapore, Nhà nước đứng ra thu hồi đất rồi giao hoặc cho các công ty, nhà
đầu tư thuê đất. Công tác thu hồi đất phải được sự cho phép bởi Chính phủ và các
thành viên trong Nội các Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng
đồng.
c) Bồi thường khi thu hồi đất
Ở Singapore, mức bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất được xác định căn cứ
vào giá trị thực tế của bất động sản của chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ. di chuyển

chỗ ở hợp lý; chi phí mua nguyên vật liệu xây dựng nhà ở mới… Trường hợp người
bị thu hồi đất không tán thành với phương án bồi thường thiệt hại do Nhà nước xác
định, họ có quyền thuê một tổ chức định giá tư nhân để tiến hành định giá lại các
chi phí thiệt hại. Nhà nước trả tiền cho công tác định lại giá này.
Việc xác định giá bồi thường được Singapore thực hiện căn cứ vào giá trị bất
động sản do người bị thu hồi đất đầu tư chứ không căn cứ vào giá trị thực tế của bất
động sản. Phần giá trị tăng thêm do sự đầu tư cơ sở hạ tầng của Nhà nước được bóc
tách khỏi giá trị bồi thường của bất động sản. Điều này có nghĩa là Nhà nước khơng
bồi thường theo giá bất động sản hiện tại mà bồi thường theo giá thấp hơn do trừ đi
phần giá trị bất động sản tăng thêm từ sự đầu tư cơ sở hạ tầng của Nhà nước.
Nhà nước chi trả tiền bồi thường thu hồi đất làm hai đợt: đợt thứ nhất, nhà
nước trả 20% tổng giá trị bồi thường khi chủ nhà thực hiện việc tháo dỡ nhà ở. Đợt
thứ 2, phần cịn lại sẽ được thanh tốn khi người bị thu hồi đất ở hoàn tất việc di
chuyển chỗ ở.
Việc tái định cư được thực hiện trên cơ sở điều tra xã hội học một cách cẩn
9


thận, tỉ mỉ nhằm thu thập, xác minh các thông tin: Số lượng thành viên trong hộ gia
đình; nguồn thu nhập; nghề nghiệp; nơi làm việc; tình trạng pháp lý của bất động
sản... tạo căn cứ vững chắc cho quá trình thực hiện tái định cư chính xác, cơng
bằng.
Người bị thu hồi đất ở muốn được tái định cư tại các căn hộ do HDB cung cấp
phải được Cơ quan quản lý đất đai Singapore (SLA) bảo lãnh và làm thủ tục giới
thiệu mua hoặc thuê nhà của Cục Phát triển nhà (HDB) với điều khoản ưu đãi; được
miễn thế chấp…Công dân Singapore được ưu tiên tái định cư. Trường hợp người bị
thu hồi đất ở không sử dụng nhà do HDB cung cấp sẽ được nhà nước hỗ trợ thêm
một khoản tiền (khoảng 1.200 đô la Singapore).
Nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân, Chính phủ có các ưu đãi, hỗ trợ
cho chương trình phát triển nhà ở của HDB, nhất là các chính sách về tài chính, huy

động vốn và hỗ trợ, tạo điều kiện cho người mua nhà. HDB cung cấp nhiều nhà ở
công nhằm thỏa mãn nhu cầu đa dạng của người dân, trong đó các tịa nhà cao tầng
chủ yếu được cung cấp phục vụ tái định cư. Bên cạnh đó cịn có các loại nhà hạng
sang và kể cả nhà nhỏ khép kín. Để hạn chế tình trạng mua bán, đầu cơ nhà ở kiếm
lời, Chính phủ Singapore quy định người dân khi mua nhà ở của HDB phải sử dụng
để ở sau 5 năm mới được bán và sau 10 năm (kể từ thời điểm bán căn nhà đầu tiên)
mới được mua căn nhà thứ 2 của HDB

