Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà tại ngân hàng Techcombank chi nhánh Láng Hạ

Học viện Ngân hàng Khóa luận tốt nghiệp
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài:
Hội nhập kinh tế quốc tế là yêu cầu khách quan đối với các quốc gia hiện
nay. Việt Nam cũng không nằm ngoài xu hướng đó. Kể từ khi gia nhập WTO
đến nay, nền kinh tế Việt Nam có những bước chuyển biến sâu sắc trên tất cả
các lĩnh vực, tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và liên tục qua các năm, tình hình
chính trị ổn định, tạo niềm tin cho các nhà đầu tư nước ngoài mạnh dạn đầu tư
vào nước ta. Từ đó, góp phần tạo công ăn việc làm cho người dân, tăng thu
nhập và nâng cao chất lượng cuộc sống. Khi thu nhập tăng cao kéo theo nhu
cầu cải thiện đời sống, nhu cầu tiêu dùng cũng tăng cao,và một nhu cầu nữa
không thể thiếu đó là nhu cầu về nhà ở.
Có “an cư” thì mới “lạc nghiệp”. Câu nói đó chính là mong muốn bình dị
của người dân Việt Nam từ bao đời nay về một căn nhà để ổn định cuộc sống.
Tuy nhiên mong muốn đó thật khó thực hiện khi mà phần đông dân số là
những người có thu nhập trung bình hoặc thấp, trong khi giá cả thị trường
nhà đất lại rất cao, thì vấn đề tích góp đủ tiền mua nhà trở nên quá khó khăn
đối với các gia đình trẻ.
Việt Nam được đánh giá là quốc gia có tốc độ tăng dân sô cao, hiện nay
dân số Việt Nam đạt khoảng trên 85 triệu người, mật độ dân số là gần 260
người/km
2
cao gấp 6-7 lần mật độ chuẩn, dân số của nước ta phần đông là dân
số trẻ, năng động, thu nhập không ngừng được cải thiện. Tương ứng với đó là
tỷ lệ dân số ở đô thị tăng lên nhanh chóng, ước tính đạt mức 45% vào năm
2020. Dân số gia tăng tại đô thị sẽ tạo sức ép lớn về nhà ở.
Cả nước hiện tại có khoảng 1,4 triệu cán bộ, công chức và khoảng 800
nghìn công nhân lao động đang làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao. Trong đó có khoảng 330 nghìn người có khó khăn
Nguyễn Thị Thanh Hương NHH-K8

2
Học viện Ngân hàng Khóa luận tốt nghiệp
vè nhà ở cần có sự hỗ trợ, tạo điều kiện để cải thiện nhà ở. Tại Hà Nội có
một số dự án với tổng số 1564 căn hộ với mức vốn đầu tư 50 tỷ đồng thì đến
nay mới hoàn thành 168 căn, bố trí cho 1700 công nhân thuê. Theo Sở Tài
Nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh cho biết từ năm 2003 đến
nay toàn thành phố mới giải quyết được 2.780 căn hộ và nền nhà ở xã hội
trong khi đó nhu cầu nhà xã hội đến 25.000 căn. Tình hình xây dựng nhà ở xã
hội cho cán bộ công nhân viên, nhà lưu trú cho công nhân và nhà ở tái định
cư đều lâm vào tình trạng cung không đáp ứng nổi cầu, hiện thành phố có
khoảng 11.000 cán bộ có nhu cầu bức xúc về nhà ở. Như vậy có thể khẳng
định rằng nhu cầu về nhà ở là rất lớn.
Nắm bắt được nhu cầu cấp bách trên, các NHTM đã đưa ra gói sản phẩm
cho vay mua nhà, là giải pháp tối ưu nhất giúp người dân có thể mua được
nhà ở cho bản thân và gia đình mình. Hoạt động cho vay mua nhà tuy còn khá
mới mẻ ở Việt Nam nhưng lại là lĩnh vực có nhiều tiềm năng phát triển lớn, là
hoạt động mang lại mức lợi nhuận cao cho các NHTM nhưng cũng tiềm ẩn
nhiều rủi ro, xuất phát từ nhu cầu nhà ở của người dân Việt Nam và cũng từ
chính nhu cầu phát triển của mỗi ngân hàng trong quá trình hội nhập kinh tế
quốc tế. Để hạn chế được rủi ro nhưng vẫn không ngừng phát triển nghiệp vụ
cho vay mua nhà, đáp ứng triệt để nhu cầu của người dân chính là bài toán
khó mà tất cả các NHTM đều muốn tìm ra đáp án tối ưu nhất.
Xuất phát từ thực tế trên và qua thời gian thực tập nghiên cứu tại trung tâm
thẩm định và phê duyệt tín dụng cá nhân - ngân hàng Techcombank, em chọn
đề tài: “ Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà tại ngân hàng Techcombank
chi nhánh Láng Hạ” làm đề tài khóa luận tốt nghiệp.
2. Mục đích của đề tài:
Đề tài đi sâu nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến việc mở rộng cho vay
mua nhà, từ đó đưa ra các giải pháp kiến nghị nhằm mở rộng cho vay mua
nhà của Techcombank.

