Đánh giá tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện yên khánh tỉnh ninh bình

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT
NAM

ĐỖ XUÂN THẢO

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN
QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN KHÁNH – TỈNH
NINH BÌNH

Chuyên ngành

Quản lý đất đai

Mã số

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học

TS. Nguyễn Văn Quân

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung
thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn sâu sắc, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được ghi rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Đỗ Xuân Thảo

i


LỜI CẢM ƠN
Để thực hiện và hoàn thành luận văn này, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp
đỡ tận tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể.
Trước tiên, tôi xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới Ban Giám đốc Học viện Nông
nghiệp Việt Nam, Khoa Quản lý đất đai đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi học tập,
nghiên cứu và hoàn thành luận văn.
Đặc biệt, tôi xin bày tỏ biết ơn sâu sắc đến TS. Nguyễn Văn Quân đã tận tình
hướng dẫn, chỉ bảo và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện luận văn.
Tôi cũng xin trân trọng cảm ơn UBND huyện Yên Khánh, Phòng Tài nguyên và
Môi trường huyện Yên Khánh, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Khánh,
UBND và cán bộ địa chính xã Khánh Hòa, xã Khánh Cường, thị trấn Yên Ninh, trong quá
trình điều tra đã tạo điều kiện, giúp đỡ, cung cấp số liệu, tư liệu khách quan giúp tôi
hoàn thành luận văn này.
Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn các bạn đồng nghiệp, người thân đã động
viên, giúp đỡ và tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài nghiên
cứu.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Đỗ Xuân Thảo

ii


MỤC LỤC
Lời
cam
................................................................................................................1

đoan

Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục viết tắt ........................................................................................................ vi
Danh mục bảng .......................................................................................................... vii
Danh mục hình, đồ thị ............................................................................................... viii
Trích yếu nội dung ...................................................................................................... ix
Thesis
xi

abstract.............................................................................................................
Phần

1.

Mở

đầu

...........................................................................................................1
1.1.
Tính
cấp
...................................................................................1
1.2.
Mục
........................................................................................2

thiết

của

tiêu

đề

nghiên

tài
cứu

1.3.

Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tễn........................................2

1.4.1.
Những
đóng
.......................................................................2

góp

mới

của

đề

tài

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học của đề tài .............................................................................3

1.4.3.

Ý nghĩa thực tễn của đề tài..............................................................................3

Phần
2.
Tổng
quan
..........................................................................................4

tài

liệu

2.1.
Khái quát những vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất
................................4
2.1.1.
Quyền
..................................................................................................4
2.1.2.
Quyền
sở
hữu
....................................................................5

toàn

dân

2.1.3.
Quyền

sử
...........................................................................................7
3

sở
về
dụng

hữu
đất

đai
đất


2.2.
Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
..................................11
2.2.1.
Các
triển........................................................................................11
2.2.2.
Một
số
nước
............................................................................16

nước

trong

phát
khu

vực

2.2.3.
Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước
...................................20
2.3.
Cơ sở lý luận và thực tễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt
Nam.......21
2.3.1.
Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam
.....................21
2.3.2.

Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các QSDĐ ......................25

4


2.3.3.

Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam ................................29

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................................................33
3.1.

Địa điểm nghiên cứu......................................................................................33

3.2.

Thời gian nghiên cứu .....................................................................................33

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................33

3.4.

Nội dung nghiên cứu......................................................................................34

3.4.1.

Đánh giá khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Yên
Khánh, tỉnh Ninh Bình ...................................................................................34

3.4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Yên Khánh ..........................34

3.4.3.

Tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện
Yên Khánh ....................................................................................................34

3.4.4.

Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất tại xã

Khánh Hòa, Khánh Cường và thị trấn Yên Ninh được lựa chọn tại huyện
Yên Khánh từ năm 2011 đến năm 2015 .........................................................34

3.2.5.

Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt các quyền sử dụng đất ở
huyện Yên Khánh ..........................................................................................34

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................34

3.5.1.

Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ................................................34

3.5.2.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ..............................................................34

3.5.3.

Phương pháp điều tra sơ cấp ..........................................................................35

3.5.4.

Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý số liệu...............................................36

3.5.5.

Phương pháp phân tích ..................................................................................36

Phần 4. Kết quả và thảo luận
....................................................................................37
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Yên Khánh, tỉnh
Ninh Bình ......................................................................................................37

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên .........................................................................................37

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội...............................................................................41

4.2.

Tình hình quản lý đất đai của huyện...............................................................46

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai ...............................................................................46

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất huyện Yên Khánh ......................................................51

4.2.3.

