(LUẬN văn THẠC sĩ) đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện thanh oai, thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

LÊ MINH THÚY

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH OAI,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Đỗ Thị Tám
TS. Đào Trung Chính

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2019

download by :


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của tôi. Các kết quả nghiên cứu
trong luận văn là trung thực và chưa được ai công bố trong bất kỳ cơng trình nào khác.
Mọi sự giúp đỡ đã được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn đã được nêu rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày 14 tháng 9 năm 2019

Tác giả luận văn

Lê Minh Thúy

i

download by :


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai - Học
viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dậy,
hướng dẫn tơi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn và lời biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Đỗ Thị Tám,
TS. Đào Trung Chính là người đã trực tiếp giúp đỡ và chỉ bảo tận tình cho tơi trong
suốt thời gian thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Thanh Oai, Chi nhánh Văn
phòng đăng ký đất đai huyện Thanh Oai, Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện
Thanh Oai, Uỷ ban nhân dân các xã,và cán bộ địa chính các xã, xã trên địa bàn huyện
Thanh Oai đã giúp đỡ tận tình, tạo điều kiện để tơi hồn thành luận văn này.
Tơi cũng xin gửi lời cảm ơn tới người thân, bạn bè và đồng nghiệp đã tạo điều
kiện giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu để hồn thành luận
văn này.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn !
Hà Nội, ngày 14 tháng 9 năm 2019
Tác giả luận văn

Lê Minh Thúy

ii

download by :


MỤC LỤC
Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................................... vi
Danh mục bảng ............................................................................................................... vii
Danh mục hình ............................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................... ix
Thesis abstract.................................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn......................................... 2

1.4.1.

Những đóng góp mới .......................................................................................... 2

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học ................................................................................................ 3

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn ................................................................................................ 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................. 4
2.1.

Cơ sở lý luận về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ........................................ 4

2.1.1.

Quyền sở hữu ...................................................................................................... 4

2.1.2.

Sở hữu toàn dân về đất đai.................................................................................. 5

2.1.3.

Quyền sử dụng đất .............................................................................................. 7

2.2.

Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ................................... 10

2.2.1.

Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Thái Lan........................................................... 10

2.2.2.

Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Malayxia ...................................................... 12

2.2.3.

Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Trung Quốc .................................................. 13

2.3.

Bài học kinh nghiệm rút ra từ các nước............................................................ 14

2.4.

Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất tại Việt Nam ................................ 15

2.4.1.

Quá trình hình thành, phát triển quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam ..... 15

2.4.2.

Hệ thống các văn bản pháp luật liên quan đến việc thực hiện các quyền

sử dụng đất hiện hành ....................................................................................... 20

iii

download by :


2.4.3.

Thực tiễn tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam ................... 24

2.4.4.

Thực tiễn tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội ...... 24

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu.......................................................... 29
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ......................................................................................... 29

3.2.

Thời gian nghiên cứu ........................................................................................ 29

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 29

3.4.

Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 29

3.4.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Thanh Oai ............... 29

3.4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Thanh Oai ............................ 29

3.4.3.

Đánh giá tình hình thực hiện một số quyền sử dụng đất tại huyện Thanh
Oai .................................................................................................................... 29

3.5.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 30

3.5.1.

Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: ................................... 30

3.5.2.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................................ 31

3.5.3.

Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp ................................................... 31

3.5.4.

Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu .......................................................... 32

3.5.5.

Phương pháp so sánh, phân tích, đánh giá ........................................................ 32

Phần 4. Kết quả và thảo luận ....................................................................................... 33
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội ....... 33

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 33

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................. 38

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thanh Oai ....... 41

4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Thanh Oai......................................... 42

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai huyện Thanh Oai giai đoạn 2014-2018 ................... 42

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Oai ..................................... 50

4.3.

Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Thanh Oai giai đoạn 2014-2018 ....................................................................... 53

4.3.1.

Kết quả thực hiện các quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Oai ....................... 53

4.3.2.

Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Thanh Oai ......................................................................................................... 66

4.3.3.

Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Thanh Oai ........................................................................................ 82

iv

download by :

4.4.

Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện quyền sử
dụng đất theo pháp luật ..................................................................................... 84

4.4.1.

Giải pháp tuyên truyền giáo dục và phổ biến pháp luật ................................... 84

4.4.2.

Giải pháp về quản lý hoạt động liên quan đến thực hiện quyền sử dụng
đất ..................................................................................................................... 84

4.4.3.

Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất và đội ngũ cán bộ ...................................... 85

4.4.4.

Giải pháp về chính sách .................................................................................... 86

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................... 88
5.1.

