tìm hiểu ba vụ việc có liên quan đến hình thức của giao dịch dân sự

ĐẶT VẤN ĐỀ
Khi xã hội ngày càng phát triển, nhu cầu tham gia các giao dịch dân sự của chủ
thể ngày càng tăng, bởi nó làm thỏa mãn các nhu cầu về vật chất và tinh thần ngày
càng cao của con người. Cũng chính vì vậy, mà tình trạng tranh chấp trong các giao
dịch dân sự ngày càng trở nên phổ biến hơn. Trong số đó những tranh chấp có liên
quan đến hình thức của giao dịch dân sự cũng là một vấn đề đáng quan tâm. Vì vậy,
nhằm làm rõ hơn về vấn đề này em xin chọn đề tài “ tìm hiểu ba vụ việc có liên
quan đến hình thức của giao dịch dân sự” là nội dung của bài tập nhóm số 1.
GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ
I.Cơ sở lí luận về hình thức của giao dịch dân sự.
Hình thức của giao dịch dân sự là phương tiện thể hiện nội dung của giao dịch đã
xác lập. Thông qua phương tiện bên đối tác cũng như người thứ ba có thể biết được nội
dung của giao dịch đã xác lập. Hình thức của giao dịch có ý nghĩa đặc biệt quan trọng
trong tố tụng dân sự. Nó là chứng cứ xác nhận các quan hệ đã, đang tồn tại giữa các
bên, qua đó xác định trách nhiệm dân sự khi có hành vi vi phạm xảy ra.
Theo điều 124, BLDS năm 2005 quy định thì hình thức của giao dịch dân sự được
thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. Như vậy người xác lập
giao dịch có quyền lựa chọn hình thức của giao dịch đó. Chỉ trong một số trường hợp
đặc biệt pháp luật mới có yêu cầu về hình thức buộc các chủ thể phải tuân thủ theo như
giao dịch phải thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phỉ đăng kí
hoặc xin phép thì phải tuân theo quy định đó. Như vậy giao dịch dân sự có thể được
thực hiện dưới ba hình thức cơ bản là: hình thức miệng, hình thức văn bản và giao dịch
bằng hành vi.
1
Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự được quy định trong điều 122, khoản 2
“hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường
hợp pháp luật có quy định”. Ta có thể hiểu chỉ những trường hợp pháp luật quy định
thì hình thức của giao dịch mới là điều kiện bắt buộc để giao dịch có hiệu lực. Còn
những trường hợp còn lại các chủ thể có quyền tự thỏa thuận xác lập với nhau không
vi phạm những điều kiện còn lại là được. Để hiểu rõ hơn về những quy định này sau
đây chúng em xin được làm rõ hơn thông qua ba vụ việc cụ thể đã xảy ra trong thực tế

cuôc sống.
II.Tình huống.
1. Vụ việc 1: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
1.1. Các bên tham gia vụ việc.
- Nguyên đơn: Ông Mai Văn Cương – Địa chỉ: Số 9, đường Nông Lâm, xã Đông
Ngạc, huyện Từ Liêm, Hà Nội.
- Bị đơn: 1. Ông Nguyễn Văn Bình – Địa chỉ: Số 15, đường Nông Lâm, xã
Đông Ngạc, huyện Từ Liêm, Hà Nội.
2. Bà Nguyễn Thị Bích Vân - Địa chỉ: Số 15, đường Nông Lâm, xã
Đông Ngạc, huyện Từ Liêm, Hà Nội.
1.2. Tóm tắt nội dung vụ việc.
Bà Trần Thị Bích Đào có chồng là ông Mai Văn Cương và ba người con là Mai
Thị Thanh Hải, Mai Thi Thanh Hòa, Mai Thị Thanh Bình. Bà công tác tại trường
Nguyễn Ái Quốc khu vực I. Năm 1990 bà Đào được nhà trường cấp cho diện tích đất
là 140m2 ở xóm 6, xã Đông Ngạc, huyện Từ Liêm, Hà Nội. Sau khi được cấp đất,
năm 1991 vợ chồng ông bà Bích Đào và Mai Văn Cương làm nhà mái bằng trên thửa
đất này cho đến cuối năm 1991 thì xong. Đến tháng 12/1992, ông Cương sang Nga
làm việc, thời gian làm việc ở nước ngoài ông Cương vẫn thường xuyên liên lạc với
vợ con.
Trong khi ông Mai Văn Cương làm việc và sinh sống ở nước ngoài, thì bà Nguyễn
Thị Bích Đào ở nhà và một mình nuôi ba đứa con hoàn cảnh khó khăn rất túng thiếu.
2
Nên bà đã quyết định trao đổi diện tích đất gia đình mình đang sử dụng là 140m2
được nhà trường cấp, cùng với toàn bộ nhà và công trình trên đất với diện tích đất
45m2 cũng như toàn bộ nhà và công trình trên đất của gia đình ông Nguyễn Văn
Bình, bà Nguyễn Thị Bích Vân để lấy số tiền thanh toán phần đất dôi ra là khoảng
90m2( 140m2-45m2) để trang trải cuộc sống. Lưu ý, trước khi thực hiện việc trao đổi
bà Đào có chứng minh cho vợ chồng ông Bình là quyền sở hữu với diện tích đất
140m2 và toàn bộ nhà và công trình trên đất là của riêng bà không liên quan đến ông
Cương chồng bà. Ngoài ra bà còn nói bà đã được sự đồng ý của ông Cương trong

