Luận văn thạc sĩ VNUA đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện thanh oai, thành phố hà nội
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (7.86 MB, 113 trang )
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
NGUYỄN ĐĂNG PHÙNG
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN THANH OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Ngành:
Quản lý đất đai
Mã số:
60 85 01 03
Người hướng dẫn khoa học:
TS. Phan Thị Thanh Huyền
NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ
học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã được
cám ơn, các thông tin trích dẫn trong Luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày tháng
năm 2017
Tác giả luận văn
Nguyễn Đăng Phùng
i
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc tới TS. Phan Thị Thanh Huyền đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức,
thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đã tận tình
giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Chi nhánh Văn phòng
đăng ký đất đai Hà Nội huyện Thanh Oai đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá
trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn./.
Hà Nội, ngày
tháng năm 2017
Tác giả luận văn
Nguyễn Đăng Phùng
ii
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
MỤC LỤC
Lời cam đoan ................................................................................................................. i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt................................................................................................... vi
Danh mục bảng ...........................................................................................................vii
Danh mục hình ...........................................................................................................viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................ ix
Thesis abstract .............................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ........................................................................................................... 1
1.1.
Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1
1.2.
Mục đích nghiên cứu ....................................................................................... 3
1.3.
Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 3
1.4.
Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................ 3
1.4.1.
Đóng góp mới của đề tài .................................................................................. 3
1.4.2.
Ý nghĩa khoa học của đề tài ............................................................................. 3
1.4.3.
Ý nghĩa thực tiễn của đề tài.............................................................................. 3
Phần 2. Tổng quan tài liệu .......................................................................................... 4
2.1.
Một số vấn đề lý luận liên quan đến đăng ký giao dịch bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ........... 4
2.1.1.
Quyền sở hữu đất đai ....................................................................................... 4
2.1.2.
Tài sản và giao dịch bảo đảm ........................................................................... 5
2.1.3.
Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất ...................................................................... 11
2.2.
Kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm tại một số nước trên thế giới ........... 13
2.2.1.
Đăng ký giao dịch bảo đảm tại Pháp .............................................................. 13
2.2.2
Kinh nghiệm giao dịch bảo đảm tại Mỹ.......................................................... 13
2.2.3
Đăng ký giao dịch bảo đảm tại Thái Lan ........................................................ 15
2.3.
Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất tại Việt Nam.................................................. 16
2.3.1.
Giai đoạn từ những năm cuối thập kỷ 80, 90 của thế kỷ trước ........................ 16
iii
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
2.3.2.
Giai đoạn Bộ luật Dân sự 1995 có hiệu lực .................................................... 19
2.3.3.
Giai đoạn từ khi Bộ luật Dân sự 2005 có hiệu lực .......................................... 21
2.3.4.
Giai đoạn Bộ luật Dân sự 2015 có hiệu lực .................................................... 27
2.4.
Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Hà Nội ..................................... 30
Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................ 32
3.1.
Địa điểm nghiên cứu ...................................................................................... 32
3.2.
Thời gian nghiên cứu ..................................................................................... 32
3.3.
Đối tượng nghiên cứu .................................................................................... 32
3.4.
Nội dung nghiên cứu...................................................................................... 32
3.4.1.
Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Thanh Oai .............................. 32
3.4.2.
Tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện Thanh Oai ..................................... 32
3.4.3.
Đánh giá công tác đăng ký GDBĐ bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Thanh Oai ............................ 33
3.4.4.
Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Oai .................................................... 33
3.5.
Phương pháp nghiên cứu................................................................................ 33
3.5.1.
Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .............................................................. 33
3.5.2.
Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp ................................................ 33
3.5.3.
Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp.................................................. 34
3.5.4.
Phương pháp xử lý số liệu.............................................................................. 34
3.5.5.
Phương pháp so sánh ..................................................................................... 34
Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận ................................................................ 35
4.1.
Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thanh Oai..................................... 35
4.1.1.
Điều kiện tự nhiên ......................................................................................... 35
4.1.2.
Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................................... 38
4.1.3.
Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội .................................... 41
4.2.
Tình hình quản lý và sử dụng đất đai tại huyện Thanh Oai ............................. 43
4.2.1.
Tình hình quản lý đất đai tại huyện Thanh Oai giai đoạn 2011 - 2015 ............ 43
4.2.2.
Hiện trạng sử dụng đất ................................................................................... 52
4.3.
Đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Thanh Oai ....... 53
iv
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
4.3.1
Thực trạng nguồn nhân lực làm công tác đăng ký giao dịch bảo đảm ............. 53
4.3.2.
Trình tự, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ....................................... 54
4.3.3.
Kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Thanh Oai giai đoạn 2011 2015 .............................................................................................................. 58
4.3.4.
Đánh giá về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Thanh Oai ....... 63
4.3.5.
Đánh giá chung về tình hình thực hiện các giao dịch bảo đảm và công tác
đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất ...................................................................... 74
4.4.
Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch
bảo đảm ......................................................................................................... 78
4.4.1.
Giải pháp về chính sách ................................................................................. 78
4.4.2.
Giải pháp về nguồn lực, tài chính ................................................................... 78
4.4.3.
Giải pháp tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật ...................................... 79
4.4.4.
Giải pháp tổ chức thực hiện ........................................................................... 79
Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................... 81
5.1.
Kết luận ......................................................................................................... 81
5.2.
