Luận văn đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất quận hoàng mai, thành phố hà nội

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
1


BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI





ðẶNG ðỨC CẦU

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP


ðỀ TÀI
ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ðỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ SỬ DỤNG ðẤT
QUẬN HOÀNG MAI – THÀNH PHỐ HÀ NỘI
.



Chuyên ngành: Quản lý ñất ñai
Mã số: 60.62.16


Người hướng dẫn: TS. ðoàn Công Quỳ

Hà Nội - 2008


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
2


LỜI CẢM ƠN

Xin bày tỏ sự cám ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học:
Tiến sĩ ðoàn Công Quỳ; các thầy cô giáo trong Khoa Tài nguyên và Môi
trường, Khoa Sau ñại học của Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội; các
phòng, ban trực thuộc UBND quận Hoàng Mai; Viện nghiên cứu ðịa chính,
Trung tâm Thông tin, Trung tâm ðiều tra quy hoạch ñất ñai thuộc Bộ Tài
nguyên và Môi trường; lãnh ñạo các cơ quan và ñồng nghiệp ñã hướng dẫn,
giúp ñỡ tôi trong quá trình hoàn thành Luận văn này./.

Tác giả Luận văn



ðặng ðức Cầu

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
3


LỜI CAM ðOAN


Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện Luận văn này
ñã ñược cám ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn này ñều ñã ñược
chỉ rõ nguồn gốc./.


Tác giả Luận văn




ðặng ðức Cầu

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
4


MỤC LỤC

Chương mục
Trang
Phần I

Mở ñầu
01
1.1.
Tính cấp thiết của ñề tài
01
1.2.
Mục ñích của ñề tài
03
1.3.
Yêu cầu của ñề tài
03
Phần II
Tổng quan các vấn ñề nghiên cứu
04
I
Cơ sở khoa học cho việc sử dụng hợp lý ñất ñai
04
1.1.
ðất ñai và các chức năng của ñất ñai
04
1.2.
Những lợi ích khác nhau về sử dụng ñất
05
1.3.
Những nhân tố ảnh hưởng ñến sử dụng ñất
06
1.4.
Các xu thế phát triển sử dụng ñất
10
1.5.

Chiếm dụng ñất ñai
14
1.6.
Sử dụng ñất và các mục tiêu kinh tế, xã hội, môi trường
15
II
Chính sách quản lý sử dụng ñất ở nước ta qua các thời kỳ
18
2.1.
Thời kỳ phong kiến
19
2.2.
Thời kỳ Pháp thuộc
21
2.3.
Thời kỳ nhà nước VNDCCH và CHXHCNVN
21
Phần III
ðối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu
26
I
ðối tượng nghiên cứu của ñề tài
26
II
Nội dung nghiên cứu
26
III
Phương pháp nghiên cứu
27
Phần IV

Kết quả nghiên cứu và thảo luận
30
I
ðiều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội quận Hoàng Mai
30
1.1.
ðiều kiện tự nhiên
30
1.2.
Các nguồn tài nguyên
33
1.3.
Cảnh quan môi trường
36
1.4.
ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên
37
1.5.
ðiều kiện kinh tế - xã hội
38
II
Thực trạng sử dụng ñất quận Hoàng Mai
52

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
5


2.1.
Hiện trạng sử dụng ñất nông nghiệp

52
2.2.
Hiện trạng sử dụng ñất phi nông nghiệp
55
2.3.
Hiện trạng ñất chưa sử dụng
62
2.4.
ðánh giá hiện trạng, hiệu quả KT-XH-MT của việc sử dụng ñất
62
III
Công tác quản lý ñất ñai
67
3.1.
Ban hành các văn bản về quản lý sử dụng ñất và tổ chức thực
hiện các văn bản

67
3.2.
Xác ñịnh ñịa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ ñịa giới hành
chính, lập bản ñồ hành chính

68
3.3.
Khảo sát, ño ñạc, ñánh giá phân hạng ñất, lập bản ñồ ñịa chính,
bản ñồ hiện trạng sử dụng ñất và bản ñồ quy hoạch sử dụng ñất

68
3.4.
Quản lý quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất

70
3.5.
Công tác giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất
72
3.6.
ðăng ký quyền sử dụng ñất, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

73
3.7.
Thống kê và kiểm kê ñất ñai
76
3.8.
Quản lý tài chính về ñất ñai
76
3.9.
Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng ñất trong thị
trường bất ñộng sản

78
3.10.
Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng ñất

79

3.11.
Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy ñịnh của
pháp luật ñất ñai và xử lý các vi phạm pháp luật về ñất ñai

79

3.12.
Công tác giải quyết tranh chấp ñất ñai, giải quyết khiếu nại và tố
cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng ñất ñai

83
3.13.
Quản lý các hoạt ñộng dịch vụ công về ñất ñai
84
IV
Biến ñộng ñất ñai
86
4.1.
Biến ñộng tổng diện tích tự nhiên


86
4.2.
Biến ñộng diện tích các loại ñất
87
V
ðịnh hướng phát triển của quận Hoàng Mai và các giải pháp
nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng ñất

91
5.1.
Một số ñịnh hướng phát triển giai ñoạn 2005-2010
91
5.2.

Các giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng ñất
97
Phần V
Kết luận và kiến nghị
108
1.
Kết luận
108
2.
Kiến nghị
108



Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
6


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

***

CHXHCNVN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
GCN Giấy chứng nhận
GTSX Giá trị sản xuất
HðND Hội ñồng nhân dân
HTX Hợp tác xã
MTTQ Mặt trận tổ quốc
UBDSGð&TE Ủy ban dân số gia ñình và trẻ em
UBKT Ủy ban kiểm tra

UBND Ủy ban nhân dân
VNDCCH Việt Nam dân chủ cộng hòa
SDð Sử dụng ñất

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
1


PHẦN I: MỞ ðẦU
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài:
Trong những năm gần ñây tốc ñộ xây dựng và phát triển mạng lưới ñô
thị ở nước ta diễn ra nhanh hơn nhiều so với những năm ñầu của thời kỳ ñổi
mới. Nhiều thành phố, thị xã, thị trấn và các khu ñô thị mới liên tục mọc lên ở
nhiều nơi trong cả nước. Hòa chung hoàn cảnh ñó, ngay tại Thủ ñô Hà Nội là
thành phố gần 1.000 năm tuổi, trong hơn 10 năm trở lại ñây ñã có lần lượt 5
quận mới ñược thành lập, ñó là các quận: Thanh Xuân (1995), Tây Hồ (1996),
Cầu Giấy (1997), Long Biên và Hoàng Mai (2004). Những quận mới ñược
thành lập ñã góp phần tạo nên một diện mạo mới của Thủ ñô văn minh, hiện
ñại, xứng tầm là thủ ñô của một ñất nước ñang trên ñà phát triển tiến lên thời
kỳ công nghiệp hóa, hiện ñại hóa.
Khác với những quận nội thành cũ, công tác quản lý, sử dụng tài
nguyên ñất ở các quận mới ñược thành lập có vai trò hết sức quan trọng. Các
quận nội thành cũ của Hà Nội do ñã ñược hình thành từ rất lâu nên ñã tồn tại
một hệ thống các công trình mang tính ổn ñịnh, việc cải tạo rất khó khăn và
tốn kém. Ngược lại, ở các quận mới ñược thành lập có nguồn tài nguyên ñất
rất dồi dào, hầu hết vẫn ñang ñược sử dụng vào mục ñích sản xuất nông
nghiệp. ðây là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá ñòi hỏi phải có các biện
pháp quản lý, khai thác và sử dụng một cách hợp lý ñể mang lại hiệu quả cao.
ðặc biệt ñối với quận Hoàng Mai, là một quận mới của Thủ ñô Hà Nội
ñược thành lập trên cơ sở hợp nhất 05 phường của quận Hai Bà Trưng với 09

