Đẩy mạnh công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận long biên thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀO ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI







LUẬN VĂN THẠC SỸ
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH



ĐẨY MẠNH CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN LONG BIÊN – THÀNH PHỐ HÀ NỘI





NGUYỄN QUỐC LONG

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH
MÃ SỐ: 60340102


NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS. TS. PHAN TRỌNG PHỨC


HÀ NỘI – 2013


2

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả
nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận văn
nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.


Tác giả luận văn


Nguyễn Quốc Long

3

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp
đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã tạo điều kiện thuận
lợi để tôi hoàn thành luận văn Thạc sĩ này.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học
PGS.TS. Phan Trọng Phức đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá trình
hoàn thành luận văn.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến các thầy giáo, cô giáo khoa sau đại học
ngành quản trị kinh doanh khóa K2-3 viện Đại học mở Hà Nội đã giúp đỡ tôi thực hiện
luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn Uỷ ban nhân dân quận Long Biên, Ban quản lý dự
án quận Long Biên, Ban bồi thường giải phóng mặt bằng quận Long Biên, Trung tâm
phát triển quỹ đất quận Long Biên, phòng Tài nguyên môi trường quận Long Biên,
phòng Lao động thương binh & xã hội quận Long Biên, phòng thồng kê quận Long
Biên, UBND các phường thuộc quận Long Biên, Thành phố Hà Nội, các đồng nghiệp
trong cơ quan đã tạo điều kiện cho tôi về thời gian, tài liệu và những ý kiến vô cùng
quý báu để giúp tôi hoàn thành tốt bản luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ đồng nghiệp

và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn



Nguyễn Quốc Long



4

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

GPMB
Giải phóng mặt bằng
BQLDA
Ban quản lý dự án
UBND
Ủy ban nhân dân
HĐND
Hội đồng nhân dân
Q Đ
Quyết định
NĐ – CP
Nghị Định – Chính Phủ
TĐC
Tái định cư
TNMT

Tài nguyên môi trường
QLDA
Quan lý dự án
BTHT
Bồi thường hỗ trợ
THCS
Trung học cơ sở
TH
Tiểu học
TB
Thông Báo
NN
Nông nghiệp
PNN
Phi nông nghiệp
CSD
Chưa sử dụng
KT3 – KT4
Ký hiệu chuyên ngành
VV
Về việc
GTVT
Giao thông vận tải
UBMT
Ủy ban Mặt trận

5


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Biểu 1: Sơ đồ các bước tiến hành giải phóng mặt bằng 22
Biểu 2: Chất lượng lao động và trình độ lao động 53
Biểu 3: Tổng hợp các loại đất trên địa bàn quận năm 2011 57
Biểu 4: Tổng hợp diện tích thu hồi của các dự án 63
Biểu 5: Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ của 5 dự án 64
Biểu 6: Ý kiến của người bị thu hồi đất về kết quả xác định đối tượng bồi thường và
không được bồi thường 67
Biểu 7: Tổng hợp đơn giá bồi thường về đất tại 5 dự án 69

Biểu 8: So sánh mức độ chện lệch giữa giá bồi thường của 5 dự án và giá thị trường tại
thời điểm thu hồi đất……………………………………………………………… …70
Biểu 9: Tổng hợp đơn gía bồi thường tài sản tại dự án 72






6

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU
9

CHƢƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
12
1.1.
Khái niệm - Bản chất - Đặc điểm của công tác giải phóng mặt bằng
12
1.1.1
Những vấn đề cơ bản về giải phóng mặt bằng
12
1.1.2
Khái niệm về GPMB
12
1.1.3
Bản chất của GPMB
13

1.1.4
Đặc điểm của GPMB
14
1.1.4.1
GPMB thường gắn liền với các dự án đầu tư có xây dựng
14
1.1.4.2
GPMB là hoạt động hết sức phức tạp và nhậy cảm do tác động tương
hỗ qua lại với nhiều yếu tố đối tượng kinh tế văn hóa – xã hội.
15
1.1.4.2.1
GPMB bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố
15
1.1.4.2.2
Đối tượng GPMB rất đa dạng
17
1.1.4.2.3
GPMB có ảnh hưởng tới các vấn đề Kinh tế - xã hội
18
1.1.4.2.4
GPMB thực hiện dự án tạo ra mức giá trị cao hơn cho đất đai các khu
vực xung quanh,
19
1.1.4.2.5
GPMB trong các khu vực dân cư đông đúc nhiều khi còn làm ảnh
hưởng kiến trúc đô thị
19
1.1.4.3
GPMB đòi hỏi một lượng vốn lớn
19

1.1.5
Các yêu cầu đối với công tác GPMB
20
1.1.5.1
Đảm bảo công bằng công khai dân chủ
20
1.1.5.2
Đảm bảo cân đối các lợi ích
20
1.1.5.3
Cụ thể hóa các yêu cầu
20
1.2
Quy định hiện hành về công tác GPMB trên địa bàn TP Hà Nội
21
1.2.1
Các văn bản pháp lý hiện hành quy định về GPMB
21
1.2.2
Các bước tiến hành GPMB
22
1.2.2.1
Ra quyết định giao đất, thu hồi đất
22
1.2.2.2
Thành lập hội đông GPMB và tổ công tác giúp việc
23
1.2.2.3
Xác lập cơ sở pháp lý về đất đai và tài sản
26

1.2.2.4
Lập, niêm yết lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ TĐC
26
1.2.2.5
Chuẩn bị quỹ nhà tái định cư
26
1.2.2.6
Quy định về bố trí tái đinh cư
27
1.2.2.7
Lập phương án bồi thường tái định cư
27
1.2.2.8
Phê duyệt phương án
28
1.2.2.9
Trả tiền, di dời các hộ dân, phá dỡ, san lấp trả lại mặt bằng cho dự án
28
1.2.2.10
Công tác tuyên truyền và giải quyết đơn thư khiếu nại
28
1.3
Chính sách GPMB được áp dụng trên địa bàn thành phố Hà Nội
29
1.3.1
Các quy định chung
29
1.3.1.1
Trường hợp tiến hành GPMB
29

1.3.1.2
Đối tượng phải đền bù thiệt hại
30
1.3.1.3
Đối tượng được đền bù thiệt hại
30
1.3.1.4
Phạm vi đền bù thiệt hại
30
1.3.2
Quy định cụ thể về bồi thường thiệt hại
31
1.3.2.1
Bồi thường thiệt hại về đất
31


7

1.3.2.1.1
Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về đất
31
1.3.2.1.2
Những đối tượng được đền bù thiệt hại về đất
33
1.3.2.1.3
Giá đất để tính bồi thường
34
1.3.2.1.4
Bồi thường đất nông nghiệp

