đánh giá tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện yên khánh – tỉnh ninh bình

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

ĐỖ XUÂN THẢO

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUYỀN
CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN YÊN KHÁNH – TỈNH NINH BÌNH

Chuyên ngành

Quản lý đất đai

Mã số

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học

TS. Nguyễn Văn Quân

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung
thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm
ơn sâu sắc, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được ghi rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Đỗ Xuân Thảo

i


LỜI CẢM ƠN
Để thực hiện và hoàn thành luận văn này, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ
tận tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể.
Trước tiên, tôi xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới Ban Giám đốc Học viện Nông
nghiệp Việt Nam, Khoa Quản lý đất đai đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi học tập,
nghiên cứu và hoàn thành luận văn.
Đặc biệt, tôi xin bày tỏ biết ơn sâu sắc đến TS. Nguyễn Văn Quân đã tận tình
hướng dẫn, chỉ bảo và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện luận văn.
Tôi cũng xin trân trọng cảm ơn UBND huyện Yên Khánh, Phòng Tài nguyên và
Môi trường huyện Yên Khánh, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Khánh,
UBND và cán bộ địa chính xã Khánh Hòa, xã Khánh Cường, thị trấn Yên Ninh, trong quá
trình điều tra đã tạo điều kiện, giúp đỡ, cung cấp số liệu, tư liệu khách quan giúp tôi hoàn
thành luận văn này.
Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn các bạn đồng nghiệp, người thân đã động viên,
giúp đỡ và tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài nghiên cứu.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Đỗ Xuân Thảo

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ................................................................................................................1
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục viết tắt ........................................................................................................ vi
Danh mục bảng .......................................................................................................... vii
Danh mục hình, đồ thị ............................................................................................... viii
Trích yếu nội dung ...................................................................................................... ix
Thesis abstract ............................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ...........................................................................................................1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................2

1.4.1.

Những đóng góp mới của đề tài .......................................................................2

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học của đề tài .............................................................................3

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn của đề tài..............................................................................3

Phần 2. Tổng quan tài liệu ..........................................................................................4
2.1.

Khái quát những vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất ................................4

2.1.1.

Quyền sở hữu ..................................................................................................4

2.1.2.

Quyền sở hữu toàn dân về đất đai ....................................................................5

2.1.3.

Quyền sử dụng đất ...........................................................................................7

2.2.

Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ..................................11

2.2.1.

Các nước phát triển ........................................................................................11

2.2.2.

Một số nước trong khu vực ............................................................................16

2.2.3.

Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước ...................................20

2.3.

Cơ sở lý luận và thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam.......21

2.3.1.

Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam .....................21

2.3.2.

Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các QSDĐ ......................25

iii


2.3.3.

Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam ................................29

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................................................33
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ......................................................................................33

3.2.

Thời gian nghiên cứu .....................................................................................33

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................33

3.4.

Nội dung nghiên cứu......................................................................................34

3.4.1.

Đánh giá khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Yên
Khánh, tỉnh Ninh Bình ...................................................................................34

3.4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Yên Khánh ..........................34

3.4.3.

Tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện
Yên Khánh ....................................................................................................34

3.4.4.

Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất tại xã
Khánh Hòa, Khánh Cường và thị trấn Yên Ninh được lựa chọn tại huyện
Yên Khánh từ năm 2011 đến năm 2015 .........................................................34

3.2.5.

Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt các quyền sử dụng đất ở
huyện Yên Khánh ..........................................................................................34

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................34

3.5.1.

Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ................................................34

3.5.2.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ..............................................................34

3.5.3.

Phương pháp điều tra sơ cấp ..........................................................................35

3.5.4.

Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý số liệu ...............................................36

3.5.5.

Phương pháp phân tích ..................................................................................36

Phần 4. Kết quả và thảo luận ....................................................................................37
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Yên Khánh, tỉnh
Ninh Bình ......................................................................................................37

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên .........................................................................................37

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội ...............................................................................41

4.2.

Tình hình quản lý đất đai của huyện...............................................................46

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai ...............................................................................46

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất huyện Yên Khánh ......................................................51

4.2.3.

