Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố bắc giang, tỉnh bắc giang

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI







HÀ THỊ SỬU



ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ðẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ðẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN
THÀNH PHỐ BẮC GIANG - TỈNH BẮC GIANG



LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP



Chuyên ngành: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
Mã số : 60.62.16


Người hướng dẫn khoa học: GS.TSKH. ðẶNG HÙNG VÕ

HÀ NỘI - 2012
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii
MỤC LỤC
MỤC LỤC i
LỜI CAM ðOAN v
LỜI CẢM ƠN vi
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vii
DANH MỤC BẢNG viii
DANH MỤC BIỂU ðỒ ix
1. MỞ ðẦU 1
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài 1
1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài 2
1.3. Mục ñích 3
1.4. Yêu cầu 3
2. TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4
2.1. ðất ñai và thị trường bất ñộng sản 4
2.1.1 Nhu cầu ñất ñai cho phát triển thị trường bất ñộng sản 4
2.1.2. Các cơ chế tiếp cận ñất ñai của các dự án ñầu tư 5
2.1.3. Phân tích ưu, nhược ñiểm của các cơ chế tiếp cận ñất ñai 6
2.2. Giá ñất, ñịnh giá ñất và công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất trên thế giới 7
2.2.1. Khái quát về giá ñất 7
2.2.2. Khái quát về ñịnh giá ñất và bất ñộng sản 7
2.2.3. Khái quát về công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở một số nước 10
2.3. Quá trình chuyển ñổi ñất ñai ñể thực hiện các dự án ñầu tư ở nước ta những năm qua
15
2.3.1. ðánh giá chung về việc thực hiện các cơ chế tiếp cận ñất ñai của nhà ñầu tư 15
2.3.2. Cơ chế tiếp cận ñất ñai chủ yếu ñang ñược áp dụng trong thực tế 17
2.4. Thực trạng công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 19

2.4.1. Những quy ñịnh của pháp luật về công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 19
2.4.2. Quá trình hình thành cơ chế ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 22
2.4.3. ðặc ñiểm của giá ñất hình thành từ ñấu giá quyền sử dụng ñất 31
2.4.4. Thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 38
3. ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 42
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii

3.1. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 42
3.1.1. ðối tượng nghiên cứu 42
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu 42
3.2. Nội dung nghiên cứu 42
3.2.1. Khái quát ñiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Bắc Giang 42
3.2.2. ðánh giá thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn thành phố Bắc Giang
trong những năm qua 42
3.2.3. Tìm hiểu ñấu giá tại một số dự án trên ñịa bàn thành phố Bắc Giang 42
3.2.4. ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 43
3.3. Phương pháp nghiên cứu 43
3.3.1. Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan 43
3.3.2. Phương pháp ñiều tra thống kê 43
3.3.3. Phương pháp xử lý số liệu bằng phần mềm máy tính 44
3.3.4. Phương pháp phân tích tổng hợp 44
3.3.5. Phương pháp chuyên gia 44
3.3.6. Phương pháp xác ñịnh cơ sở 44
4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 45
4.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Bắc Giang tỉnh Bắc Giang 45
4.1.1. ðiều kiện tự nhiên 45
4.1.2. ðiều kiện kinh tế - xã hội 47
4.1.3. Xây dựng và phát triển kết cấu hạ tầng kỹ thuật ñô thị 54

4.2. Tình hình quản lý ñất ñai và hiện trạng sử dụng ñất trên ñịa bàn thành phố Bắc Giang
62
4.2.1. Tình hình quản lý ñất ñai 62
4.2.2. Hiện trạng sử dụng ñất 65
4.3. Tình hình ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn thành phố Bắc Giang trong những
năm qua 67
4.3.1. Các văn bản về ñấu giá quyền sử dụng ñất ñược áp dụng 67
4.3.2. Việc triển khai cơ chế ñấu giá quyền sử dụng ñất 69
4.3.3. Căn cứ ñể xác ñịnh giá sàn 69
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iv
4.4. Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất tại một số dự án trên ñịa bàn thành phố Bắc Giang
70
4.4.1. Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất khu dân cư mới số 1 70
4.4.2. Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất khu dân cư mới số 2 75
4.4.3. Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất khu dân cư mới số 3 80
4.4.4. Tổng hợp kết quả ñấu giá quyền sử dụng của một số dự án trên 84
4.4.5. Một số yếu tố ảnh hưởng ñến kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất 88
4.5. Ý nghĩa của việc ñấu giá quyền sử dụng ñất 89
4.5.1. ðấu giá QSDð là nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước, tạo vốn ñầu tư xây dựng
cơ sở hạ tầng 89
4.5.2. ðấu giá QSDð tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường bất ñộng sản 89
4.5.3. ðấu giá quyền sử dụng ñất là cơ sở, căn cứ ñể ñiều chỉnh giá ñất của Nhà nước sát
với giá thị trường 90
4.5.4. ðấu giá QSDð tạo ra mặt bằng giá cả, góp phần ổn ñịnh giá ñất 91
4.6. Những hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 91
4.6.1. Hiệu quả về kinh tế 91
4.6.2. Hiệu quả về xã hội 94
4.6.3. Hiệu quả trong công tác quản lý và sử dụng ñất ñai 95

4.7. Những tồn tại của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 97
4.7.1. Công tác tổ chức 97
4.7.2. ðối với người tham gia ñấu giá 98
4.7.3. ðối với công tác quản lý ñất ñai và xây dựng ñô thị 99
4.8. Một số ñề xuất về công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 99
5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 103
5.1. Kết luận 103
5.1.1. Về hiệu quả kinh tế 103
5.1.2. Về hiệu quả xã hội 103
5.1.3. ðối với công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai 104
5.2. Kiến nghị 104
TÀI LIỆU THAM KHẢO 105
PHỤ LỤC 107
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v



LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là kết quả nghiên cứu của tôi. Các số liệu, kết quả
nêu trong luận văn này là trung thực và chưa từng ñược ai công bố trong bất kỳ
công trình nào.
Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ trong quá trình thực hiện luận văn
ñã ñược cám ơn, các thông tin trích dẫn ñã chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày 20 tháng 8 năm 2012
Tác giả luận văn

