(LUẬN văn THẠC sĩ) đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố phủ lý tỉnh hà nam

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

ĐINH VIỆT QUANG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
PHỦ LÝ - TỈNH HÀ NAM

Ngành

Quản lý đất đai

Mã số

8850103

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Vũ Thị Bình

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP - 2019

download by :


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
hoàn toàn trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2019

Tác giả luận văn

Đinh Việt Quang

i

download by :


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của
bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và
biết ơn sâu sắc PGS. TS. Vũ Thị Bình đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức,
thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện luận văn.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Quy hoạch Đất đai, Khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đã
tận tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện và hồn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Phịng Tài
ngun và Mơi trường Thành phố Phủ Lý – Tỉnh Hà Nam, Trung tâm phát triển quỹ
đất Thành phố Phủ Lý đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực
hiện luận văn.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi

điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn
thành luận văn./.
Trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2019

Tác giả luận văn

Đinh Việt Quang

ii

download by :


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục hình ............................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................... ix
Thesis abstract.................................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 3

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn......................................... 3

1.4.1.

Những đóng góp mới .......................................................................................... 3

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học ................................................................................................ 3

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn ................................................................................................ 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................. 4
2.1.

Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất ....................................................... 4

2.1.1.

Một số khái niệm ................................................................................................ 4

2.1.2.

Tổng quan về thị trường bất động sản ................................................................ 5

2.1.3.

Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ............................................................ 8

2.2.

Công tác đấu giá đất của một số nước trên thế giới.......................................... 13

2.2.1.

Trung Quốc ....................................................................................................... 13

2.2.2.

Đài Loan ........................................................................................................... 14

2.2.3.

Nhật Bản ........................................................................................................... 15

2.2.4.

Bài học kinh nghiệm về công tác đấu giá đất của các nước trên thế giới ......... 16

2.3.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ............................................. 17

2.3.1.

Cơ sở pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất .................................................. 17

2.3.2.

Các quy định về đấu giá ................................................................................... 20

2.3.3.

Vai trị của cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất ............................................... 23

iii

download by :


2.3.4.

Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ............................................ 25

2.3.5.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tỉnh Hà Nam. ....................................... 28

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu.......................................................... 30
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ......................................................................................... 30

3.2.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 30

3.3.

Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 30

3.3.1.

Khái quát chung về địa bàn nghiên cứu............................................................ 30

3.3.2.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Phủ Lý. .............. 30

3.3.3.

Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một số dự án. ..................... 30

3.3.4.

Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ và đề xuất một số giải pháp tăng cường
công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Phủ Lý. .............................. 30

3.4.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 31

3.4.1.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ................................................ 31

3.4.2.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................................ 31

3.4.3.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ................................................................ 31

3.4.4.

Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp số liệu ................ 32

3.4.5.

Phương pháp so sánh để đánh giá sự thành công của dự án. ............................ 33

Phần 4. Kết quả đạt được ............................................................................................ 34
4.1.

Khái quát chung về địa bàn nghiên cứu............................................................ 34

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 34

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội thành phố Phủ Lý. ................................. 38

4.1.3.

Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất của thành phố Phủ Lý............ 45

4.2.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Phủ Lý ............... 52

4.2.1.

Các văn bản pháp luật liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Phủ Lý ....................................................................................... 52

4.2.2.

Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất .................................................................. 53

4.2.3.

Quy trình thực hiện một dự án đấu giá quyền sử dụng đất ............................... 56

4.2.4.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2016-2018................................. 57

4.3.

Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án ......................... 67

4.3.1.

Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu đô thị Liêm Chính, phường
Liêm Chính, thành phố Phủ Lý năm 2016. ....................................................... 67

4.3.2.

Dự án đấu giá quyền sử dụng đất xen kẹt tại thôn Thăng Long, xã Liêm
Chung, thành phố Phủ Lý năm 2017. ............................................................... 71

iv

download by :


4.3.3.

Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại phường Lê Hồng Phong năm 2017 ........ 74

4.4.

Đánh giá chung và giải pháp tăng cường công tác đấu giá QSDĐ trên địa
bàn thành phố Phủ Lý. ...................................................................................... 80

4.4.1.

Đánh giá của người tham gia đấu giá về công tác đấu giá quyền sử dụng
đất tại 3 dự án nghiên cứu................................................................................. 80

4.4.2.

Đánh giá chung công tác đấu giá QSD đất thành phố Phủ Lý ......................... 87

4.4.3.

Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn thành phố Phủ Lý .......................................................................... 90

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................... 92
5.1.