34
1.3.2.1.5
Bồi thường đối với đất phi NN ( trừ đất ở) của hộ gia đình cá nhân
35
1.3.2.1.6
Bồi thường với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp của tổ chức
36
1.3.2.1.7
Bồi thường với đất ở
36
1.3.2.2
Bồi thường thiệt hại về tài sản
36
1.3.2.2.1
Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản
36
1.3.2.2.2
Bồi thường thiệt hại đối với nhà, công trình xây dựng trên đất
38
1.3.2.2.3
Bồi thường thiệt hại đối với cây trồng, vật nuôi
38
1.3.2.2.4
Bồi thường nhà, công trình đối với người đang sử dụng nhà ở thuộc
sở hữu nhà nước
39

1.3.2.2.5
Bồi thường về di chuyển mồ mả
40

1.3.2.2.6
Bồi thường đối với công trình văn hóa, di tích lịch sử, nhà thờ, đình,
chùa, miếu , am
40
1.3.2.3
Chính sách hỗ trợ
40
1.3.2.3.1
Hỗ trợ di chuyển
41
1.3.2.3.2
Hỗ trợ tái định cư
41
1.3.2.3.3
Hỗ trợ ổn định sản xuất và ổn định đời sống
41
1.3.2.3.4
Hỗ trợ đối với đất NN trong khu dân cư và đất vườn, ao không được
công nhận là đất ở

42
1.3.2.3.5
Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp
43
1.3.2.3.6
Hỗ trợ khác
44
1.4
Kinh nghiệm GPMB tại một số quận huyện trên địa bàn TP Hà Nội
46

1.4.1
Về chính sách đền bù thiệt hại GPMB
46
1.4.2
Về quy hoạch chuẩn bị đầu tư
48
1.4.3
Về tổ chức tái định cư
49

CHƢƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GPMB TRÊN ĐỊA
BÀN QUẬN LONG BIÊN
51
2.1
Giới thiệu chung về quận Long Biên Thành phố Hà Nôi
51
2.1.1
Điều kiện tự nhiên-Kinh tế -xã hội quận Long Biên
51
2.1.1.1
Điều kiện tự nhiên
51
2.1.1.2
Điều kiện kinh tế -xã hội
52
2.2
Điều kiện về đất đai theo công tác quy hoạch
57
2.2.1
Thực trạng công tác bồi thường, GPMB khi nhà nước thu hồi đất trên

địa bàn quận Long Biên ( 2009 – 2013)

58
2.2.1.1
Các văn bản hướng dẫn thực hiện chính sách pháp luật bồi thường hỗ
trợ TĐC

58
2.2.2
Thực trạng công tác bồi thường,GPMB trên địa bàn quận Long Biên
61
2.2.2.1
Giới thiệu về 5 dự án nghiên cứu trên địa bàn quận Long Biên
61
2.2.2.1.1
Dự án XD tuyến đường nối từ đường Ngô Gia Tự đến đê sông đuống
61
2.2.2.1.2
GPMB, san nền sơ bộ khu tái đinh cư phường Giang Biên
61
2.2.2.1.3
GPMB, bồi thường hỗ trợ và tái định cư để chuẩn bị XD trường pháp
62


8

2.2.2.1.4
Tuyến đường Ngô Gia Tự đoạn cầu chui cầu đuống
62

2.2.2.1.5
Dự án nút vòng xuyến cầu đuống nối với đường Ngô Gia Tự
62
2.2.2.2
Thực trạng công tác bồi thường GPMB tại 5 dự án quận Long Biên
65
2.2.2.2.1
Xác định đối tượng và điều kiện được bồi thường tại 5 dự án trên địa
bàn quận Long Biên.
65
2.2.2.2.2
Việc xác định giá đất tính bồi thường hỗ trợ
68
2.2.2.2.3
Hỗ trợ di chuyển
73
2.2.2.2.4
Hỗ trợ thuê nhà tái định cư
73
2.2.2.2.5
Thưởng tiến độ
74
2.2.3
Đánh giá công tác GPMB trên địa bàn quận Long Biên những năm
qua
74
2.2.3.1
Một số thành công
76
2.2.3.2

Một số Hạn chế
78

CHƢƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP GÓP PHÁP GÓP PHẦN
ĐẨY MẠNH CÔNG TÁC GPMB TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN
LONG BIÊN THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN (2014 – 2018).

81
3.1
Phương hướng hoàn thiện công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn
Hà Nội

81
3.1.1
Quan điểm về công tác GPMB
81
3.1.2
Trình tự thủ tục thực hiện bồi thường GPMB khi nhà nước thu hồi ất
82
3.1.2.1
Công tác tổ chức, trình tự thực hiện, công tác GPMB cho các dự án
trên địa bàn quận Long Biên

82
3.1.2.2
Trách nhiệm của các cấp các ngành
84
3.1.2.3
Trách nhiệm của hội đồng bồi thường hỗ trợ và TĐC
84

3.1.2.4
Trách nhiệm của UBND các cấp
85
3.2
Các giải pháp đẩy mạnh công tác GPMB tại quận Long Biên giai
đoạn 2014- 2018
86
3.2.1
Các giải pháp chung
86
3.2.1.1
Chính sách bồi thường thiệt hại về đất
86
3.2.1.2
Bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất bị thu hồi
88
3.2.1.3
Chính sách hỗ trợ và ổn định cuộc sống
89
3.2.1.4
Hỗ trợ đào tạo việc làm
90
3.2.2
Các giải pháp cụ thể
92
3.2.2.1
Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
92
3.2.2.2
Tổ chức thực hiện GPMB theo quy định

93
3.2.2.3
Công tác chính trị tư tưởng, tuyên truyền phổ biến chính sách pháp
luật, tổ chức thực hiện nhiệm vụ giải phóng MB
97
3.2.2.4
Công tác chỉ đạo và tổ chức thực hiện
98
3.2.3
Kiến nghị
101
3.2.3.1
Với chính phủ
102
3.2.3.2
Với UBND Thành phố Hà Nội
102

Kết luận
104

Tài liệu tham khảo



9

MỞ ĐẦU
1.TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Chiến lược phát triển kinh tế- xã hội giai đoạn 2011 - 2020 được thông qua tại

đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI của Đảng đã xác định một trong ba khâu đột phá
chiến lược là: “ Xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng đồng bộ, với một số công trình hiện
đại, tập trung vào một số hệ thống giao thông và hạ tầng đô thị lớn”; đồng thời nêu rõ
một trong những nhiệm vụ trọng tâm giai đoạn 2011 – 2015 là: “ Xây dựng đồng bộ
kết cấu hạ tầng kinh tế, nhất là hệ thống giao thông”. Để chủ trương đúng đắn của
Đảng trở thành hiện thực, cần có biện pháp khắc phục những tồn tại trong việc phát
triển hạ tầng giao thông hiện nay.
Một trong những nguyên nhân gây cản trở việc phát triển hạ tầng giao thông
hiện nay chính là việc không có mặt bằng bàn giao cho các đơn vị thi công khi triển
khai tổ chức thực hiện dự án.
Xuất phát từ lý do trên và thực trạng về công tác giải phóng mặt bằng trong
thời gian gần đây trên địa bàn quận Long Biên, tôi đã chọn đề tài “ĐẨY MẠNH
CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN LONG BIÊN –
THÀNH PHỐ HÀ NỘI” để điều tra, tìm hiểu thực trạng, nguyên nhân cản trở công tác
giải phóng mặt bằng đối với các dự án phát triển giao thông, khu tái định cư, các công
trình công cộng phục vụ xã hội trên địa bàn quận Long Biên Thành phố Hà Nội. Nhằm
góp phần đẩy nhanh tiến độ của các dự án cũng như đáp ứng được một số yêu cầu
trong công cuộc phát triển kinh tế xã hội của quận, của Thành phố, đất nước.
2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI.
Với đề tài nghiên cứu đã chọn thì mục đích nghiên cứu gồm:
- Hệ thống cơ sở lý luận áp dụng để thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, giải
phóng mặt bằng đối với các dự án do ủy ban nhân dân quận Long Biên làm chủ đầu tư
trên địa bàn quận Long Biên Thành phố Hà Nội.
- Phân tích thực trạng công tác thực hiện bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt
bằng tại quận Long Biên giai đoạn từ 2005 đến 2012.
-Đề xuất các phương án, biện pháp để đẩy nhanh tiến độ bàn giao mặt bằng cho
các nhà thầu thi công đối với các dự án do ủy ban nhân dân quận Long Biên đang thực
hiện.

10

3. ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU.
- Đối tượng nghiên cứu là những vấn đề cơ bản về công tác giải phóng mặt bằng
khi thực hiện các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng giao thông.
- Phạm vi nghiên cứu là hoạt động bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng khi
nhà nước thu hồi đất cho các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng giao thông, cơ sở hạ tầng
phục vụ xã hội do ủy ban nhân dân quận Long Biên thực hiện.

4. NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU.
- Nghiên cứu các vấn đề cơ bản trong công tác giải phóng mặt bằng khi thực
hiện các dự án đầu tư xậy dựng hạ tầng giao thông và các công trình phục vụ xã hội.
- Phân tích đặc điểm và thực trạng của công tác giải phóng mặt bằng trong giai
đoạn hiện nay đối với các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng giao thông, công trình do ủy
ban nhân dân quận Long Biên Thành phố Hà Nội đang thực hiện.
- Đưa ra một số giải pháp trong công tác giải phóng mặt bằng nhằm đảm bảo
tiến độ cho các dự án mà ủy ban nhân dân quận Long Biên Thành phố Hà Nội đang
thực hiện.

5. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.
Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong đề tài này là: Phương pháp
phân tích, thống kê, tổng hợp so sánh và xử lý số liệu từ thu thập thông tin thực tế qua
các dự án đã và đang thực hiện tại quận Long Biên Thành phố Hà Nội.

6. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI.
- Đề tài đã tổng hợp, hệ thống hóa những lý luận về những vấn đề trong công
tác giải phóng mặt bằng.
- Đánh giá những nguyên nhân cơ bản dẫn đến việc chậm bàn giao mặt bằng
cho các nhà thầu thi công của các dự án do ủy ban nhân dân quận Long Biên làm chủ
đầu tư và đưa ra một số biện pháp nhằm đảm bảo tiến độ cho các dự án hạ tầng giao

thông, các công trình phục vụ xã hội trên địa bàn quận Long Biên Thành phố Hà Nội.


11

- Là tài liệu tham khảo cho các cơ quan quản lý nhà nước, đặc biệt là các đơn vị
của quận Long Biên trong lĩnh vực quản lý đất đai, thực hiện giải phóng mặt bằng
cùng các người khác quan tâm.

7. KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN.
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận
văn gồm 3 chương.
Chương I : Cơ sở lý luận về giải phóng mặt bằng.
Chương II : Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận Long
Biên Thành phố Hà Nội.
Chương III : Một số giải pháp góp phần đẩy mạnh công tác giải phóng mặt bằng
trên địa bàn quận Long Biên Thành phố Hà Nội giai đoạn 2014 - 2018.

12


Chƣơng I
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

1.1. Khái niệm - Bản chất - Đặc điểm của giải phóng mặt bằng.
1.1.1. Những vấn đề cơ bản về giải phóng mặt bằng.
Ngay từ thời xa xưa, khi con người bắt đầu sống quần cư trong các bộ tộc, bộ lạc
đã xuất hiện những hình thức đầu tiên của việc lấy đất phục vụ cho lợi ích chung của
cộng đồng. Theo quyết định của người đứng đầu các bộ lạc thì một vài đối tượng phải
chuyển đổi chỗ ở để lấy chỗ chuẩn bị cho các buổi cúng lễ, xây dựng miếu thờ, chùa,
mộ… Nhà nước phong kiến ra đời, việc tịch thu, trưng thu, xung công ruộng, đất, nhà
ở của các hộ dân để phục vụ cho lợi ích chung như công điền, công thổ, xây dựng đền
chùa, đường xá đắp đê, xây thành…. càng trở nên phổ biến. Tuy nhiên trong giai đoạn
này, những hộ dân phải di dời hầu như không được bù đắp gì cả, mà họ phải chấp hành
và tuân thủ. Việc di dời chỗ ở, sản xuất nhằm ổn định cuộc sống của họ trở nên vô
cùng khó khăn.