xã của huyện Thanh Trì nên trước khi ñược thành lập, việc quản lý, sử dụng
tài nguyên ñất trên ñịa bàn Quận có các chính sách không ñồng nhất. Trong
khi 5 phường của quận Hai Bà Trưng ñược áp dụng chế ñộ quản lý của ñô thị
(nội thành) thì 9 xã thuộc huyện Thanh Trì thực hiện cơ chế quản lý kiểu
nông thôn (huyện ngoại thành). Sau khi Quận ñược thành lập, chính quyền
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
2


Thành phố và Quận ñã áp dụng nhiều biện pháp thiết thực nhằm tạo nên sự
ñồng ñều giữa các phường về tất cả mọi mặt. Trong ñó ñặc biệt chú trọng ñến
công tác phát triển ñô thị và quản lý nguồn tài nguyên ñất ñai.
Với tổng diện tích tự nhiên là 3.981,4 ha và dân số khi mới thành lập là
trên 170.000 người, ñến nay sau gần 4 năm ra ñời, dân số của Quận ñã tăng
lên con số xấp xỉ 280.000 người (chủ yếu là tăng dân số cơ học). Sự gia tăng
dân số nhanh chóng ñi liền với tốc ñộ ñô thị hóa ñã khiến hàng trăm hecta ñất
nông nghiệp trên ñịa bàn Quận lần lượt ñược thu hồi chuyển sang sử dụng vào
các mục ñích phi nông nghiệp. Chẳng hạn như việc xây dựng hàng loạt các
khu ñô thị mới: Linh ðàm, ðền Lừ, ðịnh Công, ðịnh Công - ðại Kim, Pháp
Vân - Tứ Hiệp... Hàng trăm hecta ñất nông nghiệp khác cũng ñược thu hồi ñể
thực hiện các dự án về giao thông, xây dựng các công trình công cộng hoặc
các dự án phục vụ mục ñích phát triển kinh tế như: Dự án hồ ñiều hòa và công
viên Yên Sở, dự án ñường vành ñai 3 - cầu Thanh Trì, dự án khu công nghiệp
vừa và nhỏ Vĩnh Tuy... ðó mới chỉ là những biến ñộng về ñất ñai theo quy
hoạch, kế hoạch sự dụng ñất mang tính ñịnh hường của Nhà nước, chưa kể
ñến các biến ñộng tự phát của nhân dân như việc tự chuyển ñổi mục ñích sử
dụng ñất nông nghiệp sang làm nhà ở... nhất là trong ñiều kiện hiện nay, khi
giá ñất tại thị trường ñang có chiều hướng tăng cao.
Như vậy nếu chính quyền không khẩn trương ñưa ra các biện pháp
quản lý ñể ñưa vào khai thác, sử dụng một cách có hiệu quả, nguồn tài nguyên

ñất của Quận sẽ nhanh chóng bị thu hẹp bởi các mục ñích sử dụng tự phát của
nhân dân, không ñi ñúng với ñịnh hướng của Nhà nước.
Nhận thức ñược ñiều này nên ngay từ khi mới ñược thành lập, các cấp
chính quyền của Thành phố và Quận luôn coi trọng công tác quản lý, sử dụng
nguồn tài nguyên ñất ñai. Quận ủy, HðND Quận ñã ban hành nhiều Nghị
quyết chuyên ñề nhằm ñưa công tác quản lý ñất ñai dần ñi vào nề nếp và từng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
3


bước lập kế hoạch sử dụng một cách có hiệu quả. Tuy nhiên do còn có những
bất cập về nhiều mặt nên việc quản lý tài nguyên ñất trên ñịa bàn vẫn có lúc,
có nơi bị buông lỏng.
ðể có cách nhìn nhận, ñánh giá khách quan về thực trạng quản lý sử
dụng tài nguyên ñất ñai trên ñịa bàn và ñề ra các giải pháp hữu hiệu nhằm
nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng ñất, chúng tôi thực hiện ñề tài nghiên cứu
với tiêu ñề:
" ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ðỀ XUẤT
GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ðẤT
QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI"

1.2. Mục ñích của ñề tài :
- ðánh giá hiện trạng về tình hình quản lý, sử dụng tài nguyên ñất của
quận Hoàng Mai.
- ðề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác quản lý
sử dụng tài nguyên ñất với ñiều kiện ñặc thù của quận Hoàng Mai.
1.3. Yêu cầu của ñề tài:
- Nắm vững các chính sách, pháp luật về ñất ñai của ðảng và Nhà
nước, các văn bản hướng dẫn thi hành của các cơ quan chuyên môn.
- Số liệu ñiều tra ñầy ñủ, chính xác; cách ñánh giá khách quan, trung

thực.
- Các giải pháp có tính thuyết phục và có giá trị áp dụng trong thực tế.





Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
4


PHẦN II:
TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
***
I. CƠ SỞ KHOA HỌC CHO VIỆC SỬ DỤNG HỢP LÝ ðẤT ðAI
1.1. ðất ñai và các chức năng của ñất ñai
“ðất ñai” về mặt thuật ngữ khoa học có thể hiểu theo nghĩa rộng như
sau: “ðất ñai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái ñất, bao gồm tất cả các
cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt ñó như: khí hậu
bề mặt, thổ nhưỡng, dạng ñịa hình, mặt nước (hồ, sông suối, ñầm lầy...), các
lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng ñất,
tập ñoàn thực vật và ñộng vật, trạng thái ñịnh cư của con người, những kết
quả hoạt ñộng của con người trong quá khứ và hiện tại ñể lại (san nền, hồ
chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, ñường xá, nhà cửa...) ”
Như vậy, “ðất ñai” là một khoảng không gian có giới hạn, theo chiều
thẳng ñứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp ñất phủ bề mặt, thảm thực
vật, ñộng vật, diện tích mặt nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản trong
lòng ñất), theo chiều nằm ngang - trên mặt ñất (là sự kết hợp giữa thổ
nhưỡng, ñịa hình, thuỷ văn, thảm thực vật cùng với các thành phần khác) giữ
vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn ñối với hoạt ñộng sản xuất cũng như

