(LUẬN văn THẠC sĩ) đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện gia viễn tỉnh ninh bình

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN NGỌC ĐIỆP

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN
CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN GIA VIỄN - TỈNH NINH BÌNH

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Nguyễn Văn Quân

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP – 2017

download by :


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả
nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai cơng bố trong bất kì cơng trình
nào khác.
Tơi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm
ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày 27 tháng 4 năm 2017
Tác giả luận văn

Nguyễn Ngọc Điệp

i

download by :


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, bản thân đã nhận được sự giúp
đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy giáo, cô giáo trong Ban Quản
lý đào tạo, Khoa Quản lý đất đai, Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam.
Để có được kết quả nghiên cứu này, ngồi sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tơi
cịn nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của TS. Nguyễn Văn Quân là người
hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn.
Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của phòng Thống kê, Văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất, phịng Tài ngun và Mơi Trường, các phịng ban, các tổ
chức sử dụng và nhân dân các xã của huyện Gia Viễn, các anh chị em và bạn bè đồng
nghiệp, sự động viên và tạo mọi điều kiện của gia đình và người thân.
Với tấm lịng biết ơn, tơi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó!
Hà Nội, ngày 27 tháng 4 năm 2017
Tác giả luận văn

Nguyễn Ngọc Điệp

ii

download by :

MỤC LỤC
Lời cam đoan ................................................................................................................ i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ..................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt....................................................................................................v
Danh mục các bảng ..................................................................................................... vi
Trích yếu luận văn ...................................................................................................... vii
Thesis abstract ............................................................................................................. ix
Phần 1. Mở đầu ..........................................................................................................1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ..................................................................................1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu .......................................................................................3

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................3

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa thực tiễn ..........................................................3

1.4.1.

Đóng góp mới .................................................................................................3

1.4.2.

Ý nghĩa thực tiễn.............................................................................................3

Phần 2. Tổng quan tài liệu .........................................................................................4
2.1.

Cơ sở lý luận...................................................................................................4

2.1.1.

Một số khái niệm liên quan đến quyền sở hữu, sử dụng đất .............................4

2.1.2.

Nội dung quyền sử dụng đất ở việt nam ..........................................................7

2.1.3.

Cơ sở hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam ............................8

2.2.

Cơ sở thực tiễn ..............................................................................................13

2.2.1.

Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới .......................13

2.2.2.

Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước................................... 21

2.3.

Cơ sở pháp lý về quyền sử dụng đất ở Việt Nam ...........................................22

2.4.

Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn cả nước và tại tỉnh Ninh
Bình ..............................................................................................................28

2.4.1.

Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn cả nước ......................... 28

2.4.2.

Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Ninh Bình............... 36

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ....................................................... 37
3.1.

Địa điểm nghiên cứu .....................................................................................37

3.2.

Thời gian nghiên cứu ...................................................................................37

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ...................................................................................37

3.4.

Nội dung nghiên cứu ..................................................................................... 37

iii

download by :


3.4.1.

Khái quát địa bàn nghiên cứu ........................................................................ 37

3.4.2.

Tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất giai đoạn 2012 - 2106 .........37

3.4.3.

Đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất ............................................37

3.5.1.

Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp .............................................. 37

3.5.2.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu..............................................................38

3.5.3.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ............................................................. 38

3.5.4.

Phương pháp thống kê, tổng hợp ...................................................................38

3.5.5.

Phương pháp phân tích, so sánh .................................................................... 39

Phần 4. Kết quả và thảo luận ...................................................................................40
4.1.

Khái quát địa bàn nghiên cứu ........................................................................ 40

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên.........................................................................................40

4.1.2.

Điều kiện kinh tế xã hội ................................................................................ 46

4.1.3.

Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện gia viễn, tỉnh Ninh Bình
.....................................................................................................................53

4.1.4.

Đánh giá chung địa bàn nghiên cứu ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền của
người sử dụng đất ......................................................................................... 56

4.2.

Tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất giai đoạn 2012 – 2016 ......58

4.2.1.

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ......................58

4.2.2.

Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ .....................................................60

4.2.3.

Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ ................................................... 61

4.2.4.

Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ ................................. 62

4.3.

Đánh giá về tình hình thực hiện quyền sử dụng đất .......................................64

4.3.1.

Đánh giá chung ............................................................................................. 64

4.3.2.

Đánh giá thông qua điều tra ..........................................................................64

4.3.3.

Đánh giá chung việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện Gia
Viễn .............................................................................................................. 75

4.4.

Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các QSDĐ ................................ 76

4.4.1.

Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật ...........................................76

4.4.2.

Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất .....................................76

4.4.3.

Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các QSDĐ ........................ 77

4.4.4.

Giải pháp về chính sách ................................................................................77

Phần 5. Kết luận và kiến nghị .................................................................................. 80
5.1.

Kết luận ........................................................................................................ 80

5.2.

Kiến nghị ...................................................................................................... 81

Tài liệu tham khảo ...................................................................................................... 82

iv

download by :


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

CN-XD

Công nghiệp - Xây dựng

CNH, HĐH

Công nghiệp hóa - hiện đại hóa

CT-TTg

Chỉ thị - Thủ tướng Chính phủ

GCN QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GTSX

Giá trị sản xuất

KTXH

Kinh tế xã hội

NĐ-CP

Nghị định Chính phủ

NXB

Nhà xuất bản

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSH

Quyền sở hữu

SDĐ

Sử dụng đất

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

TTLT

Thông tư liên tịch

UBND

Uỷ ban nhân dân

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

v

download by :


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1.

Hiện trạng và cơ cấu từng loại đất năm 2014 huyện Gia Viễn..................55

Bảng 4.2.

Tình hình chuyển nhượng QSDĐ ở tại huyện Gia Viễn giai đoạn
2012 - 2016 ................................................................................. 59

Bảng 4.3.

Tình hình thừa kế QSDĐ ở tại Gia Viễn giai đoạn 2012-2016 .................61

Bảng 4.4.

Tình hình tặng, cho QSDĐ ở tại Gia Viễn giai đoạn 2012-2016 ..............62

Bảng 4.5.

Tình hình thế chấp bằng giá trị QSDĐ ở tại huyện Gia Viễn giai đoạn
2012 – 2016 ............................................................................................ 63

Bảng 4.6.

Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ tại 3 xã, thị trấn giai đoạn
2012-2016 ............................................................................................... 65

Bảng 4.7.

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở tại 3 xã, thị trấn giai
đoạn 2012 – 2016 .................................................................................... 67

Bảng 4.8.

Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ở tại 3 xã, thị trấn giai đoạn
2012 – 2016 ............................................................................................ 69

Bảng 4.9.

Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ ở 03 xã, thị trấn
điều tra giai đoạn 2012 – 2016................................................................. 71

Bảng 4.10. Ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện quyền của
người sử dụng ............................................................................. 73

vi

download by :


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Ngọc Điệp
Tên luận văn: “Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa
bànhuyện Gia Viễn, tỉnh Ninh Bình”.

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

Cơ sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam
Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Viễn,
tỉnh Ninh Bình.
- Đề xuất một số chính sách, giải pháp giúp người sử dụng thuận lợi hơn trong
quá trình thực thi quyền sử dụng đất.
Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện các nội dung của đề tài, chúng tôi sử dụng các phương pháp sau:
phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp; phương pháp chọn điểm nghiên cứu;
phương pháp thu thập số liệu sơ cấp; phương pháp phân tích thống kê, sử lý các số liệu;
phương pháp so sánh tổng hợp.
Kết quả nghiên cứu chính của đề tài
1. Gia Viễn là huyện đồng chiêm trũng của tỉnh Ninh Bình, huyện có tổng diện
tích tự nhiên 178,46 km2gồm 20 xã và 01 thị trấn. Là huyện có hệ thống giao thơng
thủy, bộ thuận lợi cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, trong những năm
qua huyện Gia Viễn vẫn còn gặp nhiều khó khăn về cơ sở hạ tầng, đội ngũ cán bộ thiếu
và ít kinh nghiệm, cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai còn tồn tại những vấn đề khó
khăn, phức tạp.
2. Trong giai đoạn 2012 – 2016 các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Gia Viễn diễn ra thường xuyên, trong đó có: 6334 giao dịch chuyển nhượng
QSDĐ; 130 giao dịch thừa kế QSDĐ; 1439 giao dịch tặng cho QSDĐ; 4746 giao dịch
thế chấp QSDĐ; đặc biệt là năm về sau số lượng các giao dịch về quyền tăng lên đáng
kể. Bên cạnh những trường hợp chuyển quyền SDĐ đã đăng ký với VP ĐKQSDĐ còn
tồn tại một số giao dịch chuyển quyền không thực hiện đăng ký với cơ quan Nhà nước,
đặc biệt là quyền thừa kế.
3. Qua kết quả điều tra, phỏng vấn một số hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền

cho thấy, người được hỏi đánh giá về các văn bản hướng dẫn ở mức hiểu và thực hiện
được: 62%. Đánh giá về thủ tục thực hiện cho là bình thường có thể thực hiện được là

vii

download by :


