một số vấn đề về vốn và huy động vốn cho xây dựng công trình bất động sản ở việt nam hiện nay

Phần 1: Lời mở đầu
Thị trường kinh doanh hiện nay đang phát triển nhất là từ khi Việt
Nam gia nhập WTO .Các doanh nghiệp được hình thành và phát triển rất
nhiều .Không chỉ các công ty nước ngôài ,hiện nay rất nhiều các doanh
nghiệp đặc biệt là các doanh nghiệp trẻ ,nhỏ mới thành lập luôn có xu
hướng chọn đặt trụ sở công ty tại các cao ốc ,toà nhà lớn thay vì thuê
nhà dân làm văn phòng như trước đây . Theo họ, tuy giá thuê văn phòng
chuyên nghiệp có cao hơn thuê nhà dân nhưng uy thế cao ốc sẽ mang lại
bộ mặt trang trọng và tầm cỡ cho doanh nghiệp.Hơn nữa, Doanh Nghiệp
chỉ chuyên tâm vào việc sản xuất kinh doanh mà không cần lo các dịch
vụ như điện nước, vệ sinh, an ninh, tiêu chuẩn hạ tầng cơ sở, tiện
nghi… Tâm lý khách hàng giao dịch với những công ty có văn phòng tại
cao ốc cũng có cảm giác tin tưởng vào uy tín của doanh nghiệp hơn.
Điều này khiến nhu cầu văn phòng cho thuê tăng vọt .Cầu tăng dẫn đến
cung tăng ,cầu tăng khi cung chưa đủ đáp ứng dẫn đến sốt kéo dài . Năm
2005 khép lại với những yếu tố bất ngờ của thị trường bất động sản như:
“đóng băng” của thị trường, cầu về hàng hóa bất động sản cho thuê tăng
đột ngột, giá cả hàng hóa bất động sản thay đổi không thể lường được.
Có thể nói thị trường bất động sản Việt Nam đang trong quá trình xác
lập một cơ chế hoạt động. Những nóng lạnh của thị trường hiện nay là
một điều khó tránh khỏi .Tuy nhiên để xây dựng một khu văn phòng hay
cao ốc cho thuê không phải là đơn giản và nhanh chóng .Và vốn đầu tư
xây dựng là vấn đề đặt lên hàng đầu . Mặt khác khi muốn khởi tạo doanh
nghiệp ,điều kiện đầu tiên là phải có vốn .Trong quá trình hoạt động sự
biến động của vốn cũng là cơ sở và dấu hiệu cho sự tồn tại và phát triển
của doanh nghiệp .Việc huy động vốn và quản lý nguồn vốn cho xây
dựng công trình bất động sản là vấn đề đặt ra .Đây chính là lý do mà em
1
chọn đề tài “Một số vấn đề về vốn và huy động vốn cho xây dựng
công trình bất động sản ở Việt Nam hiện nay”. Bài viết của em chỉ
đưa ra một số vấn đề đang đựơc quan tâm hiện nay về vốn đầu tủ xây

dựng công trình bất động sản ,và kết quả cuối cùng là làm sao để huy
động được nguồn vốn một cách tối ưu và sử dụng nguồn vốn đó một
cách có hiệu quả nhất . Đồng thời qua đề án thấy được một số nguyên
nhân và giải pháp để sử dụng vốn hiệu quả và đúng với mong muốn của
xã hội, phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế xã hội .
Nội dung của đề án môn học gồm ba chương :
Chương 1 : Những khái niệm cơ bản về vốn và quản lý vốn cho doanh
nghiệp xây dựng công trình bất động sản
Chương 2 : Thực trạng vốn và huy động vốn đầu tư cho xây dựng công
trình bất động sản hiện nay
Chương 3 : Những quan điểm và giải pháp huy động và sử dụng vốn có
hiệu quả
Trên cơ sở kiến thức học ở trường ,kiến thức tích luỹ trong thời
gian học tập và qua sách báo ,em sử dụng một số phương pháp sau đây
để nghiên cứu :
- Phương pháp tu thập số liệu từ báo cáo hoạt động kinh doanh của
chi nhánh.
- Phương pháp phân tích thống kê
- Phương pháp so sánh sự biến động của dãy số qua các năm
Để có thể hoàn thành được đề tài em đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ
và hướng dẫn nhiệt tình của thầy giáo Nguyễn Trọng Hưng. Em xin chân
thành cảm ơn!
2
Phần 2: Nội Dung
CHƯƠNG I : NHỮNG KHÁI NIỆM VỀ VỐN ĐẦU TƯ

1.Khái niệm nguồn vốn đầu tư :
Vốn là gì ? Vốn là điều kiện không thể thiếu được để một doanh
nghiệp hình thành và hoạt động sản xuất kinh doanh .Vốn là khái niệm
được xuất phát từ tiếng anh là (capital) có nghĩa là( tư bản) .Trên thực tế

có nhiều cách định nghĩa nguồn vốn, theo Marx,dưới góc độ các yếu tố
sản xuất ,vốn được khái quát thành phạm trù tư bản .K.Marx cho rằng
vốn là giá trị đem lại giá trị thặng dư,là đầu vào của quá trình sản xuất,
nhưng cách định nghĩa sau đây là phổ biến nhất và hay được dùng trong
phân tích kinh tế ,phần hình thành nguồn vốn đầu tư là phần tích luỹ
được thể hiện dưới dạng giá trị được chuyển hoá thành nguồn vốn đầu tư
đáp ứng yêu cầu phát triển cuả xã hội .Đây là thuật ngữ dùng để chỉ các
nguồn tập chung và phân phối cho đầu tư phát triển kinh tế đấp ứng nhu
cầu chung của nhà nước và xã hội .
Nguồn vốn thể hiện trách nhiệm pháp lý của doanh nghiệp đối với tài
sản đang quản lý và sử dụng ở doanh nghiệp .Để có thể quản lý vốn một
cách có hiệu quả .doanh nghiệp cần phải phân loại vốn.Tuỳ theo loại
hình doanh nghiệp và đặc điểm cụ thể của mỗi doanh nghiệp có thể lựa
chộn phương thức phù hợp nhất cho doanh nghiệp của mình. Có nhiều
cách phân loại nguồn vốn nhưng thông thường ta chia thao giác độ sở
hữu và sự lựa chọn nguồn vốn tài trợ thường theo các xu hướng sau
đây :
- Phân loại theo nguồn hình thành thì vốn của doanh nghiệp bao
gồm hai loại chính là vốn chủ sở hữu và nợ phải trả .Vốn chủ sở hữu bao
gồm các bộ phận như: vốn góp ban đầu ,lợi nhuận không chia ,vốn do
3
phát hành cổ phiếu mới …Còn nợ phải trả là vốn không thuộc sở hữu
của các chủ sở hữu của doanh nghiệp bao gồm các khoản vốn chiếm
dụng và nợ vay.
- Phân loại theo phương thức chu chuyển thì vốn của doanh nghiệp
bao gồm hai loại vốn cố định và vốn lưu động .Vốn cố định là phần vốn
dùng để đầu tư vào tài sản cố định của doanh nghiệp .Đây là các tài sản
có thời gian sử dụng dài ,tham gia vào nhiều chu kỳ sản xuất sản phẩm
,thường có giá trị lớn .Còn vốn lưu động là phần vốn dùng để đầu tư vào
các tài sản lưu động của doanh nghiệp .Tài sản lưu động là tài sản có có