Kết luận............................................................................................................. 88

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................... 89

Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 91
Phụ lục .......................................................................................................................... 93

v

download by :


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BTC

Bộ Tài chính

BTNMT

Bộ Tài ngun & Mơi trường

GCN QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HTX

Hợp tác xã

HTXNN

Hợp tác xã nông nghiệp

NĐ

Nghị định

QĐ

Quyết định

QL

Quốc lộ

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSH

Quyền sở hữu

SDD

Sử dụng đất

THCS, THPT

Trung học cơ sở, Trung học phổ thông

TL

Tỉnh lộ

TN&MT

Tài nguyên và Mơi trường

TT

Thơng tư

TTCN

Tiểu thủ cơng nghiệp

TTHC

Thủ tục hành chính

UBND

Ủy ban nhân dân

vi

download by :


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Giá trị, cơ cấu kinh tế huyện Thanh Oai giai đoạn 2014 - 2018 ................. 37

Bảng 4.2.

Hiện trạng dân số huyện Thanh Oai năm 2018 ........................................... 38

Bảng 4.3.

Kết quả cấp giấy chứng nhận đất ở trên địa bàn huyện Thanh Oai giai
đoạn 2014 - 2018 ......................................................................................... 46

Bảng 4.4.

Hiện trạng sử dụng đất huyện Thanh Oai năm 2018 ................................... 52

Bảng 4.5.

Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh
Oai giai đoạn 2014 - 2018 ........................................................................... 53

Bảng 4.6.

Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Thanh Oai giai đoạn 2014 - 2018 .............................................. 54

Bảng 4.7.

Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Thanh Oai giai đoạn 2014 - 2018 ..................................................... 57

Bảng 4.8.

Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Thanh Oai giai đoạn 2014 - 2018 ..................................................... 59

Bảng 4.9.

Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Thanh Oai giai đoạn 2014 - 2018 ..................................................... 61

Bảng 4.10. Kết quả thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Thanh Oai giai đoạn 2014 - 2018 ..................................................... 63
Bảng 4.11. Kết quả thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Thanh Oai giai đoạn 2014 - 2018 ..................................................... 64
Bảng 4.12. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất theo 03 đơn vị
nghiên cứu ................................................................................................... 67
Bảng 4.13. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo 03
đơn vị nghiên cứu ........................................................................................ 69
Bảng 4.14. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất theo 03 đơn
vị nghiên cứu ............................................................................................... 75
Bảng 4.15. Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
theo 03 đơn vị nghiên cứu ........................................................................... 76
Bảng 4.16. Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện quyền
sử dụng đất tại 3 xã, thị trấn điều tra ........................................................... 80

vii

download by :


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ hành chính huyện Thanh Oai .............................................................. 34
Hình 4.2. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Thanh Oai giai đoạn 2014 - 2018....................................................... 55
Hình 4.3. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Thanh Oai giai đoạn 2014 - 2018 ................................................................. 58
Hình 4.4. Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Thanh Oai giai đoạn 2014 - 2018 ................................................................. 60
Hình 4.5. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Thanh Oai giai đoạn 2014 - 2018 ................................................................. 62
Hình 4.6. Kết quả thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Thanh Oai giai đoạn 2014 - 2018 ................................................................. 64
Hình 4.7. Kết quả thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Thanh Oai giai đoạn 2014 - 2018....................................................... 65

viii

download by :


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Lê Minh Thúy
Tên luận văn: Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh
Oai, thành phố Hà Nội

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh
Oai, thành phố Hà Nội giai đoạn 2014 - 2018
- Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục những tồn tại trong việc thực hiện
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Oai - thành phố Hà Nội
Nội dung và phương pháp nghiên cứu
Nội dung nghiên cứu chính của đề tài:
-

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thanh Oai;
Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất tại huyện Thanh Oai;
Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Oai giai
đoạn 2014 - 2018;
Đề xuất các giải pháp để thực hiện các quyền sử dụng đất theo pháp luật.

Đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu chính là:
- Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp;
- Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp;
- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu;
- Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu
- Phương pháp phân tích, đánh giá
- Phương pháp so sánh
Kết quả chính và kết luận
Chế định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nói chung và quy định về
quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình,

cá nhân là một trong những chế định cơ bản của pháp luật đất đai. Quy định người sử
dụng đất có quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất ra đời
kể từ khi Luật Đất đai năm 1993 được ban hành và được tiếp tục kế thừa, sửa đổi, bổ
sung, hoàn thiện trong Luật Đất đai năm 2013 nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý và sử
dụng đất đai trong thời kỳ tiếp tục đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và

ix

download by :


