Bài giảng luật đất đai

BÀI GIẢNG LUẬT ĐẤT ĐAI
Ba mảng nội dung chính
1) Khái niệm chung về Luật đất đai
o Lĩnh vực pháp luật & Đối tượng điều chỉnh
o Chủ thể của quan hệ pháp luật đất đai
o Khách thể của quan hệ pháp luật đất đai (phân loại đất)
o Nguồn của luật đất đai (các văn bản quy phạm pháp luật hiện đang có hiệu
lực thi hành)
2) Quy định pháp luật về quản lý Nhà nước đối với đất đai
3) Các quy định pháp luật về sử dụng đất đai
NGUỒN CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI
-

-

Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 (hiệu lực 1/7/2014).
Lưu ý: các luật đất đai trước đó
o Luật đất đai 1987 thơng qua ngày 29/12/1987, có hiệu lực từ 8/1/1988
o Luật đất đai 1993 thơng qua ngày 14/07/1993, có hiệu lực từ 15/10/1993
o Luật số 10/1998/QH 10 sửa đổi bổ sung một số điều của LĐĐ 1993, thông
qua ngày 2/12/1998, có hiệu lực từ 1/1/1999
o Luật số 25/2001/QH10 sửa đổi bổ sung một số điều của LĐ 1993, thông
qua ngày 29/6/2001, có hiệu lực từ 1/10/2001
o Luật đất đai 2003, thơng qua ngày 2/11/2003, có hiệu lực từ 1/7/2004.
Nghị định hướng dẫn thi hành:
o Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của LĐ
o Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất
o Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất
o Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước
o Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
nhà nước thu hồi đất

o Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạt VPHC trong lĩnh vực đất đat
o Nghị định 104/2014/NĐ-CP quy định về khung giá đất.

-----------------------------------------------KHÁI NIỆM CHUNG VỀ LUẬT ĐẤT ĐAI
I. Khái niệm
Luật đất đai là một lĩnh vực pháp luật trong hệ thống pháp luật VN gồm toàn bộ những
quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trực tiếp trong quá trình sở


hữu, quản lý và sử dụng đất đai nhằm thực hiện quyền sở hữu và chức năng quản lý của
nhà nước đối với đất đai.
Thứ nhất, quan hệ xã hội thuộc nhóm quan hệ về sở hữu đất đai,
Bao gồm những quan hệ xã hội phát sinh từ Nhà nước và người sử dụng đất.
Trong nhóm quan hệ xã hội này, tư cách chủ thể của Nhà nước là chủ thể sở hữu đối với
đất đai, đồng thời là người thống nhất quản lý đất đai; còn đối với người sử dụng đất, tư
cách chủ thể là chủ thể sử dụng đất.
Trước khi Hiến pháp 1980 ra đời, ở Việt Nam có nhiều hình thức sở hữu đ/v đất đai. Tuy
nhiên, kể từ thời điểm Hiến pháp 1980 ra đời, thì chỉ ghi nhận một hình thức sở hữu duy
nhất đối với đất đai: Sở hữu nhà nước đối với đất đai (“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước thống nhất quản lý” (Điều 19, Hiến pháp 1980)). Việc khai thác, sử dụng thì
tồn tại dưới nhiều hình thức  Nhà nước thiết lập nhiều quan hệ sở hữu đất đai khác
nhau.
Luật đất đai xác định địa vị pháp lý của mỗi bên
-

-

Nhà nước: Nhà nước có quyền quyết định giá đất, giới hạn sử dụng đất, thời hạn
sử dụng đất, quyết định giao đất, thu hồi đất, quyết định quy hoạch sử dụng đất,
quy định các khoản thu cho ngân sách nhà nước từ việc sử dụng đất…; đồng thời

quy định các hoạt động do các cơ quan Nhà nước để quản lý…
Người sử dụng đất: Những ai được coi là người sử dụng đất (khi thỏa mãn những
dấu hiệu nào). Cách thức trao quyền, công nhận quyền sử dụng đất cụ thể. Cách
thức này sẽ trở thành căn cứ chủ yếu để quy định quyền & nghĩa vụ của người sử
dụng đất. Trong quá trình sử dụng đất, người sử dụng đất có những quyền và nghĩa
vụ gì: những quyền và nghĩa vụ chung (Điều 166, Điều 170, Luật Đất đai); các
quyền giao dịch quyền sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa
kế, cho thuê, thế chấp, góp vốn QSDĐ; các nghĩa vụ tài chính của NSDĐ…
Góp vốn = Quyền sử dụng đất
o Liên doanh: có hình thành pháp nhân mới sử dụng đất. Chuyển quyền sử
dụng đất từ người góp vốn sang cho pháp nhân mới.
o Hợp đồng hợp tác kinh doanh: không hình thành pháp nhân mới sử dụng
đất  khơng mất đi quyền sử dụng đất.
o Góp vốn = quyền sử dụng đất vào một pháp nhân (pháp nhân đã có sẵn), để
trở thành thành viên của pháp nhân đó (Đ 18, k3, Đ 35, k1, Đ 36, K1, Luật
Doanh nghiệp 2014)
Nghĩa vụ tài chính của NSDĐ, V/d: cơng ty được Nhà nước giao đất thì phải nộp
tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất cho Nhà nước (tùy vào mục đích sử dụng).


Thứ hai, quan hệ xã hội thuộc Nhóm quan hệ về quản lý đất đai
Giữa
-

Các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai với nhau
Các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai với NSDĐ

Phát sinh khi các cơ quan này thực hiện thẩm quyền quản lý đất đai của chúng
V/d: Quan hệ giữa Bộ TN & MT với Chính phủ trong việc giúp Chính phủ lập quy
hoạch, kế hoạch SDĐ cấp quốc gia

V/d: Quan hệ giao đất giữa UBND TPHCM với một tổ chức.
V/d: Quan hệ thu hồi đất giữa UBND Huyện Bình Chánh với một hộ gia đình nào đó.
Thứ ba, quan hệ xã hội thuộc Nhóm quan hệ về sử dụng đất
Phát sinh giữa
-

Các chủ thể SDĐ (NSDĐ) với nhau
NSDĐ với các chủ thể khác của quan hệ pháp luật đất đai

Khi NSDĐ thực hiện các quyền năng trong QSDĐ của mình.
V/d: Quan hệ về chuyển đổi QSDĐ nơng nghiệp giữa hai hộ gia đình. Ơng A có một
mảnh đất nơng nghiệp, ơng B có một mảnh đất nông nghiệp, đều là đất nhà nước giao.
Ơng A & ơng B chuyển đổi QSDĐ cho nhau. Cả 2 phía đều là bên chuyển quyền & bên
nhận chuyển quyền, cả 2 phía đều là người sử dụng đất.
V/d: Ông A thế chấp quyền sử dụng đất cho ngân hàng  quan hệ phát sinh giữa NSDĐ
với chủ thể khác trong quan hệ pháp luật đất đai. Trong thời hạn có hiệu lực của hợp
đồng thế chấp, ơng A vẫn là NSDĐ.
V/d: Quan hệ về chuyển nhượng 200 m2 đất ở giữa ông A và bà B.
II. Các loại chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai
1. Chủ thể sở hữu đất đai: Nhà nước
2. Chủ thể sử dụng đất (NSDĐ)
2.1. Khái niệm
Chủ thể sử dụng đất là những đối tượng thỏa mãn 2 dấu hiệu:
-

Được nhà nước cho phép sử dụng đất thông qua một trong bốn cách thức: Được
nhà nước giao đất (Điều 3, khoản 7, Luật đất đai) hoặc cho thuê đất (Điều 3,
Khoản 8, Luật đất đai) hoặc công nhận quyền sử dụng đất (Điều 3, khoản 9, Luật

-

đất đai) hoặc nhận chuyển quyền SDĐ từ người khác (Điều 3, khoản 10, Luật đất
đai); và
Có những quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất do pháp luật đất đai quy định.

