Hoàn thiện phương pháp so sánh trong định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá khu vực 1

LỜI CẢM ƠN
Đầu tiên, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới giảng viên hướng dẫn Thạc sĩ
Trần Thị Thu Hương người đã dành rất nhiều thời gian, tâm huyết để hướng
dẫn nghiên cứu và giúp em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp này.
Đồng thời, em xin cảm ơn các cô/chú, anh /chị và ban lãnh đạo công ty
cổ phần thẩm định giá Khu Vực I đã tạo điều kiện cho em được thực tập để
có dữ liệu hoàn thành tốt bài khóa luận này.
Em xin chân thành cảm ơn!
Sinh viên thực hiện
Vũ Thị Thùy Dung


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan nội dung của chuyên đê: “ Hoàn thiện phương pháp so
sánh trong định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá khu vực 1 ”

được hình thành và phát triển từ những quan điểm của chính cá nhân tôi. Các
số liệu và kết quả có được trong chuyên đề tốt nghiệp là hoàn toàn trung
thực, phản ánh đúng thực trạng hiện tại của công ty.
Hà nội, tháng 5 năm 2016
Sinh viên thực hiện
Vũ Thị Thùy Dung


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Diễn giải

TĐV

Thẩm định viên

BĐS

Bất động sản

TSSS

Tài sản so sánh

TSTĐ

Tài sản thẩm định

Công ty CP KV 1

Công ty Cổ phần Khu Vực

CTXD

Công trình xây dựng

TLCLCL

Tỷ lệ chất lượng còn lại

GTCL

Giá trị còn lại

1


MỤC LỤC
1.1 Tổng quan chung về bất động sản...............................................................3
1.1.1 Khái niệm và đặc điểm về bất động sản ................................................3
1.1.2 Phân loại bất động sản .........................................................................6
1.2 Tổng quan về định giá bất động sản.............................................................6
1.2.1 Giá trị bất động sản.................................................................................6
1.2.2 Định giá bất động sản.............................................................................8
1.2.3 Nguyên tắc định giá BĐS ....................................................................10
1.2.4 Quy trình định giá bất động sản............................................................12
1.3 Phương pháp so sánh trực tiếp trong định giá bất động sản.......................14
1.3.1 Khái niệm..............................................................................................14
1.3.2 Cơ sở của phương pháp.......................................................................15
1.3.3 Nguyên tắc ứng dụng............................................................................15
1.3.4 Điều kiện thực hiện...............................................................................15
1.3.5 Các bước tiến hành...............................................................................15
1.3.6 Các trường hợp áp dụng........................................................................17
1.3.7 Đánh giá phư ơng pháp.........................................................................17
Chương 2...............................................................................................................18
Thực trạng áp dụng các phương pháp định giá bất động sản tại công ty cổ phần
thẩm định giá Khu Vực I............................................................................................18
2.1. Giới thiệu về công ty cổ phần định thẩm định giá Khu Vực I..................18
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của công ty cổ phần thẩm định giá
Khu Vực 1...........................................................................................................18
2.1.2Kết quả hoạt động kinh doanh..................................................................21
2.1.3Phòng thẩm định giá bất động sản........................................................22
2.2 Thực trạng áp dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động
sản được áp dụng tại công ty CP thẩm định giá KV I...........................................23

2.2.1 . Quy trình thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định
giá khu vực I...........................................................................................................23
Các văn bản pháp quy về thẩm định giá...............................................................26
Các văn bản pháp quy về Đất đai, kinh doanh Bất động sản, xây dựng..............27
Các căn cứ khác.....................................................................................................27
2.3.1. Kết quả đạt được..................................................................................33
2.3.2. Những điểm hạn chế..............................................................................34
2.3.3. Nguyên nhân của những hạn chế............................................................35
Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện phương pháp so sánh trong định giá bất
động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá Khu Vực I.............................................39
3.1. Mục tiêu và định hướng phát triển của công ty.....................................39
3.2 Một số giải pháp hoàn thiện các phương pháp định giá bất động sản........40
3.2.1 Hoàn thiện quy trình phương pháp so sánh trong định giá bất động
sản:......................................................................................................................40
3.2.2 Hoàn thiện cở sở và điều kiện thẩm định giá bất động sản..................44
3.2.3 Một số đề xuất với cơ quan nhà nước..................................................46


LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài:
Hoạt động thẩm định giá xuất hiện trên thế giới từ những năm 1940 và được thừa
nhận có vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế. Nghề thẩm định giá bắt đầu xuất hiện ở
Việt Nam từ những năm 90 của thế kỷ XIX – giai đoạn chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch
hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN, giai đoạn này nghề thẩm
định giá ở Việt Nam chủ yếu phục vụ mục đích chi tiêu của nhà nước, đến khoảng giữa năm
2005, khi mà nghề thẩm định giá phát triển mạnh mẽ trên thế giới thì nghề thẩm định giá Việt
Nam mới dần dần chuyển sang mô hình doanh nghiệp vào đầu năm 2008 theo quy định tại
Thông tư 67/2006/TT-BTC của Bộ Tài chính.

Trong những năm gần đây, thẩm định giá tài sản nói chung và thẩm định giá BĐS
nói riêng đã bắt đầu phát triển và trở thành một nhu cầu không thể thiếu trong nền kinh tế thị
trường. Thẩm định giá BĐS là một hoạt động quan trọng và rất cần thiết phục vụ các hoạt
động như: mua bán, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, bán đấu giá.Trước đây,công việc thẩm
định giá ở nước ta trực thuộc hai trung tâm thẩm định giá của bộ tài chính là trung tâm thông
tin và thẩm định giá miền nam,và trung tâm thẩm định giá bộ tài chính.Tuy nhiên,hiện nay đã
xuất hiện nhiều doanh nghiệp hoạt động t rong lĩnh vực thẩm định giá và một trong số đó là
Công ty cổ phần thẩm định giá Khu Vực I.
Từ kiến thức về lĩnh vực định giá BĐS đã được học trên trường lớp, cùng với thời gian
học hỏi, thực tập tại Công ty CP Thẩm Định Giá KV I, với mong muốn chất lượng công tác
định giá BĐS tại công ty ngày càng được nâng cao, cải thiện, em lựa chọn đề tài “Hoàn
thiện phương pháp so sánh trong định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá
khu vực 1” để nghiên cứu cho chuyên đề tốt nghiệp của mình
2,Mục tiêu nghiên cứu
Tìm hiểu phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm
định giá Khu Vực 1 từ đó đề xuất kiến nghịn nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá bất
động sản tại công ty TĐG Khu Vực 1 .
Cụ thể:
-

Nghiên cứu cơ sở lý luậ của thẩm định giá bất động sản nói chung và thẩm định bất
động sản bằng phương pháp so sánh nói riêng.

