Hoàn thiện phương pháp so sánh trong định giá bất động sản tại các NHTM ở Việt Nam hiện nay - Khoá luận tốt nghiệp 242

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

Lớp
Khóa

: TCNDC - K14
HỌC VIỆN NGÂN HÀNG
: 2011 - 2015

Khoa

: TÀI CHÍNH

GVHD

: TS. PHẠM TIẾN ĐẠT

—&><&
^<^—
^>^ £3£3
^<^∙

KHĨA
KHOA LUẬN
LUAN TỐT
TOT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

HOÀN
HOÀN THIỆN
THIỆN PHƯƠNG
PHƯƠNG PHÁP
PHÁPSO
SO SÁNH
SÁNHTRONG
TRONG ĐỊNH
ĐỊNH GIÁ
GIÁ BẤT
BẤT
ĐỘNGSẢN
SẢNTẠI
TẠICÁC
CÁCNGÂN
NGÂNHÀNG
HÀNGTHƯƠNG
THƯƠNGMẠI
MẠIỞỞVIỆT
VIỆTNAM
NAM
ĐỘNG
HIỆN NAY
HIỆN NAY
Họ và tên
tên sinh
sinhviên
viên: :ĐÀO
ĐÀOTHỊ
THỊNGỌC

NGỌC
HOA
HOA

Lớp

: TCDNC - K14

Khóa

: 2011 - 2015

Khoa

: TÀI CHÍNH

Hà Nội, tháng 05 năm 2015


Hà Nội, tháng 05 năm 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu độc lập của riêng tôi, dưới
sự hướng dẫn nhiệt tình của TS. Phạm Tiến Đạt. Các số liệu sử dụng trong khóa
luận tốt nghiệp là hồn tồn chính xác và có nguồn gốc rõ ràng.
Tác giả khóa luận

Đào Thị Ngọc Hoa

LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên cho em xin được bày tỏ lịng biết ơn và kính trọng sâu sác đối với
TS. Phạm Tiến Đạt người đã nhiệt tình hướng dẫn em trong suốt quá trình làm luận
văn tốt nghiệp. Thầy đã truyền cho em những kiến thức bổ ích và cung cấp các tài liệu
cũng như sự chỉ dẫn quý báu. Em đã học hỏi được rất nhiều ở phong cách làm việc và
nghiên cứu của thầy.
Em cũng xin bày tỏ lịng biết ơn tới các thầy cơ giáo trong khoa Tài chính,
những người đã trang bị cho em kiến thức chuyên ngành cũng như sụ chỉ đạo trong
quá trình học tập. Những kiến thức được thầy cô trang bị mãi là hành trang quý báu
trong em. Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn Quý thầy cô.
Người viết khóa luận
Đào Thị Ngọc Hoa


HỆ THỐNG BẢNG BIỂU - SƠ ĐỒ - HÌNH ẢNH

Bảng 1: Tỷ lệ nợ xấu của một số NHTM Việt Nam (Đơn vị tính: %)..........................31
Bảng 2: Tiêu chí điều chỉnh theo phuơng pháp so sánh của Ngân hàng Công thuơng
Việt Nam......................................................................................................................51
Bảng 3: Một số chỉ tiêu tín dụng của Vietinbank năm 2014.........................................44

Hình 1 Tỷ lệ nợ xấu các NHTMCP tại 30/09/2014.....................................................31
Sơ đồ 1 Tóm tắt quy trình định giá tại NHTM............................................................41


MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU............................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
TRONG

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI...............3
1.1. Tổng quan về định giá bất động sản tại các ngân hàng thương mại.............3
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm Ngân hàng thương mại.................................................. 3
1.1.2. Lý luận chung về định giá bất động sản tại các Ngân hàng thương mại.............4
1.2. Lý luận chung về phương pháp so sánh trong định giá bất động sản tại
Ngân
hàng thương mại........................................................................................................21
1.2.1. Cơ sở lý luận về phương pháp so sánh trong định giá bất động sản tại Ngân hàng
thương mại ................................................................................................................. 21
1.2.2. Nội dung phương pháp so sánh trong định giá BĐS tại các NHTM.................22
1.2.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến phương pháp so sánh trong định giá bất động sản tại
Ngân hàng thương mại.................................................................................................27
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM HIỆN
NAY............................................................................................................................. 30
2.1. Tổng quan về tình hình hoạt động định giá bất động sản tại các ngân hàng
thương mại ở Việt Nam thời gian qua......................................................................30
2.1.1. Tình hình hoạt động kinh doanh của các ngân hàng thương mại ở Việt Nam thời
gian qua........................................................................................................................ 30
2.1.2. Tình hình hoạt động định giá bất động sản tại các ngân hàng thương mại ở Việt
Nam............................................................................................................................. 34

2.1.3. Các căn cứ được áp dụng trong định giá BĐS..................................................34
2.2. Thực trạng sử dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản tại các
ngân hàng thương mại ở Việt Nam...........................................................................39
2.2.1. Thực trạng quy trình khi sử dụng phương pháp so sánh...................................39
2.2.2. Thực trạng tổ chức bộ máy sử dụng phương pháp............................................ 41
2.2.3 Tình huống cụ thể của Ngân hàng Cơng thương Việt Nam - VietinBank............43
2.3. Đánh giá thực trạng sử dụng phương pháp so sánh trong định giá BĐS tại
các Ngân hàng thương mại ở Việt Nam....................................................................61