cuộc sống của xã hội loài người.
Các chức năng của ñất ñai ñối với hoạt ñộng sản xuất và sinh tồn của xã
hội loài người ñược thể hiện theo các mặt sau: Sản xuất; Môi trường sự sống;
Cân bằng sinh thái; ðiều tiết khí hậu; Tàng trữ và cung cấp nguồn nước; Dự
trữ (nguyên liệu và khoáng sản trong lòng ñất); Kiểm soát ô nhiễm và chất
thải; Không gian sự sống; Bảo tồn - bảo tàng sự sống; Phân dị lãnh thổ.
Sự thích hợp của ñất cho nhiều chức năng trên thể hiện rất khác nhau ở
mọi nơi trên thế giới. Các khu vực cảnh quan là khu vực tài nguyên thiên
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
5


nhiên, có ñộng thái riêng của chúng. Nhưng con người lại có rất nhiều tác
ñộng ảnh hưởng ñến ñộng thái này (cả về không gian và thời gian). Có thể cải
thiện chất lượng của ñất cho một hoặc nhiều chức năng (ví dụ thông qua
phương thức kiểm soát xói mòn), nhưng nói chung ñất ñã hoặc ñang bị các
hoạt ñộng của con người gây thoái hoá.
1.2. Những lợi ích khác nhau về sử dụng ñất
ðất ñai là ñiều kiện chung nhất (khoảng không gian lãnh thổ cần thiết)
ñối với mọi quá trình sản xuất trong các ngành kinh tế quốc dân và hoạt ñộng
của con người. ðiều này có nghĩa - Thiếu khoảnh ñất (có vị trí, hình thể, quy
mô diện tích và yêu cầu về chất lượng nhất ñịnh) thì không một ngành nào, xí
nghiệp nào có thể bắt ñầu công việc và hoạt ñộng ñược. Nói khác ñi - không
có ñất sẽ không có sản xuất (ñối với mọi ngành) cũng như không có sự tồn tại
của chính con người.
1.2.1. Lợi ích của việc sử dụng ñất trong các ngành phi nông nghiệp
Trong các ngành phi nông nghiệp, ñất ñai giữ vai trò thụ ñộng với chức
năng là cơ sở không gian và vị trí ñể hoàn thiện quá trình lao ñộng, là kho
tàng dự trữ trong lòng ñất (các ngành khai thác khoáng sản). Quá trình sản
xuất và sản phẩm ñược tạo ra không phụ thuộc vào ñặc ñiểm, ñộ phì nhiêu

của ñất, chất lượng thảm thực vật và các tính chất tự nhiên có sẵn trong ñất.
1.2.2. Lợi ích của việc sử dụng ñất trong các ngành nông - lâm nghiệp:
ðất ñai giữ vai trò tích cực trong quá trình sản xuất, là ñiều kiện vật chất,
cơ sở không gian, ñồng thời là ñối tượng lao ñộng (luôn chịu tác ñộng trong quá
trình sản xuất như cày bừa, xới xáo...) và công cụ hay phương tiện lao ñộng (sử
dụng ñể trồng trọt, chăn nuôi...). Quá trình sản xuất nông - lâm nghiệp luôn liên
quan chặt chẽ với ñộ phì nhiêu và quá trình sinh học tự nhiên của ñất.
Lợi ích của việc sử dụng ñất rất ña dạng, song có thể chia thành 3 nhóm
lợi ích cơ bản sau:
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
6


- Sử dụng ñất làm tư liệu sản xuất và tư liệu sinh hoạt ñể thỏa mãn nhu
cầu sinh tồn và phát triển của con người;
- Dùng ñất làm cơ sở sản xuất và môi trường hoạt ñộng;
- ðất cung cấp không gian môi trường cảnh quan mỹ học cho việc hưởng
thụ tinh thần.
1.3. Những nhân tố ảnh hưởng ñến sử dụng ñất
1.3.1. Nhân tố ñiều kiện tự nhiên
Khi sử dụng ñất ñai, ngoài bề mặt không gian (diện tích trồng trọt, mặt
bằng xây dựng...), cần lưu ý ñến việc thích ứng với ñiều kiện tự nhiên và quy
luật sinh thái tự nhiên của ñất cũng như các yếu tố bao quanh mặt ñất (nhiệt ñộ,
ánh sáng, lượng mưa, không khí và các khoáng sản dưới lòng ñất). Trong ñiều
kiện tự nhiên, khí hậu là yếu tố hạn chế hàng ñầu của việc sử dụng ñất ñai, sau
ñó là ñiều kiện ñất ñai (chủ yếu là ñịa hình, thổ nhưỡng ) và các yếu tố khác.
- Yếu tố khí hậu: Các yếu tố khí hậu ảnh hưởng rất lớn, trực tiếp ñến sản
xuất nông nghiệp và ñiều kiện sinh hoạt của con người. Tổng tích ôn nhiều ít,
nhiệt ñộ bình quân cao thấp, sự sai khác nhiệt ñộ về thời gian và không gian,
sự sai khác giữa nhiệt ñộ tối cao và tối thấp, sai khác về ñộ ẩm trong ngày,

giữa các mùa trong năm hay các khu vực khác nhau ... trực tiếp ảnh hưởng
ñến sự phân bố, sinh trưởng và phát triển của cây trồng, rừng tự nhiên và thực
vật thuỷ sinh... Cường ñộ ánh sáng mạnh hay yếu, thời gian chiếu sáng dài
hay ngắn cũng có tác dụng nhất ñịnh ñối với sinh trưởng, phát triển và quang
hợp của cây trồng. Chế ñộ nước, lượng mưa nhiều hay ít, bốc hơi mạnh hay
yếu có ý nghĩa quan trọng trong việc giữ nhiệt ñộ và ñộ ẩm của ñất, cũng như
khả năng ñảm bảo cung cấp nước cho sinh trưởng của cây trồng, thảm thực
vật, gia súc và thuỷ sản ...
- ðiều kiện ñất ñai (ñịa hình và thổ nhưỡng): Sự sai khác giữa ñịa hình,
ñịa mạo, ñộ cao so với mặt nước biển, ñộ dốc và hướng dốc, sự bào mòn mặt
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
7


