(LUẬN văn THẠC sĩ) đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố đồng hới, tỉnh quảng bình
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.11 MB, 101 trang )
i
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Tất cả các số liệu
trong nghiên cứu của luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ
luận văn nào khác.
Tôi xin cảm ơn mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này và tôi xin cam
đoan các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Huế, ngày
tháng năm 2018
Tác giả Luận văn
Bùi Thị Bích Thúy
download by :
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn tốt nghiệp này, ngồi nỗ lực của bản thân, tơi xin chân
thành cảm ơn quý thầy cô giáo trường Đại học Nông Lâm Huế và Khoa Tài nguyên
Đất và Môi trường Nông nghiệp; Phòng Đào tạo Sau đại học đã truyền đạt cho tôi
những kiến thức qúy báu và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt thời gian
học tập tại trường và hoàn thành luận văn tốt nghiệp. Xin trân trọng gửi tới q Thầy,
Cơ lịng biết ơn sâu sắc và tình cảm q mến nhất.
Đặc biệt, tơi xin chân thành cảm ơn đến PGS.TS. Nguyễn Hoàng Khánh Linh,
người hướng dẫn khoa học, rất tận tình, chu đáo. Cơ đã giúp đỡ tơi rất nhiều trong q
trình hình thành ý tưởng và hồn thiện luận văn này.
Tơi xin trân trọng gởi lời cảm ơn đến các tập thể và cá nhân: Văn phịng ĐKĐĐ
tỉnh Quảng Bình, Văn phịng HĐND - UBND thành phố Đồng Hới, Phịng Tài ngun
& Mơi trường và Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Đồng Hới đã giúp
đỡ tận tình, tạo điều kiện cung cấp số liệu để tơi hồn thành luận văn này.
Tơi xin cảm ơn tới gia đình, người thân, bạn bè đã góp ý, động viên giúp đỡ tơi
cả về vật chất lẫn tinh thần trong quá trình thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Huế, ngày
tháng năm 2018
Tác giả Luận văn
Bùi Thị Bích Thúy
download by :
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii
TĨM TẮT
Nghiên cứu đề tài: "Đánh giá thực trạng cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
trên địa bàn thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình".
Mục đích của đề tài nhằm đánh giá được thực trạng công tác đăng ký đất đai,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất trên địa bàn thành phố Đồng Hới. Từ đó đề xuất những giải pháp nâng cao hiệu
quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn thành phố Đồng Hới.
Đề tài đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu như phương pháp thu thập số liệu,
tài liệu; phương pháp phân tích, xử lý số liệu và phương pháp đánh giá thứ bậc AHP.
Kết quả cho thấy công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Đồng
Hới đã đạt được những mặt sau:
Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại thành phố Đồng
Hới trong những năm qua đã được những thành tựu đáng kể. Tuy nhiên, vẫn còn tồn
tại nhiều bất cập, khó khăn, trong khi nhu cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
của cá nhân, hộ gia đình trên địa bàn biến động theo hướng ngày càng tăng, công tác
tổ chức xét duyệt, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn chậm chưa đáp ứng
được so với nhu cầu thực tế.
Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Đồng Hới chịu sự ảnh hưởng
của một số nhóm yếu tố chính đó là: chính sách pháp luật, quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất, điều kiện cơ sở vật chất, kinh phí, hệ thống thơng tin về đất đai, tổ chức bộ
máy quản lý, sự hiểu biết biết của nhân dân về pháp Luật Đất đai và ý thức chấp hành
pháp luật.
Thơng qua q trình nghiên cứu đề tài đã chỉ ra được giải pháp để nâng cao
hiệu quả công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ và việc thực hiện các quyền sử dụng đất
trong giai đoạn tiếp theo thành phố phải có sự phối hợp chặt chẽ của các bên liên quan
từ cấp tỉnh, thành phố, đến các xã, phường; ban hành các văn bản chỉ đạo, kịp thời giải
quyết các vướng mắc trong quá trình cấp GCNQSDĐ cho nhân dân; phải thường
xuyên bổ sung và nâng cao trình độ chun mơn cho các cán bộ địa chính trong tồn
thành phố; cần có sự phối hợp chặt chẽ với các phịng ban trong q trình xử lý hồ sơ
cho công dân; tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin trong công tác ĐKĐĐ và xây
dựng cơ sỡ dữ liệu đất đai trong việc cấp giấy chứng nhận và triển khai thực hiện
tuyên truyền, phổ biến pháp Luật đất đai phù hợp đến người dân .