Dấu hiệu thứ nhất: Được nhà nước cho phép sử dụng đất:
-

-

Được nhà nước giao đất (Điều 3, khoản 7, Luật Đất đai): Mẫu quyết định giao
đất (Thơng tư số 30/2014/TT-BTNMT): đây là quyết định hành chính, là cơ sỏ
pháp lý để phát sinh quyền sử dụng đất của một chủ thể nào đó. Nhà nước sẽ
chuyển giao quyền sử dụng đất từ Nhà nước sang một chủ thể nào đó thơng qua
quyết định này. Trong quyết định này sẽ xác định rõ đối tượng được nhà nước giao
đất, giới hạn về quyền sử dụng đất của họ (thời gian (thời hạn sử dụng đất), không
gian (vị trí, ranh giới thửa đất)), xác định hình thức giao đất (giao đất không thu
tiền sử dụng đất/ giao đất có thu tiền sử dụng đất; hình thức giao đất sẽ là cơ sở
pháp lý chính để xác định quyền và nghĩa vụ cho người sử dụng đất trong quá
trình sử dụng đất sau này), giá đất, tiền sử dụng đất phải nộp là bao nhiêu, những
hạn chế về quyền sử dụng đất nếu có… Trong quyết định giao đất cũng nêu rõ là
sau khi quyết định giao đất được ban hành, thì sẽ có một động tác nữa là nhà nước
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được nhà nước giao đất.
Được nhà nước cho thuê đất (Điều 3, khoản 8, Luật đất đai): Giao đất và cho
thuê đất giống nhau ở chỗ đều là việc nhà nước chuyển quyền sử dụng đất cho một
đối tượng nào đó có nhu cầu sử dụng, tuy nhiên, khác nhau ở chỗ, việc giao đất
được thực hiện thông qua một quyết định hành chính, gọi là quyết định giao đất,
cịn việc cho th đất, theo phần giải thích từ ngữ tại Điều 3, khoản 8, Luật Đất
đai, thì nó được hiểu là sự chuyển giao quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng cho

thuê quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong thực tế, việc Nhà nước cho một đối
tượng nào đó cho thuê đất, có 2 trường hợp:
o Trường hợp 1: trước khi Nhà nước ký hợp đồng cho th đất, thì cơ quan
nhà nước có thẩm quyền (UBND cấp tỉnh hoặc cấp huyện tùy thuộc vào đối
tượng được Nhà nước cho thuê đất là ai) sẽ ban hành một quyết định hành
chính gọi là quyết định cho thuê đất, sau đó trên cơ sở quyết định hành
chính này, cơ quan nhà nước khác được chỉ định đại diện cho Nhà nước, kí
hợp đồng cho thuê đất đối với đối tượng được Nhà nước cho thuê đất.
o Trường hợp 2, cơ quan nhà nước có thẩm quyền trực tiếp kí hợp đồng cho
thuê đất. UBND xã, phường, thị trấn cho các hộ gia đình th đất cơng ích
của xã, phường, thị trấn để sử dụng cho mục đích nơng nghiệp.
Mẫu quyết định cho thuê đất (Thông tư 30/2014/TT-BTNMT): đối tượng được cho
thuê đất, thời hạn sử dụng đất, vị trí, ranh giới khu đất, hình thức th đất (Hiện
nay theo quy định của Nhà nước, có những trường hợp, người sử dụng đất được
lựa chọn các thức trả tiền thuê đất, có những trường hợp người sử dụng đất không
được lựa chọn cách thức trả tiền thuê đất, mà nhà nước ấn định cách thức trả tiền


thuê đất cụ thể. Tuy nhiên, Nhà nước dựa vào cách thức trả tiền thuê đất cho Nhà
nước, thì việc th đất có 2 hình thức là th đất trả tiền thuê đất hàng năm và thuê
đất trả tiền thuê đất trước 1 lần cho toàn bộ thời gian thuê  cách thức trả tiền thuê
đất cho nhà nước là căn cứ chủ yếu để xác định những quyền và nghĩa vụ mà họ
có trong thời gian sử dụng đất sau này. Ví dụ, nếu như anh được Nhà nước cho
thuê đất, trả tiền thuê đất hàng năm, thì anh sẽ chỉ có quyền giao dịch tài sản trên
đất đó mà khơng có quyền giao dịch quyền sử dụng đất, nhưng nếu anh được Nhà
nước cho thuê đất, trả tiền cho thuê đất một lần cho thời gian thuê, tức là anh ứng
trước cho Nhà nước tiền thuê đất cho cả thời gian chưa sử dụng, thì theo Luật anh
có cả quyền giao dịch quyền sử dụng đất (quyền chuyển nhượng, quyền thế chấp,
quyền cho thuê… quyền sử dụng đất), giá đất, tiền thuê đất phải nộp.
Việc nhà nước cho thuê đất còn khác với việc Nhà nước giao đất ở chỗ. Giao đất

có 2 trường hợp: Thứ nhất, Người được Nhà nước giao đất không phải trả tiền cho
Nhà nước mà vẫn được Nhà nước giao đất; trường hợp thứ hai là Người được Nhà
nước giao đất phải trả tiền cho Nhà nước, thì mới được Nhà nước giao đất. Tiền
người ta phải trả trong trường hợp đó, được gọi là tiền sử dụng đất. Cịn th đất,
thì nhìn chung, luôn luôn phải trả cho Nhà nước một khoản tiền, tiền đó gọi là tiền
thuê đất. Cách thức xác định tiền sử dụng đất với cách thức xác định tiền thuê đất
là khác nhau. Tiền sử dụng đất được xác định theo Nghị định 45, tiền thuê đất
được xác định theo Nghị đình 46.
Đồng thời, trong quyết định cho thuê đất đó sẽ giao cho cơ quan nhà nước nào đó
có trách nhiệm tổ chức thực hiện cơng việc, trong đó có việc ký hợp đồng thuê đất
đối với người được nhà nước cho thuê đất. Thực tế, đây là một hợp đồng mang
tính chất hành chính. Khác với hợp đồng dân sự. Trong hợp đồng dân sự theo Luật
dân sự thì giữa các chủ thể có địa vị ngang bằng pháp lý và có sự thỏa thuận với
nhau. Còn đối với hợp đồng thuê đất này, Nhà nước đưa ra các điều kiện, nếu anh
chấp nhận những điều kiện đó, thì anh được Nhà nước cho th đất, nếu anh
khơng chấp nhận điều kiện đó, thì anh khơng được Nhà nước cho thuê đất. Một
trong những căn cứ để ký hợp đồng cho thuê đất là dựa trên cơ sở quyết định cho
thuê đất. Phần lớn các điều khoản của hợp đồng cho thuê đất là sự mô phỏng lại
các nội dung ở trong quyết định cho thuê đất, ví dụ, diện tích đất, vị trí ranh giới
thửa đất, thời hạn thuê đất, mục đích sử dụng đất thuê, giá tiền thuê đất (Mẫu số
04. Hợp đồng cho thuê đất (Ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT
ngày 02 tháng 6 năm 2014 của. Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường).
V/d: 1 doanh nghiệp được UBND cấp tỉnh cho thuê đất ở Quận 9. UBND cấp tỉnh
ra quyết định cho doanh nghiệp này thuê đất. Sau khi có quyết định đó, thì Sở Tài
ngun mơi trường đại diện cho nhà nước ký hợp đồng cho thuê đất với doanh
nghiệp. Việc cho thuê đất sẽ được hoàn tất thông qua 2 bước như vậy.