2.3.1. Kết quả đạt được...............................................................................................61
DANH MỤC CHỮ CÁI VIẾT TẮT
2.3.2. Hạn chế và nguyên nhân...................................................................................61
CHƯƠNG 3: HOÀN THIỆN ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NHTM Ở VIỆT NAM HIỆN NAY........68
3.1. Định hướng và mục tiêu của các ngân hàng thương mai trong hoạt động
định
giá bất động sản tại Ngân hàng................................................................................. 68
3.1.1. Định hướng của các ngân hàng thương mại trong hoạt động định giá BĐS tại
Ngân hàng.................................................................................................................... 68
3.1.2. Mục tiêu của NHTM trong hoạt động định giá BĐS........................................ 69
3.2. Giải pháp hoàn thiện
áp
dụng
phương
pháp so sánh trong thẩm định giá bất
động sản ở các NHTM tại Việt Nam.......................................................................70
3.2.1. Ve cán bộ và tổ chức hoạt động thẩmđịnh giá..................................................70
3.2.2. Về dữ liệu và lưu trữ dữ liệu.............................................................................73
3.2.3. Về quy trình và phương pháp định giá.............................................................. 75
3.3. Kiến nghị.........................................................................................................77
3.3.1. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước............................................................... 77
3.3.2. Kiến nghị với các NHTM................................................................................. 78
3.3.3. Kiến nghị với Chính phủ................................................................................... 78
3.3.4. Kiến nghị với khách hàng vay vốn................................................................. 79
KẾT LUẬN................................................................................................................ 80
TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................................ 81

Viết tắt

Tên đầy đủ Tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

BĐSTC

Bất động sản thế chấp

TSĐB

Tài sản đảm bảo

CBĐG

Cán bộ định giá

CBTĐ

Cán bộ thẩm định

UBND

Ủy ban nhân dân

NHTM

Ngân hàng thương mại

NHNN

Ngân hàng nhà nước

NHTM CP

Ngân hàng thương mại cổ phần

NHTM NN

Ngân hàng thương mại nhà nước
Ngân hàng thương mại cổ phần Á
Châu

ACB


BIDV
NHCT
MB
TCB

Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt
Nam
Ngân hàng công thương Việt Nam
Ngân hàng thương mại cổ phần quân
đội
Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ

thương



1
LỜI MỞ ĐẦU
Bất động sản đóng vai trị vơ cùng quan trọng trong nền kinh tế hiện nay. Định
giá bất động sản thế chấp là một trong những nghiệp vụ hàng đầu của các Ngân hàng
thuơng mại nhằm đảm bảo sự an toàn đối với các khoản vay đồng thời tăng tính cạnh
tranh cho các ngân hàng thuơng mại trong việc tạo lập uy tín với khách hàng. Tuy
nhiên hoạt động định giá Bất động sản thế chấp tại các Ngân hàng thuơng mại mới
buớc vào giai đầu của quá trình hình thành, chứa đựng nhiều vấn đề phức tạp địi hỏi
những giải pháp để hồn thiện hơn hoạt động này.
Trong định giá Bất động sản, phuơng pháp đuợc sử dụng phổ biến nhất và rộng
rãi nhất tại các Ngân hàng thuơng mại hiện nay là phuơng pháp so sánh. Phuơng pháp
khơng gặp khó khăn về mặt kỹ thuật và thể hiện sự đánh giá về giá trị thị truờng, sử
dụng những chứng cứ thị truờng so sánh rõ ràng nên có tính thuyết phục cao.
Từ đánh giá thực trạng hoạt động định giá của các Ngân hàng thuơng mại tại
Việt Nam theo phuơng pháp so sánh, cùng với sự huớng dẫn nhiệt tình của Tiến sĩ
Phạm Tiến Đạt - Phó chủ nhiệm khoa Tài chính, chủ nhiệm bộ mơn
ĐGTS&MBSNDN, em xin lựa chọn đề tài: “Hoàn thiện phuơng pháp so sánh trong
định giá Bất động sản tại các Ngân hàng thuơng mại ở Việt Nam hiện nay”.
1. Mục đích nghiên cứu
Mục địch nghiên cứu của đề tài này là làm rõ cơ sở lý luận của phuơng pháp so
sánh, phân tích sự vận dụng phuơng pháp so sánh trong thực tế định giá BĐS thế chấp
tại các NHTM, từ đó chỉ ra những hạn chế và đề xuất phuơng án khắc phục nhằm hoàn
thiện phuơng pháp.
2. Phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu nội dung phuơng pháp so sánh và cách thức áp dụng trong hệ thống
các NHTM Việt Nam hiện nay.