Sau nhiều năm kháng chiến chống giặc ngoại xâm bảo vệ tổ quốc thắng lợi, nước
cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ra đời với công cuộc tái thiết xây dựng đất nước.
Trong những năm gần đây, với quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa, sự hội nhập với
quốc tế cùng khẳng định sự phát triển vị thế của đất nước trên trường quốc tế, quá trình
đô thị hóa cũng diễn ra hết sức mạnh mẽ. Hàng chục nghìn dự án xây dựng cần, có giải
phóng mặt bằng đã được phê duyệt, công tác quy hoạch, quản lý sử dụng đất đai từng
bước tạo lập một bộ mặt mới cho đô thị và nông thôn nước ta.
1.1.2. Khái niệm về giải phóng mặt bằng.
Từ thực tiễn công tác giải phóng mặt bằng ta có thể nêu ra một khái niệm như sau :
Giải phóng mặt bằng là quá trình Nhà nước thu hồi đất của các đối tượng sử dụng
đất (tổ chức, cá nhân, hộ gia đình) chuyển giao cho chủ dự án tổ chức di dời các đối
tượng như nhà ở, cây cối hoa màu, các công trình xây dựng khác trả lại mặt bằng để thi


13

công công trình trên cơ sở bồi thường hỗ trợ thiệt hại, ổn định cuộc sống cho các đối
tượng phải di dời.
Từ khái niệm giải phóng mặt bằng có thể rút ra một số nhận xét như sau:
Thứ nhất: Giải phóng mặt bằng là một yêu cầu tất yếu đối với các dự án có đầu
tư xây dựng.
Đối với các dự án xây dựng thì mặt bằng là một yếu tố hết sức quan trọng. Có
mặt bằng thì mới có thể tiến hành đo đạc thi công xây lắp công trình được. Không có
mặt bằng thì chưa có thể tổ chức thi công. Tuy nhiên, do quĩ đất hạn hẹp và các yêu
cầu của nền kinh tế văn hóa xã hội, không phải khi nào cũng có thể xây dựng các công
trình ở nơi hoàn toàn vắng vẻ không có con người. Nhất là đối với yêu cầu mở rộng cải
tạo đô thị thì việc xây dựng công trình trong các khu dân cư là không thể tránh khỏi.
Giải phóng mặt bằng trở thành một yêu cầu kiên quyết đi trước một bước, một việc rất
quan trọng trong các dự án xây dựng.
Thứ hai: Giải phóng mặt bằng thực hiện dự án nhằm sử dụng đất đai hợp lý.

Đất đai là một tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân
cư, xây dựng các cơ sở kinh tế văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế
hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức xương máu mới tạo lập bảo vệ được vốn đất đai
như ngày nay. Bởi vậy sử dụng đất đai tiết kiệm hợp lý hiệu quả là một yêu cầu tiên
quyết.
Do lịch sử hình thành và phát triển các đô thị, khu công nghiệp, nông nghiệp, lâm
nghiệp, khu dân cư… một cách tự nhiên, manh mún nhỏ lẻ công tác quản lý yếu, thiếu
hệ thống, thiếu sự đồng bộ nên một số lượng lớn đất đai bị sử dụng lãng phí kém hiệu
quả. Nhà nước tiến hành sắp xếp bố trí lại qui mô cơ cấu sử dụng đất thông qua các
quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, hiện thực hóa nó bằng các dự án cụ thể. Các dự án
đưa ra nhằm mục tiêu sử dụng có hiệu quả nhất nguồn lực đất đai cũng như tạo điều
kiện sử dụng tốt hơn các nguồn lực khác trong vùng, từng địa phương.


14

1.1.3. Bản chất của giải phóng mặt bằng.
Trước tiên, giải phóng mặt bằng được tiến hành theo các dự án xây dựng đã được
phê duyệt, là một bộ phận hết sức quan trọng không thể thiếu của dự án. Giải phóng
mặt bằng bắt đầu bằng quyết định thu hồi đất của các đối tượng đang sử dụng và giao
cho chủ dự án. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý. Nhà
nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài và cho thuê
đất. Nhà nước là chủ sở hữu pháp lý duy nhất với đầy đủ ba quyền chiếm hữu sử dụng
định đoạt với toàn bộ quỹ đất đai trên toàn bộ lãnh thổ Việt Nam một cách toàn vẹn
không bị giới hạn. Các đối tượng sử dụng đất chỉ có hai quyền chiếm hữu và sử dụng
một cách hạn chế về không gian thời gian và nội dung pháp lý. Giải phóng mặt bằng
thực chất là Nhà nước thu hồi hai quyền trên của các đối tượng và trao cho đối tượng
khác sử dụng. Giải phóng mặt bằng không những chỉ là thay đổi chủ sử dụng đất mà
còn có thể bao hàm cả sự thay đổi mục đích sử dụng đất.

Giải phóng mặt bằng nhất thiết phải tiến hành bồi thường hỗ trợ thiệt hại, bố trí
tái định cư cho các đối tượng phải di dời. Để ổn định đời sống sinh hoạt cũng như hoạt
động sản xuất kinh doanh của các đối tượng phải di dời, chủ dự án phải tiến hành bồi
thường, hỗ trợ những thiệt hại do việc giải phóng mặt bằng gây ra như giá trị quyền sử
dụng đất, giá trị tài sản trên đất, các khoản hỗ trợ ổn định cuộc sống khác theo giá trị
thị trường, quy định hiện hành.
Trong điều kiện hiện nay, giải phóng mặt bằng còn gắn liền với việc bố trí ổn
định sản xuất đời sống của các đối tượng di dời. Nó không chỉ đơn thuần là việc sắp
xếp lại nơi ăn chỗ ở, nơi sinh hoạt, nơi sản xuất cho các đối tượng mà cao hơn, nó còn
đòi hỏi sự hợp lý trong bố trí, tái hoà nhập, nâng cao chất lượng cuộc sống cộng đồng
về kinh tế văn hóa giáo dục y tế, đảm bảo an ninh quốc phòng… theo hướng sắp xếp
lại cơ cấu dân cư, cơ cấu xã hội hiện đại văn minh. Giải phóng mặt bằng còn phải đảm
bảo cho yêu cầu tái sản xuất, mở rộng kinh doanh của các đối tượng theo xu hướng
chuyển dịch cơ cấu kinh tế, bảo vệ môi trường sức khỏe cộng đồng.


15

1.1.4. Đặc điểm của giải phóng mặt bằng.
1.1.4.1. Giải phóng mặt bằng thƣờng gắn liền với các dự án đầu tƣ có
xây dựng.
Các dự án có qui mô lớn, bao chùm một phạm vi rộng thường phải giải phóng
mặt bằng vì những vùng đất hoang ngày càng ít hoặc không đáp ứng được yêu cầu của
dự án như vị trí địa hình, điều kiện tự nhiên kinh tế, giao thông. Giải phóng mặt bằng
là không thể thiếu được với các dự án mở rộng đô thị, xây dựng thêm, cải tạo giao
thông, sửa chữa nâng cấp kênh mương, kè hồ ao, xây dựng khu chung cư, công trình
an ninh quốc phòng, công trình chính trị văn hóa xã hội.
1.1.4.2. Giải phóng mặt bằng là hoạt động hết sức phức tạp và nhạy cảm do
tác động tƣơng hỗ qua lại với nhiều yếu tố đối tƣợng kinh tế văn hóa xã hội.
1.1.4.2.1. Giải phóng mặt bằng bị ảnh hƣởng bởi nhiều yếu tố.