Kiến nghị ....................................................................................................... 82
Tài liệu tham khảo ....................................................................................................... 83
v
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt
Nghĩa tiếng việt
BLDS
Bộ luật Dân sự
BLDS&TM
Bộ luật Dân sự và Thương mại
BNV
Bộ Nội vụ
BPBĐ
Biện pháp bảo đảm
BTC
Bộ Tài chính
BTNMT
Bộ Tài ngun và Mơi trường
BTP
Bộ Tư pháp
CP
Chính phủ
CS
Cộng sự
ĐVT
Đơn vị tính
ĐVHC
Đơn vị hành chính
GDBĐ
Giao dịch bảo đảm
GTGT
Giá trị gia tăng
HĐND
Hội đồng nhân dân
NĐ
Nghị định
NH
Ngân hàng
PGD
Phòng giao dịch
PTTH
Phổ thông trung học
PTCS
Phổ thông cơ sở
PT&NT
Phát triển và nông thôn
QĐ
Quyết định
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
STT
Số thứ tự
TT
Thông tư
TTLT
Thông tư liên tịch
UBND
Ủy ban nhân dân
VPĐKQSDĐ
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
VPĐKĐĐ
Văn phòng đăng ký đất đai
vi
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.
Giá trị, cơ cấu kinh tế huyện Thanh Oai từ năm 2011 - 2015 ...................38
Bảng 4.2.
Hiện trạng dân số huyện Thanh Oai giai đoạn 2011 - 2015......................39
Bảng 4.3.
Kết quả cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Thanh Oai giai
đoạn 2011 - 2015 .................................................................................... 47
Bảng 4.4.
Kết quả giải quyết thủ tục hành chính về đăng ký biến động đất đai
trên địa bàn huyện Thanh Oai giai đoạn 2011 - 2015 ...............................49
Bảng 4.5.
Hiện trạng sử dụng đất huyện Thanh Oai năm 2015 ................................ 52
Bảng 4.6.
Kết quả đăng ký thế chấp bằng QSD đất ở, QSH nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất tại huyện Thanh Oai giai đoạn 2011 - 2015 ............60
Bảng 4.7.
Kết quả đăng ký xóa thế chấp bằng QSD đất ở, QSH nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất tại huyện Thanh Oai giai đoạn 2011 - 2015 ............62
Bảng 4.8.
Thông tin chung về hộ điều tra ................................................................64
Bảng 4.9.
Thông tin đăng ký giao giao dịch thế chấp bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................................ 65
Bảng 4.10. Đánh giá về nguyện vọng được vay vốn và mức lãi suất cho vay tại
các Ngân hàng trên địa bàn huyện Thanh Oai..........................................67
Bảng 4.11. Đánh giá, ý kiến của người dân về trình tự thủ tục vay vốn trên địa
bàn huyện Thanh Oai .............................................................................. 69
Bảng 4.12. Đánh giá của cán bộ ngân hàng về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất tại huyện Thanh Oai .......................................................................... 72
vii
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ hành chính huyện Thanh Oai .............................................................35
Hình 4.2. Sơ đồ trình tự thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm .................................... 54
viii
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Đăng Phùng
Tên luận văn: “Đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thanh Oai,
thành phố Hà Nội”.
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03
Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nơng Nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố
Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp hồn thiện cơng tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở trên địa bàn
huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội.
Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện các nội dung của đề tài, chúng tôi sử dụng các phương pháp sau:
phương pháp chọn điểm nghiên cứu; phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp;
phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp; phương pháp thống kê, tổng hợp và phân
tích số liệu; phương pháp so sánh.
Kết quả chính và kết luận
- Thanh Oai là một huyện ngoại thành nằm ở phía Tây Nam của thành phố Hà
Nội, với 21 xã, thị trấn. Tổng diện tích tự nhiên là 12.386,74 ha và dân số là 192.082
người. Trong giai đoạn từ năm 2011 - 2015, kinh tế - xã hội của huyện Thanh Oai phát
triển khá tồn diện, duy trì được mức tăng trưởng kinh tế ngang với mức bình quân
chung của cả nước. Cơ cấu kinh tế của huyện Thanh Oai đã có sự chuyển dịch quan
trọng theo hướng tích cực, giảm tỷ trọng ngành nông nghiệp - thủy sản, tăng tỷ trọng
các ngành công nghiệp - xây dựng và dịch vụ - thương mại - du lịch, đồng thời phát huy
lợi thế trong từng ngành, lĩnh vực.
- Công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện Thanh Oai trong những năm gần đây
đã có sự chuyển biến tích cực đi vào nề nếp và đạt được những kết quả nhất định.
Huyện Thanh Oai đã cấp được 7.775 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở; giải quyết
và trả kết quả cho 14.726 hồ sơ thủ tục hành chính về đất đai. Công tác lập quy hoạch
kế hoạch đã triển khai theo đúng tiến độ và yêu cầu.
ix
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
- Trong giai đoạn 2011 - 2015, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội
huyện Thanh Oai đã tiếp nhận thực hiện đăng ký 5.589 hồ sơ đăng ký thế chấp bằng
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; 3.067 hồ sơ
đăng ký xóa thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất. Số lượng đăng ký giao dịch bảo đảm đều tăng dần qua các năm từ năm
2011 - 2015. Các giao dịch bảo đảm về thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cơ bản được thực hiện theo đúng các quy định văn
bản pháp luật. Nhìn chung, người dân đã nhận thức và chấp hành pháp luật, muốn thực
hiện đăng ký các giao dịch bảo đảm và đăng ký thường xuyên tại Chi nhánh Văn phịng
đăng ký đất đai huyện Thanh Oai. Tuy nhiên, có 6,7% chủ hộ được hỏi cho rằng cần
phải tiếp tục cải cách hơn nữa các thủ tục hành chính khi thực hiện đăng ký thế chấp tại
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Thanh Oai và 18,9 % cần cải cách thủ tục
hành chính vay vốn tại ngân hàng để có thể đáp ứng được nguyện vọng nhu cầu vay vốn
của người dân nhanh chóng, thuận tiện.
