Pháp luật về hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN TRỊ

BÙI THỊ THÙY DUNG

PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN ĐỂ
PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
CHUYÊN NGÀNH LUẬT THƯƠNG MẠI

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2021


TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN TRỊ
--------

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN ĐỂ
PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI

SINH VIÊN THỰC HIỆN:

BÙI THỊ THÙY DUNG

KHÓA: QUẢN TRỊ - LUẬT 41

MSSV: 1651101030023

GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN:

ThS. NGƠ GIA HỒNG

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2021


LỜI CAM ĐOAN
Tơi cam đoan: Khóa luận tốt nghiệp này là kết quả nghiên cứu của riêng tôi,
được thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của ThS. Ngô Gia Hồng, đảm bảo tính
trung thực và tn thủ các quy định về trích dẫn, chú thích tài liệu tham khảo. Tôi
xin chịu trách nhiệm về lời cam đoan này.
Tác giả

Bùi Thị Thùy Dung


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
CHỮ VIẾT TẮT

NỘI DUNG ĐƯỢC VIẾT TẮT

BĐS

Bất động sản

BLDS

Bộ luật Dân sự

CTCP

Công ty Cổ phần

UBND

Ủy ban nhân dân

Nghị định số 19/2015/NĐ-CP

Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ
ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở

Nghị định số 139/2017/NĐ-CP

Nghị định số 139/2017/NĐ-CP của Chính
phủ ngày 27/11/2017 quy định xử phạt vi
phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây
dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh
khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất,
kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng
trình và hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất
động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng
nhà và công sở


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1
CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG
VỐN ĐỂ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI ................................................. 6
1.1. Tổng quan hoạt động phát triển nhà ở thương mại ...................................6

1.1.1. Khái niệm, đặc điểm nhà ở thương mại ..................................................6
1.1.2. Khái niệm, vai trò của phát triển nhà ở thương mại ................................9
1.1.3. Chủ thể phát triển nhà ở thương mại .....................................................11
1.2. Tổng quan về hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại
...............................................................................................................................13
1.2.1. Khái niệm, đặc điểm của hoạt động huy động vốn ...............................13
1.2.2. Ý nghĩa của hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại .15
1.3. Tổng quan về sự hình thành và phát triển pháp luật về hoạt động huy
động vốn để phát triển nhà ở thương mại ........................................................16
1.4. Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về hoạt động huy động vốn để
phát triển nhà ở thương mại ..............................................................................18
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG
VỐN ĐỂ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI VÀ GIẢI PHÁP HOÀN
THIỆN ...................................................................................................................... 22
2.1. Quy định về các hình thức huy động vốn của doanh nghiệp phát triển
nhà ở thương mại ................................................................................................22
2.1.1. Thực trạng pháp luật về các hình thức huy động vốn của doanh nghiệp
phát triển nhà ở thương mại .............................................................................22
2.1.2. Giải pháp hoàn thiện về các hình thức huy động vốn của doanh nghiệp
phát triển nhà ở thương mại .............................................................................28
2.2. Quy định về điều kiện huy động vốn..........................................................29
2.2.1. Thực trạng pháp luật về điều kiện huy động vốn ..................................29
2.2.2. Giải pháp hoàn thiện về điều kiện huy động vốn ..................................35
2.3. Quy định về việc kiểm sốt q trình huy động vốn và sử dụng vốn huy
động ......................................................................................................................37


2.3.1. Thực trạng pháp luật về việc kiểm soát quá trình huy động vốn và sử
dụng vốn huy động ...........................................................................................37
2.3.2. Giải pháp hồn thiện về việc kiểm sốt q trình huy động vốn và sử

dụng vốn huy động ...........................................................................................39
2.4. Quy định về quản lý, giám sát và xử phạt của cơ quan quản lý Nhà nước
...............................................................................................................................41
2.4.1. Thực trạng pháp luật về quản lý, giám sát và xử phạt của cơ quan quản
lý Nhà nước ......................................................................................................41
2.4.2. Giải pháp hoàn thiện về quản lý, giám sát và xử phạt của cơ quan quản
lý Nhà nước ......................................................................................................43
KẾT LUẬN .............................................................................................................. 47
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


PHẦN MỞ ĐẦU
1.
Lý do chọn đề tài
Nhà ở ln đóng vai trị quan trọng trong đời sống mỗi gia đình, cá nhân.
Cùng với sự gia tăng dân số và tốc độ đơ thị hóa nhanh, tăng trưởng kinh tế gắn với
thu nhập và mức sống của người dân ngày càng cao, nhu cầu về nhà ở cũng ngày
một gia tăng cả về số lượng và chất lượng. Theo đó, nhiều dự án phát triển nhà ở,
đặc biệt là những dự án phát triển nhà ở thương mại đã được triển khai xây dựng ở
các thành phố lớn để đáp ứng mong muốn ổn định chỗ ở của người dân.
Để thực hiện dự án phát triển nhà ở thương mại, doanh nghiệp cần một lượng
vốn rất lớn, nên khó có thể địi hỏi tất cả các chủ đầu tư phải có đủ nguồn vốn thực
hiện dự án. Do đó, pháp luật chỉ yêu cầu doanh nghiệp có một lượng vốn sở hữu
nhất định, phần còn lại được huy động từ những nguồn khác nhau. Huy động vốn
ln là một bài tốn khó đối với các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh cũng như
doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại, phần lớn các dự án phát triển nhà ở
thương mại hiện nay đang trong tình trạng thiếu vốn dẫn đến dự án bị trì trệ, chậm
tiến độ. Trước tình hình các ngân hàng thương mại siết chặt tín dụng bất động sản
để hạn chế nợ xấu, các doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà ở thương mại đang
phải đối mặt với vấn đề khó khăn về tài chính, địi hỏi doanh nghiệp cần phải tiếp

cận với các kênh huy động vốn khác để có thể bù đắp sự thiếu hụt này, đảm bảo
hoàn thành dự án đúng tiến độ, bàn giao nhà cho khách hàng đúng thời hạn. Thực
trạng cho thấy các doanh nghiệp hiện nay đang thực hiện huy động vốn trái phép ở
một số dự án đầu tư, đặc biệt là ở các thành phố lớn như Thành phố Hồ Chí Minh,
Hà Nội, Đà Nẵng,… ảnh hưởng nghiêm trọng quyền lợi của khách hàng và sự ổn
định, lành mạnh của thị trường bất động sản.
Nguyên nhân dẫn đến thực trạng trên một phần là do hành lang pháp lý liên
quan đến vấn đề này còn nhiều vướng mắc, bất cập, chưa rõ ràng, dẫn đến việc thực
thi pháp luật trên thực tế chưa hiệu quả, thống nhất. Nhận thấy việc hoàn thiện pháp
luật về hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại là hoàn toàn phù
hợp đòi hỏi của thực tiễn, nhằm tạo điều kiện cho các doanh nghiệp phát triển nhà ở
thương mại tiếp cận được với những nguồn vốn khác nhau và huy động vốn một
cách có hiệu quả, giải quyết được bài tốn về tài chính trong kinh doanh, đồng thời
tạo ra môi trường đầu tư kinh doanh công bằng, minh bạch, bảo vệ quyền lợi chính
đáng của các chủ thể tham gia. Tuy nhiên, hiện nay chưa có nhiều cơng trình nghiên
cứu chuyên sâu về hoạt động huy động vốn của để phát triển nhà ở thương mại. Do
đó, sinh viên quyết định chọn đề tài: “Pháp luật về hoạt động huy động vốn để phát
triển nhà ở thương mại” để làm khóa luận cử nhân.
1