1.3.1.2. Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Trung Quốc
Đất đai thuộc chế độ cơng hữu nên lợi ích cơng là điều kiện tiền đề để áp dụng
quyền thu hồi đất một cách hợp pháp. Việc thu hồi đất được thực hiện chặt chẽ để
tránh sự lạm quyền của chính quyền địa phương. Phạm vi đất bị thu hồi phục vụ cho
lợi ích công gồm: đất phục vụ cho quân sự – quốc phòng; các cơ quan nhà nước và
các cơ quan nghiên cứu sự nghiệp; cơng trình giao thơng, năng lượng; kết cấu hạ tầng
cơng cộng; cơng trình cơng ích và phúc lợi xã hội, cơng trình trọng điểm quốc gia,
bảo vệ môi trường sinh thái và phục vụ cho các lợi ích cơng cộng khác theo quy định
của pháp luật.
a) Trình tự, thủ tục thu hồi đất
Ở Trung Quốc, quy trình thu hồi đất gồm 4 bước:

10


- Khảo sát về các điều kiện thu hồi đất (dân số nông nghiệp, đất canh tác trên
thu nhập đầu người, tổng sản lượng hàng năm, diện tích đất, loại đất và vấn đề sở hữu
của khu vực bị ảnh hưởng);
- Xây dựng dự thảo kế hoạch thu hồi đất;
- Cơ quan quản lý đất đai báo cáo với chính quyền địa phương, trình kế hoạch
thu hồi đất và các tài liệu khác lên cấp cao hơn để kiểm tra, phê duyệt;
- Thông báo, công bố dự án sau khi dự án được phê duyệt. Việc công bố phải

được thực hiện kịp thời, cụ thể về kế hoạch thu hồi và bồi thường. Chính quyền địa
phương có trách nhiệm thơng báo và giải thích các vấn đề có liên quan. Sau ngày
thông báo, các tài sản trong khu vực dự án sẽ không được cải tạo, mở rộng.
b) Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất
Ở Trung Quốc, chỉ có Chính phủ và chính quyền cấp tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất. Cơng tác quản lý giải phóng mặt
bằng được giao cho Cục Quản lý tài nguyên đất đai tại các địa phương thực hiện. Chủ
thể được nhận khu đất sau khi được thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt
bằng khu đất đó (thơng thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi cơng cơng trình trên
khu đất giải tỏa).
c) Bồi thường khi thu hồi đất
Ở Trung Quốc, nguyên tắc bồi thường khi thu hồi đất được xác định là phải
bảo đảm cho người bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Bồi
thường khi thu hồi đất không căn cứ giá thị trường, mà phụ thuộc vào mục đích sử
dụng ban đầu của khu đất bị thu hồi, cụ thể là: đối với đất nơng nghiệp, cách tính tiền
bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của
đất đai những năm trước đây rồi nhân với một hệ số do nhà nước quy định. Mức bồi
thường được tính bằng 6 đến 10 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của ba
năm trước khi thu hồi. Trợ cấp tái định cư được tính bằng 4 đến 6 lần giá trị sản
lượng hàng năm trung bình. Bồi thường về hoa màu và các cơng trình hiện có sẽ do
chính quyền địa phương quyết định. Trong trường hợp mức bồi thường khơng đủ để
duy trì mức sống ban đầu, thì có thể tăng thêm, tuy nhiên, tổng mức bồi thường
không vượt quá 30 lần giá trị sản lượng trung bình của 3 năm trước khi thực hiện thu

11


hồi nếu như các quy định trong luật không đủ duy trì mức sống hiện tại của người
nơng dân.
Đối với đất ở, số tiền bồi thường được xác định bao gồm: giá cả xây dựng lại