Để biết được đối tượng nào được cho thuê đất, đối tượng nào được giao đất, đọc
các quy định của pháp luật: Điều 54-giao đất không thu tiền sử dụng đất được áp

dụng đối với đối tượng nào; Điều 55-giao đất có thu tiền sử dụng đất được áp
dụng đối với các đối tượng nào; Điều 56-Nhà nước cho thuê đất cho các đối tượng
nào. Khoản 1, Điều 56, cho thuê đất, người thuê đất được lựa chọn cách thức trả
tiền thuê đất là trả hàng năm hay trả một lần. Khoản 2, Điều 56, đối tượng là đơn
vị vũ trang nhân dân, chỉ được trả tiền thuê đất theo phương thức là trả tiền hàng
năm. Nội dung này sẽ được học ở bài Quản lý đất đai.
-

Được công nhận quyền sử dụng đất (Điều 3, khoản 9, Luật Đất đai): Trên thực
tế, có rất nhiều trường hợp, nguồn gốc sử dụng đất của họ không phải là do Nhà
nước giao, khơng phải là do Nhà nước cho th, vì nhiều nguyên nhân khác nhau,
ví dụ: trước đây họ thuê nhà của Nhà nước, sau đó họ được Nhà nước thanh lý,
phá giá nhà; hoặc họ sử dụng đất từ thời chế độ cũ để lại; hoặc có những trường
hợp họ nhận chuyển nhượng, mua lại đất của người khác, nhưng thời điểm nhận
chuyển nhượng rơi vào thời điểm pháp luật cấm việc mua bán, chuyển nhượng;
hoặc có những trường hợp họ sử dụng đất lấn chiếm; hoặc những trường hợp vì
một lí do nào đó mà họ khơng có bất kỳ giấy tờ nào khác. Ví dụ: bà A làm cơng
cho viên chức người nước ngồi, khi ơng này về nước (trước thời kì giải phóng),
ơng cho bà A ở nhà đó, mà khơng có giấy tờ nào cả. Đến thời con cháu bà A ở căn
nhà đó, muốn chuyển nhượng căn nhà đó, mà lại khơng có giấy tờ gì cả.
Đối với những trường hợp này, trước khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
thì phải làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đó mới
được chuyển nhượng. Thời điểm trước khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, anh vẫn chưa được xác lập tư cách người sử dụng đất, chỉ khi nào mà
anh được cấp giấy chứng nhận, thì anh mới được thừa nhận tư cách người sử dụng
đất về mặt pháp lý.
Để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì pháp luật chia thành các
trường hợp:
o Trường hợp anh có các giấy tờ để chứng minh nguồn gốc sử dụng đất của
anh được pháp luật thừa nhận (giấy tờ hợp lệ), thì điều kiện là khác, chỉ cần

đất khơng có tranh chấp, mục đích sử dụng đất của anh giống mục đích sử
dụng của Nhà nước tại thời điểm xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất (tức là phù hợp với quy hoạch), là anh đã được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất rồi
o Trường hợp anh khơng có các giấy tờ hợp lệ, thì thủ tục rất phức tạp, phải
xem xét xem thời điểm anh sử dụng đất là thời điểm nào, ví dụ từ
15/10/1993 đến ngày 1/7/2004, hoặc là đến trước 1/7/2014; nguồn gốc đất
là khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, hoặc tuy không phù hợp


với quy hoạch, nhưng thời điểm sử dụng đất của anh là chưa có quy hoạch
được phê duyệt…Có nghĩa là có rất nhiều điều kiện.
Đối với trường hợp khơng có giấy tờ, hoặc có giấy tờ nêu trên, chỉ khi nào anh
được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì anh mới được thừa
nhận một cách chính thức là người sử dụng đất. Chỉ khi anh có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, thì anh mới được hưởng các quyền của người sử dụng đất, ví
dụ: chuyển nhượng cho người khác, cho th… Việc anh khơng có giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, nhưng nếu theo quy định của pháp luật, anh đủ điều kiện
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì điều này chỉ có giá trị bảo vệ đối với
anh trong trường hợp là, nếu như nhà nước thu hồi đất, thì được bồi thường thiệt
hại.
Quy định của pháp luật: Khoản 1, khoản 2, khoản 3, Điều 100, Luật đất đai; Điều
101 Luật Đất đai; Điều 18 đến Điều 23, Nghị định 43.
(ngày 1/9 – phần đầu)
-

Nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người khác (Điều 3, khoản 10, Luật đất
đai): Người sử dụng đất không nhận quyền sử dụng đất trực tiếp từ Nhà nước, mà
họ nhận quyền sử dụng đất từ người khác thông qua các giao dịch về chuyển đổi
quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận thừa kế quyền

sử dụng đất, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng
đất. Đ/v hình thức góp vốn quyền sử dụng đất, có 3 trường hợp: TH1, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất có hình thành nên một pháp nhân mới. Trong trường hợp
này, quyền sử dụng đất được chuyển từ người góp vốn sang cho pháp nhân được
hình thành. Hay nói cách khác, trong trường hợp này, việc góp vốn bằng quyền sử
dụng đất dẫn đến việc chuyển quyền sử dụng đất. TH2: góp vốn bằng quyền sử
dụng đất vào một pháp nhân đã tồn tại để trở thành một thành viên của pháp nhân
đó, trường hợp này quyền sử dụng đất cũng được chuyển từ người góp vốn sang
cho pháp nhân. TH3: góp vốn thơng qua hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh.
Trong trường hợp này, về mặt pháp lý, quyền sử dụng đất vẫn thuộc về bên góp
vốn, khơng dẫn đến việc chuyển quyền sử dụng đất.

Dấu hiệu thứ hai: có những quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất do pháp luật đất đai
quy định
Có 2 loại quyền và nghĩa vụ:
-

Các quyền chung của người sử dụng đất (Điều 166, Luật đất đai), các nghĩa vụ
chung của người sử dụng đất (Điều 170, Luật đất đai).


-

Ngoài ra, tùy theo nguồn gốc sử dụng đất, mà họ sẽ có các quyền giao dịch quyền
sử dụng đất và họ sẽ phải thực hiện những nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy
định của pháp luật.

Ví dụ: tìm hiểu từ Điều 173 đến 183, Luật Đất đai.
Điều 173, Luật đất đai
Điều 173. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền

sử dụng đất
1. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền và nghĩa
vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này.
2. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất khơng có quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất; khơng được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi
đất.
 Tổ chức được đề cập trong Điều 173, Luật đất đai chính là chủ thể sử dụng đất, vì thỏa
mãn hai dấu hiệu: dấu hiệu thứ nhất là được nhà nước cho phép sử dụng đất, thông qua
việc được Nhà nước giao đất; dấu hiệu thứ hai, là tổ chức này có các quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất, cụ thể quy định tại Điều 173, Luật đất đai.
Tương tự với các điều 174, 175, 176, 177, 178
Điều 179, Luật đất đai
Điều 179. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn
mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;
đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các
quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn
với hộ gia đình, cá nhân khác;
c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
d) Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;


đ) Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di
chúc hoặc theo pháp luật.
Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử

dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc
đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế
quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của
Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;
e) Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của
Luật này; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người
Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186
của Luật này;
g) Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt
Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;
h) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh;
i) Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư
trên đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm
có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
b) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản
được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
c) Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê;
người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê
đất theo mục đích đã được xác định;
d) Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của
pháp luật về dân sự;
đ) Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức
tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân
theo quy định của pháp luật;

e) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời
hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh; người nhận góp vốn bằng tài sản được
Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.
3. Hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu
chế xuất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian th
thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này;
b) Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có quyền và
nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều này.
4. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà được miễn,
giảm tiền sử dụng đất, tiền th đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp
không được miễn, không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
5. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khơng
thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này thì có quyền và nghĩa vụ theo quy
định của pháp luật về dân sự.
 Hộ gia đình, cá nhân được đề cập tại khoản 1, Điều 179, Luật đất đai chính là chủ thể
sử dụng đất (người sử dụng đất), vì: thứ nhất, được Nhà nước cho phép sử dụng đất thông
qua một trong các cách thức: được Nhà nước giao trong hạn mức, hoặc được Nhà nước
giao có thu tiền sử dụng đất, hoặc được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê, hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; hoặc nhận
chuyển quyền sử dụng đất từ người khác thông qua chuyển đổi, nhận chuyển nhượng,
nhận tặng cho, nhận thừa kế; thứ hai, có các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất,
cụ thể quy định tại Điều 179, Luật Đất đai.
Lưu ý
-

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được UBND cấp xã cho thuê đất nhưng không
được coi là NSDĐ do không được cấp GCNQSDĐ (Điều 19, k2, Nghị định