Hiện trạng sử dụng đất các đơn vị nghiên cứu ................................................53

4.3.

Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ..............................56
iv


4.3.1.

Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của người sử dụng đất trên địa
bàn huyện Yên Khánh....................................................................................56

4.3.2.

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa bàn
nghiên cứu .....................................................................................................65

4.3.3.

Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất tại địa bàn nghiên
cứu ...............................................................................................................73

4.3.4.

Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại địa bàn nghiên cứu.........77

4.3.5.

Phân tích đánh giá ý kiến của các chủ sử dụng đất về việc thực hiện các
quyền sử dụng đất tại địa bàn nghiên cứu .......................................................82

4.3.6.

Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Yên Khánh ..........................................................................................85

4.4.

Một số giải pháp tăng cường việc thực hiện quyền sử dụng đất của huyện
yên khánh, tỉnh Ninh Bình .............................................................................88

4.4.1.

Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất và con người ............................................88

4.4.2.

Giải pháp về tổ chức quản lý, tuyên truyền nâng cao ý thức pháp luật về
đất đai trong cán bộ và nhân dân ....................................................................88

4.4.3.

Giải pháp về chính sách .................................................................................89

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................90
5.1.

Kết luận .........................................................................................................90

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................91

Danh mục tài liệu tham khảo .......................................................................................92
Phụ lục ......................................................................................................................94

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

BTP

Bộ Tư pháp

BTNMT

Bộ Tài nguyên Môi trường

CN-TTCN

Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HH

Hiện hành

NĐ-CP

Nghị định – Chính phủ

NQ-CP

Nghị quyết – Chính phủ

QĐ

Quyết định

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SXKD

Sản xuất kinh doanh

TN & MT

Tài nguyên và Môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân

vi


DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1. Giá trị sản xuất các ngành kinh tế trên địa bàn huyện Yên Khánh ................ 42
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp huyện Yên Khánh ................................ 52
Bảng 4.3. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp huyện Yên Khánh .......................... 53
Bảng 4.4. Hiện trạng sử dụng đất các đơn vị nghiên cứu .............................................. 54
Bảng 4.5. Tình hình thực hiện chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn 2011 - 2015 trên
địa bàn huyện Yên Khánh ............................................................................ 56
Bảng 4.6. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất huyện Yên
Khánh từ năm 2011 đến năm 2015 .............................................................. 59
Bảng 4.7. Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Yên Khánh giai đoạn 2011-2015 ....................................................... 61
Bảng 4.8. Tổng hợp kết quả thực hiện dồn điền đổi thửa năm 2013 ở huyện
Yên Khánh .................................................................................................. 63
Bảng 4.9. Tổng hợp kết quả thực hiện quyền tặng cho ở huyện Yên Khánh ................. 64
Bảng 4.10. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại các xã ..................... 65
Bảng 4.11. Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất về thực hiện quyền
chuyển nhượng ............................................................................................ 71
Bảng 4.12. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất theo các xã,
thị trấn ......................................................................................................... 73
Bảng 4.13. Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất về thực hiện quyền thừa kế ........ 76
Bảng 4.14. Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất theo các xã,
thị trấn ......................................................................................................... 78
Bảng 4.15. Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất về thực hiện quyền thế chấp............ 81

vii


DANH MỤC HÌNH, ĐỒ THỊ
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí huyện Yên Khánh, tỉnh Ninh Bình ..........................................37
Đồ thị 4.1. Giá trị sản xuất các ngành kinh tế trên địa bàn huyện Yên Khánh giai
đoạn 2011 – 2015 .....................................................................................42