-

Tìm hiểu,phân tích thực trạng cụ thể về việc vận dụng phương pháp so .trong thẩm
định giá bất động sản tại công ty cố phần TĐG Khu Vực 1.

-

Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện phương pháp so sánh trong thẩm định
giá bất động sản tại công ty TĐG Khu Vực 1.

3,Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
1


 Đối tượng nghiên cứu:
-

Phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản.

-

Quy trình thẩm định giá bất động sản.

-

Ví dụ thực tế.

 Phạm vi nghiên cứu:
-

Lý luận và thực tiễn về phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động
sản tại công ty TĐG Khu Vực 1.

-

Dùng số liệu của khách hàng yêu cầu thẩm định giá bất động sản.

4,Phương pháp nghiên cứu
-

Phương pháp quan sát.

-

Phương pháp điều tra,thu thập.

-

Phương pháp phân tích ,đánh giá.

-

Phương pháp tổng hợp.

-

Phương pháp phỏng vấn.

5,Kết cấu đề tài
Ngoài các phần mở đầu, kết luận, mục lục, danh mục các bảng, danh mục tài liệu tham
khảo…Kết cấu đề tài được chia làm 3 chương như sau:
Chương I – Cơ sở lý luận về định giá bất động sản và phương pháp so sánh trong
định giá bất động sản
Chương II – Thực trạng áp dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động
sản tại công ty cổ phần thẩm định giá Khu Vực I
Chương III – Một số giải pháp hoàn thiện phương pháp so sánh trong định giá bất
động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá Khu Vực I.

2


Chương 1
Cơ sở lý luận về định giá bất động sản và phương pháp so sánh trong định
giá bất động sản:
1.1

Tổng quan chung về bất động sản.

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm về bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm bất động sản
Tài sản bao gồm nhiều loại,tùy theo mục đích quản lý và sử dụng,người ta có các tiêu
thức phân chia thành các loại khác nhau.Một cách phân chia khái quát nhất mà tất cả các
nước đều sử dụng là phân chia tài sản thành hai loại:bất động sản và động sản.Hình thức
phân chia này đã có cách đây hàng ngàn năm từ thời La Mã cổ đại và được ghi trong bộ luật
La Mã.
Cho đến nay, khái niệm về BĐS vẫn còn nhiều quan điểm khác nhau.
Theo bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ
Nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì BĐS là các tài sản bao gồm đất đai;nhà,công
trình xây dựng đó;các tài sản khác gắn liền với đất đai;các tài sản khác do pháp luật quy định.
Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế (IVSC) 2005 thì BĐS được định nghĩa
đất đai và những công trình do con người tạo nên gắn liền với đất.
Theo thông thường BĐS là đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất đó
(những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như là: nhà cửa, gara, kiến trúc ở trên hoặc dầu
khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó.
1.1.1.2

Đặc điểm bất động sản

BĐS ngoài việc mang các đặc điểm chung của một hàng hóa thông thường như: đối
tượng của các giao dịch mua bán, chịu ảnh hưởng của quy luật cung cầu, quy luật cạnh
tranh, quy luật giá trị, bất động sản còn có một số đặc điểm nổi trội và khác biệt sau:
 Tính cố định về vị trí địa lý,về địa điểm và không có khả năng di dời được.

BĐS luôn gắn liền với đất đai,mà đất đai có đăc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn
về diện tích không gian.Chính vì vậy giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị
trí cụ thể:yếu tố vị trí địa lý sẽ quyết địnhgiá trị và lợi ích mang lại của bất động sản.Yếu tố vị
trí sẽ không phải chỉ xác định bằng các tiêu thức đo lường địa ký thông thường mà nó đánh
giá chủ yếu bởi khoảng cách đến các trung tâm ,các điểm du lịch công cộng,các công trình
công cộng như thuơng mại,văn hóa,y tế,giáo dục và phụ thuộc và khả năng tiếp cận.Khi
những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của bất động sản cũng thay đổi.Do vậy,một mặt,khi
3


đầu tư kinh doanh phát triển hoặc định giá BĐS phải dự tính trước các thay đổi này.Đồng
thời,đầu tư các công trình bất động sản phải đi đôi với việc phát triển các yếu tố tiếp cận và
giảm khoảng cách đến các trung tâm bằng việc phát triển các hệ thống cơ sở hạ tầng giao
thông,điện nước,điện thoại,y tế, giáo dục.
Cũng do BĐS có tính cố định về vị trí và gắn liền với vị trí nhất định nên giá trị và lợi
ích mang lại của bất động sản chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rất rõ rệt.Những yếu
tố đó là:những yếu tố tự nhiên,điền kiện kinh tế,tính chất xã hội,điền kiện môi trường…
 Tính bền vững

Bất động sản có tính bền vững cao, đặc biệt là đất đai. Do đất đai là tài sản mà thiên
nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại (trừ trường hợp
đặc biệt). Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất có thời gian tồn tại
kéo dài, có thể hàng trăm năm, hình thái vật chất bị thay đổi không đáng kể, trải qua thời
gian dài mới rõ rệt. Tuy nhiên, khi định giá và đầu tư bất động sản cần tính đến cả hai yếu

tố là: tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý. Căn cứ vào tuổi thọ nào ngắn hơn thì quyết định sự
tồn tại, thời gian sử dụng của bất động sản đó. Thông thường độ trễ về tuổi thọ vật lý lớn
hơn độ trễ về tuổi thọ kinh tế. Trong mối quan hệ giữa tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý
của bất động sản, lợi ích kinh tế mang lại có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế
do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập có xu hướng giảm. Do vậy, khi đầu tư nên
dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư làm
nhiều lần.
 Tính khác biệt