Hiện trạng sử dụng đất các đơn vị nghiên cứu ................................................53
4


4.3.

Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ..............................56

5


4.3.1.

Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của người sử dụng đất trên địa
bàn huyện Yên Khánh....................................................................................56

4.3.2.

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa bàn
nghiên cứu
.....................................................................................................65

4.3.3.

Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất tại địa bàn nghiên
cứu ...............................................................................................................73

4.3.4. Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại địa bàn nghiên
cứu.........77

4.3.5.

Phân tích đánh giá ý kiến của các chủ sử dụng đất về việc thực hiện các
quyền sử dụng đất tại địa bàn nghiên cứu.......................................................82

4.3.6.

Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Yên Khánh ..........................................................................................85

4.4.

Một số giải pháp tăng cường việc thực hiện quyền sử dụng đất của huyện
yên khánh, tỉnh Ninh Bình .............................................................................88

4.4.1.

Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất và con người ............................................88

4.4.2.

Giải pháp về tổ chức quản lý, tuyên truyền nâng cao ý thức pháp luật về
đất đai trong cán bộ và nhân dân ....................................................................88

4.4.3.

Giải pháp về chính sách .................................................................................89

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...................................................................................90
5.1.

Kết luận .........................................................................................................90

5.2.

Kiến nghị .......................................................................................................91

Danh mục tài liệu tham khảo .......................................................................................92
Phụ lục ......................................................................................................................94

5


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

BTP

Bộ Tư pháp

BTNMT

Bộ Tài nguyên Môi trường

CN-TTCN

Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HH

Hiện hành

NĐ-CP

Nghị định – Chính phủ

NQ-CP

Nghị quyết – Chính phủ

QĐ

Quyết định

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SXKD

Sản xuất kinh doanh

TN & MT

Tài nguyên và Môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân

6


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Giá trị sản xuất các ngành kinh tế trên địa bàn huyện Yên Khánh ................ 42
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp huyện Yên Khánh................................ 52
Bảng 4.3. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp huyện Yên Khánh .......................... 53
Bảng 4.4. Hiện trạng sử dụng đất các đơn vị nghiên cứu.............................................. 54
Bảng 4.5. Tình hình thực hiện chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn 2011 - 2015 trên
địa bàn huyện Yên Khánh............................................................................ 56
Bảng 4.6. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất huyện Yên
Khánh từ năm 2011 đến năm 2015 .............................................................. 59
Bảng 4.7. Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Yên Khánh giai đoạn 2011-2015 ....................................................... 61
Bảng 4.8. Tổng hợp kết quả thực hiện dồn điền đổi thửa năm 2013 ở huyện
Yên Khánh .................................................................................................. 63

Bảng 4.9. Tổng hợp kết quả thực hiện quyền tặng cho ở huyện Yên Khánh ................. 64
Bảng 4.10. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại các xã ..................... 65
Bảng 4.11. Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất về thực hiện quyền
chuyển nhượng ............................................................................................ 71
Bảng 4.12. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất theo các xã,
thị trấn ......................................................................................................... 73
Bảng 4.13. Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất về thực hiện quyền thừa kế ........ 76
Bảng 4.14. Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất theo các xã,
thị trấn ......................................................................................................... 78
Bảng 4.15. Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất về thực hiện quyền thế chấp............
81

vii


DANH MỤC HÌNH, ĐỒ THỊ
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí huyện Yên Khánh, tỉnh Ninh Bình ..........................................37
Đồ thị 4.1. Giá trị sản xuất các ngành kinh tế trên địa bàn huyện Yên Khánh giai
đoạn 2011 – 2015 .....................................................................................42
Đồ thị 4.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 huyện Yên Khánh .................................51
Đồ thị 4.3. Hiện trạng sử dụng đất tại 3 xã nghiên cứu ................................................55
Đồ thị 4.4. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 3 xã
điều tra .....................................................................................................66
Đồ thị 4.5. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất tại 3 xã điều tra .....74
Đồ thị 4.6. Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại 3 xã điều
tra...........79