Kết luận............................................................................................................. 92

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................... 93

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 94
Phụ lục .......................................................................................................................... 97

v

download by :


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐG

Bán đấu giá

BĐS

Bất động sản

BLDS

Bộ Luật Dân sự

CN QSH

Chuyển nhượng quyền sở hữu

CNH

Cơng nghiệp hố

CSHT

Cơ sở hạ tầng

ĐĐ

Đất đai

GCN

Giấy chứng nhận

HĐBĐG

Hội đồng Bán đấu giá

HĐH

Hiện đại hoá

KDC

Khu dân cư

LĐĐ

Luật Đất đai

MCL

Mức chênh lệch

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

TBQ

Tiền bình quân

TW

Trung ương

UBND

Uỷ ban nhân dân

VND

Việt Nam đồng

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

vi

download by :


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế ....................................................... 38
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Phủ Lý năm 2018 .................................... 50
Bảng 4.3. Kết quả 3 năm thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Phủ Lý từ năm 2016 đến năm 2018 ..................................................... 59
Bảng 4.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2016 ............................................. 60
Bảng 4.5. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2017 ............................................. 62
Bảng 4.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2018 ............................................. 65
Bảng 4.7. Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu đơ thị Liêm Chính,
phường Liêm Chính ..................................................................................... 70
Bảng 4.8. Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ lẻ, xen kẹt tại điểm thôn
Thăng Long, xã Liêm Chung ....................................................................... 73
Bảng 4.9. Kết quả trúng đấu giá đấu giá xen kẹt tại tổ 4, Phường Lê Hồng
Phong ........................................................................................................... 79
Bảng 4.10. Kết quả trúng đấu giá đấu giá tại Hồ Vân Sơn, Phường Lê Hồng
Phong ........................................................................................................... 79
Bảng 4.11. Đánh giá của người tham gia đấu giá về công tác đấu giá quyền sử
dụng đất tại các dự án nghiên cứu................................................................ 82
Bảng 4.12. Đánh giá của cán bộ tham gia đấu giá QSDĐ ............................................. 83
Bảng 4.13. Đánh giá về trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá, việc
thực hiện kế hoạch hàng năm và tính minh bạch của dự án ........................ 85
Bảng 4.14. Giá khởi điểm và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .................................... 86
Bảng 4.15. Đánh giá về việc thực hiện quy chế đấu giá ................................................ 86
Bảng 4.16. Mức chêch lệch giữa tổng số tiền trúng đấu giá và tổng số tiền thu
được theo hình thức giao đất thơng thường ................................................. 87

vii

download by :


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí thành phố Phủ Lý, tỉnh Hà Nam .................................................. 34
Hình 4.2. Sơ đồ cơ cấu hiện trạng sử dụng đất năm 2018.............................................. 51
Hình 4.3. Sơ đồ mặt bằng dự án đấu giá quyền sử dụng tại khu đơ thị Liêm Chính,
phường Liêm Chính ....................................................................................... 68
Hình 4.4. Dự án đấu giá quyền sử dụng tại khu đơ thị Liêm Chính, phường Liêm Chính ......69
Hình 4.5. Sơ đồ mặt bằng dự án đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ lẻ, xen kẹt tại thôn
Thăng Long, xã Liêm Chung ......................................................................... 71
Hình 4.6. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất nhỏ lẻ, xen kẹt tại thôn Thăng Long, xã
Liêm Chung .................................................................................................... 74
Hình 4.7. Sơ đồ dự án đấu giá quyền sử dụng tại phường Lê Hồng Phong ................... 76
Hình 4.8. Dự án đấu giá quyền sử dụng tại phường Lê Hồng Phong ............................ 78

viii

download by :


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Đinh Việt Quang
Tên đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn
thành phố Phủ Lý, Tỉnh Hà Nam”
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn
thành phố Phủ Lý, Tỉnh Hà Nam trong giai đoạn 2016-2018.
- Đề xuất giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
Phương pháp nghiên cứu
Luận văn đã sử dụng các phương pháp:
- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp: các số liệu thứ cấp được thu
thập tại các phịng ban chun mơn nghiệp vụ có liên quan đến cơng tác đấu giá quyền
sử dụng tại thành phố Phủ Lý, Tỉnh Hà Nam.
- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: nghiên cứu công tác đấu giá QSDĐ của
Thành phố được tiến hành ở 3 dự án được lựa chọn.
- Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: điều tra cán bộ và người tham gia đấu giá
quyền sử dụng đất của thành phố Phủ Lý ở 3 dự án được lựa chọn.
- Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý và tổng hợp số liệu: thống kê, phân
tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đấu giá quyền sử dụng đất ở, sắp xếp xử lý số liệu
đã thu thập theo thời gian từ 2016-2018 bằng phần mềm Excel; Sử dụng thang đo Liker
để đánh giá các tiêu chí ảnh hưởng đến cơng tác đâu giá quyền sử dụng đất.
Kết quả chính và kết luận
- Kết quả chính
+ Khái quát chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử
dụng đất của thành phố Phủ Lý.
+ Công tác đấu giá quyền sử dụng đất của thành phố Phủ Lý giai đoạn 2016-2018
+ Kết quả đấu giá của 3 dự án lựa chọn trong công tác đấu giá quyền sử dụng
đất tại thành phố Phủ Lý.