a) Chính sách đền bù tái định cư của nhà nước.
Chính sách của Nhà nước về việc đền bù tái định cư có ảnh hưởng hết sức rõ rệt
tới việc thực hiện công tác giải phóng mặt bằng. Các chính sách quy định về trình tự
tiến hành giải phóng mặt bằng, quy định về quyền nghĩa vụ của các bên, đồng thời
cũng quy định cụ thể về mức đền bù tái định cư. Do vậy chính sách có ảnh hưởng
xuyên suốt quá trình tiến hành giải phóng mặt bằng. Chính sách cặn kẽ, tỉ mỉ toàn diện,
có tính pháp lý và khả năng áp dụng thực tiễn cao sẽ tạo điều kiện cho giải phóng mặt
bằng nhanh chóng. Ngược lại nếu các chính sách mà không phù hợp, mâu thuẫn với
điều kiện thực tế thì nó lại trở thành một trở lực đối với giải phóng mặt bằng.
b) Quy mô dự án và đặc điểm kinh tế xã hội của địa bàn.
Địa điểm quy mô dự án và đặc điểm kinh tế xã hội của địa bàn quyết định khối
lượng giải phóng mặt bằng, tính chất đặc điểm của các đối tượng, độ phức tạp của giải
phóng mặt bằng. Các dự án có quy mô lớn sẽ có khối lượng phải giải phóng lớn hơn,
thời gian đăng ký kê khai, kiểm đếm tài sản dài hơn, lượng vốn cho giải phóng mặt
bằng của dự án cũng lớn hơn dự án có quy mô nhỏ.


16

Các dự án có giải phóng mặt bằng tại các vùng có điều kiện kinh tế xã hội phát
triển như đô thị, khu dân cư hay ở thành phố, thị xã do có tính đặc thù sự đông đúc về
dân cư, thì việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư người dân sẽ đòi hỏi mức giá đền
bù cao, đa dạng hơn, trong quá trình thực hiện xẩy ra nhiều mâu thuẫn, có nhiều các
đơn thư khiếu nại, tố cáo hơn là ở các vùng nông thôn đất đai nhỏ lẻ, tính chất pháp lý,
mục đích sử dụng đa dạng, mức sinh lời của đất không cao, giá trị tài sản không lớn.
c) Công tác giao đất cho thuê đất-cấp giấy chứng nhận, thống kê kiểm kê đất,
nhà ở.
Khi tiến hành bồi thường thiệt hại thì việc xác lập hồ sơ pháp lý về đất đai và tài
sản trên đất bị thu hồi là một yêu cầu không thể thiếu. Việc xác lập hồ sơ không chỉ
dựa vào đo vẽ thực tế mà còn dựa vào các hồ sơ pháp lý được lưu như giấy chứng nhận

quyền sử dựng nhà đất, giấy chuyển quyền sử dụng đất, phiếu thu, hóa đơn mua bán
nhà, thừa kế, giấy phép xây dựng, biên bản thống kê kiểm kê đất đai thường xuyên,
định kỳ… Nếu các loại giấy tờ đầy đủ thì việc xác lập hồ sơ theo quy định sẽ đơn giản
nhanh gọn, tránh được chanh chấp, khiếu kiện giữa các bên. Do vậy công tác giao đất
cho thuê đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà, đất, kê khai, kiểm kê thống kê
của nhà nước có ảnh hưởng rất lớn tới công tác giải phóng mặt bằng .
d) Lượng vốn dự kiến dành cho giải phóng mặt bằng .
Trong giải phóng mặt bằng, phát sinh là một hiện tượng tương đối phổ biến. Với
khối lượng đền bù, lượng vốn đã xác định, những phát sinh tăng vọt như mức giá đền
bù về đất sẽ làm tăng lượng tiền cho giải phóng mặt bằng đôi khi quá cả mức dự kiến
nên nhà đầu tư tiếp tục tiến hành sẽ bị thiệt hại nặng về kinh tế, sự đình trệ đến ngay từ
phía nhà đầu tư. Đó là hậu quả của việc tính toán chủ quan, điều tra dự đoán không sát
thực tế, sai lầm trong việc xác định mức vốn dự kiến cho giải phóng mặt bằng. Ảnh
hưởng rất lớn tới cống tác giải phóng mặt bằng của các dự án.
e) Thị trường bất động sản.
Bất động sản là một tài sản có giá trị rất lớn, giá cả biến động hết sức sôi nổi từng
ngày từng giờ trên thị trường. Giá cả trên thị trường bất động sản thực tế rất cao, chênh
lệch nhiều so với mức giá đền bù. Mức giá đền bù thấp hơn giá thị trường sẽ khiến cho
các đối tượng bị thu hồi đất, phải di dời bị ảnh hưởng mạnh mẽ trực tiếp tới quyền lợi.


17

Hơn nữa giá đất thay đổi liên tục theo xu hướng ngày càng tăng lên làm cho lợi ích các
hộ ngày càng bị hao hụt. Do vậy, hiện tượng khiếu nại tố cáo, chây ỳ cản trở không
chịu phối hợp, hợp tác thực hiện việc di dời bàn giao mặt bằng, liên quan tới giá bất
động sản làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng là phổ biến hiện nay.


g) Quỹ đất, nhà tái định cư.

Quỹ nhà tái định cư là một yêu cầu cấp thiết đối với việc ổn định đời sống sản
xuất của các đối tượng bị thu hồi đất phải di dời. Giải phóng mặt bằng với qui mô lớn,
quỹ, thị trường nhà ở không thể trong giai đoạn ngắn mà có thể đáp ứng được nhu cầu
tái định cư bằng nhà ở được ngay. Do đó người dân, tổ chức bị di dời không thể ổn
định lại cuộc sống ngay được, nhà đầu tư hoàn toàn phải có quỹ nhà tái định cư cho
các hộ gia đình và các tổ chức sản xuất kinh doanh. Do đó cần có quĩ đất, nhà đầy đủ
phù hợp để tổ chức di dân thì mới có thể giải phóng mặt bằng được.
h) Tổ chức thực hiện.
Đây là yếu tố quyết định đối với thực hiện giải phóng mặt bằng. Trên cơ sở chính
sách của nhà nước, điều kiện thực tế địa bàn và dự án, việc tổ chức thực hiện (trình tự
công việc, cơ cấu nhân sự, hình thức phương pháp làm việc…) một cách hợp lý và
khoa học sẽ mang lại kết quả tốt như đúng đủ khối lượng, đúng tiến độ, đúng trình tự
thủ tục, giảm được cưỡng chế, đảm bảo lợi ích các bên, trật tự an toàn, an ninh trên
địa bàn.
1.1.4.2.2. Đối tƣợng giải phóng mặt bằng rất đa dạng.
Các dự án có giải phóng mặt bằng phải tiến hành bồi thường thiệt hại nhà, đất với
nhiều vị trí, mục đích sử dụng (đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở, chuyên dùng…)
khác nhau, với nhiều bất động sản muôn hình vạn trạng có tính chất đơn chiếc đặc thù,
với nhiều hình thức sở hữu sử dụng quản lý, nhiều đối tượng xã hội đa dạng. Do đó nó
đòi hỏi sự tỉ mỉ cặn kẽ chính xác rất lớn trong xác lập hồ sơ pháp lý và lên phương án,
giá cả bồi thường bố trí tái định cư đúng thực tế và đầy đủ.