43/2014). Đối với những chủ thể này, tuy thỏa mãn dấu hiệu thứ nhất, đó là việc
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền (UBND cấp xã theo quy định của luật, cụ
thể là Điều 59, khoản 3, Luật Đất đai) cho thuê đất để sử dụng, tuy nhiên, vì hộ gia
đình, cá nhân này khơng thỏa mãn dấu hiệu thứ hai, đó là khơng có các quyền và
nghĩa vụ pháp lý của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, cho
nên hộ gia đình, cá nhân được UBND cấp xã cho thuê đất, không được coi là
NSDĐ. Điều 19, k2, Nghị định 43/2014 quy định các trường hợp khơng được cấp
GCNQSDĐ, trong đó có trường hợp người đang quản lý đất cơng ích của xã,
phường, thị trấn. Quay lại Điều 166, Luật đất đai về các quyền chung của người sử


-

dụng đất, quyền đầu tiên, quyền cơ bản nhất, quyền hàng đầu của NSDĐ, đó là
quyền được Nhà nước thừa nhận tư cách chủ thể của họ bằng việc cấp
GCNQSDĐ, thì Hộ gia đình, cá nhân được UBND cấp xã cho th đất, lại khơng
có quyền này. Vì vậy, dưới góc độ lí luận, thì Hộ gia đình, cá nhân này không
được coi là chủ thể sử dụng đất (NSDĐ), mà được coi là chủ thể khác trong quan
hệ pháp luật đất đai. Lí do, tồn bộ đất nơng nghiệp trong phạm vi xã, phường, thị
trấn theo quy định của pháp luật trước đây là phải giao hết cho toàn bộ hộ gia
đình, cá nhân tại địa phương để sử dụng, giao không thu tiền sử dụng đất. Tuy
nhiên, sẽ giữ lại 2 loại đất nông nghiệp không giao: thứ nhất, là diện tích đất nơng
nghiệp khơng thể giao được; thứ hai là mỗi địa phương được quyền trích lại phần
diện tích khơng giao, mà giữ lại để sử dụng vào mục đích cơng ích của xã,
phường, thị trấn, cụ thể là vào mục đích xây dựng cơng trình cơng cộng tại địa
phương phát sinh sau này, hoặc dùng để bồi thường cho những người bị thu hồi
đất để xây dựng cơng trình cơng cộng tại địa phương, và dùng để xây dựng nhà
tình nghĩa. Tỉ lệ đất giữ lại tối đa khơng q 5% diện tích đất nơng nghiệp tại địa
phương. Đất này được gọi là đất cơng ích, đất dự phòng, đất 5%. Trong thời gian
chưa được sử dụng cho mục đích cơng cộng tại địa phương, theo quy định của

luật, UBND cấp xã quản lý. Để tránh lãng phí, UBND cấp xã được quyền cho các
hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nơng nghiệp. Nhưng vì việc
cho th này chỉ là tạm thời, để tránh bỏ khơng đất đó, chứ mục đích chính vẫn là
để sử dụng vào cơng trình cơng cộng tại địa phương, nên luật quy định, thời hạn
tối đa của hợp đồng cho thuê đất là không quá 5 năm.  Do vậy, Hộ gia đình, cá
nhân này khơng được cấp GCNQSDĐ và không được coi là NSDĐ. Do vậy, trong
quy định tại Điều 179, Luật Đất đai, không có quy định nào về đối tượng này.
Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngồi,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi th lại đất trong khu cơng nghiệp, cụm
cơng nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế => không nằm trong
quy định về nhận chuyển QSDĐ tại Điều 3, khoản 10, Luật Đất đai nhưng vẫn
được coi là chủ thể SDĐ vì: được cấp GCNQSDĐ (Điều 149, khoản 2, 3 Luật Đất
đai; Điều 150 khoản 5 Luật Đất đai; Điều 19 Nghị định 43/2014) và có các quyền,
nghĩa vụ khác của NSDĐ (Điều 179, khoản 3, Luật Đất đai, Điều 185, khoản 2,
Luật Đất đai).
Thông thường, trong trường hợp cho thuê đất, người được cho thuê đất chỉ được
hưởng quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng dân sự kí với người cho thuê đất (ví dụ:
khoản 5, Điều 179, Luật đất đai: “5. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê của tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân không thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này
thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự.”), tuy nhiên,
trường hợp trên lại là trường hợp đặc biệt. Doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ
tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao,
khu kinh tế, sẽ được Nhà nước giao đất, hoặc được Nhà nước cho thuê đất, và


doanh nghiệp này sẽ đầu tư tiền để xây dựng cơ sở hạ tầng trong các khu vực đó
(bỏ tiền san lấp mặt bằng, điện nước, giao thông, nhà cửa…), sau đó, doanh
nghiệp này cho các đối tượng theo quy định của luật (hộ gia đình, cá nhân, người
Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi) có nhu
cầu sử dụng đất ở trong các khu vực đó, thuê lại mặt bằng nhà xưởng, để sử dụng.

Từ đó hình thành nên quan hệ cho thuê lại quyền sử dụng đất giữa doanh nghiệp
kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế với những chủ thể nêu trên. Nếu như đất này
nằm trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu cơng nghệ cao,
khu kinh tế, thì theo quy định của pháp luật đất đai, các chủ thể nêu trên cũng
được cấp GCNQSDĐ, cũng có các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Trong mối quan hệ giữa Nhà nước và Doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng,
thì Nhà nước là chủ sở hữu đất đai, còn Doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng
là người sử dụng đất. Doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng được nhà nước cấp
GCNQSDĐ, và có các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Nếu doanh
nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng này trả tiền thuê đất 1 lần cho Nhà nước trong
suốt quãng thời gian thuê, thì doanh nghiệp này cũng được phép cho các chủ thể
nêu trên thuê trả tiền thuê đất 1 lần; còn nếu doanh nghiệp kinh doanh kết cấ uhạ
tầng trả tiền thuê đất hàng năm cho Nhà nước, thì doanh nghiệp này được phép
cho các chủ thể nêu trên thuê trả tiền thuê đất hàng năm. Khi doanh nghiệp này
cho các chủ thể trên thuê, thì doanh nghiệp này phải đăng ký việc cho thuê QSDĐ,
và trên trang 3 GCNQSDĐ của doanh nghiệp này, ở trang 3(trang biến động), ghi
là cho chủ thể nào đó thuê với thời hạn bao nhiêu… Chủ thể thuê lại đất cũng sẽ
được Nhà nước cấp GCNQSDĐ.
Cơ sở pháp lý:
Điều 179, khoản 3;
3. Hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công
nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền th đất một lần cho cả thời
gian th thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này;
b) Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền th đất hàng năm thì có
quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều này.
Thông tư 23 ngày 19/5/2014 quy định về quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở,
thì giải thích rõ ở đây doanh nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân theo khoản 3, Điều
179, Luật đất đai thuê đất chính là doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng ở các

khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.
Khoản 3, Điều 179, dẫn chiếu ngược trở lại quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất theo khoản 1, khoản 2, Điều 179 (tùy thuộc vào việc trả tiền thuê đất một lần
hay trả tiền thuê đất hàng năm).


Điều 149, khoản 2, khoản 3, Luật Đất đai.
2. Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở
nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng
kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất. Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người
được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả
tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho th đất có
quyền cho th lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời
gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm.
Nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng kết cấu
hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất.
3. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước
ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi đầu tư vào sản xuất, kinh
doanh trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất được thuê lại
đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi đầu tư xây dựng
kinh doanh kết cấu hạ tầng và có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của Luật này;
b) Trường hợp thuê lại đất trả tiền th đất hàng năm thì có các quyền và
nghĩa vụ quy định tại Điều 175 của Luật này.
Điều 150, khoản 5:

5. Doanh nghiệp phát triển khu công nghệ cao, doanh nghiệp phát triển hạ
tầng được Ban quản lý khu cơng nghệ cao cho th đất; người có nhu cầu
sử dụng đất trong khu công nghệ cao được thuê lại đất của doanh nghiệp
phát triển khu công nghệ cao, doanh nghiệp phát triển hạ tầng
Điều 185, khoản 2:
2. Người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu
chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Trường hợp trả tiền thuê đất, thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê,
thuê lại thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của Luật này;
b) Trường hợp trả tiền thuê đất, thuê lại đất hàng năm thì có quyền và
nghĩa vụ quy địnhtại Điều 175 của Luật này.
-