ix

download by :

+ Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Phủ Lý thông
qua điều tra cán bộ và người tham gia đấu giá. Đánh giá sự thành công của công tác đấu
giá quyền sử dụng đất.
+ Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn thành phố Phủ Lý.
- Kết luận
1. Thành phố Phủ Lý đơ thị nằm ở cửa ngõ phía Nam của thủ đơ Hà Nội, có hệ
thống giao thơng đường bộ, đường sắt, đường thủy thuận lợi; cơ sở hạ tầng được đầu tư
nâng cấp, mở rộng. Đây là điều kiện hết sức thuận lợi cho thành phố phát triển về kinh
tế, văn hóa, xã hội...
2. Đấu giá quyền sử dụng đất của thành phố Phủ Lý chủ yếu giải quyết được đất ở
cho người dân. Giai đoạn 2016-2018 số diện tích trúng đấu giá của Thành phố Phủ Lý là
52.021 m2 thu được số tiền là 340,779 tỷ đồng cho ngân sách Nhà nước và địa phương.
3. Kết quả đấu giá của 3 dự án cho thấy
Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Phủ Lý khá ổn định
và việc xác định giá khởi điểm sát với giá thị trường. Qua 3 dự án nghiên cứu tại
phường Lê Hồng Phong có vị trí tiếp giáp với quốc lộ 1A rất thuận lợi cho giao thông,
tuy nhiên mức giá khởi điểm của dự án khá cao, kết quả chỉ đấu giá thành công 16/17
lô. Dự án tại xã Liêm Chung đấu giá thành công 21/24 lô. Dự án tại phường Liêm Chính
là dự án đấu giá được diện tích lớn thu được số tiền trúng đấu giá lớn nhất trong 3 năm.
4. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất của thành phố Phủ Lý được cán bộ và
người tham gia đấu giá đánh giá liên quan đến cơng tác đấu giá qua các tiêu chí công
khai, minh bạch của các thông tin về dự án bán đấu giá QSDĐ, sự phù hợp của giá khởi
điểm, bước giá, việc thực hiện quy chế bán đấu giá của hội đồng đấu giá ……
5. Công tác đấu giá đất ở thành phố Phủ Lý mang lại hiệu quả hơn cần phải có
giải pháp, đó là rà sốt quy hoạch, nâng cao năng lực xác định giá khởi điểm và lựa
chọn hình thức đấu giá phù hợp với từng dự án, để thu hút và làm hài lòng người tham
gia đấu giá, đồng thời có giá trúng đấu giá cao, mang về nguồn thu cho ngân sách.

Trong thời gian tới, thành phố Phủ Lý cần nghiên cứu xác định vị trí, nhu cầu sử
dụng đất các khu đấu giá phù hợp và tuyên truyền tốt các khu vực chuẩn bị đưa ra đấu
giá, để công tác đấu giá QSDĐ của thị xã đạt kết quả cao hơn nữa.

x

download by :


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Dinh Viet Quang
Thesis title: Assess the auction of land use rights in some projects in Phu Ly city, Ha
Nam province
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
- To evaluate the auction of land use rights in some projects in Phu Ly city, Ha
Nam province in the period of 2016-2018.
- To propose solutions to enhance the auction of land use rights.
Materials and Methods
The thesis has used the methods:
- Method of investigation and collection of secondary data
- Method of selecting research points
- Method of collecting primary data
- Method of statistics, analysis, processing and aggregation of data
Main findings and conclusions
-

Main findings:

+ General overview of natural, socio-economic conditions, situation of land
management and land use in Phu Ly city.
+ Auction of land use rights of Phu Ly city in the period of 2016-2018
+ Auction results of 3 selected projects in the auction of land use rights in Phu Ly city.
+ Evaluation of the auction of land use rights in Phu Ly City through surveys of
officials and auction participants. Assessing the success of land use right auction.
+ Some solutions to improve the efficiency of land use right auction in Phu Ly city.
- Conclusions
1. Phu Ly city is located at the southern gateway of Hanoi capital, and has
convenient road, railway and waterway transport systems; Infrastructure has been
upgraded and expanded. This is a very favorable condition for the city to develop in
economy, culture and society ...

xi

download by :