Hà Thị Sửu













Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vi
LỜI CẢM ƠN

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới GS.TSKH. ðặng Hùng Võ, người
ñã hướng dẫn, chỉ bảo tận tình và giúp ñỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện ñề tài
và hoàn chỉnh luận văn của mình.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo trong khoa Tài nguyên và
Môi trường, Viện ñào tạo Sau ñại học, Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội,
lãnh ñạo, chuyên viên các ñơn vị: Trung tâm Kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường
Bắc Giang; phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Bắc Giang, phòng Tài
chính Kế hoạch thành phố Bắc Giang; Ban Quản lý dự án ñầu tư xây dựng tỉnh
Bắc Giang; Ban quản lý ñầu tư xây dựng thành phố Bắc Giang; Công ty TNHH
xây lắp giao thông thủy lợi 379 ñã tạo mọi ñiều kiện thuận lợi, giúp ñỡ tôi trong
suốt thời gian thực hiện luận văn này.

ðể hoàn thành luận văn, tôi còn nhận ñược sự ñộng viên, khích lệ của bạn
bè và những người thân trong gia ñình. Tôi xin chân thành cảm ơn tất cả những
tình cảm cao quý ñó.

Hà Nội, ngày 05 tháng 8 năm 2012
Tác giả



Hà Thị Sửu




Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu Chú giải
BðS Bất ñộng sản
CSHT Cơ sở hạ tầng
ðGð ðấu giá ñất
GCN Giấy chứng nhận
QSD Quyền sử dụng
QSDð Quyền sử dụng ñất
SDð Sử dụng ñất
TM Thương mại
TNHH Trách nhiệm hữu hạn

TW Trung ương
UBND Uỷ ban nhân dân
XD Xây dựng








Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

viii
DANH MỤC BẢNG

STT Tên bảng Trang
1 Bảng 4.1. Biểu cơ cấu GTSX năm 2005 – 2010 48
2
Bảng 4.2. Giá trị sản xuất và cơ cấu sản xuất nông
nghiệp TP Bắc Giang thời kỳ 2005 - 2010
49
3
Bảng 4.3. Dân số trung bình 5 năm Thành phố Bắc
Giang (2005 - 2010) phân theo giới tính và ñịa bàn cư
trú
53
4
Bảng 4.4. Hiện trạng sử dụng ñất nông nghiệp năm
2010

66
5
Bảng 4.5. Hiện trạng sử dụng ñất phi nông nghiệp năm
2010
66
6
Bảng 4.6. Kết quả ñấu giá QSD ñất dự án Khu dân cư
mới số 1 – thành phố Bắc Giang
72
7
Bảng 4.7. Kết quả ñấu giá QSD ñất dự án Khu dân cư
mới số 2 – thành phố Bắc Giang
76
8
Bảng 4.8. Kết quả ñấu giá QSD ñất dự án Khu dân cư
mới số 3 – thành phố Bắc Giang
80
9
Bảng 4.9. Tổng hợp kết quả phân lô của dự án khu dân
cư số 1, 2 và 3
82
10
Bảng 4.10. Tổng hợp kết quả ñấu giá QSDð của dự án
khu dân cư số 1, 2 và 3
83
11
Bảng 4.11. Một số khu ñất sẽ ñấu giá ñất ở tại khu dân
cư mới số 2 và 3 trong thời gian tới
97

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ix

DANH MỤC BIỂU ðỒ

STT Tên biểu ñồ Trang
1
Biểu 2.1. Ý kiến ñối với những bất cập về ñất ñai từ
cộng ñồng các doanh nghiệp
16
2 Biểu 4.1. Tốc ñộ phát triển kinh tế năm 2010 48
3 Biểu 4.2. Cơ cấu sử dụng các loại ñất năm 2010 65











Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1

1. MỞ ðẦU
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý báu, là
nguồn nội lực ñể XD và phát triển ñất nước. Trong quá trình ñổi mới, từ năm
1986 ñến nay, ðảng và Nhà nước ñã ñặc biệt quan tâm ñến vấn ñề quản lý ñất
ñai, Luật ðất ñai 1988 là một trong những sắc luật ñầu tiên ñược ban hành trong
thời kỳ ñổi mới và không ngừng ñược hoàn thiện: Luật ðất ñai 1993, 1998,
2001, 2003 ñã ñáp ứng yêu cầu chuyển ñổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung
sang nền kinh tế thị trường theo ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa, ñẩy mạnh công
nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước.
Chính sách pháp luật về ñất ñai của ðảng và Nhà nước ta luôn ñổi mới
hoàn thiện ñể phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của ñất nước nhằm
phát huy mọi tiềm năng và tiềm lực vốn có của ñất ñai phục vụ quá trình phát
triển ñất nước. Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19/5/2004 cũng ñã nêu rõ
“Khai thác, sử dụng có hiệu quả các loại bất ñộng sản; ðặc biệt là BðS nhà ñất,
phát huy tối ña nguồn lực từ ñất ñai, nhà và công trình trên ñất ñể phát triển kinh
tế - xã hội phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện ñại hoá ñất nước”. ðó có
thể coi là bước ñi quan trọng ñể từng bước chính thức hoá và ñưa thị trường
BðS vào hoạt ñộng lành mạnh.
ðể phát huy ñược nguồn nội lực từ ñất ñai phục vụ sự nghiệp công nghiệp
hoá - hiện ñại hoá ñất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ ñã cho phép thực
hiện chủ trương sử dụng quỹ ñất tạo vốn XD cơ sở hạ tầng. Hình thức này trong
thực tế ñã ñạt ñược một số thành quả làm thay ñổi bộ mặt của một số ñịa
phương, nhưng trong quá trình thực hiện ñã bộc lộ một số tồn tại như việc ñịnh
giá các khu ñất dùng ñể thanh toán chưa có cơ sở, việc giao ñất thanh toán tiến
hành không chặt chẽ
ðể khắc phục những tồn tại ñó trong những năm gần ñây Nhà nước ñã
thay ñổi cơ chế ñối với việc dùng quỹ ñất tạo vốn XD cơ sở hạ tầng theo hướng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2