2.
Tình hình nghiên cứu đề tài
Hiện nay, có những nghiên cứu của các tác giả dưới những hình thức khác
nhau liên quan đến pháp luật về hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương
mại như: Luận văn Thạc sĩ, bài tạp chí, sách chuyên khảo,… cụ thể:
- Luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài “Pháp luật về các hình thức huy động
vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam” của tác giả Hà Thị Thu Trang, Đại học
quốc gia Hà Nội (2014): Luận văn tập trung phân tích, làm rõ các quy định của
pháp luật tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2005 và Thông

tư số 16/2010/TT-BXD hướng dẫn Nghị định số 71/2010/NĐ-CP về các hình thức
huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trong các dự án phát triển nhà ở
thương mại tại Việt Nam. Mặc dù những văn bản này đã được bổ sung, thay thế
nhưng Luận văn là cơ sở để tác giả so sánh và đánh giá sự thay đổi quy định của
pháp luật trước đây so với pháp luật hiện hành về các hình thức huy động vốn đầu
tư xây dựng nhà ở thương mại.
- Bài viết “Bàn về vấn đề huy động vốn theo hình thức “góp vốn đầu tư thỏa
thuận phân chia sản phẩm là nhà ở” trong kinh doanh bất động sản” của tác giả
Lưu Quốc Thái, đăng trên Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 5 (313)/2014: Bài viết
phân tích các quy định, chỉ ra những bất cập và đưa ra các kiến nghị về huy động
vốn phát triển nhà ở thương mại theo một trong những hình thức ứng tiền trước theo
quy định tại Luật Nhà ở 2005 là ký hợp đồng góp vốn mà bên góp vốn được phân
chia sản phẩm là nhà ở theo thỏa thuận, quy định tại điểm c khoản 1 Điều 9 Nghị
định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2005. So với hiện nay thì hình thức
này đã khơng cịn được pháp luật cho phép thực hiện, tuy nhiên bài viết là nguồn tài
liệu tham khảo có giá trị, là cơ sở để tác giả định hướng nghiên cứu về sự cần thiết
phải hoàn thiện pháp luật và các kiến nghị hoàn thiện pháp luật về hoạt động huy
động vốn của doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại.
- Bài viết “Pháp luật về huy động vốn bằng hình thức thu tiền trả trước của
người mua nhà ở theo hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai” của tác
giả Trần Linh Huân, Nguyễn Thị Hồng Thắm (2020) được đăng trong Tài liệu phục
vụ hội thảo “Khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh nhà chung cư và bất động
sản thương mại, dịch vụ” của Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh tổ chức ngày
16/7/2020 tại Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh: Bài viết phân tích làm rõ các
quy định của pháp luật hiện hành về huy động vốn bằng hình thức thu tiền trả trước
của người mua nhà ở theo hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chỉ
ra thực trạng, bất cập trong việc thực thi pháp luật từ đó đưa ra một số giải pháp
hoàn thiện. Bài viết là tài liệu tham khảo hỗ trợ tác giả nghiên cứu, làm rõ hình thức
2

huy động vốn này - là một trong những hình thức huy động vốn của doanh nghiệp
phát triển nhà ở thương mại được đề cập trong đề tài cũng như định hướng nghiên
cứu các hình thức huy động vốn khác được pháp luật quy định.
- Bài viết “Một số vấn đề pháp lý về mua bán nhà ở thương mại” của tác giả
Nguyễn Thị Hồng Nhung, đăng trên tạp chí Luật sư Việt Nam, số 6 (6/2019): Bài
viết phân tích một số hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật
về mua bán nhà ở thương mại và đề xuất những giải pháp khắc phục, góp phần lành
mạnh hóa thị trường mua bán nhà ở thương mại. Bài viết là nguồn tài liệu tham
khảo có giá trị để tác giả phân tích một số thực trạng huy động vốn trá hình hiện nay
của các chủ đầu tư cũng như đề xuất một số hình thức huy động vốn khác cho thị
trường nhà ở thương mại.
- Sách chuyên khảo “Chính sách phát triển nhà ở thương mại tại thành phố
Hồ Chí Minh - Lí luận và thực tiễn” của tác giả Dương Thị Bình Minh, Sử Đình
Thanh, Phan Thị Bích Nguyệt, Nguyễn Quỳnh Hoa, Nguyễn Thị Mỹ Linh, Trịnh
Thị Kim Oanh (2012): Sách đã phân tích cụ thể những vấn đề lý luận cơ bản về
chính sách phát triển nhà ở thương mại, thực trạng chính sách phát triển nhà ở
thương mại và các giải pháp hồn thiện chính sách phát triển nhà ở thương mại tại
Thành phố Hồ Chí Minh. Trong phạm vi nghiên cứu, sách chỉ mới tiếp cận đến hoạt
động vay tín dụng của doanh nghiệp để bổ sung nguồn vốn và các chính sách của
Nhà nước để thu hút đầu tư để phát triển nhà ở thương mại tại Thành phố Hồ Chí
Minh. Tuy nhiên, đây là nguồn tài liệu tham khảo để tác giả đề xuất hướng hoàn
thiện pháp luật về hoạt động huy động vốn để đảm bảo tài chính cho doanh nghiệp
tiến hành hoạt động đầu tư phát triển nhà ở thương mại.
Nhìn chung, các cơng trình nghiên cứu nói trên chỉ mới phân tích về một số
hình thức huy động vốn cụ thể và chủ yếu theo quy định của các văn bản pháp luật
trước đây, đã được bổ sung, thay thế; chưa phân tích tồn diện về hoạt động huy
động vốn của doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật
hiện hành. Tác giả nhận thấy rằng việc phân tích, đánh giá các quy định của pháp
luật về hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại một cách có hệ

thống là rất cần thiết, đặc biệt là trong thời điểm thị trường nhà ở hiện nay, để từ đó
chỉ ra những bất cập và đề xuất những giải pháp hướng đến việc hồn thiện pháp
luật.
3.
Mục đích nghiên cứu đề tài
Mục đích nghiên cứu của đề tài này là làm rõ một số vấn đề lý luận về hoạt
động phát triển nhà ở thương mại và hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp để
phát triển dự án nhà ở thương mại. Trên cơ sở đó, đề tài sẽ phân tích, đánh giá các
3


quy định của pháp luật hiện hành về hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp để
phát triển nhà ở thương mại và đối chiếu với thực trạng áp dụng pháp luật để chỉ ra
những bất cập, hạn chế, từ đó đưa ra những giải pháp nhằm hồn thiện pháp luật, hỗ
trợ và nâng cao hiệu quả của hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp phát triển
nhà ở thương mại, góp phần tạo mơi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, bảo vệ
quyền lợi chính đáng của các chủ thể có liên quan.
4.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là những quy định pháp luật về hoạt động huy
động vốn của doanh nghiệp để phát triển dự án nhà ở thương mại và thực trạng
pháp luật. Các nội dung được nghiên cứu đó là: khái niệm, đặc điểm nhà ở thương
mại; khái niệm, vai trò phát triển nhà ở thương mại; chủ thể phát triển nhà ở thương
mại; khái niệm, đặc điểm của hoạt động huy động vốn; ý nghĩa của hoạt động huy
động vốn đối với doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại; tổng quan về sự hình
thành và phát triển của pháp luật về hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở
thương mại; sự cần thiết hoàn thiện pháp luật về hoạt động huy động vốn để phát
triển nhà ở thương mại. Về thực trạng, tác giả sẽ nghiên cứu dưới hai góc độ là thực
trạng quy định pháp luật và thực trạng áp dụng pháp luật và đề ra các giải pháp
hoàn thiện.

