Pháp luật về cho thuê đất khu công nghiệp

Số 12/2020 - Năm thứ mười lăm

PHÁP LUẬT VỀ CHO TH ĐẤT KHU CƠNG NGHIỆP
Lưu Trần Phương Thảo1

Tóm tắt: Phát triển khu công nghiệp là một tất yếu khách quan trong tiến trình cơng nghiệp hóa,
hiện đại hóa đất nước. Nhà nước cho các chủ đầu tư thuê đất khu công nghiệp để thực hiện hoạt động
xây dựng kết cấu hạ tầng và cho các chủ đầu tư thứ cấp th lại. Khu cơng nghiệp hoạt động có hiệu
quả hay không phụ thuộc rất nhiều vào chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng. Vì thế, việc hồn thiện
hành lang pháp lý về cho thuê đất khu công nghiệp góp phần rất lớn vào sử dụng hiệu quả đất khu
cơng nghiệp. Bài viết phân tích thực trạng pháp luật về cho thuê đất khu công nghiệp, đánh giá ưu
điểm, tồn tại trong các quy định pháp luật hiện hành thuộc lĩnh vực này. Trên cơ sở đó đưa ra một
số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất khu công nghiệp. Những giải pháp này cũng
đồng thời giúp cho việc sử dụng đất khu công nghiệp hiệu quả hơn.
Từ khóa: Cho th đất, đất khu cơng nghiệp, khu cơng nghiệp.
Nhận bài: 10/11/2020; Hồn thành biên tập: 10/12/2020; Duyệt đăng: 21/12/2020.
Abstract: Developing industrial zone is objective and neccessary in thenational industrialization
and modernization. The state leases land to investers to develop infrastructure and leaseback to
other investers. Industrial zone’s operation mainly depends on investers who develop infrastructure.
Therefore, finalizing legal corridor on leasing land in industrial zone significantly contributes to
effectively using land in industrial zone. The article analyzes legal situation on leasing land in
industrial zone, assessing good points, limitations in current legal regulations on leasing land in
industrial zone. Those solutions also make using land in industrial zone more effectively.
Keywords: Lease land, land in industrial zone, industrial zone.
Date of receipt: 10/11/2020; Date of revision: 10/12/2020; Date of approval: 21/12/2020.
1. Khái quát về cho thuê đất khu công nghiệp
Khái niệm đất khu công nghiệp được hiểu là
đất để xây dựng khu công nghiệp3. Theo Khoản
1 Điều 2 Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày
22/05/2018 quy định về quản lý khu công nghiệp
và khu kinh tế: “Khu cơng nghiệp là khu vực có

ranh giới địa lý xác định, chuyên sản xuất hàng
công nghiệp và thực hiện dịch vụ cho sản xuất
công nghiệp, được thành lập theo điều kiện, trình
tự và thủ tục quy định”4.
Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
phát sinh thông qua các hoạt động chủ yếu của
1

cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:
Nhà nước giao quyền sử dụng đất (giao đất),
Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (Nhà
nước cho thuê đất)5 , Nhà nước công nhận
quyền sử dụng đất6.
Khu cơng nghiệp là mơ hình tập trung sản
xuất, tập trung xử lý chất thải được phát triển
trong những năm gần đây. Việc thành lập khu
cơng nghiệp theo một trình tự nghiêm ngặt, minh
bạch. Vì thế, có thể khẳng định khơng có trường
hợp nhà nước cơng nhận quyền sử dụng đất khu
công nghiệp.

Thạc sỹ, Khoa Luật - Học viện Phụ nữ Việt Nam.
TS. Nguyễn Thị Nga, Hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất của nhà đầu tư trong các khu công nghiệp, khu
kinh tế, khu công nghệ cao và khu kinh tế đặc biệt, Đề tài khoa học cấp Trường (Trường Đại học Luật Hà Nội):
“Hoàn thiện pháp luật về quyền của người sử dụng đất trong lĩnh vực đầu tư”, 2010, tr.146.
3
Xem thêm: Nguyễn Thị Bình (2018), Bàn về khái niệm khu cơng nghiệp dưới góc độ pháp lý, Tạp chí Giáo dục
và Xã hội, Số 86 (147) tháng 5/2018.
4
Khoản 7 Điều 3 Luật đất đai năm 2013.