ñấu thầu dự án hoặc ñấu giá QSDð. Công tác ñấu giá QSDð ñã thực sự là một
hướng ñi mới cho thị trường BðS. Giá ñất quy ñịnh và giá ñất theo thị trường ñã
xích lại gần nhau hơn thông qua việc ñấu giá QSDð.
Công tác ñấu giá QSDð tại một số dự án ở thành phố Bắc Giang - tỉnh Bắc
Giang trong những năm qua cho thấy nhiều phiên ñấu giá ñã ñem lại hiệu quả cao
về mặt kinh tế. Tuy nhiên, việc khai thác quỹ ñất hiện trạng như thế nào ñể ñảm bảo
hài hoà lợi ích giữa Nhà nước, người sự dụng ñất và các chủ ñầu tư mà vẫn tạo
ñộng lực cho sự phát triển xã hội là một vấn ñề cần ñược nghiên cứu, làm rõ hơn
nữa trong hệ thống chính sách pháp luật về ñất ñai ở nước ta trong giai ñoạn hiện
nay. ðề tài: "ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất tại một số
dự án trên ñịa bàn thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang" ñược thực hiện là cần
thiết, nhằm phân tích, ñánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện và hiệu quả kinh tế,
xã hội và quản lý ñất ñai ñể rút ra cơ sở khoa học, cơ sở thực tiễn góp phần bổ sung,
hoàn thiện trình tự thủ tục ñấu giá QSDð, hạn chế sự thất thoát nguồn thu tài chính
từ ñất ñai, tăng nguồn thu cho ngân sách ñể ñầu tư XD hệ thống các công trình phúc
lợi, phục vụ cho sự nghiệp phát triển kinh tế, xã hội.
1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài
Do sự chênh lệch giữa giá ñất quy ñịnh và giá trên thị trường nên nhiều
người ñã lợi dụng những quy ñịnh chưa hoàn chỉnh của pháp luật ñã liên kết,
móc nối với một số cán bộ có thẩm quyền quan liêu, biến chất "moi ñất" của Nhà
nước núp dưới danh nghĩa "dự án". Thực chất là ñem ñất của Nhà nước thông
qua hình thức giao ñất có thu tiền ñể kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá.
Việc dùng giá ñất quy ñịnh ñể thu tiền khi giao ñất ở hầu hết các ñịa
phương trong cả nước trong thời gian trước ñây chưa phát huy ñược nguồn nội
lực to lớn và gây nhiều hậu quả to lớn cho Nhà nước. Vì vậy ñể tạo thêm nguồn
lực cho ngân sách Nhà nước, ñáp ứng nhu cầu ñất ở cho nhân dân, ñảm bảo tính
công khai, dân chủ, hiệu quả trong sử dụng ñất, Nhà nước cần nghiên cứu, tổ
chức thực hiện thí ñiểm rồi sau ñó nhân rộng mô hình ðGð.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3

Muốn công tác ðGð ñạt hiệu quả cao thì cần nghiên cứu phương pháp tổ
chức và thực hiện ðGð cho hợp lý.
Bắc Giang là một trong những ñịa phương thực hiện nhiều công tác ðGð,
thời gian qua ñã cho áp dụng ðGð theo nhiều hình thức khác nhau, mỗi hình
thức ñều có những thành công và hạn chế khác nhau. Vì vậy cần tiến hành
nghiên cứu và ñánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá qua các dự án khác nhau
với các phương án khác nhau ñể có thể ñề xuất và góp ý giúp quy trình ñấu giá
ngày càng hoàn thiện và ñem lại hiệu quả cao nhất.
1.3. Mục ñích
- Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan ñến ñấu giá, ñánh giá công
tác ñấu giá QSDð;
- ðánh giá hiệu quả của ñấu giá QSDð qua một số dự án trên ñịa bàn
thành phố Bắc Giang - tỉnh Bắc Giang;
- Góp ý kiến và ñề xuất giải pháp ñể hoàn thiện quy trình, cơ chế, nhằm
tăng cường công tác ðGð hiệu quả hơn.
1.4. Yêu cầu
- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan ñến ñấu giá quyền sử dụng
ñất của Trung ương và ñịa phương.
- Số liệu ñiều tra phải khách quan và ñảm bảo ñộ tin cậy.
- ðưa ra các ý kiến ñảm bảo tính khách quan ñối với công tác ñấu giá
quyền sử dụng ñất.
- Kết quả nghiên cứu phải ñảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4

2. TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
2.1. ðất ñai và thị trường bất ñộng sản
2.1.1 Nhu cầu ñất ñai cho phát triển thị trường bất ñộng sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản ñược chia thành 2 loại BðS và
ñộng sản; Mặc dù tiêu chí phân loại BðS của các nước có khác nhau, nhưng ñều
thống nhất BðS gồm ñất ñai và những tài sản gắn liền với ñất ñai. Ở Việt Nam
tại ðiều 181 Bộ luật Dân sự ñã quy ñịnh “BðS là các tài sản không thể di dời
ñược bao gồm: ðất ñai; Nhà ở; Công trình XD gắn liền với ñất ñai, kể cả tài sản
gắn liền với nhà ở, công trình XD ñó; Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; Các
tài sản khác do pháp luật quy ñịnh”.
ðất ñai là BðS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy ñịnh khác
nhau về phạm vi giao dịch ñất ñai trên thị trường BðS. Các nước theo kinh tế thị
trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước ASEAN-Thailand,
Malaysia, Singapore quy ñịnh BðS (ðất ñai) hoặc BðS (ðất ñai và tài sản trên
ñất) là hàng hoá ñược giao dịch trên thị trường BðS; Trung quốc BðS (ðất ñai và
tài sản trên ñất) ñược phép giao dịch trên thị trường BðS, nhưng ñất ñai thuộc sở
hữu Nhà nước và sở hữu tập thể không ñược mua bán mà chỉ ñược chuyển QSDð.
Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BðS ñều ñược tham gia
vào thị trường BðS do có nhiều BðS không phải là BðS hàng hoá (Ví dụ: Các
công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung). ðất ñai là BðS
nhưng theo pháp luật về chế ñộ sở hữu ở nước ta thì ñất ñai không có quyền sở
hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân, do vậy ñất ñai không phải là hàng
hoá. Chỉ có QSDð, cụ thể hơn là QSDð một số loại ñất và của một số ñối tượng
cụ thể và trong những ñiều kiện cụ thể mới ñược coi là hàng hoá và ñược ñưa

vào lưu thông thị trường BðS.
Thực chất hàng hoá trao ñổi trên thị trường BðS ở Việt Nam là trao ñổi
giá trị QSDð có ñiều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với ñất.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5