Trường hợp góp vốn = QSDĐ theo hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh không
dẫn đến chuyển QSDĐ: Trong trường hợp này, QSDĐ vẫn thuộc về người góp


vốn, chỉ có điều, quyền khai thác, sử dụng mảnh đất góp vốn đó bị ràng buộc bởi
hợp đồng hợp tác kinh doanh đó, tiền lợi nhuận, phần lỗ phân phối đến họ là phụ
thuộc vào giá trị của mảnh đất góp vốn trên tổng vốn góp. Quyền quyết định điều
hành, sử dụng miếng đất đó là phụ thuộc vào tỉ lệ vốn góp của họ.
Ngày 1/9/2016 (phần sau)
2.2. Các loại chủ thể sử dụng đất (Điều 5, Luật Đất đai)
Điều 5. Người sử dụng đất
Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử
dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:
1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức
chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề
nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập

và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ
chức);
2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);
3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn
thơn, làng, ấp, bản, bn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng
phong tục, tập qn hoặc có chung dịng họ;
4. Cơ sở tơn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm
phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn
giáo và cơ sở khác của tơn giáo;
5. Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao,
cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngồi có chức năng ngoại giao
được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên
hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên
chính phủ;
6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc
tịch;
7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư
nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư
nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu
tư.
Các loại chủ thể sử dụng đất:


+) tổ chức trong nước (Điều 5, khoản 1, Luật Đất đai)
(lưu ý: Theo quy định của Luật doanh nghiệp, thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi
có nằm trong khái niệm tổ chức kinh tế; tuy nhiên DN có vốn đầu tư nước ngồi khơng
nằm trong khái niệm tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai: xem Điều 3, khoản
27, Luật Đất đai (tổ chức kinh tế) và Điều 5, khoản 7 Luật Đất đai (Doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngồi)
Điều 3, Khoản 27, Luật đất đai: “Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác

xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi.”
Điều 5, khoản 7, Luật đất đai: “Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi gồm
doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh
nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo
quy định của pháp luật về đầu tư.”
Tổ chức sự nghiệp công lập (Điều 3, khoản 26, Luật đất đai)
Điều 3, Khoản 26, Luật đất đai: “Tổ chức sự nghiệp công lập là tổ chức do cơ
quan có thẩm quyền của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội
thành lập, có chức năng thực hiện các hoạt động dịch vụ công theo quy định của
pháp luật.”
Sau đây gọi chung là tổ chức: Ví dụ, trong đề thi có ghi Tổ chức A sử dụng đất, nguồn
gốc được Nhà nước giao, có thu tiền sử dụng đất. Xác định các quyền và nghĩa vụ của Tổ
chức A. Thì khi đó, mặc nhiên xem tổ chức A là tổ chức trong nước, mà không cần phải
đặt giả thiết ra 2 trường hợp: tổ chức A là tổ chức trong nước hay là doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngồi nữa. Sau đó, tìm các quy định pháp luật liên quan đến tổ chức trong
nước để giải quyết bài tập.
Điều 173 đến Điều 178, Luật đất đai, quy định về quyền và nghĩa vụ của Tổ chứ sử dụng
đất, tùy thuộc vào nguồn gốc đất của doanh nghiệp.
+) Hộ gia đình, cá nhân trong nước (Điều 5, khoản 2, Luật Đất đai)
Hộ gia đình là một loại chủ thể, cá nhân cũng là một loại chủ thể, tuy nhiên, quy chế pháp
lý của hai loại chủ thể này là giống nhau. Các điều khoản của luật quy định về hộ gia
đình, cá nhân ln ln nằm trong một điều khoản.
Sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân:  Khi nói đến hộ gia đình, cá nhân cũng là
nói đến hộ gia đình, cá nhân trong nước. Ví dụ, Điều 179 – quyền và nghĩa vụ của hộ gia
đình cá nhân, thì ở đây tức là nói đến quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình cá nhân trong
nước.


Trong đề thi, nói đến ơng A nào đó, thì đương nhiên xem ông A là cá nhân trong nước,

không cần phải đặt giả thiết ông A là cá nhân trong nước hay người Việt Nam định cư ở
nước ngoài hay cá nhân nước ngồi.
Hộ gia đình - Điều 3, khoản 29, Luật đất đai.
Điều 3, khoản 29: Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân,
huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hơn nhân và gia đình,
đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng
đất.
Luật Đất đai 2013 là văn bản pháp luật đầu tiên đưa ra khái niệm giải thích thế nào là Hộ
gia đình. Dựa vào quy định đó, có thể xác định được cá nhân A, B, C nào đó có phải là
thành viên hộ gia đình hay khơng. Tại sao phải đặt ra vấn đề xác định cá nhân A, B, C
nào đó có phải là thành viên hộ gia đình hay khơng. Là vì, trong pháp luật đất đai, từ Luật
93 cho đến nay. có quy định liên quan đến việc định đoạt quyền sử dụng đất của hộ gia
đình. Ví dụ: Trong việc định đoạt quyền sử dụng đất của hộ gia đình, thì hợp đồng giao
dịch quyền sử dụng đất của hộ gia đình phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các
thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình, thì hợp đồng đó mới có giá
trị. V/d: trên GCNQSDĐ của hộ gia đình, ghi người sử dụng đất là Hộ gia đình, ghi tên
chủ hộ là ơng Nguyễn Văn A. Nếu như ông Nguyễn Văn A muốn chuyển nhượng đất cho
người khác, thì trong hợp đồng chuyển nhượng đó phải có chữ ký của tất cả thành viên có
đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình. Vấn đề ở đây là, nếu tất cả các thành viên
trong hộ gia đình cùng sống ở gia đình đó thì đơn giản, cịn nếu khơng, thì tương đối
phức tạp.
V.d: Năm 2000, ba mẹ cơ giáo có mua nhà đất tại Hà Nội, khi đó, cơ giáo vẫn đang ở Hà
Nội, hộ khẩu Hà Nội vẫn có tên cơ giáo. Hiện tại, cơ giáo vào TPHCM, có hộ khẩu
TPHCM. Ba mẹ cơ giáo muốn bán nhà đất tại Hà Nội
-

-

Nếu tại thời điểm mua bán nhà đất năm 2000, ba mẹ cô để cho Hộ gia đình đứng

tên trên hợp đồng mua bán  GCNQSDĐ, ghi là cấp cho Hộ gia đình, thì khi
chuyển nhượng phải có chữ ký của cơ giáo, do tại thời điểm tạo lập nhà đất đó, cơ
giáo có quan hệ huyết thống, đang sống chung, có quyền sử dụng đất chung.
Nếu như trên GCNQSDĐ, ghi là cấp cho ba mẹ cơ giáo thơi, thì đây là tài sản
chung của vợ chồng  khi chuyển nhượng, cô giáo khơng cần phải ký vào.

Thế nào là “có quyền sử dụng đất chung”  Điều 212, Bộ luật dân sự 2015:
Điều 212. Sở hữu chung của các thành viên gia đình


1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành
viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền
sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.
2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình
được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất
động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình
phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có
năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Trường hợp khơng có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần
được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định
tại Điều 213 của Bộ luật này.
V/d về trường hợp Cùng nhau tạo lập nên: trước đây, từ sau ngày 15/10/1993, có nghị
định 64 về giao đất nơng nghiệp, thì Nhà nước có chủ trương là giao đất nơng nghiệp cho
hộ gia đình. Diện tích đất mà mỗi gia đình được giao là theo số nhân khẩu nông nghiệp
thường trú tại địa phương của hộ gia đình đó. V/d: vào năm 1994, có hộ gia đình ơng A,
bà B, con là chị C, được Ủy ban nhân dân huyện cần giờ giao 3 hecta đất nơng nghiệp. Lí
do hộ gia đình này được giao 3 hecta đất nơng nghiệp là tương ứng với số nhân khẩu
nông nghiệp trong hộ gia đình ơng A, bà B. Cịn nhà bên cạnh, gia đình chị X, anh Y, do
chỉ có 2 nhân khẩu nơng nghiệp trong hộ gia đình, nên diện tích họ được giao ít hơn. Giả
sử như nếu chị C đang sinh sống ở làng khác, do đi lấy chồng. Hộ gia đình ơng A, bà B