18

1.1.4.2.3. Giải phóng mặt bằng có ảnh hƣởng tới các vấn đề kinh tế xã hội.
Giải phóng mặt bằng gắn liền với việc di chuyển các cụm dân cư, các cơ sở sản
xuất kinh doanh, y tế, giáo dục, các điểm vui chơi giải chí. Điều đó làm ảnh hưởng tới
các vấn đề kinh tế xã hội và dân cư khu vực họ chuyển đi, nơi họ chuyển đến cả trước,
trong và sau khi thực hiện giải phóng mặt bằng.

a) Một là đối với hoạt động sản xuất kinh doanh và công ăn việc làm.
Giải phóng mặt bằng buộc các tổ chức hoạt động kinh doanh trên địa bàn phải
ngừng trệ và di chuyển, thay đổi địa điểm sản xuất kinh doanh. Nó ảnh hưởng rất xấu
đối với đơn vị do điều đó làm thay đổi cung cầu giá cả thị trường, chi phí sản xuất
tăng… Nếu chính sách ổn định sản xuất không thỏa đáng có thể làm họ ngừng trệ sản
xuất đến nỗi phá sản. Ngược lại sẽ thúc đẩy sản xuất của họ. Các hộ gia đình, các đối
tượng buôn bán nhỏ làm nghề tự do sẽ bị mất đi địa bàn và công việc, lại phải mất thời
gian tiền bạc tìm địa điểm mới hoặc chuyển nghề mặt hàng kinh doanh cho phù hợp
với điều kiện mới.
b) Hai là đối với cơ cấu kinh tế xã hội dân cư, kết cấu cơ sở hạ tầng.
Giải phóng mặt bằng sẽ tác động phân bố lại cơ cấu sử dụng đất cũng như cơ cấu
xã hội dân cư, giới tính, lực lượng lao động giải phóng mặt bằng không chỉ làm thay
đổi cơ cấu xã hội mà còn làm thay đổi cả kết cấu cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị như
điện nước, giao thông, thông tin liên lạc, kết cấu cơ sở hạ tầng xã hội như bệnh viện
trường học, nhà văn hóa…
c) Ba là đối với tập quán sinh hoạt của người dân.
Do phải di chuyển từ nơi này tới nơi khác, bị tác động bởi các điều kiện khách
quan mới, ý thức, nếp sinh hoạt hàng ngày của những đối tượng bị di dời này cũng
thay đổi. Sự thay đổi đó khi thì theo chiều hướng tích cực khi lại theo chiều hướng
tiêu cực, một phần phụ thuộc vào việc bố trí khu tái định cư cho các hộ gia đình.
d) Bốn là đối với thị trường.
Giải phóng mặt bằng có ảnh hưởng làm thay đổi các cơ cấu, kết cấu xã hội của
vùng do đó cũng làm thay đổi qui mô số lượng cung cầu các loại hàng hóa trong vùng.
Giá cả thường là tăng lên nói chung với các loại hàng hóa.


19

Từ thực tế đó giải phóng mặt bằng có ảnh hưởng rõ rệt nhất đối với thị trường bất
động sản. Song hành cùng với giải phóng mặt bằng là sự tăng lên về nhu cầu nhà ở

đối với hộ gia đình, địa điểm sản xuất kinh doanh với các doanh nghiệp. Trong khi đó,
cung bất động sản bị hạn chế. Giá bất động sản tăng mạnh. Những năm gần đây nhiều
đơn vị cùng thực hiện công việc về giải phóng mặt bằng cùng thời điểm, do đó giải
phóng mặt bằng chính là một trong những nguyên nhân gây nên cơn sốt đất đai tại
Việt Nam trong những năm qua.
1.1.4.2.4. Giải phóng mặt bằng thực hiện dự án tạo ra mức giá trị cao hơn
cho đất đai các khu vực xung quanh.
Việc thực hiện giải phóng mặt bằng, thực hiện dự án mà đặc biệt là những dự án
phát triển cơ sở hạ tầng giao thông đô thị thường làm tăng giá trị đất đai của khu vực
xung quanh dự án, trên địa bàn quận. Do sự thay đổi về vị trí và mức sinh lời mà giá
cả đất trong khu vực tăng lên nhiều. Đây là giá trị mà dự án đã tạo ra nhưng đáng lẽ ra
phần chênh lệch đó phải được trả lại cho chủ dự án thì nay lại rơi vào túi các hộ dân.
Việc thu lại khoản này là rất khó khăn bởi việc thay đổi thuế sử dụng đất hay bắt đóng
thuế thu nhập bất thường là rất khó khăn.
1.1.4.2.5. Giải phóng mặt bằng trong các khu dân cƣ đông đúc nhiều
khi còn làm ảnh hƣởng kiến trúc đô thị.
Do lịch sử hình thành tự phát không theo quy hoạch, hầu hết nhà ở trong các khu
dân cư đều không có hình dạng chuẩn, không vuông vức mà rất muôn hình vạn trạng.
Sau khi giải phóng mặt bằng, các hộ mới ra mặt đường, cùng các hộ còn diện tích ở
lại do nhà nước, dự án không thu hồi hết hầu hết công trình bị cắt xén chắp vá. Hình
thể nhà mặt tiền này thường rất xấu như chiều sâu quá ít, chiều ngang quá hẹp, nhà
hình tam giác… do vậy tuy sửa chữa trang trí lại, bộ mặt mỹ quan vẫn bị ảnh hưởng.
1.1.4.3. Giải phóng mặt bằng đòi hỏi một lƣợng vốn lớn.
Đất đai là một tài sản có giá trị sử dụng rất lớn gần như vô tận, đặc biệt ở đô thị,
đất đai có mức sinh lời lớn nên giá cả thị trường rất cao. Nhà ở cũng là một tài sản có