- Để khắc phục những tồn tại, bất cập hiện nay trong công tác đăng ký giao dịch
bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,
cần thực hiện đồng bộ một số nhóm giải pháp sau: giải pháp về chính sách; giải pháp về
nguồn lực, tài chính; giải pháp tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật; giải pháp tổ
chức thực hiện.
x
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Đang Phung
Thesis title: “Evaluating the registration of guaranteed transactions using land use
rights, ownership of houses and other assets attached to land in the area of Thanh Oai
district, Hanoi city”.
Major: Land Management
Code: 60 85 01 03
Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Yesearch objectives
- Evaluating the registration of guaranteed transactions using land use rights,
ownership of houses and other assets attached to land in the area of Thanh Oai district,
Hanoi city.
- Proposingding the solutions to complete the registration of guaranteed
transactions using land use rights, ownership of houses and other assets attached to land
in the area of Thanh Oai district, Hanoi city.
Study Methodology
Study methodologies carried out include: method of investigating, collecting
the secondary data; method of selecting the study sites; method of investigating,
collecting the primary data; method of statistics, aggregation and analisis of data;
method of comparison.
Main findings and conclusions
- Thanh Oai is a district located in the Southwest part of Ha Noi with 21 towns
and villages. Total natural area is 12386,74 hectares with population of 192082. In the
period of 2011 - 2015, society, economy of Thanh Oai has developed comprehensively,
maintaining the growth at par with the national average. The economic structure in
Thanh Oai has changed significantly in the positive direction, reducing the proportion of
agriculture - fisheries and increasing the proportion of industries - construction and
services - commerce - tourism as well as promoted advantages in each sector.
- The land management in Thanh Oai having a positive change and achieved
certain results in recent years. In the period of 2011 - 2015 the People’s Committee of
Thanh Oai district issued 7.775 certificates of land use rights, resolved and returned the
results of 14.726 files of administrative procedures on lands. The planning and plan
works have been carried out on schedule time and requirement.
xi
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
- In the period of 2011- 2015, the branch office of Hanoi land registration in
Thanh Oai district registed 5.589 files for mortgage registration using land use rights,
home ownership and other assets attached to land; 3.067 files deleted for mortage
registration using land use rights, home ownership and other assets attached to land. The
number of registration for guaranteed transactions increased gradually over the years
from 2011- 2015. Guaranteed transaction on mortgaging using land use rights, home
ownership and other assets attached to land basically implemented following law rules.
In general, the people have discerned and obeyed law and need to make guaranteed and
regular registration at the Branch office of land registration in Thanh Oai district.
However, 6.7% responded that the administration procedures need to be reformed when
implementing for mortgage registration at the Branch office of land registration in
Thanh Oai district and 18.9 % need to be reformed the administration procedures for
loans at the bank to meet the need of the people’ loans easily and conveniently.
- To overcome the recent shortcomings in the guaranteed registration using land
use rights, house ownership and other assets attached to land, need to be implemented
synchronously following some groups of solution: solution of policy, solution of power
finance, solution of propaganda, popularity legal education, solution of executation.
xii
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Trong cơng cuộc đổi mới, đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước ở Việt Nam hiện nay, đất đai được khẳng định là một loại hàng hóa đặc
biệt, là nguồn lực đầu vào và nguồn vốn để phát triển kinh tế của đất nước. Từ
trước khi có Hiến pháp năm 1980, đất đai có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu nhà
nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân. Đến khi có Hiến pháp năm 1980, ở nước
ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân. Hiến pháp năm
1992 và Hiến pháp năm 2013 quy định: “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển
quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật.
Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ”.
Tiếp theo Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 đã cụ thể hóa
quy định này của Hiến pháp với xu thế ngày càng mở rộng các quyền của người
sử dụng đất. Cụ thể tại Khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định “
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định”.
Trong những năm qua, cơng tác giao dịch bảo đảm nói chung và công tác
giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất ở nước ta đã phát huy ý nghĩa quan trọng trong công khai minh
bạch các giao dịch bảo đảm giúp cho người dân và doanh nghiệp có thêm cơ hội
tiếp cận với nguồn vốn để phát triển sản xuất kinh doanh cũng như giải quyết các
vấn đề khó khăn về tài chính.
Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, nhu cầu vay vốn có bảo
đảm bằng tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngày càng không
ngừng gia tăng. Các hoạt động giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diễn ra hết sức phức tạp, dưới nhiều
hình thức khác nhau như: thế chấp và một phần các hoạt động đang diễn ra trôi
nổi trên thị trường tạo thị trường “ngầm”. Điều này, đã làm thất thu cho nguồn
ngân sách Nhà nước, làm ảnh hưởng, kìm hãm sự phát triển kinh tế chung và
phát sinh các tranh chấp dân sự. Vấn đề đặt ra hiện nay là cần có các biện pháp
quản lý Nhà nước chặt chẽ về các hoạt động này thông qua việc đăng ký giao
dịch bảo đảm.