8

TRÍCH YẾU NỘI DUNG
Tên tác giả: Đỗ Xuân Thảo
Tên luận văn: “Đánh giá tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất
trên địa bàn huyện Yên Khánh, tỉnh Ninh Bình”.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục tiêu nghiên cứu: Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử
dụng đất trên địa bàn huyện Yên Khánh, tỉnh Ninh Bình để từ đó đề xuất được một
số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế trong công tác thực hiện các quyền của
người sử dụng đất tại địa phương.
Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp; phương pháp
chọn điểm nghiên cứu; phương pháp thu thập số liệu sơ cấp; Phương pháp thống
kê, tổng hợp, xử lý số liệu.
Một số kết quả nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu đánh giá điều kiện tự
nhiên, kinh tế xã hội của huyện Yên Khánh; tình hình quản lý và sử dụng đất đai
trên địa bàn huyện Yên Khánh; tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng
đất trên địa bàn huyện Yên Khánh; đánh giá việc thực hiện một số quyền của người
sử dụng đất trên địa bàn xã Khánh Cường, Khánh Hòa và thị trấn Yên Ninh; đưa
ra thuận lợi, khó khăn, tồn tại và nguyên nhân; đề ra giải pháp để thực hiện tốt
các quyền của người sử dụng đất ở huyện Yên Khánh.
Một số kết luận chủ yếu: Yên Khánh là huyện đồng bằng nằm ở phía đông nam
của tỉnh Ninh Bình với diện tích tự nhiên là 14.259,49ha. Năm 2015, dân số của huyện
Yên Khánh là 133.611 người, phân bố tương đối đều tại 18 xã và 1 thị trấn. Đây là vùng
đất có điều kiện tự nhiên tương đối thuận lợi phù hợp với nhiều loại cây trồng, vật nuôi.
Yên Khánh có vị trí địa lý khá thuận lợi cho việc giao lưu kinh tế, văn hóa với các vùng
lân cận.
Trong giai đoạn 2011 – 2015, tỷ lệ thực hiện các quyền của người sử dụng

đất đối với quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp làm đầy đủ các thủ tục với cơ quan
nhà nước có thẩm quyền trên địa bàn huyện có xu hướng tăng qua các năm. Luật
Đất đai
2013 có hiệu lực cùng với nó là các Nghị định của Chính phủ, Thông tư của Bộ Tài
nguyên và Môi trường, Quyết định của UBND tỉnh Ninh Bình đã tạo hành lang pháp lý
quan trọng để người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình, người dân đã quan
9


tâm đến quyền và lợi ích hợp pháp nên đã chủ động khai báo tại các cơ quan nhà
nước khi thực hiện các quyền tạo điều kiện cho công tác quản lý đất đai của huyện
ngày càng

10


chặt chẽ và đi vào nề nếp.
Tuy nhiên chất lượng hồ sơ địa chính của huyện hiện nay thiếu đồng bộ, vẫn còn
một số trường hợp người dân chưa nhận thức được đầy đủ tầm quan trọng của việc
thực hiện các thủ tục giao dịch quyền sử dụng đất đúng quy định, thủ tục hành
chính còn phức tạp, thiếu ổn định.
Trong thời gian tới nhằm thúc đẩy việc thực hiện các quyền của người sử
dụng đất trên địa bàn huyện đảm bảo theo đúng quy định, đồng thời hoàn thiện cơ
chế chính sách để người dân thực hiện tốt trách nhiệm và nghĩa vụ của mình đối với Nhà
nước khi thực hiện các quyền sử dụng đất, cần thực hiện đồng bộ một số giải pháp
như: tăng cường đầu tư nguồn nhân lực, cơ sở vật chất cho cơ quan quản lý đất đai tại
địa phương; công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai tới người dân, đặc
biệt giúp người dân hiểu biết đầy đủ về các quyền sử dụng đất; Đẩy mạnh công tác
lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính, sớm đo đạc bản đồ, lập hồ sơ địa chính cấp
đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 4 xã còn lại trong huyện; Tiếp tục thực

hiện cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai.

10


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Do Xuan Thao

Thesis ttle: “Evaluaton of the implementation of the rights of land users at
Yen Khanh district, Ninh Binh province”.
Major: Land menagement

Code: 60 85 01 03

Educatonal organizaton: Vietnam Natonal University of Agriculture (VNUA)
Objectives of the study: Evaluaton of the implementaton of the rights of
land
users at Yen Khanh district, Ninh Binh province and some solutons to improve the
limitations in implementing the right of land users at Yen Khanh district, Ninh Binh
province .
Methods of the study: the method of collectng secondary data; the method of
selectng research place ; methods of collecting primary data; the statstical method ,the
method of synthesizing and analyzing data.
Some results of the study: My research touch upon some following issues “
evaluatng the natural and socio-economic conditions at Yen Khanh district; the
situation of land using and management at Yen Khanh district; the implementaton
of the rights of land users at Yen Khanh district; evaluating the implementaton
some rights of land users at Khanh Cuong, Khanh Hoa commune and Yen Ninh
hamlet; pointng out the advantages, disadvantages as well as the restrictions and
causes; raising some solutons to implement the rights of land users at Yen Khanh

district.
Some major conclusions: Yen Khanh is plain district located at the southeast of
Ninh Binh province with total area about 14.259,49 ha. By 2015, Yen Khanh population
is 133. 611, distributed evenly at 18 communes and 1 town. Here is a vast
residental area with many convenient natural conditons in conformity with a variety of
crops and livestock. Yen Khanh with favorable geographical location is quite suitable
for economic and culture exchange actvities and culture with the neighboring districts.
In the period of 2011 - 2015, there is an increase in the implementation rate of the
land use rights for the right to transfer, bequeath, donaton, mortgage procedures
with state government offices over the years. Land Law in 2013 as well as the
Government's decrees and circulars of the Ministry of Natural Resources and
11