2. Auction of land use rights of Phu Ly city mainly solves residential land for
people. In the 2016-2018 period, the number of auctioned areas of Phu Ly city was
52.021,36 m2, earning VND 340,779 billion for the State and local budgets.
3. Auction results of 3 projects showed that:
The auction of land use rights in Phu Ly city was quite stable and the starting
price determination was close to the market price. Through 3 research projects in Le
Hong Phong ward, which was adjacent to National Highway 1A, it was very convenient
for traffic, but the starting price of the project was quite high, resulting in a successful
auction of 16/17 lots. The project in Liem Chung commune successfully auctioned

21/24 lots. The project in Liem Chinh ward was the largest area auction project with the
largest winning bid amount in 3 years.
4. The auction of land use rights of Phu Ly
city was evaluated by officials and participants in the auction related to the auction
work through the criteria of publicity and transparency of information on the project for
sale land use right auction, the suitability of the starting price, the price step, the
implementation of the auction regulations of the auction council ...
5. The land auction in Phu Ly city need to be more effective, it is necessary to
have solutions, which are to review the planning, improve the capacity to determine the
starting price and choose the right auction method for each the project, in order to
attract and please bidders, and at the same time have a high winning bid, bring revenue
to the budget.
In the coming time, Phu Ly city needs to research to determine the location, the
demand to use land in the auction areas appropriately and to well propagate the areas to be
put up for auction, in order to auction the land use right of the city with higher results.

xii

download by :


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai có những đặc trưng riêng, là tài ngun khơng tái tạo và trở thành
tư liệu sản xuất không thể thay thế được đặc biệt là trong sản xuất nông nghiệp.
Khai thác tiềm năng đất đai có ý nghĩa vơ cùng quan trọng đối với sự phát triển
kinh tế xã hội, an ninh quốc phịng nhưng đất đai chỉ có thể phát huy được tiềm
năng vốn có của nó nếu như con người tác động tích cực và sử dụng có hiệu quả.
Trong q trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế
thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển

mạnh, theo đó một xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản
xuất và sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng khơng
phải là ngoại lệ. Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp
cơng nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã
cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng .
Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả, nhưng trong q trình
thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc định giá cho các khu đất
dùng để thanh tốn chưa có cơ sở, việc giao đất thanh tốn tiến hành khơng chặt
chẽ. Để khắc phục những tồn tại đó, những năm gần đây Nhà nước đã thay đổi
cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng
đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất (Thủ tướng chính phủ, 2005).
Cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị
trường BĐS. Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau
hơn thơng qua việc đấu giá quyền sử dụng đất. Trong đó thực hiện các dự án sử
dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT thông qua phương thức đấu giá QSDĐ là
một biện pháp hữu hiệu nhằm khắc phục những khó khăn về vốn đầu tư trực
tiếp cho các địa phương, tập trung khai thác nguồn nội lực của đất nước phục
vụ sự nghiệp CNH - HĐH.
Đối với tỉnh Hà Nam môi trường đầu tư thơng thống, hệ thống hạ tầng kỹ
thuật được đầu tư ngày càng đồng bộ. Nhiều dự án lớn, mơ hình mới đã và đang
triển khai trên địa bàn góp phần khơng nhỏ trong sự phát triển kinh tế - xã hội
của thành phố Phủ Lý.

1

download by :


Thành phố Phủ Lý là trung tâm kinh tế, chính trị và văn hóa xã hội của
tỉnh Hà Nam. Phủ Lý nằm trên quốc lộ 1A có tuyến đường sắt Bắc Nam đi qua,