hội nhập quốc tế. Các quy định này đã góp phần xây dựng và thúc đẩy sự phát triển thị
trường bất động sản ở nước ta và tạo sự liên thơng khăng khít chặt chẽ giữa thị trường
đất đai với thị trường vốn. Thực tế áp dụng các quy định về chuyển nhượng, thế chấp và
góp vốn bằng quyền sử dụng đất cho thấy bên cạnh những thành công không thể phủ
nhận thì một số nội dung của pháp luật hiện hành còn bộc lộ những tồn tại, hạn chế gây
cản trở hoạt động sản xuất, kinh doanh.
Từ khi Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực và những văn bản hướng dẫn thi hành
luật đã tạo hành lang pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện các quyền sử
dụng đất của mình. Người sử dụng đất đã quan tâm đến các quyền và nghĩa vụ của họ
theo quy định pháp luật. Người dân đã thực hiện khai báo tại cơ quan nhà nước có thẩm
quyền khi thực hiện các quyền sử dụng đất. Nên công tác quản lý biến động đất đai trên
địa bàn huyện ngày càng chặt chẽ.
Công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện được thực hiện theo đúng
quy định của Luật đất đai và những văn bản hướng dẫn thi hành luật. Điều đó đã tạo hành
lang pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện các QSDĐ của mình. Người sử
dụng đất đã quan tâm đến các quyền và nghĩa vụ của họ theo quy định pháp luật.
Trong giai đoạn 2014 -2018, huyện Thanh Oai đã thực hiện 10.511 hồ sơ chuyển
quyền sử dụng đất. Trong đó số hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là
2.574 trường hợp; 1.246 trường hợp thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất; 1.404

trường hợp thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất; 5.256 trường hợp thực hiện quyền
thế chấp quyền sử dụng đất. Quyền chuyển đổi QSDĐ, cho thuê QSDĐ được thực hiện ít.
Quyền cho th lại, góp vốn bằng giá trị QSDĐ không được thực hiện.
Qua kết quả nghiên cứu đã đề xuất được 5 nhóm giải pháp hồn thiện cơ chế
chính sách để người dân thực hiện tốt trách nhiệm và nghĩa vụ của mình đối với Nhà
nước khi thực hiện các quyền sử dụng đất, đó là: nhóm giải pháp về tuyên truyền giáo
dục và phổ biến pháp luật, nhóm giải về quản lý hoạt động liên quan đến thực hiện
quyền sử dụng đất, nhóm giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất và đội ngũ cán bộ, nhóm
giải pháp về quy hoạch sử dụng đất, nhóm giải pháp về chính sách.

x

download by :


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Le Minh Thuy
Thesis title: Assess the implementation of land use rights in Thanh Oai district, Hanoi.
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
- Evaluate the implementation of land use rights in Thanh Oai district, Hanoi
from 2014 to 2018
- Propose some solutions to overcome the shortcomings in the exercise of land
use rights in Thanh Oai district - Hanoi.
Materials and Methods
Main contents

- Natural and socio-economic conditions of Thanh Oai district;
- Situation of management and current situation of land use in Thanh Oai district;
- Assess the implementation of land use rights in Thanh Oai district during
2014-2018;
- Proposing solutions to exercise land use rights according to the law.
Methods
- Method of investigation and collecting secondary documents and data;
- Method of collecting primary documents and data;
- Method of selecting research points;
- Method of statistics and aggregation of data
- Method of analysis and evaluation
- Comparative method
Main findings and conclusions
Regulations on the rights and obligations of land users in general and provisions
on the rights to transfer, inherit, donate and mortgage land use rights of households and
individuals are among the basic regulations of the land law. Provisions that land users
have the right to transfer, inherit, donate or mortgage land use rights since the 1993
Land Law was promulgated and continue to inherit, amend, add, and complete in 2013
the Land Law aims to meet the requirements of land management and use in the period

xi

download by :


of continuing to promote national industrialization and modernization and international
integration. These regulations have contributed to building and promoting the
development of the real estate market in our country and creating a close connection
between the land market and the capital market. The fact that the regulations on transfer,
mortgage and capital contribution with land use rights showed that besides the

undeniable success, some contents of the current law also revealed the shortcomings
and limits, constraints obstructing production and business activities.
Since the Land Law 2013 came into effect and the documents guiding the
implementation of the law have created an important legal corridor for land users to
exercise their land use rights. Land users took care of their rights and obligations under
the law. People have declared at competent state agencies when exercising land use
rights. So the management of land fluctuations in the district is increasingly tight.
The management of land in the district was implemented in accordance with the
provisions of the Land Law and its guiding documents. That created an important legal
corridor for land users to implement their land use rights. Land users have taken care of
their rights and obligations under the law.
In the period 2014-2018, Thanh Oai district made 10,511 records of land use
right transfer. In which, there were 2,574 cases of land use right transfer; 1,246 cases of
exercising the right to inherit land use rights; 1,404 cases of exercising the right to
donate land use rights; 5,256 cases of exercising the right to mortgage land use rights.
The right to convert land use rights and lease land use rights was limited. The right to
sublease or contribute capital by the value of land use rights wa not implemented.
Based on the research results, 5 groups of solutions were proposed to complete
policies and mechanisms so that people can fulfill their responsibilities and obligations
towards the State when exercising land use rights, namely: solutions for propaganda and
dissemination of laws, solutions for management of activities related to the
implementation of land use rights, solutions for investment in infrastructure and a
contingent of officials and solutions land use planning, policy solutions.