1
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
Việc đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để bảo vệ
quyền lợi hợp pháp cho bên nhận bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền và các bên cùng tham gia giao dịch trong hợp đồng, loại
bỏ được những rủi ro pháp lý cho các giao dịch, tạo lập, duy trì và đảm bảo một
trật tự lợi ích chung trong đời sống kinh tế - dân sự, xóa bỏ thị trường “ngầm”,
tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất có thể thực hiện một cách tốt nhất
các quyền của mình theo quy định của pháp luật (Trần Quang Huy và Nguyễn
Quang Tuyến, 2013).
Đăng ký giao dịch bảo đảm cịn góp phần vào việc ngăn ngừa các tranh
chấp về dân sự liên quan đến giao dịch bảo đảm, hợp đồng vay, góp vốn và cung
cấp chứng cứ để Tịa án giải quyết các tranh chấp đó. Tuy nhiên, trong thực tiễn,
công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất vẫn còn nhiều bất cập như các văn bản quy phạm
pháp luật nhiều, đơi lúc cịn chồng chéo ảnh hưởng đến việc thực hiện đăng ký
giao dịch bảo đảm cho người sử dụng đất; việc xử lý tài sản hình thành trong
tương lai chưa có quy định cụ thể.
Thanh Oai là một huyện ngoại thành thủ đô Hà Nội, cách trung tâm Hà Nội
20 km về phía Tây Nam. Là đầu mối của nhiều tuyến đường giao thơng quan
trọng, có nhiều ưu thế về vị trí, tiềm năng và thế mạnh có khả năng thu hút thị
trường, chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của
huyện. Trong những năm gần đây, tốc độ gia tăng dân số, nhu cầu giải quyết việc
làm đối với người lao động nông thôn để phát triển sản xuất ngày một lớn. Do
vậy nhu cầu vốn phục vụ các mục đích trên ngày càng gia tăng, các giao dịch bảo
đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất diễn ra khá sôi động trên địa
bàn huyện. Việc đăng ký các giao dịch trên tại các cơ quan Nhà nước theo quy
định của pháp luật ngày càng tăng. Tuy nhiên, công tác đăng ký và việc quản lý
các giao dịch này vẫn còn những tồn tại, bất cập cần đi sâu nghiên cứu và đề xuất
giải pháp giải quyết.
Xuất phát từ thực tế khách quan trên, học viên đã thực hiện đề tài: “Đánh
giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành
phố Hà Nội ” nhằm góp phần cải cách thủ tục hành chính, thực hiện tốt hơn nữa
chức năng dịch vụ công của Nhà nước về đăng ký giao dịch, giải quyết được
2
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
những hạn chế, khó khăn trong cơng tác đăng ký giao dịch bảo đảm phục vụ cho
công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Thanh Oai.
1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành
phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch
bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất ở trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Phạm vi nghiên cứu của đề tài bao gồm các tổ chức hộ gia đình, cá nhân
thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố
Hà Nội trong thời gian từ năm 2011 đến năm 2015.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Đóng góp mới của đề tài
Đánh giá và xác định được những vấn đề cịn tồn tại và hạn chế trong cơng
tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội. Từ đó, đề
xuất được một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác này trong thời gian tới.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học của đề tài
- Vận dụng và làm sáng tỏ những quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
- Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là tài liệu tham khảo giúp địa phương vận
dụng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và đăng ký giao dịch
bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo cho các sinh viên, học
viên tại các trường Cao đẳng, Đại học đào tạo chuyên ngành quản lý đất đai.
3
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN LIÊN QUAN ĐẾN ĐĂNG KÝ GIAO
DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ
Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
2.1.1. Quyền sở hữu đất đai
Quyền sở hữu là một phạm trù lịch sử, cùng với sự thay đổi trong đời sống xã
hội nội hàm của khái niệm sở hữu cũng thay đổi. Quyền sở hữu là sản phẩm của
Nhà nước và pháp luật, một mặt nó thể hiện bản chất của Nhà nước đương thời,
một mặt phản ánh tính chất, trình độ phát triển kinh tế trong giai đoạn lịch sử nhất
định. Vì vậy, khi nghiên cứu quyền sở hữu cần đặt trong hồn cảnh lịch sử cụ thể.
Trong kinh tế - chính trị học quyền sở hữu là một phạm trù cơ bản, chỉ mối quan
hệ giữa người với người trong việc chiếm dụng của cải/tài sản. Nó là hình thức xã
hội của sự chiếm hữu của cải đã được luật hóa thành quyền sở hữu và được thực
hiện theo cơ chế nhất định gọi là chế độ sở hữu (Nguyễn Văn Khánh, 2013).
Ngày nay, trên thế giới có 2 hình thức sở hữu đất đai là đa hình thức sở hữu
và chỉ một hình thức sở hữu (sở hữu đơn). Dạng đa hình thức sở hữu đất đai bao
gồm sở hữu Nhà nước, sở hữu cộng đồng (sở hữu chung) và sở hữu tư nhân.
Trong đó, tài sản thuộc sở hữu cộng đồng có thể là các cơng trình văn hóa, tín
ngưỡng, chung cư, bệnh viện… Hầu hết các quốc gia trên thế giới như Mỹ, Đức,
Pháp, Nga, Nhật, Ý… chọn hình thức đa hình thức sở hữu trong quản lý đất đai.