Environment, the decision of People's Commitee of Ninh Binh province which took
effect has created an important legal framework for the implementation of land users’
rights. Because local people were interested in the rights and legal beneft so they
have taken the initative to

12


declare the state agency when implementing the rights contributing to strengthen
land using and management effectvely.
However the current quality of cadastral records is inconsistent, there are
still some cases where people are not fully aware of the importance of the
implementation of the procedures of land-use right transactions as regulated, and
administrative procedures are complex and unstable.
In the near future, in order to promote the implementaton of the rights of
land users in the district as regulated, and to enhance mechanisms for the people to

exercise their responsibilites

and fulfill

their

obligatons

to State

in the

implementation of land use rights, it should be some solutions such as: Increase
the investment in human resources, infrastructure for land management offices at the
district ,strengthen the dissemination of laws on land to the people to help people
have full understanding of the land use rights,

enhance

adjustment

and

management of cadastral records, early fnish drawing measurement, and make
cadastral records to renew certficates of land use rights for the 04 remaining
communes in the district, continuously reform administrative procedures in the field of
land management

xii

PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia, bởi
vậy việc sử dụng đất tết kiệm có hiệu quả và bảo vệ lâu bền nguồn tài
nguyên vô giá này là nhiệm vụ vô cùng quan trọng và cấp bách. Để đạt được
mục đích đó yêu cầu Nhà nước phải thực hiện quản lý đất đai.
Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta có nhiều hình
thức sở hữu, đó là: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân. Sau khi
Hiến pháp 1980 ra đời, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai
duy nhất là sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý, điều này tếp tục được khẳng định tại Hiến pháp 1992, Hiến pháp
2013. Về quyền của người sử dụng đất được quy định tại Hiến pháp 1992 và
Hiến pháp
2013 tại Điều 54 đã quy định: “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền
sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử
dụng đất được pháp luật bảo hộ”. Theo đó, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi
một số điều Luật Đất đai 1998, 2001, Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013
đã từng bước cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp với xu thế là ngày càng mở
rộng các quyền cho người sử dụng đất, các thủ tục hành chính được cải cách đã
khiến các giao dịch về quyền sử dụng đất được tăng lên. Tuy nhiên việc triển
khai, thực hiện các quyền sử dụng đất trong giai đoạn hiện nay còn gặp nhiều
vướng mắc. Việc thực hiện quy định về các quyền sử dụng đất còn lúng túng và
không thống nhất, cơ chế quản lý, trình tự, thủ tục hành chính thực hiện các
quyền của người sử dụng đất còn gây phiền hà cho người dân, không tạo điều
kiện cho việc phát triển thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản.
Yên Khánh là một huyện thuần nông của tỉnh Ninh Bình, nguồn thu nhập
chủ yếu là sản xuất nông nghiệp. Những năm gần đây nền kinh tế đã có
những bước phát triển do hệ thống cơ sở hạ tầng được đầu tư, nâng cấp

theo chương trình mục tiêu Quốc gia về xây dựng nông thôn mới, các tuyến
đường giao thông quan trọng như mở rộng Quốc lộ 10, đường tránh Quốc lộ 10,
1


đường du lịch Bái Đính – Kim Sơn, được cao tốc Cầu Giẽ - Ninh Bình, đường tỉnh
lộ ĐT480B, ĐT480C được đầu tư nâng cấp mở rộng nên có nhiều thuận lợi cho
phát triển và