Phạm vi nghiên cứu đề tài: Tác giả tập trung nghiên cứu hoạt động huy động
vốn của doanh nghiệp để đầu tư phát triển dự án nhà ở thương mại thông qua việc
nghiên cứu quy định của các văn bản pháp luật như Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh
doanh bất động sản 2014, Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2014
và các văn bản liên quan. Ngồi ra, tác giả cịn nghiên cứu thêm các quy định của
các văn bản pháp luật về tài chính, ngân hàng, chứng khốn, hành chính trong pháp
luật Việt Nam để làm rõ vấn đề nghiên cứu, cũng như các quy định của pháp luật
thế giới có liên quan như pháp luật Singapore, Ấn Độ để so sánh, rút kinh nghiệm
nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam. Bên cạnh đó, tác giả nghiên cứu thực tiễn áp
dụng pháp luật để chỉ ra những hạn chế, bất cập trong việc thực thi pháp luật, từ đó
đưa ra các giải pháp hoàn thiện.
5.
Phương pháp tiến hành nghiên cứu
Tác giả sử dụng phối hợp các phương pháp nghiên cứu sau:
- Phương pháp phân tích, bình luận: Phương pháp phân tích được sử dụng
trong Chương 1 và Chương 2 để phân tích những vấn đề lý luận và làm rõ các quy
định của pháp luật hiện hành về hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương
mại. Trên cơ sở này, tác giả sử dụng phương pháp bình luận ở Chương 2 để nhận

4


xét, đánh giá tính hợp lý hoặc hạn chế, cũng như bình luận về thực tiễn áp dụng các
quy định trên;
- Phương pháp so sánh: Phương pháp này được sử dụng trong Chương 1 và
Chương 2 để so sánh pháp luật Việt Nam với pháp luật Singapore, pháp luật Ấn Độ;
so sánh giữa pháp luật hiện hành với pháp luật trước đây; làm rõ những khác biệt
giữa quy định của pháp luật và thực tiễn áp dụng để đánh giá thực trạng pháp luật
và rút ra những kinh nghiệm từ pháp luật nước ngồi;
- Phương pháp phân tích số liệu thống kê: Phương pháp này được sử dụng để

phân tích và đánh giá tình hình thị trường nhà ở thương mại và hoạt động huy động
vốn của doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại thời gian vừa qua, từ đó chỉ ra
những bất cập, hạn chế và đưa ra những đề xuất mang tính khả thi;
- Phương pháp tổng hợp: Phương pháp này được sử dụng trong Chương 2 để
tổng hợp, đề xuất các các giải pháp hoàn thiện pháp luật.
6.
Bố cục tổng quát của khóa luận
Cơ cấu của khóa luận được thiết kế bao gồm:
Phần mở đầu
Chương 1: Những vấn đề lý luận về hoạt động huy động vốn để phát triển nhà
ở thương mại
Kết luận Chương 1
Chương 2: Thực trạng pháp luật về hoạt động huy động vốn để phát triển nhà
ở thương mại và giải pháp hoàn thiện
Kết luận Chương 2
Kết luận

5


CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN ĐỂ PHÁT
TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
Trong Chương 1, tác giả sẽ trình bày khái quát về hoạt động phát triển nhà ở
thương mại, hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại, tổng quan về
sự hình thành, phát triển pháp luật về hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở
thương mại và sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về hoạt động huy động vốn để
phát triển nhà ở thương mại thông qua những phân tích về khái niệm, đặc điểm, ý
nghĩa. Qua đó làm rõ những vấn đề lý luận và bản chất của vấn đề nghiên cứu, là cơ
sở để phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật ở Chương 2.

1.1. Tổng quan hoạt động phát triển nhà ở thương mại
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm nhà ở thương mại
Có nhà ở hợp pháp là một trong những nhu cầu không thể thiếu của con người
và chăm lo nhà ở cho người dân là mối quan tâm hàng đầu của nhiều quốc gia hiện
nay. Hiến pháp 2013 đã quy định về quyền có nơi ở hợp pháp của cơng dân, nhà
nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở. Những
năm vừa qua, Đảng, Nhà nước và Chính phủ phối hợp với các Bộ, ban, ngành đã đề
ra nhiều phương án, kế hoạch nhằm gia tăng số lượng nhà ở trên cả nước. Qua đó,
góp phần đảm bảo và ổn định chỗ ở của đại bộ phận người dân.
Nhà ở được hiểu theo nghĩa thông thường là nơi cư trú, sinh hoạt của con
người. Theo Viện Từ điển học và Bách khoa toàn thư Việt Nam: “Nhà ở là nhà có
chức năng chủ yếu để ở, là loại nhà phổ biến nhất trong các khu dân cư đô thị và
nông thôn, bao gồm rất nhiều thể loại: ít tầng, nhiều tầng, đơn lập (biệt thự), song
lập, liền kề (thành dãy nhà theo mặt phố), chung cư với nhiều căn hộ (nhà tập
thể)”1. Dưới góc độ pháp lý, Luật Nhà ở 2014 đã đưa ra khái niệm về nhà ở tại
khoản 1 Điều 3 như sau: “Nhà ở là cơng trình xây dựng với mục đích để ở và phục
vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”. Theo đó, nhà ở trước hết là
cơng trình xây dựng, “là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người,
vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào cơng trình, được liên kết định vị với đất”2.
Nhà ở được xây dựng với mục đích là để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của
đối tượng là hộ gia đình, cá nhân. Bên cạnh hộ gia đình, cá nhân thì có thể có những
nhóm người khác cũng có thể xây dựng chung cơng trình xây dựng để ở như một
Viện
Từ
điển
học
và
Bách
khoa
tồn

thư
Việt
Nam,
/>0%20%E1%BB%9F&ChuyenNganh=0&DiaLy=0&ItemID=24382, truy cập ngày 23/4/2021
2
Khoản 10 Điều 3 Luật Xây dựng (Luật số 50/2014/QH13) ngày 18/06/2014
1

6


nhóm bạn bè sống chung thì trong trường hợp này, liệu đây có được xác định là nhà
ở hay khơng. Có thể thấy, việc xác định nhà ở chủ yếu dựa vào mục đích sử dụng là
để ở chứ khơng phụ thuộc vào chủ thể sử dụng, bất kỳ ai sử dụng nhà để ở thì nhà
đó đều được coi là nhà ở3, để phân biệt với các loại bất động sản khác với mục đích
kinh doanh, thương mại hay xã hội.
Luật Sở hữu bất động sản Singapore cũng định nghĩa “nhà ở” tương tự như
Luật Nhà ở Việt Nam, đều xác định dựa vào mục đích sử dụng của con người là để
ở, để cư trú4. Trong khi đó, theo pháp luật bất động sản Ấn Độ, khái niệm “nhà ở”
được bao hàm trong thuật ngữ “căn hộ”, hoặc cịn được gọi là lơ, văn phịng, cơ
sở,… hay bất kỳ một tên gọi nào khác, là một phần riêng biệt và khép kín của bất kỳ
tài sản nào khơng dịch chuyển được, sử dụng cho mục đích cư trú, thương mại hoặc
mục đích phụ khác5. Có thể thấy, pháp luật Ấn Độ không phân biệt nhà ở với các
loại bất động sản khác ngồi mục đích để ở như kinh doanh, thương mại mà đồng
nhất các loại hình có cùng chung đặc điểm kết cấu vào cùng một khái niệm.
Căn cứ vào mục đích tạo lập nhà ở, Luật Nhà ở 2014 phân loại nhà ở thành
nhiều loại khác nhau như nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở xã hội, nhà ở để
phục vụ tái định cư. Trong đó, khái niệm “nhà ở thương mại” lần đầu tiên được cụ
thể hóa tại khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở 2014: “Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu
tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường”. Trước đây, tại

khoản 1 Điều 33 Luật Nhà ở 2005 có gián tiếp giải thích về thuật ngữ “nhà ở
thương mại” với tư cách là một trong các phương thức phát triển nhà ở, theo đó đây
là “Nhà ở do tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển để bán, cho thuê theo nhu cầu của
thị trường”. So với Luật Nhà ở 2005, Luật Nhà ở 2014 đã bổ sung hình thức thuê
mua nhà ở thương mại, là một giải pháp cho những đối tượng có nhu cầu nhưng
chưa đủ khả năng tài chính để mua ngay một căn nhà.
Từ khái niệm trên có thể thấy, nhà ở thương mại được đầu tư xây dựng với
mục đích là để kinh doanh thơng qua các giao dịch bán, cho thuê, cho thuê mua.
Đối tượng được sở hữu nhà ở thương mại cũng không bị giới hạn so với các loại
nhà ở chỉ dành cho đối tượng nhất định như nhà ở xã hội, nhà ở cơng vụ, nhà ở để
Nguyễn Minh Oanh (2018), Bình luận Luật Nhà ở năm 2014, Nhà xuất bản Lao động, tr. 13
Khoản 1 Điều 2 Luật Sở hữu bất động sản Singapore 1973: “dwelling-house” includes any building or
tenement, or any part thereof, which is used, constructed or adapted for use for human habitation;”,
truy cập ngày 25/4/2021
5
Điểm e Điều 2 Luật Bất động sản (Quy định và Phát triển) Ấn Độ 2016: “"apartment" whether called block,
chamber, dwelling unit, flat, office, showroom, shop, godown, premises, suit, tenement, unit or by any other
name, means a separate and self-contained part of any immovable property, including one or more rooms or
enclosed spaces, located on one or more floors or any part thereof, in a building or on a plot of land, used or
intended to be used for any residential or commercial use such as residence, office, shop, showroom or
godown or for carrying on any business, occupation, profession or trade, or for any other type of use ancillary
to the purpose specified;” truy cập ngày 25/4/2021
3
4