download by :
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii
TÓM TẮT ................................................................................................................. iii
MỤC LỤC .................................................................................................................. iv
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ......................................................................... vii
DANH MỤC BẢNG ................................................................................................viii
DANH MỤC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ............................................................................... ix
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
1. ĐẶT VẤN ĐỀ ......................................................................................................... 1
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU..................................................................................... 2
2.1. Mục tiêu chung ..................................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................................................... 2
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI ....................... 2
3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................. 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn................................................................................................... 2
Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .......................................... 4
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU...................................... 4
1.1.1. Các vấn đề liên quan đến đất đai ........................................................................ 4
1.1.2. Các vấn đề liên quan đến đăng ký đất đai ........................................................... 6
1.1.3. Các vấn đề liên quan quyền sử dụng đất ........................................................... 11
1.1.4. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ........................................ 15
1.1.5. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất ................................................................................................................. 17
1.1.6. Mục đích, ý nghĩa việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ......................................................................... 18
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN ........................................................................................... 19
1.2.1. Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của một số
nước trên thế giới ....................................................................................................... 19
1.2.2. Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam
qua các thời kỳ........................................................................................................... 20
download by :
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v
1.2.3. Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tỉnh
Quảng Bình ............................................................................................................... 25
1.3. MỘT SỐ CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CĨ LIÊN QUAN ............................... 26
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU .......................................................................................................................... 27
2.1. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU ............................................................................. 27
2.2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU .................................................................................. 27
2.2.1. Phạm vi về thời gian ........................................................................................ 27
2.2.2. Phạm vi về không gian ..................................................................................... 27
2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ............................................................................... 27
2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................................................... 27
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu ............................................................... 27
2.4.2. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu ................................................................ 28
2.4.3. Phương pháp đánh giá thứ bậc AHP ................................................................. 29
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ......................................... 34
3.1. KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ VÀ XÃ HỘI CỦA THÀNH
PHỐ ĐỒNG HỚI....................................................................................................... 34
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 34
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................. 36
3.2. ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TẠI THÀNH
PHỐ ĐỒNG HỚI....................................................................................................... 41
3.2.1. Đánh giá tình hình sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đồng Hới..................... 41
3.2.2. Tình hình thực hiện một số nội dung quản lý nhà nước về đất đai tại thành phố
Đồng Hới ................................................................................................................... 47
3.2.3. Những hạn chế, tồn tại và nguyên nhân ............................................................ 54
3.3. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ ĐỒNG HỚI ............................................. 55
3.3.1. Thực trạng nguồn nhân lực, cơ sở vật chất, trang thiết bị máy móc phục vụ cơng
tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...................................... 55
3.3.2. Thực trạng hồ sơ địa chính ............................................................................... 56
3.3.3. Quy trình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Đồng Hới. ........................... 60
download by :
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi
3.3.4. Thực trạng việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ............................................................. 66
3.3.5. Đánh giá những ưu điểm và tồn tại trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất . 72
3.4. ĐÁNH GIÁ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ
ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ
HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ
ĐỒNG HỚI ............................................................................................................... 76
3.4.1. Chính sách pháp luật ........................................................................................ 77
3.4.2. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ..................................................................... 77
3.4.3. Điều kiện cơ sở vật chất, kinh phí .................................................................... 77
3.4.4. Hệ thống thông tin về đất đai ........................................................................... 78
3.4.5. Tổ chức bộ máy quản lý ................................................................................... 78
3.4.6. Sự hiểu biết biết của nhân dân về pháp Luật Đất đai và ý thức chấp hành pháp
luật ............................................................................................................................ 78
3.5. ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC
ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI THÀNH
PHỐ ĐỒNG HỚI....................................................................................................... 79
3.5.1. Xây dựng, hồn thiện hệ thống chính sách pháp luật đất đai............................. 80
3.5.2. Nâng cao chất lượng công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ....................... 80
3.5.3. Nâng cao điều kiện cơ sở vật chất, kinh phí cho hoạt động quản lý đất đai ....... 80
3.5.4. Nâng cao hệ thống thông tin phục vụ cho quá trình cấp GCNQSDĐ ................ 81
3.5.5. Kiện toàn bộ máy đăng ký, cấp GCNQSDĐ trên toàn thành phố ...................... 82
3.5.6. Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai cho người dân 83
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................... 84
1. KẾT LUẬN ........................................................................................................... 84
2. KIẾN NGHỊ........................................................................................................... 84
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................... 86
PHỤ LỤC .................................................................................................................. 89
download by :
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu viết tắt
Có nghĩa là
BĐĐC
Bản đồ địa chính
BTNMT
Bộ Tài ngun & Mơi trường
CSDL
Cơ sở dữ liệu
CN-TTCN
Công nghiệp-Tiểu thủ công nghiệp
ĐKQSD
Đăng ký quyền sử dụng
ĐKĐĐ
Đăng ký đất đai
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HSĐC
Hồ sơ địa chính
TNMT
Tài ngun mơi trường
QH, KHSDĐ
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
UBND
Ủy ban nhân dân
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
download by :
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Phân loại tầm quan trọng tương đối của Saaty............................................ 31
Bảng 2.2. Phân loại chỉ số ngẫu nhiên (RI) ................................................................ 33
Bảng 3.1. Biến động đất đai năm 4 năm (2014 - 2017)............................................... 45
Bảng 3.2. Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính thành phố Đồng Hới ........................ 57
Bảng 3.3. Hiện trạng công tác lập hồ sơ địa chính của thành phố Đồng Hới............... 58
Bảng 3.4. Trình tự thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận lần đầu .......................... 61
Bảng 3.5. Trình tự thực hiện cơng tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ, quyền
sở hữu tài sản gắn liền với đất .................................................................................... 63
Bảng 3.6. Đăng ký biến động QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất .............. 64
Bảng 3.7. Kết quả cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thành phố Đồng Hới ........................ 67
Bảng 3.8. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Đồng Hới ........................................ 69
Bảng 3.9. Bảng tổng hợp kết quả phiếu điều tra ......................................................... 71
Bảng 3.10. Ma trận so sánh tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng và trọng số các yếu tố
đó ..................................................................................................................... 76
download by :
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix
DANH MỤC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ
Hình 3.1. Vị trí khu vực nghiên cứu ........................................................................... 34
Hình 3.2. Cơ cấu sử dụng đất thành phố Đồng Hới năm 2017 .................................... 42
download by :
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1
MỞ ĐẦU
1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế trong sản
xuất nông, lâm, ngư nghiệp; là địa bàn phân bố các khu dân cư, các khu công nghiệp,
xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh quốc phịng.