thời gian sử dụng ngắn ,chỉ tham gia vào một chu kỳ sản xuất và thường
có giá trị nhỏ
- Phân loại theo thời gian thì vốn được chia thành vốn ngắn hạn và
vốn dài hạn .Vốn ngắn hạn là vốn có thời gian dưới 1 năm ,còn vốn dài
hạn là vốn có thời hạn từ 1 năm trở lên.Vốn chủ sở hữu được coi là vốn
dài hạn.
2 .Nhiệm vụ ,chức năng ,vai trò của quản lý nguồn vốn :
a.Nhiệm vụ:
Trong những doanh nghiệp xây dựng công trình bất động sản thì do
đặc điểm của những công trình thường có giá tri lớn lên những doanh
nghiệp xây dựng cũng phải có nguồn vôn lớn .Vì vậy viêc quản lý nguồn
vốn cũng rất phức tạp và khó khăn ,việc quản lý cần mang tinh chuyên
nghiệp cao cần có chuyên môn tài chính. Qua quản lý tài chính chúng ta
thấy được tình hình tài chính của doanh nghiệp đang hoat động như thế
nào ,qua đó đánh giá được hiêu quả kinh doanh của doanh ngiệp. Quan
trọng nữa là đánh giá được thực trạng cũng như đưa ra được định hướng
và những kế hoạch trong tương lai.
4
Qua phân tích tình hình tài chính doanh nghiệp để xác định nhu cầu
vốn của doanh nghệp ,cân đối vốn và tìm ra các giải pháp sử dụng vốn
có hiệu quả .
b. Chức năng:
Chức năng của quản lý nguồn vốn rất quan trọng ,huy động đầu tư
quản lý và sử dụng có hiệu quả các nguồn vốn phù với yêu cầu đầu tư và
kinh doanh bất động sản.
c. Vai trò :
Vai trò của quản lý vốn trong doanh nghiệp xây dựng bất động sản
là huy động và đảm bảo kịp thời vốn kinh doanh cũng như cho xây dựng
qua đó xác định được nhu cầu vốn cho từng thời kỳ ,lựa chọn được
phương pháp ,hình thức huy động vốn phù hợp ,thông qua đó sử dụng

vốn có hiệu quả và tiết kiệm.
Vai trò nữa của quản lý nguồn vốn là lựa chọn được những dự án
đầu tư tối ưu ,sinh lời ,ít rủi ro.huy động kịp thời nguồn vốn xây dựng
kinh doanh ,giảm bớt hạn chế ứ đọng .qua đó phát hiện được những tồn
tại ,khó khăn và những vướng mắc để có quyết định điếu chỉnh kịp tời .
3 .Các hình thức huy động
Tuỳ thuộc vào loại hình doanh nghịêp để có chiến lược huy động
cho phù hợp nhu cầu xây dựng công trình và tuỳ thuộc vào quy mô
những dự án công trình bất động sản mà mình đang nắm giữ .Để thu hút
được lượng vốn đầu tư cần thiết cho các công trình bất động sản thì phải
có những phương án thu hút phù hợp .Đa số những công trình bất động
sản cần vốn đầu tư và muốn thu hút được vốn đầu tư là những công trình
bất đọng sản thương mại và có chiến lược kinh doanh lâu dài .Những
công trình càng tiềm năng và có khả năng mang lại lợi nhuận cao cho
các nhà đầu tư thì khả năng thu hút vốn đầu tư càng lớn
5
a, Huy động nguồn vốn chủ sở hữu doanh nghiệp :
Vốn chủ sở hữu là phần vốn thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp
.Bao gồm phần vốn chủ doanh nghiệp bỏ vào đầu tư kinh doanh và phần
hình thành từ kết quả hoạt động kinh doanh. Các doanh nghiệp có vốn
ban đầu cần thiết ,tuỳ thuộc chính sách khuyến khích tái đầu tư với
doanh nghiệp nhà nước.
-Vốn góp ban đầu : khi doanh nghiệp được thành lập bao giờ
doanh nghiệp cũng phải có một số vốn ban đầu nhất định cho cổ đông –
chủ sở hữu góp .Khi nói đến nguồn vốn chủ sở hữu của doanh nghiẹp
bao giờ cũng phảI xem xét hình thức sở hữu của doanh nghiệp đó .Vì
hình thức sở hữu sẽ quyết định tính chất và hình thức tạo vốn của bản
thân doanh nghiệp . Đối với doanh nghiệp nhà nước vốn góp ban đầu
chính là vốn đầu tư của nhà nước ,chủ sở hữu của doanh nghiệp nhà
nước là nhà nước .Đối với các doanh nghiệp theo luật doanh nghiệp ,chủ

doanh nghiệp phải có một số vốn ban đầu nhất định để xin đăng ký kinh
doanh thành lập doanh nghiệp .Chẳng hạn với công ty cổ phần vón góp
của các cổ đông đóng góp là yếu tố quyết định hình thành công ty.Mỗi
cổ đông là một chủ sở hữu của công ty và chịu trách nhiệm hữu hạn trên
giá trị cổ phần mà họ nắm giữ .Trong các doanh nghiệp khác như công
ty trách nhiệm hữu hạn,công ty có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài,các
nguồn vốn cũng tương tự như trên.do các bên tham gia,các đối tác đóng
góp .
- Nguồn vốn từ lợi nhận không chia :nguồn vốn tích luỹ từ lợi
nhuận không chia là một phần lợi nhuận dùng để táI đầu tư .Quy mô góp
vốn ban đầu của chủ doanh nghiệp là một yếu tố quan trọng ,tuy nhiên
thông thường số vốn này cần được tăng theo quy mô phát triển của
doanh nghiệp.Trong quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh ,nếu doanh
6
nghiệp hoạt động có hiệu quả thì doanh nghiệp sẽ có những điều kiện
thuận lợi để tăng trưởng nguồn vốn .Đối với doanh nghiệp nhà nước thì
việc táI đầu tư không phụ thuộc vào khả năng sinh lời của bản thân
doanh nghiệp mà còn phụ thuộc vào chính sách táI đầu tư của nhà
nước .Đối với công ty cổ phần ,khi công ty để lại một phần lợi nhuận
vào táI đầu tư ,tức là không dùng số lợi nhuận đó để chia lãi cổ phần ,các
cổ đông không được nhận tiền lãi cổ phần nhưng bù lại họ có quyền sở
hữu số vốn cổ phần tăng lên của công ty .Điều này một khuyến khích
các cổ đông giữ cổ phiếu lâu dài ,nhưng mặt khác,dễ làm giảm tính hấp
dẫn của cổ phiếu trong thời kỳ trước mắt do cổ đông chỉ nhận được một
phần cổ tức nhỏ hơn.Vốn gps ban đầu và lợi nhuận không chia được gọi
là hình thức tự tài trợ của doanh nghiệp .
- Phát hành cổ phiếu mới :Cổ phiếu là chứng chỉ hoặc bút toán ghi
sổ xác nhận quyền và lợi ích sở hữu hợp pháp của người sở hữu cổ phiếu
đối với vốn của tổ chức phát hành .Có nhiều loại cổ phiếu khác nhau nư:
cổ phiếu thường,cổ phiếu ưu đãi.Khi phát hành cổ phiếu ưu đãi doanh