7


phục vụ tái định cư; chỉ cần thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam có nhu
cầu đều có thể mua nhà ở thương mại. Với những lựa chọn phong phú, đa dạng

cùng với những tiện ích kèm theo, nhà ở thương mại, đặc biệt căn hộ chung cư đang
là một trong những lựa chọn yêu thích của khách hàng và khả năng nhu cầu sẽ tăng
cao trong tương lai. Theo dự báo, nhu cầu về nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh giai
đoạn 2021-2030 là hơn 149 triệu m2 sàn, trong đó nhu cầu nhà ở chung cư cao tầng
gần 60 triệu m2 sàn6. Đối với chủ đầu tư, đây cũng là một lựa chọn đầu tư thơng
minh và hiệu quả bởi tính thanh khoản tốt, dễ sang nhượng.
Khác với những loại nhà ở khác, nhà ở thương mại có những đặc điểm sau:
Thứ nhất, tính thương mại: Đây là đặc điểm tạo nên sự khác biệt đặc trưng
giữa nhà ở thương mại so với các loại nhà ở thông thường khác. Nhà ở thương mại
do chủ đầu tư xây dựng để chuyển giao cho chủ thể khác sử dụng để ở, chủ đầu tư
không phải là người trực tiếp sử dụng nhà ở đó7. Mục đích tạo lập của chủ đầu tư
nhà ở thương mại là để tìm kiếm lợi nhuận thơng qua hoạt động bán, cho thuê, cho
thuê mua. Đây được xem như là một hoạt động đầu tư kinh doanh sinh lời của
doanh nghiệp. Trong khi đó các loại nhà ở khác như nhà ở xã hội, nhà ở công vụ
hay nhà ở để phục vụ tái định cư được xây dựng chủ yếu với mục đích chính ngồi
mục đích kinh doanh thương mại. Tính “thương mại” ở đây nhắm tới mục đích tạo
lập nhà của chủ đầu tư là để đưa vào kinh doanh, cần phân biệt “thương mại” ở đây
không phải là nhà ở này xây dựng lên để phục vụ nhu cầu làm văn phòng, trụ sở
giao dịch thương mại,… bản chất đây vẫn là nhà ở, là cơng trình để phục vụ mục
đích cư trú, sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân;
Thứ hai, tính thị trường: Hình thức kinh doanh nhà ở thương mại chủ yếu tuân
theo cơ chế thị trường. Nếu như những loại nhà ở khác hầu như hồn tồn tn theo
sự kiểm sốt và quy định chặt chẽ của Nhà nước thì nhà ở thương mại chịu sự can
thiệp của Nhà nước ít hơn, Nhà nước không can thiệp sâu mà chủ yếu tôn trọng sự
thỏa thuận của các bên. Hoạt động mua bán nhà ở thương mại là sự thỏa thuận giữa
các bên về việc chuyển giao nhà ở thương mại, các bên sẽ tự thỏa thuận với nhau về
vấn đề mua bán, giá cả, bàn giao nhà và các nội dung khác liên quan theo như nội
dung Hợp đồng đã ký kết;
Thứ ba, tính đa dạng: Nhà ở thương mại đa dạng về loại hình cũng như giá cả.
Khi mua nhà ở thương mại, khách hàng sẽ có nhiều lựa chọn như: căn hộ chung cư,

biệt thự, nhà phố. “Nhà ở thương mại có nhiều loại như nhà giá rẻ và nhà ở cao cấp;
nhà nhỏ, nhà trung bình và lớn đáp ứng cho nhiều đối tượng và nhu cầu khác
Quyết định số 4834/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ngày 31 tháng 12 năm 2020
về phê duyệt đề án “Xây dựng Chương trình phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2021-2030”
7
Nguyễn Minh Oanh, tllđ (3), tr. 14
6

8


nhau”8. Tùy vào nhu cầu cũng như khả năng tài chính, mỗi khách hàng sẽ có sự lựa
chọn của mình khi mua nhà ở thương mại. Trong giai đoạn từ năm 2021-2025, Nhà
nước khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp, phù hợp với khả
năng chi trả của đại bộ phận dân cư khu vực đơ thị9. Đây là chính sách tạo điều kiện
cho những đối tượng có thu nhập thấp như cơng nhân viên, người lao động có khả
năng sở hữu nhà ở;
Thứ tư, tính khu vực và địa phương: Nhà ở, đặc biệt là nhà ở thương mại chịu
sự ảnh hưởng rất lớn bởi những thứ xung quanh nó. Sở dĩ mỗi nhà ở thương mại có
giá bán khác nhau là phụ thuộc vào vị trí của khu đất và những cơng trình xung
quanh. Những nhà ở được xây dựng ở vị trí “đắc địa”, có quy hoạch rõ ràng, giao
thơng thuận lợi, kết nối tiện ích hạ tầng thuận tiện, dễ dàng, gần với trường học,
bệnh viện, siêu thị, công viên cây xanh thì sẽ có giá bán cao hơn so với những căn
nhà ở ngoại ô, xa trung tâm thành phố, đi lại khó khăn, thiếu vắng tiện ích cộng
đồng và hạ tầng giao thơng.
1.1.2. Khái niệm, vai trị của phát triển nhà ở thương mại
Theo quy định tại khoản 9 Điều 3 Luật Nhà ở 2014: “Phát triển nhà ở là việc
đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng diện tích nhà ở”. Theo đó,
phát triển nhà ở thương mại được hiểu là việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại
hoặc cải tạo làm tăng diện tích nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị

trường. Theo quy định tại Điều 17 Luật Nhà ở 2014 được sửa đổi, bổ sung bởi Điều
2 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng, phát triển nhà ở bao gồm 3
hình thức phát triển nhà ở theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở, phát triển nhà ở theo
dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân. Trong
phạm vi đề tài, tác giả chỉ nghiên cứu hoạt động phát triển nhà ở thương mại theo
dự án, thuộc trường hợp phát triển nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, để bán của các
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm a khoản 2 Điều 18 Luật
Nhà ở 2014. Đây là hoạt động đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp. Theo quy định
tại khoản 4 Điều 3 Luật Đầu tư 2020 “dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung
hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể,
trong khoảng thời gian xác định”. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải
được thẩm định, phê duyệt và thực hiện theo quy định của pháp luật. Luật Nhà ở
2014 quy định cụ thể về việc lựa chọn chủ đầu tư dự án và yêu cầu tiêu chuẩn thiết
kế nhà ở thương mại.
Nguyễn Thị Hồng Nhung (2019), Một số vấn đề pháp lý về mua bán nhà ở thương mại, Tạp chí Luật sư
Việt Nam, số 6 (6/2019), tr. 9
9
Trần Xuân Tình, “Phát triển nhà ở thương mại giá rẻ giai đoạn 2021-2025”,
truy cập
ngày 10/5/2021
8

9


Để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại cần một lượng vốn rất
lớn, do đó địi hỏi doanh nghiệp phải có đủ năng lực tài chính cũng như khả năng
huy động vốn. Thời gian gần đây, hàng loạt dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương
mại xuất hiện với số vốn đầu tư lên đến hàng nghìn tỷ đồng. Vừa qua, UBND tỉnh
Phú Thọ vừa có quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn Cơng ty Cổ phần (CTCP)