5
Khoản 8 Điều 3 Luật đất đai năm 2013.
6
Khoản 9 Điều 3 Luật đất đai năm 2013.
2


HỌC VIỆN TƯ PHÁP

Đối với hình thức nhà nước giao quyền sử
dụng đất thường áp dụng đối với trường hợp
mang tính xã hội. Ví dụ như trường hợp: Hộ gia
đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; Người sử
dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất
rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ
sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc
phịng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích cơng
cộng khơng nhằm mục đích kinh doanh; đất làm
nghĩa trang, nghĩa địa… Trong khi đó, đất khu
cơng nghiệp được sử dụng nhằm mục đích cho
sản xuất, kinh doanh. Vì vậy, hình thức giao đất
cũng khơng phù hợp để áp dụng đối với đất khu
công nghiệp.
Đất khu công nghiệp chủ yếu được các nhà
đầu tư sử dụng cho hoạt động sản xuất cơng
nghiệp. Mục đích chính của những nhà đầu tư là
tìm kiếm lợi nhuận. Nói cách khác, đất khu cơng
nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh kiếm
lời. Vì thế, hình thức nhà nước cho thuê đất là

phù hợp với đất khu công nghiệp nhất.
Chúng ta cần lưu ý rằng, để khu công nghiệp
đi vào hoạt động cần phải có những cơ sở hạ
tầng. Hiện nay, nhà nước cho một hoặc một vài
chủ đầu tư thuê đất để xây dựng cơ sở hạ tầng
khu công nghiệp. Các chủ thể này cho các nhà
đầu tư khác thuê lại đất trong khu công nghiệp
để thực hiện hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch
vụ cụ thể.
2. Thực trạng pháp luật về cho th đất
khu cơng nghiệp
Thứ nhất, chủ thể có thẩm quyền cho thuê.
Hiện nay, pháp luật không quy định riêng về
thẩm quyền cho thuê đất khu công nghiệp. Thẩm
quyền cho thuê đất khu công nghiệp tuân thủ theo
quy định chung. Theo đó, thẩm quyền về th đất
khu cơng nghiệp được quy định trong Luật Đất
đai năm 20137. Tác giả tổng hợp lại như sau:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho
thuê đất khu công nghiệp đối với các trường hợp
sau: Tổ chức; người Việt Nam định cư ở nước

ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi;
- Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho
thuê đất khu công nghiệp với các trường hợp sau
đây: hộ gia đình, cá nhân (Trường hợp cho hộ gia
đình, cá nhân th đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất nơng nghiệp để sử dụng vào
mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5
héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định).
Hai cơ quan này không được phép ủy quyền
cho thuê đất khu công nghiệp cho bất cứ cơ quan,
tổ chức nào.
Như vậy, thẩm quyền cho thuê đất khu công
nghiệp thuộc về Ủy ban nhân cấp tỉnh, Ủy ban
nhân dân cấp huyện nơi có khu cơng nghiệp.
Hiện nay pháp luật chưa quy định thẩm quyền
của cho thuê đất khu công nghiệp trong trường
hợp khu công nghiệp liên huyện, liên tỉnh.
Thứ hai, chủ thể được nhà nước cho th đất
trong khu cơng nghiệp.
Ðể xác định chủ thể có quyền được thuê đất
trong khu công nghiệp, chúng ta xem xét những
quy định sau:
Một là, quy định trong Luật kinh doanh bất
động sản nãm 2014 về:
- Phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ
chức, cá nhân trong nước trong: “Đối với đất
được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây
dựng nhà ở để cho thuê, đầu tư xây dựng nhà,
cơng trình xây dựng khơng phải là nhà ở để bán,
cho thuê, cho thuê mua”8.
- Phạm vi kinh doanh bất động sản của người
Việt Nam định cư ở nước ngoài: “Đối với đất
thuê, đất nhận chuyển nhượng trong khu công
nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công
nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng
nhà, cơng trình xây dựng để kinh doanh theo
đúng mục đích sử dụng đất”9.