nghiệp vừa tăng được vốn chủ sở hữu nhưng lại không bị san sẻ quyền
lãnh đạo .Việc phát hành vẫn hấp dẫn người đầu tư bởi tỷ lệ cổ tức được
đảm bảo tương đối ổn định .Thông thường cổ phiếu ưu đãi chỉ chiếm
một tỷ trọng nhỏ trong vốn cổ phần của công ty.
b, Huy động vốn nợ :
- Tín dụng thương mại : tín dụng thương mại là quan hệ tín dụng
giữa các doanh nghiệp ,được hình thành dưới hình thức mua bán chịu
,mua bán trả chậm hay trả góp hàng hoá.Đến thời hạn đã thoả thuận
doanh nghiệp mua phảI trả cả vốn gốc và lãi cho doanh nghiệp bán dưới
hình thức tiền tệ .Khi doanh nghiệp mua nguyên liệu ,hàng hoá chưa
7
phải trả tiền ngay là doanh nghiệp đã được các nhà cung cấp cho vay nên
hình thức này còn được gọi là tín dụng của nhà cung cấp .
Để đảm bảo người mua chịu trả nợ khi đúng hạn ,bên cạnh sự tin
tưởng ,người bán chịu còn đòi hỏi phải có một chứng cứ pháp lý ,đó
chính là tờ giấy chứng nhận quan hệ mua bán chịu nêu trên.Tờ giấy
chứng nhận này có thể do chủ nợ lập nên để đòi tiền hoặc do con nợ lập
để cam kết trả tiền ,nó được gọi là thương phiếu. Thương phiếu tồn tại
dưới hai hình thức là hối phiếu và lệnh phiếu.
Hối phiếu là chứng chỉ có giá cho người bán chịu lập ,yêu cầu
người mua chịu trả một số tiền xác định vào một thời gian và ở một địa
điểm nhất định cho người thụ hưởng .
Lệnh phiếu là chứng chỉ có giá trị do người mua chịu lập ,cam kết
trả mộ số tiền xác định trong một thời gian và ở một địa điểm nhất định
cho người thụ hưởng .Như vậy hối phiếu là lệnh đòi tiền do chủ nợ lập
và chỉ sử dụng trong quan hệ thương mại ,còn lệnh phiếu thì do người
mua chịu lập ,được sử dụng không chỉ trong quan hệ thương mại mà còn
trong các quan hệ dân sự khác .
- Tín dụng thuê mua :là một hình thức tài trợ tín dụng thông qua
các loại tài sản ,máy moc thiêt bị .Nó có lịch sử khá lâu đời

song chỉ phát triển mạnh ở những nước có nền kinh tế phát triển
.Đây là một hình thức tín dụng trung và dài hạn đặc biệt rất
thông dụng trong việc tài trợ các doanh nghiệp .ở nước ta hình
thức tín dụng này mới được hình thành và phát triển .
Quan hệ tín dụng thuê mua được thực hiện trên cơ sở thoả thuận
giữa người đI thuê tài sản và người cho thuê .Thoả thuận thuê mua là
một hợp đồng giữa hai hay nhiều bên ,liên quan đến một hay nhiều tài
sản .Người co thuê sẽ giao tài sản cho người đI thuê trong một khoảng
8
thời gian nhất định.Đổi lại người đI thuê phảI trả một số tiền cho chủ tài
sản tương ứng với quyền sử dụng .Có hai phương thức giao dịch chủ yếu
là phương thức thuê vận hành (operating lease) và phương thức thuê tài
chính(capital lease)
+Thuê vận hành :Theo điều 2 quy chế tạm thời về hoạt động cho
thuê vận hành của các công ty cho thuê tài chính ngày 15/6/2004 của
tống đốc Ngân hàng Nhà Nước ,cho thuê vận hành là hình thức cho thuê
tài sản ,theo đó bên thuê sử dụng tài sản cho thuê của bên cho thuê trong
một thời gian nhất định và sẽ trả lại tài sản đó cho bên cho thuê khi kết
thúc thời hạn thuê tài sản .Bên cho thuê giữ quyền sở hữu tài sản cho
thuê và nhận tiền cho thuê theo hợp đồng cho thuê.
+Thuê tài chính :Theo điều 1 khoản 1 nghị địng số 16/2001/NĐ-
CP quy định cho thuê tài chính là một hoạt động tín dụng trung và dài
hạn thông qua việc cho thuê máy móc thiết bị ,phương tiện vận chuyển
và các động sản khác trên cơ sở hợp đồng cho thuê.Bên cho thuê cam
kết mua máy móc ,thiết bị ,phương tiện vận chuyển và các động sản
khác theo yêu cầu của bên thuê và nắm giữ quyền sở hữu đối với tài sản
cho thuê.Bên thuê sử dụng tài sản thuê và thanh toán tiền trong suốt thời
hạn thuê đã được hai bên thoả thuận
-Tín dụng ngân hàng: Là một trong những nguồn vốn quan trọng
nhất đối với các doanh nghiệp Việt Nam hiện nay .Các doanh nghịêp

