Tài liệu Đề tài ''''Tìm hiểu ba vụ việc có liên quan đến hình thức của giao dịch dân sự" pptx

ĐỀ TÀI
Tìm hiểu ba vụ việc có liên
quan đến hình thức của giao
dịch dân sự

1
ĐẶT VẤN ĐỀ
Khi xã hội ngày càng phát triển, nhu cầu tham gia các giao dịch dân sự của chủ
thể ngày càng tăng, bởi nó làm thỏa mãn các nhu cầu về vật chất và tinh thần ngày
càng cao của con người. Cũng chính vì vậy, mà tình trạng tranh chấp trong các giao
dịch dân sự ngày càng trở nên phổ biến hơn. Trong số đó những tranh chấp có liên
quan đến hình thức của giao dịch dân sự cũng là một vấn đề đáng quan tâm. Vì vậy,
nhằm làm rõ hơn về vấn đề này em xin chọn đề tài “ tìm hiểu ba vụ việc có liên
quan đến hình thức của giao dịch dân sự” là nội dung của bài tập nhóm số 1.
GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ
I.Cơ sở lí luận về hình thức của giao dịch dân sự.
Hình thức của giao dịch dân sự là phương tiện thể hiện nội dung của giao dịch đã
xác lập. Thông qua phương tiện bên đối tác cũng như người thứ ba có thể biết được nội
dung của giao dịch đã xác lập. Hình thức của giao dịch có ý nghĩa đặc biệt quan trọng
trong tố tụng dân sự. Nó là chứng cứ xác nhận các quan hệ đã, đang tồn tại giữa các
bên, qua đó xác định trách nhiệm dân sự khi có hành vi vi phạm xảy ra.
Theo điều 124, BLDS năm 2005 quy định thì hình thức của giao dịch dân sự được
thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. Như vậy người xác lập
giao dịch có quyền lựa chọn hình thức của giao dịch đó. Chỉ trong một số trường hợp
đặc biệt pháp luật mới có yêu cầu về hình thức buộc các chủ thể phải tuân thủ theo như
giao dịch phải thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phỉ đăng kí
hoặc xin phép thì phải tuân theo quy định đó. Như vậy giao dịch dân sự có thể được
thực hiện dưới ba hình thức cơ bản là: hình thức miệng, hình thức văn bản và giao dịch
bằng hành vi.
2
Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự được quy định trong điều 122, khoản 2

“hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường
hợp pháp luật có quy định”. Ta có thể hiểu chỉ những trường hợp pháp luật quy định
thì hình thức của giao dịch mới là điều kiện bắt buộc để giao dịch có hiệu lực. Còn
những trường hợp còn lại các chủ thể có quyền tự thỏa thuận xác lập với nhau không
vi phạm những điều kiện còn lại là được. Để hiểu rõ hơn về những quy định này sau
đây chúng em xin được làm rõ hơn thông qua ba vụ việc cụ thể đã xảy ra trong thực tế
cuôc sống.
II.Tình huống.
1. Vụ việc 1: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
1.1. Các bên tham gia vụ việc.
- Nguyên đơn: Ông Mai Văn Cương – Địa chỉ: Số 9, đường Nông Lâm, xã Đông
Ngạc, huyện Từ Liêm, Hà Nội.
- Bị đơn: 1. Ông Nguyễn Văn Bình – Địa chỉ: Số 15, đường Nông Lâm, xã
Đông Ngạc, huyện Từ Liêm, Hà Nội.
2. Bà Nguyễn Thị Bích Vân - Địa chỉ: Số 15, đường Nông Lâm, xã
Đông Ngạc, huyện Từ Liêm, Hà Nội.
1.2. Tóm tắt nội dung vụ việc.
Bà Trần Thị Bích Đào có chồng là ông Mai Văn Cương và ba người con là Mai
Thị Thanh Hải, Mai Thi Thanh Hòa, Mai Thị Thanh Bình. Bà công tác tại trường
Nguyễn Ái Quốc khu vực I. Năm 1990 bà Đào được nhà trường cấp cho diện tích đất
là 140m2 ở xóm 6, xã Đông Ngạc, huyện Từ Liêm, Hà Nội. Sau khi được cấp đất,
năm 1991 vợ chồng ông bà Bích Đào và Mai Văn Cương làm nhà mái bằng trên thửa
đất này cho đến cuối năm 1991 thì xong. Đến tháng 12/1992, ông Cương sang Nga
làm việc, thời gian làm việc ở nước ngoài ông Cương vẫn thường xuyên liên lạc với
vợ con.
Trong khi ông Mai Văn Cương làm việc và sinh sống ở nước ngoài, thì bà Nguyễn
Thị Bích Đào ở nhà và một mình nuôi ba đứa con hoàn cảnh khó khăn rất túng thiếu.
3
Nên bà đã quyết định trao đổi diện tích đất gia đình mình đang sử dụng là 140m2
được nhà trường cấp, cùng với toàn bộ nhà và công trình trên đất với diện tích đất

