ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TRONG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP hợp ĐỒNG KINH DOANH bất ĐỘNG sản và THỰC TIỄN tại TOÀ án NHÂN dân QUẬN hải CHÂU, THÀNH PHỐ đà NẴNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC DUY TÂN
KHOA LUẬT

CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP KHÓA 24

ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TRONG GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN TẠI TOÀ ÁN NHÂN
DÂN QUẬN HẢI CHÂU, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

Sinh viên thực hiện: NGUYỄN CÔNG HIẾU

Đà Nẵng - 3/2022


TRƯỜNG ĐẠI HỌC DUY TÂN
KHOA LUẬT

CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP KHÓA 24

ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TRONG GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN TẠI TOÀ ÁN NHÂN
DÂN QUẬN HẢI CHÂU, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
Thời gian thực tập

: 17/02/2022 - 24/3/2022

Đơn vị thực tập

: TAND quận Hải Châu thành phố

Đà Nẵng

Giảng viên hướng dẫn

: Lê Thị Xuân Phương

Họ và tên sinh viên

: Nguyễn Công Hiếu

Lớp

: LKT1

Mã sinh viên

: 24218609878

Đà Nẵng - 3/2022


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành báo cáo thực tập với đề tài “Áp dụng pháp luật trong giải
quyết tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản và thực tiễn tại Toà án
nhân đân quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng”, em đã có thời gian học tập tại
khoa Luật, trường Đại học Duy Tân và làm thực tập sinh ở TAND quận Hải Châu.
Em xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến các thầy cô tại Khoa luật, trường
Đại học Duy Tân. Đặc biệt, em xin cảm ơn sự chỉ bảo của cô Lê Thị Xuân Phương
đã hướng dẫn em trong suốt q trình hồn thành bài báo cáo này.
Em cũng xin gửi lời cảm ơn đến các anh chị đang công tác tại TAND quận Hải

Châu đã tận tình giúp đỡ, hướng dẫn và chỉ dạy những nghiệp vụ trong thời gian
thực tập tại đây. Em xin gửi lời cảm ơn đặc biệt đến Phó chánh án TAND quận Hải
Châu là cô Phan Thị Huệ đã trực tiếp hướng dẫn em trong quá trình thực tập.
Trong q trình nghiên cứu, khơng thể tránh khỏi những thiếu sót về kinh
nghiệm cũng như hạn chế về kiến thức. Kính mong được sự góp ý chân thành của
thầy cơ và các anh chị để hoàn thiện bài báo cáo này.
Em xin cam đoan đây là bài báo cáo thực tập của em. Các số liệu, kết quả nêu
trong bài là trung thực, không sao chép bất kỳ nguồn nào khác. Em xin chịu hoàn
toàn trách nhiệm trước nhà trường về sự cam đoan này.
Đà Nẵng, ngày 15 tháng 3 năm 2022
Sinh viên thực hiện

Nguyễn Công Hiếu


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN

4


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
ST
T
01
02
03
04
05

NỘI DUNG
Cơ sở pháp lí
Bộ luật tố tụng dân sự
KDBĐS
TAND
BĐS

5

VIẾT TẮT
CSPL
BLTTDS
KDBĐS
TAND
BĐS


`DANH MỤC BẢNG BIỂU
Số hiệu

Hình 1

Tên bảng

Trang

Sơ đồ cơ cấu tổ chức Toà án nhân dân quận Hải
Châu

14

Bảng 2. Thống kê thụ lý và giải quyết các vụ, việc kinh
Hình 2

doanh thương mại sơ thẩm (Từ 01/01/2019– 31/01/2021)

6

15


LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thực tiễn cho thấy, khiếu kiện về BĐS vẫn ngày càng gia tăng, diễn biến phức
tạp và chiếm tỷ lệ cao trong các loại tranh chấp mà Tịa án có thẩm quyền thụ lý,
giải quyết. Theo số liệu thống kê của TAND tối cao, trung bình mỗi năm các TAND
đã giải quyết trên 150.000 vụ việc dân sự, hôn nhân và gia đình; trên 2.500 vụ việc
về kinh doanh, thương mại; trên 2.000 vụ việc về lao động; tỷ lệ các vụ việc mà Tòa
án phải giải quyết hàng năm tăng khoảng 15%; các vụ việc về kinh doanh, thương
mại và lao động có tỷ lệ tăng cao hơn so với các vụ việc dân sự khác'. Theo đó, số
vụ án tranh chấp về Hợp đồng KDBĐS có tỷ lệ ngày càng gia tăng về số lượng và
phát sinh nhiều tình huống pháp lý phức tạp, gây ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt
động kinh doanh của các chủ thể tham gia hợp đồng.
Các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho mượn, tặng cho... trên
thị trường BĐS diễn ra thường xuyên, liên tục và ảnh hưởng sâu rộng đến nền kinh
tế - xã hội Việt Nam. Pháp luật cũng đã kịp thời được ban hành để điều chỉnh thị
trường BĐS. Luật KDBĐS năm 2014 ra đời cùng các nghị định và thông tư hướng
dẫn đã tạo khung khổ pháp lý cho thị trường BĐS phát triển dưới sự quản lí của
Nhà nước. Hợp đồng KDBĐS chính là hình thức pháp lý thực hiện các giao dịch về
KDBĐS. Mặc dù hợp đồng KDBĐS được đề cập trong Luật KDBĐS năm 2014

song mới chỉ dừng lại ở những nội dung mang tính nguyên tắc và định khung. Trên
thực tế, các vụ việc tranh chấp trong lĩnh vực KDBĐS đa số xuất phát từ việc thiếu
các điều khoản cụ thể, rõ ràng về vấn đề tranh chấp trong hợp đồng. Hơn nữa, giải
quyết tranh chấp Hợp đồng KDBĐS là lĩnh vực chưa có bề dầy về mặt pháp luật ở
nước ta, do đó các quy định về KDBĐS nói chung và giải quyết tranh chấp hợp
đồng KDBĐS tại Tịa án nói riêng đang trong q trình xây dựng và hồn thiện nên
khó tránh khỏi những hạn chế, bất cập. Với những lý do cơ bản trên, tôi đã chọn đề
tài “ Áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp Hợp đồng KDBĐS và thực tiễn
tại TAND quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng ” làm báo cáo thực tập với mong
muốn lý giải góp phần hồn thiện pháp luật giải quyết tranh chấp Hợp đồng
KDBĐS nói chung và tại Tịa án nói riêng.