Quản lý đất đai là một trong những nhiệm vụ quan trọng ở nước ta nhằm đảm
bảo sử dụng đất đai có hiệu quả, đúng mục đích, đúng chủ sử dụng. Luật đất đai năm
2013 ra đời đã xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất
theo quy định của Luật đất đai. Bên cạnh đó, tại Điều 22, Luật đất đai năm 2013 đã
quy định 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai, trong đó nội dung đăng ký đất đai,
lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một nội dung quan trọng và được thực hiện
trên phạm vi cả nước, góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng
đất và là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất đai. Trong thực tế, công tác
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất ở mỗi địa phương có những thuận lợi và hạn chế khác nhau.
Đồng Hới là thành phố tỉnh lỵ của tỉnh Quảng Bình, có tốc độ đơ thị hóa nhanh
làm cho giá trị quyền sử dụng đất tăng cao, đối tượng sử dụng đất đa dạng, nhu cầu về
đất để xây dựng các cơng trình lớn, thị trường đất đai phát triển sôi động và nhiều biến
động làm cho công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là vấn đề quan trọng, cấp thiết ln được
chính quyền thành phố Đồng Hới quan tâm chỉ đạo, thực hiện trong nhiều năm qua.
Tình trạng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức trao tay trên địa
bàn thành phố hiện nay khơng cịn. Các thủ tục về chuyển quyền sử dụng đất đều được
thực hiện tại cơ quan công chứng theo đúng quy định.
Công tác đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn
thành phố được thực hiện đồng thời với thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các hộ gia đình, cá nhân.
UBND thành phố đã bổ sung thủ tục đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất lần đầu vào hệ thống thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy trình ISO 9001:2008 và đôn đốc
các xã, phường nghiêm túc thực hiện nhằm tăng cường công tác quản lý đất đai trên
địa bàn. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế, nhu cầu sử dụng
đất tại thành phố Đồng Hới ngày càng tăng cao, nhu cầu giao dịch về quyền sử dụng
download by :
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2
đất của người dân lớn dẫn đến công tác đăng ký đất đai mặc dù đã cơ bản khắc phục
khó khăn, tồn tại, nhưng tình trạng quá tải, tồn đọng hồ sơ có liên quan đến việc đăng
ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn còn xảy ra làm ảnh hưởng đến việc
thực hiện các quyền của người dân.
Nhằm góp phần đánh giá thực trạng cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, giải
quyết được những hạn chế, khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, thực
hiện đề tài "Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn
thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình".
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
2.1. Mục tiêu chung
Đánh giá được thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố
Đồng Hới. Từ đó đề xuất những giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai,
cấp giấy chứng nhận trên địa bàn thành phố Đồng Hới.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Làm rõ được thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Đồng Hới.
- Tìm ra được nguyên nhân và hạn chế trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại
thành phố Đồng Hới.
- Đề xuất được một số giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác đăng ký đất
đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất tại thành phố Đồng Hới.
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Đề tài góp phần hồn thiện cơ sở lý luận và cơ sở pháp lý nội dung đăng ký
đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất cho các hộ gia đình, cá nhân.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Kết quả nghiên cứu của đề tài giúp cho cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai
tổng hợp, cập nhật, nắm bắt thơng tin liên quan đến tình hình quản lý đất đai kịp thời,
chính xác, đầy đủ phục vụ tốt nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai.
download by :
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3
- Kết quả nghiên cứu của đề tài giúp cho chính quyền các cấp cũng như các
ban ngành liên quan của thành phố Đồng Hới nắm bắt thông tin liên quan đến hiệu quả
cơng tác của Chi nhánh Văn phịng Đăng ký đất đai thành phố, từ đó cùng nhau tháo
gỡ những khó khăn vướng mắc, giúp cho cơng tác của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký
đất đai ngày một hoàn thiện hơn, giúp cho người dân khi giao dịch các quyền sử dụng
đất được nhanh, thuận tiện và hiệu quả hơn.
download by :
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4
Chương 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.1. Các vấn đề liên quan đến đất đai
1.1.1.1. Khái niệm đất đai
Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có các thuộc tính
tương đối ổn định hoặc thay đổi nhưng có tính chu kỳ, có thể dự đốn được, có ảnh
hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại và tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội như: thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động
vật cư trú và hoạt động sản xuất của con người [15].