Các bất động sản là các tài sản riêng biệt,không hoàn toàn giống nhau, chỉ có một số
bất động sản giống nhau tương đối. Sự khác biệt đó do: khác nhau về vị trí, về hướng, về
kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền, về quang cảnh, môi trường…Sự khác biệt của
mỗi bất động sản tạo nên sự khác biệt về giá trị của từng bất động sản đó. Vì vậy, khi định
giá bất động sản cần tiến hành điều chỉnh giá trị của sự khác biệt đó. Ngoài ra, khi đầu tư
cần chú ý đến cầu tiêu dùng về tính khác biệt của bất động sản để làm tăng giá trị các bất
động sản.
 Tính khan hiếm

Tính khan hiếm của đất đai là do giới hạn về diện tích bề mặt trái đất, giới hạn về quỹ
đất của từng đất nước, khu vực, vùng, địa phương…Nguồn lực bất động sản là khan hiếm,
không tự nảy nở, mở rộng và tái tạo lại được. Diện tích đất đai giới hạn nên diện tích dành
cho công trình xây dựng cũng bị hạn chế. Cung về bất động sản kém co giãn, dư cung nhỏ
hơn dư cầu do tốc độ tăng trưởng dân số cao, đô thị hóa nhanh nên xét trong dài hạn giá bất
4


động sản thường có xu hướng tăng theo thời gian. Vì vậy, khi định giá bất động sản cần phải
quan tâm đến mối quan hệ cung – cầu bất động sản. Hơn nữa, giá bất động sản có xu hướng
tăng nên cần chú trọng các chính sách chống hiện tượng đầu cơ, điều tiết thị trường bất động
sản.

 Chịu ảnh hưởng của yếu tố văn hóa – xã hội.

Do có tính cố định về vị trí nên bất động sản chịu ảnh hưởng của yếu tố môi trường
xung quanh nó, tạo nên sự khác biệt nổi trội hơn đối với các hàng hóa thông thường khác.
Mỗi vùng miền, khu vực có nhu cầu về BĐS là khác nhau, phụ thuộc vào yếu tố tâm lý xã
hội, thị hiếu, tín ngưỡng, tôn giáo,tập quán… của người tiêu dùng tại đó. Vì vậy, giá trị
của bất động sản chịu ảnh hưởng của đặc trưng môi trường văn hóa- xã hội tại nơi đó.
 Tính ảnh hưởng lẫn nhau.

Các bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn. Sự xuất hiện hay mất đi của bất
động sản này sẽ làm ảnh hưởng đến giá trị của các bất động sản khác. Ví dụ: sự xuất hiện
của trung tâm thương mại, công trình xây dựng quy mô, đẹp mới sẽ làm tăng sự hấp dẫn
của các bất động sản kề cận và từ đó làm tăng giá trị của các bất động sản xung quanh nó.
Do vậy khi đầu tư xây dựng, đánh giá BĐS phải tính đến yếu tố ảnh hưởng giữa các
công trình với nhau. Bên cạnh đó, Nhà nước cần phải chú trọng đến vai trò quản lý và
điều tiết thị trường BĐS.
 Có giá trị cao.

BĐS có giá trị lớn do giá trị của đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng
sinh lợi cao. Vì vậy, đầu tư kinh doanh BĐS phải có vốn lớn nhưng rủi ro cao, thời gian
dài và có tính chất quay vòng nên trong một số trường hợp cần có sự giúp đỡ của các ngân
hàng, các tổ chức tín dụng.
 Chịu sự quản lý của nhà nước

BĐS là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc. Bất động sản gắn
liền với đất đai mà đất đai là tài nguyên quốc gia, gắn liền với chủ quyền, an ninh, quốc
phòng và phát triển kinh tế - xã hội. Vì vậy, các cơ quan quản lý nhà nước cần ban hành
các văn bản pháp quy nhằm quản lý, khai thác và sử dụng có hiệu quả nguồn lực BĐS.
 Giá trị và công năng,khả năng khai thác hàng hóa BĐS phụ thuộc nhiều vào năng
lực quản lý.

Bất động sản thường có giá trị lớn,bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng
khá phức tạp,do đó, đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải
cao hơn so với các hàng hóa thông thường.Đặc biệt vấn đề đầu xây dựng các công trình xây
5


dựng rất phức tạp,vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai,các công trình xây dựng,nhà ở,văn
phòng,..cũng đòi hỏi cần có những nghiên cứu cụ thể và chi phí quản lý cũng rất cao.
1.1.2

Phân loại bất động sản .

Cơ cấu của BĐS là đất đai và tài sản gắn liền với đất,do đó việc phân loại BĐS cũng
được xoay quanh hai chủ thể trên.Về cơ bản BĐS có thể phân loại theo tình trạng sử
dụng,theo quyền tài sản hoặc theo chức năng sử dụng.
 Theo tình trạng sử dụng:

Lô đất trống,lô đất có công trình hoặc tài sản gắn liền nói chung.
 Theo quyền tài sản

Có giấy chứng nhận(quyền sử hữu nhà ở,quyền sử dụng đất),có hợp đồng (cho
thuê,góp vốn,thế chấp,hứa mua-hứa bán),chưa có giấy chứng nhận.
 Theo chức năng sử dụng

Đất,nhà ở,BĐS thương mại- dịch vụ,BĐS sản xuất,BĐS công,BĐS đặc biệt
1.2

Tổng quan về định giá bất động sản.

1.2.1 Giá trị bất động sản
1.2.1.1 Khái niệm giá trị bất động sản
Giá trị BĐS là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà BĐS mang lại cho chủ thể nào đó
tại một thời điểm nhất định.
Giá trị BĐS không phải là một thực tế tồn tại, một dữ kiện mà chỉ là một sự ước tính về sự
đánh giá có khả năng nhiều nhất sẽ được thanh toán cho một BĐS được đáp ứng cho mua
bán, trao đổi tại một thời điểm nhất định.
1.2.1.2 Các loại giá trị bất động sản
Định giá BĐS thực hiện trên cơ sở 2 loại giá trị là: giá trị thị trường và giá trị phi thị
trường. Việc vận dụng giá trị nào làm cơ sở để định giá phụ thuộc vào năng lực của TĐV, dữ
liệu thu thập được liên quan đến BĐS định giá và trạng thái thị trường tại thời điểm có giá trị
hiệu lực.
Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm thẩm định giá, giữa
một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên là người mua sẵn sàng mua, sau một quá
trình tiếp thị công khai mà tại đó các bên hành động một cách khách quan, hiểu biết và không
bị ép buộc.
Định giá dựa trên cơ sở giá trị thị trường phải gắn liền với việc xác định phương án sử
dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của BĐS, đây là yếu tố mang tính chất quyết định đến giá trị
thị trường của BĐS.
6


Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việc đánh giá yếu tố chủ
quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trường.
Có thể hiểu: giá trị phi thị trường là mức giá ước tính có căn cứ chủ yếu vào công dụng
kinh tế, kỹ thuật, các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng có thể mua bán trên
thị trường của tài sản đó.
Một số khái niệm giá trị phi thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng,
giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt,
giá trị thanh lý…

1.2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
Các yếu tố mang tính vật chất: là các yếu tố thể hiện tính hữu dụng của tự nhiên, vốn có
mà BĐS có thể mang lại cho người sử dụng như: vị trí, kích thước, diện tích…Thuộc tính
hữu dụng hay công dụng của BĐS càng cao thì giá trị BĐS càng lớn. Tuy nhiện, tính hữu
dụng lại phụ thuộc vào khả năng khai thác của từng chủ thể đối với BĐS đó. TĐV cần phải
xem xét đến mục tiêu, quan điểm giá trị của khách hàng để tiến hành tư vấn và lựa chọn loại
giá trị cần định giá cho phù hợp.
Các yếu tố mang tính pháp lý: Tình trạng pháp lý của BĐS quy định quyền của chủ thể đối
với việc khai thác các thuộc tính của BĐS trong quá trình sử dụng, ảnh hưởng rất lớn đến giá
trị BĐS. Hai BĐS có các yếu tố vật chất hay công dụng như nhau, nhưng khác nhau về tình
trạng pháp lý thì giá trị cũng khác nhau. Thông thường, quyền khai thác các thuộc tính của tài
sản càng rộng thì giá trị tài sản càng cao và ngược lại.
Để xác định giá trị BĐS một cách đúng đắn đòi hỏi TĐV phải nắm được những quy định
có tính pháp lí về quyền của các chủ thể đối với từng giao dịch cụ thể có liên quan đến BĐS
cần định giá. TĐV cần phải dựa vào các văn bản pháp lý hiện hành, các loại giấy tờ bằng
chứng kèm theo tài sản …
Các yếu tố mang tính kinh tế: Đó là cung và cầu trên thị trường. Hai yếu tố này tạo nên
tính khách quan của giá trị hay là tính kinh tế của giá trị BĐS. Một BĐS được mua bán trên
thị trường, tại một thời điểm nhất định, nếu các yếu tố khác cố định, giá trị BĐS phụ thuộc
vào quan hệ cung – cầu. Giá trị BĐS càng cao khi dư cầu lớn hơn dư cung BĐS.
Các yếu tố khác: như tập quán dân cư, tâm lý tiêu dùng ảnh hưởng đến giá trị BĐS. Ví dụ:
với cùng một mảnh đất, người A đánh giá cao hơn người B do sự ưa thích về hướng, phong
thủy…Vì vậy, TĐV cần có sự am hiểu về tập quán dân cư, tâm lý xã hội để lựa chọn cơ sở
giá trị của BĐS.

7


1.2.2 Định giá bất động sản
1.2.2.1 Khái niệm định giá bất động sản

Theo Giáo sư W. Seabrooke – Viện Đại học Portsmouth Anh Quốc : “ Thẩm định giá
là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục
đích đã được xác định rõ”
Theo Pháp lệnh giá Việt Nam số 40/2002/PL : “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc
đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với giá trị thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất
định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”
Theo giáo sư Lim Lan Yuan - Trường Xây Dựng và Bất Động Sản, Đại học Quốc gia
Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục
đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm
của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường BĐS”.
Theo Điều 4, Luật Kinh doanh BĐS Việt Nam: “Định giá BĐS là hoạt động tư vấn,
xác định giá của một BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định”.
Tóm lại :
“ Định giá BĐS là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà BĐS có
thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định”.
1.2.2.2 Vai trò của định giá bất động sản trong nền kinh tế.
Thị trường BĐS có vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế, hỗ trợ và thúc đẩy
nền kinh tế phát triển. Thị trường BĐS phát triển khi các giao dịch BĐS trở nên phổ biến
và dễ dàng, hay giá trị của hàng hóa trên thị trường BĐS được ước tính một cách đáng tin
cậy. Vì vậy, định giá BĐS là một công việc hết sức cần thiết, quan trọng, thúc đẩy sự phát
triển của thị trường BĐS và qua đó thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế.
Việc ước tính giá trị BĐS nhằm giúp chủ sở hữu, người quản lý có đầy đủ thông tin
hơn, minh bạch hóa các giao dịch kinh tế. Với vai trò là bên thứ ba, tổ chức định giá BĐS
xác định giá trị khách quan của BĐS giúp tránh được các vụ tranh chấp, bất đồng, không
thống nhất giữa các bên tham gia hợp đồng trong kinh doanh, trao đổi, thừa kế, bảo
hiểm…
Định giá BĐS có vai trò quan trọng trong tất cả các quyết định kinh tế. Xác định giá
trị BĐS quan trọng trong việc đánh giá lại giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa, mua bán
doanh nghiệp, liên doanh, thành lập hoặc giải thể doanh nghiệp. Ước tính giá trị BĐS sát
với giá thị trường làm cơ sở để người quản lý, chủ sở hữu đưa ra các chính sách, quyết

định nhằm quy hoạch đầu tư, khai thác, sử dụng BĐS hợp lý hơn, hiệu quả hơn, giúp ngân
sách nhà nước không bị thất thoát lớn.
8


Một lý do quan trọng của định giá đúng giá trị đất đai là giúp cho việc phân bổ đất
đai một cách hiệu quả nhất. Định giá BĐS sát với giá trị thị trường giúp cho các giao dịch
như: đánh thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, thế chấp được thực hiện tốt.
Xác định giá trị BĐS tác động tích cực đến công tác quản lý Nhà nước như xử lý, đền bù,
bồi thường giải phóng mặt bằng, đảm bảo tính công bằng, minh bạch hơn trong quá trình
thực hiện, tranh chấp liên quan đến đất đai, tránh thất thoát vốn của Nhà nước.
Định giá BĐS phát triển tạo điều kiện thuận lợi trong việc thu hút các nguồn vốn đầu
tư trong và ngoài nước, đầu tư vào các dự án góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế và hội
nhập.
1.2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản
a) Yếu tố chủ quan:
 Mục đích định giá:

Việc định giá BĐS phản ánh những đòi hỏi về mặt lợi ích mà BĐS mang lại cho chủ
thể trong mỗi công việc hay giao dịch mà họ mong muốn. Vì vậy, mục đích định giá BĐS
là yếu tố chủ quan, ảnh hưởng đến các quyết định xây dựng các tiêu chuẩn về giá trị khi
định giá BĐS. Việc tìm hiểu rõ mục đích, yêu cầu cần thiết của định giá là một yếu tố
quan trọng đối với TĐV. Căn cứ vào từng mục đích cụ thể mà TĐV quyết định đến loại
hay tiêu chuẩn giá trị, quyết định quy trình, lựa chọn phương pháp định giá phù hợp nhằm
xác định giá trị của BĐS một cách đáng tin cậy, phù hợp với yêu cầu của khách hàng.
 Trình độ, kinh nghiệm của thẩm định viên

Định giá BĐS là việc ước tính một cách đáng tin cậy nhất về giá trị của BĐS định
giá. Vì vậy, trình độ, sự hiểu biết và kinh nghiệm của TĐV ảnh hưởng lớn đến chất lượng
định giá BĐS.

Kết quả của định giá BĐS nhằm cung cấp thông tin cho người khác sử dụng, làm căn
cứ để ra các quyết định kinh tế nên công việc định giá cần phải được chú trọng, yêu cầu
cẩn thận và đòi hỏi kỹ năng chuyên môn của TĐV. Vì thế, mỗi TĐV cần được đào tạo, có
trách nhiệm, năng lực, thành thạo trong lĩnh vực định giá BĐS.
 Trang thiết bị kỹ thuật phục vụ định giá

Hiện nay, hoạt động định giá BĐS ở Việt Nam vẫn chưa phát triển nên cơ sở vật chất
và trang thiết bị phục vụ cho công tác định giá vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu của ngành
đề ra. Sự phát triển của khoa học công nghệ là điều kiện cần thiết và hữu ích trong việc
phục vụ hoạt động định giá BĐS
b) Yếu tố khách quan:

9




Hệ thống thông tin về bất động sản :

Thông tin là yếu tố vô cùng quan trọng đối với hoạt động định giá. Nguồn thông tin
cung cấp và độ chính xác của mỗi thông tin sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến độ chính xác của
kết quả định giá và chất lượng hoạt động định giá. Vì vậy, TĐV phải biết cách thu thập
thông tin, xử lý thông tin một cách khoa học và hợp lý để đưa ra mức giá đáng tin cậy của
BĐS. Thông tin có thể được TĐV thu thập từ các nguồn khác nhau, nguồn thông tin quyết
định đến chất lượng, độ tin cậy của các thông tin đó. TĐV có thể thu thập từ các nguồn
thông tin như: từ phía khách hàng, từ cơ quan liên ngành, sàn giao dịch BĐS, công ty môi
giới BĐS…


Hành lang pháp lý, cơ chế chính sách nhà nước:

Các yếu tố này bao gồm: môi trường kinh tế, xã hội, pháp luật, chính trị…Thị trường
BĐS hiện nay vẫn còn nhiều bất cập, mang tính tự phát. Nhà nước cần xây dựng các văn
bản pháp luật, thiết lập cơ chế chính sách nhằm quản lý và định hướng phát triển thị
trường BĐS, hỗ trợ cho các chủ thể tham gia vào công tác định giá BĐS. Để tăng tính hợp
lý, hiệu quả của công tác định giá, tăng độ tin cậy của kết quả định giá, các cơ quan nhà
nước cần ban hành các văn bản mang tính đồng bộ, cập nhật và phù hợp với thực trạng của
hoạt động định giá trong từng thời kỳ.


Yếu tố khách hàng:

Khách hàng là đối tượng yêu cầu định giá, sử dụng kết quả định giá và cũng là đối
tượng cung cấp thông tin cho TĐV. Do vậy, chất lượng và số lượng thông tin khách hàng
cung cấp ảnh hưởng tới công việc định giá của TĐV. Nếu khách hàng cố tình giả mạo giấy
tờ, cung cấp sai thông tin sẽ gây khó khăn cho TĐV khi ước tính giá trị BĐS.
1.2.3 Nguyên tắc định giá BĐS
1.2.3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Cơ sở của nguyên tắc: Con người luôn có xu hướng tìm cách khai thác tối đa lợi ích
của tài sản
Nội dung của nguyên tắc: Giá trị của tài sản được xác định hay thừa nhận trong điều
kiện tài sản đó được sử dụng một cách tốt nhất và hiệu quả nhất.
Tuân thủ nguyên tắc: Việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là đạt được mức hữu
dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ
thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản. Khi định giá cần phải chỉ
ra khả năng thực tế về việc sử dụng tài sản và những lợi ích của việc sử dụng đó, phải khẳng
định phương án nào là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
10

Nguyên tắc này thường được sử dụng khi TĐV lựa chọn phương pháp định giá là: phương
pháp thu nhập, phương pháp thặng dư.
1.2.3.2 Nguyên tắc thay thế
Cơ sở của nguyên tắc: Những người mua thận trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn để
mua một tài sản nào đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có thể có một tài sản tương tự
Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản có thể được đo bằng chi phí để có một
tài sản tương đương.
Tuân thủ nguyên tắc: TĐV cần nắm được các thông tin về giá cả hay chí phi xây
dựng của các tài sản tương tự, gắn với thời điểm thẩm định, làm cơ sở để so sánh và xác
định giới hạn cao nhất về giá trị của các tài sản.
Nguyên tắc này thường được sử dụng khi áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp,
phương pháp chi phí để định giá BĐS.
1.2.3.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai
Cơ sở của nguyên tắc: Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích mà nó
sẽ mang lại cho người sử dụng.
Nội dung nguyên tắc: Phải dự kiến được các khoản lợi ích trong tương lai mà tài sản có
thể đem lại cho chủ thể làm cơ sở ước tính giá trị tài sản.
Tuân thủ nguyên tắc: Định giá dựa trên nguyên tắc này là sự bổ sung quan trọng và
kiểm tra tính đúng đắn của sự vận dụng các nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất và
nguyên tắc thay thế, vì vậy TĐV cần lưu ý:
Phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó để ước
tính giá trị tài sản
Phải thu thập những chứng cứ thị trường gần nhất của các tài sản tương tự để tiến hành
so sánh, phân tích, điều chỉnh và ước tính giá trị của tài sản.
Nguyên tắc này thường được sử dụng khi TĐV lựa chọn phương pháp định giá là:
phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư.
1.2.3.4 Nguyên tắc đóng góp
Cơ sở của nguyên tắc: Khi kết hợp với tài sản khác thì tổng giá trị của nó sẽ cao
hơn tổng giá trị của các tài sản đơn lẻ.
Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản hay một bộ phận cấu thành một tài sản

phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho giá trị của toàn bộ tài sản tăng lên
hay giảm đi là bao nhiêu.
11