3. Phương pháp nghiên cứu


2
Để thực hiện đề tài này, em có sử dụng các phương pháp nghiên cứu đó là
phương pháp thống kê, tổng hợp, phương pháp hệ thống hóa, phương pháp phân tích
và phương pháp thu thập xử lý thơng tin.
4. Kết cấu của đề tài
Ngoài lời mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, nội dung của đề tài bao gồm 3
phần sau:
Chương 1: Cơ sở lý luận chung về phương pháp so sánh trong định giá Bất động
sản tại các Ngân hàng thương mại
Chương 2: Thực trạng phương pháp so sánh trong định giá Bất động sản tại các
Ngân hàng thương mại ở Việt Nam hiện nay
Chương 3: Hoàn thiện áp dụng phương pháp so sánh trong định giá Bất động sản
tại các Ngân hàng thương mại ở Việt Nam hiện nay
Qua đây, em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới TS. Phạm Tiến Đạt đã nhiệt tình
giúp đỡ em hoàn thành đề tài này.
Một lần nữa em xin cảm ơn và mong nhận được sự dánh giá và đóng góp từ
phía thầy cơ để hồn thiện đề tài nghiên cứu của mình.
Sinh viên

Đào Thị Ngọc Hoa


3
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. Tổng quan về định giá bất động sản tại các ngân hàng thương mại
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm Ngân hàng thương mại

1.1.1.1. Khái niệm Ngân hàng thương mại
Ngân hàng ra đời và phát triển là quy luật tất yếu của nền kinh tế hiện đại. Quá
trình phát triển kinh tế cũng như sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế thị trường
đã biến đổi hệ thống ngân hàng thương mại từ những ngân hàng đơn giản, sơ khai
thành các ngân hàng hiện đại, tập đoàn tài chính khổng lồ phục vụ cho nhu cầu của thị
trường.
Có nhiều khái niệm về NHTM nhưng để đưa ra một khái niệm chinh xác và
tổng quát thì ta phải dựa vào tính chất và mục đích hoạt động của nó trên thị trường tài
chính. Theo luật pháp của Pháp thì: “NHTM là một xí nghiệp hay bất kì một cơ sở nào
thường xuyên gửi tiền từ công chúng dưới hình thức kí thác hay hình thức nào khác
các khoản tiền mà họ dùng chính khoản tiền đó vào nghiệp vụ chiết khấu, tín thác hay
dịch vụ tài chính.”
Nhà hinh tế học người Mỹ Peter Rose đã đưa ra một định nghĩa tương đối đầy
đủ về NHTM, theo ơng thì: “NHTM là một tổ chức tài chính cung cấp một danh mục
các dịch vụ tài chính đa dạng nhất, đặc biệt là tín dụng, tiết kiệm và dịch vụ thanh tốn
và thực hiện chức năng tài chính nhất so với bất kì một tổ chức kinh doanh nào trong
nền kinh tế.”
Trong khi đó ở Thổ Nhĩ Kỳ quy định Ngân hàng thương mại là hội trách nhiệm
hữu hạn được thiết lập nhằm mục đích nhận tiền ký thác và thực hiện nghiệp vụ hối
đoái, nghiệp vụ chiết khấu và các hình thức vay mượn tín dụng khác.
Đối với Việt Nam khái niệm NHTM trong Luật các TCTD số 47/2010/QH 12
được Quốc hội thơng qua vào ngày 16/06/2010 thì phát biểu như sau: “Ngân hàng
thương mai là loại hình tổ chức tín dụng có thể thực hiện tất cả các hoạt động ngân
hàng và các hoạt động khác có liên quan nhàm mục tiêu lợi nhuận”.


4
Tóm lại, qua các định nghĩa trên thì có thể khái quát lại khái niệm về Ngân
hàng thuơng mại nhu sau: “Ngân hàng thuơng mại là một định chế tài chính trung gian
có khả năng thực hiện tồn bộ các dịch vụ tài chính ngân hàng vì mục tiêu lợi nhuận”.

Nói một cách khác thì NHTM là một tổ chức kinh tế chuyên hoạt động trong lĩnh vực
kinh doanh tiền tệ và tín dụng, nhận tiền gửi từ các tổ chức, cá nhân trong nền kinh tế
sau đó thực hiện nghiệp vụ cho vay và đầu tu nhằm mục đích sinh lời, đồng thời thực
hiện cung cấp các dịch vụ tài chính và thanh tốn cho các tác nhân trong nền kinh tế.
Hoạt động của NHTM là hoạt động hoàn tồn vì mục tiêu lợi nhuận và các
NHTM là loại hình hoạt động mạnh nhất và đóng vai trị chủ đạo trong hoạt động kinh
doanh tiền tệ. Thông qua NHTM, các khoản tiền nhàn rõi trong nền kinh tế có thể luân
chuyển tới nguời có nhu cầu về vốn.
1.1.1.2.

Đặc điểm của Ngân hàng thương mại

❖ Thứ nhất, hoạt động NHTM là loai hình kinh doanh với mục đích kiếm lời (bao

gồm hình thức chủ yếu là kinh doanh tiền tệ và dịch vụ Ngân hàng). Trong đó hoạt
động kinh doanh tiền tệ đuợc biểu hiện ở nghiệp vụ huy động vốn duới các hình thức
khác nhau, để cấp tín dụng cho khách hàng có yêu cầu về vốn với mục tiêu tìm kiếm
lợi nhuận.
❖ Thứ hai, hoạt động NHTM là loại hình hoạt động kinh doanh có điều kiện,

nghĩa là khi nào NHTM thỏa mãn đầy đủ những điều kiện khắt khe do pháp luật quy
định (vốn pháp định, phuơng án kinh doanh...) thì mới đuợc phép hoạt động trên thị
truờng.
❖ Thứ ba, hoạt động NHTM là loại hình kinh doanh có độ rủi ro cao hơn nhiều so

với các loại hình kinh doanh khác và thuờng có ảnh huởng sâu sắc, mang tính chất dây
chuyền đối với nền kinh tế. Sở dĩ nhu vậy là do trong hoạt động ngân hàng đặc biệt là
hoạt động kinh doanh tiền tệ do các ngân hàng tiến hành huy động vốn của nguời khác
rồi đem vốn đó để cấp tín dụng cho khách hàng theo nguyên tắc hoàn trả vốn và lãi
trong một thời gian nhất định, nên đã tạo rủi ro cho các ngân hàng thuơng mại. Rủi ro

đến từ phía khách hàng, ngân hàng đến nhiều rủi ro khách quan khác.
1.1.2.
1.1.2.1.