vay vốn ngân hàng chủ yếu vào 3 mục đích :
+ Đầu tư vào tài sản cố định :máy móc thiết bị ,công trình nhà
xưởng,…
+ Bổ xung thêm vốn lưu động
+ Phục vụ các dự án nước.
9
- Phát hành trái phiếu : Trái phiếu là chứng chỉ hoạc bút toán ghi sổ xác
nhận quyền và lợi ích đòi nợ hợp pháp của người sở hữu trái phiếu đối
với tài sản của tổ chức phát hành .Một doanh ghiệp có thể phát hành các
loại trái phiếu sau:
+Trái phiếu có lãi suất cố định :Là loại trái phiếu mà doanh nghiệp
phảI trả một mức lãi suất thẻ nổi theo lãi suất thị trường hoặc theo điều
chỉnh cua doanh nghiệp .
+ Trái phiếu có lãi suất có thể thu hồi :là loại trái phiếu mà doanh
nghiệp được phép thu hồi sớm hơn thời hạn.
+ Trái phiếu có thể chuyển đổi :là loại trái phiếu cho phép các trái
chủ được quyền chuyển đổi sang một số lượng cổ phiếu thường xác
định ở một giá xác định và trong một khoang tời gian xác định .Đối với
loại trái phiều này chỉ có công ty cổ phần mới được phát hành ,cho phép
công ty huy động vốn là vay nợ nhưng khi chuyển đổi trái phiếu thì nợ
chuyển sang vốn điều lệ công ty giúp cho công ty có thể tái cấu trúc vốn
để giảm nợ .Việc phát hành trái phiếu này có ưu điểm là chi phí sử dụng
vốn thấp do trái phiếu chuyển đổi thường có lãi suất thấp hơn so với các
trái phiếu thông thường có cùng độ rủi ro nhưng không có khả năng
chuyển đổi .Tuy nhiên việc phát hành trái phiếu chuyển đổi có nhược
điểm là khó kiểm soát được cấu trúc vốn khi đến thời hạn chuyển đổi do
quyền lựa chọn thuộc về trái chủ
+Trái phiếu kèm quyền mua cổ phiếu :Là loại trái phiếu cho phép
trái chủ được quyền mua thêm một số lượng cổ phiếu thường ở mức giá
xác định và trongkhoảng thời gian xác định .

+Trái phiếu có tài sản đảm bảo:Là loại trái phiếu được đảm bảo
bằng những tài sản của doanh nghiệp hoặc bằng tài sản của bên thứ
10
ba.Những tài sản để đảm bảo cho các trái phiếu phát hành thường là bất
động sản hoặc nhà xưởng hay máy móc thết bị.
+ Trái phiếu khồng có tài sản đảm bảo :Là loại trái phiếu không
được đảm bảo cho việc thanh toán gốc và lãi trái phiếu bằng một tài sản
cụ thể nào .Đây là loại trái phiếu được doanh nghiệp phát hành tương đối
phổ biến .Loại trái phiếu này thường đi đôi với lãi suất huy động khá cao
do độ rủi ro cho trái chủ cao .Thường chỉ những doanh nghiệp lớn ,có uy
tín mới có thể phát hành thành công các trái phiếu loại này
4 .Nội dung quản ký nguồn vốn :
a .Xác định nhu cầu vốn đầu tư
* tổng mức đầu tư xây dựng công trình là chi phí dự tính của dự
án ,là cơ sở lập kế hoạch và quản lý dự án khi đầu tư xây dựng .Tổng
mức đầu tư được xác định dự tính theo NĐ 99 ngày 13-6-2007 của chính
phủ quản lý
* Cơ cấu tổng mức đầu tư
- Chi phí xây dựng
- Chi phí thiết bị
- chi phí giải phóng mặt bằng, tái định cư : mua lại quyền sử dụng
đất của các cá nhân và tổ chức ,đơn vị và mua lại các mặt bằng đấu thầu
đấu giá ,tiền bồi thường giảI phóng mặt bằng,tiền hỗ trợ chuyển đổi
nghề nghiệp .
- Chi phí quản lý dự án
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng :khảo sát thiết kế ,tư vấn xây dựng
và các chi phí khác
- Lãi vay trong thời gian xây dựng và các chi phí cần thiết khác .
Tổng mức đầu tư của dự án được ghi trong quyết định đầu tư ,là cơ
sở để lập kế họach và quản lý vốn đầu tư ,xác định hiệu quả của dự án

11
.Đối với dự án sử dụng ngân sách nhà nước ,tổng mức đầu tư là giới hạn
chi phí tối đa mà chủ đầu tư được phép sử dụng để đầu tư xây dựng công
trình .Việc điều chỉnh tổng mức đầu tư dự án sử dụng ngân sách nhà
nước phảI được người quyết định đầu tư cho phép và được thẩm định lại
đối với các phần thay đổi so với tổng mức đầu tư đã được phê duyệt ban
đầu.
* Phương pháp dự tính tổng mức đầu tư :
- Theo cơ sở dự toán
- Theo diện tích và công suốt sử dụng công trình và giá xây dựng
tổng hợp tương ứng
- Tính trên cơ sở số tiền của các dự án có chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật
tương tự đang thực hiện kè theo hệ số trượt giá
b .Cơ cấu vốn :
* Vốn đầu tư cho quy hoạch thiết kế công trình : Gồm có vốn cho
quy hoạch thiết kế chi tiết thường chiếm từ 5 đến 10%của dự án ,và quy
hoạch thiết kế tổng thể .
*Vốn chi phí thường xuyên : những chi phí mà chúng ta tính như chi
phí thời gian ,chi phí cho phục vụ đi lại .
Để tính toàn bộ nhu cầu vốn đầu tư của doanh nghiệp cấn lập thành
bảng tính cụ thê và chi tiết theo từng nội dung chi phí ,mức chi phí và
tiến độ thời gian chi .trong cơ cấu vốn doanh nghiệp muốn hoạt động
đầu tư thì phảI dựa trên năng lực tài chính nhưng trên thực tế doanh
nghiệp vẫn có những chiến lược kế họach phát triển vượt quá năng lực
đó bằng việc huy động tài trợ khác .Vì vậy cân đối vốn là một nội dung
quan trọng của quản lý nguồn vốn .
12
13
CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG VỐN VÀ HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU
TƯ CHO XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH BẤT ĐỘNG SẢN .