7


2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Việc nghiên cứu về hợp đồng nói chung thì đã có rất nhiều các cơng trình
nghiên cứu như: “Chế độ hợp đồng trong nền kinh tế thị trường ở Việt Nam trong
giai đoạn hiện nay” của Tiến sĩ Phạm Hữu Nghị; “Hợp đồng kinh tế vô hiệu và hậu
quả pháp lý của hợp đồng kinh tế vơ hiệu” của Tiến sĩ Lê Thị Bích Thọ “Giao dịch
dân sự vô hiệu và việc giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu” của
Tiến sĩ Nguyễn Văn Cường; “Luật Hợp đồng Việt Nam – Bản án và Bình luận bản
án”, của Tiến sĩ Đỗ Văn Đại; Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về pháp luật hợp
đồng ở Việt Nam hiện nay” của Nguyễn Như Phát - Lê Thu Thủy; "Tự do ý chí và
sự tiếp nhận tự do ý chi trong pháp luật Việt Nam hiện nay” của Phó giáo sư – Tiến
sĩ Ngô Huy Cương....Nghiên cứu về hợp đồng KDBĐS nhìn chung cịn ít cơng trình
nghiên cứu, có thể kể đến các cơng trình như: Sách chun khảo “Thị trường BĐS
những vấn đề lý luận và thực tiễn” của Phó giáo sư – Tiến sĩ Thái Bá Cẩn và Thạc sĩ
Trần Nguyên Nam; Sách chuyên khảo “Pháp luật về nhà ở xã hội, nhà ở cho người
thu nhập thấp tại Việt Nam” của Tiến sĩ Doãn Hồng Nhung đồng tác giả với một số

tác giả khác....Các cơng trình nghiên cứu trên là tài liệu vô cùng quý báu giúp tác
giả có thêm nhiều thơng tin quan trọng phục vụ cho việc nghiên cứu luận văn. Tuy
nhiên các công trình nghiên cứu đó chỉ mang tính chất nêu lên những quy định của
pháp luật về hợp đồng KDBĐS mà chưa đi đến xem xét cụ thể, đánh giá các quy
định về các loại hợp đồng KDBĐS cũng như đưa ra phướng hướng hoàn thiện pháp
luật về lĩnh vực này.
3. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Luận văn trên cơ sở nghiên cứu lý luận pháp luật và đánh giá thực trạng áp dụng
các quy định của pháp luật Việt Nam quy định về giải quyết tranh chấp phát sinh từ
Hợp đồng KDBĐS tại Tòa án trong thực tiễn, chỉ ra những vấn đề phát sinh, bất cập
từ đó đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp phát
sinh từ Hợp đồng KDBĐS.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để tiếp cận mục tiêu trên, đề tài tập trung vào giải quyết các nhiệm
vụ:

8


- Làm sáng tỏ cơ sở lý luận về áp dụng quy định của pháp luật về giải quyết
tranh chấp hợp đồng KDBĐS tại Tịa án. Tập trung phân tích, khái quát khái niệm,
đặc điểm, quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng KDBĐS.
- Đánh giá thực trạng áp dụng quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp
hợp đồng KDBĐS tại Tòa án.
- Làm sáng tỏ những nguyên nhân, vướng mắc của những hạn chế trong việc
áp dụng quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng KDBĐS tại Tòa án.
- Xây dựng, đề xuất các giải pháp khắc phục pháp luật về giải quyết tranh chấp
hợp đồng KDBĐS tại Tòa án.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1. Đối tượng nghiên cứu
Các quan điểm, quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng KDBĐS
trong Bộ luật dân sự 2015, BLTTDS 2015, Luật KDBĐS 2014, Luật nhà ở 2014 và
các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành, các án lệ, các công văn hướng dẫn của
TAND tối cao... các vấn đề pháp lý về giải quyết tranh chấp hợp đồng KDBĐS tại
Tòa án.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Về nội dung: Hiện nay, ở Việt Nam, hợp đồng KDBĐS được phân thành hai
loại: Thứ nhất, hợp đồng KDBĐS, bao gồm: hợp đồng mua bán nhà ở và cơng trình
xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê BĐS, hợp
đồng th mua nhà ở và cơng trình xây dựng. Thứ hai, hợp đồng kinh doanh dịch vụ
BĐS, bao gồm: hợp đồng đấu giá tài sản, hợp đồng định giá BĐS, hợp đồng quảng
cáo BĐS, hợp đồng tư vấn BĐS, hợp đồng mơi giới BĐS... Tuy nhiên, do tính chất
phức tạp và nội hàm rộng lớn của đề tài, luận văn chỉ tập trung đi sâu, tìm hiểu giới
hạn phạm vi nghiên cứu pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng KDBĐS bao
gồm: hợp đồng mua bán nhà ở và cơng trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê BĐS, hợp đồng thuê mua nhà ở và cơng trình xây
dựng.
Về khơng gian: Nghiên cứu những vấn đề lý luận, thực tiễn về thực hiện pháp
luật khi giải quyết tranh chấp hợp đồng KDBĐS tại Việt Nam.

9


Về thời gian: Việc đánh giá thực trạng pháp luật và thực hiện pháp luật khi
giải quyết tranh chấp hợp đồng KDBĐS tại Tòa án ở Việt Nam từ năm 2013 đến
năm 2021.
5. Phương pháp nghiên cứu

Các phương pháp nghiên cứu chính được sử dụng:

- Phương pháp phân tích văn bản quy phạm, phương pháp đối chiếu được chủ
yếu trong chương 1 để làm sáng tỏ những vấn đề lý luận.
- Trong chương 2, các phương pháp phân tích quy phạm, phân tích số liệu thứ
cấp được sử dụng để làm sáng tỏ thực trạng áp dụng pháp luật về giải quyết tranh
chấp hợp đồng KDBĐS tại Tòa án.
- Chương 3, phương pháp dự báo, phỏng đoán khoa học được sử dụng để làm
sáng tỏ các cơ sở pháp lý, đề xuất định hướng và giải pháp.
6. Kết cấu luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận
văn gồm 3 chương:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp
đồng KDBĐS tại TAND quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
Chương 2: Thực tiễn giải quyết các tranh hợp đồng KDBĐS tại TAND quận
Hải Châu, TP. Đà Nẵng
Chương 3: Định hướng và các giải pháp hoàn thiện pháp luật và áp dụng pháp
luật về giải quyết các tranh chấp hợp đồng KDBĐS tại TAND quận Hải Châu, thành
phố Đà Nẵng