2.1.2. Các cơ chế tiếp cận ñất ñai của các dự án ñầu tư
2.1.2.1. Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất trực tiếp cho nhà ñầu tư
Trước Luật ðất ñai 2003, cơ chế Nhà nước thu hồi ñất của người ñang sử
dụng ñất ñể cho thuê hoặc giao cho các dự án ñầu tư ñược áp dụng cho tất cả các
loại dự án. Mặc dù, Luật ðất ñai ghi rằng Nhà nước thu hồi ñất khi thực sự cần
thiết ñể sử dụng vào mục ñích vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng,
an ninh, nhưng cơ chế Nhà nước thu hồi ñất vẫn ñược áp dụng cho tất cả các loại
dự án, kể cả các dự án vì mục ñích lợi nhuận thuần túy của nhà ñầu tư. Thực tế,
phải làm như vậy vì nhà ñầu tư cũng không ñược phép nhận chuyển QSDð từ hộ
gia ñình, cá nhân. Những lời giải thích ñành ñi theo hướng khuyến khích ñầu tư
là vì lợi ích quốc gia.
Nhưng từ khi Luật ðất ñai 2003 ra ñời, thì tất cả các dự án ñầu tư trọng
ñiểm của quốc gia thì Nhà nước giao ñất và cho thuê ñất trực tiếp cho nhà ñầu tư
dựa trên hồ sơ năng lực của nhà ñầu tư ñó. Hình thức này ñược thực hiện khi các
dự án ñầu tư ñược cơ quan thẩm quyền phê duyệt và ñã qua giai ñoạn giải phóng
mặt bằng do cơ quan nhà nước thực hiện.
2.1.2.2. Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất thông qua ñấu giá
Cách tiếp cận ñất ñai thứ hai của các dự án ñầu tư là các dự án ñầu tư này
ñược nhà nước giao ñất, cho thuê ñất thông qua hình thức ñấu giá QSDð. Hình
thức này cũng ñược thực hiện sau khi khu ñất ñã có mặt bằng.
2.1.2.3. Nhà ñầu tư thỏa thuận với người ñang sử dụng ñất
Hiện tại, Luật ðất ñai và các văn bản hướng dẫn quy ñịnh rằng nhà ñầu tư
phải tự thỏa thuận với người sử dụng ñất khi muốn triển khai dự án ñầu tư; nhà

nước chỉ quyết ñịnh thu hồi ñối với một số dự án ñầu tư quan trọng. ðối với các
dự án không trọng ñiểm, thì các dự án ñầu tư này nếu thực hiện ñược thì nhà ñầu
tư phải thỏa thuận với người ñang sử dụng ñất ñồng ý với dự án của mình và
chuyển nhượng QSDð cho dự án. Cách thức tiếp cận ñất ñai của các dự án ñầu
tư ñã rộng mở như vậy nhưng thực tế lại chuyển theo một hướng khác. Cơ chế
chuyển dịch ñất ñai tự nguyện gặp khó khăn. Hầu hết các dự án ñều gặp phải
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6

trường hợp một số người ñang sử dụng ñất nói giá ñất "trên trời", không thể ñàm
phán ñược và chịu bó tay.
2.1.3. Phân tích ưu, nhược ñiểm của các cơ chế tiếp cận ñất ñai
Hiện tại, Luật ðất ñai và các văn bản hướng dẫn quy ñịnh rằng nhà ñầu tư
phải tự thỏa thuận với người sử dụng ñất khi muốn triển khai dự án ñầu tư; nhà
nước chỉ quyết ñịnh thu hồi ñối với một số dự án ñầu tư quan trọng.
Quy ñịnh này có thể nhận thấy ñã giúp giảm áp lực trong việc thu hồi ñất bằng
các quyết ñịnh hành chính, nhưng trên thực tế lại tạo ra sự bất bình ñẳng giữa
chủ ñầu tư các dự án lớn (ñược nhà nước ra quyết ñịnh thu hồi) và dự án nhỏ (tự
thỏa thuận). Hơn nữa, khi thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa nhà ñầu tư với
người sử dụng ñất thì giá thỏa thuận thường cao hơn giá bồi thường dẫn tới khó
khăn cho việc thu hồi ñất của dự án khác trong cùng ñịa bàn.
Từ khi Luật ðất ñai ra ñời, nhà ñầu tư trong nước ñược nhận chuyển
QSDð trực tiếp từ người ñang sử dụng ñất, tạo nên cơ chế chuyển dịch ñất ñai tự
nguyện. Cơ chế chuyển dịch ñất ñai bắt buộc dựa trên cơ chế Nhà nước thu hồi
ñất ñể cho thuê hoặc giao cho các dự án ñầu tư bị thu hẹp lại. Cơ chế này chỉ áp
dụng cho các dự án sử dụng ñất vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc
phòng, an ninh và các dự án ñầu tư XD hạ tầng chung, dự án có vốn ñầu tư lớn
thuộc nhóm A, dự án có 100% vốn ñầu tư từ nước ngoài.
Trong giai ñoạn ñầu của quá trình khuyến khích ñầu tư, nhiều nhà ñầu tư