- Phạm vi kinh doanh bất động sản của
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi: “Đối
với đất th trong khu công nghiệp, cụm công
nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu

Khoản 2 Điều 59 Luật đất đai năm 2013.
Điểm d, Khoản 1, Điều 11 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.
9
Điểm c, Khoản 2, Điều 11 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.
7
8


Số 12/2020 - Năm thứ mười lăm

kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, cơng
trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục
đích sử dụng đất”10.
Hai là, quy định của Luật đất đai năm 2013:
“Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế,
người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi để đầu tư xây
dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công
nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất”11.
Như vậy, tổng hợp quy định trong Luật đất đai
năm 2013 và Luật kinh doanh bất động sản nãm
2014 chúng ta thấy rằng chủ thể được nhà nước
cho thuê đất khu công nghiệp bao gồm: tổ chức,
cá nhân trong nýớc, tổ chức kinh tế, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn

đầu tư nước ngồi. Những chủ thể này bỏ vốn đầu
tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp như
đường đi, nhà ở cho công nhân, các công trình bảo
vệ mơi trường, trồng cây xanh… Các cá nhân, tổ
chức khác thuê lại đất trong khu công nghiệp của
chủ đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng nhằm thực
hiện hoạt động sản xuất, kinh doanh.
Đánh giá quy định của pháp luật hiện hành
về chủ thể được thuê đất khu công nghiệp, tác
giả cho rằng, việc pháp luật cho phép những chủ
thể nói trên được phép th đất là hồn tồn phù
hợp với chính sách, pháp luật về đất đai hiện nay.
Tuy nhiên, cách quy định đang gây khó khăn cho
người áp dụng luật. Tại Điều 149 Luật đất đai
năm 2013 có quy định về trường hợp nhà nước
cho thuê đất khu công nghiệp đối với tổ chức
kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngồi,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư
xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công
nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất nhưng
khơng nhắc gì tới quyền th đất khu công
nghiệp của tổ chức, cá nhân trong nước. Quyền
thuê đất khu công nghiệp của tổ chức, cá nhân
trong nước được suy ra từ quy định về thuê đất
nói chung trong Luật kinh doanh bất động sản
năm 2014. Nếu Luật đất đai năm 2013 đã dành

một điều riêng biệt để quy định về đất khu cơng
nghiệp và có nhắc tới chủ thể được phép th đất
khu cơng nghiệp thì nên nhắc tới cả quyền thuê

đất của tổ chức, cá nhân trong nước.
Hiện nay, các địa phương có khu cơng nghiệp
đều đang thực hiện cách thức là tìm kiếm, kêu
gọi các chủ đầu tư bỏ vốn đầu tư xây dựng cơ sở
hạ tầng khu công nghiệp. Mỗi địa phương cũng
xây dựng các tiêu chí để lựa chọn các nhà đầu tư
có đầy đủ năng lực phù hợp. Năng lực của các
nhà đầu tư được đánh giá ở nhiều tiêu chí khác
nhau. Tuy nhiên, những quy định về cách thức
tìm kiếm nhà đầu tư chưa được quy định rõ ràng.
Điều đó chưa tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh cho
các nhà đầu tư khác nhau. Đồng thời, những
thông tin về năng lực của nhà đầu tư chưa được
công khai để cho nhân dân biết và giám sát.
Bên cạnh đó, nhiều khu cơng nghiệp giao cho
cho Ban quản lý khu công nghiệp là chủ đầu tư
xây dựng kết cấu hạ tầng. Mặc dù tình trạng này
đã được thay đổi rất nhiều. Có nghĩa, các khu
cơng nghiệp trước kia có chủ đầu tư xây dựng
kết cấu hạ tầng là Ban quản lý khu công nghiệp
đã thay đổi sang các nhà đầu tư khác và các khu
công nghiệp được thành lập mới không giao cho
Ban quản lý khu công nghiệp làm chủ đầu tư xây
dựng kết cấu hạ tầng. Điều đó sẽ tạo ra sự thiếu
khách quan trong phát triển khu cơng nghiệp nói
chung, quản lý, sử dụng đất khu cơng nghiệp nói
riêng. Bởi vì Ban quản lý khu công nghiệp là cơ
quan quản lý nhà nước trực thuộc Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh thực hiện chức năng quản lý nhà
nước trực tiếp đối với khu công nghiệp trên địa