Lý luận chung về định giá bất động sản tại các Ngân hàng thương mại
Khái niệm và đặc điểm về Bất động sản

Khái niệm về BĐS rất đa dạng, phụ thuộc nhiều vào quy định riêng biệt của
từng quốc gia. Trên thế giới hiện nay, rất nhiều nuớc đều thống nhất ở chỗ coi Bất


5
động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, được xác định bởi
vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật dân sự cộng hòa Pháp, điều 86 Luật dân sự
Nhật Bản, điều 130 Luật dân sự cộng hòa liên bang Đức...). Tuy nhiên, lại tồn tại một
sự khác nhau lớn về khái niệm tài sản gắn liền với đất đai được coi là BĐS. Điều 520
Luật dân sự Pháp quy định: “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS,
nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tuy nhiên, điều 100 Luật dân sự Thái Lan
quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền
gắng với việc sở hữu đất đai”. Luật dân sự của Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm
đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai.
Tóm lại, khái niệm về BĐS có hai cách diễn đạt khác nhau, tùy thuộc vào quan
điểm của mỗi nước trên thế giới. Cách diễn đạt thứ nhất miêu tả cụ thể những gì được
coi là gắn liền với đất đai trong khi cách diễn đạt thứ hai thì khơng đưa ra cách giải
thích cụ thể về các tài sản gắn liền với đất đai dẫn đến các cách hiểu khác nhau.
Theo điều 174 Bộ luật dân sự nước Cộng hịa XHCN Việt Nam thì: “BĐS là các tài
sản bao gồm:
- “Đất đai
- Nhà
- Cơng trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình

xây dựng đó
- Các tài sản gắn liền với đất đai
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.”
BĐS là một tài sản đặc biệt chứa đựng những đặc điểm riêng biệt mà không tài
sản nào khác có được và chính sự khác biệt đó đã tạo nên giá trị BĐS.
❖ Thứ nhất, BĐS là tài sản gắn liền với đất đai hoặc chính là đất đai khơng di dời
được do đó nó có tính cố định về vị trí địa lý, địa điểm và khơng có khả năng di dời
được.
Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc
điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và khơng gian. Chính vì vậy mà
giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thểm yếu tố vị trí sẽ quyết
định giá trị và lợi ích mà bất động sản mang lại.


6
Do đó khi khách hàng muốn vay vốn của Ngân hàng thì phải mang các giấy tờ
liên quan đến BĐS đó cho Ngân hàng để làm tin. Chính vì vậy, cán bộ thẩm định cần
nên biết giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể và BĐS chịu tác động của cá
yếu tố môi trường như yếu tố tự nhiên, kinh tế, tính chất xã hội và yếu tố moi trường
nên khi định giá BĐS phải tính đến các yếu tố này và dự báo thay đổi của chúng tác
động đến BĐS.
❖ Thứ hai, tính bền vững
BĐS, đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao. Đây là loại tài sản được thiên
nhiên ban tặng và không thể phá hủy được trừ một số trường hợp như động đất, sạt lở,
núi lửa....Chính vì vậy, CBTĐ phải quan tâm đến thời gian tồn tại của BĐS thế chấp
xác định thời gian cho vay hợp lý. Trong gian đoạn nền kinh tế tăng trưởng, một khu
chung cư còn tốt, kết cấu bền chắc những thiết kế kiểu cũ có tuổi thọ kinh tế ngắn hơn
tuổi thọ vật lý, trong khi một vườn cây lâu năm, chu kỳ kinh doanh ngắn hơn.
❖ Thứ ba, tính khác biệt
Giữa các BĐS có những sự khác nhau rất đáng chú ý. Khơng có 2 BĐS hồn

tồn giống nhau, lý do là có sự khác biệt về vị trí của BĐS, khác nhau về kết cấu và
kiến trúc, khác nhau về quyền đối với BĐS, khác nhau về quang cảnh mơi trường.. .Do
đó, cán bộ thẩm định phải quan tâm đến vấn đề này.
❖ Thứ tư, tính khan hiếm
Sự khan hiếm bất động sản chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn
và bất động sản có tính khác biệt, cố định về vị trí. Đất đai có giới hạn, đất đai dùng
cho xây dựng và đầu tư lại càng giới hạn hơn. Do yếu tố vị trí nên người ta không thể
mở rộng không gian bề rộng của các cơng trình xây dựng. Vì vậy, quan hệ cung cầu về
BĐS thường mất cân đối, theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, qua đó dẫn đến tình
trạng đầu cơ về BĐS, người đầu cơ về lâu dài thường có lợi do giá cả ln có xu
hướng tăng lên.
❖ Thứ năm, mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
Nhìn chung, mọi hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hóa bất động
sản thì đặc điểm này nổi trội hơn. Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về bất động sản ở mỗi
khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị


7
hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí cịn bao gồm cả yếu tố tín nguống, tơn giáo và tâm linh
của dân cu ở đó.
❖ Thứ sáu, chịu ảnh hưởng lẫn nhau
Giữa các hàng hóa bất động sản có ảnh huởng và tác động nhau mạnh mẽ. sự ra
đời hay sự hồn thiện của hàng hóa bất động sản này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi,
hoặc tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa bất động sản kia.
Ví dụ: việc xây dựng các cơng trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng
thêm vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị các cơng trình xây dựng trong khu vực. Sự ra đời của
con đuờng mới sẽ dẫn đến sự ra đời của những tụ điểm dân cu hay các khu công
nghiệp, du lịch, thuơng mại và du lịch...bám theo trục đuờng đó. Do vậy cán bộ tín
dụng khi tiến hành thẩm định giá phải chú ý đếnc ác yếu tố ảnh huởng của các cơng
trình khác.