giao dịch này nên nếu có vấn đề gì xảy ra bà hoàn toàn chịu trách nhiệm. Việc trao
đổi diện tích đất cũng như những tài sản trên đất của hai gia đình được thực hiện vào
ngày 4/12/1994 bằng một hợp đồng viết tay, không có chứng thực của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền, chỉ có chữ kí của các bên gồm : bà Trần Thị Bích Đào, ông
Nguyễn Văn Bình và bà Nguyễn Thị Bích Vân. Theo hợp đồng này thì bà Đào sẽ
trao đổi diện tích đất 140m2 của mình cho vợ chồng ông Bình để nhận lại 45m2
đất(trên có ngôi nhà mái bằng) của vợ chồng ông Bình và 135.000.000đ tiền thanh
toán cho 90m2 diện tích đất dôi ra sau khi trao đổi. Các bên thực hiện đúng như
những gì mà hợp đồng đã ghi cho đến năm 2001 ông Mai Văn Cương chồng bà Đào
từ Nga trở về. Ông Cương cho rằng việc bà Đào tự ý trao đổi diện tích đất trên mà
không hỏi ý kiến ông là không được , bên cạnh đó ông cho rằng hợp đồng mua bán
này là không đúng theo quy định của pháp luật vì không có chứng thực của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền. Vì những lẽ trên ông Cương muốn đòi lại toàn bộ diện tích
đất và nhà cửa đã trao đổi. Ngoài ra ông Cương còn đề nghị Tòa án buộc ông Bình,
bà Vân bồi thường những thiệt hại cho ông xuất phát từ giao dịch chuyển nhượng,
đổi nhà đất trái pháp luật giữa vợ ông và ông Bình, bà Vân. Cụ thể:
- Hợp đồng vô hiệu từ năm 1994 nhưng ông Bình, bà Vân vẫn chiếm giữ khai thác
từ năm 1995 đến năm 2008 là hai của hàng x 1.500.000đ/tháng x 150 tháng =
450.000.000.
3
- Hợp đồng vô hiệu song ông Bình, bà Vân vẫn chiếm giữ trái phép làm ông
không thể xây nhà cho sinh viên thuê gây thiệt hại là 14 phòng x 650.000đ/tháng x
150 tháng = 1.365.000.000.
Tổng công là 1.815.000.000đ.
1.3. Cách giải quyết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Xét thấy nguồn gốc tài sản tại Số 15, đường Nông Lâm, xã Đông Ngạc, huyện Từ
Liêm, Hà Nội của trường Đảng Nguyễn Ái Quốc phân cho bà Trần Thị Bích Đào
năm 1990 với diện tích đất 140m2. Toàn bộ công trình và nhà xây dựng trên đất do
ông Cương và bà Đào xây dựng năm 1991 là hoàn toàn hợp pháp. Diện tích đất của
vợ chồng ông Bình là 45m2 được dùng để trao đổi cũng được xác định là hợp pháp.