1.Thực trạng chung:
Cách nay không lâu, khoảng đầu năm 2006, chuyện tìm vốn đầu
tư phát triển các dự án bất động sản còn được bàn nhiều như một vấn đề
nan giải, cần giải quyết cấp bách. Vậy mà chỉ trong thời gian ngắn, thị
trường đó có những chuyển động hết sức sinh động.
Nhìn lại thời điểm đầu năm 2006, thị trường bất động sản ở vào
chặng cuối mệt mỏi của nạn “đói vốn” từ sau Nghị định 181 buộc nhà
đầu tư phải xây dựng hoàn chỉnh sản phẩm mới được kinh doanh. Khi
ấy, các ngân hàng trong nước vẫn thắt hầu bao theo quán tính trước một
thị trường đóng băng kéo dài và một phần khác bị ràng buộc bởi các
cảnh báo hành chính của Ngân hàng Nhà nước.
Vì thế, mặc dù đang có dự án trong tay, phần lớn chủ doanh
nghiệp bất động sản đi lên từ nguồn vốn hạn hẹp tích lũy được ở giai
đoạn phân lô bán nền trước đó gần như mất năng lực đáp ứng định
hướng phát triển đô thị mới theo hướng hình thành các khu dân cư tập
trung, cao tầng với đầy đủ cơ sở hạ tầng của xã hội. Đối với nhiều chủ
dự án trong nước, việc tìm kiếm thêm vài chục tỉ đồng lúc đó xem ra
cũng rất khó.
Nhưng những diễn tiến mới trong năm 2006, nhất là vào những
tháng cuối năm đó làm nờn sự thay đổi ngoài mong đợi cho thị trường
bất động sản. Theo các chuyên viên kinh tế và chứng khoán, vốn đó
được khai thông từ nhiều nguồn, xuất phát từ sức hấp dẫn của thị trường
bất động sản trong tình hình cơ sở hạ tầng phát triển quá chậm so với
nhu cầu của nền kinh tế sau một thời gian “nghỉ đông” quá dài.
14
Đầu tiên ,luồng vốn đầu tư nước ngoài đổ vào thị trương nhằm
đón đầu cơ hội phát triển các laọi hình bất động sản thời “hậu WTO”.
Nhiều doanh nghiệp FDI triển khai các dự án vốn hàng chục, hàng
trăm triệu đô la Mỹ tại các trung tâm đô thị lớn làm cho thị trường bất
động sản “nóng” lên. các quỹ đầu tư nước ngoài bắt đầu tìm kiếm cơ hội

tham gia vào thị trường, các quỹ đầu tư chuyên ngành cũng bắt đầu
xuất hiện. Mặc dù trong thời gian đầu cũng loay hoay tìm hướng tiếp
cận thị trường, nhưng với mấy lần tăng vốn, các quỹ này đang phát huy
tác dụng .
Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng chính sự phát triển chóng mặt
của thị trường chứng khoán trong năm 2006 đã tạo ra luồng vốn đầu tư
trong nước cực lớn cho thị trường bất đông sản .Một mặt các công ty có
giá cổ phiếu lên cao có xu hướng chuyển dịch một khối lượng vốn vốn
huy động được sang thị trường bất động sản,đặc biệt là các ngân hàng.
Nhờ huy động được lượng vốn nhiều ngàn tỉ đồng, các ngân hàng
không chỉ chuyển vốn sang đầu tư bất động sản dưới nhiều hình thức
mà bắt đầu cạnh tranh cho vay để giải ngân. Nhờ đó, khách hàng là các
chủ đầu thức vay ưu đãi, linh hoạt và dài hạn hơn . “Điều này mang ý
nghĩa kích cầu quan trọng, tạo thêm sự sôi động cho thị trườngg bất
động sản”.
Bên cạnh đó, kênh đầu tư cá nhân vào nhà đất cũng được kích hoạt trở
lại từ những người thắng lớn ở thị trường cổ phiếu. “Sự kích hoạt này
gúp phần làm nóng thị trường, kéo theo nguồn vốn đầu tư khá lớn ở
trong dân”. Các chuyên gia cũng cho rằng nguồn vốn này chỉ có thể huy
động hiệu quả khi thị trường khởi sắc, sản phẩm có tính thanh khoản
cao. “Tuy khó có thể xác định được số vốn từ kênh này,nhưng với hai
15
lần sốt giá nhà đất hồi tháng 3 và tháng 8 năm 2007 vừa qua, có thể
thấy đây là nguồn vốn đầu tư rất tiềm năng”.
Mặt khác, ông Trương Thái Sơn, Phó tổng giỏm đốc Công ty
Địa ốc Hoàng Quân, cho rằng gần đây, thị trường bất động sản đang
chứng kiến xu hướng tăng cường hợp tác giữa các nhà đầu tư dưới
nhiều hình thức như hợp đồng hợp tác kinh doanh, thành lập liên
doanh, mua bán cổ phần để trở thành đối tác chiến lược của nhau Sự
hợp tác diễn ra liên tục và đa dạng giữa các doanh nghiệp bất động sản

với nhau, giữa doanh nghiệp bất động sản với các đối tác trong chuỗi
cung ứng sản phẩm dịch vụ liên quan đến việc phát triển dự án bất
động sản, với các định chế tài chính trong và ngoài nước, các doanh
nghiệp có tiềm lực tài chính, thậm chí là giữa các doanh nghiệp ngoài
ngành nhưng có nhu cầu đầu tư vào bất động sản Theo ông Sơn, các
doanh nghiệp chọn đối tác dựa trên thương hiệu và những điều kiện
phù hợp chứ không phân biệt trong hay ngoài nước. “Quá trình này
đang tháo gỡ bài toán về vốn tại nhiều doanh nghiệp”, ông nối. Với
tình hình nguồn vốn đang diễn tiến tốt đẹp, ông Sơn ví sự đầu tư vào
thị trường bất động sản trong tương lai (nếu thị trường được kích
hoạt tốt) sẽ nhiều như “sung trên cành” so với các ngành kinh tế khác
với bất động sản hấp thu vốn dễ dàng hơn.
Tuy nhiên theo ông, “sung” khụng rụng bừa bãi. “Tôi thấy các
nhà đầu tư tài chính thường luôn “chọn mặt gửi vàng”, họ xem xet rất
kỹ về tiềm năng phát triển của doanh nghiệp trước khi bỏ vốn đầu tư.
Bằng chứng là thời gian vừa qua, những doanh nghiệp bất động sản
nhận được sự hỗ trợ vốn từ các công ty tài chính lớn trong và ngoài
nước đều có uy tín thương hiệu, có bộ máy năng động, trình độ cao, có
16
chiến lược bán hàng hiệu quả hoặc ít nhất cũng có những nỗ lực tiếp
thị, xúc tiến thương mại ,mở rộng quan hệ từ đó mới được nhận diện”.
Đồng tình với nhận định này, ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch
HĐQT Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Việt Nam, cho rằng nếu
như trước đây, lợi thế kinh doanh thuộc về các doanh nghiệp có vốn
tự có lớn thì với sự phát triển của thị trường vốn hiện nay, lợi thế sẽ
thuộc về các doanh nghiệp có chuyên môn cao, định hướng tốt và quản
trị chuyên nghiệp.
Tuy nhiên vốn đầu tư cho xây dựng công trình bất động sản vẫn
dừng ở mức "Số văn phòng cao cấp hiện qúa ít so với nhu cầu doanh
nghiệp. Viễn cảnh thiếu hụt sẽ kộo dài trong vài năm nữa, giá thuê

