công tác đăng ký đất và nhà tại văn phòng đăng ký nhà đất quận hoàng mai, thành phố hà nội

Luận văn tốt nghiệp Khoa BĐS & Địa chính
Lời nói đầu
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, đã tồn tại từ lâu và có một quá trình
hình thành lâu dài. Nó là điều kiện chung của lao động, quyết định đến sự tồn
tại và phát triển của loài người nói riêng và muôn loài nói chung. Mọi hoạt
động sản xuất, hoạt động kinh tế, văn hoá, xã hội của con người diễn ra đều
không thể thiếu sự tham gia của đất đai. Gắn liền với đất đai, một yếu tố quan
trọng trong đời sống con người là nhà ở. Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối
với cuộc sống con người, là phương tiện quan trọng để bảo vệ con người
trước các hiện tượng thiên nhiên. Nó phản ánh trình độ phát triển của xã hội,
thể hiện phong tục tập quán của mỗi quốc gia, mỗi vùng…Nước ta đang trong
quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá, cơ cấu kinh tế đang chuyển dịch theo
hướng tích cực. Do vây, công tác đăng ký đất đai và nhà ở cần phải được
quan tâm nghiên cứu và hoàn thiện. Tuy chỉ là một thủ tục hành chính do cơ
quan nhà nước thực hiện nhằm thiết lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cho người sử dụng đất và người sở
hữu nhà ở hợp pháp, nhưng nó liên quan đến nhiều vấn đề phức tạp thuộc về
cơ sở pháp lý và những quan hệ xã hội bảo đảm quyền lợi của người sử dụng
đất.
Quận Hoàng Mai là quận mới được thành lập, dựa trên sự sát nhập 5
phường của quận Hai Bà Trưng và 9 xã thuộc huyện Thanh Trì; công tác quản
lý đất đai và nhà ở mới đang tiến hành được một thời gian ngắn. Do đó, việc
đăng ký đất đai và nhà ở cần được quan tâm một cách thích đáng, để từ đó
nâng cao hiệu quả của công tác quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở, tạo điều
kiện cho người dân trong đời sống xã hội và sản xuất kinh doanh.
Nguyễn Thị Vân Anh Địa chính 45
1
Luận văn tốt nghiệp Khoa BĐS & Địa chính
Nhận thức được tầm quan trọng của công tác đăng ký đất đai và nhà,
trong thời gian thực tập chuyên đề, qua nghiên cứu lý luận kết hợp với tìm

hiểu tình hình thực tế tại Văn phòng đăng ký đất và nhà quận Hoàng Mai, em
đã chọn đề tài: “Công tác đăng ký đất và nhà tại văn phòng đăng ký nhà
đất quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội”.
2. Mục đích và phạm vi nghiên cứu
2.1. Mục đích
Đề tài chỉ rõ cơ sở pháp lý của việc tổ chức bộ máy và tổ chức thực
hiện công tác đăng ký đất đai và nhà ở đối với tình hình nước ta hiện nay.
Dựa trên cơ sở đó, đề tài chứng minh đăng ký đất đai và nhà ỏ là điều kiện
pháp lý cho việc quản lý có hiệu quả nguồn tài nguyên đất và quỹ nhà ở, từ đó
tạo thuận lợi cho mọi hoạt động sản xuất và đời sống của người dân.
2.2. Phạm vi nghiên cứu
Phân tích thực trạng tổ chức bộ máy, tổ chức thực hiện đăng ký đất đai
và nhà ở trên địa bàn quận Hoàng Mai. Từ đó đưa ra những mục tiêu, phương
hướng và giải pháp hoàn thiện công tác này.
3. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu và vận dụng các chính sách, văn bản pháp luật của
Nhà nước được áp dụng đối với đất đai và nhà ở, các tài liệu của Bộ Tài
nguyên Môi trường, Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội, Phòng
Tài nguyên môi trường quận Hoàng Mai, Sở xây dựng Hà Nội…
Các phương pháp được vận dụng trong đề tài gồm: phương pháp duy
vật biện chứng, phương pháp duy vật lịch sử, phương pháp phân tích, so sánh,
thống kê và điều tra trên địa bàn quận Hoàng Mai.
4. Kết cấu đề tài
Chương I: Cơ sở khoa học của việc đăng ký đất đai và nhà ở
Chương II: Thực trạng công tác đăng ký đất và nhà trên địa bàn quận
Hoàng Mai
Nguyễn Thị Vân Anh Địa chính 45
2
Luận văn tốt nghiệp Khoa BĐS & Địa chính
Chương III: Phương hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác

đăng ký đất và nhà trên địa bàn quận Hoàng Mai
Thời gian thực tập tuy không nhiều nhưng cũng đã giúp em củng cố
được kiến thức đã học và tìm hiểu được phần nào thực tế. Do trình độ có hạn
và thời gian không cho phép nên bài viết của em không tránh khỏi những
thiếu sót. Em rất mong nhận được sự quan tâm, góp ý của các thầy cô và
phòng Tài nguyên môi trường quận Hoàng Mai.
Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo PGS.TS Hoàng Văn Cường và
Phòng Tài nguyên Môi trường quận Hoàng Mai đã giúp đỡ em hoàn thành bài
luận văn này.
Nguyễn Thị Vân Anh Địa chính 45
3
Luận văn tốt nghiệp Khoa BĐS & Địa chính
Chương I: Cơ sở khoa học của việc đăng ký đất đai và nhà ở.
I. Những khái niệm cơ bản xung quanh vấn đề đăng ký đất và nhà
1.1.Khái niệm về đăng ký đất và nhà
1.1.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
Trong đời sống của con người, với những mối quan hệ xã hội chồng
chéo nhau, để Nhà nước thực hiện được tốt vai trò quản lý và điều tiết xã hội
của mình thì phải có một thủ tục hành chính nào đó được thực hiện để có thể
quản lý những vấn đề phát sinh hàng ngày trong xã hội. Đó chính là công tác
đăng ký. Trong thực tế đời sống, có những sự việc phát sinh về vấn đề hộ tịch,
về nhu cầu sở hữu hoặc sử dụng tài sản và một số nhu cầu khác… Có những
phát sinh bắt buộc phải đăng ký như đăng ký hộ tịch, đăng ký nghĩa vụ quân
sự…, nhưng cũng có nhiều sự việc không cần đăng ký hoặc dựa trên sự tự
nguyện của người có nhu cầu như đăng ký kết hôn, đăng ký khai sinh… Qua
đó, ta có thể hiểu rằng: đăng ký là công việc của cơ quan nhà nước hoặc một
tổ chức, cá nhân nào đó đứng ra thực hiện việc ghi nhận hoặc xác nhận về
một sự việc, một tài sản nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người được
đăng ký cũng như của tổ chức, cá nhân đứng ra đăng ký.
Đất đai với vai trò là một tài nguyên quý giá đối với mỗi quốc gia, mỗi