❖ Thứ bảy, BĐS có giá trị lớn
Giá trị BĐS thuờng rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và chi phí
xây dựng các cơng trình trên đất là rất lớn. Chính vì vậy, nếu thế chấp BĐS thì sẽ đuợc
vay vốn nhiều hơn so với hình thức đảm bảo khác nhu cầm cố tài sản.
❖ Thứ tám, chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách nhà nước
BĐS là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc và mỗi cơ quan
cũng nhu nguời dân. Các quan hệ giao dịch về bất động sản có tác động rất mạnh đến
hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội.
❖ Thứ chín, giá trị cơng năng, khả năng khai thác của BĐS phụ thuộc nhiều vào
trình độ quản lý
Vì BĐS thuờng có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý
chúng khá phức tạp, do đó, địi hỏi nguời quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản
lý cũng phải cao hơn so với các hàng hóa thơng thuờng. Đặc biệt vấn đề này đầu tu
xây dựng các cơng trình xây dựng rất phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho th đất đai,
các cơng trình xây dung.. .cũng địi hỏi phuơng pháp thích hợp nhất.1
1.1.2.2. Khái niệm và đặc điểm định giá BĐS thế chấp của các NHTM
❖ Khái niệm BĐS thế chấp


8
Bất động sản thế chấp là bất động sản được sử dụng vào mục đích thế chấp để vay
vốn của NHTM hay một tổ chức tín dụng nào đó nhằm thỏa mãn nhu cầu vốn của chủ
sở hữu bất động sản.
Bất động sản thế chấp có thể là nhà ở, là các cơ sở sản xuất kinh doanh như nhà máy,
khách sạn, cửa hàng, nhà kho.. .và các tài sản khác gắn liền với đất đai, kể cả các tài
sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng (đất đai là thuộc sở hữu tồn dân, vì vậy
chỉ thế chấp giá trị quyền sử dụng đất). Ngồi ra cịn bao gồm cả hoa lợi, lợi tức,
khoản tiền bảo hiểm và các khoản tiền phát sinh từ bất động sản thế chấp. Tất cả các
bất động sản thuộc sở hữu hợp pháp của doanh nghiệp và cá nhân đều có thể được thế
chấp để vay vốn.

❖ Khái niệm định giá BĐS
Trong bối cảnh nền kinh tế còn nhiều bất ổn, chứa đựng nhiều rủi ro thì cơng
tác định giá BĐS thế chấp trong các NHTM ngày càng có vai trị quan trọng. Thứ nhất,
khi ngân hàng cấp một khoản vay cho khách hàng thì ln mong muốn có thể thu được
đầy đủ lãi và gốc đúng kì hạn vay. Tuy nhiên trên thực tế, không phải tất cả các khoản
vay đều trở về ngân hàng với đầy đủ lãi và gốc. Các NHTM thực hiện định giá BĐS
thế chấp tài sản của khách hàng nhằm xác định được mức cho vay hợp lý, đảm bảo tỉ
lệ an toàn cho toàn hệ thống. Bên cạnh đó, các ngân hàng thực hiện định giá BĐS thế
chấp tài sản của khách hàng, thực hiện việc cho vay, từ đó lợi nhuận từ hoạt dộng cho
vay sẽ tăng lên góp phần làm cho các ngân hàng đảm bảo được hoạt động sản xuất
kinh doanh, làm cho hệ thống ngày càng phát triển, thúc đẩy tồn bộ thị trường tài
chính ngày càng phát triển lành mạnh nhằm đảm bảo ổn định vĩ mô, nâng cao khả
năng ạnh tranh của nền kinh tế.
Thứ hai, định giá BĐS tại các NHTM không chỉ được thực hiện ở khâu đầu vào
vay vốn mà còn phải xem xét trong khâu phát mại tài sản trong trường hợp khách hàng
không có khả năng trả nợ. Bởi sau khi thế chấp BĐS thì người thế chấp vẫn được sử
dụng BĐS đó, trong thời gian này BĐS thế chấp bị hao mòn, hư hỏng là khó tránh
khỏi. Trước khi phát mại, BĐS thế chấp cần được định giá để xác định xem giá trị
BĐS đó có đủ để thanh tốn nợ hay khơng, khách hàng cũng muốn biết giá trị BĐS đó
có cao hơn khoản nợ hay không.