nhà ở, sự chênh lệch giữa xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; giá đất tiêu chuẩn và trợ
cấp về giá. Giá xây dựng nhà mới được xác định là khoảng cách chênh lệch giữa giá
trị cịn lại của nhà cũ và chi phí xây dựng lại nhà mới. Còn giá đất tiêu chuẩn do Nhà
nước quyết định, căn cứ theo giá đất trong cùng khu vực. Việc trợ cấp về giá cũng do
chính quyền xác định. Khoản tiền bồi thường này được tính theo mét vng, cộng lại
và nhân với diện tích xây dựng của nhà ở. Trường hợp Nhà nước có nhà ở tái định cư
thì người được bồi thường sẽ được phân nhà với diện tích tương đương số tiền họ đã
nhận được bồi thường.
1.3.1.3. Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Hàn Quốc
Đất đai là sở hữu tư nhân nhưng trong nhiều trường hợp, Nhà nước có quyền
thu hồi đất của người dân. Các trường hợp đó là: thu hồi đất để phục vụ mục đích
quốc phịng – an ninh; dự án đường sắt, đường bộ, sân bay, đập nước thủy điện,
thủy lợi; dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, nhà máy điện, viện nghiên cứu;
dự án xây dựng trường học, thư viện, bảo tàng; dự án xây dựng nhà, xây dựng cơ sở
hạ tầng trong khu đô thị mới, khu nhà ở để cho thuê hoặc chuyển nhượng.
a) Trình tự, thủ tục thu hồi đất
Ở Hàn Quốc, việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo
phương thức tham vấn và cưỡng chế. Phương thức tham vấn được thực hiện thông
qua việc các cơ quan công quyền thỏa thuận với người bị thu hồi đất về phương án,
cách thức bồi thường. Trong trường hợp tham vấn bị thất bại, Nhà nước phải sử
dụng phương thức cưỡng chế. Theo thống kê của Cục Chính sách đất đai Hàn Quốc,
ở Hàn Quốc có 85% tổng số các trường hợp Nhà nước thu hồi đất thực hiện theo
phương thức tham vấn; chỉ có 15% các trường hợp thu hồi đất phải sử dụng phương
thức cưỡng chế.
Trước hết, bên có nhu cầu thực hiện dự án nộp hồ sơ cho Tỉnh trưởng. Tỉnh
trưởng bổ nhiệm điều tra viên hoặc một hội đồng điều tra để tiến hành điều tra sơ bộ
và chỉ rõ đối tượng, thời hạn điều tra; đồng thời, thơng báo trên báo chí, cách thức
để cơng chúng tìm hiểu, nêu ý kiến về hồ sơ dự án. Trên cơ sở kết quả điều tra được

12

trình lên, Tỉnh trưởng sẽ thơng báo cho chủ dự án, tịa án hành chính và cũng gửi
cho tất cả các xã, phường liên quan. Chậm nhất là một năm sau khi kết thúc điều tra
sơ bộ, tùy từng trường hợp theo luật định, Tỉnh trưởng ra quyết định về tính khả
nhượng của các tài sản có trong danh mục trưng thu, chuyển quyết định đó sang tịa
án. Sau khi có lệnh của tịa án, các chủ sở hữu khơng được chuyển nhượng, thế chấp
tài sản. Chủ dự án thông báo dự kiến về mức bồi thường và mời các bên bị trưng
thu cho biết yêu cầu của họ trong vịng 15 ngày. Hai bên có một tháng để xử lý
những bất đồng, nếu khơng thống nhất được thì mức bồi thường sẽ do tịa án quyết
định, có nêu rõ các khoản bồi thường chính, các khoản bồi thường phụ (như việc
làm, hoa màu, di chuyển, kinh doanh…) và cơ sở của việc tính tốn. Những khoản
bồi thường này sẽ phải trả đầy đủ tính theo giá trong ngày ra lệnh trưng thu và chủ
dự án phải trả chi phí xác định mức bồi thường của tòa án.
b) Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất
Ở Hàn Quốc, Tổ chức Nhà ở Quốc gia (một tổ chức xã hội đứng ra bảo đảm
trách nhiệm cung cấp nhà ở tại đô thị, hoạt động như một nhà đầu tư độc lập) được
phép thu hồi đất theo quy hoạch để thực hiện các dự án xây nhà ở.
c) Bồi thường khi thu hồi đất
Ở Hàn Quốc, Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất trên cơ sở các nguyên tắc
sau: Thứ nhất, việc bồi thường do chủ dự án thực hiện. Thứ hai, chủ đầu tư phải
thực hiện bồi thường đầy đủ cho chủ đất và cá nhân liên quan trước khi tiến hành
xây dựng các cơng trình cơng cộng. Thứ ba, thực hiện bồi thường cho chủ đất phải
bằng tiền mặt, sau đó mới bằng đất hoặc nhà ở xã hội. Thứ tư, thực hiện bồi thường
áp dụng cho từng cá nhân.
Về thời điểm xác định giá bồi thường, đối với trường hợp thu hồi đất thơng
qua hình thức tham vấn thì thời điểm xác định giá bồi thường là thời điểm các bên
đạt được thỏa thuận đồng thuận về phương án bồi thường. Đối với trường hợp thu
hồi đất thông qua hình thức cưỡng chế thì thời điểm xác định giá bồi thường là thời
điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế.