Xét hợp đồng chuyển nhượng, đổi nhà đất ngày 4/12/1994 giữa bà Trần Thị Bích
Đào với vợ chồng ông Nguyễn Văn Bình và bà Nguyễn Thị Bích Vân là không đúng
pháp luật về cả nội dung và hình thức. Về nội dung thì bà Đào tự ý chuyển nhượng
tài sản chung của vợ chồng mà không có sự thỏa thuận với ông Mai Văn Cương là
không đúng. Về hình thức: hợp đồng là hình thức viết tay chưa có chứng thức của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền . Áp dụng khoản 2 – Điều 146 – Bộ luật Dân sự; tiểu
mục 2.4 mục 2 phần I – Nghị quyết số 01/2003/NQ – HHĐTP ngày 16/04/2003 của
Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao xác định giao dịch dân sự giữa bà Trần
Thị Bích Đào với vợ chồng ông Nguyễn Văn Bình là vô hiệu.
Xét phần lỗi làm cho giao dịch bị vô hiệu: Bà Trần Thị Bích Đào – vợ ông Cương
có 70% lỗi vì: thứ nhất, bà Đào đã cam kết ông Cương đi lao động xa đã giao toàn
quyền quyết định với diện tích đất trên, cũng như toàn bộ nhà và công trình xây dựng
trên đất nếu sau này xảy ra vấn đề tranh chấp gì thì bà xin chịu hoàn toàn trách nhiệm
trước pháp luật nên lỗi của bà nhiều hơn. Còn đối với vợ chồng ông Bình khi mua
bán, chuyển đổi nhà đất biết là không có mặt ông Cương mà vẫn chấp nhận và ký vào
hợp đồng nên cũng có một phần lỗi, tuy nhiên ít hơn phía bà Bích Đào ( cụ thể 30%).
Và cả hai đều có lỗi trong việc không đem hợp đồng đi chứng thực tại cơ quan nhà
nước có thẩm quyền.
4
Từ những lí lẽ trên Tòa án quyết định : Do giao dịch dân sự bị tuyên vô hiệu nên
buộc các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu.
Buộc vợ chồng ông Bình phải trả lại toàn bộ nhà + công trình khác trên tổng diện
tích 140m2 tại Số 15, đường Nông Lâm, xã Đông Ngạc, huyện Từ Liêm, Hà Nội
cùng các giấy tờ liên quan đến nhà đất số 15 đã nêu trên cho ông Mai Văn Cương và
bà Trần Thị Bích Đào. Hai ông bà Cương, Đào có quyền sở hữu toàn bộ nhà đất đã
nêu trên.
Buộc vợ chồng ông Cương, bà Đào phải hoàn lại cho vợ chồng ông Bình
46.279.000đtiền cải tạo, xây dựng nhà trên đất số 15 đường Nông Lâm, Đông Ngạc,
Từ Liêm, Hà Nội. và trả lại cho vợ chồng ông Bình nhà + công trình trên tổng diện
tích đất 45m2 tại số 9 đường Nông Lâm, Đông Ngạc, Từ Liêm, Hà Nội cùng các giấy

tờ liên quan đến nhà đất số 9 nêu trên. Theo đó thì ông Bình bà Vân có quyền sở hữu
toàn bộ diện tích đất 45m2 đất trên cũng như toàn bộ tài sản trên đất.
Buộc bà Trần Thị Bích Đào phải trả lại cho vợ chồng ông Bình số tiền chuyển
nhượng nhà đất 135.000.000đ và tiền bồi thường thiệt hại là 3.881.500.000đ. Còn
yêu cầu bồi thường thiệt hại của ông Mai Văn Cương là không có căn cứ nên không
được chấp nhận.Ngoài ra Tòa còn tuyên về phần án phí của các bên.
4. Nhận xét của nhóm về cách giải quyết của Tòa án.
Trong phạm vi đề bài cũng như hiểu biết của nhóm chúng em chỉ xin nhận xét về phần
giao dịch dân sự liên quan đến hình thức. Trong vụ việc này Tòa án tuyên hợp đồng
chuyển nhượng và trao đổi nhà đất giữa các bên tham gia ở trên là hoàn toàn phù hợp
với các quy định của pháp luật( căn cứ theo các điều khoản sau: Khoản 2, điều 122,
khoản 2 điều 124; khoản 2, điều 401; khoản 2, điều 463; điều 450 BLDS Việt Nam
năm 2005. ). Như vậy là hợp đồng chuyển nhượng, trao đổi nhà đất theo quy định của
pháp luật về hình thức phải được soạn thảo thành văn bản, có công chứng, chứng thực
hoặc đăng ký và trong vụ việc trên các bên đã không thực hiện đúng như vậy nên hợp
đồng đã bị tuyên vô hiệu. Và chúng ta có thể thấy rằng trong cuộc sống những tranh
chấp tương tự như vụ việc trên là rất phổ biến mà nguyên nhân có thể là do thiếu hiểu
5
biết về kiến thức pháp luật, hoặc xuất phát từ tầm nhìn hạn hẹp của các chủ thể như
muốn trốn thuế khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng nhà đất nên đã che mắt chính
quyền bằng các hợp đồng không công chứng. Nhưng liệu họ có nghĩ tới hậu quả sẽ
phải gánh chịu hay không? Cụ thể trong trường hợp này ta có thể nhận định theo một
chiều hướng đó là có thể lúc bà Bích Đào vợ ông Cương chuyển nhượng nhà đất ông
có biết và đã đồng ý. Tuy nhiên, giá nhà đất ngày một lên cao mà lòng tham của con
người thì vô đáy nên họ bất chấp tình nghĩa, bất chấp chịu bồi thường, lợi dụng kẽ hở
của pháp luật đê nhằm lấy lại nhà đất chờ những cái lợi lớn hơn sau này.
2.Vụ việc II: tranh chấp hợp đồng góp vốn.
2.1.Các chủ thể của vụ việc gồm có
- Nguyên đơn: Ông Lâm Tấn Lợi, sinh năm 1954, địa chỉ: 18 Ngô Quyền, phường
6, quận 5, TP HCM.