ñất và mức ñộ xói mòn... thường dẫn tới sự khác nhau về ñất ñai và khí hậu, từ
ñó ảnh hưởng tới sản xuất và phân bố các ngành nông, lâm nghiệp, hình thành
sự phân dị ñịa giới theo chiều thẳng ñứng ñối với nông nghiệp. ðịa hình và ñộ
dốc ảnh hưởng ñến phương thức sử dụng ñất nông nghiệp, ñặt ra yêu cầu xây
dựng ñồng ruộng ñể thuỷ lợi hoá và cơ giới hoá. ðối với ñất phi nông nghiệp,
ñịa hình phức tạp sẽ ảnh hưởng tới giá trị công trình, gây khó khăn cho thi
công. ðiều kiện thổ nhưỡng quyết ñịnh rất lớn ñến hiệu quả sản xuất nông
nghiệp. ðộ phì của ñất là tiêu chí quan trọng về sản lượng cao hay thấp. ðộ dầy
tầng ñất và tính chất ñất có ảnh hưởng lớn ñối với sinh trưởng của cây trồng.
ðặc thù của ñiều kiện tự nhiên mang tính khu vực. Vị trí ñịa lý của vùng
với sự khác biệt về ñiều kiện ánh sáng, nhiệt ñộ, nguồn nước và các ñiều kiện
tự nhiên khác sẽ quyết ñịnh ñến khả năng, công dụng và hiệu quả sử dụng ñất
ñai. Vì vậy, trong thực tiễn sử dụng ñất cần tuân thủ quy luật tự nhiên, tận
dụng các lợi thế nhằm ñạt hiệu ích cao nhất về kinh tế, xã hội và môi trường.
1.3.2. Nhân tố ñiều kiện kinh tế - xã hội
ðiều kiện kinh tế - xã hội bao gồm các yếu tố như chế ñộ xã hội, dân số

và lao ñộng, thông tin và quản lý, chính sách môi trường, chính sách ñất ñai,
yêu cầu quốc phòng, sức sản xuất và trình ñộ phát triển của kinh tế hàng hoá,
cơ cấu kinh tế và phân bố sản xuất, các ñiều kiện về công nghiệp, nông
nghiệp, thương nghiệp, giao thông vận tải, sự phát triển của khoa học kỹ
thuật, trình ñộ quản lý, sử dụng lao ñộng, ñiều kiện và trang thiết bị vật chất
cho công tác phát triển nguồn nhân lực, ñưa khoa học kỹ thuật vào sản xuất ...
ðiều kiện kinh tế - xã hội thường có ý nghĩa quyết ñịnh, chủ ñạo ñối với
việc sử dụng ñất ñai. Phương hướng sử dụng ñất ñược quyết ñịnh bởi yêu cầu
của xã hội và mục tiêu kinh tế trong từng thời kỳ nhất ñịnh. ðiều kiện tự
nhiên của ñất ñai cho phép xác ñịnh khả năng thích ứng về phương thức sử
dụng ñất. Còn sử dụng ñất như thế nào ñược quyết ñịnh bởi sự năng ñộng của
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
8


con người và các ñiều kiện kinh tế - xã hội, kỹ thuật hiện có; Quyết ñịnh bởi
tính hợp lý, tính khả thi về kinh tế kỹ thuật và mức ñộ ñáp ứng của chúng ...;
Quyết ñịnh bởi nhu cầu của thị trường.
Trong một vùng hoặc trên phạm vi một nước, ñiều kiện vật chất tự nhiên
của ñất ñai thường có sự khác biệt không lớn, về cơ bản là giống nhau. Nhưng
với ñiều kiện kinh tế - xã hội khác nhau, dẫn ñến tình trạng có vùng ñất ñai
ñược khai thác sử dụng triệt ñể từ lâu ñời và ñã ñem lại những hiệu quả kinh tế
- xã hội rất cao; ngược lại có nơi bị bỏ hoang hoá hoặc khai thác với hiệu quả
rất thấp ... Có thể nhận thấy, ñiều kiện tự nhiên của ñất ñai chỉ là một tồn tại
khách quan, khai thác và sử dụng ñất ñai quyết ñịnh vẫn là do con người. Dù
ñiều kiện tự nhiên có nhiều lợi thế, nhưng các ñiều kiện xã hội, kinh tế, kỹ
thuật không tương ứng, thì ưu thế tài nguyên khó có thể trở thành sức sản xuất
hiện thực, cũng như chuyển hoá thành ưu thế kinh tế. Ngược lại, khi ñiều kiện
kinh tế kỹ thuật ñược ứng dụng vào khai thác và sử dụng ñất, sẽ phát huy mạnh
mẽ tiềm lực sản xuất của ñất, góp phần cải tạo môi trường tự nhiên, biến ñiều

kiện tự nhiên từ bất lợi thành có lợi cho phát triển kinh tế - xã hội.
Trình ñộ phát triển xã hội và kinh tế khác nhau dẫn ñến trình ñộ sử dụng
ñất khác nhau. Nền kinh tế và các ngành càng phát triển, yêu cầu về ñất ñai
càng lớn, lực lượng vật chất dành cho việc sử dụng ñất càng ñược tăng cường,
năng lực sử dụng ñất của con người sẽ ñược nâng cao.
Ảnh hưởng của ñiều kiện kinh tế ñến việc sử dụng ñất ñược ñánh giá
bằng hiệu quả sử dụng ñất. Thực trạng sử dụng ñất liên quan ñến lợi ích kinh
tế của người sở hữu, sử dụng và kinh doanh ñất ñai. Trong ñiều kiện nền kinh
tế thị trường theo ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa, ñất ñược dùng cho xây dựng
cơ sở hạ tầng ñều dựa trên nguyên tắc hạch toán kinh tế, thông qua việc tính
toán hiệu quả kinh doanh sản xuất. Tuy nhiên, nếu có chính sách ưu ñãi sẽ tạo
ñiều kiện cải thiện và hạn chế việc sử dụng theo kiểu bóc lột ñất ñai. Mặt
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
9


khác, sự quan tâm quá mức ñến lợi nhuận tối ña cũng dẫn ñến tình trạng ñất
ñai bị sử dụng không hợp lý, thậm chí huỷ hoại ñất ñai.
Từ những vấn ñề nêu trên cho thấy, các yếu tố ñiều kiện tự nhiên và ñiều
kiện kinh tế xã hội tạo ra nhiều tổ hợp ảnh hưởng ñến việc sử dụng ñất ñai.
Tuy nhiên mỗi yếu tố giữ vị trí và có tác ñộng khác nhau. Trong ñó, ñiều kiện
tự nhiên là yếu tố cơ bản ñể xác ñịnh công dụng của ñất ñai, có ảnh hưởng
trực tiếp, cụ thể và sâu sắc, nhất là ñối với sản xuất nông nghiệp; ðiều kiện
kinh tế sẽ kiềm chế tác dụng của con người trong việc sử dụng ñất; ðiều kiện
xã hội tạo ra những khả năng khác nhau cho các yếu tố kinh tế và tự nhiên tác
ñộng tới việc sử dụng ñất. Vì vậy, cần phải dựa vào quy luật tự nhiên và quy
luật kinh tế - xã hội ñể nghiên cứu, xử lý mối quan hệ giữa các nhân tố tự
nhiên, kinh tế - xã hội trong lĩnh vực sử dụng ñất ñai. Căn cứ vào yêu cầu của
thị trường và của xã hội, xác ñịnh mục ñích sử dụng ñất, kết hợp chặt chẽ yêu
cầu sử dụng với ưu thế tài nguyên của ñất ñai ñể ñạt tới cơ cấu tổng thể hợp lý