ñã lợi dụng cơ chế này cùng với những mối quen biết ñể lấy ñất của dân nhằm
sinh lợi cho mình, chính quyền quyết ñịnh thu hồi ñất, ai không nghe thì cưỡng
chế và ghép tội hình sự "chống người thi hành công vụ".
Bên cạnh ñó, nhiều nhà ñầu tư ít quen biết phải ñi thuyết phục dân nhận
chuyển nhượng không hợp pháp rồi tới cơ quan có thẩm quyền cho thuê ñất xin
làm thủ tục thuê ñất của Nhà nước. Người ñang sử dụng ñất ñược lợi hơn về giá,
nhà ñầu tư vất vả hơn chút ít nhưng thuận lợi hơn về thủ tục. Cả nhà ñầu tư và
người sử dụng ñất ñều muốn pháp luật cho phép ñược chuyển QSDð trực tiếp
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7

giữa hai bên, tránh những phức tạp khi phải thực hiện các thủ tục hành chính tại
cơ quan nhà nước.
Như vậy, thông qua các cách tiếp cận ñất ñai của các dự án ñầu tư ñều có
mặt ưu ñiểm và nhược ñiểm. Tất cả các hình thức cuối cùng vẫn là mặt bằng ñể
giao cho các nhà ñầu tư ñể thực hiện dự án. Và muốn có mặt bằng thì các dự án
ñều phải qua ñền bù giải phóng mặt bằng thông quá giá ñền bù. Giải phóng ñược
mặt bằng nhanh chóng thì ở hình thức tiếp cận giao ñất, cho thuê ñất trực tiếp
cho nhà ñầu tư và thông qua ñấu giá là chiếm phần ưu. Còn nhà ñầu tư thỏa
thuận với người sử dụng ñất thì rất khó thực hiện. Nhưng ở các cách tiếp cận ñất
ñai trên thì cách tiếp cận thông qua ñấu giá lại ñem lại hiệu quả về mặt kinh tế
cho ngân sách Nhà nước một nguồn thu rất lớn.
2.2. Giá ñất, ñịnh giá ñất và công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất trên thế giới
2.2.1. Khái quát về giá ñất
ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quý báu, giá cả ñất ñai phản ánh
tác dụng của ñất ñai trong hoạt ñộng kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua
bán, nói cách khác giá cả ñất ñai cao hay thấp quyết ñịnh bởi nó có thể thu lợi
cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào ñó. Quyền lợi ñất ñai ñến ñâu thì có thể
có khả năng thu lợi ñến ñó từ ñất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền

sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá ñất ñược hiểu là biểu hiện mặt
giá trị của quyền sở hữu ñất ñai. Xét về phương diện tổng quát, giá ñất là giá bán
quyền sở hữu ñất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh ñất ñó trong không
gian và thời gian xác ñịnh.
2.2.2. Khái quát về ñịnh giá ñất và bất ñộng sản
Trên thế giới, ñất và những tài sản khác gắn liền với ñất ñược coi là một tài
sản thống nhất và gọi chung là BðS. Trong hoạt ñộng ñịnh giá có ñịnh giá BðS và
ñịnh giá ñất. ðịnh giá BðS nói chung và ñịnh giá ñất nói riêng là một lĩnh vực ñược
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8

nhiều nước trên thế giới kể cả các nước phát triển cũng như các nước ñang phát
triển quan tâm ñầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua.
Tại các nước như Mỹ, Nhật, Thụy ðiển, Anh, Pháp, Australia, Malaysia,
Singapore, Thái Lan, Trung Quốc, ñịnh giá ñất và BðS ñã trở thành một ngành
quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên cứu về giá ñất, các nguyên tắc và
phương pháp ñịnh giá ñất và BðS ñã ñược ñưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt
ñộng ñịnh giá, tạo ñiều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường BðS như
mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp BðS diễn ra thuận lợi.
Hiện nay, hoạt ñộng ñịnh giá ñất và BðS tại nhiều nước trên thế giới vừa là một
công cụ cần thiết trong hoạt ñộng quản lý của Nhà nước ñối với thị trường BðS
vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm
soát của Nhà nước.
Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy Nhà nước, nhưng
nội dung ñịnh giá và quản lý Nhà nước ñối với hoạt ñộng ñịnh giá ñất và BðS
nói chung tại nhiều nước trên thế giới ñều có những ñiểm rất giống nhau, sự
giống nhau ñó có thể tóm tắt qua một số ñiểm chính sau ñây:
2.2.2.1. ðịnh giá và quản lý hoạt ñộng ñịnh giá ñất ñược xác ñịnh là một trong

những nội dung chính của hoạt ñộng quản lý Nhà nước
Thông qua hoạt ñộng này, Nhà nước tăng cường sức mạnh của mình bằng
việc ñảm bảo các nguồn thu cho ngân sách nhà nước ñầy ñủ, ổn ñịnh thị truờng
bằng các biện pháp kinh tế, hoạch các biện pháp hành chính thông qua các hình
thức thuế và lệ phí mà người sở hữu ñất và BðS khác phải nộp theo quy ñịnh
của pháp luật.
2.2.2.2. Hoạt ñộng ñịnh giá ñất và BðS diễn ra trong hành lang pháp lý ñã ñược
xác lập, trong ñó các nội dung ñược thể chế hoá rất ñầy ñủ và chi tiết
a. Về chế ñộ ñịnh giá bất ñộng sản
Các tài sản thuộc ñối tượng phải ñịnh giá là ñất và các BðS khác gắn liền với
ñất. Phạm vi cần ñịnh giá là những loại ñất và BðS thuộc diện phải chịu thuế hoặc
chịu lệ phí khi có sự chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp hoặc chuyển mục ñích
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9