May - Diêm Sài Gịn là nhà đầu tư hai khu nhà ở đô thị với tổng vốn đầu tư hơn
2.000 tỷ đồng10. Và đáng kể đến đó là dự án khu đơ thị Đại An tại Văn Giang, Hưng
Yên do CTCP Vinhomes làm chủ đầu tư có quy mơ dự án khoảng 293,96 ha với số
vốn đầu tư thực hiện dự án lên đến 32.661 tỷ đồng11.
Những năm gần đây, dự án phát triển nhà ở thương mại đang thu hút sự quan
tâm, đầu tư rất lớn của nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Trong Quý
I/2021, trên cả nước có 95 dự án với 38.210 căn hộ được cấp phép; 1.380 dự án với
306.053 căn hộ đang triển khai xây dựng; 41 dự án với 5.280 căn hộ hồn thành, có
88 dự án với 26.019 căn hộ được các Sở Xây dựng có văn bản thơng báo đủ điều
kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai12. Ngoài ra, những dự án nhà ở này cũng
là một trong những kênh đầu tư của người dân bên cạnh việc gửi tiền vào ngân hàng
hay những kênh đầu tư khác như vàng, chứng khoán, ngoại tệ,…
Trước sự gia tăng dân số, xu hướng đô thị hóa, nhu cầu nhà ở của người dân
cũng tăng cao, đặc biệt là ở các đô thị lớn. Trong nền kinh tế thị trường, khơng phải
lúc nào người có nhu cầu về nhà ở cũng tự xây dựng nhà ở cho mình. Để tiết kiệm
thời gian, cơng sức và đảm bảo tính chuyên nghiệp, nhiều nhà đầu tư đã thực hiện
hoạt động kinh doanh thông qua việc xây nhà ở để bán lại cho người có nhu cầu
nhằm thu lợi nhuận.13 Hoạt động phát triển nhà ở thương mại đóng góp vai trị quan
trọng đối với đời sống người dân cũng như sự phát triển của kinh tế - xã hội, cụ thể:
Thứ nhất, thông qua hoạt động phát triển nhà ở thương mại, các doanh nghiệp
đã cung cấp một lượng lớn nhà ở cho nhiều hộ gia đình, cá nhân, giúp ổn định và
cải thiện chỗ ở của các tầng lớp dân cư, đảm bảo vấn đề an cư lạc nghiệp. Phát triển
nhà ở là một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế - xã
hội. Có chỗ ở thích hợp và an tồn là một trong những quyền cơ bản, là điều kiện
cần thiết để phát triển con người một cách toàn diện, nhân tố quyết định để phát
Nguyên Vũ, “CTCP May - Diêm Sài Gòn trúng thầu 02 dự án hơn 2.000 tỷ ở Phú Thọ”,
truy cập ngày 29/6/2021
11
Quyết định số 515/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính Phủ ngày 31/3/2021 phê duyệt chủ trương đầu tư dự án
khu đô thị Đại An, thuộc địa bàn xã Tân Quang, thị trấn Như Quỳnh thuộc huyện Văn Lâm và xã Nghĩa Trụ,

huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên
12
Phụ lục ban hành kèm theo Thông cáo số 34/TC-BXD ngày 06/5/2021 của Bộ Xây dựng về việc công bố
thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản Quý I/2021
13
Nguyễn Minh Oanh, tlđd (3), tr. 14
10

10


triển nguồn nhân lực phục vụ cho sự nghiệp phát triển đất nước14. Bởi lẽ nhà ở
không chỉ là nơi người dân cư trú, sinh hoạt mà còn là nơi để mọi thành viên trong
gia đình thư giãn, nghỉ ngơi, tái tạo sức lao động, qua đó ảnh hưởng đến chất lượng
cuộc sống, hiệu quả lao động, góp phần vào sự phát triển của nền kinh tế cũng như
giải quyết vấn đề an sinh xã hội;
Thứ hai, hoạt động phát triển nhà ở thương mại trực tiếp tác động đến những
ngành có liên quan đến xây dựng như cơng nghiệp vật liệu xây dựng, ngành cung
cấp thiết bị, máy móc xây dựng. Chất lượng và quy mô nhà ở thương mại sẽ góp
phần kích thích hay hạn chế nhu cầu của người dân với các loại hàng hóa như: dụng
cụ gia đình, hàng điện tử điện lạnh, trang trí nội thất. Ngồi ra, thị trường bất động
sản (BĐS) có mối liên hệ chặt chẽ và tác động đến nhiều thị trường liên quan như
thị trường tài chính, thị trường bảo hiểm,… hoạt động phát triển nhà ở thương mại
đóng góp một khoảng không nhỏ vào cho ngân sách nhà nước thơng qua các khoản
thuế, phí mua bán, chuyển nhượng. Bên cạnh đó, hoạt động xây dựng nhà ở thương
mại cịn cung cấp một lượng lớn việc làm cho người lao động, giảm thiểu tình trạng
thất nghiệp.
Thứ ba, hoạt động phát triển nhà ở thương mại với những tòa chung cư, nhà
cao tầng, biệt thự mọc lên hay sự hình thành những khu dân cư, khu đô thị cao cấp
với đầy đủ những tiện ích, hạ tầng xã hội, đặc biệt là ở những thành phố lớn đã góp

phần phát triển hạ tầng quốc gia, cải thiện diện mạo và thống nhất quy hoạch đơ thị,
cũng như góp phần vào cơng cuộc đơ thị hóa, hiện đại hóa, phản ánh trình độ phát
triển kinh tế - xã hội của đất nước, phát triển đô thị, nông thôn theo hướng văn
minh, hiện đại. Một số khu đơ thị hiện đại có thể kể đến như: Khu đô thị Vinhomes
Ba Son (Quận 1, TP. Hồ Chí Minh); Khu đơ thị Sala (Quận 2, TP. Hồ Chí Minh);
Khu đơ thị Vinhomes Royal City (quận Thanh Xuân, Hà Nội); Khu đô thị Ecopark
(Văn Giang, Hưng Yên),…
1.1.3. Chủ thể phát triển nhà ở thương mại
Kinh doanh bất động sản là ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện quy
định tại Phụ lục IV Luật Đầu tư 2020. Mục đích của việc quy định điều kiện kinh
doanh được Luật Đầu tư 2020 xác định là để đáp ứng các yêu cầu về quốc phòng,
an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng15.
Do đó, các chủ thể kinh doanh BĐS cũng cần đáp ứng những điều kiện nhất định để
có thể tiến hành hoạt động đầu tư kinh doanh của mình.

Quyết định số 2127/QĐ-TTg 2011 của Thủ tướng Chính phủ ngày 30/11/2011 phê duyệt Chiến lược phát
triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030
15
Khoản 1 Điều 7 Luật Đầu tư (Luật số 61/2020/QH14) ngày 17/06/2020
14

11


Xuất phát từ mục đích của việc xây dựng nhà ở thương mại không như những
loại nhà ở khác là hoạt động kinh doanh, tìm kiếm lợi nhuận, do đó, pháp luật đặt ra
điều kiện cụ thể đối với chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở. Doanh nghiệp được lựa
chọn làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại theo quy định tại Điều 21
Luật Nhà ở 2014 phải thỏa mãn điều kiện là doanh nghiệp, hợp tác xã (sau đây gọi
tắt là doanh nghiệp) có chức năng kinh doanh BĐS tại Việt Nam và có vốn ký quỹ

để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư. Trước khi
Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực, doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định
tối thiểu là 20 tỷ đồng, tuy nhiên hiện nay, pháp luật không yêu cầu mức vốn pháp
định, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp trong quá trình đầu tư kinh
doanh. Pháp luật quy định doanh nghiệp phải có mức vốn ký quỹ tương ứng với
mức vốn đầu tư của dự án, quy định này nhằm ràng buộc trách nhiệm thực hiện dự
án đúng tiến độ của chủ đầu tư. Khoản 2 Điều 26 Luật Nhà ở 2014 cũng quy định
chủ đầu tư phải bảo đảm năng lực tài chính để thực hiện dự án theo quy định của
pháp luật. Theo đó, chủ đầu tư phải có năng lực tài chính theo quy định tại Điều 14
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi
hành một số điều của Luật Đất đai 2013, được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 10 Điều 1
Nghị đinh số 148/2020/NĐ-CP của Chính phủ ngày 18/12/2020 sửa đổi, bổ sung
một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, pháp luật khơng u cầu
chủ đầu tư có vốn chủ sở hữu tương ứng 100% tổng mức đầu tư dự án mà chỉ yêu
cầu chủ đầu tư có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn
20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mơ sử dụng đất dưới 20 héc ta; không
thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mơ sử dụng đất từ 20 héc ta trở
lên, tuy nhiên pháp luật quy định chủ đầu tư phải có khả năng huy động vốn để thực
hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức,
cá nhân khác.
Đối với dự án phát triển nhà ở xã hội, Nhà nước cũng là một chủ thể tham gia
vào hoạt động này cùng với các chủ thể khác như doanh nghiệp, hợp tác xã khơng
cần có chức năng kinh doanh BĐS hay hộ gia đình, cá nhân, những chủ thể bình
thường đều có thể bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Các chủ đầu tư hầu như
không giới hạn, nhà nước khuyến khích, đa dạng hóa các hình thức đầu tư đối với
loại nhà ở này. Do đó, Nhà nước đặt ra các chính sách ưu đãi, hỗ trợ chủ đầu tư dự
án xây dựng nhà ở xã hội. Khác với dự án phát triển nhà ở xã hội, không phải chủ
thể nào cũng được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, pháp
luật đặt ra các điều kiện để lựa chọn chủ đầu tư có đủ năng lực tài chính bảo đảm có
nguồn vốn lớn cũng như có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư.