cộng đồng, tham gia mọi hoạt động của xã hội loài người, là điều kiện tồn tại
và phát triển của con người cũng như của muôn loài; đã trở thành một loại tài
sản không thể thiếu và có giá trị vô cùng lớn đối với mỗi cá nhân cũng như
với cộng đồng. C.Mac đã viết rằng: đất là tài sản mãi mãi đối với loài người,
là điều kiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là
tư liệu sản xuất cơ bản trong nông lâm nghiệp. Với vai trò quan trọng đó
trong đời sống con người, trong việc tổ chức đăng ký với cơ quan nhà nước
không thể thiếu công tác đăng ký đất đai.
Nguyễn Thị Vân Anh Địa chính 45
4
Luận văn tốt nghiệp Khoa BĐS & Địa chính
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập hồ sơ địa
chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm
xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất để làm cơ
sở cho Nhà nước có thể nắm chắc và quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo
pháp luật cũng như bảo vệ quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp của người sử dụng
đất.
Đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai thì công tác đăng ký là bắt
buộc. Bởi theo Luật đất đai 2003 đã quy định: đất đai là sở hữu toàn dân do
nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Việc đăng ký đất đai sẽ
cung cấp cho Nhà nước mọi thông tin về đất đai để từ đó có thể đưa ra những
biện pháp quản lý sử dụng đất đai có hiệu quả, hợp lý và tiết kiệm. Không
những thế, đăng ký cũng là một biện pháp của cơ quan quản lý nhà nước để
bảo vệ những quyền lợi của người sử dụng đất trước những biến động về kinh
tế xã hội như khi có quy hoạch, giải phóng mặt bằng, thực hiện các quyền về
sử dụng, định đoạt…
Tuy nhiên đăng ký đất đai không chỉ là công tác đăng ký ban đầu để
thành lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà còn
cả công tác đăng ký biến động. Bởi trong quá trình phát triển ngày càng mạnh
mẽ của xã hội, sự biến động của đất đai tất yếu sẽ diễn ra với mức độ và hình

thức ngày càng đa dạng như: chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, cho
thuê…Do vậy, đăng ký đất đai phải được thực hiện thường xuyên, liên tục ở
mọi nơi, mọi lúc để đảm bảo nhà nước luôn nắm vững hiện trạng sử dụng đất,
người sử dụng đất được thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình theo đúng
pháp luật.
1.1.2. Khái niệm về đăng ký nhà ở
Đối với cuộc sống con người, đất đai chiếm một vị trí quan trọng, có
thể nói là không thể thay thế. Và đi liền với đất đai, trong số những tài sản
gắn liền với đất đai thì nhà ở được coi là loại tài sản có giá trị nhất. Theo quy
Nguyễn Thị Vân Anh Địa chính 45
5
Luận văn tốt nghiệp Khoa BĐS & Địa chính
định của Luật nhà ở 2005 thì: nhà ở là những công trình xây dựng với mục
đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
Cũng như đất đai, nhà ở góp một phần quan trọng trong quá trình tồn
tại và phát triển của xã hội loài người. Nó là tài sản có giá trị đặc biệt đối với
cuộc sống con người, là phương tiện quan trọng để bảo vệ con người trước
các hiện tượng thiên nhiên. Nhà ở phản ánh trình độ phát triển của xã hội; thể
hiện phong tục tập quán của mỗi quốc gia, mỗi vùng; thể hiện mức sống vật
chất và tinh thần của con người…Với ý nghĩa quan trọng đó, nhà ở cũng trở
thành một đối tượng quan trọng của công tác đăng ký trong quá trình quản lý
nhà nước về đất đai và nhà ở.
Tại điều 4 Luật nhà ở 2005 đã quy định: “Công dân có quyền có chỗ ở
thông qua việc tạo lập nhà ở hợp pháp hoặc thông qua việc cho thuê, mượn, ở
nhờ nhà ở theo quy định của pháp luật. Người tạo lập nhà ở hợp pháp có
quyền sở hữu đối với nhà ở đó.” Để chứng nhận được quyền sở hữu nhà ở
hợp pháp đó của người tạo lập nhà ở, chủ sở hữu của nhà ở phải thực hiện
công tác đăng ký quyền sở hữu nhà ở (đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở) đối với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, từ đó có thể thực hiện
các quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp của mình. Hiện nay, công tác đăng ký nhà

ở (đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) được thực hiện tại các
Văn phòng đăng ký đất và nhà của các quận, huyện, thị xã.
1.2.Vai trò, đặc điểm của công tác đăng ký đất và nhà
1.2.1. Vai trò của công tác đăng ký đất và nhà
a) Vai trò của công tác đăng ký đất đai:
- Đăng ký đất là công cụ của Nhà nước để bảo vệ các quyền và lợi ích
của các bên tham gia quan hệ sử dụng đất đai và nhà ở. Đất đai là sở hữu toàn
dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước có các
quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt trong đó là toàn quyền sử dụng. Nhà
nước giao đất, cho thuê đất cho người dân sử dụng, sử dụng của người dân là
Nguyễn Thị Vân Anh Địa chính 45
6
Luận văn tốt nghiệp Khoa BĐS & Địa chính
sử dụng một phần. Do vậy, trong quan hệ sử dụng đất đai bao giờ cũng gồm
hai chủ thể, đó là Nhà nước và người dân tức là người sử dụng đất. Để quản
lý được tốt, Nhà nước thực hiện hàng loạt những chính sách về quản lý đất đai
như: xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính,
lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quy hoạch sử
dụng đất, thực hiện giao đất, quản lý tài chính về đất đai, Công tác đăng ký
đất giúp cơ quan quản lý nhà nước có thể nắm vững quỹ đất, hiện trạng sử
dụng đất, từ đó thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình như: thực hiện thu
thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế nông nghiệp, thuế chuyển nhượng…Ngoài
ra đăng ký đất đai còn làm công việc cung cấp thông tin phục vụ cho các
chương trình cải cách đất đai như: lập quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử
dụng đất, đô thị hoá… Còn đối với công dân, người sử dụng đất thì công tác
đăng ký đất đai giúp họ tăng cường sự an toàn về chủ quyền sử dụng đất,
tránh được những tranh chấp về đất đai từ đó có thể yên tâm đầu tư vào đất
đai, có đủ các điều kiện pháp lý để hỗ trợ cho các giao dịch liên quan đến đất
đai của mình…
- Luật đất đai năm 2003 đã quy định: đất đai là sở hữu toàn dân do nhà