45m2 cũng như toàn bộ nhà và công trình trên đất của gia đình ông Nguyễn Văn
Bình, bà Nguyễn Thị Bích Vân để lấy số tiền thanh toán phần đất dôi ra là khoảng
90m2( 140m2-45m2) để trang trải cuộc sống. Lưu ý, trước khi thực hiện việc trao đổi
bà Đào có chứng minh cho vợ chồng ông Bình là quyền sở hữu với diện tích đất
140m2 và toàn bộ nhà và công trình trên đất là của riêng bà không liên quan đến ông
Cương chồng bà. Ngoài ra bà còn nói bà đã được sự đồng ý của ông Cương trong
giao dịch này nên nếu có vấn đề gì xảy ra bà hoàn toàn chịu trách nhiệm. Việc trao
đổi diện tích đất cũng như những tài sản trên đất của hai gia đình được thực hiện vào
ngày 4/12/1994 bằng một hợp đồng viết tay, không có chứng thực của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền, chỉ có chữ kí của các bên gồm : bà Trần Thị Bích Đào, ông
Nguyễn Văn Bình và bà Nguyễn Thị Bích Vân. Theo hợp đồng này thì bà Đào sẽ
trao đổi diện tích đất 140m2 của mình cho vợ chồng ông Bình để nhận lại 45m2
đất(trên có ngôi nhà mái bằng) của vợ chồng ông Bình và 135.000.000đ tiền thanh
toán cho 90m2 diện tích đất dôi ra sau khi trao đổi. Các bên thực hiện đúng như
những gì mà hợp đồng đã ghi cho đến năm 2001 ông Mai Văn Cương chồng bà Đào
từ Nga trở về. Ông Cương cho rằng việc bà Đào tự ý trao đổi diện tích đất trên mà
không hỏi ý kiến ông là không được , bên cạnh đó ông cho rằng hợp đồng mua bán
này là không đúng theo quy định của pháp luật vì không có chứng thực của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền. Vì những lẽ trên ông Cương muốn đòi lại toàn bộ diện tích
đất và nhà cửa đã trao đổi. Ngoài ra ông Cương còn đề nghị Tòa án buộc ông Bình,
bà Vân bồi thường những thiệt hại cho ông xuất phát từ giao dịch chuyển nhượng,
đổi nhà đất trái pháp luật giữa vợ ông và ông Bình, bà Vân. Cụ thể:
- Hợp đồng vô hiệu từ năm 1994 nhưng ông Bình, bà Vân vẫn chiếm giữ khai thác
từ năm 1995 đến năm 2008 là hai của hàng x 1.500.000đ/tháng x 150 tháng =
450.000.000.
4
- Hợp đồng vô hiệu song ông Bình, bà Vân vẫn chiếm giữ trái phép làm ông
không thể xây nhà cho sinh viên thuê gây thiệt hại là 14 phòng x 650.000đ/tháng x
150 tháng = 1.365.000.000.
Tổng công là 1.815.000.000đ.

1.3. Cách giải quyết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Xét thấy nguồn gốc tài sản tại Số 15, đường Nông Lâm, xã Đông Ngạc, huyện Từ
Liêm, Hà Nội của trường Đảng Nguyễn Ái Quốc phân cho bà Trần Thị Bích Đào
năm 1990 với diện tích đất 140m2. Toàn bộ công trình và nhà xây dựng trên đất do
ông Cương và bà Đào xây dựng năm 1991 là hoàn toàn hợp pháp. Diện tích đất của
vợ chồng ông Bình là 45m2 được dùng để trao đổi cũng được xác định là hợp pháp.
Xét hợp đồng chuyển nhượng, đổi nhà đất ngày 4/12/1994 giữa bà Trần Thị Bích
Đào với vợ chồng ông Nguyễn Văn Bình và bà Nguyễn Thị Bích Vân là không đúng
pháp luật về cả nội dung và hình thức. Về nội dung thì bà Đào tự ý chuyển nhượng
tài sản chung của vợ chồng mà không có sự thỏa thuận với ông Mai Văn Cương là
không đúng. Về hình thức: hợp đồng là hình thức viết tay chưa có chứng thức của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền . Áp dụng khoản 2 – Điều 146 – Bộ luật Dân sự; tiểu
mục 2.4 mục 2 phần I – Nghị quyết số 01/2003/NQ – HHĐTP ngày 16/04/2003 của
Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao xác định giao dịch dân sự giữa bà Trần
Thị Bích Đào với vợ chồng ông Nguyễn Văn Bình là vô hiệu.
Xét phần lỗi làm cho giao dịch bị vô hiệu: Bà Trần Thị Bích Đào – vợ ông Cương
có 70% lỗi vì: thứ nhất, bà Đào đã cam kết ông Cương đi lao động xa đã giao toàn
quyền quyết định với diện tích đất trên, cũng như toàn bộ nhà và công trình xây dựng
trên đất nếu sau này xảy ra vấn đề tranh chấp gì thì bà xin chịu hoàn toàn trách nhiệm
trước pháp luật nên lỗi của bà nhiều hơn. Còn đối với vợ chồng ông Bình khi mua
bán, chuyển đổi nhà đất biết là không có mặt ông Cương mà vẫn chấp nhận và ký vào
hợp đồng nên cũng có một phần lỗi, tuy nhiên ít hơn phía bà Bích Đào ( cụ thể 30%).
Và cả hai đều có lỗi trong việc không đem hợp đồng đi chứng thực tại cơ quan nhà
nước có thẩm quyền.
5
Từ những lí lẽ trên Tòa án quyết định : Do giao dịch dân sự bị tuyên vô hiệu nên
buộc các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu.
Buộc vợ chồng ông Bình phải trả lại toàn bộ nhà + công trình khác trên tổng diện
tích 140m2 tại Số 15, đường Nông Lâm, xã Đông Ngạc, huyện Từ Liêm, Hà Nội
cùng các giấy tờ liên quan đến nhà đất số 15 đã nêu trên cho ông Mai Văn Cương và