chắc chắn còn tăng " - một nhà đầu tư nước ngoài nhận xét. Cuộc
khủng hoảng kinh tế khu vực năm 1997 đó làm cho thị trường văn
phòng cho thuê đình trệ, giá thuê văn phòng loại A vào thời điểm đó
cao nhất cũng chỉ ở mức gần 15 USD/m2/tháng. Nhà đầu tư lỗ nặng,
những công trình đang xây dựng thì đành hoãn lại hoặc chuyển công
năng… Đến cuối năm 2003 thị trường này mới hồi phục và thực sự
sôi động trong năm 2004 đến nay.
Theo Công ty tư vấn bất động sản CB Richard Ellis, hiện toàn bộ
văn phòng loại A tại Hà Nội và TP.HCM hầu như đó cho thuê hết
công suất với gía bình quân là 27 USD/m2/tháng. Các toà nhà loại B và
C cũng đó cho thuê trên 95% diện tích. Theo ông Marc Townsend,
Tổng giám đốc CB Richard Ellis, thị trường văn phòng cao cấp đang
chịu nhiều áp lực cho cả nhà đầu tư và khách hàng. Hiện thị trường
này đang bị điều phối bởi các công ty nước ngoài với việc đầu tư cho
một dự án toà nhà cao cấp không hề đơn giản, nhất là về mặt tài
chính. Diễn biến thị trường thì lại tương đối phức tạp .
17
Với các cao ốc tại trung tâm TP, nơi được xem là có vị trí giao
dịch thuận lợi nhất cũng đang đau đầu vỡ tình trạng thiếu các bãi đậu
xe. Thông thường bãi đậu xe tầng hầm của toà nhà không đủ sức chứa
hết lượng xe của nhân viên chứ chưa kể đến của khách giao dịch bên
ngoài. Đôi lúc chỉ vì “chuyện nhỏ” này mà ảnh hưởng đến hoạt động
của công ty.Tại Hà Nội, doanh thu của Tổng công ty đầu tư và phát
triển nhà và đô thị (HUD) đã tăng gấp đôi kể từ sau Tết. Theo số liệu
thống kê của trung tâm, trước Tết doanh thu hằng tháng chỉ đạt 100 tỷ
đồng, nhưng hiện đó lên đến 200 tỷ đồng. Đồng thời, nhà tại 3 khu đô
thị của HUD được rao bán là Văn Quán (Hà Đông), Việt Hưng (Long
Biên, Hà Nội) và Pháp Vân (Hoàng Mai, Hà Nội) đều được người mua
săn lựng ráo riết. Tổng giám đốc VinaCapital phân tích, FDI đổ vào
nhiều sẽ cần khu cụng nghiệp để xây nhà máy, nhà ở cho người lao

động, khách sạn, căn hộ cao cấp cho các chuyên gia nước ngoài
Những người này sau khi có công ăn việc làm ổn định sẽ lại đổ xô đi
tìm nhà ở. Theo đó, thị trường nhà ở dân dụng vẫn phát triển, song tới
đây sẽ không tập trung trong thành phố nữa mà phát triển ra khu ngoại
thành, gần khu công nghiệp hoặc loại nhà Affordable Apartment (nhà
trong trung tâm nhưng giá cả phải chăng, phù hợp với thu nhập). Một
chuyên viên tư vấn đầu tư tài chính cho biết, thông thường ở các nước
có nền kinh tế phát triển, nhà đầu tư luôn xoay chuyển đồng vốn và
đầu tư dàn trải để phân tán rủi ro chứ ít đầu tư theo một hướng nhất
định. Ở nước ta, thời gian qua nhiều nhà đầu tư cũng bắt đầu kinh
doanh theo hướng này. Trong bối cảnh nhiều nhà đầu tư đó kiếm khá
nhiều tiền nhờ đầu tư chứng khoán trong thời gian qua, chắc chắn
nhiều người sẽ đổ tiền vào lĩnh vực bất động sản để “đón gió ”, đồng
thời cũng nhằm phân tán rủi ro trong đầu tư khi thị trường chứng
18
khoán đó quá nóng. Rõ ràng, trên cả hai thị trường Hà Nội và TP.HCM
tiềm năng vẫn còn rất lớn cho các nhà đầu tư bất động sản cao cấp .Việc
hướng dẫn đầu tư vào khu vực nào sẽ xếp xuống hàng sau,vấn đề trước
mắt là các nhà đầu tư cần tìm vị trí nào đắc địa cho việc triển khai dự án
của mình .
2.Một só thành tựu đạt được:
Trong một thống kê gần đây, hiện nay 18% tổng dư nợ của các
ngân hàng đang đựơc đầu tư vào bất động sản. vào thời kì thị trường
phát triển nóng, tốc độ cho vay đối với dự án bất động sản của một số
ngân hàng tăng đên 25%, trong đó các khỏan vay trung và dài hạn chiếm
đến 82%. Nhưng từ khi thi trường đóng băng, các ngân hàng bắt đầu hạn
chế cho vay,đến cuối năm 2005 tốc độ cho vay đã giảm xuống chỉ còn
9%.
Tại thành phố Hồ Chí Minh, lượng vốn đổ vào thị trường bất
động sản đã lên đến 50 ngàn tỷ đồng, dư nợ cho vay vào bất động sản

trên 25 ngàn tỷ đồng, chiếm 13,7% tổng dư nợ . Tại hà nội, tình hình
cũng không khả quan hơn khi số vốn dư nợ đã lên đến 9 ngàn tỷ đồng,
chiếm 10% tổng dư nợ. Tính đến 2001, số vốn đầu tư nước ngoài vào bất
động sản đã lên đến 7 tỷ usd, nhưng sự trầm lắng đã khiến nhiều nhà đầu
tư đang ở trạng thái chần chừ.
Mức vốn đăng ký bình quân một doanh nghiệp xây dựng này một
tăng lên .Thời kỳ 1991 -1999 vốn đăng ký bình quân của một doanh
nghiệp xây dựng là 0,57 tỷ đồng ,năm 2000 là 0.96 tỷ đồng nhưng đến
năm 2002 là 1,8 tỷ đồng .Doanh nghiệp có số vốn đăng ký thấp nhât là 5
triệu đồng và cao nhất là 200 tỷ đông (hơn 130 triệu USD) và đến nay
con só đó đã tăng lên rất nhiều lần .Một điều đáng chú ý là só vốn đầu tư
19
thực tế cao hơn số vốn đăng ký ở cùng thời kỳ và doanh nghiệp tư nhân
trong nước là nhà đầu tư chủ yếu và chiếm tỷ trọng lớn . Bước đầu đã tu
hhút được vốn từ việc phát hành trái phiếu công ty .Chính phủ đã ban
hành các quy định rõ ràng hơn về việc phát hành cổ phiếu và tráI phiếu
của doanh nghiệp .Luật chứng khoán được quốc hội thông qua sẽ có hiệu
lực từ ngày 1/1/2007 sẽ tạo hung hành lang pháp lý thuận lợi cho việc
phát hành cổ phiếu của các doanh nghiệp .
Tín dụng ngân hàng vẫn là hình thức huy động vốn chủ yếu của
các doanh nghiệp xây dựng nước ta .Hoạt động chủ yếu của các tổ chức
tín dụng vẫn là huy động và cho vay với các hình thức tín dụng truyền
thống .Với một điều rất đáng khuyến khích là trong hoạt động của các
công ty cho thuê tài chính thường không có sự phân biệt đối xử với các
thành phần kinh tế khác nhau,kể cả các công ty nhỏ cũng như những
doanh nghiệp lớn.
3 .Những tồn tại và nguyên nhân :
Mặc dù có tiến bộ về tăng trưởng ,chuyển dịch cơ cấu và hiệu qua
sản xuất kinh doanh ở một số mặt được nâng lên ,song so với yêu cầu
của chiến lược phát triển kinh tế đến năm 2010 và hội nhập kinh tế khu