10


CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CỦA PHÁP LUẬT VỀ GIẢI
QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG KDBĐS TẠI TAND QUẬN HẢI CHÂU,
THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
1.1 Khái niệm hợp đồng KDBĐS và tranh chấp hợp đồng KDBĐS
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng KDBĐS

* Khái niệm của hợp đồng KDBĐS :
Là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa các bên chủ thể mà trong đó ít nhất một

bên là chủ thể KDBĐS để mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua một
BĐS nhất định nhằm tìm kiếm lợi nhuận.
* Đặc điểm của hợp đồng KDBĐS :
Thứ nhất, Ít nhất một bên chủ thể trong hợp đồng KDBĐS phải là chủ thể
KDBĐS được thành lập và hoạt động KDBĐS theo Luật KDBĐS và các văn bản
liên quan.
Thứ hai, đối tượng của hợp đồng KDBĐS là những BĐS bao gồm: nhà ở,
cơng trình xây dựng, quyền sử dụng đất khi đáp ứng những điều kiện nhất định.
Thứ ba, hợp đồng KDBĐS phải được lập bằng văn bản. Việc công chứng,
chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, th mua nhà,
cơng trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ
gia đình, cá nhân quy mơ nhỏ, khơng thường xun.
Thứ tư, hợp đồng KDBĐS ln được hình thành vì mục đích lợi nhuận dù ở
dưới dạng này hay dạng khác.
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của tranh chấp hợp đồng KDBĐS
* Khái niệm tranh chấp hợp đồng KDBĐS:
Là những mâu thuẫn phát sinh từ việc thực hiện quyền và nghĩa vụ trong hợp
đồng KDBĐS giữa một bên là chủ thể KDBĐS để mua bán, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê mua một BĐS nhất định nhằm tìm kiếm lợi nhuận. Đó là những tranh
chấp về hình thức cũng như nội dung của hợp đồng, về đối tượng và chủ thể của
hợp đồng.
* Đặc điểm tranh chấp hợp đồng KDBĐS:
Tranh chấp BĐS thường phức tạp vì giá trị lớn, khả năng sinh lời cao
Giải quyết thiếu chuyên nghiệp từ nhiều phía dễ sảy ra thanh chấp
Thủ tục pháp lý phức tạp

11


Ngoài ra thị trường BĐS Việt Nam hiện rõ 4 đặc trưng: mới hình thành, thiếu

chuyên nghiệp, thiếu vốn; một nước có nền kinh tế chuyển đổi từ bao cấp sang thị
trường đã tạo nên sức hấp dẫn đáng kể cho thị trường BĐS; đầu tư vào thị trường
BĐS là nơi sinh lợi rất cao nên tạo sức nóng và sốt giá gắn với đầu cơ và tích trữ
tiền tiết kiệm vào BĐS; tập quán về nhà ở chưa thay đổi, nhất là chưa quen với nhà
chung cư.
1.2 Các dạng tranh chấp hợp đồng KDBĐS và nguyên nhân chính
1.2.1. Một số dạng tranh chấp hợp đồng KDBĐS hiện nay
Tùy theo chủ thể và mục đích của các bên trong hợp đồng mà có thể phân
thành hai loại là tranh chấp về hợp đồng dân sự hoặc kinh doanh thương mại.
Thứ nhất, tranh chấp hợp đồng KDBĐS là tranh chấp dân sự khi tranh chấp
phát sinh mà một hoặc các bên khơng có đăng ký kinh doanh, nhưng đều có mục
đích lợi nhuận; hoặc chỉ có một bên chủ thể có đăng ký kinh doanh, có mục đích lợi
nhuận và bên kia chủ thể khơng có mục đích lợi nhuận (là đối tượng quy định theo
Luật KDBĐS 2014).
Thứ hai, tranh chấp hợp đồng KDBĐS là tranh chấp kinh doanh thương mại
khi tranh chấp phát sinh trong hoạt động kinh doanh, thương mại giữa cá nhân, tổ
chức có đăng ký kinh doanh với nhau và đều có mục đích lợi nhuận .
* Các dạng tranh chấp hợp đồng KDBĐS: tranh chấp về hình thức; về đối
tượng; về chủ thể hoặc về nội dung của hợp đồng.
1.2.2. Nguyên nhân của các tranh chấp hợp đồng KDBĐS
Tranh chấp BĐS: thường xảy ra từ chủ BĐS (do thừa kế, do nợ nần, bị kiện
do xây dựng sai hoặc lấn chiếm đất người khác). Cũng có nhiều nguyên nhân do khi
mua bán bên mua & bán có những vi phạm trong hợp đồng hoặc có những thoả
thuận không rõ ràng dẫn đến tranh chấp.
Các tranh chấp liên quan đến lĩnh vực BĐS phát sinh từ nhiều nguyên nhân.
Trước nhất là từ cơ chế chính sách, quy định pháp luật điều chỉnh đối với hoạt động
mua bán, KDBĐS; tiếp đến là từ việc không thực hiện đúng nghĩa vụ theo thỏa
thuận giữa các bên trong hợp đồng… Trên cơ sở đánh giá thực tiễn cho thấy các
tranh chấp phát sinh từ thỏa thuận của các bên dưới hình thức hợp đồng có đối
tượng liên quan đến BĐS khá phổ biến và thường hàm chứa nhiều vấn đề tùy vào

từng trường hợp nhất định.
12


1.3.Quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng KDBĐS
1.3.1. Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp Hợp đồng kinh doanh BĐS theo thủ
tục sơ thẩm tại Tịa án
Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo trình tự tố tụng dân sự:
Bước 1: Người khởi kiện vụ án gửi đơn khởi kiện và tài liệu chứng cứ đến Tịa
án có thẩm quyền thực hiện việc tạm ứng án phí theo quy định tại Điều 192
BLTTDS 2015 và hoàn chỉnh hồ sơ đơn khởi kiện theo yêu cầu của Tòa án
Bước 2: Tòa án đã thụ lý vụ án, tiến hành hòa giải. Đây là giai đoạn bắt buộc
trong quá trình giải quyết vụ án dân sự do Tịa án chủ trì và tiến hành. Nếu hịa giải
thành thì Tịa án sẽ lập biên bản hòa giải thành, hết 07 ngày mà các bên đương sự
khơng thay đổi ý kiến thì tranh chấp chính thức kết thúc.
Bước 3: Đưa vụ án ra xét xử. TAND thẩm quyền xét xử theo thủ tục xét xử sơ
thẩm ra bản án hoặc quyết định.
1.3.2. Các yếu tố tác động đến việc giải quyết tranh chấp hợp đồng KDBĐS tại
Tòa án
Để giải quyết tranh chấp hợp đồng KDBĐS theo thủ tục sơ thẩm tại Tịa án thì
cần có các yếu tố đảm bảo làm nền tảng cơ bản cho quá trình thực hiện đạt hiệu quả
cao. Cụ thể là:
Một là, yếu tố về hệ thống văn bản pháp luật: hành vi vi phạm pháp luật trong
quá trình thực hiện hợp đồng KDBĐS cần được quy định rõ trong các văn bản pháp
luật.
Hai là, yếu tố về cơ cấu tổ chức của Tòa án trong việc giải quyết tranh chấp
hợp đồng KDBĐS theo thủ tục sơ thẩm thực hiện pháp luật về vấn đề này.
Ba là, yếu tố về con người trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng
KDBĐS cũng góp phần quan trọng khơng thể tách rời trong hoạt động nói trên.
Bốn là, yếu tố về kinh tế, vật chất đảm bảo cho hoạt động thi hành của các cơ