1.1.1.2. Vai trò của đất đai
Đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, cùng với vịng quay của bánh xe thời gian thì
con người xuất hiện và tác động vào đất đai, cải tạo đất đai và biến đất đai từ sản phẩm
của tự nhiên lại mang trong mình sức lao động của con người, tức cũng là sản phẩm
của của xã hội.
Trong các ngành phi nơng nghiệp: Đất đai giữ vai trị thụ động với chức năng là
cơ sở khơng gian và vị trí để hồn thiện q trìn lao động, là kho tàng dự trữ trong
lịng đất (các ngành khai thác khống sản). Q trình sản xuất và sản phẩm được tạo ra
khơng phụ thuộc vào đặc điểm, độ phì nhiêu của đất, chất lượng thảm thực vật và các
tính chất tự nhiên có sẵn trong đất.
Trong các ngành nông - lâm nghiệp: Đất đai là yếu tố tích cực của q trình
sản xuất, là điều kiện vật chất - cơ sở không gian, đồng thời là đối tượng lao động
(luôn chịu sự tác động của quá trình sản xuất như cày, bừa, xới xáo...) và công cụ
hay phương tiện lao động (sử dụng để trồng trọt, chăn ni…). Q trình sản xuất
nơng-lâm nghiệp ln liên quan chặt chẽ với độ phì nhiêu q trình sinh học tự
nhiên của đất.
Trong giai đoạn đầu phát triển kinh tế xã hội, khi mức sống của con người cịn
thấp, cơng năng chủ yếu của đất đai là tập trung vào sản xuất vật chất,đặc biệt trong
sản xuất nông nghiệp. Đất đai đã cung cấp cho con người tư liệu vật chất để sinh tồn
và phát triển, cũng như cung cấp điều kiện cần thiết về hưởng thụ và đấp ứng nhu cầu
cho cuộc sống của nhân loại. Mục đích sử dụng đất nêu trên được biểu lộ càng rõ nét
trong các khu vực kinh tế phát triển. Kinh tế xã hội phát triển mạnh,cùng với sự tăng
dân số nhanh đã làm cho mối quan hệ giữa người và đất ngày càng căng thẳng những
sai lầm liên tục của con người trong quá trình sử dụng đất đã dẫn đến huỷ hoại mội
download by :
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5
trường đất, một số cơng năng nào đó của đất đai bị yếu đi, vấn đề sử dụng đất đai càng
trở nên quan trọng và mang tính tồn cầu [15].
1.1.1.3. Quản lý Nhà nước về đất đai
* Khái niệm
Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhà
nước có thẩm quyền để thực hiện bảo vệ quyền sở hữu nhà nước về đất đai, cũng như
bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất thông qua 15 nội dung quản
lý quy định tại Điều 22 Luật đất đai 2013. Nhà nước đã nghiên cứu toàn bộ quỹ đất
của toàn vùng, từng địa phương trên cơ sở các đơn vị hành chính để nắm chắc hơn về
số lượng và cả chất lượng, để từ đó có thể đưa ra các giải pháp và các phương án quy
hoạch - kế hoạch sử dụng đất để phân bố hợp lý các nguồn tài nguyên đất đai đảm bảo
đất được giao đúng đối tượng, sử dụng đất đúng mục đích phù hợp với quy hoạch, sử
dụng đất hiệu quả và bền vững trong tương lai tránh hiện tượng phân tán và đất bị bỏ
hoang hố [88].
* Đối tượng, mục đích, u cầu của quản lý Nhà nước về đất đai
Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là vốn đất của Nhà nước, đó là tồn
bộ đất đai trong phạm vi ranh giới quốc gia từ biên giới đến hải đảo, vùng trời, vùng
biển đến từng chủ sử dụng đất.
Quản lý nhà nước về đất đai phải đảm bảo 4 mục đích sau:
- Bảo vệ quyền sở hữu của nhà nước đối với đất đai, bảo vệ quyền lợi hợp pháp
của người sử dụng.
- Bảo đảm sử dụng hợp lý vốn đất của nhà nước.
- Tăng cường hiệu quả kinh tế sử dụng đất.
- Bảo vệ đất, cải tạo đất và bảo vệ môi trường sống.
Yêu cầu của quản lý nhà nước về đất đai là phải đăng ký thống kê đất đai để
nhà nước nắm chắc được toàn bộ diện tích, chất lượng đất đai ở mỗi đơn vị hành chính
từ cơ sở đến trung ương. Đăng ký đất đai là cơ sở thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa
chính với đầy đủ các thơng tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng thửa đất [88].
* Vai trị
Quản lý Nhà nước về đất đai có vai trò rất quan trọng cho sự phát triển kinh tế,
xã hội và đời sống nhân dân.