Nguyễn Thị Thanh Hương NHH-K8
3
Học viện Ngân hàng Khóa luận tốt nghiệp
3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu là hoạt động cho vay mua nhà, phạm vi nghiên cứu
là toàn ngân hàng techcombank.
4. Phương pháp nghiên cứu:
Trong quá trình nghiên cứu có sử dụng các phương pháp duy vật biện
chứng, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp diễn dịch và quy nạp,
phương pháp so sánh, phương pháp logic học và đặc biệt là phương pháp
thống kê.
5. Kết cấu của khóa luận:
Chương 1: Cơ sở lý luận về mở rộng cho vay mua nhà tại NHTM.
Chương 2: Thực trạng mở rộng cho vay mua nhà tại TCB.
Chương 3: Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại TCB.
Nguyễn Thị Thanh Hương NHH-K8
4
Học viện Ngân hàng Khóa luận tốt nghiệp
CHƯƠNG 1:
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ MỞ RỘNG CHO VAY MUA NHÀ CỦA CÁC
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. Tổng quan về cho vay mua nhà:
1.1.1. Những vấn đề cơ bản về tín dụng tiêu dùng:
a./ Khái niệm và đặc điểm:
• Khái niệm tín dụng tiêu dùng:
Tín dụng tiêu dùng là các khoản cho vay nhằm tài trợ cho các nhu cầu chi
tiêu của người tiêu dùng, bao gồm cá nhân và hộ gia đình. Đây là một nguồn
tài chính quan trọng giúp người tiêu dùng trang trải những nhu cầu về nhà ở,
mua sắm đồ dùng gia đình, xe cộ, giáo dục, y tế và các dịch vụ khác.
• Đặc điểm tín dụng tiêu dùng:

• Tín dụng tiêu dùng có tính nhạy cảm theo chu kỳ kinh tế:
Khi nền kinh tế hưng thịnh, người dân có thu nhập cao, lạc quan hơn và có
nhu cầu tiêu dùng mua sắm nhiều hơn. Bên cạnh đó, ngân hàng cũng tin vào
khả năng hoàn trả của khách hàng, rủi ro tín dụng thấp hơn nên sẽ mở rộng
cho vay hơn. Ngược lại, khi nền kinh tế suy thoái sẽ khiến cho thu nhập
người dân bị giảm sút, không còn lạc quan như trước nữa, người dân không
dám mua sắm nhiều nên nhu cầu vay từ đó cũng thấp hơn. Ngân hàng cũng
vậy, nền kinh tế suy thoái khiến cho rủi ro tín dụng tăng lên do khách hàng
không có khả năng trả nợ tăng, do đó ngân hàng cũng sẽ hạn chế cho vay.
• Lãi suất cho tín dụng tiêu dùng lớn:
Quy mô tín dụng tiêu dùng nhỏ và số lượng các khoản vay lớn. Do vậy chi
phí giao dịch bình quân cao (bao gồm chi phí về thẩm định, các thủ tục cho
vay và giám sát vốn vay) dẫn đến chi phí cho vay cao. Do vậy lãi suất cho
vay tiêu dùng thường cao.
• Nhu cầu tiêu dùng của khách hàng thường ít co giãn với lãi suất:
Nguyễn Thị Thanh Hương NHH-K8
5
Học viện Ngân hàng Khóa luận tốt nghiệp
Biểu đồ 1.1: Mối quan hệ giữa lãi suất và nhu cầu vay mua nhà:
Khi lãi suất tăng cao thì nhu cầu giảm rất ít. Chứng tỏ người đi vay nhằm mục
đích tiêu dùng thì lãi suất không phải là yếu tố quan tâm hàng đầu của họ.
Điều này là do quy mô khoản vay nhỏ, trả theo kỳ ( thường là trùng với kỳ trả
lương), hơn nữa mục đích cao nhất của người dân là thỏa mãn nhu cầu tiêu
dùng của họ. Vì vậy ngân hàng nên đa dạng các sản phẩm cho vay tiêu dùng.
• Chất lượng thông tin mà khách hàng cung cấp cho ngân hàng thường
không cao, nhất là những thông tin về tài chính. Nguồn thu nhập để trả nợ
của họ thường là thu nhập cá nhân. Thông tin về thu nhập cá nhân là do
khách hàng tự cung cấp cho ngân hàng nên độ chính xác không cao.
• Nguồn trả nợ không ổn định phụ thuộc vào nhiều yếu tố như chu kỳ kền
kinh tế, cơ cấu kinh tế, thu nhập của khách hàng, trình độ của khách hàng,