bàn tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương,
quản lý và tổ chức thực hiện chức năng cung ứng
dịch vụ hành chính cơng và dịch vụ hỗ trợ khác
có liên quan đến hoạt động đầu tư và sản xuất
kinh doanh cho nhà đầu tư trong khu công
nghiệp, khu kinh tế12.
Trong bài viết “Trách nhiệm bảo vệ môi
trường khu công nghiệp của Ban Quản lý Khu

Điểm b, Khoản 3, Điều 11 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.
Khoản 2 Điều 149 Luật đất đai năm 2013.
12
Khoản 1 Điều 61 Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22/05/2018 quy định về quản lý khu công nghiệp và khu
kinh tế.
10
11


HỌC VIỆN TƯ PHÁP

cơng nghiệp” đăng trên Tạp chí Dân chủ và
Pháp luật, Số chuyên đề tháng 8/2016, tác giả
Nguyễn Thị Bình cũng đã cho rằng nếu Ban
quản lý khu công nghiệp đồng thời là chủ đầu
tư xây dựng cơ sở hạ tầng thì sẽ thiếu khách
quan trong quản lý khu cơng nghiệp nói chung
và trong bảo vệ mơi trường khu cơng nghiệp
nói riêng13. Tác giả bài viết đồng ý với quan
điểm đó và cũng đánh giá rằng nếu Ban quản lý
khu công nghiệp đồng thời là chủ đầu tư xây

dựng kết cấu hạ tầng cũng sẽ thiếu khách quan
trong quản lý đất khu công nghiệp.
Thứ ba, về thời hạn cho thuê đất khu công
nghiệp được quy định tại Điều 51 Nghị định số
43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai
(Điều này được sửa đổi bởi Khoản 36 Điều 2
Nghị định số 01/2017/NĐ-CP). Theo đó:
- Thời hạn sử dụng đất trong khu công nghiệp
theo thời hạn của dự án đầu tư.
- Trường hợp thời hạn của dự án đầu tư dài
hơn thời hạn sử dụng đất còn lại của khu cơng
nghiệp thì doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh
doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp phải xin
phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép
điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp
nhưng tổng thời hạn sử dụng đất không quá 70
năm và phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê
đất đối với diện tích đất được gia hạn sử dụng.
Tác giả cho rằng, quy định về thời hạn thuê
đất trong khu công nghiệp của Nghị định này
chưa rõ ràng. Bởi vì, chủ thể thuê đất khu công
nghiệp của nhà nước là tổ chức, cá nhân kinh
doanh kết cấu hạ tầng. Vậy pháp luật quy định
“Thời hạn sử dụng đất trong khu công nghiệp
theo thời hạn của dự án đầu tư” thì rất khó áp
dụng. Bởi lẽ, dự án xây dựng “kết cấu hạ tầng
khu công nghiệp” có thời hạn như thế nào?
Dường như trong quy định này, nhà làm luật đã
nhầm lẫn giữa việc nhà nước cho chủ đầu tư xây
dựng kết cấu hạ tầng thuê đất khu công nghiệp