Dạng hình thức đơn sở hữu có nghĩa rằng theo pháp định chỉ tồn tại duy nhất một
hình thức sở hữu về đất đai, sở hữu đó có thể là sở hữu Nhà nước hoặc sơ hữu
toàn dân được hiểu là sở hữu chung. Có rất ít quốc gia trên thế giới có hình thức
sở hữu Nhà nước như Trung Quốc, Mơng Cổ, Cộng hịa Dân chủ Nhân dân Triều
Tiên. Tại một số quốc gia đơi khi hình thức sở hữu đơn chỉ tồn tại dưới dạng
danh nghĩa như: Vương quốc Anh và các nước thuộc liên hiệp Anh thì đất đai
thuộc nữ hồng, tuy nhiên Luật pháp cho phép các chủ thể được mua bán đất đai
trong thời hạn 999 năm, 99 năm hay 75 năm (Nguyễn Ngọc Vinh, 2013).
Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định
đoạt (Nguyễn Ngọc Vinh, 2013).
Do vậy đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là người
duy nhất có đầy đủ quyền năng của một chủ sở hữu đất đai. Quyền sở hữu bao
4
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
gồm quyền chiếm hữu, quyền định đoạt và quyền sử dụng, trong đó quyền định
đoạt là quan trọng nhất (chỉ Nhà nước mới có quyền định đoạt số phận pháp lý
đối với đất đai). Nhà nước định đoạt đất đai thông qua việc lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục
đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất;
quy định hạn mức sử dụng đất, xác định khung giá các loại đất... Nhà nước thu
thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, phí và lệ phí, thu tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất. Người sử dụng đất chiếm hữu trực tiếp đất đai, trực tiếp khai thác
các nguồn lợi từ đất, được định đoạt hạn chế về quyền sử dụng đất, được chuyển
đổi, chuyển nhượng, tặng, cho, để lại thừa kế, cho thuê, cho thuê lại đất đai…
Trong suốt q trình đổi mới, Đảng và Nhà nước ta ln xác định đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, đây là vấn đề tất yếu bởi đất đai là thành quả của sự nghiệp
dựng nước và giữ nước lâu dài của dân tộc nên phải thuộc sở hữu chung của toàn
dân và được sử dụng cho mục đích chung của tồn dân tộc, của nhân dân. Việc xác
lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là khẳng định quyền của toàn dân đối với
việc định đoạt, khai thác, sử dụng, phát triển và bảo vệ đất đai và các tài sản gắn
liền với nó theo cơ chế dân chủ. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai cũng sẽ đảm
bảo cho các quan hệ trong xã hội được vận hành trên nền tảng của quyền sở hữu
chung, song dưới những hình thức cụ thể được thể chế hóa bằng pháp luật, chính
sách. Ngồi ra, chế độ sở hữu tồn dân về đất đai cịn có ý nghĩa trong quan hệ
giữa Việt Nam với các quốc gia khác, tạo sự tương đồng với khái niệm chủ quyền
về đất đai, biên giới, lãnh thổ của quốc gia (Vũ Văn Phúc và cs., 2013)
2.1.2. Tài sản và giao dịch bảo đảm
2.1.2.1. Tài sản bảo đảm
Theo Điều 295 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định, tài sản bảo đảm phải thuộc
quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở
hữu. Tài sản bảo đảm có thể được mơ tả chung, nhưng phải xác định được. Tài sản
bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Giá trị của
tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.
2.1.2.2. Giao dịch bảo đảm
a. Khái niệm
Giao dịch bảo đảm là một thiết chế ra đời khá sớm ở nhiều quốc gia có hệ
thống pháp luật phát triển trên thế giới. Kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới
5
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
cho thấy thiết chế này được xây dựng đã tạo ra một hành lang pháp lý an toàn
cho hoạt động tín dụng nói chung và sự phát triển của nền kinh tế nói riêng; góp
phần khơng nhỏ vào sự ổn định của các quan hệ dân sự, kinh tế, tránh các tranh
chấp phát sinh từ việc không thực hiện hoặc có thực hiện nhưng khơng
đúng nghĩa vụ dân sự của bên có nghĩa vụ. Việc xác lập các giao dịch bảo đảm
luôn hướng tới mục tiêu bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch, đặc
biệt là quyền lợi của bên có quyền trong giao dịch này. Áp dụng biện pháp bảo
đảm, bên có quyền khơng chỉ có quyền theo hợp đồng buộc bên có nghĩa vụ thực
hiện nghĩa vụ, mà cịn có quyền xử lý tài sản mà bên có nghĩa vụ dùng để bảo đảm.
Theo Khoản 1 Điều 323 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2005, “Giao dịch bảo đảm
là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực
hiện biện pháp bảo đảm quy định tại khoản 1 Điều 318 của Bộ luật này. Bên cạnh
đó, nhằm đảm bảo tính cơng khai, minh bạch của các quan hệ về giao dịch bảo
đảm, BLDS 2005 quy định: các giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định
của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 323, Điều 325), và xác định thứ
tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo
đảm. Tài sản theo Điều 326 Bộ luật Dân sự 2005 là việc một bên giao tài sản thuộc
quyền sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
b. Phân loại giao dịch bảo đảm
Việc phân loại giao dịch bảo đảm có thể dựa vào nhiều tiêu chí để phân loại
như căn cứ với đối tượng được sử dụng để bảo đảm, căn cứ vào biện pháp bảo
đảm được sử dụng… Mỗi tiêu chí phân loại mang những ý nghĩa xác định khác
nhau trong đó, các tiêu chí về đối tượng, tiêu chí về biện pháp bảo đảm, tiêu chí
về việc đăng ký giao dịch bảo đảm… có ý nghĩa thiết thực nhất.