nước đại diện chủ sở hữu. Công tác đăng ký đất đai lúc này đóng vai trò là cơ
sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Mỗi người sử dụng đất
đều có các quyền và nghĩa vụ gắn liền với đất. Khi chủ sử dụng thực hiện
công tác đăng ký đất là họ đã thực hiện một thủ tục hành chính để từ đó lợi
ích hợp pháp của họ được Nhà nước bảo hộ như quyền được bảo vệ khi có
tranh chấp về đất, đồng thời Nhà nước cũng giám sát được việc thực hiện các
nghĩa vụ của họ như nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất, nghĩa vụ sử dụng và
bảo vệ đất đai có hiệu quả… Đăng ký đất đã ràng buộc trách nhiệm pháp lý
giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
- Nhà nước thống nhất quản lý đất đai trên phạm vi cả nước. Đối tượng
của các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích các loại đất
Nguyễn Thị Vân Anh Địa chính 45
7
Luận văn tốt nghiệp Khoa BĐS & Địa chính
trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính. Do vậy, muốn quản lý chặt
chẽ đất đai thì Nhà nước phải nắm chắc các thông tin về tình hình, hiện trạng
của đất theo từng yêu cầu của cấp quản lý. Để có các thông tin đó thì công tác
đăng ký chính là biện pháp thu thập thông tin hữu hiệu nhất. Đăng ký đất
chính là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất
trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết
kiệm và có hiệu quả cao nhất. Khi đăng ký đất đai các loại thông tin đều được
thể hiện chi tiết đến từng thửa đất. Và đăng ký đất đai cung cấp thông tin
không chỉ đối với đất đã được giao quyền sử dụng mà cả đối với đất chưa
được giao quyền sử dụng. Mọi thông tin đó đều trở thành những dữ liệu cần
thiết để thành lập hồ sơ địa chính và phục vụ cho công tác quản lý nhà nước
về đất đai.
- Tranh chấp đất đai luôn luôn là vấn đề phức tạp, nổi cộm trong công
tác quản lý nhà nước về đất đai. Chính vì thế, thông tin về đất đai luôn luôn là
cần thiết cho các nhà quản lý khi giải quyết những tranh chấp, khiếu kiện về
đất. Và vai trò quan trọng của đăng ký đất đai lúc này lại được thể hiện. Nó sẽ

cung cấp các thông tin liên quan đến đất đai với thời gian ngắn nhất và chi phí
thấp nhất. Nhờ có những thông tin có được từ nó, Nhà nước có thể nắm chắc
được hiện trạng sử dụng đất và giải quyết được những tranh chấp một cách
thoả đáng, tiết kiệm thời gian và chi phí.
- Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy
chứng nhận với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng thửa
đất. Hệ thống thông tin đó chính là sản phẩm của việc thực hiện các nội dung
nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai. Đăng ký đất đai là một nội dung quan
trọng và có quan hệ hữu cơ đối với 12 nội dung quản lý nhà nước về đất đai,
từ việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và tổ chức thực
hiện; xác định địa giới hành chính; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho đến
công tác giao đất, cho thuê đất; công tác thống kê, kiểm kê đất đai…
Nguyễn Thị Vân Anh Địa chính 45
8
Luận văn tốt nghiệp Khoa BĐS & Địa chính
+ Đối với nội dung ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai
: các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai do các cơ quan quản lý nhà nước
ban hành chính là cơ sở pháp lý để thực hiện công tác đăng ký đúng thủ tục,
đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất bởi các văn bản này
luôn luôn phải phù hợp với thực tế tình hình sử dụng đất.
+ Công tác xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới
hành chính, lập bản đồ hành chính có mối quan hệ hai chiều với công tác đăng
ký đất đai. Hồ sơ địa giới hành chính, bản đồ hành chính chính là cơ sở để cán
bộ quản lý thẩm định, kiểm tra tính pháp lý, xác thực của hồ sơ khi thực hiện
công tác đăng ký đất đai. Mặt khác, những thông tin thu được từ hồ sơ đăng
ký lại là những thông tin dùng để lập hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ
hành chính.
+ Công tác khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa
chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất sẽ cung
cấp thông tin cho công tác đăng ký đất đai và ngược lại nó sẽ dùng để điều tra

tính chính xác của thông tin có trong hồ sơ đăng ký.
+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẽ đưa ra phương hướng để giao đất
cho người dân để từ đó người dân thực hiện công tác đăng ký đất đai. Và
đăng ký đất sẽ phản ánh hiện trạng sử dụng đất từ đó giúp người lập quy
hoạch đánh giá chính xác tình hình để lập quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch
theo hướng tốt nhất, đạt hiệu quả cao khi thực hiện.
+ Công tác giao đất và cho thuê đất: khi Nhà nước thực hiện giao đất,
cho thuê đất thì người được nhận, được thuê phải thực hiện không chỉ nghĩa
vụ tài chính như nộp thuế mà còn phải đi đăng ký xin cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Quyết định giao đất, cho thuê đất là cơ sở pháp lý cao nhất
chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp để tiến hành đăng ký chứng nhận.
+ Công tác thống kê, kiểm kê đất đai được thực hiện theo chu kỳ.
Thống kê một năm một lần, kiểm kê 5 năm một lần. Số liệu thống kê, kiểm kê
Nguyễn Thị Vân Anh Địa chính 45
9
Luận văn tốt nghiệp Khoa BĐS & Địa chính
được các cán bộ quản lý sử dụng để kiểm tra kết quả. Ngược lại, cán bộ quản
lý sẽ lấy kết quả trong đăng ký ở hồ sơ địa chính để thực hiện thống kê hằng
năm.
+ Quản lý tài chính về đất đai: đăng ký đất đai sẽ cung cấp mọi thông
tin cho quản lý tài chính như các loại thuế và lệ phí như: lệ phí trước bạ, thuế
chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất…). Bởi xác định các loại thuế và
lệ phí sẽ phải phụ thuộc vào thông tin trong hồ sơ đăng ký như vị trí đất, diện
tích đất, có nhà hay không, có thuộc gia đình chính sách hay không…
+ Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường
bất động sản: thị trường quyền sử dụng đất là một bộ phận của thị trường bất
động sản. Mọi hoạt động trên thị trường quyền sử dụng đất đều phải thông
qua hoặc có đăng ký đất đai. Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận giúp đẩy
mạnh sự phát triển thị trường bất động sản vì cả người bán và người mua đều
yên tâm khi tiến hành giao dịch. Và đối với mảnh đất có giấy chứng nhận thì