12


Đối với hoạt động kinh doanh nhằm mục đích sinh lợi nhuận và địi hỏi tiềm
lực tài chính lớn như hoạt động phát triển nhà ở thương mại, pháp luật quy định
chặt chẽ về điều kiện của các chủ thể được phép đầu tư kinh doanh lĩnh vực này.
Đây là yêu cầu cần thiết nhằm chọn lọc những chủ thể đủ khả năng để đảm bảo kinh
doanh có hiệu quả, đảm bảo sự phát triển bền vững, ổn định của thị trường kinh
doanh nhà ở cũng như nền kinh tế nước nhà. Qua đó, bảo vệ được quyền lợi của
khách hàng cũng như các chủ thể có liên quan.
1.2.

Tổng quan về hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương

mại
1.2.1. Khái niệm, đặc điểm của hoạt động huy động vốn
Theo Từ điển Tiếng Việt thì “Vốn là tiền của bỏ ra lúc đầu, dùng trong sản
xuất kinh doanh nhằm sinh lợi hay tổng thể những gì có sẵn tích lũy được dùng
trong một lĩnh vực hoạt động nào đó để hoạt động có hiệu quả”16. Dưới góc độ
pháp lý, thuật ngữ “vốn” tồn tại dưới các hình thái khác nhau. Theo quy định tại
điểm a khoản 2 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày
15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013, chủ đầu tư
phải có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án từ 15% - 20% tổng vốn đầu
tư dự án. Nguồn vốn này được gọi là vốn chủ sở hữu. Ngoài ra, đối với một số
doanh nghiệp kinh doanh các ngành nghề kinh doanh có điều kiện, nhằm hạn chế
rủi ro cũng như đảm bảo trách nhiệm tài sản của doanh nghiệp, pháp luật yêu cầu
doanh nghiệp có nguồn vốn tối thiểu để thành lập doanh nghiệp gọi là vốn pháp
định. Bên cạnh đó, trên thị trường cịn tồn tại nhiều loại vốn khác nhau tương ứng
với mỗi loại hình doanh nghiệp: vốn điều lệ, vốn ký quỹ, vốn có quyền biểu
quyết,…

Vốn là một yếu tố không thể thiếu đối với mỗi doanh nghiệp từ khi thành lập
đến lúc vận hành. Vốn là cơ sở cho hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh
nghiệp, là yếu tố quan trọng quyết định sự phát triển của doanh nghiệp. Nếu doanh
nghiệp vạch ra một dự án tuyệt vời với những tính tốn lợi nhuận hàng nghìn tỷ
đồng nhưng khơng có tài chính để thực hiện thì dự án đó sẽ chỉ mãi tồn tại trên giấy.
Trong nền kinh tế thị trường, doanh nghiệp cần nguồn vốn lớn để mở rộng và thúc
đẩy hoạt động đầu tư kinh doanh của mình, qua đó khẳng định vị thế của doanh
nghiệp cũng như nâng cao năng lực cạnh tranh trên thị trường. Đặc biệt đối với hoạt
động phát triển nhà ở thương mại, vốn đóng vai trị then chốt quyết định sự thành
công của hoạt động đầu tư kinh doanh.

16

Nguyễn Như Ý (1998), Đại Từ điển Tiếng Việt, Nhà xuất bản Văn hóa thơng tin, tr. 1126

13


Khi nguồn vốn của doanh nghiệp không đủ để đảm bảo cho hoạt động sản
xuất, kinh doanh, doanh nghiệp tiến hành hoạt động huy động vốn. “Theo nghĩa
chung nhất, huy động vốn là quá trình tìm kiếm, khai thác và đưa vốn vào quá trình
tạo lập và sản xuất kinh doanh”17. Theo đó, kết hợp với khái niệm phát triển nhà ở
thương mại, có thể hiểu, huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại là quá trình
tìm kiếm, khai thác và đưa vốn vào quá trình đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại
hoặc cải tạo làm tăng diện tích nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị
trường.
Thuật ngữ “huy động vốn” thường được đề cập nhiều trong ngành ngân hàng,
thông qua việc các ngân hàng thương mại tiến hành huy động vốn từ các tổ chức
kinh tế và cá nhân trong xã hội. Ngoài ra, trong một số ngành cần nguồn vốn lớn
như kinh doanh bất động sản, kinh doanh bảo hiểm,… doanh nghiệp cũng thường

tiến hành huy động vốn phục vụ hoạt động kinh doanh của mình. Trong số các kênh
huy động vốn, vay vốn ngân hàng là một trong những kênh huy động vốn truyền
thống được đa số doanh nghiệp áp dụng. Đối với các doanh nghiệp kinh doanh
BĐS, vay vốn ngân hàng cũng là một trong những lựa chọn của doanh nghiệp để
đảm bảo nguồn vốn kinh doanh. Theo thống kê, dư nợ tín dụng đối với hoạt động
đầu tư, kinh doanh BĐS năm 2020 là 633,740 nghìn tỷ đồng18. Những năm gần đây,
các doanh nghiệp trên thị trường đang có xu hướng chuyển sang hình thức phát
hành trái phiếu để huy động vốn. Năm 2020, doanh nghiệp đã huy động hơn
400.000 tỷ đồng bằng trái phiếu19.
Những dự án phát triển nhà ở thương mại đòi hỏi rất nhiều vốn, có những án
lớn với vốn đầu tư lên đến hàng ngàn tỷ đồng. Pháp luật chỉ yêu cầu chủ đầu tư có
vốn chủ sở hữu từ 15% - 20% tùy vào quy mơ sử dụng đất. Số vốn cịn lại doanh
nghiệp cần tiến hành hoạt động huy động từ các nguồn khác nhau để có thể thực
hiện dự án đầu tư kinh doanh phù hợp với quy định của pháp luật. Do thị trường nhà
ở là thị trường quan trọng của nền kinh tế nên hoạt động huy động vốn để phát triển
nhà ở thương mại cũng có những đặc điểm đặc thù sau:
Về chủ thể: Không giống với những ngành nghề khác, chủ thể của hoạt động
huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại là các doanh nghiệp đáp ứng được các
điều kiện làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại theo quy định của pháp

Hà Thị Thu Trang (2014), Pháp luật về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam,
Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học quốc gia Hà Nội, tr. 21
18
Phụ lục ban hành kèm theo Thông cáo số 06/TC-BXD ngày 05/02/2021 của Bộ Xây dựng về việc công bố
thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản Quý IV và cả năm 2020
19
Mai Phương, “Các doanh nghiệp đã huy động hơn 400.000 tỉ đồng bằng trái phiếu”,
truy cập ngày 30/6/2021
17