sử dụng; việc ñịnh giá ñất và BðS ñược tiến hành theo ñịnh kỳ 4 năm, 5 năm hoặc
6 năm một lần tuỳ theo quy ñịnh của mỗi nước, trong các trường hợp phát sinh sự
chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp hoặc chuyển mục ñích sử dụng ñất hoặc
BðS thì việc ñịnh giá ñất và BðS ñược tiến hành ñột xuất theo yêu cầu.
b. Nội dung, trình tự, thủ tục ñịnh giá ñất và bất ñộng sản
Trình tự, thủ tục ñịnh giá ñất và BðS tại mỗi nước có thể ñược phân chia
thành số bước nhiều ít khác nhau, nhưng nội dung và sản phẩm của hoạt ñộng
ñịnh giá ñược quy ñịnh tại các nước là cơ bản tương tự nhau.
c. Phương pháp ñịnh giá ñất và bất ñộng sản
Tất cả các nước ñều sử dụng những phương pháp ñịnh giá truyền thống, ñó là:
- Phương pháp so sánh: là sử dụng giá bán (giá giao dịch thành) của
những BðS tương tự ñã ñược giao dịch trên thị trường (BðS so sánh) làm cơ sở
ñể xác ñịnh giá cho những BðS cần ñịnh giá.
- Phương pháp giá thành (phương pháp chi phí) là dựa trên cơ sở lý thuyết

cho rằng giá trị thị trường của một thửa ñất ñã ñược ñầu tư có thể ước tính bằng
tổng giá trị ñất và giá trị các công trình gắn liền với ñất ñã ñược khấu hao.
- Phương pháp thu nhập (phương pháp ñầu tư) là phân tích thị trường ñầu
tư, xác ñịnh lợi nhuận thuần sẽ có khả năng thu ñược trong tương lai.
d. Tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt ñộng của cơ quan ñịnh giá.
Nói chung, có 2 mô hình tổ chức ñịnh giá: tổ chức ñịnh giá của Nhà nước
và tổ chức ñịnh giá của tư nhân. Tổ chức ñịnh giá tư nhân chịu sự quản lý về mặt
nhà nước của cơ quan ñịnh giá nhà nước.
- ðối với cơ quan ñịnh giá của Nhà nước:
+ Chức năng: XD giá ñất và BðS, thực hiện quản lý nhà nước về công tác
ñịnh giá ñất và BðS trên phạm vi cả nước;
+ Cơ chế ban hành giá ñất và BðS ñược ñịnh giá theo chu kỳ hoặc ñịnh giá
ban ñầu, những BðS có giá trị lớn (tuỳ theo quy ñịnh của mỗi nước) chỉ có hiệu lực
pháp luật khi ñã ñược Uỷ ban ñịnh giá trung ương phê duyệt (một tổ chức hoạt
ñộng không thường xuyên, gồm nhiều bộ, ngành của Chính phủ và ñại diện của
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10
Hiệp hội ñịnh giá trung ương – do các tổ chức ñịnh giá tư nhân thành lập – tham
gia). Trường hợp những thửa ñất hoặc BðS có sự tham gia ñịnh giá của tư nhân,
nếu kết quả ñịnh giá của các cơ quan ñó có sự chênh lệch lớn về giá trị mà các bên
không thương lượng ñược thì buộc phải ñưa ra toà ñể giải quyết, quyết ñịnh của toà
sẽ là quyết ñịnh cuối cùng và có hiệu lực pháp luật.
- ðối với cơ quan ñịnh giá của tư nhân: ñược hình thành và phát triển
trong cơ chế thị trường nhằm ñáp ứng các nhu cầu thường xuyên, ña dạng của
khu vực sở hữu tư nhân về ñất ñai và BðS như: thế chấp, chuyển nhượng, thuê,
nhận thừa kế, bảo hiểm, ñầu tư phát triển và trong nhiều trường hợp nhằm giải
quyết các tranh chấp về giá trị ñất và BðS giữa các bên có liên quan. Tổ chức
ñịnh giá tư nhân hoạt ñộng chủ yếu dưới hình thức công ty kinh doanh BðS hoặc
tư vấn pháp luật.

2.2.3. Khái quát về công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở một số nước
2.2.3.1. Trung Quốc
Từ 01/7/1997 Trung Quốc ñã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành phố
trực thuộc Trung ương và 01 khu Hành chính ñặc biệt (Hồng Công).
Theo luật quản lý BðS của Trung Quốc (ñược Quốc hội khoá 8 kỳ họp
thứ 8 ngày 5/7/1994 thông qua. Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24 ngày
5/7/1994 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/1995) thì tương tự với việc giao ñất
có thu tiền sử dụng ñất của Việt Nam, ở Trung Quốc Nhà nước giao QSDð
thuộc quyền sở hữu Nhà nước (sau ñây gọi tắt là QSDð) trong một số năm nhất
ñịnh và việc nộp tiền cho Nhà nước về QSDð của người sử dụng ñất ñược gọi
là xuất nhượng QSDð.
Việc xuất nhượng QSDð phải phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất tổng
thể, quy hoạch ñô thị và kế hoạch sử dụng ñất XD hàng năm. Xuất nhượng
QSDð của UBND huyện trở lên ñể làm nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống
chế và phương án giao ñất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo
cáo với chính phủ về phương án quy hoạch ñược UBND tỉnh phê duyệt theo quy
chuẩn của chính phủ. Việc xuất nhượng QSDð phải thực hiện theo kế hoạch và
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11
bước ñi của UBND cấp huyện, thị. Việc giao từng thửa ñất, mục ñích sử dụng,
thời hạn sử dụng và những ñiều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện,
thị về quy hoạch, XD, nhà ñất phối hợp hình thành phương án theo quy ñịnh của
chính phủ, trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau ñó cơ
quan quản lý ñất ñai cấp huyện, thị thực hiện. Uỷ ban nhân dân huyện, thị trực
thuộc quy ñịnh quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình.
Việc xuất nhượng QSDð có thể lựa chọn phương thức ñấu giá, ñấu thầu
hoặc thoả thuận song phương. ðối với ñất ñể XD công trình TM, du lịch, giải trí
hoặc nhà ở sang trọng, nếu có ñiều kiện thì phải thực hiện phương thức ñấu giá
và ñấu thầu, nếu không có ñiều kiện ñấu giá, ñấu thầu thì mới có thể dùng

