HỌC PHẦN ĐỊNH GIÁ tài sản bài tập NHÓM đề tài DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ lập hồ sơ THẨM ĐỊNH GIÁ

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
KHOA TÀI CHÍNH
--------------


-------------

HỌC PHẦN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
BÀI TẬP NHÓM
Đề tài:

DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ
LẬP HỒ SƠ THẨM ĐỊNH GIÁ

GVHD : NGUYỄN TRẦN THUẦN
SVTH :

Đặng Ngọc Hạnh Trang
Phan Thị Mỹ Linh
Nguyễn Thị Thùy Dương
Nguyễn Huỳnh Ý Nhi

LỚP

: 41K15.2 CLC

Đà Nẵng, 11-2017


Định giá tài sản

CƠNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ CỘNG HỊA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
SUNI’HOUSE

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

Số 089/TĐG

Đà Nẵng, ngày 04 tháng 11 năm 2017

BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ
(Kèm theo Chứng thư Thẩm định giá số CRC 312 ngày 04/11/2017)
I. Thông tin về công ty Thẩm định giá:
- Tên công ty: Công ty Thẩm định giá Suni’ house
- Địa chỉ: K68/17 Dương Khuê, phường Mỹ An, quận Ngũ Hành Sơn, TP Đà Nẵng
- Thành phần công ty:
+Giám đốc công ty: Phan Thị Mỹ Linh
+ Thẩm định viên: Đặng Ngọc Hạnh Trang
+ Trợ lý thẩm định viên: Nguyễn Huỳnh Ý Nhi
+ Chuyên viên kiểm soát: Nguyễn Thị Thùy Dương
- Số điện thoại: 01696.779.112
- Fax: 0236. 869764
II.Thông tin chung về tài sản cần Thẩm định giá:
1. Thơng tin về khách hàng Thẩm định giá:
Ơng/Bà:

HUỲNH MINH HỒNG

Địa chỉ thường trú:

146 Nguyễn Đình Tựu, P.An Khê, Q.Thanh Khê,

TP Đà Nẵng

CMND/Hộ chiếu số: N1488094 Do tổng lãnh sứ quán Việt Nam
Cấp ngày 20/10/2011 tại San Francisco
Số hợp đồng 099 thẩm định giá ngày 04/11/2017
2. Tài sản Thẩm định giá:
Là nhà ở. Bất động sản bao gồm: quyền sử dụng đất và cơng trình trên đất
Địa chỉ: 146 Nguyễn Đình Tựu, phường An Khê, quận Thanh Khê, TP Đà Nẵng.
Sơ đồ thửa đất: 25B2-2

Tờ bản đồ số: KT03/3

2


Định giá tài sản

3. Thời điểm Thẩm định giá: Ngày 18 tháng 10 năm 2017
4. Mục đích Thẩm định giá:
Tư vấn giá trị tài sản để ơng Huỳnh Minh Hồng làm cơ sở xem xét , quyết định thế
chấp tại Ngân hàng Đông Á theo quy định của pháp luật hiện hành.
5. Căn cứ pháp lý Thẩm định giá Bất động sản:
- Áp dụng chương 8 mục 2 điều 189, điều 190 ; chương 16 mục 1, mục 7 điều 500
điều 501, điều 502, điều 503 Bộ Luật Dân sự : 91/2015/QH13, ngày 24/11/2015
- Áp dụng chương 1 điều 1,2,3,4,5,6,10 ; chương 2 điều 11, 12 ; chương 3 mục 1,
mục 2 điều 19 Luật giá : 11/2012/QH13, ngày 20/06/2012
- Áp dụng luật Nhà ở : 65/2014/QH13, ngày 25/11/2014
. Hướng dẫn thi hành Luật giá:
+Áp dụng chương 1 Nghị định Chính phủ số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013:
quy định chi tiết thi hành một số điều của luật giá về thẩm định giá.