Tuân thủ nguyên tắc: Tổng giá trị của các bộ phận thường không thể hiện giá trị toàn
bộ BĐS. Vì vậy, khi đánh giá tổ hợp tài sản không được cộng giá trị của các tài sản riêng lẻ
lại với nhau.
Nguyên tắc đóng góp thường được vận dụng khi TĐV sử dụng phương pháp chi phí và
phương pháp thặng dư để định giá BĐS.
1.2.3.5 Nguyên tắc cung – cầu
Cơ sở của nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc định giá tài sản là
dựa vào giá trị thị trường. Giá trị thị trường của tài sản tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với
cung.
Nội dung nguyên tắc: Định giá một tài sản phải đặt nó trong sự tác động của các yếu
tố cung – cầu.
Tuân thủ nguyên tắc: TĐV phải đánh giá được tác động của yếu tố cung – cầu đối với
các giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai, nhằm xác minh
tài sản cần thẩm định nên được định giá trên cơ sở giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.
Khi lựa chọn sử dụng phương pháp thu nhập để định giá BĐS, TĐV vận dụng nguyên
tắc cung – cầu để xác định giá trị của BĐS định giá.
1.2.4 Quy trình định giá bất động sản
Quy trình định giá BĐS là một quá trình có tính hệ thống, tính trình tự nhằm giúp
công việc định giá và các TĐV hành động một cách minh bạch và phù hợp với các quy
định, nguyên tắc định giá. Tùy từng điều kiện, trường hợp cụ thể mà TĐV có thể sắp xếp
và lựa chọn quy trình định giá phù hợp và đạt hiệu quả nhất. Nhìn chung, quy trình định
giá bao gồm các bước sau:
Bước 1: Xác định các vấn đề cơ bản
Đây là bước đầu tiên của quá trình định giá, là căn cứ chi tiết hóa các nội dung trong kế
hoạch định giá, bước này cần xác định tổng quát các vấn đề:

-

Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế kỹ thuật của BĐS định giá
Mục đích của định giá: sử dụng để mua bán, cho thuê, bảo hiểm, thế chấp,

đánh thuế….
- Đối tượng khách hàng, yêu cầu của khách hàng, người sử dụng kết quả
định giá
- Các điều kiện hạn chế, ràng buộc trong xác định đối tượng định giá
- Cơ sở của những điều kiện hạn chế, ràng buộc được đưa ra bởi TĐV
- Thời điểm định giá
- Nguồn dữ liệu cần thiết cho định giá
- Cơ sở giá trị của BĐS
12


Bước 2: Lập kế hoạch định giá
Việc lập kế hoạch một cuộc định giá nhằm xác định rõ những công việc phải làm,
thời gian thực hiện từng bước công việc và toàn bộ thời gian cho cuộc định giá. Bao gồm
các công việc:

-

Xác định các yếu tố cung – cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính, các

quyền gắn liền với BĐS được mua/bán và đặc điểm thị trường.
- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh
- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin
cậy và phải được kiểm chứng

- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ
liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện
- Lập đề cương báo cáo kết quả định giá
Bước 3:Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin
Khảo sát hiện trường: TĐV khảo sát và thu thập số liệu về

-

Vị trí thực tế của BĐS so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả

pháp lý liên quan đến BĐS.
- Chi tiết bên ngoài và bên trong BĐS, bao gồm: diện tích đất và công trình
kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng, loại kiến trúc…
- Đối với CTXD dở dang, TĐV phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với báo
cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình.
Để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, TĐV cần chụp ảnh tài sản theo các
dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau.
Thu thập thông tin: TĐV cần thu thập các thông tin sau

-

Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu thập của TSSS.
Các thông tin về yếu tố cung – cầu, lực lượng tham gia thị trường, động

thái người mua – người bán tiềm năng.
- Các thông tin về tính pháp lý của tài sản
- Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị
- Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục
đích sử dụng của tài sản.
TĐV thu thập thông tin từ các nguồn: khảo sát thực địa, mạng Internet, tổ chức môi giới,

nhà thầu, ngân hàng, báo chí, văn bản pháp luật về các vấn đề liên quan đến BĐS. TĐV cần
nêu rõ nguồn thông tin được lấy từ đâu trong hồ sơ định giá.
Bước 4: Phân tích thông tin
Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến giá của BĐS định giá, bao gồm:
13


-

Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường
Phân tích những đặc trưng của thị trường BĐS cần định giá (bản chất và

hành vi ứng xử của người tham gia thị trường, xu hướng cung – cầu trên thị trường)
- Phân tích về khách hàng (thị hiếu, nhu cầu, sức mua…)
- Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản
Bước 5: Xác định giá trị bất động sản cần định giá.

-

TĐV phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định giá trị của tài

sản cần định giá.
- TĐV cần phân tích mức độ phù hợp của một hoặc nhiều phương pháp
trong định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản với mục đích
định giá.
-

TĐV cần nêu rõ trong báo cáo định giá phương pháp định giá nào được sử

dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi

đến kết luận cuối cùng về giá trị tài sản.
Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả định giá

Báo cáo kết quả định giá là văn bản do TĐV lập để nêu rõ ý kiến chính thức của mình về
quá trình định giá, mức giá thẩm định của tài sản mà khách hàng yêu cầu. Báo cáo định giá là
sản phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc định giá.
Chứng thư định giá: là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức định giá lập nhằm công bố cho
khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản liên quan đến kết quả định giá BĐS.
Nội dung của báo cáo định giá phụ thuộc vào bản chất và mục đích của công việc định giá.
Các nội dung chủ yếu được nêu ra trong báo cáo gồm có:

-

Mục tiêu của việc định giá
Mô tả chính xác BĐS định giá
Thời hạn ước tính giá trị
Số liệu minh họa và phân tích
Ước tính giá trị
Những điều kiện hạn chế

1.3 Phương pháp so sánh trực tiếp trong định giá bất động sản
1.3.1 Khái niệm
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá
của các BĐS tương tự với BĐS cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán
trên thị trường vào thời điểm cần định giá hoặc gần với thời điểm cần định giá để ước tính và
xác định giá trị thị trường của BĐS đó.