quan nhà nước có thẩm quyền là điều kiện không thể thiếu ở nước ta trong sự
nghiệp xây dựng và bảo vệ đất nước cũng như thực thi pháp luật.
1.3.3. Nguyên tắc xét xử tranh chấp hợp đồng KDBĐS theo thủ tục sơ thẩm
Nhằm giải quyết các tranh chấp hợp đồng KDBĐS tại tòa án phải dựa trên cơ
sở tự do và tự chủ trong kinh doanh bình đẳng trước pháp luật việc giải quyết tranh
chấp phải đảm bảo các nguyên tắc sau:
13


Một là, nguyên tắc quyền quyết định và tự định đoạt của đương sự - Cung cấp
chứng cứ và chứng minh trong tố tụng dân sự;
Hai là, nguyên tắc bình đẳng về quyền và nghĩa vụ trong tố tụng dân sự - Bảo
đảm quyền bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự;
Ba là, nguyên tắc hòa giải trong tố tụng dân sự - Hội thẩm nhân dân tham gia
xét xử vụ án dân sự;
Bốn là nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất
động sản nhanh chóng và kịp thời đảm bảo hạn chế gián đoạn quá trình sản
xuất kinh doanh.
Kết luận chương 1
Qua nghiên cứu, tìm hiểu những vấn đề lý luậnvề giải quyết tranh chấp Hợp
đồng KDBĐS tại Tịa án, có thể đưa ra một số kết luận sau:
Một là, tranh chấp Hợp đồng KDBĐS xuất phát từ nhiều nguyên nhân và
nhiều dạng hình thức khác nhau. Các quy định của pháp luật có liên quan điều chỉnh
về tranh chấp Hợp đồng KDBĐS là khuôn khổ pháp lý giúp các bên chủ thể tham
gia giao kết Hợp đồng thực hiện đầy đủ dược quyền và nghĩa vụ của mình.
Hai là, có nhiều phương thức để lựa chọn khi giải quyết tranh chấp Hợp đồng
KDBĐS nhưng trong đó Tịa án là phương thức có nhiều ưu điểm vượt trội mà
thường được các đương sự lựa chọn.
Ba là, để pháp luật về giải quyết tranh chấp Hợp đồng KDBĐS phù hợp với
tổng thể hệ thống pháp luật hiện hành và đáp ứng nhu cầu thực tiễn đặt ra, pháp luật

phải bảo vệ ý chí thoả thuận của các bên tham gia Hợp đồng và phải phù hợp với
các quy định liên quan đến pháp luật tố tụng, pháp luật nội dung khi giải quyết tranh
chấp Hợp đồng KDBĐS tại Tòa án.

14


CHƯƠNG 2. THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
KDBĐS TẠI TAND QUẬN HẢI CHÂU, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
2.1. Tổng quan về TAND quận Hải Châu, Thành phố Đà Nẵng
− TAND là cơ quan xét xử của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, thực hiện

quyền tư pháp. TAND gồm TAND tối cao và các Tòa án khác do luật định. TAND
có nhiệm vụ bảo vệ cơng lý, bảo vệ quyền con người, quyền công dân, bảo vệ chế
độ xã hội chủ nghĩa, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ
chức, cá nhân. Bằng hoạt động của mình, Tịa án góp phần giáo dục cơng dân trung
thành với Tổ quốc, nghiêm chỉnh chấp hành pháp luật, tôn trọng những quy tắc của
cuộc sống xã hội, ý thức đấu tranh phòng, chống tội phạm, các vi phạm pháp luật
khác.
− TAND quận Hải Châu thuộc đơn vị quản lý của TAND Thành phố Đà Nẵng. Chánh

án ông Phạm Khắc Tường. Nhiệm kỳ 2015-2020, công tác chuyên môn, nghiệp vụ
luôn được Chi bộ TAND quận lãnh đạo, chỉ đạo kịp thời, có những giải pháp hiệu
quả nhằm nâng cao chất lượng xét xử. Trong 5 năm, TAND quận Hải Châu đã giải
quyết 7.529/7.640 vụ việc, đạt tỷ lệ 98,5%. Trong đó, có 718 vụ hình sự được giải
quyết, đạt tỷ lệ 98,6%; giải quyết 6.265 vụ án dân sự, đạt 98,4%; giải quyết 16 vụ
hành chính, đạt tỷ lệ 94%; cơng tác thi hành án hình sự, áp dụng biện pháp xử lý
hành chính được giải quyết dứt điểm, khơng có vụ việc tồn đọng, đảm bảo thực hiện
theo đúng trình tự, thủ tục quy định.
− Trụ sở: Số 344A Lê Thanh Nghị, quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng.