- Thông qua hoạch định chiến lược, quy hoạch, lập kế hoạch phân bổ đất đai có
cơ sở khoa học nhằm phục vụ cho mục đích kinh tế, xã hội của đất nước; bảo đảm sử
dụng đúng mục đích, tiết kiệm, đạt hiệu quả cao; giúp cho Nhà nước quản lý chặt chẽ
download by :
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6
đất đai, giúp cho người sử dụng đất có các biện pháp hữu hiệu để bảo vệ và sử dụng
đất đai có hiệu quả.
- Thơng qua cơng tác đánh giá phân hạng đất, Nhà nước quản lý toàn bộ đất đai
về số lượng và chất lượng để làm căn cứ cho các biện pháp kinh tế - xã hội có hệ
thống, có căn cứ khoa học nhằm sử dụng đất có hiệu quả.
- Thơng qua việc ban hành và tổ chức thực hiện pháp luật đất đai (văn bản luật
và dưới luật) tạo cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi chính đáng của các tổ chức kinh tế,
các doanh nghiệp, cá nhân trong những quan hệ về đất đai.
- Thông qua việc ban hành và thực hiện hệ thống chính sách về đất đai như
chính sách giá, chính sách thuế, chính sách đầu tư... Nhà nước kích thích các tổ chức,
các chủ thể kinh tế, các cá nhân sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm đất đai nhằm nâng
cao khả năng sinh lợi của đất, góp phần thực hiện mục tiêu kinh tế - xã hội của cả nước
và bảo vệ môi trường sinh thái.
- Thông qua việc kiểm tra, giám sát quản lý và sử dụng đất, Nhà nước nắm chắc
tình hình sử dụng đất đai, phát hiện những vi phạm và giải quyết những vi phạm pháp
luật về đất đai [88].
1.1.2. Các vấn đề liên quan đến đăng ký đất đai
1.1.2.1. Khái niệm đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa
Nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng đất được Nhà nước
giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống nhất đối
với đất đai theo pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những chủ sử
dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lý của họ trong việc sử dụng đất đối
với Nhà nước và xã hội. Đăng ký đất đai mang tính đặc thù của quản lý Nhà nước về
đất đai. Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi chủ sử dụng
đất, do hệ thống ngành Tài nguyên và Môi trường trực tiếp giúp Ủy ban nhân dân các
cấp trong việc tổ chức thực hiện.
Theo Khoản 15, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013: Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một
thửa đất vào hồ sơ địa chính.
1.1.2.2. Vai trị của cơng tác đăng ký đất đai
- Đăng ký đất đai là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nhằm
đảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Nhà nước
download by :
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7
chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân. Người sử dụng
đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo quy
định của pháp luật.
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các nghĩa vụ
sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của
tồn xã hội trong sử dụng đất.
Thơng qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, ĐKĐĐ quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước về quản lý đất đai
và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai. Hồ sơ địa chính và giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cung cấp thông tin đầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý
chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất được bảo vệ khi bị tranh chấp,
xâm phạm; cũng như xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo
pháp luật, như nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai
có hiệu quả,...
- Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ
quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm
và có hiệu quả cao nhất.
Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là tồn bộ diện tích các loại đất trong
phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính. Vì vậy, Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ
tồn bộ đất đai thì trước hết phải nắm chắc các thơng tin theo yêu cầu của quản lý đất.
Theo hệ thống chính sách đất đai hiện nay và chiến lược phát triển ngành địa
chính, các thơng tin cần thiết phục vụ cho quản lý nhà nước về đất đai gồm có:
Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng đất, các thông tin cần biết
gồm: tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích, hạng đất, mục
đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi
trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý.
Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần biết gồm : vị trí, hình
thể, diện tích, loại đất (thảm thực vật hoặc trạng thái tự nhiên bề mặt đất).
Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất. Đây là
đơn vị nhỏ nhất chứa đựng các thơng tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp
lý của đất theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai.
Với những u cầu về thơng tin đất đai đó qua việc thực hiện ĐKĐĐ, thiết lập
hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết tới từng thửa đất trên cơ sở thực hiện đồng bộ các nội
dung : đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất,...
phân hạng và định giá đất, Nhà nước mới thực sự quản lý được tình hình đất đai trong
download by :
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8
tồn bộ phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi biến
động đất đai theo đúng pháp luật.
Theo Khoản 15, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013: Việc đăng ký nhằm “ghi nhận
tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” chứ khơng phải bó
hẹp trong mục đích “ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất” như Luật Đất đai 2003. Do trước đây chỉ khi có đầy
đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất mới đăng ký và việc thực hiện
đăng ký cũng chưa đầy đủ, dẫn đến tình trạng lỏng lẻo trong quản lý đất đai nhất là
tình trạng giao dịch, chuyển nhượng không theo quy định.