bà Trần Thị Bích Đào. Hai ông bà Cương, Đào có quyền sở hữu toàn bộ nhà đất đã
nêu trên.
Buộc vợ chồng ông Cương, bà Đào phải hoàn lại cho vợ chồng ông Bình
46.279.000đtiền cải tạo, xây dựng nhà trên đất số 15 đường Nông Lâm, Đông Ngạc,
Từ Liêm, Hà Nội. và trả lại cho vợ chồng ông Bình nhà + công trình trên tổng diện
tích đất 45m2 tại số 9 đường Nông Lâm, Đông Ngạc, Từ Liêm, Hà Nội cùng các giấy
tờ liên quan đến nhà đất số 9 nêu trên. Theo đó thì ông Bình bà Vân có quyền sở hữu
toàn bộ diện tích đất 45m2 đất trên cũng như toàn bộ tài sản trên đất.
Buộc bà Trần Thị Bích Đào phải trả lại cho vợ chồng ông Bình số tiền chuyển
nhượng nhà đất 135.000.000đ và tiền bồi thường thiệt hại là 3.881.500.000đ. Còn
yêu cầu bồi thường thiệt hại của ông Mai Văn Cương là không có căn cứ nên không
được chấp nhận.Ngoài ra Tòa còn tuyên về phần án phí của các bên.
4. Nhận xét của nhóm về cách giải quyết của Tòa án.
Trong phạm vi đề bài cũng như hiểu biết của nhóm chúng em chỉ xin nhận xét về phần
giao dịch dân sự liên quan đến hình thức. Trong vụ việc này Tòa án tuyên hợp đồng
chuyển nhượng và trao đổi nhà đất giữa các bên tham gia ở trên là hoàn toàn phù hợp
với các quy định của pháp luật( căn cứ theo các điều khoản sau: Khoản 2, điều 122,
khoản 2 điều 124; khoản 2, điều 401; khoản 2, điều 463; điều 450 BLDS Việt Nam
năm 2005. ). Như vậy là hợp đồng chuyển nhượng, trao đổi nhà đất theo quy định của
pháp luật về hình thức phải được soạn thảo thành văn bản, có công chứng, chứng thực
hoặc đăng ký và trong vụ việc trên các bên đã không thực hiện đúng như vậy nên hợp
đồng đã bị tuyên vô hiệu. Và chúng ta có thể thấy rằng trong cuộc sống những tranh
chấp tương tự như vụ việc trên là rất phổ biến mà nguyên nhân có thể là do thiếu hiểu
6
biết về kiến thức pháp luật, hoặc xuất phát từ tầm nhìn hạn hẹp của các chủ thể như
muốn trốn thuế khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng nhà đất nên đã che mắt chính
quyền bằng các hợp đồng không công chứng. Nhưng liệu họ có nghĩ tới hậu quả sẽ
phải gánh chịu hay không? Cụ thể trong trường hợp này ta có thể nhận định theo một
chiều hướng đó là có thể lúc bà Bích Đào vợ ông Cương chuyển nhượng nhà đất ông
có biết và đã đồng ý. Tuy nhiên, giá nhà đất ngày một lên cao mà lòng tham của con