Việc xác định giá bồi thường không phải do chủ dự án thực hiện mà giao cho
ít nhất hai cơ quan định giá độc lập (hoạt động theo hình thức doanh nghiệp hoặc
cơng ty cổ phần) thực hiện. Trường hợp chủ đất yêu cầu xác định lại giá bồi thường

13


thì chủ dự án lựa chọn thêm một tổ chức tư vấn định giá đất thứ ba. Nếu giá trị định
giá cao nhất và thấp nhất chênh lệch 10% hoặc nhiều hơn, sẽ phải có chuyên gia
định giá khác thực hiện tiếp việc định giá, và từ đó, mức bồi thường sẽ được tính
tốn lại. Giá đất được lựa chọn làm căn cứ xác định bồi thường là giá trung bình
cộng của kết quả định giá của hai hoặc ba cơ quan dịch vụ tư vấn về giá đất độc lập
được chủ thực hiện dự án thuê định giá.
Đối với đất nông nghiệp, nếu bị thu hồi trước khi thu hoạch hoa màu, giá trị
hoa màu đó sẽ được bồi thường. Khoản bồi thường được tính dựa trên số hoa màu
thực tế được trồng tại thời điểm dự án được công bố và đủ để hỗ trợ người nông dân
phục hồi lại việc sản xuất của mình. Khoản bồi thường được tính bằng 2 lần tổng
thu nhập hàng năm từ sản xuất nông nghiệp.

1.3.1.5. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Từ kết quả nghiên cứu về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của một số nước
trên thế giới có thể rút ra được những bài học trong việc nghiên cứu đánh giá công
tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất của người dân với mục
đích phát triển kinh tế - xã hội như sau:
- Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư luôn được xác định theo
nguyên tắc phải phù hợp giá trị thực của đất trên nguyên tắc là giá thị trường
hoặc giá thay thế và đảm bảo lợi ích của những người bị ảnh hưởng của việc thu
hồi đất để họ có thể ổn định đời sống và sản xuất sau đó, ít nhất bằng với thời
điểm trước khi bị thu hồi đất.
- Hồn thiện hệ thống chính sách pháp luật về đất đai nói chung và chính

sách pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nói riêng
đảm bảo tính ổn định, thống nhất và phù hợp.
- Tập trung quan tâm vấn đề giá đất và định giá đất; vấn đề tuyên truyền
và phổ biến chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tới mọi tầng lớp nhân dân
trong xã hội.
- Tăng cường vai trị của cơ quan hành chính nhà nước trong trường hợp
chủ đầu tư thỏa thuận với người dân để có đất thực hiện dự án đầu tư: thực tế
trong quá trình thương lượng, thỏa thuận với người dân. Nhà đầu tư thường gặp
khó khăn trong việc tìm được tiếng nói đồng thuận tuyệt đối mà ln có một bộ
14


phận người không muốn hợp tác với nhà đầu tư để chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của họ. Từ đó, dẫn đến tình trạng dự án khơng khai triển được, phá vỡ
quy hoạch đã được duyệt. Đối với trường hợp này có thể áp dụng bài học từ Hàn
Quốc, sau khi thỏa thuận được với đa số người dân (Hàn Quốc quy định là 85%)
thì đối với trường hợp cịn lại sẽ bị cưỡng chế thu hồi đất và áp dụng giá bồi
thường đã thỏa thuận được với đa số.
1.3.2. BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ Ở VIỆT NAM

1.3.2.1. Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở Việt Nam qua các thời kỳ
* Thời kỳ trước khi có Luật Đất Đai năm 1993
Văn bản pháp quy đầu tiên liên quan đến việc bồi thường và tái định cư bắt
buộc ở Việt Nam là Nghị định 151/TTg ngày 15 tháng 04 năm 1959 của Thủ tướng
Chính phủ quy định thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất. Sau đó, Thông tư liên bộ
số 1424/TTLB ban hành ngày 06 tháng 07 năm 1959 hướng dẫn thi hành Nghị định
151/TTg đã nêu rõ “Có hai cách bồi thường: bồi thường bằng ruộng đất, bồi thường
bằng tiền. Nhưng bồi thường bằng ruộng đất là tốt nhất và chủ yếu”.
Ngày 11 tháng 01 năm 1970, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Thơng tư số
1792/TTg quy định một số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất đai và cây cối