20

giá trị khá lớn, hơn thế nữa nó lại có ảnh hưởng cực kỳ quan trọng đối với đời sống

con người.
Giải phóng mặt bằng phải tiến hàng bồi thường về đất đai, tài sản trên đất, hỗ
trợ di dời nơi ở, chuyển nghề, ổn định cuộc sống.
Giải phóng mặt bằng thường được tiến hành ở quy mô lớn hàng trăm thậm chí
hàng nghìn hộ gia đình. Công tác giải phóng mặt bằng có tính chất tỉ mỉ, đòi hỏi nhiều
thời gian công sức, trang thiết bị hiện đại nên chi phí hoạt động cao.
Trong quá trình thực hiện giải phóng mặt bằng phát sinh nhiều vấn đề cần giải
quyết như tăng giá đất, giá nhà, kéo dài tiến độ… làm tăng chi phí. Từ các lý do trên
nên giải phóng mặt bằng đòi hỏi một lượng vốn chiếm tỷ trọng khá cao trong toàn bộ
lượng vốn đầu tư cho dự án.
1.1.5. Các yêu cầu đối với công tác giải phóng mặt bằng.
Xuất phát từ đường lối của Đảng cộng sản Việt Nam, vai trò quản lý của Nhà
nước và nguyện vọng của mọi tầng lớp nhân dân. Với mục tiêu xây dựng xã hội công
bằng, văn minh dân chủ, dân giàu nước mạnh xây dựng chính quyền đô thị. Giải
phóng mặt bằng trong thời gian tới cần đảm bảo các yêu cầu sau:
1.1.5.1. Đảm bảo công bằng, công khai dân chủ.
Đó là đảm bảo sự công bằng về lợi ích giữa các đối tượng bị di dời với nhau,
giữa các đối tượng bị di dời và không bị di dời. Các hoạt động và kết quả giải phóng
mặt bằng phải được công bố công khai dân chủ để mọi đối tượng được biết, được hiểu
thêm và được quyền góp ý trong quá trình thực hiện giải phóng mặt bằng.
1.1.5.2. Đảm bảo cân đối các lợi ích.
Để ổn định đời sống và sản xuất kinh doanh cho các hộ phải di dời, để tránh
những bất ổn lớn với xã hội do giải phóng mặt bằng gây ra, một trong những yêu cầu
hết sức quan trọng là phải đảm bảo lợi ích cho các đối tượng phải di dời. Tuy nhiên
đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích chung vẫn là yêu cầu đặt lên hàng đầu của cả cộng
đồng. Do vậy phải cân đối về mặt lợi ích giữa các đối tượng phải di dời với nhà nước


21

và với chủ đầu tư. Không thể bồi thường một cách chủ quan thiên lệch lợi ích nhà
nước hay lợi ích của công dân.
Phải cân đối giữa lợi ích trước mắt và lợi ích lâu dài. Tránh vì tiến độ một dự án
cụ thể mà gây ảnh hưởng tới các dự án khác, ảnh hưởng tới chính sách đền bù trên địa
bàn quận, thành phố Hà Nội.
1.1.5.3. Cụ thể hóa các yêu cầu.
a) Đảm bảo tiến hành giải phóng mặt bằng đúng chính sách nhà nước, phù hợp
với điều kiện cụ thể từng địa phương.
Đây là một yêu cầu cực kỳ quan trọng, giải phóng mặt bằng phải được tiến hành
đúng trình tự thủ tục để các cấp chính quyền nhân dân có thể dễ dàng kiểm tra, giám
sát việc thực hiện. Đó còn là để đảm bảo tính thống nhất quản lý nhà nước về đất đai
bằng pháp luật. Tuy nhiên, hệ thống chính sách còn nhiều hạn chế, chưa bao quát được
toàn bộ nên khi áp dụng chính sách phải linh hoạt, phù hợp với điều kiện thực tế của
từng phường mới có thể đẩy nhanh được tiến độ giải phóng mặt bằng.
b) Đảm bảo đúng tiến độ. Vì lợi ích chung của cộng đồng, vì lợi ích của chủ đầu
tư, của nhà nước, của quốc gia, đảm bảo về an ninh, đảm bảo đúng tiến độ là một yêu
cầu tất yếu cả về mặt kinh tế và xã hội.
c) Giảm sai sót trong công tác điều tra khảo sát đo vẽ, tài sản.
d) Giảm khiếu nại tố cáo, giảm các biện pháp cưỡng chế.
e) Tăng cường các biện pháp giáo dục tuyên truyền phục vụ giải phóng mặt bằng.
g) Giải phóng mặt bằng đồng thời giữ vững, cải thiện ổn định trật tự an ninh, kinh
tế xã hội.
1.2. Quy định hiện hành về công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thành
phố Hà Nội.
1.2.1. Các văn bản pháp lý hiện hành quy định về giải phóng mặt bằng.
a) Luật đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003;


22

b) Nghị định số: 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ
quy định về thi hành Luật đất đai năm 2003.
c) Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;
d) Quyết định số 108/2009/QĐ-UBND ngày 29 tháng 9 năm 2009 của Ủy ban
nhân dân Thành phố Hà Nội quy định về bồi thường hỗ trợ tái định cư trên địa bàn
Thành phố Hà Nội.
đ) Nghị định số: 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy
định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư.
1.2.2. Các bƣớc tiến hành giải phóng mặt bằng.













Biểu 1: Sơ đồ các bƣớc tiến hành giải phóng mặt bằng hiện nay
Tuyên truyền giải
quyết khiếu nại ,
tố cáo
Quyết định thu hồi đất
Quyết định giao đất

Thành lập Hội đồng GPMB
Tổ công tác giúp việc
Xác lâp số liệu,cơ sở
pháp lý về đất đai ,tài
sản
Định giá đất,tài sản
,chuẩn bị quỹ nhà tái
định cư
Phê duyệt phương án
Lên Phương án bồi
thường tái định cư
Trả tiền cho các hộ dân và tổ
chức di chuyển các hộ dân
Tổ chức phá dỡ san lấp trả lại
mặt bằng cho dự án


23

1.2.2.1. Ra quyết định giao đất, thu hồi đất.
Đây là công việc mở đầu đối với việc thực hiện giải phóng mặt bằng ở một dự
án. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước ra quyết
định thu hồi đất và giao đất là xác lập lại chủ sử dụng và mục đích sử dụng của đất
đai. Việc ra quyết định thu hồi đất của các đối tượng đang sử dụng và trao cho chủ dự
án là một yêu cầu pháp lý bắt buộc đối với giải phóng mặt bằng. Nó đã được quy định
cụ thể trong Điều 29 Nghị định số:69/2009/NĐ-CP. Luật đất đai 2003 cũng khẳng
định cho thuê đất thu hồi đất “là một trong những nội dung quản lý về đất đai”.
UBND Thành phố ủy quyền cho UBND cấp quận ký ban hành thông báo thu hồi
đất, thông báo thu hồi đất là căn cứ pháp lý để tổ chức giao nhiệm vụ bồi thường, hỗ
trợ tái định cư theo trình tự thủ tục quy định. Nội dung thông báo thu hồi đất nêu rõ lý