- Đăng ký đất đai là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội
dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai
ĐKĐĐ sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng thửa đất. Hệ
thống các thơng tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung,
nhiệm vụ quản lý nhà nước khác như :
+ Xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất. Các
văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất là cơ sở pháp lý cho việc đăng ký thực
hiện đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất;
+ Công tác điều tra, đo đạc : kết quả điều tra, đo đạc là cơ sở khoa học cho việc
xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ đang thực tế sử dụng
đất để phục vụ yêu cầu tổ chức kê khai đăng ký;
+ Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất : kết quả quy hoạch và lập kế
hoạch sử dụng đất sẽ là căn cứ khoa học định hướng cho việc giao đất để đảm bảo việc
sử dụng quỹ đất một cách ổn định hợp lý, có hiệu quả cao. Vì vậy thơng qua việc giao
đất, quy hoạch và lập kế hoạch sử dụng đất có tác động gián tiếp tới ĐKĐĐ để đảm
bảo cho việc thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu đơn giản, ổn định (ít biến
động) và tiết kiệm. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng trực tiếp ảnh hưởng đến
ĐKĐĐ, vì thiếu quy hoạch sử dụng đất thì sẽ khơng giải quyết triệt để các trường hợp
sử dụng đất có nguồn gốc không rõ ràng, bất hợp pháp, do vậy sẽ khơng hồn thành
nhanh gọn, dứt điểm nhiệm vụ đăng ký đất ban đầu;
+ Công tác giao đất, cho thuê đất: Chính phủ hoặc UBND các cấp có thẩm
quyền ra quyết định giao đất, cho thuê đất. Đây là bước tạo tập cơ sở pháp lý ban đầu
để người được giao đất hay thuê đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính và các cơ quan
chức năng tổ chức bàn giao đất ngoài thực địa; chỉ sau khi người được giao đất, thuê
đất đã đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới chính thức có sự
download by :
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9
ràng buộc trách nhiệm pháp lý giữa người sử dụng đất và Nhà nước. Vì vậy, quyết
định giao đất, cho thuê đất là cơ sở pháp lý cao nhất để xác định quyền (nguồn gốc)
hợp pháp của người sử dụng đất khi đăng ký;
+ Công tác phân hạng và định giá đất: kết quả phân hạng và định giá đất là cơ
sở cho việc xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất trước và sau khi
đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đồng thời là cơ sở để xác định trách
nhiệm của người sử dụng đất trong q trình sử dụng;
+ Cơng tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất đai: trong quá trình thực hiện
đăng ký đất đai ban đầu, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai có vai
trị quan trọng giúp xác định đúng đối tượng được đăng ký (trong những trường hợp
có nguồn gốc sử dụng phức tạp), xử lý triệt để những tồn tại của lịch sử trong quan
hệ sử dụng đất, chấm dứt tình trạng sử dụng đất ngoài sổ sách, ngoài sự quản lý của
Nhà nước.
Do vậy, để đảm bảo thực hiện ĐKĐĐ với chất lượng cao nhất, đáp ứng
được các yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, trước hết đòi hỏi phải thực hiện đồng bộ các nội dung: xây dựng và
ban hành đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai; đo đạc lập bản đồ địa chính,
quy hoạch sử dụng đất; phân hạng và định giá đất; thanh tra xử lý vi phạm và giải
quyết tranh chấp đất đai,...
Ngược lại, hồn thành tốt nhiệm vụ ĐKĐĐ khơng chỉ tạo tiền đề mà còn là cơ
sở hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả các nội dung, nhiệm vụ quản
lý nhà nước về đất đai. Kết quả đăng ký đất cung cấp những thông tin đầy đủ, chính
xác thực trạng tình hình sử dụng đất để đánh giá và đề xuất, bổ sung hoặc điều chỉnh
các chủ trương, chính sách, chiến lược quản lý và sử dụng đất. Hồ sơ địa chính cịn là
căn cứ đầy đủ, tin cậy nhất cho công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai,
công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, công tác giao đất và thu hồi đất, công tác
phận hạng và định giá đất, công tác thống kê đất đai. Thông qua ĐKĐĐ, chất lượng tài
liệu đo đạc sẽ được nâng cao do những sai sót tồn tại được người sử dụng phát hiện và
được chỉnh lý hoàn thiện. Kết quả đo đạc và thống kê đất đai được pháp lý hóa gắn với
quyền của người sử dụng đất.
1.1.2.3. Hình thức đăng ký đất đai
Có hai hình thức đăng ký là đăng ký tự nguyện và đăng ký bắt buộc. Theo Khoản
2, Điều 95 và Điều 96, Luật đất đai 2013: Luật bổ sung quy định về các trường hợp
đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai trên mạng.
Theo quy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký trong từng thời kỳ
đăng ký đất được chia thành 2 giai đoạn:
download by :
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
10
- Giai đoạn 1 : đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu trên phạm vi
cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện.
- Giai đoạn 2 : đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã hồn
thành đăng ký ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ địa
chính đã thiết lập.
Theo Khoản 3 và 4, Điều 95, Luật đất đai 2013: Bổ sung các trường hợp đăng
ký biến động. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần
đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan
quản lý đất đai.
- Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
+Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
- Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp giấy chứng
nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất;
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
+ Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
+ Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
+ Chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang
hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao
đất khơng thu tiền sử dụng đất sang hình thức th đất; từ thuê đất sang giao đất có thu
tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung
của vợ và chồng;
download by :
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
11
+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử
dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết
quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
cơng nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai,
quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi
hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù
hợp với pháp luật;
+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
1.1.3. Các vấn đề liên quan quyền sử dụng đất
1.1.3.1. Quyền sở hữu
Theo Điều 158 của Bộ Luật dân sự 2015: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật".
Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào
đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các
thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá
nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng,...).
Quyền sở hữu được hiểu là quyền năng mà pháp luật cho phép chủ sở hữu được
thực hiện lên tài sản theo ý chí của mình và bao gồm 3 quyền năng:
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở
hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người khơng
phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ).
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi,
lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu được quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình
bằng những cách thức khác nhau. Người khơng phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử
dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ
trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền
định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
download by :
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
12
1.1.3.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Theo Hiến pháp 2013 và Điều 4 Luật đất đai 2013: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
Sở hữu đất đai có thể được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng suy
cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai
cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu cơng. Cũng có thể
trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở
hữu công cộng hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể là sự đan xen của
cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu
nhất định.
Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai được được hình thành và phát triển theo
từng giai đoạn lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình thái
kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử.
Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở Việt
Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đất đã được xác lập từ thời
phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở hữu tồn dân
về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được khẳng định một cách
tuyệt đối và duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng
cố trong Hiến pháp 1992. Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi,
sơng hồ, nguồn nước, tài ngun trong lịng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa
và vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà
nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp
1992). Luật Đất đai 1993 (được sửa đổi, bổ sung năm 1998, 2001) cũng đã thể chế hóa
chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp. Luật
Đất đai (1993, 1998, 2001) quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật,
sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi
trường để phát triển bền vững.
Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 4):
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm
bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm
bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các
quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
download by :
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
13
1.1.3.3. Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành
trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân được
Nhà nước giao đất sử dụng [30].
Đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất, và việc sở
hữu đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn định hồ bình,
cơng bằng xã hội lại là vấn đề hết sức hóc búa đối với mỗi quốc gia cũng như toàn thể
nhân loại.
Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu toàn dân về
đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân được trực tiếp sử dụng và có quyền
của người sử dụng đất. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này Nhà nước ta đã đưa
ra các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể. Đó là Hiến pháp nước Cộng hồ xã
hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 (Điều 19), Hiến pháp 1992 (Điều 17,18, 84), Luật
Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998, năm
2001 quy định về quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai
thống nhất của Nhà nước cũng như quy định rõ quyền hạn trách nhiệm, các công tác
quản lý đất và quyền hạn trách nhiệm của người sử dụng đất.
Trên cơ sở Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cho
các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thì Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho các chủ sử
dụng đất. Giấy chứng nhận là chứng thư có giá trị pháp lý cao nhất thể hiện quyền của
chủ sử dụng và cũng là căn cứ pháp lý giao dịch giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
Trên cơ sở đó chủ sử dụng đất được cơng nhận, được hưởng quyền lợi đồng thời phải
thực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ đối với Nhà nước trong quá trình sử dụng đất, tuyệt đối
tuân thủ mọi quy định về sử dụng đất do nhà nước đặt ra. Ngược lại, Nhà nước đứng ra
bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ngày càng trở nên được coi trọng, khi quan
hệ đất đai ngày càng mở rộng và đan xen phức tạp vào mọi hoạt động kinh tế xã hội
như hiện nay thì sự phối hợp giữa cơ chế sở hữu và cơ chế sử dụng đất trở thành một
vấn đề nóng hổi, nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn. Vì thế việc tìm ra một cơ chế phối
hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp lý đảm bảo hài hồ các lợi ích là rất cần
thiết, và nếu đạt được điều đó thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển và xã hội ổn định.
Ngược lại nếu chúng ta khơng có cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sự vận động quan hệ đất
đai tất yếu sẽ phát sinh mâu thuẫn gây cản trở cho bước tiến của nền kinh tế - xã hội
đất nước [30].
Với yêu cầu đặt ra như trên ta nhận thấy rằng cơ chế sở hữu và sử dụng đất đai
mà Đảng ta đề ra và Nhà nước ta thực hiện như ngày nay là hoàn toàn hợp lý và phù
hợp với thực tiễn. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai hiện nay của nước ta đã bước
download by :
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
14
đầu đáp ứng được những yêu cầu phức tạp trong việc điều chỉnh các mối quan hệ đất
đai tồn tại và phát sinh. Tuy nhiên với xu hướng luôn luôn vận động, ln ln phát
triển và thực tế cịn nhiều khó khăn tồn tại trong cơng tác quản lý và sử dụng đất đai
hiện nay đòi hỏi Nhà nước phải nghiên cứu nắm bắt rõ tình hình đất đai nhằm đề ra
những văn bản pháp lý về đất đai mới bổ sung cho hệ thống văn bản hiện có, thay thế
những văn bản khơng cịn phù hợp, hồn thiện hệ thống văn bản đất đai. Đây sẽ là
vững chắc nhất đảm bảo cho việc quản lý và sử dụng đất diễn ra ổn định, chặt chẽ, sử
dụng tiết kiệm hiệu quả đem lại lợi ích cao nhất [30].