là nơi gặp gỡ của 3 con sông: Sông Đáy, Sông Châu Giang và Sông Nhuệ rất
thuận lợi về giao thông đường thủy, đường bộ. Thành phố Phủ Lý đang chuyển
mình mạnh mẽ trên đà phát triển cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa. Tiếp tục thực hiện
Nghị quyết Tỉnh ủy về xây dựng và phát triển thành phố Phủ Lý đến năm 2020,
tầm nhìn đến năm 2030; Quy hoạch tổng thế phát triển kinh tế - xã hội thành phố
Phủ Lý đến năm 2025, định hướng đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050; Quy
hoạch điều chỉnh chung xây dựng thành phố Phủ Lý đến năm 2030 và tầm nhìn
đến năm 2050 được phê duyệt tạo cơ sở để thành phố đầu tư phát triển. Phần lớn
diện tích đất tự nhiên của thành phố Phủ Lý sẽ được thu hồi để xây dựng các dự
án, khu đô thị mới hiện đại. Để giải quyết các khó khăn ban đầu về nguồn kinh
phí, tăng nhu cầu về thị trường đất ở,.. thành phố Phủ Lý đã chủ động báo cáo đề
xuất, trình UBND thành phố cho thực hiện cơng tác đấu giá QSDĐ để tạo nguồn
kinh phí phục vụ cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng tại địa phương đồng thời thông
qua đấu giá sẽ giải quyết được nhu cầu về đất ở cho người dân, tăng nguồn thu
ngân sách Nhà nước khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, vì vậy hình thức giao
đất thơng qua đấu giá QSDĐ ở và quy trình đưa các dự án vào đấu giá QSDĐ
ngày được hoàn thiện. Ngoài ra, công tác đấu giá QSD các khu đất nhỏ, lẻ nằm
xen kẹt trong các khu dân cư nông thôn cũng đã góp phần quan trọng trong sự
phát triển kinh tế xã hội của địa phương, sự cân đối giữa đẩy mạnh đơ thị hóa
nơng thơn với xây dựng nơng thôn mới, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản
lý nhà nước về đất đai trên địa bàn.
Để đấu giá QSDĐ và đấu thầu dự án tạo ra mặt bằng thị trường công
khai, minh bạch theo đúng nghĩa là một vấn đề không hề đơn giản. Nhận thức
được tầm quan trọng và cấp thiết để tăng cường công tác đấu giá quyền sử
dụng đất chúng tôi thực hiện nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá
quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố Phủ Lý, Tỉnh
Hà Nam”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Phủ Lý và
thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án thành công và

chưa thành công nhằm làm rõ nguyên nhân để khắc phục trong tương lai.

2

download by :


- Đề xuất giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất tai
thành phố Phủ Lý.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Phạm vi nghiên cứu của đề tài: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất
tại thành phố Phủ Lý giai đoạn 2016-2018.
Nghiên cứu đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của 3 dự án,
trong đó có 2 dự án đấu giá thành cơng và 1 dự án đấu giá không thành công.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Làm rõ được ngun nhân thành cơng và chưa thành công của một số dự
án đấu giá QSDĐ và đề xuất được giải pháp tăng cường công tác đấu giá QSDĐ
trên địa bàn thành phố Phủ Lý.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Luận văn góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học của công tác đấu giá quyền
sử dụng đất, kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phụ thuộc vào vị trí, cơ sở hạ
tầng và giá khởi điểm của khu đất được đấu giá.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
Các đơn vị liên quan đến công tác đấu giá của thành phố Phủ Lý có thể
nghiên cứu, lựa chọn và áp dụng giải pháp phù hợp để công tác đấu giá của
Thành phố Phủ Lý đạt kết quả tốt hơn.
Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho
học viên cao học và sinh viên cũng như những nhà quản lý đất đai về công tác
đấu giá QSDĐ tại các địa bàn tương tự.

3

download by :


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Một số khái niệm
2.1.1.1. Giá đất
Theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì: Giá đất là giá trị của QSDĐ tính
trên một đơn vị diện tích đất, và giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối
với một diện tích đất xác định trong thời hạn SDĐ xác định (Quốc hội, 2013).
Theo quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai 2013 nguyên tắc, phương pháp
định giá đất phải bảo đảm theo mục đích SDĐ hợp pháp tại thời điểm định giá; theo
thời hạn SDĐ; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục
đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá QSDĐ đối với những nơi có đấu
giá QSDĐ hoặc thu nhập từ việc SDĐ; cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề
nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc SDĐ tương tự
như nhau thì có mức giá như nhau. Ngun tắc này giúp cho việc định giá đất sát
thực tế, tránh tình trạng xuất hiện nhiều mức giá đất trên thị trường.
Theo Điều 113, 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất được ban
hành định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời
gian thực hiện mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với
giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá đất
cho phù hợp.
Giá đất thị trường là giá bán QSD một lơ đất nào đó có thể thực hiện
được phù hợp với người bán và người mua QSDĐ trong một thị trường có sự
tác động của quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật cạnh tranh; biểu hiện
bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua)

tự thảo thuận với nhau tại một thời điểm xác định. Giá Nhà nước quy định
thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá thị trường lại ở trạng thái
động và cao hơn giá Nhà nước.
Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá
đất thị trường. Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử
dụng giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp
cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng
trong phân phối đất đai. Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để