Đồ thị 4.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 huyện Yên Khánh .................................51
Đồ thị 4.3. Hiện trạng sử dụng đất tại 3 xã nghiên cứu ................................................55
Đồ thị 4.4. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 3 xã
điều tra .....................................................................................................66
Đồ thị 4.5. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất tại 3 xã điều tra .....74
Đồ thị 4.6. Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại 3 xã điều tra...........79

viii


TRÍCH YẾU NỘI DUNG
Tên tác giả: Đỗ Xuân Thảo
Tên luận văn: “Đánh giá tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất
trên địa bàn huyện Yên Khánh, tỉnh Ninh Bình”.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục tiêu nghiên cứu: Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng
đất trên địa bàn huyện Yên Khánh, tỉnh Ninh Bình để từ đó đề xuất được một số giải
pháp nhằm khắc phục những hạn chế trong công tác thực hiện các quyền của người sử
dụng đất tại địa phương.
Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp; phương pháp
chọn điểm nghiên cứu; phương pháp thu thập số liệu sơ cấp; Phương pháp thống kê,
tổng hợp, xử lý số liệu.
Một số kết quả nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu đánh giá điều kiện tự nhiên,
kinh tế xã hội của huyện Yên Khánh; tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa
bàn huyện Yên Khánh; tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa
bàn huyện Yên Khánh; đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất

trên địa bàn xã Khánh Cường, Khánh Hòa và thị trấn Yên Ninh; đưa ra thuận lợi,
khó khăn, tồn tại và nguyên nhân; đề ra giải pháp để thực hiện tốt các quyền của
người sử dụng đất ở huyện Yên Khánh.
Một số kết luận chủ yếu: Yên Khánh là huyện đồng bằng nằm ở phía đông nam
của tỉnh Ninh Bình với diện tích tự nhiên là 14.259,49ha. Năm 2015, dân số của huyện
Yên Khánh là 133.611 người, phân bố tương đối đều tại 18 xã và 1 thị trấn. Đây là vùng
đất có điều kiện tự nhiên tương đối thuận lợi phù hợp với nhiều loại cây trồng, vật nuôi.
Yên Khánh có vị trí địa lý khá thuận lợi cho việc giao lưu kinh tế, văn hóa với các vùng
lân cận.
Trong giai đoạn 2011 – 2015, tỷ lệ thực hiện các quyền của người sử dụng đất
đối với quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp làm đầy đủ các thủ tục với cơ quan nhà
nước có thẩm quyền trên địa bàn huyện có xu hướng tăng qua các năm. Luật Đất đai
2013 có hiệu lực cùng với nó là các Nghị định của Chính phủ, Thông tư của Bộ Tài
nguyên và Môi trường, Quyết định của UBND tỉnh Ninh Bình đã tạo hành lang pháp lý
quan trọng để người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình, người dân đã quan tâm
đến quyền và lợi ích hợp pháp nên đã chủ động khai báo tại các cơ quan nhà nước khi
thực hiện các quyền tạo điều kiện cho công tác quản lý đất đai của huyện ngày càng
ix


chặt chẽ và đi vào nề nếp.
Tuy nhiên chất lượng hồ sơ địa chính của huyện hiện nay thiếu đồng bộ, vẫn còn
một số trường hợp người dân chưa nhận thức được đầy đủ tầm quan trọng của việc thực
hiện các thủ tục giao dịch quyền sử dụng đất đúng quy định, thủ tục hành chính còn
phức tạp, thiếu ổn định.
Trong thời gian tới nhằm thúc đẩy việc thực hiện các quyền của người sử dụng
đất trên địa bàn huyện đảm bảo theo đúng quy định, đồng thời hoàn thiện cơ chế chính
sách để người dân thực hiện tốt trách nhiệm và nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước khi
thực hiện các quyền sử dụng đất, cần thực hiện đồng bộ một số giải pháp như: tăng
cường đầu tư nguồn nhân lực, cơ sở vật chất cho cơ quan quản lý đất đai tại địa phương;

công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai tới người dân, đặc biệt giúp người
dân hiểu biết đầy đủ về các quyền sử dụng đất; Đẩy mạnh công tác lập, chỉnh lý, quản
lý hồ sơ địa chính, sớm đo đạc bản đồ, lập hồ sơ địa chính cấp đổi giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho 4 xã còn lại trong huyện; Tiếp tục thực hiện cải cách thủ tục
hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Do Xuan Thao

Thesis title: “Evaluation of the implementation of the rights of land users at
Yen Khanh district, Ninh Binh province”.
Major: Land menagement