với trường hợp chủ dự án sản xuất, kinh doanh
thuê lại đất trong khu công nghiệp của chủ đầu
tư xây dựng kết cấu hạ tầng. Tuy nhiên, kể cả đó
là trường hợp thuê lại đất của chủ dự án sản
xuất, kinh doanh thì quan hệ giữa chủ đầu tư
xây dựng kết cấu hạ tầng và chủ dự án sản xuất,
kinh doanh là quan hệ hợp đồng và họ tự do
thỏa thuận thời hạn cho thuê trong giới hạn thời
hạn nhà nước cho chủ đầu tư xây dựng kết cấu
hạ tầng thuê.
Thứ tư, ưu đãi trong thuê đất khu công nghiệp.
Theo quy định của Nghị định số
118/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật
Đầu tư xác định khu công nghiệp được coi là địa
bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn14.
Tương tự, Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày
22/05/2018 quy định về quản lý khu công nghiệp
và khu kinh tế cũng quy định: “Khu công nghiệp
là địa bàn ưu đãi đầu tư, được hưởng chính sách
ưu đãi áp dụng đối với địa bàn thuộc danh mục
địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn
theo pháp luật về đầu tư”. Bên cạnh đó, Nghị
định này cịn khẳng định thêm: “Khu công
nghiệp được thành lập tại địa bàn thuộc danh
mục địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt
khó khăn được hưởng chính sách ưu đãi áp dụng
đối với địa bàn thuộc Danh mục địa bàn có điều
kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn theo pháp

luật về đầu tư”15.
Theo quy định của pháp luật, những dự án
đầu tư vào địa bàn kinh tế xã hội khó khăn, đặc
biệt khó khăn được hưởng nhiều ưu đãi của nhà
nước trong đó có ưu đãi về miễn, giảm tiền thuê
đất. Tác giả tổng hợp quy định tại Điều 19 Nghị
định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy
định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước thì chủ
đầu tư cơ sở hạ tầng khu công nghiệp sẽ được
hưởng ưu đãi về tiền thuê đất khu công nghiệp
như sau:

Nguyễn Thị Bình (2016), Trách nhiệm bảo vệ mơi trường khu công nghiệp của Ban Quản lý Khu công nghiệp,
Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, Số chuyên đề tháng 80.
14
Phụ Lục II Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 11 năm 2015.
15
Điều 24 Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22/05/2018 quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế.
13


Số 12/2020 - Năm thứ mười lăm

Trường hợp 1: Nếu khu công nghiệp nằm
trên địa bàn không thuộc diện điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn (tức là khu công nghiệp
nằm ở khu vực điều kiện kinh tế - xã hội bình
thường hoặc điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn)
thì được miễn tiền th đất 7 năm.
Trường hợp 2: Nếu khu công nghiệp nằm
trên địa bàn kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì

được miễn tiền th đất 11 năm.
Bên cạnh đó, pháp luật cũng quy định miễn tiền
thuê đất đối với “dự án sử dụng đất xây dựng nhà ở
cho công nhân của các khu cơng nghiệp theo dự án
được cấp có thẩm quyền phê duyệt, chủ đầu tư
khơng được tính chi phí về tiền thuê đất vào giá cho
thuê nhà”.
Ưu đãi về hạ tầng đất đai (cùng với các ưu
đãi khác như ưu đãi vay vốn tín dụng, ưu đãi về
thuế…) cho chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng
là một trong những biện pháp mà nhà nước sử
dụng để kích thích sự phát triển của các khu cơng
nghiệp.
Nhiều chủ đầu tư được hưởng ưu đãi khi
thuê đất khu công nghiệp nhưng sau đó vì
nhiều lý do mà khơng có nhà đầu tư thứ cấp
thuê lại đất trong khu công nghiệp. Sau một
khoảng thời gian khu công nghiệp vẫn bị bỏ
hoang hoặc tỉ lệ lấp đầy rất thấp. Nhiều chủ đầu
tư xin chuyển đổi sang loại hình kinh doanh
khác. Ví dụ như Khu công nghiệp Hà Nội - Đài
Tư thuộc quận Long Biên – thành phố Hà Nội,
có quy mơ diện tích 40 ha do Cơng ty Xây
dựng và Kinh doanh cơ sở hạ tầng khu công
nghiệp Hà Nội - Đài Tư làm Chủ đầu tư đã thu
hút 26 dự án thứ phát, vốn đăng ký 14 triệu
USD và 320 tỷ đồng. Tuy nhiên, Khu công
nghiệp đã được Thủ tướng Chính phủ đồng ý
về chủ trương cho chuyển đổi thành khu dịch
vụ thương mại và đô thị, Chủ đầu tư đang lập