− Thời gian làm việc của TAND Quận Hải Châu: Tất cả các ngày trong tuần, trừ thứ

7, Chủ nhật, ngày nghỉ Lễ, nghỉ Tết.
+ Giờ làm việc buổi sáng: Từ 7h30 đến 11h30
+ Giờ làm việc buổi chiều: Từ 13h30 đến 17h
2.1.1. Cơ cấu tổ chức của TAND quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
Theo Điều 45 Luật Tổ chức TAND năm 2014 về cơ cấu tổ chức của TAND
huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh và tương đương thì TAND quận Hải Châu
có cơ cấu, tổ chức bao gồm: Đứng đầu là Chánh án Tịa án làm thủ trưởng cơ quan,
Phó Chánh án, các Thẩm phán và thư ký (gồm 09 Thẩm phán trong đó có 01 người
giữ chức danh Chánh án, 02 người giữ chức danh Phó Chánh án và 04 thư ký Tịa
án). TAND quận Hải Châu có 33 cán bộ, 29 cơng chức đã biên chế chính thức và 04
15


hợp đồng. Gồm 19 Thẩm phán, 08 Thư ký, 01 kế toán, 02 chuyên viên, 01 bảo vệ,
01 nhân viên tạp vụ và 01 lái xe. Đội ngũ cán bộ của Tồ án đều có trình độ đại học
trở lên với 20 cán bộ có trình độ đại học và 10 cán bộ có trình độ cao học, ngồi ra
có 07 cán bộ có trình độ cao cấp lý luận chính trị. Đội ngũ cán bộ của TAND Hải
Châu khơng chỉ có nghiệp vụ cao, chun mơn tốt mà cịn có thái độ tích cực trong
cơng việc nên ln được TAND thành phố Đà Nẵng đánh giá cao.

Bảng 1. Sơ đồ cơ cấu tổ chức TAND quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
2.1.2. Chức năng, nhiệm vụ quyền hạn của TAND quận Hải Châu, thành phố Đà
Nẵng
Theo Điều Điều 44 và Điều 45 Luật Tổ chức Tòa án nhân dân 2014 quy định
về quyền Nhiệm vụ, quyền hạn của TAND quận Hải Châu có chức năng sơ thẩm vụ
việc theo quy định của pháp luật và giải quyết việc khác theo quy định của pháp
luật.
− Toà án xét xử những vụ án hình sự; những vụ án dân sự (bao gồm những tranh chấp

về dân sự; những tranh chấp về hơn nhân và gia đình; những tranh chấp về kinh
doanh, thương mại; những tranh chấp về lao động); những vụ án h ành chính.
− Tồ án giải quyết những việc dân sự (bao gồm những yêu cầu về dân sự; những u

cầu về hơn nhân và gia đình; những u cầu về kinh doanh, thương mại; những yêu
16


cầu về lao động); giải quyết yêu cầu tuyên bố phá sản doanh nghiệp; xem xét và kết
luận cuộc đình cơng hợp pháp hay khơng hợp pháp.
− Tồ án giải quyết những việc khác theo quy định của pháp luật (quyết định áp dụng

biện pháp khẩn cấp tạm thời trong quá trình giải quyết tranh chấp thương mại tại
Trọng tài; ra quyết định thi hành án hình sự; hỗn hoặc tạm đình chỉ chấp hành hình
phạt tù; ra quyết định miễn chấp hành hình phạt hoặc giảm mức hình phạt đã tun;
ra quyết định xố án tích...).
− Tồ án có nhiệm vụ bảo vệ pháp chế xã hội chủ nghĩa; bảo vệ chế độ xã hội chủ

nghĩa và quyền làm chủ của nhân dân; bảo vệ tài sản của Nhà nước, của tập thể; bảo
vệ tính mạng, tài sản, tự do, danh dự và nhân phẩm của công dân.
− Bằng hoạt động của mình, Tồ án góp phần giáo dục công dân trung thành với Tổ

quốc, chấp hành nghiêm chỉnh pháp luật, tôn trọng những nguyên tắc của cuộc sống
xã hội, ý thức đấu tranh phòng ngừa và chống tội phạm, các vi phạm pháp luật khác.
Như vậy, những phân tích ở trên cơ bản đã khái quát được lịch sử hình thành,
cơ cấu tổ chức và chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của TAND quận Hải Châu. Đó là
cơ sở để phát triển phần tiếp theo của đề tài.
2.2. Thực tiễn giải quyết tranh chấp trong hợp đồng KDBĐS tại TAND quận
Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

2.2.1. Thực trạng tranh chấp hợp đồng KDBĐS được giải quyết tại TAND quận
Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
Bảng 2. Thống kê thụ lý và giải quyết các vụ, việc kinh doanh thương mại sơ
thẩm (Từ 01/01/2019 – 31/01/2021)
S

Số lượng vụ án đã giải quyết

S

Tỷ

ố

ố

lệ

v

v

(

ụ

ụ

%

v

vi

)

iệ

ệc

c

cò

p

n

h

lạ

ả

i
17


i
g

Đ

Cơ

i

ì

ng

ả

n

nh

i

h

ận

q

thỏ

u

c

a

y

h

thu

ế

ỉ

ận

t
7

2

8
1
0

6
3

Xét
xử
hoặ

Tổ

c

ng

giải

số

quy
ết

10

38

74

4

14

45

89

11

0
0
Nguồn : Số liệu tại TAND quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

95
%
89
%

Địa bàn quận Hải Châu luôn là điểm nóng về tranh chấp Hợp đồng KDBĐS theo
từng năm gia tăng và có tình tiết phức tạp. Nhìn chung, tổng số vụ án đã thụ lý từ năm
2019 đến năm 2021 là 178 vụ việc, đã xét xử hoặc giải quyết 83 vụ, đạt tỷ lệ cao.
Năm 2019, số vụ việc phải giải quyết là 78 vụ: đã giải quyết công nhận thỏa thuận
của các đương sự là 10 vụ; đình chỉ giải quyết 26 vụ; mở phiên tịa xét xử 38 vụ. Đạt tỷ lệ
95% trên tổng số vụ án thụ lý.
Năm 2021, trong 100 vụ án đã thụ lý: đã giải quyết công nhận thỏa thuận của các
đương sự là 14 vụ; đình chỉ giải quyết 30 vụ; mở phiên tòa xét xử 45 vụ.. Đạt tỷ lệ 89%
trên tổng số vụ án thụ lý.
Từ kết quả số liệu trên, có thể thấy số lượng vụ án tranh chấp hợp đồng KDBĐS gia
tăng, nhiều tình tiết mới, phức tạp gây ảnh hưởng đến việc giải quyết các vụ án tranh chấp
về các loại vụ án trong kinh doanh thương mại của TAND quận Hải Châu, thành phố Đà
Nẵng, dẫn đến việc tồn đọng vụ án chưa được xét xử hoặc chưa xét xử xong qua nhiều
năm.
2.2.2. Vụ án điển hình về việc tranh chấp hợp đồng KDBĐS tại TAND quận Hải
Châu, thành phố Đà Nẵng