9
Thứ ba, định giá BĐS cũng chính là một trong những chiến lược kinh doanh
của các NHTM nhằm thu hút khách hàng. Trong điều kiện cạnh tranh khốc liệt của các
tổ chức tài chính trong nền kinh tế, việc thay đổi quy trình định giá BĐS thế chấp tạo
điều kiện vay cho khách hàng, giúp cho các NHTM có thể đạt được mức lợi nhuận dự
kiến của mình.
Hiện nay tồn tại các quan điểm khác nhau về định giá BĐS thế chấp tại các
NHTM. Có ý kiến cho rằng, phịng thẩm định giá hoặc cán bộ tín dụng sẽ tiến hành

thẩm định giá nhằm xác định giá tị hợp lý của BĐS cần định giá. Tuy nhiên một số ý
kiến nói rằng, Khách hàng sẽ là người tiến hành định giá BĐS thế chấp sau đó NHTM
sẽ tiến hành thẩm định lại và thảo luận cùng phía khách hàng để đưa ra giá trị cho
BĐS. Hoặc, nhằm minh bạch hóa quá trình định giá BĐS, NHTM sẽ nhờ đến bên thứ
3 để tiến hành định giá.
Nhìn chung, cả 3 quan điểm về định giá BĐS đều thống nhất về định giá BĐS
thế chấp như sau: Đó là việc ước tính giá trị BĐS thế chấp trong trường hợp BĐS dùng
làm tài sản đảm bảo tiền vay tại các NHTM và tổ chức tín dụng.
❖ Đặc điểm của định giá BĐS thế chấp
Khi định giá BĐS thế chấp, CBĐG phải tính giá trị BĐS trong điều kiện thị
trường bất ổn, vì khi định giá BĐS thế chấp yếu tố an toàn cho ngân hàng ln đặt lên
hàng đầu. Sau đó ngân hàng sẽ dựa vào giá trị định giá được và quy định của mình để
quyết định mức cho vay.
Thế chấp BĐS là thế chấp quyền sử dụng đất hoặc sở hữu tài sản gắn liền với
đất nên khi định giá BĐS thế chấp CBĐG cần chú ý nhiều đến các đặc điểm về pháp
lý và quy mô BĐS bởi thế chấp BĐS là thế chấp quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu
tài sản gắn liền với đất.
Bước tiếp nhận hồ sơ định giá BĐS thế chấp cũng cần được chú trọng vì khơng
phải BĐS nào cũng có thể thế chấp tại NH, nó cịn tùy thuộc vào quy định của nhà
nước và chính ngân hàng.


10
1.1.2.3.

Các nguyên tắc, các phương pháp và quy trình định giá BĐS của các
NHTM
Định giá BĐS dựa trên các nguyên tắc sau đây:
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Nội dung nguyên tắc: là một bất động sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích

khác nhau nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa nhận trong điều kiện nó
được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Tuân thủ nguyên tắc: Đòi hỏi TĐV phải chỉ ra được chi phí cơ hội của tài sản.
Phân biệt được các giả định tình huống sử dụng chi phí thực tế, sử dụng sai luật và
không khả thi về mặt tài chính. Luật đất đai quy định rõ về mục đích sử dụng đất làm
căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trị quyết định đến giá. Vì vậy, nguyên tắc này đòi
hỏi sự nhất quán giữa mục đích đầu tư và mục đích sử dụng để mang lại hiệu quả tốt
nhất. Nếu hai mục đích này khơng thống nhất thì bất động sản sẽ khơng hợp pháp và
giá trị của BĐS sẽ không được xác định.
- Nguyên tắc thay thế
Nội dung nguyên tắc: Khi ước tính giá trị của BĐS ta luôn dựa trên các triển
vọng tương lai, định giá BĐS cũng phải có nhiệm vụ dự kiến các khoản lợi ích mà
người sở hữu bất động sản nhận được, những dự tính của người mua hay người chủ sở
hữu có thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị thị trường của bất động sản đó.
Tuân thủ ngun tắc: Địi hỏi TĐV phải nắm được thơng tin về giá cả hay chi
phí sản xuất của các tài sản tương tự, gần với thời điểm TĐG, làm cơ sở để so sánh và
xác định giới hạn cao nhất về giá trị của các tài sản cần định giá.
- Nguyên tắc đóng góp
Nội dung nguyên tắc: Giá trị của BĐS hay một bộ phận cấu thành nên BĐS phụ
thuộc vào sự có mặt của nó và sẽ làm cho giá trị của BĐS tăng lên hay giảm đi.
Nguyên tắc tuân thủ: Tổng giá trị của các bộ phận thường khơng thể hiện tồn
bộ giá trị của tài sản nhưng giá trị của một bộ phận tài sản lại bằng hiệu số giữa giá trị


11
toàn bộ và giá trị của các bộ phận tài sản cịn lại. Giá trị của sự đóng góp bao gồm giá
trị của yếu tố vơ hình. Chúng ta khơng có cơ sở rõ ràng để phân loại các tài sản vơ
hình một cách rành mạch để tính giá trị cho từng loại. Do đó cần làm phép tính ngược:
xác định giá trị cho các yếu tố. Chính vì vậy khi định giá BĐS, thẩm định viên phải
tính giá trị của BĐS trước rồi trừ đi giá trị của công trình xây dựng để ra giá trị của