người thì vô đáy nên họ bất chấp tình nghĩa, bất chấp chịu bồi thường, lợi dụng kẽ hở
của pháp luật đê nhằm lấy lại nhà đất chờ những cái lợi lớn hơn sau này.
2.Vụ việc II: tranh chấp hợp đồng góp vốn.
2.1.Các chủ thể của vụ việc gồm có
- Nguyên đơn: Ông Lâm Tấn Lợi, sinh năm 1954, địa chỉ: 18 Ngô Quyền, phường
6, quận 5, TP HCM.
- Bị đơn: Ngân hàng Thương mại cổ phần Việt Hoa, địa chỉ: 62 An Dương
Vương, phường 6, quận 5 TP HCM do ông Nguyễn Tiến Dũng đại diện theo ủy
quyền số 404/ GUQ- VHNH.2006 ngày 4/ 12/2006 do chủ tịch hội đồng quản trị
ký
- Người làm chứng:
Bà Hồng Thị Thu Hà, sinh năm 1956, địa chỉ 152/2 Thành Thái, phường 12 quận
10 TP HCM
Ông Diệp Vĩ Nam, sinh năm 1940, địa chỉ 59 L2 Trịnh Hoài Đức, phường 13 quận
5 TP HCM.
2.2.Tóm tắt vụ việc
Ngày 15/1/1993, ông Lợi góp vốn đầu tư đợt một cho công trình nhà ở Hùng
Vương – Lý Thường Kiệt là 52,4 lượng vàng SJC để nhận một nền nhà và 10 triệu
đồng lệ phí do chi nhánh Phùng Hưng của Ngân hàng TMCP Việt Hoa huy động
vốn. Sau 5 tháng nộp vàng tính từ ngày 15/6/2003, Ngân hàng TMCP Việt Hoa đã
trả lãi cho ông Lợi là 2%/tháng đến hết tháng 1/1997 là 44 tháng. Hai bên không
lập hợp đồng, chi nhánh Phùng Hưng chỉ cấp cho ông Lợi phiếu thu số 1 ngày
7
15/1/1993 do ông Diệp Vĩ Nam – Phó chủ tịch HĐQT Ngân hàng Việt Hoa đặc
trách chi nhánh Phùng Hưng ký, bà Hồng Thị Thu Hà kế toán chi nhánh kí và nhận
52,4 lượng vàng SJC. Ông Nam và bà Hà vắng mặt tại phiên tòa và có bản khai
trình bày xác nhận lời khai của ông Lợi là đúng sự thật. Ngoài ra ông Lợi không có
chứng cứ nào khác. Năm 1997 Ngân hàng Việt Hoa gặp khó khăn nên ông lợi
không rút được vốn, không nhận được lãi. Ông Lợi kiện Ngân hàng TMCP Việt
Hoa, yêu cầu Ngân hàng TMCP Việt Hoa trả 52,4 lượng vàng SJC, 10 triệu đồng

và tiền lãi từ tháng 2/1997 đến nay theo mức lãi suất quá hạn, cụ thể lãi tính là 681
200 000 đ x 0, 9375 %/ tháng x 120 tháng = 765 941 280 đồng.
2.3.Cách giải quyết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Theo hồ sơ Bản án dân sự sơ thẩm số 630/ DSST ngày 24/5/2002 của TAND TP
HCM và theo bản trình bày của các đương sự và bà Hà, ông Nam làm chứng, năm
1992/1993 Ngân hàng TMCP Việt Hoa có huy động vốn các cổ đông để tham gia
liên kết với chủ đầu tư Dự án nhà Ở Hùng Vương – Lý Thường Kiệt là công ty
TMSG 5 theo chỉ đạo của ông Trần Tuấn Tài nguyên chủ tịch HĐQT Ngân hàng
Việt Hoa (mất tháng 2/ 1997). Xét ông Lâm Tấn Lợi là một trong những cổ đông
tham gia góp vốn tại chi nhánh Phùng Hưng của Ngân hàng Việt Hoa như trên đã
nêu, về hình thức giao dịch, ông Lợi và Ngân hàng Việt Hoa chung vốn nhận nền
nhà không lập hợp đồng hay chính thức bằng văn bản của Ngân hàng Việt Hoa với
cổ đông góp vốn, ông Lợi và Ngân hàng Việt Hoa cũng không lập chứng chỉ tiền
gửi hay sổ tiết kiệm theo quy định, phiếu thu số 1 không có chữ ký của ông Tài,
không có dấu của Ngân hàng Việt Hoa. Trên phiếu thu số 1 ghi “tham gia đầu tư
xây dựng khu nhà cao tầng HV + LTK của VHNH đợt 1”. Cho nên có việc trả lãi
Ngân hàng Việt Hoa cũng không cho rằng đó là chứng cứ để xác định đây là quan
hệ vay tài sản hay tiết kiệm được.
Xét việc huy động vốn của các cổ đông, góp vốn vào dự án nhà ở HV+LTK của
Ngân hàng Việt Hoa là trái với những Nguyên tắc, Điều lệ hoạt động của Ngân
hàng. Ông Lâm Tấn Lợi góp vốn mua nền nhà Dự án của chủ đầu tư là công ty
8
TMSG 5 nhưng không giao dịch, ký kết hợp đồng với chủ đầu tư mà chỉ nộp tiền
qua việc huy động vốn của Ngân hàng Việt Hoa là không có căn cứ pháp luật. Ông
Lợi gópvốn tham gia đầu tư nhưng Ngân hàng trả lãi cho cổ đông 44 tháng với mức
lãi suất 2%/tháng tính theo giá trị vàng SJC là sai quy định của NHNN. Vì vậy giao
dịch giữa ông Lâm Tấn Lợi với Ngân hàng TMCP Việt Hoa là giao dịch dân sự vô
hiệu cả về hình thức và nội dung theo các quy định tại điểm b, mục 1 Nghị quyết
quốc hội số 45/2005/QH11 và các điều 131, 136, Bộ luật dân sự 1995.
Căn cứ phiếu thu số 1 ngày 15/ 1/1993 ông Lâm Tấn Lơi nộp vàng; danh sách