18


BẢN ÁN 58/2020/DS-ST NGÀY 16/11/2020 VỀ TRANH CHẤP HỢP

ĐỒNG ĐẶT CỌC
Ngày 16 tháng 11 năm 2020, tại trụ sở Toà án nhân dân quận Hải Châu, thành
phố Đà Nẵng mở phiên tịa xét xử sơ thẩm cơng khai vụ án dân sự thụ lý số
111/2019/TLST-DS ngày 31 tháng 5 năm 2019 theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử
số 66a/2019/QĐXXST-DS ngày 30 tháng 9 năm 2019, giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn: Bà Ngô Thị C, sinh năm 1962. Có mặt Trú tại: đường Đ,
phường A, quận S, thành phố Đà Nẵng.
2. Bị đơn: Bà Lê Thanh N, sinh năm 1990. Có mặt Trú tại: đường B, quận H,
thành phố Đà Nẵng.
Chỗ ở hiện tại: đường T, thành phố N, tỉnh Hà Tĩnh.
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
- Ơng Phan Tiến H. Có mặt Địa chỉ: đường M, phường Q, quận G, thành phố
Đà Nẵng.
- Bà Lê Thị H. Vắng mặt Địa chỉ: Lô 57, B2.77 khu đô thị X, quận C, thành
phố Đà Nẵng.
- Công ty TNHH BĐS L. Vắng mặt Địa chỉ: đường X, quận H, thành phố Đà
Nẵng.
- Bà Đặng Thị Bích P. Vắng mặt Địa chỉ: đường I, quận C, thành phố Đà
Nẵng.
NỘI DUNG VỤ ÁN
Theo đơn khởi kiện, các tài liệu chứng cứ có tại hồ sơ vụ án, theo lời trình bày
của nguyên đơn nội dung vụ án như sau:
Vào ngày 28/02/2019 bà Ngô Thị C và bà Lê Thanh N có thỏa thuận đặt cọc
để đảm bảo cho giao dịch chuyển nhượng quyền được mua lô đất số 46 B2.138 Khu
đơ thị Nam Hịa Xn, quận Cẩm Lệ, thành phố Đà Nẵng do công ty TNHH BĐS L
mở bán. Bà C và bà N đã ký hợp đồng đặt cọc, theo đó bà C đặt cọc cho bà N số
tiền 100.000.000đ và hẹn đến ngày 09/3/2019 sẽ tiến hành ký hợp đồng chuyển
nhượng. Trưa ngày 09/3/2019, lúc 11 giờ 30 phút bà C có gọi điện cho bà N hẹn đến
Ngân hàng TMCP Sài Gòn – chi nhánh Đà Nẵng để giao tiền nhưng bà N không
đồng ý với lý do đã hết thời gian giao dịch trong ngày thứ 7 tại sàn giao dịch

Sunland. Sau đó, bà C nhiều lần yêu cầu bà N trả lại tiền cọc nhưng bà N không trả.
19


Cho rằng hành vi của bà N đã xâm phạm nghiêm trọng đến quyền lợi của mình, do
đó bà C khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc bà Lê Thanh N phải hoàn trả cho bà số tiền
đặt cọc là 100.000.000đ và tiền phạt cọc là 100.000.000đ, tổng số tiền phải trả là
200.000.000đ.
Tuy nhiên quá trình giải quyết vụ án, bà C rút một phần yêu cầu khởi kiện đối
với yêu cầu phạt cọc, chỉ yêu cầu Tòa án buộc bà Lê Thanh N trả cho bà số tiền cọc
là 100.000.000đ.
Bà Lê Thanh N trình bày, ngày 28/02/2019 bà N có nhận cọc của bà Ngơ Thị
C số tiền là 100.000.000đ để đảm bảo cho việc chuyển nhượng quyền được mua lơ
đất số 46 B2.138 Khu đơ thị Nam Hịa Xuân, quận Cẩm Lệ, thành phố Đà Nẵng do
công ty TNHH BĐS L mở bán. Các bên thỏa thuận bà C sẽ thanh tốn số tiền cịn
lại là 3.570.000.000 đồng vào ngày 09/3/2019. Do ngày 09/3/2019 là ngày thứ 7
nên bà N có nhắn tin nhắc bà C về việc ngày thứ 7 Công ty L tại địa chỉ 218 Bạch
Đằng, thành phố Đà Nẵng chỉ làm việc đến 12 giờ trưa và 11 giờ 30 phút ngưng
nhận hồ sơ. Đề phòng trường hợp bà C quên bà N đã gọi nhiều cuộc điện thoại vào
tối ngày thứ 5 (07/3/2019) và thứ 6 (08/3/2019) nhưng bà C không nghe máy. Qua
ngày thứ 7 (09/3/2019) vào lúc 09 giờ sáng bà C có gọi điện thoại cho bà N và xác
nhận bỏ số tiền cọc trên vì khơng thanh tốn được vào ngày này. Tuy nhiên đến 11
giờ 27 phút bà C có gọi bà N đến Ngân hàng để thanh tốn tiền nhưng bà N khơng
đồng ý vì cịn đang làm việc ở tại sàn giao dịch. Bà C sau đó cũng khơng tự mình
đưa tiền lên sàn để thanh toán và sang tên hợp đồng. Đến 13 giờ cùng ngày
09/3/2019 bà N có đến nhà bà C để xác nhận bằng văn bản về việc bà C bị mất tiền
cọc do mang tiền đến quá muộn. Bà N ghi ở mặt sau của tờ giấy cọc gốc hiện bà C
đang giữ. Tại thời điểm ngày 09/3/2019, Lô đất số 46 B2.138 Khu đơ thị Nam Hịa
Xn, quận Cẩm Lệ, thành phố Đà Nẵng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, chỉ là hợp đồng đặt cọc từ công ty TNHH BĐS L bán ra. Trường hợp bà C mua

sẽ thay đổi nội dung hợp đồng ở phần người mua thành tên bà C. Hoạt động này chỉ
có thể thực hiện ở Văn phịng Cơng ty L tại tầng 11, số 218 Bạch Đằng, thành phố
Đà Nẵng. Do đó, bị đơn cho rằng đã hoàn thành xong nghĩa vụ của mình với thỏa
thuận giữa các bên, việc bà C khởi kiện là khơng có căn cứ.