nhất, với diện tích ñất ñai có hạn sẽ mang lại hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội
ngày càng cao và sử dụng ñất ñai ñược bền vững.
1.3.3. Nhân tố không gian
Trong thực tế, mọi ngành sản xuất vật chất và phi vật chất (như các
ngành nông nghiệp, công nghiệp, khai khoáng, xây dựng, mọi hoạt ñộng kinh
tế và hoạt ñộng xã hội) ñều cần ñến ñất ñai như ñiều kiện không gian ñể hoạt
ñộng. Không gian, bao gồm cả vị trí và mặt bằng. ðặc tính cung cấp không gian
của ñất ñai là yếu tố vĩnh hằng của tự nhiên ban phát cho xã hội loài người.
Không gian mà ñất ñai cung cấp có ñặc tính vĩnh cửu, cố ñịnh vị trí khi
sử dụng và số lượng không thể vượt phạm vi quy mô hiện có. Do vị trí và
không gian của ñất ñai không bị mất ñi và cũng không tăng thêm trong quá trình
sử dụng, nên phần nào ñã giới hạn sức tải nhân khẩu và số lượng người lao ñộng,
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
10


có nghĩa tác dụng hạn chế của không gian ñất ñai sẽ thường xuyên xẩy ra khi
dân số và kinh tế xã hội luôn phát triển.
Sự bất biến của tổng diện tích ñất ñai không chỉ hạn chế khả năng mở
rộng không gian sử dụng ñất, mà còn chi phối giới hạn thay ñổi của cơ cấu ñất
ñai. ðiều này quyết ñịnh việc ñiều chỉnh cơ cấu ñất ñai theo loại, số lượng ñược
sử dụng căn cứ sức sản xuất của ñất và yêu cầu sản xuất của xã hội nhằm ñảm bảo
nâng cao lực tải của ñất ñai.
Khả năng không chuyển dịch của ñất ñai dẫn ñến việc phân bố về số
lượng và chất lượng ñất ñai mang tính khu vực rất chặt chẽ. Cùng với mật ñộ
dân số của các khu vực khác nhau, tỷ lệ cơ cấu và lượng ñầu tư sẽ có sự khác
biệt rất rõ rệt. Tài nguyên ñất ñai có hạn, lại giới hạn về không gian, ñây là
nhân tố hạn chế lớn nhất ñối với việc sử dụng ñất ở nước ta. Vì vậy, cần phải
thực hiện nghiêm ngặt nguyên tắc sử dụng ñất hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả
kết hợp bảo vệ tài nguyên ñất và môi trường.

ðối với ñất xây dựng ñô thị, ñất dùng cho công nghiệp, xây dựng công
trình, nhà xưởng, giao thông... mặt bằng không gian và vị trí của ñất ñai có ý
nghĩa ñặc biệt quan trọng và giá trị kinh tế rất cao.
1.4. Các xu thế phát triển sử dụng ñất
Sử dụng ñất là hệ thống các biện pháp nhằm ñiều hoà mối quan hệ người -
ñất trong tổ hợp các nguồn tài nguyên thiên nhiên khác và môi trường. Căn cứ
vào nhu cầu của thị trường sẽ phát hiện, quyết ñịnh phương hướng chung và
mục tiêu sử dụng hợp lý nhất tài nguyên ñất, phát huy tối ña công dụng của ñất
nhằm ñạt tới hiệu ích sinh thái, kinh tế và xã hội cao nhất. Vì vậy, sử dụng ñất
thuộc phạm trù hoạt ñộng kinh tế của nhân loại. Trong mỗi phương thức sản
xuất xã hội nhất ñịnh, việc sử dụng ñất theo yêu cầu của sản xuất và ñời sống
cần căn cứ vào thuộc tính tự nhiên của ñất ñai. Với ý nghĩa là nhân tố của sức
sản xuất, các nhiệm vụ và nội dung sử dụng ñất ñược thể hiện theo 4 mặt sau:
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
11


- Sử dụng ñất hợp lý về không gian, hình thành hiệu quả kinh tế không
gian sử dụng ñất;
- Phân phối hợp lý cơ cấu ñất ñai trên diện tích ñất ñược sử dụng, hình
thành cơ cấu kinh tế sử dụng ñất;
- Quy mô sử dụng ñất cần có sự tập trung thích hợp, hình thành quy mô
kinh tế sử dụng ñất;
- Giữ mật ñộ sử dụng ñất thích hợp, hình thành việc sử dụng ñất một
cách kinh tế, tập trung, thâm canh.
Hiện nay, xu thế sử dụng ñất ñược phát triển theo các hướng sau:
1.4.1. Sử dụng ñất phát triển theo chiều rộng và tập trung
Lịch sử phát triển của xã hội loài người chính là lịch sử biến ñổi của quá
trình sử dụng ñất. Khi con người còn sống bằng phương thức săn bắn và hái
lượm, chủ yếu dựa vào sự ban phát của tự nhiên, vấn ñề sử dụng ñất hầu như

không tồn tại. Thời kỳ du mục, con người sống trong lều cỏ, những vùng ñất có
nước và ñồng cỏ bắt ñầu ñược sử dụng. Khi xuất hiện ngành trồng trọt với những
công cụ sản xuất thô sơ, diện tích ñất ñai ñược sử dụng tăng lên nhanh chóng,
năng lực sử dụng và ý nghĩa kinh tế của ñất ñai cũng gia tăng.
Tuy nhiên trình ñộ sử dụng ñất còn rất thấp, phạm vi sử dụng cũng rất hạn
chế, mang tính kinh doanh thô, ñất khai phá nhiều nhưng thu nhập rất thấp. Với
sự tăng trưởng của dân số và phát triển của kinh tế, kỹ thuật, văn hoá và khoa
học, quy mô, phạm vi và chiều sâu của việc sử dụng ñất ngày một nâng cao. Yêu
cầu sinh hoạt vật chất và tinh thần của người dân ngày càng cao, các ngành nghề
cũng phát triển theo xu hướng phức tạp và ña dạng dần, phạm vi sử dụng ñất
càng mở rộng (từ cục bộ một vùng ñã phát triển trên phạm vi cả thế giới, thậm
chí cả ở những vùng ñất trước ñây không thể sử dụng ñược).
Cùng với việc phát triển sử dụng ñất theo không gian, trình ñộ tập trung
cũng sâu hơn nhiều. ðất canh tác cũng như ñất sử dụng theo các mục ñích khác
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
12