14

1.3.2

Cơ sở của phương pháp

Phương pháp so sánh dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của BĐS có mối liên
hệ mật thiết với giá trị của các BĐS tương tự có thể so sánh được, đã hoặc đang được mua,
bán trên thị trường.Vì thế phương pháp này quan tâm đến sự nhận biếtvà đo lường tác động
của sự hiện hữu hoặc thiếu vắng hoặc một số đặc tính có trong giá cả của các tài sản có thể so
sánh được.
1.3.3 Nguyên tắc ứng dụng
Phương pháp so sánh áp dụng những nguyên tắc cơ bản sau:
-Nguyên tắc thay thế
-Nguyên tắc đóng góp
1.3.4 Điều kiện thực hiện
Phải thu thập được những thông tin liên quan của các BĐS tương tự được mua bán trên
thị trường và phải so sánh được với BĐS định giá.
Chất lượng thông tin cao: phù hợp, chính xác, kịp thời, so sánh được.
Thị trường phải ổn định.
1.3.5 Các bước tiến hành
Bước 1: Tìm kiếm thông tin trên thị trường về giá của những BĐS tương tự đã giao dịch
thành công hoặc đang được mua, bán trên thị trường tại thời điểm gần nhất có thể so sánh với
BĐS định giá.
Tìm kiếm các thông tin như:
Vị trí mặt bằng: kích thước, hình dáng, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu BĐS, quy mô lô đất,
kết cấu, chất lượng kiến trúc…
Đặc điểm mặt bằng: đặc trưng địa lý (tình trạng ô nhiễm, hệ thống cấp nước), đặc tính địa
hình (độ cao, độ dốc, lún…)
Đặc điểm các công trình liên quan: chất lượng xây dựng, kiến trúc gara, hàng rào, vườn
cây…
Đặc điểm vị trí: cơ sở hạ tầng, môi trường xã hội, trung tâm kinh tế- chính trị- văn hóa…

Tình trạng pháp lý: căn cứ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, quyền thuê…
Quy hoạch: sự đồng dạng với nhau về mặt phù hợp với quy hoạch của khu vực
Các CTXD: là bộ phận quan trọng hình thành tính hữu dụng, tính thẩm mỹ
Thời gian, điều kiện thu thập thông tin: vào thời điểm định giá hoặc gần nhất với thời điểm
định giá, từ kết quả đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán
Các điều kiện và tính chất giao dịch: phương thức thanh toán, tình trạng cung – cầu, tính
công khai tiếp thị…
15


Bước 2: Tiến hành kiểm tra các BĐS so sánh để xác định giá trị của chúng và đảm bảo
rằng các BĐS này có thể so sánh được.
Để thực hiện tốt bước này, cần phải làm rõ các yếu tố so sánh cơ bản:
Nhà ở dân cư: tình trạng pháp lý, các điều khoản về tài chính của giao dịch, điều chỉnh giá
theo thời hạn giao đất, tính chất các giao dịch, chị phí bỏ ra ngay sau khi mua, giá trị tài sản
không phải là BĐS, tình hình thị trường lúc giao dịch, địa điểm, địa thế, các đặc điểm tự
nhiên, quy hoạch, đặc điểm tài sản trên đất.
Cửa hàng, chợ, siêu thị, khu thương mại: Giá bán, cho thuê, vị trí, khả năng sinh lời, thời
gian kinh doanh, điều kiện bán, thuê mướn mặt bằng, điều kiện giao nhận và phân phối hàng
hóa, sự phù hợp của thiết kế với công năng làm nơi bán hàng của công trình, hệ thống phòng
cháy nổ, lối thoát hiểm, dịch vụ vệ sinh, thu gom rác, sự thuận tiện cho người mua hàng, các
yếu tố khác.
Văn phòng: giá thuê, diện tích sử dụng, địa điểm, vị trí, hệ thống điều hòa nhiệt độ, phòng
cháy chữa cháy, hệ thống thông tin liên lạc, ánh sáng, sự phù hợp của thiết kế với công năng
làm văn phòng của công trình, cầu thang máy, dịch vụ vệ sinh, hệ thống bảo đảm an ninh, chi
phí và mức độ sẵn có dịch vụ quản lý
BĐS công nghiệp: địa điểm, vị trí, giá thuê, các dịch vụ cấp và thoát nước, cung cấp điện,
khí hóa lỏng, điện thoại, viễn thông, xử lý nước thải, hệ thống giao thông nội bộ phục vụ
cung cấp vật tư, hệ thống giao thông nối liền với cảng, ga tàu hỏa, ga hàng không, đảm bảo
ánh sáng tự nhiên, địa hình đất, các phương tiện chống cháy nổ, hệ thống vệ sinh…

Trang trại: đất đai, mặt nước, đặc tính pháp lý, vị trí, , quy mô trang trại, năng suất, hệ
thống tưới tiêu, đường vào và ra, hàng rào và cổng, đường nước và điện, nhà cửa, loại, hạng,
tình trạng và đặc điểm của CTXD phục vụ trang trại…
Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất. Thông thường, theo kinh
nghiệm lấy từ 3-6 BĐS để so sánh
Khi lựa chọn BĐS so sánh, cần quan tâm đến các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị:
Nguồn gốc các giao dịch
Đánh giá đặc điểm và tính chất giao dịch
Các yêu cầu khi phân tích thông tin: phân tích định tính, phân tích định lượng
Bước 4: Xác định các yếu tố khác biệt giữa BĐS so sánh và BĐS định giá, thực hiện điều
chỉnh giá của các BĐS so sánh theo sự khác biệt đó, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi BĐS so
sánh
Đối tượng điều chỉnh: giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn
Căn cứ điều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh giữa BĐS so sánh và BĐS định
giá như: tình trạng pháp lý, cơ sở hạ tầng, vị trí, diện tích…
16