NHVH trả lãi cổ đông từ 15/6/1993 đến hết tháng 1/1997 có tên ông Lợi; HĐXX có
cơ sở xác định ông Lợi đã nộp vào NHVH là 52,4 lượng vàng SJC và ông Lợi nhận
lãi từ 15/6/1993 đến tháng 1/1997 là 44 tháng, cụ thể là 44 tháng x 2% x 52,4 =
46,112 lượng vàng SJC. Riêng số tiền lệ phí ông Lợi khai đã nộp là 10 triệu đồng
nhưng ông lợi không có phiếu thu, biên nhận của Ngân hàng, nay Ngân hàng Việt
Hoa không thừa nhận nên HĐXX không có cơ sở chấp nhận. Do giao dịch dân sự
vi phạm về hình thức trong quá trình diễn ra giao dịch nên giao dịch trên bị vô hiệu.
Lỗi cùng do cả hai bên ông Lợi và Ngân hàng Việt Hoa. Theo điều 146 bộ luật dân
sự 1995, Ngân hàng Việt Hoa phải trả lại số vàng đã nhận từ ông Lợi, ông Lợi phải
trả lại những khoản lãi đã nhận từ Ngân hàng; thiệt hại bên nào bên đó phải chịu
nên ông Lợi yêu cầu tính lãi là không có căn cứ.
2.4.Quyết định của Tòa án nhân dân TP HCM.
-Tuyên bố giao dich dân sự ông Lâm Tấn Lợi nộp tiền mua một nền nhà tại khu nhà
Hùng Vương – Lý Thường Kiệt tại Ngân hàng TMCP Việt Hoa là giao dịch dân sự vô
hiệu toàn phần.
- Chấp nhận một phần yêu cầu của ông Lâm Tấn Lợi: Ngân hàng TMCP Việt Hoa
phải trả cho ông Lâm Tấn Lợi 6,288, lượng vàng SJC trả ngay một lần khi án có hiệu
lực pháp luật. Kể từ khi ông Lâm Tấn Lợi có đơn yêu cầu thi hành án, Ngân hàng
TMCP Việt Hoa chưa trả hết số vàng trên cho ông Lợi thì còn phải trả lãi theo lãi suất
cơ bản do NHNN công bố tại thời điểm thi hành án.
9
- Án phí DSST ông Lâm Tấn Lợi phải nộp là 28 366 000 đồng. Trừ tạm ứng án phí
ông Lợi đã nộp theo phiếu thu số 07617, ngày 22/11/2006 tại thi hành án dân sự quận
5 là 13 312 000 đồng. Ông Lâm Tấn Lợi còn phải nộp là 15 054 000.
- Ngân hàng TMCP Việt Hoa phải nộp là 3 722 000 đồng.
2.5. Nhận xét của nhóm về cách giải quyết của tòa án.
Nhóm chúng tôi đồng ý với cách cách giải quyết của TAND TP HCM bởi Tòa án
đã chỉ ra được những vi phạm hình thức trong giao dịch trên, từ đó phán quyết hợp
đồng vô hiệu, đưa ra cách giải quyết hợp tình hợp lý cho cả hai bên. Theo Điều 133
Hình thứ giao dịch dân sự “Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản

hoặc bằng hành vi cụ thể. Trong trường hợp pháp luật có quy định giao dịch dân sự
phải được thể hiện bằng văn bản, phải được công chứng Nhà nước chứng nhận, được
chứng thực, đăng ký hoặc phải xin phép thì phải tuân theo các quy định đó”. Các bên
đã không thực hiện đúng theo quy định của pháp luật do đó đã vi phạm nghiêm trọng
hình thức giao dịch dân sự, giao dịch bị vô hiệu là có cơ sở. Tại Bản án, Tòa án đã sử
dụng các Điều luật trong Bộ luật dân sự 1995, nội dung như sau:
Điều 131 Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
“Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Người tham gia giao dịch có năg lực hành vi dân sự
- Mục đích và nội dung của giao dịch không trái pháp luật, đạo đức xã hôi
- Người thâm gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện
- Hình thức giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật”
Điều 136 Giao dịch dân sự vô hiệu
“Giao dich dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 131 của
bộ luật này thì vô hiệu”
3. Vụ việc III: Giao dịch mua bán bất động sản
3.1. Các chủ thể của vụ việc gồm có
- Nguyên đơn: Ông Nguyễn Hồng Châu – Địa chỉ: 20/C24 đường 3/2, P.12,
Q.10, Tp.HCM.
10
- Bị đơn: Ông Nguyễn Văn Bồi – Địa chỉ: Ấp Tiền, xã Tân Thông Hội, huyện
Củ Chi, Tp. HCM.
- Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: Ông Nguyễn Văn Hai và Bà
Phạm Thị Dánh – Cùng địa chỉ: Ấp Tiền, xã Tân Thông Hội, huyện Củ Chi, Tp. HCM.
Ông Nguyễn Văn Bồi, Ông Nguyễn Văn Hai và Bà Phạm Thị Dánh cùng ủy quyền
cho ông Phạm Minh Đức, SN 1943 – CMND số 02257279. Địa chỉ: Ấp Gò nổi A, xã
An Nhơn Tây, huyện Củ Chi, Tp. HCM.
3.2. Tóm tắt nội dung vụ việc:
Ngày 31/01/2002, Ông Nguyễn Hồng Châu ký hợp đồng chuyển ngượng quyền
sử dụng đất với ông Nguyễn Văn Bồi, hợp đồng không có xác nhận của cơ quan có