ñều ñược phát triển theo hướng kinh doanh tập trung, với diện tích ñất ít nhưng
hiệu quả sử dụng cao.
Tuy nhiên, thời kỳ quá ñộ từ kinh doanh quảng canh sang kinh doanh
thâm canh cao trong sử dụng ñất là một nhiệm vụ chiến lược lâu dài. ðể nâng
cao sức sản xuất và sức tải của một ñơn vị diện tích, ñòi hỏi phải liên tục nâng
mức ñầu tư về vốn và lao ñộng, thường xuyên cải tiến kỹ thuật và công tác
quản lý. ở những khu vực khác nhau của một vùng hoặc một quốc gia, có sự
khác nhau về trình ñộ phát triển kinh tế kỹ thuật cũng như các ñiều kiện ñặc
thù, do ñó phải áp dụng linh hoạt, sáng tạo nhiều phương thức sử dụng ñất tuỳ
từng thời ñiểm khác nhau.
1.4.2. Sử dụng ñất phát triển theo hướng phức tạp hoá và chuyên môn hoá
Khoa học kỹ thuật và kinh tế của xã hội phát triển, sử dụng ñất từ hình

thức quảng canh chuyển sang thâm canh, kéo theo xu thế từng bước phức
tạp
hoá và chuyên môn hoá cơ cấu sử dụng ñất.
Khi kinh tế phát triển, nhu cầu của con người về vật chất, văn hoá, tinh
thần và môi trường ngày một cao sẽ trực tiếp hoặc gián tiếp ñòi hỏi yêu cầu cao
hơn ñối với ñất ñai. ở thời kỳ mức sống còn thấp, việc sử dụng ñất chủ yếu tập
trung vào sản xuất nông nghiệp nhằm giải quyết vấn ñề thường nhật của cuộc
sống là ñủ cơm ăn, áo mặc và chỗ ở. Khi ñời sống ñã nâng cao, chuyển sang
giai ñoạn hưởng thụ, vấn ñề sử dụng ñất ngoài việc sản xuất vật chất phải thoả
mãn ñược nhu cầu vui chơi, giải trí, văn hoá, thể thao và môi trường trong
sạch... ñã làm cho cơ cấu sử dụng ñất trở nên phức tạp hơn.
Tiến bộ khoa học kỹ thuật ñã cho phép mở rộng khả năng kiểm soát tự
nhiên của con người, áp dụng các biện pháp bồi bổ và cải tạo sẽ nâng cao sức
sản xuất của ñất ñai, thoả mãn các loại nhu cầu của xã hội. Trước ñây, việc sử
dụng ñất rất hạn chế do kinh tế và khoa học kỹ thuật còn ở trình ñộ thấp, chủ
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
13


yếu sử dụng bề mặt của ñất ñai, nông nghiệp ñộc canh, ñất lâm nghiệp, ñồng
cỏ, mặt nước ít ñược khai thác, khai thác khoáng sản còn hạn chế, xây dựng
chủ yếu chọn ñất bằng. Khi khoa học kỹ thuật hiện ñại phát triển, ngay cả ñất
xấu cũng ñược khai thác triệt ñể, hình thức sử dụng ña dạng, ruộng nước phát
triển... ñã làm cho nội dung sử dụng ñất ngày một phức tạp hơn theo hướng sử
dụng toàn diện, triệt ñể các chất dinh dưỡng, sức tải, vật chất cấu thành và sản
phẩm của ñất ñai ñể phục vụ lợi ích con người.
Hiện ñại hóa nền kinh tế quốc dân và phát triển kinh tế hàng hoá, dẫn
ñến sự phân công trong sử dụng ñất theo hướng chuyên môn hóa. Do ñất ñai
có ñặc tính khu vực rất mạnh, sự sai khác về ưu thế tài nguyên hết sức rõ rệt,
phương hướng và biện pháp sử dụng ñất của các vùng cũng rất khác nhau. ðể

sử dụng hợp lý ñất ñai, ñạt ñược sản lượng và hiệu quả kinh tế cao nhất cần
có sự phân công và chuyên môn hoá theo khu vực. Cùng với việc ñầu tư,
trang bị và ứng dụng các công cụ kỹ thuật, công cụ quản lý hiện ñại sẽ nẩy
sinh yêu cầu phát triển các vùng sản xuất nông nghiệp có quy mô lớn và tập
trung, ñồng thời cũng hình thành các khu vực chuyên môn hoá sử dụng ñất
khác nhau về hình thức và quy mô.
1.4.3. Sử dụng ñất phát triển theo hướng xã hội hoá và công hữu hoá
Mỗi vùng ñất thực hiện sản xuất tập trung một loại sản phẩm và hỗ trợ
bổ sung lẫn nhau ñã hình thành nên sự phân công hợp tác mang tính xã hội
hoá sản xuất, cũng như xã hội hóa việc sử dụng ñất ñai.
ðất ñai là cơ sở vật chất và công cụ ñể con người sinh sống và xã hội tồn
tại. Vì vậy, việc chuyên môn hoá theo yêu cầu xã hội hóa sản xuất phải ñáp
ứng nhu cầu của xã hội hướng tới lợi ích cộng ñồng và tiến bộ xã hội. Ngay
cả ở xã hội mà mục tiêu sử dụng ñất chủ yếu vì lợi ích của tư nhân, những
vùng ñất ñai hướng dụng cộng ñồng như: nguồn nước, núi rừng, khoáng sản,
sông ngòi, mặt hồ, biển cả hải cảng, danh lam thắng cảnh, ñộng thực vật quý
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
14


hiếm... vẫn cần có những quy ñịnh về chính sách thực thi hoặc tiến hành công
quản, kinh doanh... của Nhà nước nhằm ngăn chặn, phòng ngừa việc tư hữu
tạo nên những mâu thuẫn gay gắt của xã hội.
Xã hội hóa sử dụng ñất là sản phẩm tất yếu và là yêu cầu khách quan của
sự phát triển xã hội hóa sản xuất. Vì vậy, xã hội hóa sử dụng ñất và công hữu
hóa là xu thế tất yếu. Muốn kinh tế phát triển và thúc ñẩy xã hội hóa sản xuất
cao hơn, cần phải thực hiện xã hội hóa và công hữu hóa sử dụng ñất.
1.5. Chiếm dụng ñất ñai
Cùng với sự phát triển của xã hội loài người trải qua các thời kỳ khác
nhau, kết hợp với sự tăng trưởng dân số và phát triển nhanh chóng của kinh tế,