muốn chuyển nhượng đất cho người khác, thì phải có chữ kí của chị C. Do bởi trong
trường hợp này, là cùng nhau tạo lập nên khối tài sản, tại thời điểm phát sinh khối tài sản
đó, có chị C trong đó, chị C vừa có quan hệ huyết thống, vừa đang ở chung, và cùng tạo
lập (bằng chứng tạo lập do bởi vì có chị, nên diện tích đất nơng nghiệp của hộ gia đình
ơng A, bà B mới được như vậy).
Lưu ý: việc xác định có phải là thành viên hộ gia đình hay không không phải là căn cứ
trên hộ khẩu. Trước Luật đất đai 2013, khơng có bất kỳ quy định pháp luật nào giải thích
thế nào là Hộ gia đình, nên khi xác định một người có phải là thành viên trong hộ gia
đình nào đó hay khơng, thì có các cách thức áp dụng không thống nhất giữa các địa
phương. Có địa phương dựa vào yếu tố có chung hộ khẩu, tuy nhiên, hộ khẩu chỉ là để
giúp Nhà nước quản lý về cư trú, chứ Hộ khẩu không nói rõ quan hệ gia đình. V/d: trước
ngày 1/7/2004, ở TPHCM (Hà Nội) có quy định, chỉ có những người có hộ khẩu ở
TPHCM (Hà Nội), mới được mua nhà hoặc nhận chuyển nhượng đất tại TPHCM (Hà
Nội). Tuy nhiên, trên thực tế, có rất nhiều người dân ở quê, có tiền, muốn mua đất tại
TPHCM (Hà Nội), nên họ nhập nhờ hộ khẩu vào một hộ gia đình nào đó. Cho nên, nếu
dựa trên hộ khẩu hồn tồn khơng phản ánh đúng bản chất của hộ gia đình.


Tuy nhiên, có một số địa phương vẫn dựa vào hộ khẩu để xác định thành viên của hộ gia
đình, là do bởi, trong một số quy định pháp luật trước đó, có những quy định thể hiện
điều đó. V/d: quy định về giao đất theo Nghị định 64 năm 1994, có quy định, giao cho hộ
gia đình theo số lượng nhân khẩu nông nghiệp thường trú tại địa phương của hộ gia đình.
Bản thân nhân khẩu, chủ hộ là lấy ra từ hộ khẩu.
+) Cộng đồng dân cư (Điều 5, khoản 3, Luật đất đai)
Trong luật chỉ nói là “Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên
cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự
có cùng phong tục, tập qn hoặc có chung dịng họ”, tuy nhiên, có thể hiểu Cộng đồng
dân cư gồm có 2 đối tượng: thứ nhất, là cộng đồng dân tộc thiểu số sử dụng đất nơng
nghiệp và dịng họ.
Trên thực tế, khi muốn tìm hiểu quy định pháp luật về việc chuyển nhượng, thế chấp đất

hương hỏa thờ cúng của một dịng họ nào đó, thì tìm hiểu quy định của pháp luật về
quyền và nghĩa vụ của cộng đồng dân cư sử dụng đất (Điều 181 – Quyền và nghĩa vụ của
cơ sở tôn giáo và cộng đồng dân cư). Nghĩa là khơng có một quy định pháp luật nào quy
định cụ thể về đất hương hỏa.
+) Cơ sở tôn giáo (Điều 5, khoản 4, Luật đất đai)
+) Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao (Điều 5, khoản 5, Luật đất đai)
+) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch
(Điều 5, khoản 6, Luật đất đai):
2 trường hợp, đ/v mỗi đối tượng, có cơ chế pháp lý trong việc sử dụng đất khác nhau:
-

-

TH1: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư
(Điều 183, Điều 185, Luật Đất đai). Mặc dù trong phần phân loại chủ thể sử dụng
đất, người Việt Nam định cư ở nước ngoài bao gồm cả chủ thể sử dụng đất để thực
hiện dự án đầu tư, tuy nhiên, thực tế, trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ghi
tên doanh nghiệp do người Việt Nam định cư ở nước ngoài thành lập. Trong điều
5, khoản 1, điểm e, Thông tư 23 ngày 19/5/2014, quy định về việc cấp
GCNQSDĐ, thì có quy định người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam, thì ghi tên tổ chức,
kinh tế là pháp nhân thực hiện dự án đầu tư trên GCNQSDĐ.
TH2: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở và được công nhận quyền
sử dụng đất ở. Trong trường hợp này, trên GCNQSDĐ, sẽ ghi tên người Việt Nam
định cư ở nước ngồi đó. Đối với trường hợp này, quyền và nghĩa vụ của người
Việt Nam định cư ở nước ngoài được quy định tại Điều 186, Luật Đất đai. Điểm đ,
khoản 1, Điều 179, Luật đất đai quy định: “Trường hợp người được thừa kế là
người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều

186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối
tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của
phần thừa kế đó;”, Vậy người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng
như thế nào thì mới được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam?  Họ phải thuộc đối
tượng được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Cơ sở pháp lý: Điều 7, khoản 1 và
Điều 8, khoản 1, Luật Nhà ở 2014.
+) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi (DN 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh
nghiệp liên doanh, DN VN mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua
lại theo quyd dịnh của pháp luật về đầu tư (Điều 5, khoản 7, Luật Đất đai)
2.3. Cơ sở pháp lý làm phát sinh quyền sử dụng đất.
Điều 169, Luật Đất đai.
Lưu ý: mặc dù có 4 cách thức khác nhau để làm phát sinh quyền sử dụng đất của một chủ
thể nào đó: được Nhà nước giao đất, được Nhà nước cho thuê đất, được Nhà nước công
nhận quyền sử dụng đất, được nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật. Tuy nhiên, không phải là nhà nước áp dụng cả 4 cách thức này với tất cả các chủ thể
sử dụng đất, mà tùy thuộc vào từng loại chủ thể sử dụng đất, mà nhà nước áp dụng những
cách thức khác nhau.
V/d (Bổ sung cơ sở pháp lý)
-

-

-

-

Với tổ chức trong nước, nhà nước áp dụng hình thức giao đất (có thu tiền sử dụng
đất, không thu tiền sử dụng đất). Riêng đối với tổ chức trong nước mà là tổ chức
kinh tế, tổ chức sự nghiệp cơng lập tự chủ tài chính, Nhà nước còn áp dụng cách
thức nữa là cho thuê đất. Đ/v các tổ chức nói chung, Nhà nước cịn áp dụng cách

thức thứ ba, là công nhận quyền sử dụng đất cho họ. Còn đối với cách thức chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, thì chỉ có các tổ chức kinh tế mới được nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Chỉ có tổ chức kinh tế mới được nhận góp vốn bằng
quyền sử dụng đất, còn đ/v tổ chức trong nước nói chung, cịn được tặng cho, nhận
thừa kế quyền sử dụng đất.
(Chú ý: Nhận quyền sử dụng đất khác với
Với hộ gia đình, cá nhân, thì Nhà nước áp dụng cả bốn cách thức: được Nhà nước
giao đất, được Nhà nước cho thuê đất, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng
đất, được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua tặng cho, thừa kế,
được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất.
Tương tự đ/v cộng đồng dân cư. Tuy nhiên, trong Luật có một trường hợp ngoại
lệ: Cộng đồng dân cư, nếu được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển
nhượng, tặng cho Quyền sử dụng đất trước ngày 1/7/2004 thì họ vẫn được cấp
GCNQSDĐ (Điều 102 khoản 4, điểm c, Luật đất đai)
Tương tự, đ/v các loại chủ thể khác.


-

Đ/v doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, thì tham chiếu đến Điều 183, Luật
đất đai.