3


Định giá tài sản
+ Áp dụng chương 2 mục 2 điều 8,9,10 ; chương 3 mục 1 điều 16; chương 4 mục 2
điều 24,25 Nghị định Chính phủ số 177/2013/NĐ-CP, ngày 14/11/2013: quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật giá.
. Hướng dẫn thi hành Luật đất đai:
+ Áp dụng chương 1 điều 3, chương 2 điều 5, chương 5 điều 21,31,64 Nghị định
Chính phủ số 43/2014/NĐ-CP, ngày 15/05/2014: quy định chi tiết thi hành một số điều
của luật đất đai.
+ Áp dụng Chương 1 ; chương 2 mục 1 điều 7,8,9 ; mục 2 điều 11,12,14 ; mục 3; mục
4 Nghị định Chính phủ Số 44/ 2014/NĐ-CP , ngày 15/05/2014: quy định về giá đất.
. Hướng dẫn thi hành Luật nhà ở:
- Áp dụng chương 2 điều 5,6,7 Nghị định Chính phủ số 99/2015/NĐ-CP , ngày
20/10/2015: quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở
- Áp dụng chương 2 ; chương 4 điều 10 Thông tư số 127/2012/TT-BTC: Hướng
dẫn về tiêu chuẩn, điều kiện và quy trình thủ tục cơng nhận tổ chức cung cấp dịch vụ xác
định giá trị doanh nghiệp
- Áp dụng thông báo 19/TB-BTC ngày 08/01/2016: DN và TĐV về giá đủ điều
kiện 2016
- Áp dụng Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014: Tiêu chuẩn TĐGVN số 1, 2,4
- Áp dụng Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015: Tiêu chuẩn TĐGVN số 5,6,7
-Áp dụng Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015: Tiêu chuẩn TĐGVN số 8
- Áp dụng Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016: Tiêu chuẩn TĐGVN số 11
- Áp dụng chương 2 điều 3; chương 3 điều 11, điều 12 Thông tư số 162/2014/TTBTC ngày 06/11/2014: quy định chế độ quản lý, tính hao mịn tài sản cố định trong các cơ
quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập và các tổ chức có sử dụng ngân sách nhà nước.
- Áp dụng chương 2 điều 3, chương 3 Thông tư Số 36/2014/TT-BTNMT, ngày
30/06/2014:Quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng điều chỉnh bảng giá đất,

định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
+Chương IV: định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất
Phụ lục số 05: (Ban hành kèm theo Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng
6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường)
Mẫu số 21: Chứng thư định giá đất
Mẫu số 22: Đơn xin cấp Chứng chỉ định giá đất
4


Định giá tài sản
-Áp dụng thông tư: Số 03/2016/TT-BXD, ngày 10/03/2016: Quy định về phân cấp
cơng trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng
Phụ lục số 02: phân cấp cơng trình xây dựng theo quy mô kết cấu (Ban hành kèm
theo Thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10 tháng 3 năm 2016 của Bộ Xây dựng)
-Quyết định Số 46/2016/QĐ-UBND, ngày 20/12/2016 UBND TP. Đà Nẵng: Quy
định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng - Điều 3. Các yếu tố để xác định giá
đất ở tại đô thị
Phụ lục số 01: BẢNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ (Kèm theo Quyết định số
46/2016/QĐ-UBND ngày 20/12/2016 của UBND thành phố)
III. Thông tin tổng quan về thị trường, các thông tin về thị trường giao dịch
của loại tài sả n cần Thẩm định giá:
- Thông tin tổng quan về thị trường:
+ Đà Nẵng hội tụ đầy đủ những điều kiện để phát triển bền vững mà hiếm thị
trường nào có được. Đà Nẵng được thiên nhiên ưu đãi cho những cảnh quan đẹp và có
một bề dày văn hố lâu đời, là tâm điểm giao thoa giữa hai trục du lịch lớn của Việt Nam
là Hội An và Huế. Về cơ sở hạ tầng, Đà Nẵng là thành phố du lịch được đầu tư hạ tầng
hoàn thiện nhất Việt Nam.
+Những tháng đầu năm 2017, thị trường bất động sản Đà Nẵng chứng kiến sự dịch
chuyển chưa từng có với hàng loạt dự án tỷ đô đổ bộ.
- Thực trạng tài sản Thẩm định giá:

. Đặc điểm pháp lý: tốt, đất toàn quyền
- Số phát hành GCN số AI611140, ngày 17/04/2007
- Số vào sổ cấp giấy: H03623, ngày 17/04/2007
. Đặc điểm kinh tế- kỹ thuật
- Tổng diện tích khuân viên: 127.5m2.
- Trên đất có cơng trình xây dựng với tổng diện tích sàn xây dựng: 331m2
- Kết cấu nhà: Móng-trụ-dầm-sàn BTCT tường xây, nền gạch hoa, mái BTCT + tấm
lợp nhựa
- Tình trạng: Hạ tầng kỹ thuật tương đối hoàn chỉnh, vị trí-giao thơng thuận lợi, dân trí
cao, an ninh tốt
- Phân tích về các tài sản thay thế hoặc cạnh tranh:
+ Bất động sản 1:
147 hùng vương, Quận Hải Châu, TP Đà Nẵng.
Mặt tiền 10m, vỉa hè 3m
5