vực ,quốc tế thì doanh nghiệp nước ta bộc lộn nhiều yếu kém bất cập .
Khoảng 90% trong số các doanh nghiệp chưa tới 10 tỷ đồng .Tổng
số vốn điều lệ của 2300 doanh nghiệp chỉ có khoảng 250.000 tỷ đồng
,tương đương với khoảng 15,5 tỷ USD –tức chỉ tương đương với số vốn
của một tập đoàn đa quốc gia cỡ trung bình trên thế giới –như một
chuyên gia .
Thị trường chứng khoán Việt Nam lại chưa phát triển ,chưa trở
thành kênh huy động vốn dài hạn cho đầu tư phát triển .Nước ta hiện
naycó trên 400 cồn ty cổ phần đủ điều kiện niêm yết trên trung tâm giao
20
dịch cổ phiếu ,song hiện chỉ có hơn 50 công ty niêm yết trên thị trường
chứng khoán ,nhưng tổng số tài khoản đầu tư chứng khoán của toàn thị
trường mới chỉ chiếm con số rất khiêm tốn ,không bằng số tiền gửi tại
một ngân hàng cổ phần nhỏ .
Dường như các công ty cổ phần không muốn niêm yết trên thị
trường chứng khoán .Trong khi đó ở các nước khác ,được niêm yết là
một vinh hạnh lớn ,phải phấn đấu một thời gian nhất định ,có khi trong
nhiều năm mới đủ điều kiện niêm yết .nguyên nhân chính của hiện tượng
này liên quan đến lợi ích của công ty khi niêm yết và không niêm yết
.Đó là khi không niêm thì không cần kiểm toán hàng năm ,không tốn phí
kiểm toán ,không cần công bố thông tin,dễ trốn thuê hơn …Tuy nhiên
những cái gọi là ưu điểm khi không tham gia niêm yết chỉ có thể có
trong thời điểm giao thời ,lúc tranh tối tranh sáng .Thực ra những lợi ích
này hoàn toàn không bền vững khi mà nhà nước có các biện pháp quản
lý chặt chẽ hơn .
Nhà đầu tư thiếu thông tin.Giao dịch chứng khoán qua internet
chưa phát triển .Giao dịch chứng khoán qua mạng internet là một hìn
thức phổ biến trên thế giới hiện nay.ở nước ta hình thức này đã xuất hiện
nhưng còn rất mới mẻ với công chúng và nhà nhà đầu tư.Sau gần 5 năm
đI vào hoạt động .TTCK Việt Nam đã thu hút hơn 20 000 tài khoản đăng

ký của các nhà đầu tư kà cá nhân và tổ chức tham gia giao dịch chứng
khoán .Hầu hết trong số đó là các nhà đầu tư tập chung ở TPHCM và Hà
Nội .Thông thường nhà đầu tư muốn mua bán chứng khoán phảI đích
thân đến trụ sở ,chi nhánh ,văn phòng đại diện ,đại lý nhận lệnh của công
ty chứng khoán mà mình mở tài khoản ,ghi lệnh và chuyển cho nhân
viên của công ty chứng khoán tại đó .
21
Doanh nghiệp chưa có phương tiện hiệu quả truyền tải thông tin
đếna các nhà đầu tư .Thực tế đa số các công ty niêm yết chưa sử dụng
website làm công cụ của riêng mình để truyền tải thông tin đến các nhà
đầu tư.Nguyên nhân của tình trạng này là do:Các quy định pháp lý chưa
được cải thiện ,nội dung bắt buộc công bố chưa bao hàm hết các vấn đề
mà nhà đầu tư quan tâm .các công ty niêm yết chưa chú trọng tới khâu
thông tin và quan hệ với nhà đầu tư .
Vẫn còn tồn tại sự mất bình đẳng giữa các thành phần kinh tế :giữa
các DNNN và DN phi nhà nước thì DNNN dễ vay Ngân hàng hơn .Về
mặt quan điểm và nhận thức .Đại hội Đảng lần IX đã khẳng định thành
phần kinh tế tư nhân được tồn tại và phát triển lâu dài .Trong thực tế
,quan điểm này chưa được thực hiện một cách nghiêm túc .Điều này thể
hiện ở chỗ trong công việc hàng ngày người ta vẫn còn phân biệt đối xử
với khu vực kinh tế tư nhân.Người ta vần ưu tiên cho khu vực kinh tế
nhà nước từ lĩnh vực kinh doanh tài chính cho đến tín dụng,ngân hàng
và các lĩnh vực khác.Trong kinh doanh ,còn nhiều kĩnh vực kinh tế tư
nhân không được làm như kinh tế nhà nước.Về vón ,việc tiếp cận đến
các nguồn vốn của khu vực tư nhân còn nhiều khó khăn ,nhất là vốn vay
ưu đãi .
Khả năng tiếp cận vốn của các doanh nghiệp ngoài quốc doanh
còn hạn chế ,mà nguyên nhân có từ hai phía :Các doanh nghiệp ngoài
quốc doanh thiếu các điều kiện vay vốn ,các tổ chức tín dụng lo sợ vấn
đề an toàn vốnvay.Do đó ,việc phân bổ tín dụng vẫn được xem còn nhiều