Code: 60 85 01 03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Objectives of the study: Evaluation of the implementation of the rights of land
users at Yen Khanh district, Ninh Binh province and some solutions to improve the
limitations in implementing the right of land users at Yen Khanh district, Ninh Binh
province .
Methods of the study: the method of collecting secondary data; the method of
selecting research place ; methods of collecting primary data; the statistical method ,the
method of synthesizing and analyzing data.
Some results of the study: My research touch upon some following issues “
evaluating the natural and socio-economic conditions at Yen Khanh district; the
situation of land using and management at Yen Khanh district; the implementation of
the rights of land users at Yen Khanh district; evaluating the implementation some

rights of land users at Khanh Cuong, Khanh Hoa commune and Yen Ninh hamlet;
pointing out the advantages, disadvantages as well as the restrictions and causes; raising
some solutions to implement the rights of land users at Yen Khanh district.
Some major conclusions: Yen Khanh is plain district located at the southeast of
Ninh Binh province with total area about 14.259,49 ha. By 2015, Yen Khanh population
is 133. 611, distributed evenly at 18 communes and 1 town. Here is a vast residential
area with many convenient natural conditions in conformity with a variety of crops and
livestock. Yen Khanh with favorable geographical location is quite suitable for
economic and culture exchange activities and culture with the neighboring districts.
In the period of 2011 - 2015, there is an increase in the implementation rate of the
land use rights for the right to transfer, bequeath, donation, mortgage procedures with
state government offices over the years. Land Law in 2013 as well as the Government's
decrees and circulars of the Ministry of Natural Resources and Environment, the
decision of People's Committee of Ninh Binh province which took effect has created an
important legal framework for the implementation of land users’ rights. Because local
people were interested in the rights and legal benefit so they have taken the initiative to
xi


declare the state agency when implementing the rights contributing to strengthen land
using and management effectively.
However the current quality of cadastral records is inconsistent, there are still
some cases where people are not fully aware of the importance of the implementation of
the procedures of land-use right transactions as regulated, and administrative procedures
are complex and unstable.
In the near future, in order to promote the implementation of the rights of land
users in the district as regulated, and to enhance mechanisms for the people to exercise
their responsibilities and fulfill their obligations to State in the implementation of land
use rights, it should be some solutions such as: Increase the investment in human
resources, infrastructure for land management offices at the district ,strengthen the

dissemination of laws on land to the people to help people have full understanding of
the land use rights, enhance adjustment and management of cadastral records, early
finish drawing measurement, and make cadastral records to renew certificates of land
use rights for the 04 remaining communes in the district, continuously reform
administrative procedures in the field of land management

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia, bởi
vậy việc sử dụng đất tiết kiệm có hiệu quả và bảo vệ lâu bền nguồn tài nguyên
vô giá này là nhiệm vụ vô cùng quan trọng và cấp bách. Để đạt được mục đích
đó yêu cầu Nhà nước phải thực hiện quản lý đất đai.
Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta có nhiều hình
thức sở hữu, đó là: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân. Sau khi
Hiến pháp 1980 ra đời, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai duy
nhất là sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý,
điều này tiếp tục được khẳng định tại Hiến pháp 1992, Hiến pháp 2013. Về
quyền của người sử dụng đất được quy định tại Hiến pháp 1992 và Hiến pháp
2013 tại Điều 54 đã quy định: “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử
dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng
đất được pháp luật bảo hộ”. Theo đó, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi một số
điều Luật Đất đai 1998, 2001, Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 đã từng
bước cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp với xu thế là ngày càng mở rộng các
quyền cho người sử dụng đất, các thủ tục hành chính được cải cách đã khiến các
giao dịch về quyền sử dụng đất được tăng lên. Tuy nhiên việc triển khai, thực
hiện các quyền sử dụng đất trong giai đoạn hiện nay còn gặp nhiều vướng mắc.