4

download by :


giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước-chủ sở hữu đất và người sử
dụng đất-người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá
này cho giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh…
giữa các chủ sử dụng đất. Ngược lại, giá thị trường là giá được hình thành
trong quá trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng
tài sản đất giữa các chủ sử dụng đất. Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử
lý các quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với
người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau. Do đó, để tạo sự cơng
bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức
đấu giá quyền sử dụng đất (Nguyễn Thị Thanh Huyền, 2018).
2.1.1.2. Đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá là một thị trường, trong đó người mua tiềm năng đặt giá cho hàng
hóa chứ khơng phải đơn thuần trả giá người bán; thị trường đấu giá là một thị trường
có tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung và cầu.
Ở Việt Nam, theo từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức
bán cơng khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua

tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là
người mua được tài sản”. Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về
mua bán tài sản thơng qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao
nhất. Hoạt động bán đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và
người được chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá hoặc
tài sản thực hiện việc bán đấu giá (Nguyễn Thị Minh,2010)
Vì thế, bán đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức mua bán cơng khai,
được tổ chức chặt chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy định, do người bán
đấu giá điều khiển; nhằm bán được quyền sử dụng đất ở với giá cao nhất do
người mua chấp nhận trên cơ sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả; người mua được
quyền sử dụng đất là người trả giá cao nhất đối với quyền sử dụng đất mang bán
đấu giá. Quyết định số 28/2012-QĐ/UBND ngày 21/11/2012 của UBND Tỉnh
Hà Nam về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao
đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn Tỉnh.
2.1.2. Tổng quan về thị trường bất động sản
2.1.2.1. Bất động sản
Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo

5

download by :


Luật cổ La mã tức là phân loại tài sản thành "Bất động sản" và "Động sản".
Như vậy bất động sản khơng chỉ là đất đai, của cải trong lịng đất mà cịn là tất
cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai
như cơng trình xây dựng... và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn
liền với đất đai theo không gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để
tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng được xác định.
Ở nước ta, Bộ Luật Dân sự năm 2015 đã quy định: "Bất động sản

(BĐS) là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với
đất đai; tài sản gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; các tài sản khác
do pháp luật quy định". (Quốc hội nước CHXNCNVN, 2015).
2.1.2.2. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản (BĐS) là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng
hóa BĐS. Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của hàng hóa
BĐS. Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan niệm
cùng có một điểm chung khái quát về thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ
giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ. Do
vậy, các đặc trưng của hàng hóa và thị trường đất đai ln là yếu tố đóng vai
trị trọng tâm và chi phối tồn bộ hoạt động của thị trường BĐS.
Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng khơng chỉ được
mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế
chấp, chuyển dịch quyền sử dụng BĐS. Do đó, thị trường BĐS hồn chỉnh
khơng thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi
diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS.
Do vậy, thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát như sau:
Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các
quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.
Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường
được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, chức năng
của thị trường BĐS là đưa những người mua và người bán tác động qua lại lẫn
nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được giao
dịch. Trong cách diễn đạt này, khái niệm "nơi" khơng phải đơn thuần chỉ địa
điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao
dịch về bất động sản diễn ra. (Nguyễn Thanh Trà vàNguyễn Đình Bồng, 2005)

6

download by :

2.1.2.3. Thị trường quyền sử dụng đất
Thị trường quyền sử dụng đất nước ta gồm 2 loại hình: Thứ nhất, là thị
trường Nhà nước cung cấp cho nhu cầu sử dụng phù hợp với quy hoạch sử
dụng đất đã được quyết định, xét duyệt thông qua việc giao đất, cho thuê đất,
công nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thường người ta đặt tên cho loại
hình này là thị trường sơ cấp. Thứ hai, là thị trường giao dịch quyền sử dụng
đất giữa những người sử dụng đất thông qua việc thực hiện các quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật, thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường thứ cấp.
Đất đai là cơ sở để thực hiện đầu tư tài sản gắn liền với đất và giá trị
của đất đai được tăng lên sau khi thực hiện đầu tư tài sản trên đó. Mức độ tăng
giá đất sau đầu tư phụ thuộc vào thể loại tài sản gắn liền với đất. Thị trường
quyền sử dụng đất có đặc trưng riêng trong mỗi khu vực của thị trường bất
động sản, trong mỗi hình thức kinh doanh bất động sản.
Thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta đã trải qua một giai đoạn hơn
10 năm 1993-2003 vận hành trong cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đó giá đất
do Nhà nước quy định chênh lệch khá nhiều so với giá thị trường, có nơi có
lúc chỉ bằng 20% tới 40% giá đất trên thị trường, giá đất phi nông nghiệp trên
thị trường tại thời điểm năm 2003 tăng hơn tại thời điểm 1993 từ 50 lần tới
100 lần. Cơ chế "xin-cho" về đất là đặc thù của hệ thống tài chính đất đai lúc
này, từ đó hiện tượng tham nhũng trong quản lý, đầu cơ trong sử dụng, cất trữ
tiền tiết kiệm trong dân vào bất động sản xảy ra ngày càng phổ biến. Đến năm
2004 khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, luật pháp về đất đai đã
xóa bỏ cơ chế "xin-cho" về đất, giá đất trên thị trường chững lại và có xu
hướng giảm (Phùng Ngọc Phương và cs., 2011). Và hiện nay khi Luật Đất đai
2003 được thay thế bằng Luật Đất đai 2013 thì với việc xác định giá đất cụ thể
và chính xác hơn thì nhu cầu về BĐS ngày cảng giảm mạnh.