Định giá tài sản
Nằm ở khu dân cư đông đúc, gần chợ, và trung tâm thương mại.
Nằm ở khu trung tâm TP Đà Nẵng

+ Bất động sản 2:
177 Ngô Quyền, Quận Sơn Trà, TP Đà Nẵng.
Mặt tiền 42m – đường 2 làn, vỉa hè 4.5m
Nằm ở đường lớn, dân cư đơng đúc, gần biển Đơng.
Nằm xa trung tâm giải trí, chưa có sự đầu tư phát triển nhiều.

6

Định giá tài sản
Định vị vị trí ba Bất động sản cần thẩm định giá trên bản đồ:

IV. Thông tin về tài sản thẩm định giá:
Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá. Nguyên tắc, phương pháp thẩm định giá
. Cơ sở thẩm định giá:
- Cơ sở giá trị thị trường.
. Nguyên tắc thẩm định giá:
- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
- Nguyên tắc cung cầu.
- Nguyên tắc phù hợp
. Phương pháp thẩm định giá : Phương pháp so sánh
- Lý do chọn phương pháp thẩm định giá này vì phương pháp này gần như phổ biến
rộng rãi và sử dụng nhiều nhất trong thực tế.
7


Định giá tài sản
Phương pháp này dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một Bất động sản
có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các Bất động sản tương tự có thể so sánh đã được
mua, bán trên thị trường.
Đây là phương pháp được sử dụng phổ biến nhất vì:
- Hầu như khơng gặp khó khăn về kỹ thuật.
- Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường. Vì vậy nó có cơ sở vững chắc để
được cơ quan pháp lý cơng nhận.
- Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp thẩm định giá khác. Thông thường nhà thẩm
định giá sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với các phương pháp khác để
thẩm định giá Bất động sản.
Tuy nhiên, phương pháp so sánh trực tiếp khơng có cơng thức hay mơ hình cố định,
mà dựa trên kinh nghiệm và kiến thức thị trường để tiến hành việc thẩm định giá một

cách thích hợp. Ngồi ra, Phương pháp so sánh trực tiếp địi hỏi phải tìm kiếm các Bất
động sản đã được giao dịch trên thị trường hiện hành và tương đối giống so với Bất động
sản cần thẩm định giá, từ đó có điều chỉnh thích hợp để xác định giá trị Bất động sản cần
thẩm định giá. Đối với Bất động sản thẩm định giá, các số liệu để tính tốn theo phương
pháp so sánh khơng nhiều và không tương đồng. Phương pháp so sánh được sử dụng là
phương pháp tính tốn thành phần.
b) Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
- Kết quả thẩm định giá:
Trên cơ sở các tài liệu do ông Huỳnh Minh Hồng cung cấp, qua khảo sát vị trí khu
đất, căn cứ vào việc phân tích thị trường và động thái của người mua tiềm năng, với
phương pháp thẩm định được áp dụng trong tính tốn, Cơng ty Thẩm định giá Suni’
House thông báo kết quả thẩm định bất động sản : Giá trị quyền sử dụng đất và nhà của
ơng Huỳnh Minh Hồng tại số 146 Nguyễn Đình Tựu, phường An Khê, quận Thanh Khê,
TP Đà Nẵng chi tiết như sau:
Bất động sản cần thẩm định giá gồm đất và cơng trình trên đất có diện tích 127.5m2
tại 146 Nguyễn Đình Tựu, Quận Thanh Khê, TP Đà Nẵng. Qua thu thập thơng tin thị
trường có 2 bất động sản có các yếu tố gần tương tự.

8


Định giá tài sản
TT

Yếu tố so sánh

Bất động sản cần

Bất động sản so

Bất động sản so

định giá

sánh 1

sánh 2

- Khảo sát thực tế - Khảo sát thực tế - Khảo sát thực tế
ngày 18/10/2017
1

Nguồn thông tin

ngày 18/10/2017

- Liên hệ bà Hà - Liên hệ bà Hà - Liên hệ bà Hà
(nhân

viên

ngân (nhân viên ngân (nhân

hàng Viettinbank)

hàng Viettinbank)

146 Nguyễn Đình


Tựu, Quận Thanh 147 Hùng Vương,
Khê, TP Đà Nẵng.

Quận Hải Châu,

Nằm ở khu đường TP Đà Nẵng.


lớn, khu dân cư Nằm ở khu dân cư
đông đúc, gần chợ,

đông đúc.