xii

download by :


PHẦN 1. MỞ ĐẦU

1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi
quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt khơng có gì thay thế được đối với sản xuất
nơng nghiệp – lâm nghiệp, nó đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển
của xã hội, là tặng vật vô giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho lồi người, thơng
qua trí tuệ và lao động của mình, con người tác động vào đất đai và làm ra những
sản phẩm ni sống mình và thơng qua đất phục vụ những lợi ích khác trong
cuộc sống vật chất và tinh thần của con người.
Ngày nay do sự gia tăng dân số ngày càng nhanh, đất nước ta đang trong
thời kì cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa, hội nhập kinh tế quốc tế đã làm cho nhu
cầu sử dụng đất ngày càng tăng, gây nên sức ép cho đất đai, các vấn đề liên quan
đến đất đai ngày càng phức tạp vì vậy đất đai luôn được quan tâm và chú trọng
hàng đầu.
Trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta có nhiều hình thức sở hữu:
sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Khi Hiến pháp năm 1980 ra
đời đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp năm 2013, quy
định: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện quyền chuyển sử dụng
đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Cùng với sự phát triển của kinh tế thị
trường là sự phát triển mạnh mẽ của thị trường quyền QSDĐ.
Luật Đất đai năm 2013 đã quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất để phù hợp với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Tuy
nhiên, đến nay tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở các địa phương vẫn
còn tồn tại nhiều bất cập cần được giải quyết như: Các quy định pháp luật của cơ
quan quản lý Nhà nước có nhiều ảnh hưởng đến việc thực hiện các quyền của
người sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất nhưng
khơng làm thủ tục theo quy định vì những lý do khác nhau.
Thanh Oai là một huyện đồng bằng nằm ở phía Tây Nam của thành phố
Hà Nội, có vị trí địa lý liền kề với quận Hà Đơng, với trung tâm kinh tế - chính
trị là thị trấn Kim Bài. Huyện cách quận Hà Đông khoảng 14 km, cách trung tâm
thành phố Hà Nội 20 km về phía Bắc. Tồn huyện có 20 xã và 1 thị trấn, có tổng

diện tích tự nhiên của huyện là 12.385,56 ha. Trong những năm gần đây, huyện

1

download by :


Thanh Oai có tốc độ phát triển đơ thị hóa và hiện đại hóa vơ cùng mạnh mẽ. Các
hoạt động liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có xu hướng ngày
càng gia tăng mạnh dẫn đến hoạt động thực hiện quyền sử dụng đất của người
dân cũng có xu hướng gia tăng đặc biệt là quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền
sử dụng đất, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên việc đăng ký tại
các cơ quan Nhà nước theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của
người sử dụng vẫn còn chưa đúng theo quy định, những quy định pháp luật của
cơ quan quản lý Nhà nước còn nhiều bất cập đã ảnh hưởng không nhỏ đến việc
thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Vì vậy, để thấy được những mặt tồn
tại và hạn chế trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và trong
việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước và chủ sử dụng đất
trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan
những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm nhằm quản lý
và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất. Xuất phát từ những lý do trên, tôi tiến
hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Thanh Oai - thành phố Hà Nội”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Thanh Oai - thành phố Hà Nội trong giai đoạn 2014-2018.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục những tồn tại trong việc thực
hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Oai - thành phố Hà Nội.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian: nghiên cứu được giới hạn trong khơng gian hành

chính huyện Thanh Oai, Thành phố Hà Nội với 20 xã và 1 thị trấn.
- Phạm vi về nội dung nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu các quyền
được hộ gia đình, cá nhân thực hiện giai đoạn 2014-2018 tại huyện Thanh Oai.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
- Xác định được hạn chế và khó khăn trong việc thực hiện quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội. Từ đó đề xuất các giải pháp nâng
cao ý thức của người dân về thực thi các quyền sử dụng đất theo đúng pháp luật.

2

download by :


1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu góp phần bổ sung cơ sở khoa học về các quyền của
người sử dụng đất theo Luật đất đai, phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế xã hội
nông thôn Việt Nam.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
Đưa ra được các giải pháp nhằm hồn thiện quy trình, cải cách thủ tục
hành chính trong tổ chức thực hiện các các quyền sử dụng đất ở huyện Thanh
Oai, thành phố Hà Nội đảm bảo vừa quản lý tốt tài nguyên đất đai vừa tạo điều
kiện cho ngườidân thực hiện tốt nghĩa vụ, quyền lợi của người sử dụng đất.