yếu tố vị trí. Đâ y là cơ sở để xây dựng phương pháp thặng dư.
- Nguyên tắc cung cầu
Nội dung nguyên tắc: Giá trị thị trường của BĐS được xác định bởi tác động qua lại
của cung cầu, nó có xu hướng thay đổi tỉ lệ thuận với cầu và tỉ lệ nghịch với cung. Giá
có tác động trở lại cung, cầu giải thích sự khác nhau về giá cả BĐS tại các vùng, giữa
các đô thị hay đường phố trong một đô thị. Như vậy khi định giá BĐS người định giá
phải tiến hành phân tích cung cầu BĐS tại thời điểm định giá, dự báo xu hướng vận
động của cung - cầu BĐS.
Tuân thủ nguyên tắc: Một nhiệm vụ quan trọng của TĐV là phải đánh giá được tác
động của yếu tố này đối với giao dịch trong quá khứ và dự báo được ảnh hưởng của
chúng trong tương lai, nhằm xác minh tài sản cần thẩm định nên được đánh giá trên cơ
sở GTTT hay GTPTT.
Ở tại Úc thì các bang ở Úc đều có cơ quan chịu trách nhiệm định giá, đại diện là
Giám đốc và phó giám đốc định giá. Các phương pháp định giá đất cũng được quy
định cụ thể trong Luật các tổ chức đó. Các bang của Úc nhìn chung đều áp dụng
phương pháp định giá phổ biến là phương pháp so sánh.
Anh và Pháp là các nước có nền kinh tế phát triển, do đó dịch vụ định giá BĐS
cũng phát triển phù hợp với yêu cầu kinh tế. Từ thế kỷ thứ XVIII thì nước Anh đã
nghiên cứu và áp dụng các phương pháp so sánh trên thị trường trên cơ sở vị trí và lợi
thế của mảnh đất và giá trị tài sản của cơng trình trên mảnh đất. Dịch vụ định giá của
Anh được áp dụng chủ yếu cho nhu cầu giao dịch của người dân, trong đó chủ yếu là
các giao dịch về mua bán và thế chấp tài sản khi vay vốn tại các NHTM và các tổ chức
tín dụng. Ngồi ra tại một số nước Châu Á như Thái Lan, Singapore và Malaysia,
phương pháp định giá phổ biến là phương pháp so sánh và chi phí. Ngồi ra trong một


12
số trường hợp đặc biệt còn áp dụng thêm 2 phương pháp khác là phương pháp lợi
nhuận.1
Nhìn chung thì hệ thống pháp luật quy định về BĐS thế chấp tại các nước đã

phát triển khá đầy đủ từ những quy định về đối tượng, nội dung trình tự, thủ tục và
phương pháp định giá. Các nước này đều có một điểm chung là áp dụng các phương
pháp định giá đã được phổ biến và thành công ở các nước tiên tiến trên thế giới, đặc
biệt là Mỹ. Đó là các phương pháp so sánh, phương pháp chi phím phương pháp vốn
hóa, phương pháp lợi nhuận và phương pháp thặng dư. Đối với mục đích khác nhau thì
NHTM áp dụng phương pháp định giá khác nhau. Trên thực tế, phương pháp so sánh
là phương pháp được sử dụng rộng rãi nhất ở tất cả các nước.
Ở tại Việt Nam nói chung và NHTM nói riêng thì phương pháp so sánh cũng
trở thành phương pháp phổ biến nhất, tỉ lệ sử dụng lên đến 95%.
Hiện nay, các NHTM cũng áp dụng 5 phương pháp trong định giá BĐS. Tùy
thuộc vào đặc điểm của từng yêu cầu riêng mà các NHTM áp dụng các phương pháp
khác nhau để định giá BĐS thế chấp nhưng phương pháp so sánh vẫn là phương pháp
được sử dụng chủ yếu và là đầu vào của các phương pháp định giá khác.
❖ Phương pháp 1: Phương pháp so sánh
Phương pháp này dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường của các BĐS
có nhiều đặc điểm tương đối giống so với BĐS thuộc đối tượng xem xét, để ước tính
giá trị thực của BĐS đó, đây là phương pháp sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất hiện
nay ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới.
Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi nhất, thậm chí khi một trong bốn
phương pháp khác được người định giá sử dụng thì vẫn cần sử dụng cả phương pháp
so sánh bởi vì:
Là phương pháp khơng gặp khó khăn về kỹ thuật.

1

Kinh nghiệm định giá BĐS thế chấp tại một số nước trên thế giới
:8080/index.php/tai-lieu/tai-lieu-bien-tap/item/354-kinh-nghiem-ve-dinh-gia-batdong-san-the-chap-o-mot-so-nuoc-tren-the-gioi


13

-

Thể hiện được sự đánh giá về giá trị thị trường vì vậy nó có cơ sở vững chắc để

cơ quan pháp lý công nhận.
Khi tiến hành so sánh các BĐS tương tự được bán trên thị trường với BĐS mục tiêu
cần đáp ứng các yêu cầu sau:
Những BĐS dùng để so sánh phải là những BĐS tương tự hoặc gần tương tự
như BDS cần định giá: Đó là những BĐS có tính đồng nhất như các căn hộ, chung cư,
các dãy nhà xây dựng cùng 1 kiểu, các ngôi nhà riêng biệt, các phân xưởng, các nhà
kho trên 1 mặt phẳng, các nhóm văn phịng, các nhóm cửa hiệu, các mảnh đất trống.
Trong trường hợp không đầy đủ tài liệu về các vụ mua bán các BĐS dùng để so sánh
có thể có những điều chỉnh nhỏ cần thiết để làm cho giá BĐS so sánh gần ngang bằng
với giá trị của BĐS cần định giá.
Các thông tin thu thập được phải được kiểm tra và thẩm định chặt chẽ. Phương pháp
này khơng có cơng thức hay mơ hình cố định mà hồn tồn dựa vào các thơng tin thị
trường, bởi vậy địi hỏi việc thu thập thơng tin phải cực kỳ chính xác, đảm bảo chất
lượng và được đặt trong điều kiện thị trường tương đối ổn định, khơng có cá biến động
mạnh, ví dụ như cơn sốt giá hay trong thời kì khủng hoảng.
Đây là phương pháp phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực tế vì
phương pháp này có các ưu điểm sau:
Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì khơng có cơng
thức hay mơ hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để
cung cấp các dấu hiệu về giá trị.
-