người sử dụng đất sẽ được nhà nước bảo vệ các quyền và lợi ích khi thực hiện
giao dịch, và cũng vì lý do đó mà mảnh đất có giấy chứng nhận luôn có giá trị
cao hơn so với mảnh đất không có giấy.
+ Quản lý và giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất: đăng ký đất đai sẽ giúp cho quá trình quản lý đất trong quá trình sử
dụng như việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đối với diện
tích sử dụng, mục đích sử dụng, thuế sử dụng đất…
+ Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành Luật Đất đai, xử lý các vi phạm:
trong quá trình thực hiện đăng ký đất đai ban đầu, công tác thanh tra và giải
quyết tranh chấp đất đai có vai trò quan trọng giúp xác định đúng đối tượng
được đăng ký ( trong trường hợp có nguồn gốc sử dụng đất phức tạp), xử lý
triệt để những tồn tại của lịch sử trong quan hệ sử dụng đất, chấm dứt tình
trạng sử dụng đất ngoài sự quản lý của Nhà nước.
Nguyễn Thị Vân Anh Địa chính 45
10
Luận văn tốt nghiệp Khoa BĐS & Địa chính
Qua những phân tích trên, ta thấy rằng tất cả các nội dung trên đều có
quan hệ mật thiết với nhau và với công tác đăng ký đất đai. Do vậy, để đảm
bảo công tác đăng ký được triệt để thì phải thực hiện đồng bộ tất cả các nội
dung trên. Mặt khác, hoàn thành tốt công tác đăng ký đất đai không chỉ tạo
tiền đề mà còn là cơ sở cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả các nội
dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai.
b) Vai trò của công tác đăng ký nhà ở
Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người, là
phương tiện quan trọng để bảo vệ con người trước các hiện tượng thiên nhiên.
Không những thế, nó còn phản ánh trình độ phát triển của xã hội, thể hiện
phong tục tập quán của mỗi địa phương, thể hiện mức sống về vật chất và tinh
thần của con người. Do đó, trong công tác quản lý nhà nước về nhà ở thì việc
đăng ký nhà ở (đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) có vai trò
đặc biệt quan trọng.

Đăng ký nhà ở là công cụ của nhà nước để bảo vệ các quyền và lợi ích
của các bên tham gia giao dịch về nhà ở, cũng như quan hệ về sử dụng đất đai
và sở hữu nhà ở. Đối với nhà nước, công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận sở
hữu nhà ở là công cụ để thực hiện thu các loại thuế như: lệ phí trước bạ nhà,
thuế tài sản… Còn đối với công dân, người sở hữu nhà ở thì họ sẽ được nhà
nước bảo vệ khi tham gia các giao dịch về nhà ở như mua bán, chuyển
nhượng, chuyển dịch, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh… Đăng ký nhà ở vừa bảo
vệ lợi ích của người sở hữu nhà ở, vừa giúp nhà nước giám sát việc thực hiện
các nghĩa vụ của người sở hữu. Và từ đó cũng giảm được những tranh chấp
xung quanh vấn đề sở hữu nhà ở, giúp người dân yên tâm khi đầu tư về đất
đai và nhà ở.
Đăng ký nhà ở giúp nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ quỹ nhà ở,
đảm bảo nhà ở được sử dụng hợp lý, có hiệu quả cao. Và cũng để nhà nước có
thể biết được hiện trạng phát triển nhà ở trong từng khu vực, từng địa phương
Nguyễn Thị Vân Anh Địa chính 45
11
Luận văn tốt nghiệp Khoa BĐS & Địa chính
để có những biện pháp, chính sách điều chỉnh kịp thời, đảm bảo mọi người
dân đều có thể có được nhà ở và quyền được tạo lập, sở hữu nhà ở.
Nhà ở cũng như đất đai đều là những tài sản có giá trị lớn, và có những
yếu tố nhạy cảm trong vấn đề sở hữu nó. Do vậy, tranh chấp, khiếu kiện trong
sử dụng đất cũng như sở hữu nhà ở là điều không thể tránh khỏi. Đăng ký nhà
ở giúp cung cấp thông tin liên quan đến nhà ở trong thời gian ngắn nhất với
chi phí thấp nhất. Nhờ có những thông tin từ đăng ký nhà đó mà các cơ quan
quản lý nhà nước về nhà ở có thể nắm chắc tình hình thực trạng và có điều
kiện xử lý các vi phạm một cách xác đáng, đúng luật, không để tình trạng
tranh chấp kéo dài ảnh hưởng đến các yếu tố kinh tế, xã hội khác.
Cùng với đăng ký đất đai, đăng ký nhà ở là một trong những nội dung
quan trọng của công tác quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở. Đăng ký nhà ở
có quan hệ mật thiết với những nội dung quản lý nhà nước về nhà ở, từ việc

ban hành các văn bản pháp luật về nhà ở; ban hành các tiêu chuẩn nhà ở đến
việc thanh tra, kiểm tra giải quyết khiếu nại; điều tra thống kê xây dựng dữ
liệu về nhà ở…
+ Xây dựng và chỉ đạo thực hiện định hướng, chương trình, quy hoạch
và kế hoạch phát triển nhà ở: thông qua những thông tin có được từ các hồ sơ
đăng ký nhà ở, cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở sẽ nắm được tình hình hiện
trạng phát triển và sử dụng nhà ở. Và đó chính là cơ sở để xây dựng định
hướng, chương trình, quy hoạch và kế hoạch phát triển nhà ở. Những chương
trình, định hướng, quy hoạch đó vừa phải phù hợp với thực tế hiện trạng sử
dụng, phát triển nhà ở vừa phải là những chính sách phù hợp để có thể thực
hiện một cách khoa học hơn công tác đăng ký nhà ở, từ đó quản lý tốt quỹ nhà
ở không chỉ trên từng vùng, từng địa phương mà trong cả nước.
+ Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở và tổ chức thực
hiện các văn bản đó: các văn bản pháp luật về nhà ở được ban hành nhằm
giúp thực hiện tốt hơn quản lý nhà nước về nhà ở, trong đó có cả công tác
Nguyễn Thị Vân Anh Địa chính 45
12
Luận văn tốt nghiệp Khoa BĐS & Địa chính
đăng ký nhà ở. Nhưng những văn bản đó phải được ban hành dựa trên thực
trạng sử dụng và phát triển nhà ở, mà những thông tin về hiện trạng đó có
được là nhờ những hồ sơ về đăng ký nhà ở tại các văn phòng đăng ký đất và
nhà.
+ Ban hành tiêu chuẩn nhà ở và quản lý chất lượng nhà ở theo tiêu
chuẩn nhà ở - Cho phép hoặc đình chỉ việc xây dựng, cải tạo nhà ở: trong điều
kiện nền kinh tế ngày càng phát triển thì hệ thống nhà ở ngày càng phát triển
vượt qua ngoài sự kiểm soát của nhà nước. Do vậy, việc ban hành và quản lý
tiêu chuẩn, chất lượng nhà ở không chỉ dựa trên điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã
hội của mỗi vùng mà còn dựa trên hiện trạng sử dụng và phát triển nhà ở
( thông tin về hiện trạng nhà ở sẽ có được thông qua hệ thống hồ sơ đăng ký
nhà ở). Và qua những tiêu chuẩn về nhà ở được ban hành, cơ quan quản lý