3

download by :


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỞ HỮU VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Quyền sở hữu
Bộ Luật Dân sự 2015 tại điều 158 khẳng định: “Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo
quy định của pháp luật…” (Quốc Hội nước CHXHCNVN, 2015). Chủ sở hữu là
cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác. Như vậy, chủ sở hữu hợp pháp một tài sản có
đầy đủ ba quyền là chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản. Thông qua các quyền
này, chủ sở hữu có thể tiến hành các giao dịch về tài sản của mình.
- Quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc
phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và khơng điều kiện, khơng giới hạn. Nhà
nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa
đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh
viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức
giao đất khơng thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường
hợp cụ thể này, quyền sử dụng đất của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. Quyền sử dụng đất đai
của Nhà nước và quyền sử dụng đất cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa
khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử
dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ
đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển
kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo
cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư
mang lại.
- Quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ
tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực
hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành
phần, Nhà nước khơng thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ
chức cho toàn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào
mọi mục đích. Như vậy, quyền sử dụng đất lại được trích ra để giao về cho người
sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; quyền sử

dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch

4

download by :


sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước
mang lại.
- Quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và
tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc định đoạt số
phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến quyền sử dụng đất, thể hiện
qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng,
phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật
(Đào Trung Chính, 2007).
2.1.2. Sở hữu tồn dân về đất đai
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt trong sản xuất và đời sống. Theo pháp luật nước ta, đất đai thuộc sở hữu tồn
dân và Nhà nước là người duy nhất có đầy đủ quyền năng của một chủ sở hữu đất
đai. Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền định đoạt và quyền sử
dụng, trong đó quyền định đoạt là quan trọng nhất (chỉ Nhà nước mới có quyền
định đoạt số phận pháp lý đối với đất đai). Nhà nước định đoạt đất đai thông qua
việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu
hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
gia hạn sử dụng đất; quy định hạn mức sử dụng đất, xác định khung giá các loại
đất... Nhà nước thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, phí và lệ
phí, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Người sử dụng đất chiếm hữu trực tiếp đất
đai, trực tiếp khai thác các nguồn lợi từ đất, được định đoạt hạn chế về quyền sử

dụng đất, được chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng, cho, để lại thừa kế, cho thuê,
cho thuê lại đất đai…
Sở hữu tồn dân khơng phải là sở hữu nhà nước về đất đai. Sở hữu toàn
dân về đất đai là sở hữu chung của tồn dân, nhưng có sự phân chia việc thực
hành quyền sở hữu giữa người sử dụng đất với Nhà nước. Về bản chất, sở hữu
tồn dân về đất đai khơng phải là nguồn gốc của thực tế phức tạp hiện nay về đất
đai. Chế độ sở hữu tồn dân cịn đem lại nhiều lợi ích phù hợp với đặc thù của
nước ta, nó nhấn mạnh quyền của người dân trong sử dụng quyền của mình để
cùng nhau giải quyết các vấn đề bất đồng trong sử dụng và phân chia lợi ích từ
đất. Sở hữu toàn dân về đất đai là điều kiện nền tảng để người lao động Việt Nam

5

download by :


có cơ sở pháp lý bảo vệ lợi ích của chính mình, tạo điều kiện để Nhà nước xã
hộichủ nghĩa bảo vệ lợi ích của người lao động tốt nhất
Hiến pháp năm 1980 ra đời, quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Năm
1987, Luật Đất đai lần đầu tiên ra đời, đánh dấu một cột mốc quan trọng của hệ
thống pháp luật về đất đai. Đây là Luật Đất đai đầu tiên của chúng ta quy định về
chế độ sở hữu đất đai, cụ thể: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước
thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các nông trường, lâm trường, xí
nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân
để sử dụng ổn định, lâu dài” (Quốc hội nước CHXHCNVN,1980). Đến Hiến pháp
năm 1992 (được sửa đổi, bổ sung năm 2001), Nhà nước ta vẫn duy trì quyền hiến
định là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu (Quốc hội
nước CHXHCNVN, 1992).
Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung năm 1998 và năm 2001), tiếp đó
là Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009), cho thấy pháp luật đất đai