- Bị đơn: Ngân hàng Thương mại cổ phần Việt Hoa, địa chỉ: 62 An Dương
Vương, phường 6, quận 5 TP HCM do ông Nguyễn Tiến Dũng đại diện theo ủy
quyền số 404/ GUQ- VHNH.2006 ngày 4/ 12/2006 do chủ tịch hội đồng quản trị
ký
- Người làm chứng:
Bà Hồng Thị Thu Hà, sinh năm 1956, địa chỉ 152/2 Thành Thái, phường 12 quận
10 TP HCM
Ông Diệp Vĩ Nam, sinh năm 1940, địa chỉ 59 L2 Trịnh Hoài Đức, phường 13 quận
5 TP HCM.
2.2.Tóm tắt vụ việc
Ngày 15/1/1993, ông Lợi góp vốn đầu tư đợt một cho công trình nhà ở Hùng
Vương – Lý Thường Kiệt là 52,4 lượng vàng SJC để nhận một nền nhà và 10 triệu
đồng lệ phí do chi nhánh Phùng Hưng của Ngân hàng TMCP Việt Hoa huy động
vốn. Sau 5 tháng nộp vàng tính từ ngày 15/6/2003, Ngân hàng TMCP Việt Hoa đã
trả lãi cho ông Lợi là 2%/tháng đến hết tháng 1/1997 là 44 tháng. Hai bên không
lập hợp đồng, chi nhánh Phùng Hưng chỉ cấp cho ông Lợi phiếu thu số 1 ngày
6
15/1/1993 do ông Diệp Vĩ Nam – Phó chủ tịch HĐQT Ngân hàng Việt Hoa đặc
trách chi nhánh Phùng Hưng ký, bà Hồng Thị Thu Hà kế toán chi nhánh kí và nhận
52,4 lượng vàng SJC. Ông Nam và bà Hà vắng mặt tại phiên tòa và có bản khai
trình bày xác nhận lời khai của ông Lợi là đúng sự thật. Ngoài ra ông Lợi không có
chứng cứ nào khác. Năm 1997 Ngân hàng Việt Hoa gặp khó khăn nên ông lợi
không rút được vốn, không nhận được lãi. Ông Lợi kiện Ngân hàng TMCP Việt
Hoa, yêu cầu Ngân hàng TMCP Việt Hoa trả 52,4 lượng vàng SJC, 10 triệu đồng
và tiền lãi từ tháng 2/1997 đến nay theo mức lãi suất quá hạn, cụ thể lãi tính là 681
200 000 đ x 0, 9375 %/ tháng x 120 tháng = 765 941 280 đồng.
2.3.Cách giải quyết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Theo hồ sơ Bản án dân sự sơ thẩm số 630/ DSST ngày 24/5/2002 của TAND TP
HCM và theo bản trình bày của các đương sự và bà Hà, ông Nam làm chứng, năm
1992/1993 Ngân hàng TMCP Việt Hoa có huy động vốn các cổ đông để tham gia

liên kết với chủ đầu tư Dự án nhà Ở Hùng Vương – Lý Thường Kiệt là công ty
TMSG 5 theo chỉ đạo của ông Trần Tuấn Tài nguyên chủ tịch HĐQT Ngân hàng
Việt Hoa (mất tháng 2/ 1997). Xét ông Lâm Tấn Lợi là một trong những cổ đông
tham gia góp vốn tại chi nhánh Phùng Hưng của Ngân hàng Việt Hoa như trên đã
nêu, về hình thức giao dịch, ông Lợi và Ngân hàng Việt Hoa chung vốn nhận nền
nhà không lập hợp đồng hay chính thức bằng văn bản của Ngân hàng Việt Hoa với
cổ đông góp vốn, ông Lợi và Ngân hàng Việt Hoa cũng không lập chứng chỉ tiền
gửi hay sổ tiết kiệm theo quy định, phiếu thu số 1 không có chữ ký của ông Tài,
không có dấu của Ngân hàng Việt Hoa. Trên phiếu thu số 1 ghi “tham gia đầu tư
xây dựng khu nhà cao tầng HV + LTK của VHNH đợt 1”. Cho nên có việc trả lãi
Ngân hàng Việt Hoa cũng không cho rằng đó là chứng cứ để xác định đây là quan
hệ vay tài sản hay tiết kiệm được.
Xét việc huy động vốn của các cổ đông, góp vốn vào dự án nhà ở HV+LTK của
Ngân hàng Việt Hoa là trái với những Nguyên tắc, Điều lệ hoạt động của Ngân
hàng. Ông Lâm Tấn Lợi góp vốn mua nền nhà Dự án của chủ đầu tư là công ty
7