Địa chỉ

Nằm


gần

cầu và

trung

tâm

vượt, gần khu vực thương mại.
Quận Cẩm Lệ, xa Nằm ở khu trung
trung tâm TP Đà tâm TP Đà Nẵng
2

Nẵng

Vị trí

ngày 18/10/2017
viên

ngân

hàng Viettinbank)
177 Ngô Quyền,
Quận Sơn Trà, TP
Đà Nẵng.
Nằm ở đường lớn,
dân cư đơng đúc,
gần biển Đơng.
Nằm xa trung tâm
giải trí, chưa có sự
đầu tư phát triển
nhiều.

Chiều
rộng

10.5m

10m

42m

7.5m

3m

4.5m

1

1

1

đường
Chiều
rộng vỉa
hè

Vị trí đất

3

Pháp lý

Đã cấp sổ đỏ

Đã cấp sổ đỏ

Đã cấp sổ đỏ

4

Diện tích khu vực

127.5 m2

152.1 m2

80.10 m2

5

Nhà cấp

3

4

3

9


Định giá tài sản
6

Tổng diện tích
sàn xây dựng

331m2

Giá
đất

152.1m2

163.20 m2

10.000.000.000

1.920.000.000

150.000.000

480.000.000

10.150.000.000

2.400.000.000

Giá
7

Giá theo

cơng

ngân

trình

hàng

trên
đất
Giá
BĐS

Ngồi ra, qua điều tra thị trường và dựa trên hệ thống văn bản luật Việt Nam, thu
thập được thông tin cũng như tương quan giá như sau:
Cả 3 BĐS đều thuộc vị trí 1 theo điều 3: Các yếu tố xác định giá đất ở tại đô thị Quyết định Số 46/2016/QĐ-UBND, ngày 20/12/2016 UBND TP. Đà Nẵng - Quy định
giá các loại đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng.
Giá đất: (theo phụ lục 1 – Bảng giá đất ở tại đô thị – Kèm theo của Quyết định số
46/2016/QĐ-UBND ngày 20/12/2016 của UBND thành phố ĐN và thu thập thông tin
trên thị trường)
BĐS cần TĐG:100%
BĐS 1: 346,21% (≈345%)
BĐS 2: 126,31% (≈125%)
Giá của BĐS so sánh (thu thập được từ biên bản thẩm định giá tài sản bảo đảm tại
ngân hàng):
BĐS 1: Đất: 10.000.000.000đ
Nhà: 150.000.000đ
Tổng: 10.150.000.000đ (định giá từ ngày 08/02/2017)
BĐS 2: Đất: 1.920.000.000đ
Nhà: 480.000.000đ
Tổng: 2.400.000.000đ (định giá từ ngày 11/10/2017)

10

Định giá tài sản
Nhận xét: Các bất động sản dùng để so sánh có điều kiện địa lý, điều kiện giao
thông, điều kiện môi trường, điều kiện kinh doanh tương đối tương đồng với bất động sản
thẩm định giá, có thể dùng làm căn cứ để so sánh được.
TT

Yếu tố so sánh

A

Giá bán

B

Tổng diện tích

C

BĐS cần

BĐS 1

BĐS 2

Cần xác định

10.150.000.000

2.400.000.000

127,5

152,1

163,2

986.193,294

2.941.176,471

920.414,2012

2.941.176,471

65.746.219,59

23.970.037,45

định giá

Giá cơng trình trên
đất/m2
Giá cơng trình trên
đất/m2 đã tính hao
mịn

D

Giá đất/m2
Mặt tiền

đường 10.5m,
khu dân cư
Vị trí (lợi thế kinh
doanh)

E

đơng đúc,
tương đối xa
trường học và
trung tâm
thương mại

Mặt tiền đường
Mặt tiền đường

42m, khu dân

10m, khu dân cư

cư đông đúc, xa

đông đúc, gần

trung tâm

trung tâm thương thương mại,
mại, chợ, trường

trường học,

học

trung tâm thành
phố.

lớn
Tỷ lệ

100%

345%

125%

Tỷ lệ điều chỉnh

-71%

-20%

Mức điều chỉnh

-46.022.353,71

-4.794.007,5

19.723.865,88

19.176.029,95

Giá đất ước tính của
F

BĐS cần định giá
theo từng BĐS so
sánh/m2

11


Định giá tài sản
➢ Giá trị đất trung bình/m2 của bất động sản cần định giá là:
19.723.865,88 + 19.176.029,95
ᣄԊԊᣄԊ đ   s