luôn được Nhà nước ta quan tâm bổ sung, hoàn thiện. Qua các đạo luật này, Nhà
nước Việt Nam đã ngày càng mở rộng quyền cho người sử dụng đất nhưng vẫn
khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý, thực chất người sử dụng đất đã có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất…, nghĩa là
Nhà nước đã cho phép người dân được định đoạt đối với đất đai một cách hạn chế,
trong khuôn khổ pháp luật cho phép (Quốc hội nước CHXHCNVN, 1992).
Luật Đất đai năm 2013 ra đời (có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2017)
tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý; Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng
đất theo quy định của pháp luật, đồng thời quy định cụ thể hóa các quyền, nghĩa
vụ của Nhà nước và những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất.
Nhà nước ta kiên quyết khơng tư nhân hóa đất đai, nhưng các quyền của Nhà
nước trao cho người sử dụng đất sẽ ngày càng mở rộng, tuy nhiên các quyền đó
chỉ tiệm cận mà không đạt đến quyền sở hữu
Như vậy, trong suốt quá trình đổi mới, Đảng và Nhà nước ta ln xác định
đất đai thuộc sở hữu tồn dân, đây là vấn đề tất yếu bởi đất đai là thành quả của
sự nghiệp dựng nước và giữ nước lâu dài của dân tộc nên phải thuộc sở hữu
chung của toàn dân và được sử dụng cho mục đích chung của toàn dân tộc, của
nhân dân. Việc xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là khẳng định quyền

6

download by :


của toàn dân đối với việc định đoạt, khai thác, sử dụng, phát triển và bảo vệ đất
đai và các tài sản gắn liền với nó theo cơ chế dân chủ. Chế độ sở hữu toàn dân về
đất đai cũng sẽ đảm bảo cho các quan hệ trong xã hội được vận hành trên nền
tảng của quyền sở hữu chung, song dưới những hình thức cụ thể được thể chế

hóa bằng pháp luật, chính sách. Ngồi ra, chế độ sở hữu tồn dân về đất đai cịn
có ý nghĩa trong quan hệ giữa Việt Nam với các quốc gia khác, tạo sự tương
đồng với khái niệm chủ quyền về đất đai, biên giới, lãnh thổ của quốc gia
2.1.3. Quyền sử dụng đất
Luật Đất đai năm 1993 lần đầu tiên đã thiết chế các quyền năng cụ thể của
người sử dụng đất thông qua các quy định của người sử dụng đất gồm chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp. Để thực hiện các quyền năng
này trên thực tế, Bộ luật Dân sự năm 1995 đã cụ thể hóa các quyền này về nội
dung. Tuy nhiên, để đảm bảo việc quản lý thống nhất của Nhà nước về đất đai,
năm 1999, Chính phủ mới ban hành Nghị định 17/CP quy định về trình tự, thủ
tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá
trị quyền sử dụng đất
Trong thực tế, khi các quan hệ kinh tế ngày càng phát triển, việc hoàn
thiện thể chế pháp luật đất đai là rất cần thiết. Vì vậy, Luật Đất đai tiếp tục được
sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998, 2001 và được ban hành mới vào năm 2003
đã mở rộng thêm nhiều quyền năng cho người sử dụng đất gồm: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2003).
Luật Đất đai 2013 sửa đổi bổ sung quy định 08 hình thức chuyển quyền sử
dụng đất gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất. Trong đó
chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất là quyền
chuyển quyền sử dụng đất trọn vẹn các quyền còn lại bao gồm cho thuê, cho thuê
lại, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất vẫn được coi là chuyển quyền sử
dụng đất nhưng đây là chuyển quyền sử dụng đất hạn chế, không trọn vẹn.
2.1.3.1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất của các
hộ gia đình trong cùng một địa phương (xã, xã, thị trấn). Hành vi này chỉ bao

7

download by :


hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các hộ gia đình, cá nhân xuất phát từ mục đích
nhu cầu sản xuất và đời sống khi được Nhà nước giao đất để sử dụng nhằm tổ chức
lại sản xuất cho phù hợp điều kiện, hồn cảnh, khắc phục tình trạng manh mún, phân
tán đất đai hiện nay. Hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất khơng mang tính chất
thương mại, Nhà nước chỉ cho phép chuyển đổi quyền sử dụng đất ruộng đất lấy
ruộng đất, không chuyển đổi quyền sử dụng đất lấy tài sản khác hoặc sử dụng đất
vào mục đích khác (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
2.1.3.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Là hành vi chuyển quyền sử dụng đất, trong trường hợp người sử dụng đất
chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, khơng có khả năng sử dụng
hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trường
hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất một khoản
tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số
đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng quyền sử dụng
đất là ở chỗ: đất đaivẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực
hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa
tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng
đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được
chuyển quyền sử dụng đất; mọi cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải
đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp
(Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
2.1.3.3. Tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một quyền mới của người sử dụng đất
được ghi nhận tại Luật Đất đai năm 2003. Tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa
thuận bằng văn bản giữa bên tặng cho và bên được tặng cho, theo đó bên tặng

cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà khơng u cầu đền bù,
cịn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp
luật về đất đai. Đồng thời, nó cịn là một phương tiện pháp lý quan trọng đảm bảo
cho việc dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang bên nhận tặng cho
nhằm thỏa mãn các nhu cầu về sử dụng đất đai
2.1.3.4. Thừa kế quyền sử dụng đất
Theo Điều 733 Bộ luật Dân sự năm 2005, thừa kế quyền sử dụng đất là việc
chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang cho người thừa kế theo quy định của
Bộ luật này và pháp luật về đất đai (Quốc hội nước CHXHCN VN, 2005).