phương án chuyển đổi trình cấp có thẩm quyền
phê duyệt16. Như vậy, trong trường hợp này,
nếu mơ hình kinh doanh mới không được ưu
đãi tiền thuê đất hoặc ưu đãi thuê đất không
16

bằng mức với trường hợp thuê đất khu cơng
nghiệp thì ngân sách nhà nước bị thất thốt.
3. Giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật
về cho thuê đất khu công nghiệp và nâng cao
hiệu quả thực thi
Trên cơ sở những phân tích nói trên, tác giả
đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp
luật về cho thuê đất khu cơng nghiệp như sau:
Thứ nhất, hồn thiện quy định về thẩm
quyền cho thuê đất đối với khu công nghiệp liên
huyện, liên tỉnh.
Hiện nay, pháp luật chưa quy định thẩm
quyền cho thuê đất khu công nghiệp trong trường
hợp khu công nghiệp nằm trên địa bàn nhiều tỉnh,
nhiều huyện khác nhau. Theo quan điểm của tác
giả, đối với trường hợp khu công nghiệp liên
tỉnh, thẩm quyền cho thuê đất thuộc về Bộ Tài
nguyên và Môi trường, trường hợp khu công
nghiệp liên huyện, thẩm quyền cho thuê đất
thuộc về Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (các
huyện có khu cơng nghiệp trực thuộc). Việc trao
thẩm quyền như vậy vừa đảm bảo đúng chuyên
môn, đúng địa bàn và đúng cấp hành chính.
Thứ hai, lựa chọn chủ đầu tư xây dựng kết

cấu hạ tầng khu cơng nghiệp thơng qua hình
thức đấu thầu.
Điều 149 của Luật đất đai năm 2013 đã quy
định về đất khu cơng nghiệp và có xác định:
“Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế,
người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây
dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công
nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất”. Quy
định đó dễ gây hiểu lầm rằng chỉ có tổ chức kinh
tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi mới được nhà
nước cho thuê đất để xây dựng kết cấu hạ tầng
khu công nghiệp. Việc xác định tổ chức, cá nhân,
hộ gia đình trong nước có được th đất khu
cơng nghiệp để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng
hay không phải theo quy định của Luật kinh
doanh bất động sản năm 2014. Theo quan điểm

UBND Thành phố Hà Nội (2018), Báo cáo tình hình phát triển khu cơng nghiệp, khu chế xuất, cụm cơng nghiệp;
tình hình phát triển hạ tầng xã hội khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp trên địa bàn thành phố Hà Nội,
tháng 5/2018.


HỌC VIỆN TƯ PHÁP

của tác giả, nếu Luật đất đai đã quy định về chủ
thể được quyền thuê đất khu công nghiệp nhằm
đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì nên liệt kê
đầy đủ. Theo đó, những chủ thể đó gồm: cá nhân,

tổ chức, hộ gia đình trong nước và tổ chức kinh
tế, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi.
Thứ ba, ban quản lý khu công nghiệp không
thể đồng thời là chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ
tầng khu công nghiệp.
Để đảm bảo tính khách quan trong lựa chọn
nhà đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng một khu công
nghiệp cụ thể nào đó, tác giả xin đề xuất giải pháp
sử dụng hình thức đấu thầu để lựa chọn nhà đầu
tư. Đồng thời những thông tin về năng lực của nhà
đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp
cần được tuyển chọn kỹ càng và công khai để
người dân được biết. Tuy nhiên, đối với những khu
công nghiệp mà khơng có nhà đầu tư nào muốn
th đất kinh doanh kết cấu hạ tầng thì cơ quan có
thẩm quyền vẫn phải kêu gọi, tìm kiếm nhà đầu tư.
Đối với khu cơng nghiệp chỉ có một nhà đầu tư xin
th đất để xây dựng kết cấu hạ tầng thì cơ quan có
thẩm quyền cần đánh giá năng lực của chủ đầu tư
này trước khi tiến hành cho thuê đất.
Bên cạnh đó, cũng để đảm bảo tính khách
quan trong quản lý, sử dụng đất khu công nghiệp,
pháp luật cần quy định Ban quản lý khu công
nghiệp không đồng thời là chủ đầu tư xây dựng
kết cấu hạ tầng khu công nghiệp. Cịn đối với khu
cơng nghiệp đang hoạt động Ban quản lý khu
công nghiệp đồng thời là chủ đầu tư xây dựng
kết cấu hạ tầng thì thay đổi theo phương thức
chuyển giao quyền thuê đất đó cho chủ đầu tư