14


luật, cần bổ sung nguồn vốn để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh phát triển nhà ở
thương mại để tìm kiếm lợi nhuận;
Về đối tượng chịu tác động: Là nguồn vốn - tiền tệ mà các doanh nghiệp đang
cần bổ sung để thực hiện dự án phát triển nhà ở thương mại của mình. Đây chính là
cơng cụ chủ yếu và cần thiết để mỗi doanh nghiệp tiến hành các hoạt động sản xuất
kinh doanh. Bất động sản nhà ở mà cụ thể là nhà ở thương mại là tài sản có giá trị
lớn nên các doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại đặc biệt cần nguồn vốn lớn
để thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh của mình. Trên thực tế, các doanh nghiệp
đểu phải tiến hành huy động vốn từ các nguồn khác nhau mới có thể đảm bảo đủ
nguồn vốn cho việc thực hiện dự án phát triển nhà ở thương mại;
Về mục đích: Bên cạnh nguồn vốn chủ sở hữu, chủ đầu tư tiến hành huy động
vốn từ các kênh khác nhau để bổ sung nguồn vốn cần thiết cho việc thực hiện dự án
phát triển nhà ở thương mại, đảm bảo có đủ vốn để tiến hành thực hiện dự án theo
đúng tiến độ cũng như đảm bảo chất lượng sản phẩm cung ứng cho thị trường, từ đó
tạo ra lợi nhuận cho doanh nghiệp;
Về cách thức: Doanh nghiệp tiến hành hoạt động huy động vốn để phát triển
nhà ở thương mại phải đảm bảo thực hiện theo nguyên tắc huy động vốn cho phát
triển nhà ở quy định tại Điều 68 Luật Nhà ở 2014 và theo các hình thức quy định tại
Điều 69 Luật Nhà ở 2014.
1.2.2. Ý nghĩa của hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương
mại
Khơng phải doanh nghiệp nào cũng có nguồn vốn đủ lớn để thực hiện các dự
án phát triển nhà ở thương mại. Bên cạnh vốn chủ sở hữu, các chủ đầu tư cần tiến
hành huy động vốn để có thể hồn thành các dự án của mình theo đúng kế hoạch.
Do đó, huy động vốn là một hoạt động rất quan trọng đối với mỗi doanh nghiệp
phát triển nhà ở thương mại, bên cạnh đó hoạt động này cịn đóng góp vào sự phát
triển kinh tế - xã hội, cụ thể:

Thứ nhất, hoạt động huy động vốn đã giúp doanh nghiệp phát triển nhà ở
thương mại tiếp cận những nguồn vốn khác nhau, giúp doanh nghiệp giải quyết bài
tốn khó về tài chính. Qua đó, bổ sung nguồn vốn kịp thời cho các chủ đầu tư trong
quá trình thực hiện dự án, đảm bảo có đủ vốn để hồn thành dự án đúng tiến độ
cũng như đảm bảo chất lượng sản phẩm đầu ra. Từ đó gia tăng nguồn cung nhà ở
cho thị trường, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của đại bộ phận người dân, giải quyết vấn
đề an sinh xã hội cũng như góp phần cải thiện diện mạo đơ thị;
Thứ hai, khi khó khăn về tài chính được tháo gỡ, doanh nghiệp chủ động hơn
trong việc thực hiện dự án của mình, qua đó có kế hoạch sử dụng vốn phù hợp, giúp
15


hoàn thành dự án đúng tiến độ đặt ra. Việc hồn thành dự án đúng tiến độ hoặc
thậm chí ngắn hơn giúp doanh nghiệp tiết kiệm được phần lớn vật chất, nhân công,
thời gian, tiền bạc để thực hiện dự án khác cũng như hạn chế được các khoản tài
chính khác phát sinh. Bên cạnh đó, việc hồn thành dự án đúng tiến độ và bàn giao
nhà cho khách hàng đúng thời hạn giúp nâng cao uy tín của doanh nghiệp với khách
hàng, qua đó khẳng định vị thế và tăng khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp trên
thị trường, tạo mơi trường cạnh tranh cơng bằng, lành mạnh, góp phần vào sự phát
triển bền vững của thị trường nhà ở thương mại nói riêng và thị trường bất động sản
nói chung;
Thứ ba, thơng qua hoạt động huy động vốn với sự tham gia của đông đảo
thành phần kinh tế trong và ngoài nước đã tranh thủ được nguồn vốn nhàn rỗi của
mọi cá nhân, thành phần kinh tế trong nước cũng như lượng vốn lớn từ nước ngồi.
Qua đó, thu hút nguồn vốn lớn vào thị trường bất động sản, góp phần mở rộng và
phát triển thị trường bất động sản. Sự phát triển của thị trường bất động sản cũng
thúc đẩy sự phát triển của các thị trường khác có liên quan như thị trường tài chính,
thị trường lao động và đóng góp vào sự phát triển chung của nền kinh tế nước nhà;
Thứ tư, hoạt động góp vốn của các chủ thể trong và ngoài nước cũng là một
trong những kênh đầu tư của người dân, bên cạnh việc cung cấp nguồn vốn cho các

chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, hoạt động này còn đem lại nguồn lợi
nhuận lớn cho người dân từ tiền nhàn rỗi của mình. Bên cạnh đó, hình thức huy
động vốn thông qua thu tiền ứng trước của khách hàng mua nhà ở hình thành trong
tương lai khơng chỉ cung cấp nguồn vốn cho chủ đầu tư mà cịn đem lại nhiều lợi
ích và thuận tiện cho người mua nhà.
Do đó, có thể khẳng định huy động vốn là hoạt động có ý nghĩa rất quan trọng
đối với doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại. Nguồn vốn là nhân tố quan trọng
quyết định sự thành công của một dự án đầu tư. Việc huy động vốn hiệu quả sẽ giúp
doanh nghiệp giải quyết mối lo về tài chính, từ đó giúp doanh nghiệp chủ động hơn
trong q trình thực hiện dự án và nâng cao khả năng thành công trong hoạt động
đầu tư kinh doanh. Bên cạnh đó, hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương
mại cịn đóng góp vào sự phát triển của các thị trường khác có liên quan và sự phát
triển chung của nền kinh tế nước nhà, cũng như góp phần giải quyết vấn đề an sinh
xã hội của đất nước.
1.3. Tổng quan về sự hình thành và phát triển pháp luật về hoạt động
huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại
Sự hình thành và phát triển pháp luật về hoạt động huy động vốn để phát triển
nhà ở thương mại có thể chia thành hai giai đoạn, lấy cột mốc từ khi Luật Nhà ở
16


2005 ra đời, đây là văn bản Luật đầu tiên điều chỉnh hoạt động về nhà ở và đề cập
đến các hình thức huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại, cụ thể như sau:
Giai đoạn trước khi Luật Nhà ở 2005 ra đời:
Sau khi đất nước thống nhất, trong một khoảng thời gian dài, nền kinh tế nước
ta theo cơ chế kế hoạch hóa tập trung quan liêu, bao cấp, doanh nghiệp không tự
chủ trong hoạt động đầu tư, kinh doanh, mọi hoạt động đều dưới sự chỉ huy, quản lý
của Nhà nước. Luật Đất đai năm 1987 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước quản lý và nghiêm cấm các hình thức mua, bán đất đai. Thời gian này,
mọi hoạt động về kinh doanh mua bán BĐS không diễn ra.