- Căn cứ vào đối tượng bảo đảm
Đối tượng bảo đảm có thể là tài sản như vật, tiền, giấy tờ có giá. Và đối
tượng bảo đảm cũng có thể là sự bảo đảm của một bên thứ ba đối với nghĩa vụ dân
sự. Chính vì vậy, sẽ có giao dịch bảo đảm đối vật và giao dịch bảo đảm đối nhân.
Giao dịch bảo đảm đối vật là giao dịch bảo đảm được xác lập dựa trên việc
sử dụng loại tài sản xác định để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Tài
sản này có thể thuộc sở hữu của các bên trong quan hệ nghĩa vụ, cũng có thể là
tài sản của một bên thứ ba có liên quan đến các bên trong quan hệ nghĩa vụ và
người này cam kết dùng tài sản này để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân
sự của các bên trong quan hệ nghĩa vụ đó. Trong trường hợp nghĩa vụ bị vi
6
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
phạm, tài sản bảo đảm sẽ được xử lý theo thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quy
định của pháp luật để bù đắp cho bên có quyền đã bị vi phạm. Trong số các biện
pháp bảo đảm đối vật, cầm cố và thế chấp là hai biện pháp được sử dụng phổ
biến nhất.
Giao dịch bảo đảm đối nhân là giao dịch bảo đảm có sự tham gia của bên
thứ ba, theo đó, bên thứ ba cam kết sẽ thực hiện thay nghĩa vụ hoặc bồi thường
cho bên có quyền nếu nghĩa vụ được bảo đảm bị vi phạm. Khác với quan hệ bảo
đảm đối vật như vừa nêu, quan hệ bảo đảm đối nhân không xác định cụ thể tài
sản bảo đảm. Đối tượng bảo đảm có thể là việc thực hiện nghĩa vụ thay cho bên
có nghĩa vụ hoặc đó có thể là tài sản của người bảo đảm.
- Căn cứ vào biện pháp bảo đảm
Theo Điều 292 Bộ Luật Dân sự năm 2015, biện pháp bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ bao gồm: cầm cố tài sản; thế chấp tài sản; đặt cọc; ký cược; ký quỹ; bảo
lưu quyền sở hữu; bảo lãnh; tín chấp; cầm giữ tài sản.
Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản
thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản
thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và khơng giao tài sản cho
bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ.
Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau
đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật
có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo
đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực
hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện
nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài
sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao
kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản
tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Ký cược là việc bên thuê tài sản là động sản giao cho bên cho thuê một
khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung
là tài sản ký cược) trong một thời hạn để bảo đảm việc trả lại tài sản thuê. Trường
7
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
hợp tài sản thuê được trả lại thì bên thuê được nhận lại tài sản ký cược sau khi trả
tiền thuê; nếu bên thuê không trả lại tài sản thuê thì bên cho th có quyền địi lại
tài sản th; nếu tài sản th khơng cịn để trả lại thì tài sản ký cược thuộc về bên
cho thuê.
Ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí q, đá
q hoặc giấy tờ có giá vào tài khoản phong tỏa tại một tổ chức tín dụng để bảo
đảm việc thực hiện nghĩa vụ. Trường hợp bên có nghĩa vụ khơng thực hiện hoặc
thực hiện khơng đúng nghĩa vụ thì bên có quyền được tổ chức tín dụng nơi ký
quỹ thanh toán, bồi thường thiệt hại do bên có nghĩa vụ gây ra, sau khi trừ chi phí
dịch vụ. Thủ tục gửi và thanh tốn thực hiện theo quy định của pháp luật.
Bảo lưu quyền sở hữu: Trong hợp đồng mua bán, quyền sở hữu tài sản có
thể được bên bán bảo lưu cho đến khi nghĩa vụ thanh toán được thực hiện đầy đủ.
Bảo lưu quyền sở hữu phải được lập thành văn bản riêng hoặc được ghi trong
hợp đồng mua bán. Bảo lưu quyền sở hữu phát sinh hiệu lực đối kháng với người
thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.
Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên
có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên
có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn thực hiện
nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng
nghĩa vụ. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa
vụ thay cho bên được bảo lãnh trong trường hợp bên được bảo lãnh khơng có khả
năng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.
Cầm giữ tài sản là việc bên có quyền (sau đây gọi là bên cầm giữ) đang
nắm giữ hợp pháp tài sản là đối tượng của hợp đồng song vụ được chiếm giữ tài
sản trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không
đúng nghĩa vụ.
- Căn cứ vào sự đăng ký giao dịch bảo đảm
Theo các quan điểm luật học và quy định pháp luật, không phải tất cả các
giao dịch bảo đảm đều phải đăng ký, bởi tùy từng biện pháp bảo đảm, tùy từng loại
giao dịch bảo đảm và trong trường hợp nếu các giao dịch bảo đảm đều phải đăng
ký thì đây sẽ là một số lượng cơng việc lớn. Chính vì vậy, chỉ một số giao dịch bảo
đảm nhất định mới phải đăng ký bắt buộc, còn lại, những giao dịch bảo đảm các
bên có thể thỏa thuận đăng ký hoặc khơng đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền.