kỹ thuật, văn hoá và khoa học, diện tích ñất ñai ñược sử dụng tăng lên nhanh
chóng, ý nghĩa kinh tế của ñất ñai cũng gia tăng, quy mô, phạm vi và chiều sâu
của việc sử dụng ñất ngày một nâng cao, giá trị của ñất ñai ngày càng ñược
khẳng ñịnh. Song song với sự phát triển sử dụng ñất, quan hệ giữa người với
người trong lĩnh vực sử dụng ñất cũng ngày càng trở nên phức tạp. Có rất nhiều
mâu thuẫn thực tế và tiềm tàng về ñất giữa những người có liên quan ñến việc
sử dụng ñất, một bên là những người sử dụng ñất thực tế khác nhau, một bên là
những cộng ñồng và những người khác có ảnh hưởng ñến việc sử dụng ñất.
Có nhiều loại chiếm dụng ruộng ñất:
- Quyền sở hữu pháp lý cho những loại ñất không sử dụng thực tế
(“ruộng ñất vắng chủ” ñất chỉ ñược giữ ñơn thuần cho mục ñích ñầu tư ),
như ñã ñược xác nhận trong sổ và các văn bản của ngành ñịa chính.
- Quyền sở hữu pháp lý cho những loại ñất ñược sử dụng hoặc yêu cầu
sử dụng theo một hình thức cụ thể hay ñã ñược ấn ñịnh.
- Quyền sở hữu pháp lý do một cá nhân hoặc tổ chức, nhưng việc sử
dụng này ñã ñược người khác ñồng ý, họ ñược hưởng quyền hoa lợi.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
15


- ðất công cho việc sử dụng cụ thể hoặc không sử dụng, ví dụ: các khu
công viên quốc gia, khu bảo tồn thiên nhiên...
- ðất quốc gia có những hình thức ưu ñãi cho các cá nhân hoặc công ty
khai thác tài nguyên khoáng sản, sinh khối (khai thác gỗ, mỏ...) với yêu cầu
(hoặc không yêu cầu) phải phục hồi lớp phủ của ñất, các ñiều kiện bề mặt ñất.
- ðất có giá trị khảo cổ, di tích văn hoá cần ñược bảo vệ ñầy ñủ hoặc
phải có những hạn chế nào ñó về việc sử dụng nó.
- ðất làng xã giao theo các quyền lợi truyền thống của những nhóm
người bản ñịa hoặc những người chiếm giữ ñất ñầu tiên, ví dụ như những
người thợ săn hoặc những người thu lượm sản phẩm trên ñất không ñược

giao.
- ðất làng xã với những thoả thuận truyền thống giữa dân ñịnh cư và
những nhóm người di cư về sử dụng ñất theo mùa hoặc sử dụng một phần ñất.
- ðất với các quyền chuyển tiếp giữa các thế hệ sử dụng hoặc cho thuê
quyền sử dụng và ñược phép chia nhỏ các quyền lợi về dất cho con trai, con
gái, chẳng hạn như chỉ chia cho con ñầu hoặc cho tất cả con cái.
1.6. Sử dụng ñất và các mục tiêu kinh tế, xã hội, môi trường
Trong thời kỳ cuộc sống xã hội phát triển ở mức cao, việc sử dụng ñất
luôn hướng tới mục tiêu kinh tế, nhằm ñạt ñược lợi nhuận tối ña trên một ñơn
vị diện tích ñất nhất ñịnh (xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất,
chuồng trại chăn nuôi quy mô lớn...). Bên cạnh ñó, một phần diện tích ñất
không nhỏ ñược sử dụng ñể phục vụ nhu cầu sinh hoạt, ăn ở cũng như thỏa
mãn ñời sống tinh thần của con người (xây dựng nhà cửa, hệ thống giao
thông, các công trình dịch vụ thể dục thể thao, văn hoá xã hội...).
Tuy nhiên, trong quá trình sử dụng ñất, các mục ñích sử dụng ñất nêu
trên luôn nẩy sinh mâu thuẫn làm cho mối quan hệ giữa người và ñất ngày
càng căng thẳng, những sai lầm liên tục của con người trong quá trình sử
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
16


dụng ñất (sai lầm có ý thức hoặc vô ý thức) dẫn ñến huỷ hoại môi trường nói
chung và môi trường ñất nói riêng (các thảm hoạ sinh thái như lũ lụt, hạn
hán, cháy rừng, trượt lở ñất... liên tục xẩy ra với quy mô ngày càng lớn và
mức ñộ ngày càng nghiêm trọng), làm cho một số chức năng của ñất bị yếu
ñi.
Việc sử dụng ñất như một thể thống nhất tạo ra ñiều kiện ñể giảm thiểu
những xung ñột, tạo ra hiệu quả sử dụng cao và liên kết ñược sự phát triển kinh
tế - xã hội với bảo vệ và nâng cao môi trường. Sử dụng ñất hợp lý, bền vững là
hài hoà ñược các mục tiêu kinh tế - xã hội và môi trường.

Những xung ñột giữa 3 lợi ích kinh tế, xã hội và môi trường rất ña dạng:
- ðất sản xuất nông nghiệp ñối lập với quá trình ñô thị hoá.
- Phát triển thủy lợi ñối lập với việc phân chia các nguồn tài nguyên
nước cho ñô thị và phát triển công nghiệp.
- Phát triển kinh tế - xã hội vùng ven biển ñối lập với việc bảo vệ hệ sinh thái
ven biển.
- Sản xuất thuốc phiện ñối lập với sản xuất lương thực thực phẩm ở một
số ñịa phương.
- Quyền lợi của người bản ñịa và những người di cư.
- Bảo vệ các giá trị sinh thái ñối lập với nhu cầu về thực phẩm hoặc nông
sản khác.
- Các chủ sử dụng ñất nhỏ mâu thuẫn với việc canh tác quy mô lớn ...
1.6.1. Sử dụng ñất và mục tiêu kinh tế
Sử dụng ñất trước hết bao giờ cũng gắn với mục tiêu kinh tế, những mục
tiêu kinh tế trong sử dụng ñất giữa chủ sử dụng thực tế và cộng ñồng lớn hơn
có lúc trùng nhau và có lúc không trùng nhau.
Các hộ nông dân trong việc sử dụng ñất của mình luôn ñặt ra mục tiêu
làm ra sản phẩm ñể bán hoặc tự tiêu dùng, nếu thấy việc ñó không có lợi họ
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
17


có thể thay ñổi cây trồng ñể sản xuất có hiệu quả hơn hoặc nếu việc canh tác
không có lợi họ có thể bán phần ñất của họ cho người nông dân khác, những
người mà sản xuất nông nghiệp ñem lại lợi nhuận cao hơn hoặc họ cũng có
thể thay ñổi mục ñích sử dụng ñất của mình kể cả việc bán ñất sét cho nhà
máy gạch, bán cát dưới dạng vật liệu xây dựng hoặc sử dụng ñất làm khu vui
chơi giải trí cho khách du lịch ...
Trong khi ñó cộng ñồng (xã, huyện, tỉnh, cả nước) luôn có những mối
quan tâm kinh tế lâu dài trong sử dụng ñất, trước hết là ñảm bảo các mục tiêu