Việc đất nước chuyển đổi thành công từ nền kinh tế kế hoạch tập trung, quan
liêu, bao cấp sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã tạo điều
kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS phát triển. Đánh dấu bằng sự
ra đời của các văn bản Pháp lệnh về nhà ở năm 1991 và Luật Đất đai năm 1993, cho
phép các giao dịch mua bán nhà ở, chuyển quyền sử dụng đất trong nhân dân, đặt
nền móng cho thị trường BĐS hình thành và phát triển. Đến Luật đất đai năm 1998,
Nhà nước cho phép các chủ thể thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng để vay vốn sản xuất, kinh doanh. Năm 2001,
Chính phủ ban hành Nghị định số 71/2001/NĐ-CP về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở
để bán và để cho thuê, chủ đầu tư được huy động vốn ứng trước của các tổ chức, cá
nhân có nhu cầu về nhà ở; được vay vốn của các tổ chức tín dụng và áp dụng các
hình thức huy động vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật, ngoài ra còn
được Nhà nước xem xét cho vay vốn từ Quỹ hỗ trợ phát triển hoặc được bảo lãnh
tín dụng đầu tư hoặc vay vốn từ Quỹ phát triển nhà ở hoặc Quỹ phát triển đơ thị.
Có thể nói, giai đoạn trước khi Luật Nhà ở 2005 ra đời, pháp luật về hoạt động
huy động vốn phát triển nhà ở để bán, để cho thuê chưa được hoàn thiện. Mặc dù
pháp luật đã bắt đầu có khái niệm về “huy động vốn”, tuy nhiên chưa có quy định
cụ thể về hoạt động này. Bên cạnh đó, hình thức nhà ở thương mại cũng chưa được
pháp luật ghi nhận như một hình thức phát triển nhà ở, chỉ đang tồn tại dưới giao
dịch để bán, để cho thuê.
Giai đoạn từ khi Luật Nhà ở 2005 ra đời cho đến nay:
Luật Nhà ở 2005 là văn bản Luật đầu tiên thay thế Pháp lệnh về nhà ở năm
1991 điều chỉnh hoạt động về nhà ở. Lần đầu tiên, thuật ngữ “nhà ở thương mại”
được ghi nhận như một phương thức phát triển nhà ở. Luật Nhà ở 2005 đã có quy
định về nguồn vốn để phát triển nhà ở thương mại, thông qua việc quy định về các
hình thức huy động vốn. Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng

17

dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005 cũng đã có những quy định cụ thể về các hình thức
huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở.
Đến khi Luật Nhà ở 2014 ra đời, khái niệm “nhà ở thương mại” được cụ thể
hóa dưới dạng quy định pháp luật. Nội dung “tài chính cho phát triển nhà ở” được
quy định thành một chương riêng trong Luật Nhà ở 2014, bao gồm quy định về các
nguồn vốn phục vụ cho phát triển từng loại nhà ở như: nhà ở thương mại, nhà ở xã
hội, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở của hộ gia đình, cá nhân.
Bên cạnh đó, Luật Nhà ở 2014 còn quy định về các nguyên tắc huy động vốn cho
phát triển nhà ở. Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành một số điều của Luật Nhà ở đã quy định chi tiết về hoạt động huy động vốn
của doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại.
Có thể nói, từ khi văn bản Luật Nhà ở đầu tiên ra đời, quy định pháp luật về
hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại đã từng bước được hoàn
thiện hơn. Các văn bản Luật và văn bản dưới Luật đã có những quy định hướng dẫn
chi tiết về hoạt động huy động vốn. Đây được xem như một nhu cầu thiết yếu đối
với những doanh nghiệp đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực này cũng như nhu cầu thị
trường bất động sản và nền kinh tế đặt ra trong thời điểm hiện nay.
1.4. Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về hoạt động huy động vốn
để phát triển nhà ở thương mại
Do bất động sản là loại hàng hóa có giá trị lớn nên việc đầu tư tạo lập bất động
sản để kinh doanh cũng cần phải có nguồn vốn tương ứng. Chính vì lý do này, pháp
luật khơng bắt buộc các chủ thể kinh doanh bất động sản phải có vốn sở hữu tương
ứng với vốn thực hiện một dự án bất động sản được phê duyệt mà chỉ cần có một
mức nhất định, tùy thuộc vào loại và quy mô dự án20, nguồn vốn còn thiếu sẽ được
huy động từ các kênh khác nhau. Từ đó đặt ra yêu cầu pháp luật về hoạt động huy
động vốn để phát triển nhà ở thương mại cần được hoàn thiện để đảm bảo quyền lợi
của các chủ thể liên quan mà vẫn duy trì sự phát triển bền vững của thị trường.
Vốn là điều kiện tiên quyết đối với mỗi doanh nghiệp khi tiến hành đầu tư
kinh doanh. Khi có nguồn lực tài chính mạnh, doanh nghiệp sẽ dễ dàng hơn trong
việc thực hiện các dự án theo kế hoạch, tiến độ đặt ra và nâng cao uy tín, khả năng

cạnh tranh trên thị trường. Như đã phân tích ở trên, hoạt động huy động vốn có ý
nghĩa rất quan trọng đối với doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại. Nếu quy
định pháp luật về hoạt động huy động vốn quá khắt khe sẽ cản trở cơ hội tiếp cận
nguồn vốn của doanh nghiệp, doanh nghiệp sẽ khó khăn trong việc tìm kiếm và bổ
sung nguồn vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh của mình. Lúc này, vấn đề tài
Lưu Quốc Thái (2014), Bàn về vấn đề huy động vốn theo hình thức “góp vốn đầu tư thỏa thuận phân chia
sản phẩm là nhà ở tronh kinh doanh bất động sản”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 5 (313/2014), tr. 59
20

18


chính đã khó khăn lại càng khó khăn hơn, trực tiếp tác động xấu đến hoạt động kinh
doanh của các doanh nghiệp, doanh nghiệp sẽ khơng thể hồn thành dự án theo tiến
độ đặt ra và bàn giao nhà cho khách hàng đúng thời hạn. Việc doanh nghiệp không
thể tiến hành các dự án đầu tư kinh doanh ảnh hưởng nghiêm trọng đến sự phát triển
của thị trường bất động sản - thị trường quan trọng có mối liên hệ với các thị trường
lao động, thị trường tài chính khác, qua đó gián tiếp tác động đến nền kinh tế đất
nước. Hơn thế nữa, nếu doanh nghiệp khó khăn trong việc huy động vốn để phát
triển nhà ở thương mại, nguồn cung về nhà ở sẽ giảm mạnh, dẫn đến việc không
đáp ứng được nhu cầu nhà ở đang tăng cao cũng như ổn định đời sống sinh hoạt của
đại bộ phận người dân, ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống, hiệu quả lao động và
chính sách an sinh xã hội của đất nước.
Tuy nhiên, việc quy định pháp luật về huy động vốn để phát triển nhà ở
thương mại quá lỏng lẻo đồng thời cũng góp phần cho các doanh nghiệp tiến hành
huy động vốn trái phép, ảnh hưởng đến quyền lợi của người tiêu dùng và thị trường
nhà ở. Thực trạng cho thấy, một số doanh nghiệp đã tiến hành lách luật để huy động
vốn, chiếm dụng vốn trái phép, nhiều chủ đầu tư sau khi huy động được tiền từ
khách hàng thì khơng tiến hành thi cơng dự án hay sử dụng vốn có được để thực
hiện dự án khác, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của người dân, dẫn đến

những tranh chấp giữa khách hàng với chủ đầu tư. Nhiều trường hợp người dân đã
phản ánh, tố cáo với cơ quan chức năng vì phát hiện ra mình đã bị lừa tiền. Điển
hình một số dự án huy động vốn trái phép thời gian vừa qua như: Dự án Rome
Diamond Lotus tại Đại lộ Mai Chí Thọ, thuộc phường An Phú, TP. Thủ Đức, do
CTCP Phúc Khang (Phúc Khang Corporation) làm chủ đầu tư, dù được mở bán từ
năm 2018 nhưng đến nay vẫn “dậm chân tại chỗ”, khơng có hoạt động xây dựng;
Dự án Metro Star tọa lạc tại 360 Xa Lộ Hà Nội, phường Phước Long A, TP. Thủ
Đức do Công ty TNHH Đầu tư Metro Star làm chủ đầu tư, dù đã tiến hành thu tiền
của khách hàng bằng nhiều hình thức trong thời gian nhưng đến nay vẫn chưa đủ
điều kiện mở bán.21; Dự án khu nhà ở Tân Thanh (thành phố Điện Biên Phủ) là một
trong những dự án nhà ở thương mại đầu tiên được triển khai tại tỉnh Điện Biên. Tới
thời điểm tháng 12/2020, chủ đầu tư đã huy động vốn được hơn 251,3 tỷ đồng
(chiếm hơn 72% tổng vốn đầu tư tồn dự án) thơng qua các hợp đồng góp vốn, hợp
đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng tín dụng. Tuy nhiên qua thanh tra phát hiện dự
án có nhiều sai phạm từ khâu lập, thẩm định chấp thuận dự án, thẩm định, xác định

Văn Đức, “Huy động vốn trái phép tại các dự án bất động sản: Vì sao doanh nghiệp vẫn “nhờn luật”,
truy cập ngày 7/5/2021
21

19