88.5% số hộ. Đánh giá về khả năng thực hiện các quy định ở mức thực hiện được là
90%, mức độ hài lòng khi người sử dụng đất thực hiện quyền đạt 66%, khi được hỏi có
lo ngại về chính sách hay khơng thì có tới 96% trả lời là không. Điều này chứng tỏ công
tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện Gia Viễn tỉnh Ninh Bình ngày càng chặt chẽ và
tạo được niềm tin cho người sử dụng đất là các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.
Trong quá trình thực hiện quyền của người sử dụng đất thì vẫn gặp phải những
khó khăn nhất định:
Có trường hợp né tránh không đăng ký (chuyển nhượng đất nơng nghiệp, quyền
cho th QSDĐ), có trường hợp khơng hiểu hết nên chưa thực hiện.
Tình hình thực hiện các QSDĐ của người sử dụng đất diễn ra ở các xã, thị trấn
có sự khác nhau: tùy thuộc vào điều kiện tự nhiên-xã hội và trình độ dân trí nhận thức
pháp luật.
Các văn bản quy định về thực hiện quyền của người sử dụng đất vẫn còn chồng
chéo với các văn bản quy định pháp luật khác.
4. Các giải pháp đề xuất để thực hiện tốt công tác chuyển quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Gia Viễn bao gồm:
Đẩy mạnh tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai liên quan đến công tác
chuyển quyền sử dụng đất tới người dân; Tổ chức quản lý hoạt động thực hiện quyền sử
dụng đất; giải pháp về chính sách và giải pháp về thủ tục hành chính về đất đai.
Nâng cao trình độ chuyện môn cho các cán bộ công chức tiếp nhận và giải quyết
các hồ sơ về đất đai.
Kết luận

Việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện Gia Viễn, tỉnh Ninh Bình
đã đạt được những thành tựu nhất định. Song vẫn tồn tại những vướng mắc cần phải giải
quyết để nâng cao hiệu quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại địa bàn trong
thời gian tới.
.

viii

download by :


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Ngoc Diep
Thesis title: “Evaluate the implementation of the rights of land users in Gia Vien, Ninh
Binh Province”.
Major: Land Management

Code: 60 85 01 03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
- Assess the implementation of land use rights in Gia Vien district, Ninh Binh province.
- Propose policies and solutions to help users more convenient in the process of
implementation of land use rights.
Research methods
To implement the thesis, we use the following methods: method of secondary
data and material collection; Site selection method; Primary data collection method;
Methods of statistical analysis, data processing; Comprehensive comparison method.
Main results and conclusions
1. Gia Vien is a low-land plain district of Ninh Binh province with a total natural

area of 178.46 km2, comprising 20 communes and 01 town. The district has a favorable
navigation traffic system, which facilitates the process of socio-economic development.
However, over the past years Gia Vien district still faces many difficulties in
infrastructure, staff shortage and lack of experience, the State management of land still
exist problems, complex.
2. In the period 2012 - 2016, land use rights transfer transactions in Gia Vien
district are held regularly, including 6,334 land use rights transfer transactions; 130
land use right inheritance transactions; 1439 donation transactions for land use right
(LUR); 4746 mortgage LUR transactions; Especially in the later several years the
number of rights transactions increased significantly. In addition to the cases of
transfer of LUR registered with the Office of the Land use right registration office,
there are some transference of rights not registered with the State agencies, especially
the right to inheritance.
3. The results of the survey, interviews with a number of households and
individuals doing their right showed that, the respondents assessed the guiding
documents at the understanding and implementation level: 62%. An evaluation of the
implementation procedure for the feasibility study was 88.5% of households. The

ix

download by :


assessment of the feasibility of implementation of the regulations was at 90%, the level
of satisfaction when land users exercised their right: 66%, when questioned if they
worry about the policy or not, there were 96 % answers is No. This proves that the
management of land in Gia Vien district, Ninh Binh province is increasingly tightened
and created trust for land users are households and individuals.
In the process of exercising the rights of land users, they still encounter
certain difficulties:

There are cases of avoidance of registration (transfer of agricultural land, right to
lend the LUR), there are cases that do not understand all so not implemented.
The implementation of land use rights takes place in different communes and
towns: depending on the natural-social conditions and people’s intellectual level of
knowledge about law.
The legal documents regulating the exercise of land users rights overlap with
other legal documents.
4. Suggested solutions to implement the land use right transfer in Gia Vien
district include:
Promote dissemination of land legislation related to the transfer of land use
rights to the people; Organizing the management of activities of exercising land use
rights; Solutions on policies and solutions on administrative procedures on land.
Improve the professional level for officers to receive and handle land records.
Conclusions
The implementation of the rights of land users in Gia Vien district, Ninh Binh
province has achieved certain achievements. However, still has problems to be solved to
improve the effective implementation of the rights of land users in the area in the
coming time.

x

download by :


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Việt Nam đang trong thời kì đẩy mạnh thực hiện cơng nghiệp hóa - hiện
đại hóa, hội nhập kinh tế quốc tế, sự gia tăng dân số và tốc độ công nghiệp hóa,
đơ thị hóa nhanh đã làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng, gây nên sức ép
cho đất đai, các vấn đề liên quan đến đất đai ngày càng phức tạp vì vậy đất đai

ln được quan tâm và chú trọng hàng đầu.
Tại kỳ họp thứ 6, ngày 28 tháng 11 năm 2013, Quốc hội khóa XIII đã
thơng qua Hiến pháp nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Đây là sự kiện
chính trị - pháp lý đặc biệt quan trọng, đánh dấu một bước tiến mới trong lịch sử
lập hiến của nước ta. Bản Hiến pháp vừa được Quốc hội khóa XIII thơng qua tạo
cơ sở chính trị - pháp lý vững chắc cho cơng cuộc đổi mới toàn diện đất nước
trong thời kỳ mới. Đây là bản Hiến pháp vừa kế thừa được các giá trị to lớn của
các bản Hiến pháp năm 1946, năm 1959, năm 1980 và năm 1992, vừa thể chế
hóa các quan điểm, phương hướng, nội dung phát triển đã được khẳng định trong
trong Cương lĩnh xây dựng đất nước trong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội.
Về quản lý và sử dụng đất đai, Hiến pháp năm 2013 quy định: Đất đai là lãnh thổ
thiêng liêng của quốc gia, là tư liệu sản xuất chủ yếu, nguồn lực quan trọng phát
triển đất nước. Vì vậy, quan điểm nhất quán của Đảng, Nhà nước và Nhân dân ta
đã được xác định từ năm 1980 đến nay là đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Cụ thể hóa các quy định của Hiến Pháp, hệ thống pháp luật đất đai ở nước
ta khơng ngừng hồn thiện, trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, nhà
nước đã giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài
với 3 hình thức: giao đất khơng thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất;
Quyền của người sử dụng đã từng bước mở rộng từ 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất (Luật đất đai năm 1993)
đến 9 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Luật đất đai năm
2003) và 8 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Luật Đất đai năm 2013).
Quyền sử dụng đất được xác định đã tạo điều kiện cho người sử dụng đất an tâm

1

download by :

đầu tư vào đất đai, đẩy mạnh sản xuất, góp phần đẩy mạnh thực hiện CNH HĐH đất nước.
Tuy nhiên, các quy định pháp luật về thủ tục hành chính liên quan đến
thực hiện các quyền sử dụng đất, trình độ cán bộ, công chức, cơ sở vất chất kỹ
thuật của cơ quan quản lý Nhà nước liên quan đến việc thực hiện các quyền sử
dụng đất vẫn còn nhiều bất cập: Giấy chứng nhận là điều kiện cần thiết cho hoạt
động của thị trường QSDĐ, nhưng việc cấp giấy chứng nhận cịn phức tạp, khiến
người dân khơng thực hiện; Công tác bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất để phục vụ cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, trụ sở cơ quan, trường
học, bệnh viện, ... cịn nhiều bất cập, giải phóng mặt bằng chậm chễ, cản trở tiến
độ đầu tư của các cơng trình, ... mà ngun nhân chủ yếu là giá đất do Nhà nước
quy định thấp hơn giá thị trường.
Về phía người sử dụng đất trình độ nhận thức, ý thức chấp hành pháp luật
đất đai cũng có những hạn chế nhất định như: Chuyển nhượng QSDĐ và chuyển
mục đích sử dụng đất tự phát, không thông qua các cơ quan quản lý Nhà nước về
đất đai dẫn đến thị trường giao dịch ngầm về đất đai còn tiếp diễn; mặt khác tâm
lý của nông dân, mặc dù không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng vẫn giữ lại
đất, không muốn thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê hoặc góp vốn
bằng quyền sử dụng đất.
Gia Viễn là huyện đồng bằng nằm ở phía Tây Bắc của tỉnh Ninh Bình,
cách trung tâm tỉnh khoảng 15 km. Trong những năm gần đây, huyện Gia Viễn
có tốc độ phát triển đơ thị hóa và hiện đại hóa vơ cùng mạnh mẽ. Ngồi ra, các
chương trình của Nhà nước như chương trình dồn điền đổi thửa đã và đang được
áp dụng tại huyện Gia Viễn dẫn đến hoạt động thực hiện quyền sử dụng đất của
người dân cũng có xu hướng gia tăng. Để có cái nhìn chính xác và mang tính
thực tế về quyền của người sử dụng đất, cần trả lời ba câu hỏi: thực trạng thực
hiện quyền của người sử dụng đất hiện nay như thế nào? Nguyên nhân tại sao?
Giải pháp để giải quyết những tồn tại như thế nào? Việc giải đáp đầy đủ và chính
xác ba câu hỏi này nhằm đưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai đoạn tiếp