nhà nước về đất đai và nhà ở sẽ có quyền cho phép hoặc đình chỉ việc xây
dựng, cải tạo nhà ở.
+ Quản lý hồ sơ nhà ở - Điều tra, thống kê, xây dựng dữ liệu về nhà ở:
hồ sơ đăng ký nhà ở có được tại các văn phòng đăng ký đất và nhà chính là hệ
thống cơ sở dữ liệu để các cơ quan quản lý nhà nước quản lý hồ sơ nhà ở trên
toàn địa phương, và để điều tra, thống kê, xây dựng dữ liệu về nhà ở để có thể
thực hiện tốt công tác quản lý.
+ Kiểm tra, thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm
trong lĩnh vực nhà ở: vi phạm trong lĩnh vực đất đai và nhà ở là điều không
thể tránh khỏi và có ảnh hưởng không nhỏ đến các vấn đề kinh tế, xã hội
khác. Do đó, những thông tin từ hệ thống hồ sơ đăng ký nhà ở là vô cùng
quan trọng để cơ quan quản lý nhà nước xử lý các vi phạm, tranh chấp, khiếu
nại, tố cáo xung quanh vấn đề sở hữu nhà ở.
Công tác đăng ký nhà ở không chỉ là một thủ tục hành chính để nhà
nước quản lý tốt quỹ nhà ở mà còn là một biện pháp để những người sở hữu
nhà ở bảo vệ quyền lợi và thực hiện các nghĩa vụ của mình. Đăng ký nhà ở sẽ
Nguyễn Thị Vân Anh Địa chính 45
13
Luận văn tốt nghiệp Khoa BĐS & Địa chính
cung cấp cho nhà nước những thông tin để thực hiện tốt các nội dung quản lý
nhà nước về nhà ở, và cũng nhờ đó mà người sở hữu nhà ở nói riêng và người
dân nói chung được thực hiện theo những chính sách đúng đắn dựa trên tình
hình thực tế, nhờ đó có thể yên tâm thực hiện việc đầu tư vào nhà ở, thực hiện
các giao dịch về nhà ở trên cơ sở được nhà nước bảo vệ các quyền lợi của
mình.
1.2.2. Đặc điểm của công tác đăng ký đất và nhà
Đăng ký đất đai và nhà ở là nội dung mang tính đặc thù của quản lý nhà
nước về đất đai và nhà ở. Tính đặc thù này thể hiện ở cả tính chất của công
tác đăng ký và bộ máy thực hiện công tác này. Đăng ký là một thủ tục hành
chính bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất và sở hữu nhà ở nhằm thiết lập

mối quan hệ ràng buộc về pháp lý giữa nhà nước và những người sử dụng đất
và sở hữu nhà ở cùng thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở. Đối với mọi quốc
gia, mọi khu vực,mọi thể chế xã hội thì đất đai luôn luôn là một nguồn tài
nguyên quý giá cần được quản lý và bảo vệ chặt chẽ. Tuy có những hình thức
sở hữu đất đai khác nhau nhưng đều bắt buộc người sử dụng đất và người sở
hữu nhà ở phải đăng ký để chịu sự quản lý thống nhất của nhà nước theo pháp
luật. Mặt khác, đăng ký đất và nhà là công việc của cả một bộ máy nhà nước
và các cấp, do ngành tài nguyên môi trường thực hiện. Bộ Tài nguyên môi
trường quy định hồ sơ địa chính; hướng dẫn việc lập, quản lý, chỉnh lý hồ sơ
địa chính, ban hành mẫu và quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Đăng ký đất và nhà được thực hiện đối với một đối tượng đặc biệt, đó
là đất và nhà. Đất đai là thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước đại diện chủ sở
hữu. Do vậy, người đăng ký đất không được đăng ký quyền sở hữu, chỉ đăng
ký quyền sử dụng, đồng thời phải có nghĩa vụ đối với nhà nước trong việc sử
dụng đất được giao. Nhà nước thực hiện giao quyền sử dụng đất dưới hai hình
thức là giao đất và cho thuê đất đối với từng loại đối tượng, từng mục đích sử
Nguyễn Thị Vân Anh Địa chính 45
14
Luận văn tốt nghiệp Khoa BĐS & Địa chính
dụng. Trong quá trình đăng ký phải tuân thủ theo đúng pháp luật và xác định
cụ thể quyền lợi, nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân theo. Mặt khác, đất
đai thường có quan hệ gắn bó, không thể tách rời đối với một số tài sản khác
đặc biệt là nhà ở. Trong nhiều trường hợp, nhà ở không thuộc sở hữu của nhà
nước mà thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức. Chính vì thế, để đảm bảo quyền
lợi của người sở hữu tài sản trên đất cũng như quyền sở hữu đất của nhà nước,
khi thực hiện công tác đăng ký đất đai thì luôn đi kèm với công tác đăng ký
nhà ở.
Đăng ký đất và nhà được thực hiện theo phạm vi hành chính từng xã,
phường, thị trấn. Ở nước ta, bộ máy nhà nước được chia thành bốn cấp Trung

ương, tỉnh, huyện, xã. Trong đó, cấp xã là đầu mối quan hệ tiếp xúc giữa nhà
nước và nhân dân, trực tiếp quản lý toàn bộ đất đai trong địa giới hành chính
xã. Việc tổ chức đăng ký đất và nhà theo đơn vị xã sẽ có lợi đối với cả cơ
quan quản lý nhà nước và người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở. Đối với
người đăng ký thì đăng ký theo đơn vị xã, phường sẽ giảm được thời gian và
chi phí đi lại. Còn đối với nhà nước, đăng ký theo đơn vị xã sẽ tiện cho việc
quản lý vì cán bộ xã là người hiểu rõ tình hình sử dụng đất ở địa phương, phát
hiện được những vi phạm trong sử dụng đất và sở hữu nhà, từ đó ngăn chặn
được những tranh chấp, sai phạm, hạn chế khiếu nại, tố cáo. Đăng ký theo
đơn vị xã phường còn góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức
pháp luật đất đai cho cán bộ xã; giúp cán bộ địa chính xã nắm vững và khai
thác có hiệu quả hệ thống hồ sơ địa chính và hồ sơ đăng ký sở hữu nhà ở.
Đất đai và nhà ở luôn luôn là những tài sản có giá trị lớn đối với mọi
nền kinh tế, mọi quốc gia. Công tác đăng ký đất đai và nhà ở trở thành một
trong những công cụ quan trọng để nhà nước thực hiện quản lý tốt nguồn tài
sản có giá trị lớn này. Do vậy, nắm vững những đặc điểm của đăng ký đất và
nhà là cần thiết để có thể thực hiện tốt công tác trên, từ đó có thể nắm chắc và
Nguyễn Thị Vân Anh Địa chính 45
15
Luận văn tốt nghiệp Khoa BĐS & Địa chính
quản lý tốt tình hình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng quỹ nhà ở của mỗi địa
phương.
II. Những nội dung cơ bản của đăng ký đất và nhà
2.1. Bộ máy tổ chức công tác đăng ký
Việc đăng ký đất đai và nhà ở được thực hiện tại Văn phòng đăng ký
đất và nhà. Văn phòng này có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quản lý hồ sơ địa chính gốc và thực hiện thủ
tục hành chính trong quản lý đất đai theo cơ chế “một cửa”. Đối với tổ chức
sử dụng đất và sở hữu nhà ở thì thực hiện đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất
và nhà thuộc Sở tài nguyên môi trường. Còn đối với cá nhân sử dụng đất và