Thị trường quyền sử dụng đất nước ta còn nhiều khiếm khuyết, về cả lý
luận và thực tiễn triển khai. Ngay thuật ngữ "thị trường quyền sử dụng đất"
hay "thị trường đất đai" cũng còn đang tranh luận. Hệ thống pháp luật về đất
đai cịn có khoảng trống khá lớn về hệ thống tài chính đất đai, chưa có đủ
chính sách điều tiết bằng cơng cụ kinh tế đối với người sử dụng đất, hệ thống
thuế về đất đai chưa đổi mới đồng bộ với đổi mới chính sách đất đai, hệ thống

7

download by :


đăng ký đất đai đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để xây dựng hệ thống quản
lý công khai, minh bạch. Cơ chế thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất chưa đáp ứng được đòi hỏi từ thực tiễn nhằm tạo
nguồn đầu tư phát triển bằng chính vốn tiềm ẩn đất đai. Cơng tác quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém, hàm lượng khoa học cịn ít, tính khả
thi chưa cao, chưa hỗ trợ thực sự cho định hướng phát triển bền vững, chưa
điều tiết có hiệu quả đối với thị trường sơ cấp. Hệ thống các cơ quan quản lý
còn nhiều yếu kém, chưa phục vụ tốt nhân dân, còn nhiều sai phạm trong áp
dụng hệ thống pháp luật mới về đất đai (Phùng Ngọc Phương và cs., 2011).
2.1.3. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.3.1. Các phương pháp định giá đất
Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ gồm có hai phương pháp:
Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Phương pháp chiết
trừ và phương pháp thặng dư được xác định theo Khoản 4, Điều 1, Nghị định
123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ. Phương pháp hệ số điều
chỉnh giá đất được xác định theo Khoản 5, Điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP
ngày 15/05/2014 của Chính Phủ.

- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá
thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích
đất, thửa đất, hạng đất, loại đơ thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác
định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.
- Phương pháp thu nhập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng
thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện
tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình qn/1 năm (tính đến thời điểm xác
định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng
Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
- Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với
đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài
sản gắn liền với đất).
- Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất

8

download by :


trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục
đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để
tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất
bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá
đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.
2.1.3.2. Quy định về giá đất
Theo Luật đất đai 2013, giá đất do Nhà nước quy định gồm có bảng giá
đất và giá đất cụ thể. Điều 114 Luật đất đai 2013 quy đinh về bảng giá đất và giá

đất cụ thể như sau:
- Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng
giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần
và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
- Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở
của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không
phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho
hộ gia đình, cá nhân;
+ Tính thuế sử dụng đất;
+ Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
+ Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
+ Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử
dụng đất đai;
+ Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho
Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý
đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác
định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh

9

download by :


được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá

đất cụ thể.
a. Các văn bản hướng dẫn thi hành theo luật Đất đai năm 2003
- Triển khai những quy định của Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ đã
ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất. Đồng thời, Bộ Tài chính ban hành
Thơng tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị
định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và
khung giá các loại đất; Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng
dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê
báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của
Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg
ngày 30/8/2005 về ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, thuê mặt nước. Nghị định số 05/2004/NĐCP, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản.
- Chính phủ ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 về
thẩm định giá, đồng thời Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 17/2005/TT-BTC
về hướng dẫn thực hiện Nghị định 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ; Quyết
định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 về ban hành tiêu chuẩn thẩm định
giá Việt Nam; Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 về ban hành
03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
b. Các văn bản hướng dẫn thi hành xác định giá khởi điểm theo Luật Đất đai 2013
Triển khai những quy định của Luật đất đai 2013, chính phủ đã ban
hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
quy định về giá đất; Nghị định số 45/2014/ND-CP ngày 15/5/2014 của Chính
phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. Đồng thời Bộ Tài nguyên và Môi trường
ban hành Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài
nguyên môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều
chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Đến năm 2015 Bộ Tài ngun và Mơi trường, Bộ Tài chính đã ban
hành Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 4/4/2015 của

Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện

10

download by :