➢ Tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất của BĐS cần định giá với giá đất ước tính theo
BĐS so sánh 1 là:
     ê      

ᣄԊԊᣄԊ  19.723.865,88
   Ԋ
19.723.865,88

➢ Tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất của BĐS cần định giá với giá đất ước tính theo
BĐS so sánh 2 là:
     ê      

ᣄԊԊᣄԊ  19.176.029,95
  Ԋ翿

19.176.029,95

Do đó, giá đất của BĐS cần định giá bảo đảm chênh lệch với các giá đất ước tính
khơng q 10%.
➢ Giá đất của BĐS cần định giá là:
ᣄԊԊᣄԊ  ꪪ ᣄԊᣄᣄ翿 đ   s
Làm trịn: 2.480.000.000 (đồng)
Giá/m2 của cơng trình trên đất của BĐS 1: (tại thời điểm thẩm định giá – tỷ lệ hao
mòn là 6,67%/năm đối với nhà cấp 4 – theo phụ lục số 1 Ban hành kèm theo Thông tư số
162/2014/TT-BTC ngày 06 tháng 11 năm 2014 của Bộ Tài chính)
ꪪᣄᣄ  ꪪᣄᣄ  
920.414,2012(đồng)
ꪪ
Giá trị trung bình cơng trình trên đất/m2 của bất động sản cần định giá là:
920.414,2012 + 2.941.176,471
1.930.795,336/ 

Giá cơng trình trên đất của bất động sản cần định giá là:
1.930.795,336 × 331 翿ᣄ翿ᣄꪪ (đồng)
Làm tròn: 640.000.000 (đồng)
Giá bất động sản là:
ᣄԊᣄᣄ Ԋᣄᣄ 翿ᣄᣄᣄ đ   s
Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá:
Thời hạn có hiệu lực của Báo cáo thẩm định giá là 120 ngày kể từ ngày phát hành
Báo cáo Thẩm định giá.

12


Định giá tài sản

Những điều khoản loại trừ và hạn chế
- Khó khăn trong việc xác định yếu tố "giá thị trường trong điều kiện bình
thường":thời điểm 2016 giá đất tăng nhiều so với 2015, thì qua năm 2017 đã tăng lên gần
gấp đôi so với năm 2016. Thông tin thị trường trong Báo cáo được khảo sát tại thời điểm
Thẩm định giá (hiện nay).
- Phương pháp so sánh được thực hiện dựa trên các số liệu khảo sát thị trường tại
thời điểm thẩm định giá, trên cơ sở các giao dịch thực tế trong điều kiện thương mại bình
thường. Trong trường hợp thị trường bất động sản có biến động lớn về giá thì cần phải có
điều chỉnh, cập nhật phù hợp theo qui định hiện hành.
Các phụ lục kèm theo
- Danh sách tất cả các tài liệu, thông tin liên quan đến việc thẩm định giá.
- Tài liệu thể hiện tính pháp lý và đặc điểm kỹ thuật của tài sản thẩm định giá (được
hướng dẫn chi tiết tại Phụ lục số 2 của Tiêu chuẩn này).
- Kết quả khảo sát thực tế của tài sản thẩm định giá.
- Các nội dung khác liên quan đến cuộc thẩm định giá (nếu có).
+ Cơng ty Thẩm định giá Suni’ house chỉ chịu trách nhiệm về số lượng văn bản
(bản chính và bản sao) do Cơng ty phát hành. Các trường hợp sao văn bản khơng có xác
nhận của Cơng ty Thẩm định giá Suni’ house hoặc của Công chứng Nhà nước đều khơng
có giá trị.
+ Khách hàng chịu trách nhiệm về tính chính xác của các thơng tin liên quan tới tài
sản thẩm định giá đã cung cấp cho cơng ty Thẩm định giá Suni’ house trong q trình
thẩm định giá tài sản.
Báo cáo kết quả thẩm định giá được phát hành 02 bản chính bằng tiếng Việt (trong
trường hợp Báo cáo kết quả thẩm định giá được phát hành bằng 02 ngôn ngữ trở lên) kèm
theo Chứng thư thẩm định giá số CRC 312 ngày 04/11/2017 tại Công ty Thẩm định giá
Suni’ house.