lâu năm, hoa màu cho nhân dân xây dựng vùng kinh tế mới, mở rộng thành phố trên
nguyên tắc: "Phải đảm bảo thỏa đáng quyền lợi hợp pháp của Hợp tác xã và của
nhân dân". Tuy nhiên Thông tư này mới chỉ dựng lại ở việc quy định bồi thường về
tài sản trên đất mà chưa đề cập cụ thể đến chính sách bồi thường về đất đai.
Luật Đất đai năm 1987 ra đời dựa trên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lý. Tại Khoản 4 Điều 48 quy định: "Bồi thường thiệt
hại cho người sử dụng đất để giao cho mình bồi hồn thành quả lao động và kết quả
đầu tư đã làm tăng giá trị của đất đó theo quy định của pháp luật".
Ngày 31 tháng 05 năm 1990, Hội đồng Bộ trưởng đã ban hành Nghị định số
186/HĐBT quy định về việc bồi thường đất nơng nghiệp, đất có rừng khi chuyển
sang mục đích khác. Căn cứ để tính bồi thường thiệt hại về đất nơng nghiệp và đất
có rừng theo quyết định này là diện tích, chất lượng và vị trí đất. Mức bồi thường
cịn được phân biệt theo thời hạn sử dụng đất lâu dài hay tạm thời quy định việc

15


miễn giảm tiền bồi thường đối với việc sử dụng đất để xây dựng hệ thống đường
giao thông, thủy lợi.
Hiến pháp 1992 ra đời là bước ngoặt quan trọng trong việc xây dựng chính
sách bồi thường, hỗ trợ. Tại Điều 23 quy định “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức
khơng bị quốc hữu hố; Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phịng, an
ninh và vì lợi ích của quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi
thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường; Thể thức trưng
mua, trưng dụng do luật định”.
* Thời kỳ từ Luật Đất đai 1993 đến Luật Đất đai 2003 có hiệu lực
Trên cơ sở Hiến pháp 1992, Luật đất đai 1993 được Quốc hội thơng qua và
có hiệu lực từ ngày 15 thàng 10 năm 1993 thay thế cho Luật Đất đai 1987. Với quy
định "đất có giá" và người sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ, đây là sự đổi mới
có ý nghĩa rất quan trọng đối với cơng tác bồi thường GPMB của Luật đất đai

năm 1993. Điều 27 và Điều 28 của Luật Đất đai năm 1993 đã quy định về vấn đề
thu hồi đất, cụ thể: trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất để sử
dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng thì
người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại, trước khi thu hồi đất phải thông báo
cho người đang sử dụng biết về lý do thu hồi, thời gian, kế hoạch di chuyển,
phương án đền bù thiệt hại.
Sau khi Luật Đất đai 1993 có hiệu lực, Chính phủ và các bộ ngành có liên
quan đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật quy định về thu hồi, bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư.
Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thời kỳ này có những điểm đáng
chú ý sau:
- Về chính sách đền bù: người có đất bị thu hồi được đền bù bằng tiền, nhà ở
hoặc bằng đất (có tính phần chênh lệch diện tích và giá trị), điều kiện để được đến
bù có nới rộng cho nhiều trường hợp phát sinh trong thực tế sử dụng đất để đảm bảo
quyền lợi có đất bị thu hồi. Giá đất để tính đền bù thiệt hại do cấp tỉnh quyết định
cho từng dự án và được xác định trên cơ sở giá đất của địa phương ban hành theo
quy định của Chính phủ nhân với hệ số K để đảm bảo giá đất tính đền bù phù hợp
với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương. Bên

16


cạnh đó, Nghị định 22/1998/NĐ-CP quy định chi tiết đền bù thiệt hại đối với đất
nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nước ni trồng thủy sản,
đất chuyên dùng; đền bù thiệt hại đối với đất ở đô thị; đền bù thiệt hại đối với đất ở
nông thôn; đền bù thiệt hại đối với hoa màu. Về đền bù thiệt hại đối với tài sản (nhà,
công trình kiến trúc gắn liền với đất) được tính theo mức đền bù thiệt hại và quy
định tổng mức đền bù tối đa không >100% và tối thiểu không <60% giá trị của nhà,
cơng trình tính theo giá xây dựng mới có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với cơng
trình đã phá dỡ:

- Về chính sách hỗ trợ: khi Nhà nước thu hồi đất, người bị thu hồi đất
được pháp luật bảo hộ thơng qua các chính sách hỗ trợ đảm bảo đời sống, việc
làm cho các hộ gia đình, cá nhân. Các khoản hỗ trợ bao gồm: Hỗ trợ để ổn định
sản xuất và đời sống (cho những người phải di chuyển chỗ ở), đền bù thiệt hại
theo chế độ trợ cấp ngừng việc cho cán bộ công nhân viên của doanh nghiệp
trong thời gian ngừng sản xuất, kinh doanh (đối với doanh nghiệp), hỗ trợ chi phí
đào tạo, tuyển dụng cho người lao động nông nghiệp phải chuyển nghề và các
chính sách hỗ trợ khác.
- Về chính sách tái định cư: Trước khi Nghị định 22/1998/NĐ-CP có hiệu
lực, khi thu hồi đất Nhà nước chỉ thực hiện các chính sách đền bù thiệt hại cho
người có đất bị thu hồi bằng tiền và một khoản kinh phí hỗ trợ nhất định, khơng có
chính sách tái định cư dẫn đến hậu quả là hầu hết người bị thu hồi đất không đủ
điều kiện để tái tạo lại cuộc sống như ban đầu, nhiều hộ gia đình, cá nhân khơng có
nhà… Do vậy, để khắc phục tình trạng này, tại Điều 28 Nghị định 22/1998/NĐ-CP
có quy định về việc lập khu tái định cư, cụ thể: “Căn cứ vào kế hoạch phát triển
kinh tế - xã hội của địa phương; căn cứ vào quy mô thực tế của đất bị thu hồi, khả
năng quỹ đất dùng để đền bù, số hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở phải di chuyển
đến nơi ở khác, ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định
hoặc uỷ quyền cho ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh
quyết định và tổ chức thực hiện lập khu tái định cư tập trung hoặc tái định cư phân
tán cho phù hợp với tình hình thực tế của địa phương; Việc xây dựng khu tái định
cư phải quy hoạch theo dự án đầu tư và phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt theo quy định hiện hành về đầu tư và xây dựng”.

17


* Thời kỳ từ khi có Luật Đất đai 2003 đến Luật Đất đai 2013 có hiệu lực
Sau khi Nhà nước ban hành luật Đất đai 2003, để đáp ứng thực tiễn Nhà
nước đã ban hành nhiều các văn bản hướng dẫn thi hành luật như Nghị đinh, Thông

tư cụ thể hóa các chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất. Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ quy
định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất cho các địa
phương áp dụng, với nội dung cụ thể như sau:
- Về bồi thường về đất: Đất được bồi thường theo hình thức đất đang sử dụng
vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử
dụng, nếu khơng có đất để bồi thường thì bồi thường bằng tiền tại thời điểm có
quyết định thu hồi.
- Về giá đất tính bồi thường: Giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời
điểm có quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công bố theo quy định của Chính
phủ; khơng bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng. Trường hợp
bồi thường chậm theo quy định mà nguyên nhân do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm
bồi thường gây ra hoặc do người bị thu hồi đất gây ra thì hồn tồn chịu trách
nhiệm thực hiện theo giá đất mà giá đất đó bất lợi hơn so với giá đất tại thời điểm
thu hồi hoặc giá đất hiện tại.
- Về bồi thường cơng trình, nhà ở: Được bồi thường bằng giá trị xây dựng
mới của nhà, cơng trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ ây dựng quy
định. Nhà, công trình gắn liền với đất được xây dựng sau khi quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất được công bố mà khơng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho
phép xây dựng hoặc trái với mục đích sử dụng đất sau ngày 01/7/2004 thì khơng
được bồi thường.
- Về chính sách hỗ trợ: Ngồi những chính sách hỗ trợ như hỗ trợ di chuyển,
hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và hỗ trợ khác
thì Nghị định 197/NĐ-CP cịn bổ sung chính sách hỗ trợ người đang thuê nhà trọ
thuộc sở hữu Nhà nước, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất cơng ích của xã, phường,
thị trấn.

18