2


giao lưu kinh tế, văn hoá; đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ, nhiều khu quy hoạch đất ở
mới được xây dựng, đất nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng đô thị bước đầu được cải
thiện. Tuy nhiên, tốc độ đô thị hoá nhanh chóng kéo theo rất nhiều điều bất cập
trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất
trên địa bàn huyện Yên Khánh. Vì vậy, việc thực hiện đề tài: “Đánh giá tình
hình thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Khánh –
tỉnh Ninh Bình” là cần thiết trong thời điểm hiện nay.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Yên Khánh, tỉnh Ninh Bình để từ đó đề xuất được một số giải pháp nhằm
khắc phục những hạn chế trong công tác thực hiện các quyền của người sử
dụng đất tại địa phương.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian: Nghiên cứu được giới hạn trong không gian hành
chính huyện Yên Khánh, tỉnh Ninh Bình. Trong đó tập trung đi sâu tìm hiểu tại 3
xã, thị trấn: Thị trấn Yên Ninh, xã Khánh Hòa và xã Khánh Cường.
- Phạm vi về thời gian: Đề tài chỉ đánh giá việc thực hiện các quyền
chuyển nhượng, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

trên địa bàn huyện Yên Khánh trong giai đoạn từ năm 2011 - 2015.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
Qua việc điều tra, phân tích, đánh giá tình hình thực hiện các quyền của
người sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Khánh, tỉnh Ninh Bình. Để công tác
quản lý đất đai trên địa bàn huyện dần đi vào nề nếp, đáp ứng nhu cầu ngày càng
tăng các giao dịch về thực hiện quyền của người sử dụng đất đảm bảo về
số lượng và chất lượng phục vụ. Đề tài xin đề xuất một số đóng góp như sau:
1.4.1. Những đóng góp mới của đề tài
Đề tài cho thấy việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong giai
đoạn 2011 - 2015 tại các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Yên Khánh có sự khác
nhau theo điều phát triển kinh tế xã của từng xã, thịn trấn.
Việc điều tra thực tế kết hợp với số liệu thống kê của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất huyện Yên Khánh đã đánh giá tình hình thực hiện 3 quyền
chuyển nhượng, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất có xu hướng tăng
trong giai đoạn hiện nay.
3


1.4.2. Ý nghĩa khoa học của đề tài
Phân tch, đánh giá các thuận lợi, chỉ ra các tồn tại trong việc thực
hiện các quyền của người sử dụng đất trong thời gian từ năm 2011 đến năm
2015, để đề xuất các giải pháp khắc phục trong thời gian tới.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Giúp cho cơ quan quản lý đất đai ở địa phương nhận thức rõ hơn về thực
trạng thực hiện các quyền của người sử dụng đất để từ đó có những biện
pháp khắc phục.

4

PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU

Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là một chế định cơ bản của Luật
Đất đai năm 2013, dựa trên cơ sở chế độ sở hữu đất đai mang tnh đặc thù ở Việt
Nam là chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu,
song trên thực tế Nhà nước lại không chiếm hữu, sử dụng đất đai mà giao đất,
cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đang sử dụng của các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và người sử dụng đất được chuyển
quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng thông qua các hình thức như chuyển
đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất. Như vậy, quyền sử
dụng đất phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai nhưng nó lại
tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một loại quyền có tnh độc lập tương
đối. Tại các nước phát triển đặc biệt là các quốc gia ở Châu Âu, đa số đều thừa
nhận hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi
trong nền kinh tế. Người sở hữu đất đai được thực hiện 3 nhóm quyền năng:
Nhóm quyền chiếm hữu, nhóm quyền sử dụng và nhóm quyền định đoạt.
2.1. KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Quyền sở hữu
Quyền sở hữu là một phạm trù lịch sử, cùng với sự thay đổi trong đời sống
xã hội nội hàm của khái niệm sở hữu cũng thay đổi. Quyền sở hữu là sản phẩm
của nhà nước và pháp luật, một mặt nó thể hiện bản chất của nhà nước đương
thời, một mặt phản ánh tính chất, trình độ phát triển kinh tế trong giai đoạn lịch
sử nhất định. Vì vậy khi nghiên cứu quyền sở hữu cần đặt trong hoàn cảnh lịch sử
cụ thể.
Theo Điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
định của pháp luật”. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động
thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong
quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu
là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia

đình, cộng đồng,...).
5


Tại hội thảo khoa học thị trường bất động sản Nguyễn Đình Bồng (2006)
cho biết quyền sở hữu bao gồm 3 quyền:

6


- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài
sản thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của
pháp luật thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu
tài sản (nhà vắng chủ).
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng nhiều cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có
quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử
dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân, cộng đồng dân cư.
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu
tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực
hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu
tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán,
đổi, tặng cho, để thừa kế;
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn
trong thực tế. Ví dụ: têu dùng hết, têu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu.
2.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Sở hữu đất đai có thể được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng

trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng
chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng có thể
trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế
độ sở hữu công cộng hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể là sự
đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến của
một chế độ sở hữu nhất định.
Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển
theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của
những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử.
Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở
Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đất đã được
xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên,
7


quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và
được khẳng

8