13

Định giá tài sản
DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ
THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ HÀNH NGHỀ

(Chức danh của người đại điện theo pháp luật
của doanh nghiệp thẩm định giá hoặc người
đại diện theo uỷ quyền trong lĩnh vực thẩm
định giá (nếu có) của doanh nghiệp thẩm định
giá)

Trang

GIÁM ĐỐC
Linh

Họ tên

Họ tên

Đặng Ngọc Hạnh Trang

Phan Thị Mỹ Linh

Số thẻ thẩm định viên về giá: 0012/K1/CCTĐG

Số thẻ thẩm định viên về giá: 014/TĐG

14

Định giá tài sản
CƠNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ CỘNG HỊA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
SUNI’HOUSE

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

Số CRC 312

Đà Nẵng, ngày 04 tháng 11 năm 2017

CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ
Kính gửi: ơng Huỳnh Minh Hoàng
Căn cứ Hợp đồng thẩm định giá số 099 ngày 04/11/2017 ký kết giữa ơng Huỳnh
Minh Hồng và cơng ty Thẩm định giá Suni’house
Căn cứ Báo cáo kết quả thẩm định giá số089/TĐG ngày 04/11/2017 của công ty
Thẩm định giá Suni’ house
cung cấp Chứng thư thẩm định giá số CRC 312 ngày 04/11/2017 với các nội dung
sau đây:
1. Khách hàng thẩm định giá
- Tên cơ quan/ tổ chức/ cá nhân (tên đầy đủ bằng tiếng Việt): HUỲNH MINH HOÀNG
- Địa chỉ : số 146 Nguyễn Đình Tựu, phường An Khê, quận Thanh Khê, TP Đà Nẵng.
- Số điện thoại: 01226.999.960
- Người đứng đầu/ đại diện theo pháp luật:
- CMND/Hộ chiếu số:

N1488094 Do tổng lãnh sứ quán Việt Nam

Cấp ngày 20/10/2011 tại San Francisco
2. Thông tin về tài sản thẩm định giá
Tài sản Thẩm định giá: Là nhà ở. Bất động sản bao gồm: Quyền sử dụng đất và

cơng trình trên đất của ơng Huỳnh Minh Hồng.
Địa chỉ: 146 Nguyễn Đình Tựu, phường An Khê, quận Thanh Khê, TP Đà Nẵng
Sơ đồ thửa đất: 25B2-2

Tờ bản đồ số: KT03/3

. Đặc điểm pháp lý: tốt, đất toàn quyền
Số phát hành GCNQQSDĐ số: AI611140
Số vào sổ cấp giấy: H03623
. Đặc điểm kinh tế- kỹ thuật
- Tổng diện tích khuân viên: 127.5m2.
- Trên đất có cơng trình xây dựng với tổng diện tích sàn xây dựng: 331m2, xây kiên
cố, tuổi thọ dài.
15


Định giá tài sản
- Tình trạng: Hạ tầng kỹ thuật tương đối hồn chỉnh, vị trí-giao thơng thuận lợi, dân trí
cao, an ninh tốt
3. Thời điểm thẩm định giá: tháng 10 năm 2017
4. Mục đích thẩm định giá: tư vấn giá trị tài sản để ơng Huỳnh Minh Hồng làm
cơ sở xem xét , quyết định thế chấp tại Ngân hàng Đông Á theo quy định của pháp luật
hiện hành.
5.Căn cứ pháp lý Thẩm định giá Bất động sản:
- Áp dụng chương 8 mục 2 điều 189, điều 190 ; chương 16 mục 1, mục 7 điều 500
điều 501, điều 502, điều 503 Bộ Luật Dân sự : 91/2015/QH13, ngày 24/11/2015
- Áp dụng chương 1 điều 1,2,3,4,5,6,10 ; chương 2 điều 11, 12 ; chương 3 mục 1,
mục 2 điều 19 Luật giá : 11/2012/QH13, ngày 20/06/2012
- Áp dụng luật Nhà ở : 65/2014/QH13, ngày 25/11/2014
. Hướng dẫn thi hành Luật giá:

+Áp dụng chương 1 Nghị định Chính phủ số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013: quy
định chi tiết thi hành một số điều của luật giá về thẩm định giá.
+ Áp dụng chương 2 mục 2 điều 8,9,10 ; chương 3 mục 1 điều 16; chương 4 mục 2
điều 24,25 Nghị định Chính phủ số 177/2013/NĐ-CP, ngày 14/11/2013: quy định chi tiết
và hướng dẫn thi hành một số điều của luật giá.
. Hướng dẫn thi hành Luật đất đai:
+ Áp dụng chương 1 điều 3, chương 2 điều 5, chương 5 điều 21,31,64 Nghị định
Chính phủ số 43/2014/NĐ-CP, ngày 15/05/2014: quy định chi tiết thi hành một số điều
của luật đất đai.
+ Áp dụng Chương 1 ; chương 2 mục 1 điều 7,8,9 ; mục 2 điều 11,12,14 ; mục 3;
mục 4 Nghị định Chính phủ Số 44/ 2014/NĐ-CP , ngày 15/05/2014: quy định về giá đất.
. Hướng dẫn thi hành Luật nhà ở:
- Áp dụng chương 2 điều 5,6,7 Nghị định Chính phủ số 99/2015/NĐ-CP , ngày
20/10/2015: quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở
- Áp dụng chương 2 ; chương 4 điều 10 Thông tư số 127/2012/TT-BTC: Hướng
dẫn về tiêu chuẩn, điều kiện và quy trình thủ tục công nhận tổ chức cung cấp dịch vụ xác
định giá trị doanh nghiệp
- Áp dụng thông báo 19/TB-BTC ngày 08/01/2016: DN và TĐV về giá đủ điều
kiện 2016
16


Định giá tài sản
- Áp dụng Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014: Tiêu chuẩn TĐGVN số 1, 2,4
- Áp dụng Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015: Tiêu chuẩn TĐGVN số 5,6,7
-Áp dụng Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015: Tiêu chuẩn TĐGVN số 8
- Áp dụng Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016: Tiêu chuẩn TĐGVN số 11
- Áp dụng chương 2 điều 3; chương 3 điều 11, điều 12 Thông tư số
162/2014/TT-BTC ngày 06/11/2014: quy định chế độ quản lý, tính hao mòn tài sản cố
định trong các cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập và các tổ chức có sử dụng

ngân sách nhà nước.
- Áp dụng chương 2 điều 3, chương 3 Thông tư Số 36/2014/TT-BTNMT, ngày
30/06/2014:Quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng điều chỉnh bảng giá đất,
định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
+Chương IV: định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất
Phụ lục số 05: (Ban hành kèm theo Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng
6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường)
Mẫu số 21: Chứng thư định giá đất
Mẫu số 22: Đơn xin cấp Chứng chỉ định giá đất
-Áp dụng thông tư: Số 03/2016/TT-BXD, ngày 10/03/2016: Quy định về phân cấp
cơng trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng
Phụ lục số 02: phân cấp cơng trình xây dựng theo quy mô kết cấu (Ban hành kèm
theo Thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10 tháng 3 năm 2016 của Bộ Xây dựng)
-Quyết định Số 46/2016/QĐ-UBND, ngày 20/12/2016 UBND TP. Đà Nẵng: Quy
định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng - Điều 3. Các yếu tố để xác định
giá đất ở tại đô thị
Phụ lục số 01: BẢNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ (Kèm theo Quyết định số
46/2016/QĐ-UBND ngày 20/12/2016 của UBND thành phố)
6. Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá
- Cơ sở giá trị thị trường.
7. Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá
Phương pháp So sánh
- Lý do chọn phương pháp thẩm định giá này vì phương pháp này gần như phổ biến
rộng rãi và sử dụng nhiều nhất trong thực tế.
Phương pháp này dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một Bất động sản
17


Định giá tài sản
có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các Bất động sản tương tự có thể so sánh đã được

mua, bán trên thị trường.
Đây là phương pháp được sử dụng phổ biến nhất vì:
- Hầu như khơng gặp khó khăn về kỹ thuật.
- Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường. Vì vậy nó có cơ sở vững chắc để
được cơ quan pháp lý cơng nhận.
- Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp thẩm định giá khác. Thông thường nhà thẩm
định giá sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với các phương pháp khác để
thẩm định giá Bất động sản.
Tuy nhiên, phương pháp so sánh trực tiếp khơng có cơng thức hay mơ hình cố định,
mà dựa trên kinh nghiệm và kiến thức thị trường để tiến hành việc thẩm định giá một
cách thích hợp. Ngồi ra, Phương pháp so sánh trực tiếp địi hỏi phải tìm kiếm các Bất
động sản đã được giao dịch trên thị trường hiện hành và tương đối giống so với Bất động
sản cần thẩm định giá, từ đó có điều chỉnh thích hợp để xác định giá trị Bất động sản cần
thẩm định giá. Đối với Bất động sản thẩm định giá, các số liệu để tính tốn theo phương
pháp so sánh không nhiều và không tương đồng. Phương pháp so sánh được sử dụng là
phương pháp tính tốn thành phần.
8. Kết quả thẩm định giá:
Trên cơ sở các tài liệu do ơng Huỳnh Minh Hồng cung cấp, qua khảo sát thực tế
tại hiện trường; với phương pháp thẩm định giá so sánh trực tiếp được áp dụng trong tính
tốn, Cơng ty Thẩm định giá Suni’ house thông báo kết quả thẩm định giá tài sản tại thời
điểm 8/10/2017 như sau:
Giá đất: 2.480.000.000
Giá nhà: 640.000.000
Tổng giá trị đất và nhà: 3.120.000.000
(viết bằng chữ: ba tỷ một trăm hai mươi triệu đồng)
Công ty thẩm định giá trả lời để ông Huỳnh Minh Hồng có cơ sở xem xét , quyết
định thế chấp tại Ngân hàng Viettin Bank theo quy định của pháp luật.
9. Những điều khoản loại trừ và hạn chế của kết quả thẩm định giá
- Khó khăn trong việc xác định yếu tố "giá thị trường trong điều kiện bình
thường":thời điểm 2016 giá đất tăng nhiều so với 2015, thì qua năm 2017 đã tăng lên gần