Là phương pháo thể hiện sự đánh giá của thị trường - đó là các bằng chứng rõ

ràng - đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của bất động sản. Vì vậy nó có cơ sở
vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý cơng nhận.

Là cơ sở hay cịn gọi là đầu vào của các phương pháp khác. Vì vậy khi dùng các
phương pháp khác để định giá BĐS thế chấp, các NHTM vẫn phải dùng phương pháp
so sánh.


14
Hạn chế của phương pháp:
Trong điều kiện thị trường yếu, khơng đủ số lượng giao dịch trong thị trường,
thì việc áp dụng phương pháp so sánh rất hạn chế. Đối với BĐS tạo ra thu nhập, người
đầu tư quan tâm đến đặc tính kinh tế của nó, cụ thể là người ta quan tâm đến tỷ suất
sinh lời của vốn đầu tư được dư báo cho các luồng tiền.
Các điều kiện kinh tế thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tính thực tiễn của
phương pháp này. Đối với những BĐS được cải tạo lần đầu tiên trong một khu vực
đang xuống cấp thì có rất ít số liệu có thể so sánh được, CBĐG phải tìm kiếm các cuộc
mua bán ở các khu vực lân cận. Việc này đòi hỏi CBĐG phải tìm hiểu kỹ các thơng tin
của người bán và mua khi tham gia giao dịch.
Vận dụng phương pháp so sánh trong định giá BĐS thế chấp
Trong hoạt động tín dụng của các NHTM, người định giá phải tìm ra giá trị cụ
thể của BĐS bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị nhà. Đối với quyền sử dụng
đất thì CBĐG có thể lấy đơn giá của địa phương hay nhà nước làm chuẩn thì việc đưa
ra giá trị quyền sử dụng đất khơng mấy khó khăn. Áp dụng phương pháp so sánh phù
hợp vì một yêu cầu quan trọng trong định giá BĐS thế chấp là mức giá BĐS được ấn
định khơng chỉ có ý nghĩa ở hiện tại mà còn ở tương lai khi NHTM phát mại tài sản.
❖ Phương pháp 2: Phương pháp thu nhập (phương pháp vốn hóa)
Phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập rịng trung bình hàng năm trong
tương lai từ một BĐS, tương ứng với một tỷ lệ thu hồi vốn nhất định đối với các BĐS
đó (cịn gọi là tỷ lệ vốn hóa) để tính ra giá trị của BĐS đó. Mặt hạn chế của phương
pháp này là các tham số để tính tốn giá trị BĐS địi hỏi độ chính xác các, trong khi
việc xác định chúng lại phải tiến hành trong điều kiện dự kiến trước, vì vậy độ chính
xác của kết quả tính tốn thường bị hạn chế, có thể khắc phục bằng cách sử dụng các

phương pháp định giá khác để kiểm tra, trong trường hợp kết quả kiểm tra có sự chênh
lệch lớn thì phải áp dụng các phương pháp khác để tính tốn.


15
ưu điểm của phương pháp thu nhập
Là phương pháp có sơ sở lý luận chặt chẽ vì nó tiếp cận một cách trực tiếp
những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư.
-

Nói chung phương pháp cũng đơn giản ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dịng tiền.

-

Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể so
sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo được trước độ tin cậy.

Nhược điểm của phương pháp
Khi phân tích thương vụ cần điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời
gian cho thuê, những thay đổi về tiền thuê trong tương lai.
-

Nhiều trường hợp thiếu cơ sở dự đoán các khoản thu nhập tương lai.

Vận dụng phương pháp thu nhập vào định giá BĐS thế chấp
Trong hoạt động tín dụng có BĐS thế chấp, NHTM thường dùng phương pháp
thu nhập đối với BĐS dùng để cho th vì nó tạo ra luồng thu nhập hàng năm trong
thời gian nhất định từ đó dựa trên tỷ lệ chiết khấu để xác định giá tị của BĐS.
❖ Phương pháp 3: Phương pháp chi phi (phương pháp giá thành)
Phương pháp này chủ yếu được áp dụng để định giá những BĐS khơng có hoặc

rất ít khi xảy ra việc mua bán chúng trên thị trường BĐS (nhà thờ, trường học, bệnh
viện, công sở...). Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả
định rằng, giá trị của một tài sản hiện có, có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản
tương tự có vai trị như là một vật thay thế, nghĩa là giá trị của khu đất thay thế cộng
với chi phí xây dựng hiện hành.
ưu điểm của phương pháp:
ưu điểm cơ bản của phương pháp chi phí là nó được sử dụng khi khơng có các
bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh. Sử dụng để đánh giá các BĐS rất hiếm
khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai. Trong một số tình
huống nó là cứu cánh cuối cùng khi các phương pháp khác không sử dụng được.