theo. Xuất phát từ những lý do trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá
việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Viễn - tỉnh
Ninh Bình”.

2

download by :


1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia
Viễn, tỉnh Ninh Bình.
- Đề xuất một số chính sách, giải pháp giúp người sử dụng thuận lợi hơn
trong quá trình thực thi quyền sử dụng đất.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian: nghiên cứu được giới hạn trong khơng gian hành
chính huyện Gia Viễn, tỉnh Ninh Bình.
- Phạm vi thời gian: nghiên cứu thực hiện với các quyền của người sử
dụng đất trong giai đoạn từ năm 2012 đến năm 2016.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA THỰC TIỄN
1.4.1. Đóng góp mới
Đề tài đã xác định được những vấn đề tồn tại, vướng mắc trong quá trình
thực hiện quyền của người sử dụng đất đặc biệt là quyền chuyển nhượng, quyền
thừa kế, quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại huyện Gia Viễn, tỉnh Ninh
Bình. Từ đó, đề xuất được giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện công tác này tại
địa phương trong thời gian tới.
1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần bổ sung cơ sở thực tiễn giúp địa
phương và các nhà quản lý xác định những vấn đề cịn tồn tại, vướng mắc trong
q trình thực hiện quyền của người sử dụng đất.

- Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là tài liệu tham khảo cho học viên, sinh
viên chuyên ngành quản lý đất đai tại các trường đại học và cao đẳng.

3

download by :


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN
2.1.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sở hữu, sử dụng đất
2.1.1.1. Quyền sở hữu
Theo Điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
định của pháp luật...”. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động
thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ của người với người trong quá
trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là
một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia
đình, cộng đồng...).
Quyền sở hữu là quyền được pháp luật ghi nhận và bảo vệ đối với một chủ
thể được tự do chiếm hữu, sử dụng và định đoạt quyền sở hữu; trong đó: quyền
chiếm hữu là quyền được pháp luật bảo vệ nhằm giám sát thực tế đối với bất
động sản; quyền sử dụng là quyền được pháp luật bảo vệ để khai thác các đặc
tính hữu ích tự nhiên của bất động sản và sử dụng lợi ích của nó; lợi ích có thể là
thu nhập, phát triển, thu hoạch và các hình thức khác; quyền định đoạt là quyền
được pháp luật bảo vệ trong việc quyết định số phận pháp lý của bất động sản.
Các hình thức sở hữu về đất đai:
- Sở hữu nhà nước (chủ sở hữu là nhà nước)
- Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng)
- Sở hữu cá nhân (chủ sở hữu là cá nhân) (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014)

Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “sở hữu đất đai”
(Điều 4), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai” (Điều 13).
Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc
thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai
được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của
Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ quyền của
chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Sở hữu đất đai được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng trong
mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ

4

download by :


tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu cơng. Cũng có thể trong
một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở
hữu công cộng hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể là sự đan
xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một
chế độ sở hữu nhất định.
Quan hệ sở hữu đất đai ở mỗi nước tùy thuộc vào quan hệ sản xuất, quan
hệ chính trị của nước đó trong từng thời kỳ lịch sử. Khi phân tích tổng quát về
quan hệ đất đai, Các Mác cho rằng: trong chế độ tư hữu về tư liệu sản xuất thì
chế độ tư hữu về ruộng đất là vô lý nhất; Các Mác viết: “Quốc hữu hóa đất đai
làm hồn tồn thay đổi quan hệ giữa lao động và tư bản, cuối cùng phá huỷ hoàn
toàn phương thức sản xuất tư bản chủ nghĩa trong công nghiệp cũng như trong
nông nghiệp”. Biến đất đai thành sở hữu tồn dân, đó là quy luật khách quan tạo
nên sự phát triển của xã hội loài người. Sức sản xuất ngày càng phát triển địi hỏi
tập trung hóa tư liệu sản xuất. Các Mác nhận xét: “Sự phát triển kinh tế xã hội,
mức độ phát triển và tập trung dân cư, sự xuất hiện máy móc nơng nghiệp và

phát minh sáng chế khác làm cho việc quốc hữu hóa đất đai trở thành quy luật
khách quan tất yếu. Tất cả mọi lý luận về sở hữu đều bất lực trước biện pháp tất
yếu này”. Theo luận điểm này của Các Mác, nước ta, từ chế độ đa sở hữu, nhiều
thành phần (Hiến pháp 1959) chuyển sang chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
(Hiến pháp 1980, Hiến pháp 1992), Điều 19 Hiến pháp 1980 ghi rõ: “Đất đai,
rừng núi,... thuộc sở hữu toàn dân”, đồng thời quy định: “... Những tập thể và cá
nhân đang sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động của
mình...”(Điều 20). Hiến pháp 1992 tiếp tục quy định “Đất đai... đều thuộc sở hữu
toàn dân” và quy định thêm: “Nhà nước giao đất cho tổ chức và cá nhân sử dụng
ổn định lâu dài... được chuyển QSD đất...”. Theo đó, chế độ sở hữu tồn dân về
đất đai quy định nhà nước là người đại diện; QSD đất trở thành một loại quyền
có tính độc lập tương đối trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, và
trong nền kinh tế thị trường thì việc chuyển dịch đất đai là nhu cầu tất yếu, khách
quan, tạo ra trên phạm vi toàn xã hội sẽ tiến hành được những điều chỉnh lớn về
cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động và phân phối lại các nguồn lực đầu tư cho
phát triển (đất đai, vốn, vật tư sản xuất, lao động). Mối quan hệ giữa quyền sở
hữu đất đai và QSD đất được biểu hiện trên các đặc điểm chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước
ta nên QSD đất được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Điều

5

download by :


này có nghĩa là tổ chức, cá nhân có QSD đất khi được nhà nước giao đất, cho thuê
đất, công nhận QSD đất, sử dụng có thời hạn hoặc ổn định lâu dài và theo mục đích
được giao đất, được công nhận và người sử dụng đất được chuyển QSD đất (bao
gồm quyền năng: chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế; thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng QSD đất) nên QSD đất trở thành một loại

quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu.
Thứ hai, mặc dù QSD đất được tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng
trên thị trường nhưng giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai và QSD đất vẫn có sự
khác nhau và khơng thể đồng nhất giữa hai loại quyền này; bởi lẽ, giữa chúng có
sự khác nhau cả về nội dung và ý nghĩa, cụ thể:
- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) cịn QSD đất là quyền
phái sinh (có sau) xuất hiện khi được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất hay
công nhận QSD đất;
- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn QSD đất là
một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ;
Tính khơng trọn vẹn, khơng đầy đủ của QSD đất thể hiện ở các khía cạnh
sau đây:
Một là, người sử dụng đất khơng có đầy đủ quyền năng như nhà nước với
tính cách là đại diện chủ sở hữu tồn dân về đất đai; Hai là, không phải bất cứ
người nào có QSD đất hợp pháp cũng có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSD
đất, mà phụ thuộc vào đối tượng và chính sách giao đất, th đất hay cơng nhận
QSD đất; trong đó, chỉ có người được giao đất trả tiền sử dụng đất, thuê đất trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian th mà tiền trả khơng có nguồn gốc từ
ngân sách nhà nước; mới được hưởng 9 quyền năng của chuyển QSD đất; Ba là,
quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn QSD đất lại là một loại
quyền phụ thuộc. Tính phụ thuộc của QSD đất thể hiện ở chỗ người sử dụng đất
không được tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình sử dụng đất
mà chỉ được quyết định theo quyền của mình đối với mục đích sử dụng đất được
giao hoặc công nhận (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2014).
2.1.1.2. Quyền sử dụng đất
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các
nhà luật pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và