8

download by :


Thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện dưới hai hình thức: Thừa kế
theo di chúc và Thừa kế theo pháp luật. Thừa kế theo di chúc bao giờ cũng được
ưu tiên trước bởi nó là sự thể hiện ý chí của người để lại di sản. Thơng qua di
chúc, người để lại di sản thực hiện một giao dịch dân sự đơn phương thể hiện ý
chí của mình khơng phụ thuộc vào ý chí của người thừa kế.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình được Nhà nước
giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó
được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. Trường hợp người được thừa
kế là người Việt Nam định cư ở nước ngồi thuộc các đối tượng có quyền sở hữu
nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật
về nhà ở thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu khơng thuộc đối tượng có
quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định
của pháp luật về nhà ở thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó (Quốc hội
nước CHXHCNVN, 2013b).
2.1.3.5. Thế chấp quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản của
người sử dụng đất, được ra đời kể từ khi Quốc hội nước ta ban hành Luật Đất đai
năm 1993. Quyền năng này tiếp tục được ghi nhận trong các quy định của Luật
Đất đai năm 2003 và năm 2013.
Bộ luật Dân sự năm 2005 đã có các quy định cụ thể nhằm tạo điều kiện để
quyền năng này tham gia vào các giao dịch dân sự từ điều 715 đến điều 721. Đây
là những cơ sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện được các
quyền năng của mình trong quá trình sử dụng đất. Mặt khác, tạo cơ sở cho ngành
Ngân hàng thực hiện việc “giải ngân” cho vay, góp phần thúc đẩy sản xuất phát
triển (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005).
Người có quyền sử dụng đất làm thế chấp vay nợ, lấy giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho
vay. Đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch, vẫn do người thế
chấp sử dụng. Khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế
chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn
(Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
2.1.3.6. Hình thức góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một hình thức mà người sử dụng
đất có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh khai thác phát

9

download by :


triển nhà cửa, đất đai, sản xuất, xây dựng xí nghiệp… (Nguyễn Thanh Trà và
Nguyễn Đình Bồng, 2005).
Trên thực tế, bên góp vốn chỉ chuyển quyền sử dụng đất cho bên nhận góp
vốn để hợp tác sản xuất kinh doanh, còn quyền sử dụng theo danh nghĩa pháp lý
vẫn thuộc về bên góp vốn. Giá trị quyền sử dụng đất được hai bên thỏa thuận

được tính vào vốn của bên nhận góp vốn mà khơng có sự chuyển giao. Bên góp
vốn nhận được lợi ích kinh tế thơng qua việc chia lợi nhuận hoặc chịu rủi ro từ
hoạt động sản xuất kinh doanh
2.1.3.7. Hình thức cho thuê quyền sử dụng đất
Cho thuê QSDĐ được thực hiện trong trường hợp người có quyền sử dụng
đất khơng sử dụng mà cho tổ chức, cá nhân khác thuê để sử dụng đất đó theo quy
định của pháp luật; người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất
định, thời hạn và giá quyền sử dụng đất cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho
thuê và bên thuê quyền sử dụng đất (Nguyễn Đình Bồng, 2010).
2.1.3.8. Hình thức cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê lại QSDĐ được thực hiện trong trường hợp người có quyền sử
dụng đất là người được nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng hạ tầng khu
cơng nghiệp, khu thương mại, văn phịng,... cho các tổ chức cá nhân thuê lại
quyền sử dụng đất trên đất đã hoàn thành cơ sở hạ tầng để kinh doanh, sản xuất;
Người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất định, thời hạn và
giá quyền sử dụng đất cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê lại
quyền sử dụng đất (Nguyễn Đình Bồng, 2010).
2.2. QUYỀN SỞ HỮU, SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Thái Lan
Hoàng Huy Biều (2000), tổng hợp về Chính sách và tình hình sử dụng đất đai
của một số nước trong khu vực và trên thế giới, theo đó:
Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước và
sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp GCN về đất đai. Tại Thái
Lan có nhiều loại GCN về đất đai khác nhau. Mỗi loại GCN có qui định riêng
nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:
- GCN sở hữu đất (Chanod-NS4) là GCN quyền sở hữu về đất được cấp
sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000 hoặc 1:2000