phương thức thương lượng song phương.
Tiền sử dụng ñất trong trường hợp xuất nhượng QSDð bằng thương
lượng song phương không ñược thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước. Toàn
bộ tiền sử dụng ñất ñều phải nộp vào ngân sách, ñưa vào dự toán, ñể dùng vào
việc XD CSHT và mở mang ñất ñai. Chính phủ quy ñịnh cụ thể việc nộp tiền sử
dụng ñất và các biện pháp sử dụng cụ thể.
Việc phát triển BðS trên ñất ñược xuất nhượng phải ñúng mục ñích và
thời hạn ghi trong hợp ñồng. Nếu sau một năm theo hợp ñồng mà chưa ñưa vào
XD thì phải trưng thu phí bỏ hoang ñến 20% giá trị xuất nhượng QSDð; Nếu
sau hai năm vẫn chưa ñưa vào XD thì có thể thu hồi QSDð mà không bồi
thường; Trừ trong trường hợp bất khả kháng hoặc do hành vi của Chính phủ
hoặc cơ quan có liên quan hoặc do phải làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài
thời gian khởi công.
ðối với QSDð có ñược theo phương thức xuất nhượng, khi chuyển
nhượng BðS phải phù hợp với những ñiều kiện sau ñây:
+ ðã thanh toán hết quyền xuất nhượng, QSDð theo ñúng hợp ñồng và ñã
có giấy chứng nhận QSDð.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12
+ Trong trường hợp xuất nhượng QSDð ñể phát triển ñất ñai, ñối với
công trình XD nhà ở thì ñã ñầu tư trên 25% tổng ngạch, ñối với dự án phát triển
ñất thì ñã có ñiều kiện sự dụng ñất công nghiệp hoặc ñất XD khác.
Việc xuất nhượng QSDð bằng phương thức ñấu giá, ñấu thầu hoặc thỏa
thuận song phương hiện nay chủ yếu ñược giao cho Trung tâm tư vấn và ñịnh
giá BðS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia ñầu tiên về BðS chuyên
trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hóa thị trường BðS ở
Trung Quốc. Trung tâm ñược thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép của Ban
tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt ñộng dưới sự chỉ ñạo trực tiếp của Cục
Quản lý ñất ñai Quốc gia. Hiện nay, CRECAC có 30 chi nhánh ở trong nước và

ngoài nước với 300 cán bộ chuyên môn. CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch
vụ như: ðịnh giá BðS, ñịnh giá tài sản, tư vấn về XD, văn phòng TM về BðS,
lớp kế hoạch ñầu tư cho các dự án BðS, nghiên cứu thị trường BðS
2.2.3.2. ðài Loan
ðài Loan ñã tiến hành song song hai chương trình là “Người cày có
ruộng” và “Bình quyền về ñất ñô thị” với nguyên tắc chủ ñạo tối cao của công
cuộc Cải cách là sử dụng ñất một cách tối ưu. Chương trình “Bình quyền về ñất
ñô thị” kêu gọi thực thi bình quyền về ñất ñô thị và ñóng góp tất cả lợi nhuận thu
ñược từ ñất ñô thị cho mục ñích công cộng. Giá trị ñất ñô thị do các chủ ñất kê
khai, ñăng ký ñược sử dụng làm cơ sở ñể thực thi chương trình này và cách xử lý
chương trình bao gồm việc ñánh thuế ñất theo giá trị ñã kê khai ñăng ký và việc
Nhà nước mua ñất của các chủ ñất dựa vào các kê khai ñăng ký ñó. Mục tiêu cao
nhất của chương trình là ñưa tất cả các giá trị gia tăng của ñất vào công quỹ
nhằm cung cấp Tài chính cho những dự án phát triển cộng ñồng và tăng phúc lợi
cho nhân dân. ðể sử dụng ñất ñô thị tốt hơn, một chương trình dài hạn 10 năm
ñã ñược thiết lập nhằm củng cố ñô thị với mục ñích sử dụng ñất tốt hơn và làm
cho thành phố phát triển, thịnh vượng. Việc hoàn thành ñề án củng cố ñô thị sẽ
làm cho 80 % ñất ñai có hình thể méo lệch không phù hợp cho XD trở thành
hình dáng ñều ñặn thích hợp cho việc sử dụng, tạo thêm ñược nguồn ñất công
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13
ích rất lớn. Một thành tựu khác do các ñề án củng cố ñất ñô thị là làm cho ñất ñai
ban ñầu chỉ 20 % là mặt ñường trở thành 100 % ñất mặt ñường, nhờ vậy ñất ñã
tăng lên 6,4 lần.
Kết quả thi hành chương trình “bình quyền về ñất ñô thị” ñã ñạt ñược
ngoài quỹ ñất khoảng 150.000 ha ñất công ñược giữ lại ñể “ñổi lấy ñất hạ tầng”
còn có ñạt ñược các thành tựu sau:
(1). 28 % ñất ñô thị của các chủ ñất lớn ñã ñược bán;
(2). Số chủ ñất ñô thị không có biệt thự giảm xuống 59 %;