6

download by :


khơng thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của
mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được
nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của
tính tồn dân, khơng mất đi vai trị quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của
Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự
sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hịa được các
lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân.
2.1.2. Nội dung quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm quyền năng luật định:
quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng
(thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết
quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào
từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung quyền sử dụng
đất được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại
đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất?
Theo Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện
quyền: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất”.
- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông
dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm
nghiệp, làm muối, đất có mặt nước ni trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại
sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ
canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai cơng bằng theo kiểu “có
tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương
(cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển

đổi QSDĐ là khơng có mục đích thương mại.
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp
người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, khơng có khả
năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,...
Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một
khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó
và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở
chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong

7

download by :


giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh
lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất;
Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi
cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không,
sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc
biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu
cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc
chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển
thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một
tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (khơng đầy đủ) trong
quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi
hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không
được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo
có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ khơng thể trả nợ được, người

nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi
vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản,
trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong
trường hợp người vay tiền khơng có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương
thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết
dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình.
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng
đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.
Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc
điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt
đất nông nghiệp thành đất phi nơng nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương
mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong
những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và cơng nghiệp hố nơng
nghiệp và nơng thơn.
2.1.3. Cơ sở hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà
Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày
29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan

8

download by :


hệ về quản lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hố đường lối, chính sách của
Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất
đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật Đất đai được ban
hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh
tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa. Nội dung về QSDĐ của Luật
Đất đai 1987 là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất,

người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất. Họ không có
quyền chuyển QSDĐ đai dưới mọi hình thức khác nhau. Luật quy định: “Nghiêm
cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tơ dưới mọi hình thức, nhận đất
được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất
nơng nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai”.
Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh
những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự khơng có quyền đối với mảnh đất
mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển QSDĐ
trong các trường hợp: Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đồn sản xuất
nơng nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đồn sản xuất nơng nghiệp và cá thể
thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển
đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng
đất đó. Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được
QSDĐ ở có ngơi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cơng nhận
quyền sở hữu đối với nhà ở.
Theo quy định trên cho thấy, Luật cịn gị bó, chưa đáp ứng được nhu cầu
sử dụng đất của các chủ sử dụng đất. Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua
bán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực
chất là bán đất. Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh. Nhà nước
chỉ quản lý về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý
Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai.
Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này
Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư không
chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài. Đặc biệt, Quốc hội thơng
qua Luật đầu tư nước ngồi tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày
10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp tục đổi mới và phát
triển kinh tế - xã hội nông thôn đã khẳng định cho người sử dụng đất được thực
hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ”.

9

download by :


Hiến pháp 1992 quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có
quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật” (Hiến pháp Việt Nam, 1995).
Do đó, Quốc hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng
pháp luật năm 1993. Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày
14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1988
và bổ sung một nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất. Cụ thể
Luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ. Như vậy, luật đưa ra những quy định
theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt
hạn chế QSDĐ của mình. Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội
dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định.
Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh của nền kinh tế, xã hội, qua thực tế với
tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở nên phức
tạp, nhiều vấn đề lịch sử cịn chưa được giải quyết thì các vấn đề mới lại nảy sinh
mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định. Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai được sửa
đổi, bổ sung. Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền
góp vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ. Tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư
hoặc tiền thuê đất đã trả trước còn lại là 05 năm cũng được thực hiện các QSDĐ
như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ. Riêng tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân mới trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế
chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDĐ.
Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính
và để đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua
như Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngồi tại Việt Nam,
thì Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp. Trong chương

trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, uỷ ban thường vụ Quốc hội năm
2000 Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung. Ngày
29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung
một số điều của Luật Đất đai.
Luật này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về QSDĐ như sau:
- Cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất nơng
nghiệp, đất lâm nghiệp sang mục đích khác; được chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật
nuôi đối với đất sử dụng vào mục đích nơng nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối,

10

download by :


nuôi trồng thủy sản, nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDĐ
theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản thuộc
sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động
tại Việt Nam. Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lãnh bằng giá
trị QSDĐ tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngồi, chi nhánh ngân hàng
nước ngồi hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài.
Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình
quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy
còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém. Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993
(Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ
những vướng mắc trong cơng tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của
pháp luật, đồng thời, thế chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của
Đảng về đất đai trong thời kỳ mới. Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội thơng
nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thơng qua ngày
26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004.

Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa quy
định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ của hộ
gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện
hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế QSDĐ đất
nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện
quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ
đất đai theo định hướng của Nhà nước. Cụ thể nội dung của QSDĐ như sau:
“Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường
khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều 106).
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất đai Việt
Nam: Luật Đất đai 2003 quy định tổ chức, cá nhân nước ngồi th đất có quyền
tương ứng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời
gian thuê. Bổ sung quyền được đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại Việt Nam.
Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013, Luật
này sẽ có hiệu lực kể từ 01/7/2014. So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai
năm 2013 đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong
quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003. Đây là đạo luật quan trọng, có tác động

11

download by :


sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước, thu hút được sự quan tâm
rộng rãi của nhân dân.
Luật Đất đai năm 2013 vừa tiếp tục kế thừa, luật hóa những quy định cịn
phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của Luật Đất đai năm 2003, nhưng đồng
thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế,
bất cập của Luật Đất đai năm 2003. Theo đó, Luật Đất đai năm 2013 có một

số đổi mới cơ bản như sau:
Một là, Luật Đất đai năm 2013 đã cụ thể hóa quyền của Nhà nước đối với
đất đai như: Quy định rõ quyền của Nhà nước đối với đất đai như quyền của đại
diện chủ sở hữu; quyền quyết định mục đích sử dụng đất; quy định hạn mức sử
dụng đất, thời hạn sử dụng đất; quyền quyết định thu hồi, trưng dụng đất đai;
quyền quyết định giá đất; quyết định chính sách tài chính về đất đai…
Hai là, Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung những nội dung cơ bản trong
việc điều tra, đánh giá về tài nguyên đất đai, nhằm khắc phục bất cập hiện nay
mà Luật Đất đai năm 2003 chưa có quy định cụ thể; bổ sung những quy định
quan trọng trong nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhằm khắc
phục khó khăn khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; bổ sung và quy định rõ
quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của người dân trong vùng quy hoạch đã được cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất.
Ba là, Luật quy định cụ thể, rõ ràng từ nguyên tắc đến nội dung và mở rộng
dân chủ, cơng khai trong q trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy định
về đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất trong vùng quy hoạch như: Việc lấy ý
kiến của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở cấp quốc gia và cấp tỉnh
và cấp huyện được thực hiện thơng qua hình thức công khai thông tin về nội dung
của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên trang thông tin điện tử theo quy định.
Bốn là, một trong những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai năm 2013
vừa được Quốc hội thông qua là những quy định về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Luật bổ sung quy
định về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai trên
mạng điện tử;bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người
một giấy chứng nhận, hoặc cấp chung một sổ đỏ và trao cho người đại diện.

12

download by :


Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định cụ thể hơn những trường hợp sử
dụng đất được cấp sổ đỏ; cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cư đang sử dụng đất có và khơng có các giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Năm là, Luật quy định cụ thể và đầy đủ từ việc thu hồi đất, bồi thường,
hỗ trợ tái định cư đảm bảo một cách công khai, minh bạch và quyền lợi của
người có đất thu hồi nhằm khắc phục, loại bỏ những trường hợp thu hồi đất làm
ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất đồng thời khắc phục một
cách có hiệu quả những trường hợp thu hồi đất mà khơng đưa vào sử dụng, gây
lãng phí, tạo nên các dư luận xấu trong xã hội.
Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua là sự kiện quan trọng
đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển
kinh tế -xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước,
thể hiện được ý chí, nguyện vọng của đại đa số nhân dân.
Các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang dần
dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế
của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng đất nhưng vẫn đảm
bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân.
2.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN
2.2.1. Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
- Ở một số nước phát triển
Ở các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư
nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có
một số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản
xuất khác.
* Thụy Điển
Pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai và
nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất

nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động
giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù
hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo
luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất
đai. Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng

13

download by :


ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được
luật hoá. Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của
Thụy Điển:
- Đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển
nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển
nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3
tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Toà
án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành
đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp
đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua. Toà
án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán.
Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ
hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Ở Thụy Điển, hầu như tất cả các
chuyển nhượng đều được đăng ký (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
- Thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết
nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp
luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở hữu
đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được

duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và tồ án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn
bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này
sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi đăng
ký. (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi
thực hiện bước (1), tồ án khơng kiểm tra, xác minh các u cầu đối với thế chấp.
Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để
vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp
là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều
kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên
cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp
sẽ khơng hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng
trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực
hiện. Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng
tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để
xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế
chấp đến toà án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân

14

download by :