thẩm quyền. Theo hợp đồng, ông Bồi sẽ bán lại cho ông Châu toàn bộ phần đất 4.776
m
2
theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 931 do UBND huyện Củ Chi cấp ngày
28/07/1993 với giá 150.000đồng/m
2
. Thực hiện hợp đồng, ông Châu có đặt cọc cho
ông Bồi số tiền 200.000.000đồng nhưng sau đó ông Bồi không giao đất với lí do là do
bị người trong họ tộc phản đối. Ông Châu đã khiếu nại đến UBND xã Tân Thông Hội,
tại UBND xã hai bên hòa giải không thành. Ngày 9/9/2002 ông Châu khởi kiện ông
Bồi đến TAND H. Củ Chi. Tại Tòa án Củ Chi hai bên thỏa thuận ông Bồi sẽ trả lại cho
ông Châu số tiền 200.000.000đồng, giao nhận tiền khi ông Bồi được nhận tiền đền bù
giải tỏa phần đất 4.776 m
2
. Tòa án Củ Chi đã có Quyết định số 22/QĐ- HGT công
nhận sự thỏa thuận này. Tuy nhiên, sau đó Ủy ban nhân dân huyện Củ Chi có thông
báo khu đất của ông Bồi không bị quy hoạch. Ngày 22/09/2004 Ủy ban Thẩm Phán
TANH TP. HCM có quyết định số 01/UBTP- DS hủy quyết định công nhận thỏa thuận
của TAND Củ Chi do có tình tiết mới là khu đất trên không bị quy hoạch giải tỏa, việc
thi hành án theo quyết định số 22/HGT không thể thự hiện được. Tại tòa, ông Châu
yêu cầu ông Bồi và bà Dánh trong thời hạn 03 tháng kể từ ngày án có hiệu lực pháp
luật phải trả lại số tiền dặt cọc 200.000.000 đồng trên. Ông Bồi đã xác nhận có nhận
200.000.000 đồng tiền dặt cọc của ông Châu, số tiền này đã được ông chi tiêu trong
gia đình. Bà Dánh( vợ ông Bồi) và ông Nguyễn Văn Hai( con trai ông Bồi ) do ông
11
Phạm Minh Đức được ủy quyền cũng đã xác nhận điều này. Hiện nay gia đình ông
đang gặp khó khăn, không thể trả lại tiền cho ông Châu, nên ông Bồi có đưa ra giải
pháp bán lại một phần đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 931 do UBND
huyện Củ Chi cấp ngày 28/7/1993 do ông Bồi đứng tên để trừ vào số tiền 200.000.000
đồng trên, hoặc nếu ông Châu không đồng ý với phương án trên thì đợi khi nào Nhà

Nước thực hiện chính sách đền bù giải tỏa khu đất trong giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất số 931 do UBND huyện Củ Chỉ cấp ngày 28/7/1993, sẽ trả lại cho ông Châu
số tiền 200.000.000 đồng trên.
3. 3.Cách giải quyết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Vụ án đã được TAND Thành Phố Hồ Chí Minh thụ lý và đưa ra xét xử công khai
ngày 24/1/206 theo quyết định số 364/QĐ-ĐXX-ST ngày 13 tháng 1 năm 2006.Tại
phiên tòa, Hội đồng xét xử đã giải quyết các vấn đề như sau:
-Về hợp đồng chuyển nhượng đất ký ngày 31/1/2002 giữa ông Nguyễn Hồng Châu
và ông Nguyễn Văn Bồi: Đây là giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định
về hình thức được quy định tại các Điều 691, 7070 Bộ luật dân sự (BLDS) và điều 31
Luật đất đai năm 1993.Tại tòa án nhân dân huyện Củ Chi, hai bên đã thỏa thuận hủy
bỏ hợp đồng chuyển nhượng, ông Nguyễn Văn Bồi hoàn trả choc ho ông Nguyễn
Hồng Châu 200.000.000 đồng đã nhận, thời gian thực hiện là khi ông Bồi được nhận
tiền đền bù giải tỏa khu đất nói trên.Thỏa thuận của hai bên phù hợp với quy định pháp
luật.Tuy nhiên, do UBND huyện Củ Chi, có văn bản số 1144/UB ngày 11/9/2003
thông báo cho phép: “chuyển quyền sử dụng đất nhưng không thay đổi mục đích sử
dụng so với hiện trạng” tại khu vực quy hoạch nêu trên, Quyết định số 22/QĐ-HGT,
không thể thi hành án.Tại phiên tòa bị đơn ông Nguyễn văn Bồi và người có quyền lợi
và nghĩa vụ lien quan bà Phạm Thị Dánh đều thừa nhận số tiền 200.000.000 đồng nhận
từ việc chuyển quyền sử dụng đất cho ông Châu đều được chi dung trong gia đình
nhưng phần lớn là chi dung cho ông Bồi và bà Dánh. Đồng thời, ông Bồi và bà Dánh
cũng xác định có trách nhiệm trả 200.000.000 đồng cho ông Nguyễn Hồng Châu.Vì
vậy, ông Châu yêu cầu ông Bồi và bà Dánh hoàn trả số tiền 200.000.000 đồng đã trả
12
cho ông Bồi là hoàn toàn có căn cứ, cần được chấp nhận.
- Về yêu cầu của ông Bồi: Đề nghị chuyển nhượng cho ông Châu phần đất trị giá
tương ứng với 200.000.000 đồng hoặc chờ đến khi Nhà nước thực hiện chính sách đền
bù giả tỏa khu đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 931 do UBND huyện
Củ Chi cấp ngày 28/7/1993, ông Bồi sẽ trả lại cho ông Châu số tiền 200.000.000 đồng
trên:Như trên đã nhận định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày

31/1/2002 giữa ông Châu và ông Bồi bị vô hiệu toàn bộ do không tuân thủ quy định về
hình thức nên không tiếp tục thực hiện hợp đồng và cũng không thể xác định được thời
gian nhà nước đền bù, giải tỏa khu đất trên, ý kiến của ông Bồi không được ông Châu
chấp nhận, cũng như việc chờ đợi Nhà nước đền bù gây thiệt hại đến quyền và lợi ích
hợp pháp của nguyên đơn.Vì vậy, yêu cầu của ông Bồi không có cơ sở để chấp nhận.
3.4. Quyết định của Toà án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.
_ Tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu toàn bộ: Tuyên bố giao dịch dân sự sang nhượng
quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Hồng Châu và ông Nguyễn Văn Bồi ngày
31/12/2002 là vô hiệu toàn bộ.
_ Hoàn trả tiền: Buộc ông Nguyễn Văn Bồi và bà Phạm Thị Dánh phải hoàn trả cho
ông Nguyễn Hồng Châu 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng). Ghi nhận sự tự
nguyện của ông Nguyễn Hồng Châu gia hạn thời hạn cho ông Nguyễn Văn Bồi và
Phạm Thị Dánh hoàn trả số tiền 200.000.000 đồng trong thời hạn 03 tháng kể từ ngày
án có hiệu lực pháp luật.
_ Trách nhiệm thi hành án: Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của ông Nguyễn
Hồng Châu (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi
thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng ông Nguyễn Văn Bồi và bà Phạm
Thị Dánh còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi
suất nợ quá hạn do Ngân hàng Nhà nước quy định tương ứng với thời gian chưa thi
hành án.
_ Về án phí: Ông Nguyễn Văn Bồi và bà Phạm Thị Dánh phải chịu án phí dân sự sơ
thẩm là 4.500.000 đồng. Nộp tại Thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh. Ông
13
Nguyễn Hồng Châu được nhận lại 4.500.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai
thu tiền số 000736 ngày 21/11/2005 của Thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh.
3.5. Nhận xét của nhóm về cách giải quyết của tòa án.
Nhóm đồng ý với các quyết định của Toà án bởi vì:
_ Trước hết, đối với tuyên bố giao dịch dân sự sang nhượng quyền sử dụng đất
giữa ông Nguyễn Hồng Châu và ông Nguyễn Văn Bồi ngày 31/01/2002 là vô hiệu
hoàn toàn là một điều rất hiển nhiên bởi tuy họ có lập hợp đồng giao dịch nhưng lại

không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền, chính vì vậy, những quy định bắt buộc
giữa hai bên ghi trong hợp đồng là không xác thực và không có giá trị pháp lý trước
pháp luật.
_ Với việc tuyên bố hoàn trả tiền buộc ông Nguyễn Văn Bồi và bà Phạm Thị
Dánh phải hoàn trả cho ông Nguyễn Hồng Châu là 200.000.000 đồng là hoàn toàn
đúng bởi tuy hợp đồng bị vô hiệu thì việc mà ông Bồi không giao đất cho ông Châu
không bị truy cứu trách nhiệm nhưng còn việc tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng thì là
phải hoàn trả lại. Không chỉ vậy, ông Bồi còn phải chịu khoản lãi của số tiền thi hành
án theo mức lãi suất nợ quá hạn do Ngân hàng Nhà nước quy định tương ứng với thời
gian chưa thi hành án. Còn nếu hợp đồng giao dịch của ông Bồi và ông Châu mà có
xác nhận của cơ quan có thẩm quyền thì việc ông Bồi không giao đất cho ông Châu là
trái pháp luật và nếu có tranh cãi ra Toà án thì ông Châu còn buộc phải giao đất cho
ông Bồi chứ không phải là hoàn trả lại tiền đặt cọc như trong trường hợp này. Qua đây
chúng ta có thể thấy được ý nghĩa quan trọng của về mặt pháp lý của hợp đồng dân sự
bởi quyền và nghĩa vụ pháp lý của hai bên sẽ được bảo đảm theo pháp luật khi hợp
đồng được xác nhận. Đây cũng là bài học kinh nghiệm quý báu cho chúng ta khi thực
hiện giao dịch dân sự trong thực tế. Như vậy, theo nhóm nhận thấy thì cách xử lý của
Tòa án là hợp lý, các bên phải thực hiện theo bản án đã xử.
14
III. Nhận xét về những quy định của pháp luật hiện hành về giao dịch do không
tuân thủ quy định về hình thức nên bị vô hiệu.
Để đi vào phần nhận xét này, trước tiên chúng em xin nêu ra một vài điểm khác
giữa quy định của Bộ luật Dân sự năm 1995 với năm 2005 có liên quan đến giao dịch
dân sự bị vô hiệu do vi phạm hình thức. Trong BLDS năm 1995 khoản 4, điều 131
quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự “Hình thức giao dịch phù hợp
với quy định của pháp luật”. Còn trong khoản 2, điều 122 BLDS năm 2005 quy định
về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự “ hình thức giao dịch dân sự là điều
kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật quy định”. Như vậy, chúng
ta có thể thấy rằng đã có sự thay đổi về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
trong hai bộ luật. Nếu như ở năm 1995 quy định về hình thức là bắt buộc đối với mọi