1.1.3.4. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Theo Điều 166 và Điều 170 Luật đất đai 2013, quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất được quy định như sau:
a. Quyền của người sử dụng đất
- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
- Hưởng các lợi ích do cơng trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất
nông nghiệp.
- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông
nghiệp.
- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về
đất đai của mình.
- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp
pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
b. Nghĩa vụ của người sử dụng đất
- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng
độ sâu trong lịng đất và chiều cao trên khơng, bảo vệ các cơng trình cơng cộng trong
lịng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
- Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
download by :
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
15
- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, khơng làm tổn hại đến lợi ích
hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.
- Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lịng đất.
- Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng
đất mà khơng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.
1.1.4. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Theo Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 nhà ở là cơng trình xây dựng với
mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt quan trọng,
quý giá đối với mỗi con người, mỗi gia đình cũng như toàn xã hội.
Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con người tạo lập nhằm thoả mãn cho nhu
cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở. Theo Điều 181 Luật
dân sự Việt nam nhà ở là một bất động sản không thể di dời và quyền sở hữu nhà ở
cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt (quản lý nhà ở),
quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục vụ mục đích kinh tế - đời
sống), và quyền định đoạt (quyết định số phận pháp lý của nhà ở như bán, cho thuê,
cho mượn, để thừa kế, phá đi...). Chủ sở hữu nhà ở là người có đầy đủ các quyền đó.
Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở cũng có thể tách rời như đối với đất, nghĩa là chủ sở
hữu có thể chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm
hữu nhà ở của mình cho người khác trong một khoảng thời gian và khơng gian xác
định, đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mượn nhà. Việc quy định phân chia
quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà không tuân theo một quy tắc
cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên.
Trên thế giới đã và đang tồn tại rất nhiều hình thức sở hữu nhà ở khác nhau như
nhà sở hữu tư nhân, nhà ở sở hữu nhà nước, nhà ở sở hữu của các tổ chức. Ở Việt nam
ta nếu như đối với đất đai được quy định chỉ có duy nhất hình thái sở hữu tồn dân, thì
với nhà ở pháp luật Việt Nam công nhận đa dạng hố các hình thái sở hữu nhà ở.
Tại Việt Nam có ba hình thức sở hữu nhà ở sau:
+ Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm:
Nhà ở được tạo lập bằng vốn ngân sách Nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn
ngân sách của Nhà nước.
Nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu Nhà nước theo quy
định của pháp luật.
download by :
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
16
Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước có một phần tiền góp
của cá nhân tập thể theo thoả thuận hoặc theo hợp đồng mua nhà trả góp nhưng chưa
trả hết tiền.
Đối với loại nhà này Nhà nước là chủ sở hữu, Nhà nước có thể sử dụng trực
tiếp nhà hoặc cho các đối tượng khác thuê nhà để sử dụng.
+ Nhà ở thuộc sở của các tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội, gồm:
Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn do các tổ chức này huy động.
Nhà ở được các tổ chức cá nhân biếu tặng hợp pháp.
+ Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân: là nhà do tư nhân tự tạo lập thông qua xây
dựng, mua bán hoặc do nhận thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng bởi các hình thức
hợp pháp khác.
Nhà nước cơng nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền bảo hộ
hợp pháp về nhà ở cho mọi đối tượng sở hữu. Hiện nay, Nhà nước công nhận quyền sở
hữu nhà ở bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho chủ sở hữu. Giấy chứng nhận là chứng thư có tính
pháp lý cao nhất biểu hiện cho quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu về nhà ở và là
căn cư pháp lý gắn kết chủ sở hữu nhà ở và Nhà nước.
Do tầm quan trọng đặc biệt của nhà ở đối với đời sống kinh tế xã hội cho nên
Nhà nước ta phải thực hiện quản lý chặt chẽ về nhà ở. Nhà nước đóng vai trị là cơ
quan quản lý tối cao về nhà ở. Chủ sở hữu nhà ở có quyền lợi đồng thời phải thực hiện
nghĩa vụ về nhà ở theo quy định của Nhà nước, cụ thể là:
* Về quyền lợi: Chủ sở hữu nhà ở có quyền sử dụng trực tiếp, có quyền cho
th nhà ở của mình, có quyền dùng nhà ở của mình để thế chấp, bảo lãnh, uỷ quyền
cho người khác quản lý nhà ở, chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người khác theo luật
định [25].
* Về nghĩa vụ:
Chủ sở hữu nhà ở phải đăng ký nhà ở tại UBND cấp có thẩm quyền.
Chủ sở hữu nhà ở phải nộp thuế về nhà theo luật định.
Chủ sở hữu phải bảo quản và sửa chữa nhà ở. Khi cải tạo hay xây dựng mới đều
phải xin phép của UBND cấp có thẩm quyền.
Phải thực hiện phá dỡ nhà khi bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ để bảo đảm
an toàn hoặc để thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nước [25].
Về phía nhà nước với tư cách là người quản lý có quyền quy định quyền lợi và
nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở. Nhà nước có trách nhiệm bảo hộ quyền lợi hợp pháp
download by :
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