kinh tế lâu dài và cần thiết cho cả cộng ñồng, ñó là vấn ñề an toàn lương thực;
Có ñất ñể mở mang ñô thị, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng các khu cụm
công nghiệp, bảo vệ môi trường và các khu vui chơi giải trí .v.v...
Như vậy các mối quan tâm kinh tế nhất thời của người sử dụng ñất cụ
thể mâu thuẫn với mối quan tâm lâu dài của cả cộng ñồng.
Sử dụng ñất và các mục tiêu kinh tế ñược xem là hợp lý có nghĩa là quá
trình xem xét cân nhắc ñể sử dụng ñất hài hoà về mặt lợi ích của toàn thể
cộng ñồng và các chủ sử dụng ñất cụ thể. Trong vấn ñề này bao giờ cũng ñặt
ưu tiên cho việc sử dụng ñất lâu dài và mối quan tâm chung của toàn thể cộng
ñồng.
1.6.2. Sử dụng ñất và mục tiêu xã hội
Sử dụng ñất trước tiên liên quan ñến nhu cầu thiết yếu của những người
sống trên mảnh ñất ñó. ðây là mục tiêu xã hội của bất cứ một Nhà nước nào
nhằm tạo ra hay duy trì các ñiều kiện có tác dụng giúp thoả mãn những nhu
cầu thiết yếu này. Việc tạo ra công ăn việc làm trong quá trình phát triển bền
vững là một phương pháp hữu hiệu nhằm cùng một lúc ñạt ñược 3 mục tiêu
(xã hội, kinh tế và môi trường). Những nhu cầu thiết yếu này bao gồm các cơ
sở vật chất công cộng hoặc các phương tiện phục vụ cho sức khoẻ, giáo dục,
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
18


ñịnh cư, thu nhập,... ngoài ra còn tạo ra một ý thức về công bằng xã hội và
kiểm soát chính tương lai của họ.
Công bằng xã hội là rất cần thiết cho mọi người. Trong sử dụng ñất các
Chính phủ thường có những dự án ưu ñãi cho nhóm người nghèo trong xã hội.
Việc làm giảm tình trạng căng thẳng giữa những nhóm dân số cũng là một
mục tiêu xã hội của Chính phủ (mâu thuẫn giữa dân bản ñịa, dân di cư...).
Một mục tiêu xã hội nữa cần phải kể ñến là mâu thuẫn giữa các thế hệ về
việc sử dụng ñất. ðó là việc sử dụng ñất của các thế hệ hiện tại không nghĩ

ñến lợi ích của các thế hệ con cháu. ðất là ñiều kiện vật chất cần thiết ñể tồn
tại và tái sản xuất các thế hệ tiếp nhau của loài người. Vì vậy, trong sử dụng
cần làm cho ñất tốt hơn cho các thế hệ mai sau.
1.6.3. Sử dụng ñất và mục tiêu môi trường
ðối với bất kỳ vùng ñất nào trong sử dụng ñất ñai gắn với mục tiêu môi
trường thì ñiều quan trọng là phải phân biệt ñược mục tiêu chung và mục tiêu
riêng. Chính phủ các nước ñều ñưa ra các tiêu chuẩn và mục tiêu về môi
trường.
Việc nhìn nhận “môi trường” không chỉ có nghĩa là một hệ thống các
tiêu chuẩn về hoá học. ðất nước, phong cảnh thiên nhiên ... là các tài sản có
giá trị. Vì thế, những vấn ñề về môi trường chỉ có thể giải quyết một cách có
hiệu quả nếu nó ñược thực hiện kết hợp với các mục tiêu kinh tế - xã hội.

II. CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ SỬ DỤNG ðẤT Ở NƯỚC TA QUA CÁC
THỜI KỲ:
Việt Nam là quốc gia sống chủ yếu bằng nghề trồng lúa nước, vì vậy từ
thời phòng kiến xa xưa cho ñến ngày nay, các nhà nước luôn quan tâm ñầu tư
cho lĩnh vực nông nghiệp, ñồng thời không ngừng hoàn thiện chính sách sử
dụng ruộng ñất, lấy ruộng ñất, thuế thổ ñiền làm quốc sách. Những chính sách
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
19


này ñã ñược duy trì bền vững và có quá trình phát triển theo phương pháp
thay thế ngày càng tiến bộ. Sự chuyển biến sâu sác và văn minh của chính
sách quản lý, sử dụng ñất qua các thời kỳ ñược khái quát như sau:
2.1. Thời kỳ phong kiến:
Chính sách ruộng ñất thời kỳ này ñược khái quát làm 3 giai ñoạn: Giai
ñoạn từ cuối thế kỷ thứ 9 ñến thế kỷ XIV; giai ñoạn từ thế kỷ XV ñến thế kỷ
XVII (triều ñại Lê - Sơ) và giai ñoạn từ thế kỷ XVIII ñến trước nửa thế kỷ

XX. Quá trình nghiên cứu thông qua các tài liệu, sử sách ñể lại, các nhà khoa
học ñã ñi ñến nhận ñịnh: Việc ban hành các quy ñịnh về quản lý sử dụng ñất ở
nước ta ñã có lịch sử từ rất sớm trong thời kỳ phong kiến.
Nghiên cứu thời kỳ sơ sử và 1.000 năm Bắc thuộc, do ảnh hưởng chế
ñộ tư hữu về ruộng ñất của phong kiến phương Bắc nên chế ñộ sở hữu tồn tại
nhiều hình thức chiếm hữu, sử dụng ruộng ñất khác nhau. Sau khi cướp ngôi
nhà Trần, Hồ Quý Ly ñã ban hành chính sách cải cách ruộng ñất trong ñó có
chính sách hạn danh ñiền (6 năm chia lại một lần). Năm 1398 thi hành biện
pháp kiểm tra, ño ñạc lại ruộng ñất, ñăng ký, kê khai cắm thẻ họ tên, xung
công ruộng không chủ…
Dưới triều ñại Lê - Sơ, bộ luật Hồng ðức ra ñời ñã phân ñịnh rõ tính
chất giai cấp và quyền lực của nhà nước trong xã hội. Bộ luật này có ñến 60
chương với rất nhiều ñiều luật quy ñịnh chi tiết về quyền sở hữu ruộng ñất,
nguyên tắc mua bán, cầm cố ruộng ñất. Chính sách ruộng ñất của nhà Lê
nhằm bảo vệ ruộng ñất công thuộc quyền sở hữu nhà nước và tạo ñiều kiện
phát triển chế ñộ tư hữu ruộng ñất bằng các chính sách quân ñiền, lập ñồn
ñiền và lộc ñiền, trong ñó chính sách lập ñồn ñiền ñược thi hành từ thời Lê
Thái Tổ và mở rộng ở thời Lê Thánh Tông. Có thể nói nhà Lê ñã thiết lập hệ
thống hồ sơ ñịa chính ñầu tiên ở nước ta dưới dạng tài liệu viết mang tính
pháp lý, ñược sử dụng ñể phục vụ việc chuyển nhượng sở hữu tài sản.