20


Tại phiên tòa, bị đơn đưa ra đề nghị trả cho nguyên đơn số tiền 70.000.000
đồng trong thời hạn 4 tháng kể từ ngày 16/11/2020. Nguyên đơn đồng ý với số tiền
và thời hạn trả như đề nghị của bị đơn.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ơng Phan Tiến Hg trình bày, tranh
chấp giữa nguyên đơn và bị đơn xuất phát từ hợp đồng cọc giữa bà C và bà N,
không liên quan đến quyền lợi và nghĩa vụ của ơng. Mặc dù ơng có nhận số tiền cọc
100.000.000 đồng từ bà N, cũng xuất phát từ việc môi giới quyền được mua lô đất
số 46 B2.138 Khu đơ thị Nam Hịa Xn, quận Cẩm Lệ, thành phố Đà Nẵng do
công ty TNHH BĐS L mở bán. Tuy nhiên, đây là thỏa thuận giữa ông và bà N, hiện
không lưu giữ giấy tờ về việc thỏa thuận, bà N cũng khơng có u cầu ơng trả lại số
tiền trên trong cùng vụ án này.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Lê Thị H, Công ty TNHH BĐS
L, bà Đặng Thị Bích P vắng mặt có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt, đồng thời xác
định tranh chấp không liên quan đến quyền lợi và nghĩa vụ của mình.
Bà Ngơ Thị C và bà Lê Thanh N thống nhất với trình bày của những người có
quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Đại diện viện kiểm sát phát biểu ý kiến: Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên
tịa hơm nay, Tịa án đã thực hiện đúng, đầy đủ trình tự, thủ tục tố tụng theo quy
định của Bộ luật tố tụng dân sự. Người tham gia tố tụng đã thực hiện đầy đủ các
quyền, nghĩa vụ của mình theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Đề nghị HĐXX
ghi nhận sự thỏa thuận giữa nguyên đơn và bị đơn tại phiên tòa.
NHẬN ĐỊNH CỦA TỊA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên
tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:
Về thủ tục tố tụng: Yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thuộc thẩm quyền giải
quyết của Tòa án nhân dân quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng theo quy định tại
khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố
tụng dân sự.
Quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Lê Thị
H, Công ty TNHH BĐS L, bà Đặng Thị Bích P đã được triệu tập hợp lệ để tham gia
phiên tòa nhưng vắng mặt và có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt, do đó HĐXX tiến
hành xét xử vắng mặt những người trên.
21


Về nội dung tranh chấp: Xét yêu cầu khởi kiện của ngun đơn thì thấy, ngày
28/02/2019 giữa bà Ngơ Thị C và bà Lê Thanh N có ký hợp đồng đặt cọc. Theo đó,
bà C đặt cọc cho bà N số tiền là 100.000.000đ để đảm bảo cho việc chuyển nhượng
sang tên bà C sang hợp đồng đặt cọc mua đất nền với Công ty TNHH BĐS L, đối
với Lô đất số 46 B2.138 Khu đơ thị Nam Hịa Xn, quận Cẩm Lệ, thành phố Đà
Nẵng. Các bên sử dụng mẫu hợp đồng cọc do công ty TNHH MTV BĐS Minh
Minh Land in ấn, tuy nhiên hợp đồng khơng có chữ ký của đại diện công ty hoặc
con dấu công ty mà đây chỉ là quan hệ cá nhân giữa bà C và bà N. Thỏa thuận giữa
nguyên đơn và bị đơn thỏa mãn các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo
quy định tại Điều 117 của Bộ luật Dân sự năm 2015 nên có hiệu lực pháp luật, làm
phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên, buộc các bên tham gia giao dịch phải
tuân thủ thực hiện.
Theo thỏa thuận tại hợp đồng cọc, bà C sẽ thanh tốn số tiền cịn lại vào ngày
09/3/2019. Lúc 11 giờ 30 phút ngày 09/3/2019, bà C có gọi điện cho bà N đến Ngân
hàng TMCP Sài Gòn – chi nhánh Đà Nẵng để giao tiền nhưng bà N không đồng ý
với lý do bà đang bận việc tại sàn giao dịch L và Công ty L tại địa chỉ 218 Bạch
Đằng, thành phố Đà Nẵng chỉ làm việc đến 12 giờ trưa, 11 giờ 30 phút ngưng nhận

hồ sơ. Tuy nhiên, kết quả xác minh ngày 04/3/2020 tại Công ty TNHH BĐS L xác
định, vào ngày 09/3/2019 là ngày thứ 7 nên công ty làm việc đến 12 giờ. Tại thời
điểm 28/02/2019, bà Đặng Thị Bích P đứng tên bên mua trong hợp đồng đặt cọc để
mua lơ đất số 46 B2.138 Khu đơ thị Nam Hịa Xuân, quận Cẩm Lệ, thành phố Đà
Nẵng do công ty TNHH BĐS L mở bán. Đến ngày 09/3/2019, bà P ký chuyển đổi
tên cho bà Nguyễn Thị H, địa chỉ: Tản Hồng, Ba Vì, Hà Nội. Hợp đồng chuyển đổi
khơng thể hiện cụ thể giờ ký kết.
Hội đồng xét xử nhận thấy, khi ký kết hợp đồng cọc, giữa bà C và bà N khơng
có thỏa thuận giờ thực hiện, chỉ xác định sẽ thực hiện vào ngày 09/3/2019. Bà C
cho rằng không biết việc công ty Trách nhiệm hữu hạn BĐS L chỉ làm việc đến 12
giờ trưa mỗi thứ 7. Bà N không đưa ra được chứng cứ chứng minh việc bà C đã biết
và đồng ý thỏa thuận thời gian thực hiện hợp đồng là trước 12 giờ trưa ngày
09/3/2019. Thời điểm bà C yêu cầu bà N thực hiện hợp đồng vẫn trong thời hạn
thỏa thuận của hợp đồng đặt cọc đã ký nhưng bà N từ chối thực hiện với lý do đã
quá thời hạn. Trong khi đó, cùng ngày 09/3/2019 lơ đất số 46 B2.138 Khu đô thị
22


Nam Hòa Xuân, quận Cẩm Lệ, thành phố Đà Nẵng đã được chuyển quyền mua cho
người khác. Do đó, HĐXX nhận thấy bị đơn đã vi phạm thỏa thuận tại hợp đồng đặt
cọc. Yêu cầu của nguyên đơn về việc địi lại 100.000.000 đồng tiền cọc là có căn
cứ.
Tuy nhiên, tại phiên tịa ngun đơn, bị đơn và người có quyền lợi nghĩa vụ
liên quan là ông Phan Tiến H thống nhất thỏa thuận bà Lê Thanh N phải trả cho bà
Ngô Thị C số tiền 70.000.000 đồng trong thời hạn 4 tháng kể từ ngày 16/11/2020.
Án phí dân sự sơ thẩm là 3.500.000 đồng bị đơn tự nguyện chịu. HĐXX nhận thấy,
thỏa thuận giữa nguyên đơn và bị đơn là tự nguyện, không vi phạm điều cấm của
luật, không trái đạo đức xã hội, đồng thời không ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ
của những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan vắng mặt tại phiên tòa. Do đó, cần
ghi nhận sự thỏa thuận giữa bà C và bà N.

Quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện đối với
yêu cầu phạt cọc 100.000.000 đồng. Việc rút yêu cầu là tự nguyện, nên HĐXX chấp
nhận và đình chỉ xét xử đối với phần yêu cầu được rút.
Do nguyên đơn, bị đơn thống nhất thỏa thuận về án phí dân sự sơ thẩm là
3.500.000 đồng bị đơn tự nguyện chịu nên cần hoàn trả cho nguyên đơn số tiền tạm
ứng án phí đã nộp.
Vì các lẽ trên,
Căn cứ vào:
- Điều 328 của Bộ luật dân sự năm 2015:
- Điều 227, Điều 244 của Bộ luật tố tụng dân sự:
- Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu,
miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tịa án.
1. Đình chỉ xét xử một phần yêu cầu khởi kiện của bà Ngô Thị C đối với bà Lê
Thanh N về số tiền phạt cọc 100.000.000 đồng.
2. Ghi nhận sự thỏa thuận giữa bà Ngô Thị C và bà Lê Thanh N như sau: Bà
Lê Thanh N phải trả cho bà Ngô Thị C số tiền 70.000.000 đồng trong thời hạn 4
tháng kể từ ngày 16/11/2020.
Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với trường hợp cơ quan thi hành
án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi
hành án của người được thi hành án (đối với khoản tiền phải trả cho người được thi
23


hành án) cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi
hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi
suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự 2015.
3. Án phí dân sự sơ thẩm là 3.500.000 đồng bị đơn tự nguyện chịu. Hồn trả
cho bà Ngơ Thị C 5.000.000 đồng (Năm triệu đồng) tiền tạm ứng án phí dân sự đã
nộp theo biên lai thu ngày 23/4/2019 tại Chi cục Thi hành án dân sự quận Hải Châu,
thành phố Đà Nẵng.

4. Án xử công khai sơ thẩm, các đương sự có mặt được quyền kháng cáo bản
án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Đương sự vắng mặt tại phiên tịa có
quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được (hoặc niêm yết)
bản án.
5. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án
dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền
thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị
cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6,7 và 9 Luật thi hành án dân sự;
thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân
sự.
2.2.3. Đánh giá về thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng KDBĐS tại TAND
quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
Về cơ bản thì việc ban hành các quy định về giải quyết tranh chấp hợp đồng
KDBĐS theo thủ tục đã đáp ứng với yêu cầu thực tế của địa phương và toàn quốc.
Các hoạt động của các cơ quan tư pháp trong lĩnh vực này đã được các cơ quan có
chức năng dự liệu thơng qua các quy định của Bộ luật dân sự đã được thực hiện
tương đối nghiêm túc đặc biệt là việc hoàn thiện hệ thống pháp luật cũng như xây
dựng trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp về vấn đề này đã và đang góp phần hồn
thiện trong thực tiễn.
− Thứ nhất, pháp luật quy định thời hạn chuẩn bị xét xử đối với tranh chấp hợp đồng

KDBĐS là tranh chấp về dân sự thì thời hạn là 04 - 06 tháng; cịn thuộc tranh chấp
về kinh doanh thương mại thì thời hạn chuẩn bị xét xử là 02 – 03 tháng, kể từ ngày
thụ lý vụ án. Quy định này đã nâng cao trách nhiệm của Tịa án trong q trình giải
quyết vụ án tranh chấp hợp đồng KDBĐS.

24


− Thứ hai, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng KDBĐS đã được thống nhất theo một

thủ tục chung – thủ tục tố tụng dân sự.
− Thứ ba, Công tác giải quyết tranh chấp về cơ bản đã góp phần đảm bảo quyền và lợi

ích hợp pháp của các bên tranh chấp.
Tuy nhiên như tác giả đã trình bày thì thơng qua q trình áp dụng
các quy định của pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng KDBĐS theo thủ
tục sơ thẩm vẫn cịn tồn tại những thiếu sót, hạn chế từ đó ảnh hưởng khơng nhỏ
đến q trình áp dụng trong thực tế các quy định của pháp luật trong công tác giải
quyết tranh chấp hợp đồng KDBĐS theo thủ tục sơ thẩm. Như vậy, nhất thiết cần có
sửa đổi, bổ sung một cách hiệu quả và cụ thể nhằm đảm bảo cho quá trình áp dụng,
thực thi đạt kết quả cao, phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội ở nước ta
trong quá trình hội nhập và phát triển hiện nay.
− Xây dựng và hoàn thiện rõ hơn hệ thống pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp

đồng kinh doanh thương mại theo thủ tục sơ thẩm tại Tịa án từ đó tạo điều kiện áp
dụng có hiệu quả trong thực tiễn tại các TAND xét xử cấp sơ thẩm trong những năm
vừa qua.
− Đối với cơ chế quản lý và thực thi pháp luật về giải quyết tranh chấp KDBĐS trong

thực tế cần đổi mới và quy định cụ thể hơn.
Bên cạnh đó những buổi tọa đàm về pháp luật giải quyết tranh chấp
BĐS nói chung và giải quyết tranh chấp KDBĐS nói riêng của nước ta là kênh
cung cấp thông tin cho các cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh nhằm
tiếp cận và hiểu rõ với hệ thống pháp luật của quốc gia về lĩnh vực này. Qua đó
trang bị cho các chủ thể những kiến thức cần thiết, thông tin về pháp luật, thực tiễn
và giải quyết tranh chấp KDBĐS khi có các tranh chấp trong hoạt động này xảy ra.
2.2.4. Vướng mắc, bất cập của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng
KDBĐS tại Tòa án
* Vướng mắc áp dụng pháp luật tố tụng Quy định về thời hạn giải quyết tranh

chấp:
Khi giải quyết tại Tòa án, việc ác định mục đích lợi nhuận của cá nhân, tổ
chức khơng có đăng ký kinh doanh cịn gặp nhiều khó khăn và khó ác định trên thực
tế, nên ác định quan hệ tranh chấp dân sự hay kinh doanh thương mại để ác định
thời hạn giải quyết theo quy định của BLTTDS cịn có nhiều quan điểm khác nhau.
25