Ngày 3/9
3. Chủ thể quản lý đất đai (tham khảo trong giáo trình)
Gồm 3 nhóm
-

Các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền chung (Chính phủ, UBND các
cấp)
Các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền riêng

o Hệ thống quản lý đất đai chuyên ngành: ở đây là ngành tài nguyên và môi
trường, bao gồm: bộ tài nguyên môi trường (trung ương, trực thuộc chính
phủ, có trách nhiệm giúp chính phủ trong việc quản lý đất đai, tài nguyên
môi trường khác), sở tài ngun mơi trường (cấp tỉnh), phịng tài ngun
mơi trường (cấp huyện), cơng chức địa chính xã phường thị trấn (cấp xã).
Điều 24, Điều 25, Luật đất đai; Điều 4, NĐ 43
o Các ngành và lĩnh vực khác có liên quan (bộ tài chính và các cơ quan trực
thuộc, bộ xây dựng và các cơ quan trực thuộc). Chức năng chính của các cơ
quan này khơng phải là quản lý đất đai, tuy nhiên Bộ tài chính & các cơ
quan trực thuộc; Bộ xây dựng và các cơ quan trực thuộc có tham gia vào
quản lý nhà nước về đất đai với tư cách là chủ thể quản lý.
 V/d: Bộ tài chính: theo Điều 22, Luật đất đai, trong các hoạt động
quản lý đất đai, thì có hoạt động ban hành ra các văn bản quy phạm
pháp luật để quản lý đất đai. Các thông tư hướng dẫn nghị định về
chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai, như là các thông tư
hướng dẫn nghị định về thu tiền sử dụng đất, thông tư hướng dẫn về
thu tiền thuê đất, do Bộ Tài chính ban hành. Hoặc trong các hoạt
động quản lý đất đai, có hoạt động ban hành giá đất, trước đây, Bộ
tài chính là cơ quan giúp Chính phủ trong việc xây dựng khung giá
đất; theo quy định của pháp luật hiện nay, thì Bộ Tài chính khơng
cịn là cơ quan ban hành khung giá đất nữa, mà là Bộ Tài nguyên
Môi trường. Tuy nhiên, Bộ Tài chính vẫn có chức năng trong việc
tham gia vào q trình thẩm định giá đất đó…
 V.d: Bộ xây dựng: chức năng chính của Bộ xây dựng là quản lý nhà
nước về xây dựng, tuy nhiên, trong lĩnh vực đất đai, kinh doanh bất
động sản, thì Bộ xây dựng là cơ quan quản lý nhà nước ở trung ương
được giao nhiệm vụ thống nhất quản lý nhà nước về hoạt động kinh
doanh bất động sản, trong đó có hoạt động kinh doanh quyền sử
dụng đất, cụ thể là các hoạt động: chuyển nhượng QSDĐ, cho thuê
QSDĐ. Hoặc là quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng

-

điểm dân cư nông thôn do Bộ xây dựng và các cơ quan trực thuộc
ban hành cùng với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất là
một trong những căn cứ để Nhà nước tiến hành hoạt động điều phối
đất đai, như là giao đất, cho thuê đất. thu hồi đất…
(Khoản 2, Điều 23, Luật Đất đai)
o Tổ chức dịch vụ công về đất đai được thành lập và hoạt động theo quy định
của chính phủ: Theo quy định của pháp luật, có 2 loại hình
 Văn phịng đăng ký đất đai (trước ngày 1/7/2014, theo quy định của
Luật đất đai cũ, thì gọi là Văn phịng đăng ký quyền sử đụng đất).
Văn phòng đăng ký đất đai trước đây được thành lập ở 2 cấp: cấp
tỉnh, cấp huyện. Kể từ 1/7/2014 (ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực
thi hành), cơ cấu lại văn phòng đăng ký đất đai này, hợp nhất văn
phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh và cấp huyện thành văn phòng đăng
ký đất đai trực thuộc Sở tài ngun mơi trường, nhưng có các chi
nhánh ở quận huyện. Chức năng chủ yếu: là tổ chức đầu mối trong
việc thực hiện các hoạt động về quản lý, chỉnh lý, cập nhật hệ thống
hồ sơ địa chính (tồn bộ các tài liệu, sổ sách lưu trữ các thông tin tự
nhiên, pháp lý, về đất đai), là cơ quan đầu mối trong việc thủ tục tất
cả các thủ tục về giao dịch quyền sử dụng đất, cũng như các thủ tục
về giao đất, cho thuê đất…
 Trung tâm phát triển quỹ đất: trước Luật đất đai 2013, theo quy định
của Luật đất đai cũ, tên gọi là tổ chức phát triển quỹ đất, có 2 trường
hợp: hoặc các doanh nghiệp nhà nước thực hiện các nhiệm vụ cơng
ích về phát triển quỹ đất, hoặc trung tâm phát triển quỹ đất là đơn vị
tổ chức sự nghiệp có con dấu riêng. Luật đất đai 2013 bỏ đi mơ hình
doanh nghiệp nhà nước thực hiện các nhiệm vụ cơng ích, chỉ giữ lại

trung tâm phát triển quỹ đất. Hoạt động của trung tâm phát triển quỹ
đất chủ yếu là gắn liền với hoạt động về thu hồi đất, bồi thường, giải
phóng mặt bằng. (Điều 5, khoản 2, Nghi định 43)
Các cơ quan nhà nước khác có tham gia vào hoạt động quản lý đất đai : Đây
chính là Quốc hội và Hội đồng nhân dân các cấp. Các cơ quan này là cơ quan
quyền lực nhà nước, tham gia vào quản lý đất đai với tư cách là chủ thể quản lý:
o Quốc hội: Quốc hội ban hành văn bản pháp luật về quản lý đất đai. Trong
hoạt động về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (định hướng sử dụng đất cho
từng giai đoạn), thì quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia do Chính
phủ xây dựng thì phải trình quốc hội phê duyệt thì mới có hiệu lực thi hành.
o Hội đồng nhân dân các cấp thực hiện quyền quyết định, quyền giám sát tối
cao đối với hoạt động quản lý nhà nước về đất đai bởi hoạt động thông qua
quy hoạch kế hoạch sử dụng đất tại địa phương do UBND cùng cấp trình.


4. Chủ thể khác của quan hệ pháp luật đất đai
Các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai, nhưng không phải là chủ thể sở hữu
đất đai, không phải là chủ thể sử dụng đất đai, khơng phải là chủ thể quản lý đất đai, thì
được gọi là chủ thể khác của quan hệ pháp luật đất đai.
Trường hợp thế chấp QSDĐ
V/d: Trong quy định của pháp luật đất đai, cho phép người sử dụng đất, khi thỏa mãn
những điều kiện nhất định, họ được thực hiện quyền, gọi là quyền thế chấp QSDĐ hoặc
tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Nếu
như hộ là hộ gia đình, cá nhân, thì cịn được phép thế chấp tại các tổ chức kinh tế, cá
nhân khác. V/d: ông A, thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất cho ngân hàng
Agribank, thì quan hệ thế chấp này là quan hệ pháp luật đất đai, phát sinh khi A thực hiện
quyền của người sử dụng đất là quyền thế chấp. Khi đó, ngân hàng Agribank được gọi là
chủ thể khác của quan hệ pháp luật đất đai. Vì khi ơng A thế chấp tại ngân hàng như vậy,
thì khơng làm chuyển quyền SDĐ từ ơng A sang cho ngân hàng Agribank.
V/d: Chị B vay tiền của chị C, thế chấp bằng QSDĐ, thì quan hệ thế chấp giữa 2 cá nhân

chị B và chị C là quan hệ pháp luật đất đai, phát sinh khi chị B thực hiện quyền của người
sử dụng đất là quyền thế chấp. Trong quan hệ về thế chấp này, chị B là người sử dụng
đất, còn chị C (bên nhận thế chấp), dưới góc độ pháp luật đất đai, được coi là chủ thể
khác của quan hệ pháp luật đất đai.
Trường hợp cho thuê QSDĐ
V/d: ông A cho ông B thuê QSDĐ để sử dụng. Thì đây là quan hệ pháp luật đất đai, cụ
thể, thuộc nhóm quan hệ về sử dụng đất, phát sinh khi ông A là người sử dụng đất, thực
hiện quyền cho thuê QSDĐ. Trong quan hệ cho thuê đó, nếu dưới góc độ của luật dân sự,
A được gọi là bên cho thuê, B được gọi là bên thuê; nếu dưới góc độ của luật đất đai, thì
A được gọi là chủ thể sử dụng đất, nếu như đất cho thuê là đất thông thường (nằm ngồi
khu cơng nghiệp, cụm cơng nghiệp, khu chế xuất, khu cơng nghệ cao), thì B được gọi là
chủ thể khác.
V/d: Khu văn phòng cho thuê của Posco. Posco xây dựng văn phịng, sau đó cho các
doanh nghiệp, cá nhân có nhu cầu, th lại đất, các văn phịng trong đó để làm văn
phịng. Thì quan hệ cho th đó là quan hệ pháp luật đất đai, Posco là người sử dụng đất,
những đối tượng đi thuê đất, văn phòng của nó, được gọi là chủ thể khác của quan hệ
pháp luật đất đai.
Lưu ý
-