Việc thực hiện quy định về các quyền sử dụng đất còn lúng túng và không thống
nhất, cơ chế quản lý, trình tự, thủ tục hành chính thực hiện các quyền của người
sử dụng đất còn gây phiền hà cho người dân, không tạo điều kiện cho việc phát
triển thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản.
Yên Khánh là một huyện thuần nông của tỉnh Ninh Bình, nguồn thu nhập
chủ yếu là sản xuất nông nghiệp. Những năm gần đây nền kinh tế đã có những
bước phát triển do hệ thống cơ sở hạ tầng được đầu tư, nâng cấp theo chương
trình mục tiêu Quốc gia về xây dựng nông thôn mới, các tuyến đường giao thông
quan trọng như mở rộng Quốc lộ 10, đường tránh Quốc lộ 10, đường du lịch Bái
Đính – Kim Sơn, được cao tốc Cầu Giẽ - Ninh Bình, đường tỉnh lộ ĐT480B,
ĐT480C được đầu tư nâng cấp mở rộng nên có nhiều thuận lợi cho phát triển và
1


giao lưu kinh tế, văn hoá; đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ, nhiều khu quy hoạch đất ở
mới được xây dựng, đất nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng đô thị bước đầu được cải
thiện. Tuy nhiên, tốc độ đô thị hoá nhanh chóng kéo theo rất nhiều điều bất cập
trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất
trên địa bàn huyện Yên Khánh. Vì vậy, việc thực hiện đề tài: “Đánh giá tình
hình thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Khánh –
tỉnh Ninh Bình” là cần thiết trong thời điểm hiện nay.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Yên Khánh, tỉnh Ninh Bình để từ đó đề xuất được một số giải pháp nhằm
khắc phục những hạn chế trong công tác thực hiện các quyền của người sử dụng
đất tại địa phương.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian: Nghiên cứu được giới hạn trong không gian hành
chính huyện Yên Khánh, tỉnh Ninh Bình. Trong đó tập trung đi sâu tìm hiểu tại 3
xã, thị trấn: Thị trấn Yên Ninh, xã Khánh Hòa và xã Khánh Cường.

- Phạm vi về thời gian: Đề tài chỉ đánh giá việc thực hiện các quyền
chuyển nhượng, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
trên địa bàn huyện Yên Khánh trong giai đoạn từ năm 2011 - 2015.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
Qua việc điều tra, phân tích, đánh giá tình hình thực hiện các quyền của
người sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Khánh, tỉnh Ninh Bình. Để công tác
quản lý đất đai trên địa bàn huyện dần đi vào nề nếp, đáp ứng nhu cầu ngày càng
tăng các giao dịch về thực hiện quyền của người sử dụng đất đảm bảo về số
lượng và chất lượng phục vụ. Đề tài xin đề xuất một số đóng góp như sau:
1.4.1. Những đóng góp mới của đề tài
Đề tài cho thấy việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong giai
đoạn 2011 - 2015 tại các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Yên Khánh có sự khác
nhau theo điều phát triển kinh tế xã của từng xã, thịn trấn.
Việc điều tra thực tế kết hợp với số liệu thống kê của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất huyện Yên Khánh đã đánh giá tình hình thực hiện 3 quyền
chuyển nhượng, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất có xu hướng tăng trong
giai đoạn hiện nay.

2


1.4.2. Ý nghĩa khoa học của đề tài
Phân tích, đánh giá các thuận lợi, chỉ ra các tồn tại trong việc thực hiện
các quyền của người sử dụng đất trong thời gian từ năm 2011 đến năm 2015, để
đề xuất các giải pháp khắc phục trong thời gian tới.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Giúp cho cơ quan quản lý đất đai ở địa phương nhận thức rõ hơn về thực
trạng thực hiện các quyền của người sử dụng đất để từ đó có những biện pháp
khắc phục.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU

Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là một chế định cơ bản của Luật
Đất đai năm 2013, dựa trên cơ sở chế độ sở hữu đất đai mang tính đặc thù ở Việt
Nam là chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, song
trên thực tế Nhà nước lại không chiếm hữu, sử dụng đất đai mà giao đất, cho thuê
đất, công nhận quyền sử dụng đất đang sử dụng của các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân sử dụng ổn định lâu dài và người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng
đất trong thời hạn sử dụng thông qua các hình thức như chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất. Như vậy, quyền sử dụng đất phát
sinh trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai nhưng nó lại tách khỏi quyền sở
hữu đất đai và trở thành một loại quyền có tính độc lập tương đối. Tại các nước
phát triển đặc biệt là các quốc gia ở Châu Âu, đa số đều thừa nhận hình thức sở
hữu tư nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế.
Người sở hữu đất đai được thực hiện 3 nhóm quyền năng: Nhóm quyền chiếm
hữu, nhóm quyền sử dụng và nhóm quyền định đoạt.
2.1. KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Quyền sở hữu
Quyền sở hữu là một phạm trù lịch sử, cùng với sự thay đổi trong đời sống xã
hội nội hàm của khái niệm sở hữu cũng thay đổi. Quyền sở hữu là sản phẩm của nhà
nước và pháp luật, một mặt nó thể hiện bản chất của nhà nước đương thời, một mặt
phản ánh tính chất, trình độ phát triển kinh tế trong giai đoạn lịch sử nhất định. Vì
vậy khi nghiên cứu quyền sở hữu cần đặt trong hoàn cảnh lịch sử cụ thể.
Theo Điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định
của pháp luật”. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về
một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra

và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ
thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng,...).
Tại hội thảo khoa học thị trường bất động sản Nguyễn Đình Bồng (2006)
cho biết quyền sở hữu bao gồm 3 quyền:

4


- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản
thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp
luật thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản
(nhà vắng chủ).
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng nhiều cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có
quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng,
điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân, cộng đồng dân cư.
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện
quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi,
tặng cho, để thừa kế;
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn
trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu.
2.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Sở hữu đất đai có thể được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng
trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ
tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng có thể trong

một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu
công cộng hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể là sự đan xen của cả
hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu
nhất định.
Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển theo
những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình
thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử.
Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở
Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đất đã được xác
lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở
hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được khẳng

5


định một cách tuyệt đối và duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục
khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992, Hiến pháp 2013. Điều 53 Hiến pháp
2013 khẳng định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng
biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản
lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý”. Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát
triển đất nước, được quản lý theo pháp luật (Điều 54, Hiến pháp 2013).
Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai sửa đổi 1998, 2001, Luật Đất đai 2003
cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định
về đất đai của Hiến pháp. Quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai:
đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy
hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo
bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững.
Luật Đất đai 2013 đã quy định về sở hữu đất đai tại Điều 5: “ Đất đai thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước

trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này” và
Nhà nước cụ thể hóa quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai tại Điều 13,
Luật Đất đai 2013 gồm 8 quyền: Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch
sử dụng đất; quyết định mục đích sử dụng đất; quy định hạn mức sử dụng đất,
thời hạn sử dụng đất; quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất; quyết định giá
đất; quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất; quyết định
chính sách tài chính về đất đai; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực
hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm
cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm
bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện
đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và
quyền định đoạt.
Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước chiếm hữu đất đai thuộc phạm
vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước cho
phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể
với thời gian có hạn hoặc có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự
chiếm hữu này chỉ là để sử dụng đất đúng mục đích, dưới các hình thức giao

6


đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; trong những trường hợp cụ
thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân, cộng đồng dân cư) trên những thửa đất cụ thể. QSDĐ đất của
Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về
cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng, diện
tích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các
nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn
định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng

đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích
từ đất do chính mình đầu tư mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Về quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi
từ tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước
thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành
phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ
chức cho toàn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào
mọi mục đích. Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng
(tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư) trên những thửa đất cụ thể;
quyền sử dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong
quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của
Nhà nước mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và
tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Việc
định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện
qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ;
những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và
đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật (Đào Trung Chính, 2005).
2.1.3. Quyền sử dụng đất
Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân
về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo
quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với
các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất
đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. Vậy