(3). Những gia ñình chủ ñất ñô thị tăng 14 % và bình quân ñất ñai gia ñình
nắm ñược giảm xuống 12 %;
(4). Diện tích ñất ñô thị sử dụng XD nhà ñã tăng 700 %;
(5). Số lượng nhà xây ở khu vực ñô thị tăng 229 %;
(6). Diện tích nhà tầng tăng 330 %;
(7). Tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 330 %.
Những ñặc trưng nêu ở mục (1), (2), (3) nói trên ñã chỉ ra rằng việc thâu
tóm các quyền về ñất ñô thị ở ðài Loan bị phân tán dần dần và việc tích tụ, mánh
lới, ñầu cơ trục lợi ñất ñô thị ñã ñược hạn chế một cách hữu hiệu. Những ñặc
trưng ở mục (4), (5), (6) nói trên cũng cho thấy việc sử dụng ñất ñô thị một cách
có hiệu quả ở ðài Loan ñang ñược ñẩy mạnh, còn ñặc trưng ở mục (7) chứng tỏ
rằng những ñề án cho phúc lợi xã hội và công ích cũng ñang phát triển ở ðài
Loan với quy mô rộng lớn, do ñó ngày càng nhiều người trên ñảo ñược hưởng
phần lợi ích thu ñược từ việc giá ñất ñô thị tăng lên.
2.2.3.3. Nhật Bản
Tại Nhật Bản việc ñấu giá BðS chủ yếu ñược thực hiện ñối với các tài sản
bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết ñịnh của tòa án. Sau thời
kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình ðGð trên thị trường BðS cũng bị ảnh hưởng
bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh BðS cũng như các con nợ
và toà án ñề tập trung giải quyết những bất ñộng sản ñang bị các ngân hàng cầm
cố và tiến hành ñấu giá. Khi tòa án ñịa phương tịch thu bất ñộng sản của cá nhân
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14
không thanh toán ñược nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu ñược sẽ tiến hành
thanh toán cho những khoản nợ.
Ví dụ: Toà án FUKUOKA trong năm 2004 ñã bán ñấu giá ñược trên 2000
BðS và là lượng BðS lớn nhất ñược bán trong vòng 10 năm gần ñây.

TOÀ ÁN
NGƯỜI THAM GIA
ðẤU GIÁ
LÀM THỦ TỤC THAM
GIA LÀ NGƯỜI THAM
GIA
ð
Ấ
U GIÁ

ðIỀU TRA BẤT
ðỘNG SẢN
LỰA CHỌN BẤT
ðỘNG SẢN
QUẢNG CÁO BẤT
ðỘNG SẢN
BỎ GIÁ CHO BẤT
ðỘNG SẢN
MỞ PHIÊN ðẤU GIÁ
QUYẾT ðỊNH CHO
PHÉP BÁN
THÔNG BÁO HẠN
NỘP TIỀN
XÁC NHẬN BÁN

TIẾN HÀNH NỘP
TIỀN
ðĂNG KÝ
(chuyển nhượng
quyền Sở hữu)
YÊU CẦU GIAO BðS
(Trong trường hợp
có người chiếm)
))
d
ụ
ng)

RA LỆNH GIAO NHÀ
GIAO BẤT ðỘNG
SẢN
-Trường hợp ñấu giá
thành công mà không
trúng ñấu giá thì người
tham gia sẽ ñược trả
lại tiền.
- Trường hợp ñặc biệt
không bán ñược sẽ có
các cách xử lý tài sản
cụ thể riêng.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

15
Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp
luật và chính sách ñất ñai, ñối với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản lý

ñất ñai rất khác nhau ñối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới, nhưng công tác
ñịnh giá ñất, ñịnh giá BðS gắn với ñất ở hầu hết các nước trên thế giới ñều ñược coi
trọng và tổ chức thành một hệ thống công cụ có những ñiểm giống nhau ñể thực
hiện nhiện vụ quản lý Nhà nước về ñất ñai trong cơ chế thị trường BðS.
Trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (ñất ñai, lao ñộng, vốn và công
nghệ), ñất ñai ñược coi là nguồn lực quan trọng hàng ñầu và không thể thiếu ñược.
Các nước ñều có các chính sách, pháp luật phù hợp cho từng giai ñoạn phát triển
kinh tế - xã hội ñể ñất ñai ñược khai thác ngày càng hiệu quả hơn mà ñiển hình là
ðài Loan và Trung Quốc trong những năm qua.
2.3. Quá trình chuyển ñổi ñất ñai ñể thực hiện các dự án ñầu tư ở nước ta
những năm qua
2.3.1. ðánh giá chung về việc thực hiện các cơ chế tiếp cận ñất ñai của nhà ñầu tư
Trong quá trình thi hành Luật ðất ñai, Phòng Thương mại và Công nghiệp
Việt Nam ñã ñề xuất ñối thoại hàng năm giữa Thủ tướng Chính phủ và các
doanh nghiệp; ñồng thời Tập ñoàn Tài chính quốc tế (IFC) ñã phối hợp với Bộ
Kế hạch và ðầu tư của Việt Nam tổ chức diễn ñàn doanh nghiệp hàng năm ñể
ñối thoại giữa quan chức Việt Nam và ñại diện các doanh nghiệp về chính sách,
pháp luật của Việt Nam (dưới sự ñồng chủ tọa của Giám ñốc Ngân hàng Thế
giới tại Việt Nam và Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và ðầu tư Việt Nam, có sự tham
gia của Phó Thủ tướng Chính phủ Việt Nam). Tại các cuộc ñối thoại này, các ý
kiến của doanh nghiệp ñã ñược Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam
tổng hợp, phân loại và kiến nghị lên Chính phủ nhằm tiếp tục ñổi mới chính
sách, pháp luật và việc thi hành tại các ñịa phương. Tổng hợp các ý kiến của các
doanh nghiệp trong nước và nước ngoài về chính sách, pháp luật ñất ñai, có thể
biểu thị các nhóm ý kiến lên biểu ñồ trên Hình dưới ñây.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

16
Biểu 2.1. Ý kiến ñối với những bất cập về ñất ñai từ cộng ñồng các

doanh nghiệp





















Từ biểu ñồ này, có thể thấy ý kiến của các doanh nghiệp về những bất cập
ñối với ñất ñai tăng lên rất cao trong giai ñoạn 2002-2004, ñó chính là lúc Luật
ðất ñai cũ ñã thể hiện nhiều bất cập và Chính phủ ñang chuẩn bị trình Quốc hội
Dự án luật ñất ñai mới. Trong giai ñoạn này, ý kiến nhiều nhất tập trung vào thủ
tục hành chính về ñất ñai và quyền của các doanh nghiệp ñối với ñất ñai. Trong

Thủ tục hành chính về ñất ñai
Quyền ñối với ñất ñai

Tài chính ñất ñai và giá ñất
Quy hoạch sử dụng ñất
Th
u h
ồi ñất, bồi th
ư
ờng
và tái ñ
ịnh c
ư



Những vấn ñề khác