đấu giá quyền sử đụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê
đất. Bộ Tài chính ban hành Thơng tư số 02/2015/TT-BTC ngày 5/01/2015 của
Bộ Tài chính về việc sử đổi, bổ sung một số điều thơng tư 48/2012/TT-BTC
ngày 16/3/2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế độ
tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử
dụng đất hoặc cho thuê đất.
2.1.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước
và người tham gia đấu giá, việc xác định giá đất phải dựa trên giá thị trường, khả năng
sinh lời của đất và phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Lấy kết quả đó làm cơ
sở để xây dựng giá đất, cụ thể cần phân tích một số yếu tố như sau:
- Các yếu tố có mối quan trực tiếp đến bất động sản:
+ Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong
việc xác định giá đất, vị trí đóng vai trị to lớn trong hoạt động sản xuất kinh
doanh và sinh hoạt đời sống, nó phản ánh sự thuận lợi về giao thông, về môi
trường và các sự thuận lợi của các dịch vụ đối với nhu cầu sinh hoạt (Ví dụ: các
vị trí ở khu trung tâm văn hóa, kinh tế - xã hội, thương mại... sẽ có giá cao hơn
các vị trí ở xa trung tâm (cùng vị trí mặt tiền). Tóm lại, vị trí của khu đất có tác
động rất lớn đến giá trị sử dụng và giá của khu đất.
+ Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất (lơ đất): Hai lơ đất có các điều
kiện tương nhau (cùng vị trí, cùng cơ sở hạ tầng, cùng mục đích sử dụng đất....),
lơ đất nào có kích thước mặt tiền lý tưởng (5 đến 5,5m), chiều sâu thửa đất từ 15
đến 16m và diện tích hợp lý từ 75 đến 90m2 sẽ có giá cáo hơn.

+ Môi trường sống: Môi trường trong lành, không ô nhiễm, yên tĩnh, tình
hình an ninh trật tự tốt và có sự đồng bộ về cơ sở hạ tầng kỹ thuật đều ảnh hưởng
đến giá đất.
- Nhóm yếu tố liên quan đến kinh tế và hạ tầng kỹ thuật:
+ Khả năng sinh lợi nhuận của bất động sản càng cao thì giá trị chuyển
nhượng bất động sản càng cao và ngựơc lại.
+ Hệ thống giao thông đi lại, điện, nước, thông tin liên lạc, trường học....
càng hiện đại, tiện nghi thì làm cho giá trị bất động sản ngày càng tăng.
- Nhóm các yếu tố bên ngồi khác:

11

download by :


+ Các yếu tố chính trị: sự thay đối về chủ trương đường lối, chính sách
phát triển kinh tế xã hội có ảnh hửơng trực tiếp đến giá bất động sản.
+ Chính sách khuyến kích thu hút đầu tư từ bên ngoài vào khu vực làm
tăng nhu cầu về bất động sản và bất động tăng lên.
+ Nhu cầu về bất động sản, khă năng cung cầu về bất động sản của khu vực.
Như vây, các yếu tố trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất trong đấu giá quyền
sử dụng đất là các yếu tố có mối quan hệ trực tiếp đến bất động sản, yếu tố về
kinh tế - kỹ thuật có tác động, ảnh hưởng làm thay đổi giá trị của BĐS nâng cao
giá trị của BĐS và thu hút những người có nhu cầu.
- Luật đất đai 1987 quy định rất hạn chế về quyền của người sử dụng đất,
người sử dụng đất chỉ “... được quyền chuyển, nhượng bán nhà ở, vật kiến trúc
khác, cây lâu năm mà người sử dụng đất có được một cách hợp pháp trên đất
được giao”, được Nhà nước đền bù thiệt hại thực tế và được giao đất khác khi đất
đang sử dụng bị thu hồi.
- Từ khi có Luật đất đai 1993 đến nay, quan điểm chế độ sở hữu tồn dân

về đất đai được khẳng định, trong đó Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, nội dung
quan trọng nhất là quyền của người sử dụng đất được Đảng và Nhà nước mở
rộng trong điều kiện cụ thể, hình thức cụ thể với các đối tượng cụ thể. Sau khi
sửa đổi bổ sung năm 1998, 2001, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng
đất, một lần nữa được quan tâm đầy đủ, vừa đảm bảo lợi ích của Nhà nước, bảo
đảm quyền và lợi ích của người sử dụng đất, tạo điều kiện lành mạnh cho thị
trường BĐS hoạt động trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, nhà cửa gắn
liền với quyền sử dụng đất.
Tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI đã thông qua Luật đất đai mới, Luật
đất đai năm 2003 thay thế Luật đất đai năm 1993 và có hiệu lực thi hành từ ngày
01/7/2004. Tại Luật này quản lý tài chính về đất đai và thị trường BĐS đã được
quy định cụ thể tại mục 6 và mục 7 của Chương II:
- Giá đất đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế
trên thị trường trong điều kiện bình thường. Khi có chênh lệch lớn so với giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho
phù hợp. Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy
định được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.

12

download by :