8
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
Giao dịch bảo đảm đăng ký bắt buộc là những giao dịch bảo đảm mà Nhà
nước bắt buộc các bên phải đăng ký với cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm sau
khi giao dịch này được xác lập. Việc đăng ký giao dịch bảo đảm là điều kiện có
hiệu lực của giao dịch này, nếu không đăng ký, các giao dịch này là vơ hiệu.
Điển hình nhất là các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tàu bay, tàu
biển, ô tô thuộc đối tượng phải đăng ký giao dịch bảo đảm.
Giao dịch bảo đảm không phải đăng ký là các giao dịch bảo đảm mà Nhà
nước không bắt buộc các bên phải đăng ký với cơ quan đăng ký giao dịch bảo
đảm sau khi các bên xác lập giao dịch này. Tuy nhiên, các bên trong quan hệ giao
dịch bảo đảm vẫn có thể thỏa thuận đăng ký giao dịch bảo đảm này để bảo vệ
quyền lợi cho mình. Việc đăng ký nhằm mục đích cơng khai các quyền của bên
nhận bảo đảm, trên cơ sở đó, các bên liên quan biết về những hạn chế của bên
bảo đảm và tài sản bảo đảm, hạn chế rủi ro đối với các bên.
c. Đặc điểm của đăng ký giao dịch bảo đảm
- Chủ thể đăng ký giao dịch bảo đảm là các bên tham gia quan hệ giao dịch
bảo đảm. Các chủ thể này có quyền đăng ký giao dịch bảo đảm mà mình tham
gia, trong một số trường hợp pháp luật có quy định, đó là nghĩa vụ của các chủ
thể này. Trong các trường hợp pháp luật bắt buộc các bên phải đăng ký giao dịch
bảo đảm thì cho dù có thỏa thuận hay khơng, các bên tham gia giao dịch bảo đảm
đều phải thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm với cơ quan đăng ký giao
dịch bảo đảm. Trong trường hợp pháp luật không bắt buộc các bên phải đăng ký
giao dịch bảo đảm giữa họ với cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm, các bên trong
quan hệ thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm theo thỏa thuận giữa họ. Thỏa
thuận này bao gồm các nội dung như đồng thuận việc đăng ký giao dịch bảo
đảm, xác định chủ thể tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm, trách nhiệm đối với
chi phí đăng ký giao dịch bảo đảm…
- Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm là cơ quan được Nhà nước thành lập
để đăng ký giao dịch bảo đảm. Xuất phát từ sự rộng lớn của khu vực lãnh thổ mà
Nhà nước quản lý cũng như tùy từng tài sản bảo đảm mà Nhà nước tổ chức một
hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Đó có thể là một hệ thống cơ quan
riêng biệt hoặc là các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm thuộc các hệ thống cơ
quan Nhà nước khác nhau.
- Thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm là một thủ tục pháp lý. Nhà nước ban
hành pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm làm cơ sở cho việc đăng ký giao
9
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
dịch bảo đảm, trong đó quy định chặt chẽ về trình tự, thủ tục, thẩm quyền đăng
ký giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý, đăng ký giao dịch bảo đảm
theo cơ chế xác minh và đăng ký giao dịch bảo đảm theo cơ chế thông báo được
thực hiện theo cơ chế thơng báo có hồ sơ và thủ tục tiến hành khác nhau.
- Dịch vụ đăng ký giao dịch bảo đảm do Nhà nước cung ứng theo hình thức
dịch vụ cơng. Nhà nước thiết lập hệ thống cơ quan độc lập với cơ quan quản lý
Nhà nước về giao dịch bảo đảm để thực hiện chức năng đăng ký giao dịch bảo
đảm. Các cơ quan này không thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về giao dịch
bảo đảm và thực hiện cơng việc có thu phí, theo nguyên tắc "lấy thu bù chi".
Thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm được xác định theo loại tài sản bảo đảm,
địa giới hành chính hoặc theo địa vị pháp lý của cơ quan chủ quản cơ quan này.
Tùy thuộc vào điều kiện kinh tế - chính trị - xã hội của đất nước, mỗi quốc gia
thiết lập một mơ hình cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm phân tán (mỗi cơ quan
trực thuộc một loại cơ quan khác nhau) hoặc tập trung (một hệ thống chuyên
biệt). Tiêu biểu cho hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm tập trung là Nhật Bản,
Hàn Quốc, Pháp… như ở Nhật Bản có Sở Pháp vụ, ở Hàn Quốc là Tịa án, ở
Pháp là Sở thuế…. Ở Việt Nam, hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm được thiết
lập theo mô hình phân tán. Việc đăng ký giao dịch bảo đảm của Việt Nam được
xác định theo bốn loại tài sản đăng ký chủ yếu: quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất được đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; tàu bay
được đăng ký tại Cơ quan đăng ký tàu bay thuộc Cục Hàng không dân dụng Việt
Nam; tàu biển được đăng ký tại cơ quan đăng ký tàu biển; các tài sản khác được
đăng ký tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản thuộc Cục Đăng ký quốc gia
giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp.