10

download by :


hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của chủ sở hữu loại
giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ
thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất không sử dụng, tồ án có quyền huỷ bỏ hiệu
lực của GCN. Nếu GCN NS4 được cấp từ loại GCN NS2 thì trong vòng 10
năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà khơng có giấy tờ pháp lý
thì trong vịng 10 năm không được chuyển nhượng.
- GCN sử dụng là GCN QSDĐ (khơng phải sở hữu). Có hai loại GCN được
cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào để đo ranh giới thửa đất.
+ GCN loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó được
xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn. Loại giấy này có
quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm đất không
được sử dụng, tồ án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của GCN. Nếu GCN NS3K được
cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng;
+ GCN loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó được đo
độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông báo loại giấy
này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Đất không được để
không sử dụng trên 5 năm.
- GCN chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về đất. Loại giấy
này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi có đơn xin cấp
giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng đất mà Uỷ
ban Cấp đất Quốc gia thơng báo là Khu vực Địa chính. Loại giấy này có quyền thừa
kế, khơng có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu "Được sử dụng". Có thể chuyển
thành GCN quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quí, hoặc chuyển thành giấy
sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện. Đất không được để không sử dụng quá 10 năm.
- GCN đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu và sử dụng
đất trước năm 1954. Sau khi được chấp nhận và đăng ký, GCN này có thể chuyển
nhượng. GCN SK1 có thể chuyển thành GCN sở hữu NS4.

- GCN STK1 và STK2. Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnh trưởng cấp
GCN STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng được QSDĐ trong vòng 5 năm
và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm nghiệp Hoàng gia cấp GCN STK2.
- GCN NK1 và NK3 là GCN đất định cư do Cục Phúc lợi Xã hội và Khuyến
khích Hợp tác quản lý. Loại đất này khơng được chuyển nhượng, chỉ có thể được
thừa kế.

11

download by :


- GCN PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông qua việc trả
tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện. Giấy này khơng chuyển
nhượng được.
- GCN SPK-01: Do Văn phịng Cải cách Đất đai Nông nghiệp cấp dựa theo
Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm nghiệp bị thối hố.
Các thửa đất này khơng được phép chia nhỏ, không được chuyển nhượng chỉ được
thừa kế. Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phép người dân có GCN SPK-01 thuộc
vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được đổi thành giấy NS4.
- Đất chưa có GCN: Là các loại đất thuộc sở hữu tư nhân nhưng chưa
cấp được GCN NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K
2.2.2. Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Malayxia
Theo Bộ Luật Đất đai của Malaisia, cá nhân, tổ chức muốn được công nhận
là người sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên bang để có
một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán. Văn bản bằng khoán điền thổ chính là
bằng chứng để kết luận cá nhân hoặc tổ chức đã đăng ký trong đó chính là chủ sở
hữu được mơ tả trong bằng khốn. Trước khi đăng ký vào bằng khoán, đất đai vẫn
là đất của bang. Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho thuê,...) đều phải đăng
ký, nếu khơng thì đó chỉ là hợp đồng giữa các bên liên quan. Nó sẽ khơng được

Chính phủ công nhận là vĩnh viễn cho đến khi được đăng ký hợp pháp.
Các loại bằng khốn mà bang có thể chuyển nhượng là:
- Bằng khoán đăng ký và Bằng khoán Phịng đất đai (là loại bằng khốn
hồn chỉnh) có nghĩa là đất đã được đo đạc xong. Chủ sở hữu đất có Bằng khốn
hồn chỉnh sẽ có những quyền sau: Bằng khốn được cấp là vĩnh viễn; Có quyền
chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai; Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển
nhượng, cho thuê, đóng tiền,...) trên đất đai của mình; Có quyền ngăn chia ngơi
nhà nào có từ 2 tầng trở lên để có được các bằng khốn riêng cho các phần diện
tích riêng trong ngơi nhà; Có quyền để lại đất hoặc phần tài sản không phân chia
nào khác trên đó theo di chúc.
- Bằng khốn hạn chế có nghĩa là đất chưa được đo hồn chỉnh, ranh giới
thửa đất còn là tạm thời. Chủ sở hữu đất có Bằng khốn hạn chế có những quyền
như Bằng khốn hồn chỉnh ngoại trừ: Ranh giới đất cịn là tạm thời; Trừ khi có
quy định thêm trong Bộ Luật Đất đai, chủ sở hữu không được chia, ngăn hoặc hợp
nhất đất đai và không được ngăn chia các ngôi nhà nhiều tầng trên đất của mình.

12

download by :