sở hữu nhà ở thì đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất và nhà thuộc Phòng tài
nguyên môi trường.
Văn phòng đăng ký đất và nhà được thành lập ở tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương và cấp huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh, là cơ
quan dịch vụ công có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất và
chỉnh lý thống nhất biến động về sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính, giúp
cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp trong việc thực hiện thủ tục hành
chính về quản lý, sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật. Văn phòng
đăng ký hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu, có con dấu riêng và được
mở tài khoản theo quy định hiện hành.
2.1.1.Nhiệm vụ và quyền hạn
a) Văn phòng đăng ký cấp tỉnh được thuộc Sở Tài nguyên môi trường,
do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành
lập theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên môi trường và Giám đốc Sở
Nội vụ, chịu sự quản lý về tổ chức, biên chế và công tác của Sở Tài nguyên
môi trường. Những nhiệm vụ và quyền hạn của Văn phòng đăng ký cấp tỉnh
bao gồm:
Nguyễn Thị Vân Anh Địa chính 45
16
Luận văn tốt nghiệp Khoa BĐS & Địa chính
- Giúp Giám đốc Sở Tài nguyên môi trường làm đầu mối thực hiện các
thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
tỉnh đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
( trừ trường hợp mua nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở), tổ chức nước ngoài,
cá nhân nước ngoài.
- Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý sự biến động về sử dụng đất theo
quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất là tổ
chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước
ngoài, cá nhân nước ngoài.
- Lập và quản lý toàn bộ hồ sơ địa chính gốc đối với tất cả các thửa đất

thuộc phạm vi địa giới hành chính cấp tỉnh, cấp bản sao hồ sơ địa chính từ hồ
sơ địa chính gốc cho văn phòng đăng ký cấp huyện và Uỷ ban nhân dân xã,
phường, thị trấn.
- Chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc khi có biến động về sử dụng đất theo
thông báo của cơ quan tài nguyên và môi trường, văn phòng đăng ký cấp
huyện, chuyển trích sao hồ sơ địa chính gốc đã chỉnh lý cho văn phòng đăng
ký cấp huyện và Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn để chỉnh lý bản sao hồ
sơ địa chính.
- Cung cấp số liệu địa chính cho cơ quan có chức năng xác định mức
thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai đối
với người sử dụng đất là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.
- Lưu trữ, quản lý bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các
giấy tờ khác hình thành trong quá trình thực hiện các thủ tục hành chính về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh đối với tổ chức, cơ
sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá
nhân nước ngoài.
Nguyễn Thị Vân Anh Địa chính 45
17
Luận văn tốt nghiệp Khoa BĐS & Địa chính
- Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử
dụng đất cấp tỉnh.
- Xây dựng, quản lý và phát triển hệ thống thông tin đất đai, cung cấp
bản đồ địa chính, trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính, các
thông tin khác về đất đai phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước và nhu cầu của
cộng đồng.
- Thực hiện thu phí, lệ phí trong quản lý sử dụng đất đai, thực hiện các
dịch vụ có thu về cung cấp thông tin đất đai.
- Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành về tình hình thực
hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác được giao cho Sở Tài nguyên môi

trường.
- Quản lý viên chức, nguời lao động và tài chính, tài sản thuộc văn
phòng theo quy định của pháp luật.
b) Văn phòng đăng ký cấp huyện thuộc Phòng Tài nguyên môi trường,
do Uỷ ban nhân dân cấp huyện quyết định thành lập theo đề nghị của Trưởng
phòng tài nguyên môi trường, Trưởng phòng Nội vụ - Lao động – Thương
binh – Xã hội, chịu sự chỉ đạo, quản lý của Phòng Tài nguyên môi trường
theo phân cấp quản lý của Uỷ ban nhân dân cấp huyện.
Nhiệm vụ và quyền hạn của văn phòng:
- Giúp trưởng phòng tài nguyên môi trường làm đầu mối thực hiện các
thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện đối với hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, cộng đồng dân cư.
- Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy
định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất là hộ gia
đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với
đất ở, cộng đồng dân cư.
Nguyễn Thị Vân Anh Địa chính 45
18
Luận văn tốt nghiệp Khoa BĐS & Địa chính
- Lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ bản sao hồ sơ địa chính đối với
tất cả các thửa đất thuộc phạm vi địa giới hành chính cấp huyện theo trích sao
hồ sơ địa chính gốc đã chỉnh lý do Văn phòng đăng ký cấp tỉnh gửi tới, hướng
dẫn và kiểm tra việc lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ bản sao hồ sơ địa
chính của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn.
- Cung cấp số liệu địa chính cho cơ quan có chức năng xác định mức
thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai đối
với người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, cộng đồng dân cư.
- Lưu trữ, quản lý bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các

giấy tờ khác hình thành trong quá trình thực hiện các thủ tục hành chính về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở,
cộng đồng dân cư.
- Thực hiện trích đo địa chính thửa đất, thống kê, kiểm kê đất đai và lập
bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp huyện và cấp xã.
- Cung cấp bản đồ địa chính, trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ
địa chính và thông tin khác về đất đai phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước và
nhu cầu của cộng đồng.
- Thực hiện việc thu phí, lệ phí trong quản lý sử dụng đất đai theo quy
định của pháp luật, thực hiện các dịch vụ có thu về cung cấp thông tin đất đai,
trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính.
- Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành về tình hình thực
hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác được giao cho Phòng Tài nguyên môi
trường.
- Quản lý viên chức, người lao động và tài chính, tài sản thuộc văn
phòng theo quy định của pháp luật.
2.1.2. Tổ chức của Văn phòng đăng ký
Nguyễn Thị Vân Anh Địa chính 45
19
Luận văn tốt nghiệp Khoa BĐS & Địa chính
Văn phòng đăng ký đất và nhà có Giám đốc và từ một đến hai Phó
giám đốc. Việc bổ nhiệm, miễn nhiệm Giám đốc và Phó giám đốc thực hiện
theo phân cấp quản lý cản bộ của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và
phù hợp với tiêu chuẩn chức danh do Bộ Tài nguyên môi trường ban hành.
Giám đốc Sở Tài nguyên môi trường quy định cụ thể nhiệm vụ, quyền
hạn và cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký cấp tỉnh theo đề nghị của Giám
đốc văn phòng.
Còn chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện quy định cụ thể nhiệm vụ, quyền
hạn và cơ cấu tổ chức của Văn phòng đănh ký cấp huyện theo đề nghị của