- Kết quả của hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm là hệ thống đăng ký
giao dịch bảo đảm hoặc nội dung đăng ký giao dịch bảo đảm được thể hiện trên
văn bản. Các kết quả này được là sự ghi nhận của Nhà nước đối với giao dịch
bảo đảm đã được xác lập. Nhà nước sẽ bảo hộ cho các giao dịch tài sản này cũng
như bảo hộ cho quyền lợi được bảo đảm bởi các tài sản đã đăng ký giao dịch bảo
đảm. Bất kỳ sự tranh chấp nào xảy ra thì sự kiện pháp lý đăng ký giao dịch bảo
đảm cũng được xem là chứng cứ ưu tiên và rõ ràng rất về việc bảo vệ quyền lợi
cho các chủ thể có liên quan.
- Hậu quả pháp lý của đăng ký giao dịch bảo đảm: Đối với các giao dịch
bảo đảm mà pháp luật bắt buộc phải đăng ký, việc đăng ký giao dịch bảo đảm
10
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
làm phát sinh hiệu lực của giao dịch bảo đảm. Mặt khác, đó là sự xác nhận của
Nhà nước bảo hộ cho các giao dịch này. Tuy nhiên, các giao dịch bảo đảm đăng
ký tự nguyện, khác với các giao dịch bắt buộc phải đăng ký ở chỗ giao dịch bảo
đảm đăng ký tự nguyện mặc nhiên có giá trị kể từ thời điểm các bên giao kết hợp
đồng. Nhưng do các bên muốn có sự thừa nhận và xác nhận rõ ràng để bảo vệ
quyền lợi của mình cũng như tránh được các rủi ro không cần thiết do sự khơng
minh bạch, cơng khai giao dịch có thể xảy ra, nên các bên đã thỏa thuận đăng ký
giao dịch bảo đảm với cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm có thẩm quyền. Theo
Điều 9 của Bộ Luật Thương mại thống nhất của Hoa Kỳ (UCC) thì: "lợi ích được
bảo đảm" là:
- Lợi ích gắn với động sản được xác lập hoặc được cung cấp thông qua giao
dịch nhằm bảo đảm cho việc thanh toán hoặc thực hiện nghĩa vụ, khơng phụ
thuộc vào: hình thức giao dịch; đặc điểm xác nhận của người có quyền đối với tài
sản bảo đảm và bao gồm lợi ích được xác lập hoặc cung cấp thông qua việc
chuyển nhượng quyền yêu cầu thanh tốn hoặc chứng thư bảo đảm, cho th có
thời hạn trên một năm, việc gửi bán thương mại (không phụ thuộc vào việc
chuyển nhượng, cho thuê hoặc gửi bán thương mại có bảo đảm cho việc thanh
tốn hoặc thực hiện nghĩa vụ hay không). Mặt khác, thông qua đăng ký giao dịch
bảo đảm, thông tin về giao dịch bảo đảm được công khai với các cơ quan, tổ
chức, cá nhân khác.
2.1.3. Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ghi vào sổ
đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu các thông tin về giao
dịch bảo đảm dùng tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và các tài sản gắn liền với đất để thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo
đảm. Các tài sản dùng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất trong giao dịch bảo đảm có thể có trước khi thơng tin
được ghi vào sổ hay nhập vào cơ sở dữ liệu hoặc được xác lập sau khi cơ quan
đăng ký ghi thông tin về các giao dịch bảo đảm vào Sổ đăng ký, nhập vào cơ sở
dữ liệu theo quy định của pháp luật (Chính phủ, 2010).
Trước đây, năm 2000 việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng
11
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
đất được thực hiện tại Sở Địa chính, Sở Địa chính nhà đất và UBND xã, phường,
thị trấn. Trình tự, thủ tục quy định tại Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày
10/3/2000 về đăng ký giao dịch bảo đảm; sau đó năm 2005 Bộ Tư pháp và Bộ
Tài nguyên & Môi trường ban hành Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTPBTNMT ngày 16/6/2005 về việc hướng dẫn đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và Thông tư số 03/2006/TTLT/BTPBTNMT ngày 13/6/2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư số
05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005.
Sau 10 năm triển khai Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 của
Chính phủ về việc đăng ký giao dịch bảo đảm, trong quá trình thực hiện đã
phản ánh một số điểm hạn chế, bất cập. Do đó đến ngày 23/7/2010 Chính phủ
ban hành Nghị định số 83/2010/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm (thay thế
Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000) quy định cơ quan đăng ký là
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Mơi trường và
Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phịng Tài ngun và Mơi trường
quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin
về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, sau đó
Bộ Tư pháp và Bộ Tài ngun và Mơi trường có hướng dẫn bằng Thông tư số
20/2011/TTLT/BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc đăng ký thế
chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Đến năm 2016
Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên & Môi trường ban hành Thông tư số
09/2016/TTLT - BTP - BTNMT ngày 23/6/2016 hướng dẫn việc đăng ký thế
chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Hồ sơ đăng ký giao dịch bảo
đảm bằng quyền sử dụng đất gồm có: Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm;
Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng bảo đảm có cơng chứng hoặc chứng thực
theo quy định của pháp luật; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc các Giấy chứng nhận đã cấp qua các
thời kỳ; Bản sao có chứng thực giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý của người
yêu cầu đăng ký; trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền thì
phải có văn bản ủy quyền thì cơ quan đăng ký là: Văn phịng đăng ký đất đai,
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (nơi chưa thành lập VPĐK đất đai)
thuộc cấp tỉnh hoặc cấp huyện sẽ ghi nội dung đăng ký giao dịch bảo đảm vào
Giấy chứng nhận, Sổ Địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định
của pháp luật.
12
LUAN VAN CHAT LUONG download : add