7


chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, còn mỗi người

dân thực hiện quyền của mình như thế nào? Như trên đã nói, quyền sở hữu toàn
dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ
có thể là một, đó là toàn dân, nhưng mỗi người dân không phải là một chủ sở hữu
của khối tài sản chung đó, không phải là các đồng chủ sở hữu đối với đất đai.
Nhưng người dân (tổ chức và cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư) có QSDĐ.
Thông qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp cũng như
Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Và vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất
hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác
là QSDĐ của người sử dụng (Trần Tú Cường và cs, 2012).
Theo điều 1 Luật Đất đai 1993: “... Nhà nước giao đất cho các tổ chức
kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội
(gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà
nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người
sử dụng đất”.
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các
nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và
không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của
mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được
nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của
tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của
Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự
sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà được các
lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật
định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được
pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền
khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên
đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ

thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác
nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước
giao đất hay cho thuê đất.
8


Quyền chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 166, Luật Đất
đai 2013 bao gồm: “Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư
trên đất; hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải
tạo đất nông nghiệp; được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi
bổ đất nông nghiệp; được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phậm quyền, lợi
ích hợp pháp về đất đai của mình; được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo
quy định; khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng
đất hợp pháp của minh và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai”
Ngoài ra người sử dụng đất còn được thực hiện các quyền: “Quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp,
góp vốn QSDĐ theo quy định của Luật Đất đai 2013” (Điều167 Luật Đất đai
2013). So với Luật Đất đai năm 2003 thì Luật Đất đai năm 2013 đã bỏ quyền bảo
lãnh của người sử dụng đất.
Nhìn chung quyền của người sử dụng đất không phải là quyền sở hữu
nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau
là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác Nhà nước giao đất
cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ
thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết
thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp
tục giao đất cho người đang sử dụng đất và có nhu cầu tiếp tục sử dụng. Trường
hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác có cùng mục đích cho
người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi thường” (Luật Đất đai
2003, Luật Đất đai 2013). Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng

các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện,
còn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể xét trên góc
độ pháp lý (quy định mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng...), còn trên thực tế các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất
gần với khái niệm quyền định đoạt. Sau đây là nội dung cụ thể của từng quyền:
- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong trường hợp người sử
dụng đất trong cùng một xã, phường, thị trấn đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp,
làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất,
hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc
khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu,
có gần, có xa”.

9


- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp
người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có nhu
cầu sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho
phép,...Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ
một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng
đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là
ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong
giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch
thông qua việc thu thuế (trước đây là thuế chuyển QSDĐ và hiện nay là thuế thu
nhập cá nhân), thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một
số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ đều
phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp
(Trần Tú Cường và cs, 2012; Lưu Quốc Thái, 2006).
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc
biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu

của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển
QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan
hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý
nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản (Trần Tú Cường và cs, 2012;
Lưu Quốc Thái, 2006).
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong
quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi
hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không
được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo
có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người
nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi
vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản,
trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong
trường hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương
thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết
dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình (Trần Tú
Cường và cs, 2012; Lưu Quốc Thái, 2006).
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng
đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.

10


Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc
điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt
đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương
mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong
những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông
nghiệp và nông thôn (Trần Tú Cường và cs, 2012).
- Quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất: khi nhà nước thu hồi

đất đã giao cho người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh,
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, thì người bị thu hồi đất
được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có
đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị QSDĐ tại thời điểm có quyết
định thu hồi (Quốc hội, 2003).
2.2. QUYỀN SỞ HỮU, SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1. Các nước phát triển
Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư
nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có một số
đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác.
2.2.1.1. Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân
về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn
tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt
động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho
dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các
hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất
động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được luật hoá. Dưới đây
là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:
- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các
chuyển nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong
vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng
ký. Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp,

11

sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản
sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho
người mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán
(ví dụ cấm bán).
Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ
hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một hợp
đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của
cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký. Nhưng ở Thụy Điển,
hầu như tất cả các chuyển nhượng đều được đăng ký. Vì việc đăng ký sẽ tăng
thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền
được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó và quan trọng hơn,
quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp.
- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký
kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của
pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở
hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn
được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một
văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp
này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi
đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển.
(2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi thực
hiện bước (1), toà án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu
cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay
vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là:
bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện
cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay
sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không
hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế
hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân
hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp

đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để xin đăng ký thế
chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến toà án.
Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng và lưu trong

12