giao dịch để có hiệu lực. Nhưng đến năm 2005 thì quy định về hình thức của giao
dịch đã được nới lỏng hơn khi mà pháp luật chỉ yêu cầu hình thức là điều kiện có
hiệu lực chỉ với những trường hợp mà pháp luật quy định. Việc thay đổi như vậy là
hợp với xu hướng phát triển của đất nước khi mà các giao dịch dân sự ngày càng phổ
biến, đa dạng với nhiều loại hình. Vì vậy với quy định đổi mới này sẽ góp phần thúc
đẩy sự phát triển của kinh tế hàng hóa theo định hướng của Đảng và nhà nước đã đề
ra. Những trường hợp bắt buộc về hình thức theo quy định của pháp luật hiện hành
thường là với những giao dịch ứng với tài sản lớn hoặc là những tài sản do Nhà nước
quản lý, vì vậy nếu xảy ra vi phạm trong lĩnh vực này thì thiệt hại cho các bên đều
không nhỏ. Tuy nhiên, trong bộ luật năm 2005(BLDS) điều 131 “ ….theo yêu cầu
của một bên hoặc các bên , Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định
buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn ; qua
thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch dân sự vô hiệu”. Quy định này đã thể
hiện rõ sự thông thoáng của Nhà nước về hình thức trong giao dịch dân sự.
Tuy những quy định của pháp luật về hình thức của giao dịch dân sự đã khá rõ
ràng và hợp lý. Nhưng cũng không tránh khỏi hạn chế như các quy định về hình thức
trong giao dịch dân sự còn nằm ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau làm cho người
15
dân rất khó tiếp cận và nắm bắt. Điều đó dẫn đến người dân thiếu hiểu biết về kiến
thức pháp luật xảy ra nhiều vi phạm trong khi thực hiện các giao dịch. Nhưng bên
cạnh những sai phạm có thể gọi là vô ý thì cũng có những trường hợp biết mà vẫn cố
tình vi phạm để trố tránh sự kiểm soát của cơ quan nhà nước nhằm trục lợi( như hợp
đồng mua bán bán đất không chứng thực trốn sự kiểm soát của Nhà nước nhằm trốn
thuế) … nên những tranh chấp đáng tiếc xảy ra ngày càng phổ biến. Vì vậy, để hạn
chế những tranh chấp đáng tiếc xay ra nhóm chúng em xin đưa ra một vài giải pháp
như sau: nâng cao kiến thức pháp luật cho người dân thông qua tuyên truyền, giáo
dục; ban hành một văn bản riêng quy định những loại giao dịch có quy định về hình
thức nhằm giúp mọi người dễ tiếp cận hơn.
16
KẾT THÚC VẤN ĐỀ

Những vụ việc mà nhóm nêu ra ở trên chỉ mới là một mảnh ghép nhỏ trong một
bức tranh khổ lớn về tranh chấp liên quan đến hình thức của giao dịch dân sự. Nhưng
chúng em cũng hi vọng rằng với bài viết này sẽ giúp mọi người hiểu rõ hơn về sự
phong phú, đa dạng của các vụ tranh chấp liên quan đến hình thức của của GDDS,
cũng như sự phức tạp trong việc giải quyết các tranh chấp này. Vì vậy để có thể đưa
ra những bản án vừa hợp tình, vừa hợp lý thì đòi hỏi các nhà chức trách phải thực sự
công tâm, làm việc đúng với tinh thần cao quý của một nhà làm luật và sử dụng pháp
luật, bên cạnh đó cũng cần phải không ngừng nâng cao kiến thức pháp luật cũng như
nắm bắt những điểm mới của luật pháp. Và không chỉ những người sử dụng mà cả
những đối tượng được pháp luật điều chỉnh cũng hãy có ý thức hạn chế những tranh
chấp như những tình huống đã nêu.
17
DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1.Giáo trình luật dân sự Việt Nam_Trường đại học Luật Hà Nội_năm 2009.
2.Giáo trình luật dân sự Việt Nam, tập 1_Lê Đình Nghị (chủ biên)_NXB Giáo
Dục_năm 2009.
3.Bộ luật dân sự năm 2005.
4.Luật công chứng năm 2006.
5.Một số trang Wed:
- trungtamphapluatdansu.wordpress.com
- nguoibaovecongli.com
- thanh công cụ tìm kiếm google.com
18
MỤC LỤC
19