ưu tiên hơn cho các doanh nghiệp nhà nước ,nhất là tập trung vào nhiều
vốn cho một số tổng công ty 90,91 .Cơ cấu nguồn vốn cũng như cơ cấu
đầu tư chưa phù hợp và đáp ứng yêu cầu đầu tư trung dài hạn cho các
22
công trình hạ tầng cơ sở có tính chất nền tảng cho CNH ,HĐH ,nhất là
trong lĩnh vực nông nghiệp ,nông thôn.
Hiện các doanh nghiệp vừa và nhỏ có tiềm lực tài chính nhỏ bé
.Bình quân số vốn của doanh nghiệp vừa và nhỏ chỉ là 1800 triệu
đồng .Bên cạnh đó ,việc tiếp cận với các nguồn vốn tài chình từ các tổ
chức tín dụng của các doanh nghiệp tuy đã được cải thiện nhưng còn
nhiều khó khăn .Tỷ lệ các doanh nghiệp vừa và nhỏ vay được vốn ngân
hàng chỉ khoảng 57% nhưng lượng vốn vay không nhiều và thời gian
cũng như thủ tục vay vốn còn phức tạp .Không chỉ các donh nghiệp vừa
và nhỏ ,với các doanh nghiệp lớn cũng khó khăn không kém ,nhất là vay
dưới hình thức bảo đảm nợ vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay.
Định giá tài sản của doanh nghiệp chưa tốt .Tài sản của doanh
nghiệp thường bị định giá thấp hơn giá thực tế.Doanh nghiệp vay được ít
hơn và ảnh hưởng đến các quyết định của doanh nghiệp .
Các doanh nghiệp cần vốn nhưng không đủ điều kiện vay vốn khó
có thể tiếp cận được với nguồn vốn này.Một số giải pháp đối với doanh
nghiệp để có thể vay được vốn ngân hàng nhiều hơn: Doanh nghiệp phải
tạo uy tín với Ngân hàng,thanh toán nợ đúng hẹn ,lập các báo cáo tài
chính đầy đủ,…Doanh nghiệp cần có những dự án kinh doanh hiệu quả
để ngân hàng dễ cho vay hơn ,và có thể được số vốn như mong muốn.
23
CHƯƠNG 3 : QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP
1.Giải pháp huy động và sử dung có hiệu quả các nguồn vốn :
a, Đảm bảo ổn định môi trường kinh tế vĩ mô:
Sự ổn định của môi trường kinh tế vĩ mô luôn được coi là điều
kiện tiên quyết của mọi ý định và hành vi đầu tư .Về nguyên tắc ,để thu

hút được các nguồn vốn đầu tư nhằm ngày càng đáp ứng tốt hơn các yêu
cầu phát triển của đất nước ,phải đảm bảo nền kinh tế đó là nơI an toàn
cho sự vận đọng của nó và sau nữa là nơi có năng lực sinh lợi cao,khả
năng phát triển tốt trong tương lai.
Trong đầu tư cho nền kinh tế nói chung và đầu tư cho xây dựng
công trình bất động sản nói riêng ,thì sự an toàn của vốn đòi hỏi môi
trường kinh tế vĩ mô ổn định,không gặp những rủi ro do các yếu tố chính
trị xã hội hay môI trường kinh doanh gây ra .Đối với vốn nước ngoài ,nó
còn yêu cầu năng lực trả nợ tối thiểu của nước nhận đầu tư .Một tốc độ
tăng trưởng xuất khẩu tối thiểu đủ để chủ nợ thu hồi lại vốn . Đó là yêu
cầu tối thiểu mà bất cứ một kế họach đầu tư nào cũng hướng tới .Tuy
nhiên sự ổn định kinh tế vĩ mô ở đây phải thoả mãn yêu cầu gắn liền với
năng lực tăng trưởng kinh tế ,hay ổn định trong tăng trưởng .tức là nền
kinh tế có thể chủ động kiểm soát được quá trình tăng trưởng ,chủ động
kiểm soát được úa trình tăng trưởng ,chủ đông thiết lập được trạng thái
cân bằng đó cũng đồng thời là việc tạo ra cơ sở cho sự ổn định lâu dài và
vững chắc.Một số điều kiện cụ thể:
Ổn định giá trị tiền tệ : Đây là một vấn đề quan trọng ảnh hưởng
trực tiếp đến khả năng huy động vốn cho xây dựng nói riêng và cho nền
kinh tế nói chung .ổn định giá trị tìên tệ ở đây còn bao hàm cả việc kiềm
chế lạm phát và khắc phục hậu quả của tình trạng giảm phát nếu xảy ra
với nền kinh tế .Trong cả 2 trường hợp nó đều tác động đến nhu cầu đầu
24
tư và sự tăng trưởng kinh tế.Để đạt yêu cầu ổn định giá trị tiền tệ,cần tạo
ra sự vận động đồng bộ các yếu tố của nền kinh tế thị trường bao gồm
cả lĩnh vực sản xuất vật chất hệ thống tài chính và ciư chế phân phối ,lưu
thông tương ứng.
Bên cạnh đó các họat động của ngân sách nhf nước cũng có ý nghĩa
quan trọng.Ngân sách nhà nước mà thâm hụt triền miên cũng sẽ đi kèm
với tình trangk lạm phát cao và mất ổn định.Chính vì vậy kiểm soát

được mức thâm hụt ngân sách nhà nước cũng được coi là một mục tiêu
ổn định tài chính hướng tới tới sự ổn định kinh tế vĩ mô.Một mặt thuế và
chi ngân sách nhà nước là những công cụ quan trọng trong việc ổn định
giá trị tiền tệ.Tuy nhiên thuế và các công cụ tài chính khác cũng là một
trong những chính sách quan trọng trong việc khuyến khích đầu tư và tái
đầu tư từ lợi nhuận.Vì vậy khi sử dụng công cụ này trong ổn định giá trị
tiền tệ đồng thời phảI đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước để
đáp ứng nhu cầu chi tiêu đầu tư của chính phủ .Tiếp tục những cải cách
hành chính để có thể giảm tương đối chi thường xuyên trong tổng chi
ngân sách .Từng bước tăng quy mô và tỷ trọng cũng như hiệu quả vốn
đầu tư từ ngân sách nhà nước .
Lãi suất và tỷ giá hối đoái :Lãi suất và tỷ giá hối đoái không chỉ
ảnh hửơng đến hoạt động thu hút các nguồn vốn đầu tư thông qua việc
tạo lập ổn định kinh tế vim mô mà còn có tác động đến dòng chảy của
các nguồn vốn đầu tư và mức lợi nhuận thu được tại một thị trường xác
định.Đối với lãI suất ,về mặt lý thuyết lãI suất càng cao thì xu hướng tiết
kiệm càng lớn và từ đó tiềm năng của các nguồn vốn đầu tư càng
cao.Bên cạnh đó ,nếu mức lãI suất trên thị trường nội địa mà cao tương
đối so với mức lãi suất quốc tế thì còn đồng nghĩa với việc hấp dẫn trong
thu hút vốn đầu tư nước ngoài.Trong điều kiện toàn cầu hoá và mở cửa
25