Trưởng phòng Tài nguyên môi trường, Trưởng phòng Nội vụ - Lao động –
Thương binh – Xã hội.
Việc quản lý và sử dụng biên chế của Văn phòng đăng ký do Uỷ ban
nhân dân cấp tỉnh quy định theo Nghị định số 112/2004/NĐ-CP ngày 08
tháng 4 năm 2004 của Chính phủ quy định cơ chế quản lý biên chế đối với
đơn vị sự nghiệp của Nhà nước.
2.2. Nội dung đăng ký đất đai
2.2.1. Đăng ký ban đầu
Công tác đăng ký đất đai ban đầu được thực hiện là để cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Đăng ký ban đầu được thực hiện đối với mọi người
sử dụng đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng và chưa được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( trừ trường hợp nhận khoán, thuê,
mượn).
Văn phòng đăng ký đất và nhà cấp huyện chỉ thực hiện đăng ký ban
đầu đối với người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, cộng đồng dân
cư. Quá trình đăng ký ban đầu được thực hiện không chỉ với sự tham gia của
người sử dụng đất, Văn phòng đăng ký mà còn có cả Hội đồng đăng ký, Uỷ
Nguyễn Thị Vân Anh Địa chính 45
20
Luận văn tốt nghiệp Khoa BĐS & Địa chính
ban nhân dân cấp xã. Mỗi chủ thể tham gia trong quá trình đăng ký đều có
những nhiệm vụ và quyền hạn riêng.
- Đối với người sử dụng đất phải có trách nhiệm mua hồ sơ tại nơi quy
định, khai báo hồ sơ đúng cách và nộp hồ sơ tại nơi do Uỷ ban nhân dân xã
quy định. Nếu uỷ quyền cho người khác đăng ký thì phải có chứng thực. Mọi
người sử dụng đất đều được đăng ký xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất trừ các trường hợp sau:
+ Đất do Nhà nước giao để quản lý.
+ Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích do Uỷ ban nhân dân xã,

phường, thị trấn quản lý sử dụng.
+ Người sử dụng đất do thuê, thuê lại của người khác mà không phải là
đất thuê, thuê lại trọng khu công nghiệp.
+ Người đang sử dụng đất mà không đủ điều kiện được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 Luật Đất đai.
+ Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường.
Hồ sơ bao gồm:
+ Đơn xin đăng ký đất và cấp giấy chứng nhận.
+ Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất ( nếu có / bản sao).
+ Biên bản xác định ranh giới và mốc thửa đất.
- Đối với cán bộ làm công tác đăng ký: phải hướng dẫn từng chủ sử
dụng đất khai báo hồ sơ theo mẫu quy định, chuẩn bị các tài liệu đi kèm. Sau
đó, cán bộ sẽ là người nhận và kiểm tra hồ sơ, giúp chủ sử dụng đất bổ sung,
sửa chữa.
- Đối với Hội đồng đăng ký phải tổ chức hội nghị để xét đơn. Hội đồng
đăng ký được thành lập ở cấp xã, phường, thị trấn và phải có quyết định thành
lập do Uỷ ban nhân dân ký. Trong số thành viên của hội đồng có thành viên
bắt buộc và không bắt buộc. Thành viên bắt buộc gồm: Phó chủ tịch Uỷ ban
nhân dân xã, cán bộ tư pháp xã, cán bộ địa chính xã, chủ tịch hội đồng nhân
Nguyễn Thị Vân Anh Địa chính 45
21
Luận văn tốt nghiệp Khoa BĐS & Địa chính
dân xã. Thành viên không bắt buộc là tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn,
trưởng ấp, trưởng bản ( tuỳ từng khu vực, địa bàn có thể có thêm người khác
với điều kiện phải có hiểu biết về tình hình sử dụng đất ở địa phương, hiểu
biết về chính sách pháp luật đất đai hiện hành). Hội đồng đăng ký phải nghe
báo cáo kết quả tổng hợp kê khai và kết quả thẩm tra của từng đơn đăng ký,
xét các đơn ở các nội dung như: hiện trạng sử dụng đất, nguồn gốc, tình trạng
tranh chấp… Sau đó lấy ý kiến biểu quyết của toàn hội đồng để ghi vào biên
bản.

- Đối với Uỷ ban nhân dân xã: phải thẩm tra xác minh lại những hồ sơ
do Hội đồng đăng ký đưa lên căn cứ vào biên bản, sau đó ký nhận và duyệt
từng hồ sơ, công bố công khai những hồ sơ được xác nhận tại trụ sở uỷ ban
trong vòng 15 ngày. Nếu trong vòng 15 ngày mà có khiếu nại, tố cáo thì thực
hiện thẩm tra xác định lại từ khâu đầu tiên. Nếu không có khiếu nại thì Uỷ
ban sẽ lập danh sách những chủ sử dụng đất có đủ điều kiện và trình lên Uỷ
ban nhân dân cấp quận, huyện phê duyệt. Hồ sơ trình lên bao gồm:
+ Tờ trình của Uỷ ban nhân dân xã về việc cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất.
+ Biên bản cuộc họp của Hội đồng đăng ký.
+ Hồ sơ hợp lệ của từng thửa đất
- Văn phòng đăng ký đất và nhà là cấp có thẩm quyền phê duyệt đối với
đất thuộc hộ gia đình, cá nhân. Trong thời hạn 7 ngày từ khi nộp đủ hồ sơ,
Văn phòng phải cấp giấy cho những người đủ điều kiện. Sau khi duyệt cấp
xong, phải gọi người dân lên làm nghĩa vụ tài chính, lấy giấy chứng nhận và
chuyển các thông tin về đất đai đến các cơ quan thuế, thống kê.
Sau khi nhận được Uỷ ban nhân dân cấp quận, huyện đồng ý cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất sẽ làm hồ sơ xin thực hiện
nghĩa vụ tài chính để được cấp giấy chứng nhận tại văn phòng đăng ký đất và
nhà.
Nguyễn Thị Vân Anh Địa chính 45
22
Luận văn tốt nghiệp Khoa BĐS & Địa chính
2.2.2. Đăng ký biến động
Trong quá trình quản lý đất đai, do nhu cầu của người sử dụng và yêu
cầu của sự phát triển kinh tế - xã hội đã phát sinh rất nhiều hình thức thay đổi
liên quan đến quyền sử dụng đất phải làm thủ tục đăng ký biến động. Đăng ký
biến động về sử dụng đất được thực hiện đối với người sử dụng thửa đất đã
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà có thay đổi về việc sử dụng
đất trong các trường hợp sau:

- Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Người sử dụng đất được phép đổi tên.
- Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích sử dụng đất.
- Chuyển mục đích sử dụng đất.
- Có thay đổi thời hạn sử dụng đất.
- Chuyển đổi từ hình thức Nhà nước cho thuê đất sang hình thức Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
- Nhà nước thu hồi đất.
Văn phòng đăng ký đất và nhà cấp quận, huyện, thị xã có thẩm quyền
thực hiện đăng ký biến động đối với những người sử dụng đất là hộ gia đình,
cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền
sử dụng đất ở, cộng đồng dân cư. Người sử dụng đất khi thực hiện đăng ký
biến động sẽ phải mua hồ sơ, khai báo đúng quy cách và nộp hồ sơ tại văn
phòng. Hồ sơ đăng ký biến động bao gồm:
+ Đơn xin đăng ký biến động theo mẫu đối với từng loại biến động.
+ Những giấy tờ liên quan đến biến động đất đai như: hợp đồng chuyển
đổi, chuyển nhượng; di chúc về thừa kế; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh…
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ ( nếu mất phải khai báo).
Nguyễn Thị Vân Anh Địa chính 45
23
Luận văn tốt nghiệp Khoa BĐS & Địa chính
+ Sơ đồ, trích lục thửa đất.
Uỷ ban nhân dân xã sau khi thẩm tra, xác nhận vào đơn đăng ký và gửi
hồ sơ lên văn phòng đăng ký đất và nhà để chứng nhận biến động.
Văn phòng đăng ký sẽ xem xét hồ sơ, ghi ý kiến vào đơn xin chứng
nhận và gửi sang Uỷ ban nhân dân cấp quận, huyện, thị xã ký duyệt nếu hồ sơ
đủ điều kiện. Nếu hồ sơ không đủ điều kiện thì phải gửi về xã và nêu rõ lý do.

Sau khi có chứng nhận biến động, Uỷ ban nhân dân cấp quận, huyện, thị xã sẽ
ra quyết định cho phép biến động, gọi người dân lên thực hiện nghĩa vụ tài
chính, chứng nhận biến động, chỉnh lý biến động trong hồ sơ địa chính và
thông báo cho Uỷ ban nhân dân xã chỉnh lý hồ sơ địa chính.Cũng giống như
đăng ký ban đầu, sau khi người sử dụng đất thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài
chính thì mới cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chỉnh lý theo biến
động.
Ngoài những trường hợp đăng ký biến động thông thường như chuyển
đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp… như trên, có những trường hợp biến
động đất đai khi đăng ký không theo những trình tự trên như: mất đất do thiên
tai, mất giấy chứng nhận, đổi giấy chứng nhận mới.
- Đối với trường hợp mất đất do thiên tai: người sử dụng đất phải khai
báo cho Uỷ ban nhân dân xã nơi sử dụng và nộp các giấy tờ liên quan đến
mảnh đất đó. Uỷ ban nhân dân xã phải kiểm tra và thông báo cho cơ quan địa
chính cùng cấp ( có thể chỉ là cán bộ địa chính xã). Sau đó phải báo cho cơ
quan cấp giấy chứng nhận ( phòng tài nguyên môi trường hoặc văn phòng
đăng ký đất và nhà) kiểm tra, xác minh, đo đạc lại thửa đất. Thẩm tra của hai
cơ quan này phải được ghi lại trong biên bản. Sau đó, phòng tài nguyên môi
trường hoặc văn phòng đăng ký đất và nhà sẽ lập quyết định đổi giấy chứng
nhận: nếu chỉ mất một phần đất thì chứng nhận lại trên giấy chứng nhận đã
cấp, còn nếu mất toàn bộ thì ra quyết định thu hồi giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
Nguyễn Thị Vân Anh Địa chính 45
24
Luận văn tốt nghiệp Khoa BĐS & Địa chính
- Đối với trường hợp mất giấy chứng nhận: người sử dụng đất phải khai
báo việc mất giấy chứng nhận. Khi đó, Uỷ ban nhân dân xã mới cử cán bộ địa
chính xã xác định số giấy chứng nhận đã mất, ghi việc mất giấy chứng nhận
vào hồ sơ địa chính, thông báo công khai việc mất giấy trong vòng 15 ngày
tại trụ sở Uỷ ban. Và cán bộ địa chính xã cũng có trách nhiệm chuyển hồ sơ

lên cơ quan địa chính cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận ( phòng tài
nguyên môi trường hoặc văn phòng đăng ký đất và nhà). Cơ quan địa chính sẽ
ghi việc mất giấy chứng nhận vào hồ sơ của mình, nếu hồ sơ đang trong quá
trình xin thay đổi (đăng ký biến động) thì dừng mọi quá trình. Sau 60 ngày kể
từ ngày nhận được đơn trình báo, nếu không thấy giấy chứng nhận cũ thì
người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận mới. Lúc đó, cơ quan có thẩm
quyền là Uỷ ban nhân dân cấp huyện phối hợp với phòng tài nguyên môi
trường ra quyết định huỷ giấy chứng nhận cũ, cấp giấy chứng nhận mới. Còn
nếu sau 60 ngày chủ sử dụng đất tìm thấy giấy chứng nhận thì phải nộp lên
Uỷ ban nhân dân cấp huyện để tiến hành huỷ bỏ.
- Cấp đổi giấy chứng nhận mới thì có hai trường hợp xảy ra:
+ Nếu do giấy chứng nhận cũ bị rách, nát, nhoè, ố, hết chỗ ghi thì được
đổi giấy mới và phải mất lệ phí hồ sơ.
+ Nếu cấp đổi giấy chứng nhận từ một thửa chia tách thành nhiều thửa
thì trình tự thủ tục giống như mọi trường hợp biến động thông thường.
2.2.3. Đăng ký xin thực hiện nghĩa vụ tài chính
Đối với mọi người sử dụng đất, dù là đăng ký biến động hay đăng ký
ban đầu thì để được lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều phải thực
hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước. Và để thực hiện được, họ đều phải
làm hồ sơ xin thực hiện nghĩa vụ tài chính tại văn phòng đăng ký đất và nhà.
Nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên
quan đến đất do cơ quan thuế xác định căn cứ vào số liệu địa chính của Văn
phòng đăng ký đất và nhà cung cấp.
Nguyễn Thị Vân Anh Địa chính 45
25