Nguyên tắc điều chỉnh: mỗi một sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải được chứng
minh từ các chứng cứ điều tra thu thập được trên thị trường; khi điều chỉnh giá theo chênh
lệch của một yếu tố so sánh thì cố định những yếu tố so sánh còn lại; lấy TSTĐ làm chuẩn;
những yếu tố ở TSSS kém hơn so TSTĐ thì điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn
của TSSS, vượt trội hơn so với TSTĐ thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn
TSSS; những yếu tố ở TSSS giống với TSTĐ thì giữ nguyên mức giá của TSSS.
Phương thức điều chỉnh:
Điều chính tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh có thể lượng hóa
thành tiền như: điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý, trang bị nội thất, sân vườn…
Điều chỉnh tương đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh không lượng hóa
được thành tiền như: môi trường cảnh quan, điều kiện hạ tầng, hướng, lợi thế kinh doanh…
Thứ tự điều chỉnh: thực hiện điều chỉnh theo số tuyệt đối trước, điều chỉnh theo số tương

đối sau.
Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS định giá
Bằng cách lấy mức giá chỉ dẫn đại diện của các TSSS, đảm bảo chênh lệch giữa các mức
giá đại diện chung với các mức giá chỉ dẫn không quá 10%
TĐV cần kết hợp phân tích thêm các tiêu chí sau để quyết định chọn giá trị ước tính cuối
cùng cho BĐS định giá
Trị tuyệt đối của tổng điều chỉnh nhỏ nhất
Tần suất điều chỉnh càng ít càng tốt.
Biên độ điều chỉnh
1.3.6 Các trường hợp áp dụng
Phương pháp so sánh thường được sử dụng để thẩm định giá trị tài sản trong các trường
hợp sau:
-

Các tài sản có tính đồng nhất như:các căn hộ,chung cư,các dãy nhà cùng xây dựng
một kiểu,các ngôi nhà riêng biệt,các phân xưởng và các nhà kho trên một mặt
bằng,các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu.

-

Đất trống

-

Phương pháp so sánh được sử dụng rộng rãi cho việc thẩm định giá để
mua,bán,thẩm định giá trị thế chấp,thẩm định giá trị tài sản,thẩm định để đánh thuế
tài sản ,thẩm địnhgiá cho việc mua và chuyển quyền sở hữu đất đai của nhà nước.

1.3.7 Đánh giá phư ơng pháp
Ưu điểm:

Phương pháp được sử dụng rộng rãi và phổ biến trong thực tế do:
17


TĐV không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, không áp dụng công thức hay mô hình cố định
mà căn cứ vào giá trị thị trường
Phương pháp đơn giản, dễ áp dụng, dễ thực hiện, thuận lợi cho người có kinh nghiệm và
kiến thức về thị trường, về kinh doanh.
Kết quả của phương pháp phản ánh thực tế, đánh giá khách quan, có cơ sở vững chắc để
được công nhận.
Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác như: phương pháp chi phí,
phương pháp thặng dư.
Nhược điểm:
Bắt buộc phải có thông tin rõ ràng, chính xác, đầy đủ, phải có giao dịch BĐS tương tự
trong cùng khu vực mới so sánh được.
Thông tin, chứng cứ được sử dụng làm căn cứ cho việc ước tính giá trị BĐS thường mang
tính lịch sử nên trong điều kiện thị trường biến động thì thông tin nhanh chóng trở nên lạc
hậu.
Đòi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành
định giá một cách thích hợp.
Việc phân tích so sánh các BĐS lớn tạo thu nhập là rất khó khăn nên sử dụng phương
pháp này rất khó.

Chương 2
Thực trạng áp dụng các phương pháp định giá bất động sản tại công ty cổ
phần thẩm định giá Khu Vực I
2.1. Giới thiệu về công ty cổ phần định thẩm định giá Khu Vực I
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của công ty cổ phần thẩm định giá Khu
Vực 1
Công ty cổ phần Thẩm định giá Khu vực 1 – AA1 là doanh nghiệp thẩm định giá được

thành lập đầu tiên trên địa bàn tỉnh Ninh Bình. Luôn đảm bảo đạt chuẩn các quy định về
chuẩn mực thẩm định giá của Bộ Tài chính và các cơ quan quản lý khác.
18


-

Tên công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ KHU VỰC 1

-

Tên giao dịch quốc tế: APPRAISAL IN THE AREA OF NUMBER ONE JOINT
STOCK COMPANY

-

Tên viết tắt: AA1 JSC.,

-

Trụ sở chính: Số 67, đường Phạm Văn Nghị, phường Đông Thành, thành phố Ninh
Bình.

-

VPGD: Đường Đào Duy Từ, phường Đông Thành, thành phố Ninh Bình

-

Điện thoai: 0303 888 266

-

Đăng ký kinh doanh số: 2700662764 do Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Ninh Bình
cấp lần đầu ngày 21/11/2012

Các văn phòng đại diện
 Văn phòng đại diện Hà Đông – Hà Nội
• Địa chỉ: Tầng 6, B14, khu Đấu giá đất Vạn Phúc, phường Vạn Phúc, quận Hà
Đông, thành phố Hà Nội.
• Điện thoại: 0963.899.363
 Văn Phòng đại diện Thanh Xuân – Hà Nội
• Địa chỉ: Tầng 1, nhà A, ngõ 164, đường Khuất Duy Tiến, phường Nhân Chính,
quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội.
• Điện thoại: 0988 362 320
 Văn phòng đại diện Thành phố Hồ Chí Minh
•

Địa chỉ: B56, Nguyễn Thần Hiến, phường 18, quận 4, TP.HCM

•

Điện thoại: 0913.595.883

Lĩnh vực hoạt động của công ty CP thẩm định giá KV I
-

Ngành nghề kinh doanh chính: Thẩm định giá
 Thẩm định giá:
 Thẩm định giá Bất động sản

 Thẩm định giá Động sản
 Thẩm định giá Dự án đầu tư
 Thẩm định giá trị doanh nghiệp
 Thẩm định giá tài nguyên- khoáng sản; giá trị vô hình
 Tư vấn đầu tư và tư vấn các dự án phát triển kinh tế- xã hội
 Tư vấn quản trị doanh nghiệp và phát triển kinh doanh, nghiên cứu thị trường,
lập kế hoạch kinh doanh
19


 Tư vấn cổ phần hoá doanh nghiệp, mua bán, sáp nhập, chia tách, chuyển
nhượng doanh nghiệp và các dự án đầu tư

20