gấp đôi so với năm 2016. Thông tin thị trường trong Báo cáo được khảo sát tại thời điểm
18


Định giá tài sản
Thẩm định giá (hiện nay).
- Phương pháp so sánh được thực hiện dựa trên các số liệu khảo sát thị trường tại
thời điểm thẩm định giá, trên cơ sở các giao dịch thực tế trong điều kiện thương mại bình
thường. Trong trường hợp thị trường bất động sản có biến động lớn về giá thì cần phải có
điều chỉnh, cập nhật phù hợp theo qui định hiện hành.
10. Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá:
Thời hạn có hiệu lực của Báo cáo thẩm định giá là 120 ngày kể từ ngày phát hành
Báo cáo Thẩm định giá.
11. Các tài liệu kèm theo
- Báo cáo kết quả thẩm định giá
- Danh sách tất cả các tài liệu, thông tin liên quan đến việc thẩm định giá.
- Tài liệu thể hiện tính pháp lý và đặc điểm kỹ thuật của tài sản thẩm định giá (được
hướng dẫn chi tiết tại Phụ lục số 2 của Tiêu chuẩn này).
- Kết quả khảo sát thực tế của tài sản thẩm định giá.
- Các nội dung khác liên quan đến cuộc thẩm định giá (nếu có).
+ Cơng ty Thẩm định giá Suni’ house chỉ chịu trách nhiệm về số lượng văn bản
(bản chính và bản sao) do Cơng ty phát hành. Các trường hợp sao văn bản không có xác
nhận của Cơng ty Thẩm định giá Suni’ house hoặc của Cơng chứng Nhà nước đều khơng
có giá trị.
+Khách hàng chịu trách nhiệm về tính chính xác của các thông tin liên quan tới tài
sản thẩm định giá đã cung cấp cho công ty Thẩm định giá Suni’ house trong quá trình
thẩm định giá tài sản
Chứng thư thẩm định giá được phát hành 02 bản chính bằng tiếng Việt (trong
trường hợp Chứng thư thẩm định giá được phát hành bằng 02 ngôn ngữ trở lên) tại công
ty Thẩm định giá Suni’ house giữ 01 bản, khách hàng thẩm định giá giữ 01 bản- có giá

trị như nhau.
Mọi hình thức sao chép Chứng thư thẩm định giá khơng có sự đồng ý bằng văn bản
của công ty Thẩm định giá Suni’house đều là hành vi vi phạm pháp luật.

19


Định giá tài sản
DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ/CHI
NHÁNH DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH
GIÁ ĐƯỢC PHÁT HÀNH CHỨNG THƯ
THẨM ĐỊNH GIÁ
(Chức danh của người đại điện theo pháp luật
của doanh nghiệp thẩm định giá hoặc người đại
diện theo uỷ quyền trong lĩnh vực thẩm định giá
THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ HÀNH NGHỀ (nếu có) của doanh nghiệp thẩm định giá/Chức
danh của người đứng đầu chi nhánh doanh
nghiệp thẩm định giá được phát hành chứng thư
thẩm định giá)
Trang

<chữ ký, đóng dấu>

Họ tên

Linh

Đặng Ngoc Hạnh Trang

Họ tên

Số thẻ thẩm định viên về giá:

Phan Thị Mỹ Linh

0012/K1/CCTĐG

Số thẻ thẩm định viên về giá: 014/TĐG

20