Đ/v quan hệ cho thuê QSDĐ, nếu đất thuê mà là đất nằm trong khu công nghiệp,
cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, thì cả bên cho


-

thuê và cả bên đi thuê đều được coi là chủ thể sử dụng đất, cịn nếu đất đó nằm
ngồi khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu cơng nghệ cao, khu
kinh tế, thì bên đi th gọi là chủ thể khác trong quan hệ pháp luật về đất đai.
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuê đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

khác mà đất đó khơng nằm trong khu cơng nghiệp, cụm cơng nghiệp khu chế xuất
thì có các quyền và nghĩa vụ theo quy định củaph áp luật về dân sự  Luật đất đai
2013: Điều 179 khoản 5; Điều 175 khoản 2.

Trường hợp góp vốn bằng giá trị QSDĐ
Trong quan hệ về góp vốn bằng giá trị QSDĐ dưới hình thức hợp đồng liên doanh. V/d:
doanh nghiệp A có đất (doanh nghiệp A là người sử dụng đất), đem góp vốn bằng giá trị
QSDĐ đó với một cá nhân B nào đó. Giả sử đây là hình thức góp vốn thông qua hợp
đồng liên doanh, để tạo thành một pháp nhân mới (A góp vốn với B = C). Trong trường
hợp này, quan hệ góp vốn này là quan hệ pháp luật đất đai, cụ thể, là quan hệ sử dụng đất.
A với tư cách là bên góp vốn (người sử dụng đất). Quyền sử dụng đất chuyển từ A sang
C. Còn B được coi là chủ thể khác.
Trong quan hệ về góp vốn bằng giá trị QSDĐ dưới hình thức hợp đồng hợp tác kinh
doanh: A góp đất, B góp tiền dưới hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh. Trong trường
hợp này, quyền sử dụng đất vẫn thuộc về A. B là chủ thể khác trong quan hệ pháp luật đất
đai.
Trong quan hệ về góp vốn bằng giá trị QSDĐ vào một pháp nhân đã tồn tại để trở thành
thành viên của pháp nhân đó: V/d: A góp vốn vào B = B. Trong trường hợp này, QSDĐ
chuyển từ A sang B, nên quan hệ đó được gọi quan hệ sử dụng đất phát sinh giữa chủ thể
sử dụng đất cũ và chủ thể sử dụng đất mới.
Nhận giao khốn đất nơng nghiệp
Trường hợp các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhận khốn đất nơng nghiệp từ Ban quản lý
rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, hoặc trước đây theo Luật cũ là từ các Nông lâm trường
quốc doanh. Người nhận khoán đất, được coi là chủ thể khác. Trong quy định của pháp
luật đất đai, đối với đất nơng nghiệp, có một quy định là trong một số trường hợp, ví dụ,
đất rừng phịng hộ, đất rừng đặc dụng, thì chủ thể sử dụng đất rừng phịng hộ, đất rừng
đặc dụng đó, được quyền giao khốn lại đất cho các hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống
trong các khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó (Điều 136, khoản 2, Điều 137, khoản
2, Luật đất đai).
Điều 136, khoản 2, Luật đất đai:

2. Tổ chức quản lý rừng phịng hộ giao khốn đất rừng phịng hộ cho hộ gia đình,
cá nhân đang sinh sống tại đó để bảo vệ, phát triển rừng; Ủy ban nhân dân cấp
huyện giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đó sử dụng.


Điều 137, khoản 2, Luật đất đai:
2. Tổ chức quản lý rừng đặc dụng giao khoán ngắn hạn đất rừng đặc dụng trong
phân khu bảo vệ nghiêm ngặt cho hộ gia đình, cá nhân chưa có điều kiện chuyển
ra khỏi khu vực đó để bảo vệ rừng.
Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho Ban quản lý rừng phịng hộ, rừng đặc
dụng, để Ban quản lý đó quản lý rừng phịng hộ, rừng đặc dụng. Thì quan hệ giao đất
giữa Nhà nước và Ban quản lý đó là quan hệ pháp luật đất đai, thuộc nhóm quan hệ về sở
hữu đất đai. Ban quản lý này là chủ thể sử dụng đất (tổ chức trong nước).
Quan hệ giao khốn giữa ban quản lý với hộ gia đình các nhân này là quan hệ pháp luật
đất đai, thuộc nhóm quan hệ về sử dụng đất. Hộ gia đình, cá nhân nhận khoán đất, theo
quy định của pháp luật đất đai, chỉ có các quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng khốn, chứ
khơng có các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Vụ việc: Giao khoán” vụ việc ở Đà Nẵng., rừng đặc dụng Nam Hải Vân. Báo chí đăng rất
nhiều, có những hộ gia đình, cá nhân được giao khốn đất, sau đó tự ý chuyển nhượng
cho người khác, xây dựng nhà ở trên đất được giao khoán  vi phạm pháp luật. Do bởi,
những đối tượng này, theo quy định của pháp luật, chỉ nhận khoán để khoanh nuôi, bảo
vệ, phát triển rừng, chứ không được sử dụng vào mục đích khác (như là xây dựng nhà ở),
đặc biệt họ khơng có quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, không được nhà nước cấp
GCNQSDĐ, không được phép giao dịch QSDĐ.
IV. KHÁCH THỂ CỦA QUAN HỆ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI: ĐẤT ĐAI
Quy định của pháp luật về phân loại đất.
Đối với mỗi vùng đất cụ thể, trên đó, Nhà nước xác lập một chế độ pháp lý nhất định.
Căn cứ vào mục đích sử dụng đất, Nhà nước phân loại đất thành các loại đất khác nhau,
mỗi loại đất có một chế độ quản lý riêng.
Điều 10, 11, Luật đất đai 2013, Điều 3 Nghị định 43/2014

Phân loại đất
Điều 10. Phân loại đất
Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:
1. Nhóm đất nơng nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
b) Đất trồng cây lâu năm;
c) Đất rừng sản xuất;
d) Đất rừng phòng hộ;
đ) Đất rừng đặc dụng;
e) Đất nuôi trồng thủy sản;
g) Đất làm muối;


h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà
khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp
trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật
khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, ni trồng thủy sản cho
mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất
trồng hoa, cây cảnh;
2. Nhóm đất phi nơng nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh;
d) Đất xây dựng cơng trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự
nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể
thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và cơng trình sự nghiệp khác;
đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công
nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông
nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng,
làm đồ gốm;

e) Đất sử dụng vào mục đích cơng cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng
không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ
thống đường bộ và cơng trình giao thơng khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí
cơng cộng; đất cơng trình năng lượng; đất cơng trình bưu chính, viễn thơng; đất
chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất cơng trình cơng cộng khác;
g) Đất cơ sở tơn giáo, tín ngưỡng;
h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
i) Đất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
k) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động
trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nơng sản, thuốc bảo vệ
thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất
xây dựng cơng trình khác của người sử dụng đất khơng nhằm mục đích kinh
doanh mà cơng trình đó khơng gắn liền với đất ở;
3. Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.
Căn cứ vào mục đích sử dụng đất, đất đai được chia làm 3 nhóm
-

Nhóm đất nơng nghiệp (khoản 1, Điều 10, Luật đất đai. Quy định chi tiết tại Điều
129  Điều 142, Luật đất đai)
Nhóm đất phi nơng nghiệp (khoản 2, Điều 10, Luật đất đai. Quy định chi tiết tại
Điều 143  Điều 163, Luật đất đai)
Nhóm đất chưa sử dụng (khoản 3, Điều 10, Luật đất đai. Quy định chi tiết tại Điều
164, Điều 165)