do thu hồi đất, diện tích và vị trí khu đất thu hồi trên cơ sở hồ sơ địa chính hiện có hoặc
quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt, dự kiến về kế hoạch di chuyển. Thông
báo thu hồi đất được thực hiện công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng, tại
trụ sở UBND phường, trụ sở nhà văn hóa của khu dân cư nơi có đất bị thu hồi.
1.2.2.2. Thành lập hội đồng giải phóng mặt bằng và tổ công tác giúp việc.
Thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ tái định cư và thành lập tổ công tác giúp
việc cho Hội đồng nhằm xác lập tổ chức trực tiếp triển khai giải phóng mặt bằng. Việc
thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ tái định cư và tổ công tác đã được đề cập trong
Điều 29 Nghị định số:69/2009/NĐ-CP. Hội đồng bồi thường giải phóng mặt bằng, tổ
công tác giúp việc cho hội đồng trở thành một cơ cấu bắt buộc không thể thiếu với
giải phóng mặt bằng. Thành phần mở rộng cho phù hợp với điều kiện thực tế mỗi
công trình.
Hội đồng bồi thường, hỗ trợ tái định cư giải phóng mặt bằng được lập cho từng
dự án và hoạt động cho tới khi thực hiện xong công việc giải phóng mặt bằng.
Đối với các dự án nhỏ, đơn giản chủ dự án có thể tiến hành thỏa thuận với
người bị thu hồi đất về mức đền bù thiệt hại theo quy định. không nhất thiết phải thành
lập Hội đồng giải phóng mặt bằng. Chủ đầu tư có trách nhiệm báo cáo phương án đền
bù cho UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt.
a) Hồ sơ thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ tái định cư giải phóng mặt bằng.


24

Chủ tịch UBND quận (huyện) tiếp nhận và tiến hành kiểm tra xét duyệt các thủ tục hồ
sơ thành lập hội đồng bồi thường, hỗ trợ tái định cư, giải phóng mặt bằng cấp quận để
ra quyết định thành lập. Hồ sơ gồm
- Quyết định giao đất cho thuê đất của cấp có thẩm quyền.
- Văn bản đề nghị thực hiện công tác giải phóng mặt bằng.
- Giải trình phương án tái định cư hộ dân: số hộ chuẩn bị nơi tái định cư, diện tích giá
đất nhà…

- Bản đồ hiện trạng tỷ lệ 1/500, bản vẽ quy hoạch mặt bằng được cơ quan có thẩm
quyền chấp thuận và sở điạ chính nhà đất xác nhận về diện tích, ranh giới thu hồi của
dự án.
b) Thành phần Hội đồng bồi thường, hỗ trợ tái định cư, giải phóng mặt bằng bao gồm
Thành phần hội đồng bồi thường, hỗ trợ tái định cư cấp quận gồm:
Chủ tịch hoặc phó Chủ tịch UBND quận làm chủ tịch hội đồng.
Trưởng ban bồi thường giải phóng mặt bằng làm phó chủ tịch thường trực của
hội đồng.
Trưởng phòng Tài nguyên và môi trường - ủy viên
Trưởng phòng tài chính kế hoạch - ủy viên.
Trưởng phòng quản lý đô thị - ủy viên
Chủ tịch UBND phường nơi có đất thực hiện dự án - ủy viên
Chủ đầu tư - ủy viên
Đại diện 2 hộ dân do UBMT Tổ quốc phường nơi có đất thuộc phạm vi dự án
tham gia khi thẩm định phê duyệt phương án bồi thường. Phản ánh tâm tư của người
dân có đất bị thu hồi, vận động nhân dân chủ sử dụng đất nằm trong phạm vi dự án
thực hiện di chuyển và bàn giao mặt bằng đúng tiến độ.
c) Nguyên tắc hoạt động của Hội đồng bồi thường, hỗ trợ tái định cư giải phóng
mặt bằng.
- Hội đồng bồi thường, hỗ trợ tái định cư giải phóng mặt bằng làm việc theo nguyên
tắc tập thể. Quyết định của Hội đồng ra trong các cuộc họp định kỳ phải được quá nửa


25

số thành viên tán thành. Nếu biểu quyết ngang nhau thì thực hiện theo phía có ý kiến
của Chủ tịch Hội đồng.
- Chủ tịch Hội đồng giải phóng mặt bằng quyết định thành lập tổ công tác để giúp việc
cho Hội đồng. Tổ công tác bao gồm đại diện chủ đầu tư (hoặc tư vấn), đại diện Hội
đồng giải phóng mặt bằng phường ( xã) tại địa bàn. Đây chính là cầu nối giữa chủ dự

án và hội đồng bồi thường, hỗ trợ tái định cư giải phóng mặt bằng.
d) Nhiệm vụ của Hội đồng bồi thường, hỗ trợ tái định cư giải phóng mặt bằng.
- Tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra các điều kiện thủ tục thực hiện bồi thường, hỗ trợ tái định
cư giải phóng mặt bằng.
- Hướng dẫn chủ dự án và đơn vị tư vấn về các chế độ chính sách đặc điểm giải phóng
mặt bằng của địa phương, trách nhiệm của dự án.
- Hướng dẫn chế độ chính sách quyền lợi, trách nhiệm của người sử dụng đất khi nhà
nước thu hồi đất, giới thiệu chủ dự án với người sử dụng đất.
- Lập kế hoạch thực hiện trước trong và sau khi bồi thường thiệt hại tái định cư.
- Hướng dẫn các đối tượng kê khai diện tích nguồn gốc ranh giới đất đai, tài sản hiện
có trong phạm vi khu đất bị thu hồi và đề đạt nguyện vọng khi nhà nước thu hồi đất.
- Hướng dẫn chủ dự án kiểm tra đo đạc xác nhận những tài sản trên đất do người sử
dụng đã kê khai. Tổ chức tái định cư.
- Xác nhận về mặt hành chính đất, nhà, tài sản mà hai bên đã kê khai xác nhận để áp
dụng bồi thường thiệt hại.
- Hướng dẫn khung giá đất, nhà do nhà nước quy định, yêu cầu cơ quan thuế xác nhận
hạng đất tính thuế sử dụng.
- Chỉ đạo chính quyền phường thông báo cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân biết để
kê khai, thực hiện theo quy định, chỉ đạo chính quyền phường căn cứ vào giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất được nhà nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam cấp và hồ
sơ tài liệu lưu trữ quản lý tại địa phương để thẩm định, xác nhận biên bản kê khai của
người đang sử dụng đất kê khai và lập hồ sơ báo cáo Hội đồng bồi thường, hỗ trợ tái
định cư giải phóng mặt bằng.
Thành phần tổ công tác giúp việc hội đồng.