khác và chủ đầu tư mới phải trả khoản tiền mà
Ban quản lý khu công nghiệp đã bỏ ra để xây
dựng kết cấu hạ tầng.
Thứ tư, hoàn thiện quy định về thời hạn cho
thuê đất khu công nghiệp.
Pháp luật cần quy định về thời hạn cho thuê
đất trong khu công nghiệp của chủ đầu tư xây
dựng kết cấu hạ tầng. Đất khu công nghiệp được
xác định là đất phi nông nghiệp được sử dụng
vào mục đích sản xuất cơng nghiệp. Vì thế, theo
quan điểm của tác giả, thời hạn thuê đất khu
công nghiệp của chủ đầu tư xây dựng kết cấu

hạ tầng khu công nghiệp giống với thời hạn cho
thuê đất phục vụ sản xuất công nghiệp. Trường
hợp, chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu
công nghiệp chết, giải thể, phá sản thì có thể
chuyển nhượng lại cho chủ thể khác hoặc nhà
nước phải tìm kiếm một chủ thể khác thay thế.
Thứ năm, thời hạn chủ đầu phải hoàn thành
nghĩa vụ xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp.
Nhà nước cần có quy định về thời hạn mà
chủ đầu tư phải tiến hành xây dựng xong kết cấu
hạ tầng khu cơng nghiệp. Nếu sau thời hạn đó,
chủ đầu tư khơng xây dựng xong thì bị tước
giấy phép và cơ quan có thẩm quyền cho chủ
đầu tư khác thuê đất. Đối với khu cơng nghiệp
chuyển đổi sang mơ hình kinh doanh khác thì
chủ thể th đất phải hồn trả lại khoản tài
chính do được miễn tiền thuê đất. Chi phí th

đất được tính theo mơ hình kinh doanh mới./.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Nguyễn Thị Bình (2016), Trách nhiệm bảo
vệ mơi trường khu công nghiệp của Ban Quản lý
Khu công nghiệp, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật,
Số chuyên đề tháng 8.
2. Nguyễn Thị Bình (2018), Bàn về khái niệm
khu cơng nghiệp dưới góc độ pháp lý, Tạp chí
Giáo dục và Xã hội, Số 86 (147) tháng 5/2018.
3. Chính phủ (2018), Nghị định số
82/2018/NĐ-CP ngày 22/05/2018 quy định về
quản lý khu cơng nghiệp và khu kinh tế.
4. Chính phủ (2018), Nghị định số
118/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 11 năm 2015
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số
điều của Luật Đầu tư.
5. TS. Nguyễn Thị Nga, Hoàn thiện pháp
luật về quyền sử dụng đất của nhà đầu tư trong
các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ
cao và khu kinh tế đặc biệt, Đề tài khoa học cấp
Trường (Đại học Luật Hà Nội): “Hoàn thiện pháp
luật về quyền của người sử dụng đất trong lĩnh
vực đầu tư”, 2010, tr.146.
6. UBND Thành phố Hà Nội (2018), Báo cáo
tình hình phát triển khu cơng nghiệp, khu chế
xuất, cụm cơng nghiệp; tình hình phát triển hạ
tầng xã hội khu cơng nghiệp, khu chế xuất, cụm
công nghiệp trên địa bàn thành phố Hà Nội,
tháng 5/2018.