sự cố của khách hàng, tư cách của người đi vay. Ví dụ như cơ cấu kinh tế
thay đổi, ảnh hưởng đến thu nhập của khách hàng - nguồn trả nợ chủ yếu,
do đó sẽ ảnh hưởng đến ngân hàng. Hay nếu như ngân hàng không thẩm
định kỹ tư cách cuả người đi vay, dẫn đến quyết định cho vay sai, gây nên
rủi ro mất vốn cho ngân hàng.
• Nhu cầu vay tiêu dùng có quan hệ mật thiết với thu nhập và trình độ văn
hoá của khách hàng. Nếu thu nhập cao, họ sẽ có xu hướng tăng tiêu dùng
và ngược lại. Tương tự, nếu trình độ văn hoá cao, họ sẽ có nhu cầu mua
sắm những hàng hoá cao cấp, nhu cầu vay tiêu dùng cũng từ đó tăng lên.
Nguyễn Thị Thanh Hương NHH-K8
Q
i
6
Học viện Ngân hàng Khóa luận tốt nghiệp
Từ những đặc điểm trên của tín dụng tiêu dùng, ngân hàng có thể dựa
và đó để đưa ra các chính sách cho vay phù hợp, thiết kế các sản phẩm đáp
ứng tối đa nhu cầu người dân.
b./ Phân loại tín dụng tiêu dùng:
 Căn cứ vào mục đích vay:
 Cho vay tiêu dùng cư trú: Là các khoản vay nhằm tài trợ cho nhu cầu mua
sắm, xây dựng, cải tạo nhà ở của khách hàng là cá nhân hoặc hộ gia đình.
Đây là khoản vay có giá trị lớn, thời hạn cho vay dài và tài sản đảm bảo
thường là tài sản hình thành từ vốn vay.
 Cho vay tiêu dùng phi cư trú: Là các khoản vay nhằm tài trợ cho việc
trang trải các chi phí mua sắm xe cộ, nội thất đồ dùng gia đình, chi phí học
hành, giải trí du lịch, hay những tiêu dùng bất thường khác… Đây là các
khoản vay mang tính nhỏ lẻ và thời hạn cho vay ngắn, tài sản đảm bảo có
thể hình thành từ vốn vay( như vay mua ô tô) hoặc không.
 Căn cứ vào phương thức hoàn trả:
 Cho vay tiêu dùng trả góp: Đây là hình thức cho vay tiêu dùng trong đó

người đi vay trả nợ ( gồm cả gốc và lãi ) cho ngân hàng nhiều lần theo
những kỳ hạn nhất định trong thời hạn cho vay. Phương thức này thường
được áp dụng cho các khoản vay có giá trị lớn, thu nhập định kỳ của người
dân không đủ khả năng thanh toán hết một lần số nợ vay. Cho vay mua nhà
cũng là một hình thức cho vay trả góp.
 Cho vay tiêu dùng phi trả góp: Theo phương pháp này, tiền vay được
khách hàng thanh toán một lần khi đến hạn. Thường thì các khoản cho vay
tiêu dùng phi trả góp chỉ được cấp cho các khoản vay có giá trị nhỏ, thời
hạn ngắn.
 Cho vay tiêu dùng tuần hoàn: Là các khoản vay tiêu dùng trong đó ngân
hàng cho phép khách hàng sử dụng thẻ tín dụng hoặc phát hành các loại séc
được phép thấu chi dựa trên tài khoản vãng lai. Theo phương pháp này,
Nguyễn Thị Thanh Hương NHH-K8
7
Học viện Ngân hàng Khóa luận tốt nghiệp
trong thời hạn tín dụng được thoả thuận trước, căn cứ vào nhu cầu chi
tiêu và thu nhập kiếm được ngân hàng cho phép thực hiện việc vay và trả
nợ nhiều kỳ một cách tuần hoàn, theo một hạn mức tín dụng.
 Căn cứ vào nguồn gốc khoản nợ:
 Cho vay tiêu dùng trực tiếp: Là các khoản cho vay tiêu dùng trong đó ngân
hàng tiếp xúc trực tiếp với khách hàng vay cũng như trực tiếp thu nợ từ
người này.
 Cho vay tiêu dùng gián tiếp: Là hình thức cho vay trong đó ngân hàng mua
các khoản nợ phát sinh do những công ty bán lẻ đã bán chịu hàng hoá dịch
vụ cho người tiêu dùng.
1.1.2. Quá trình hình thành và sự cần thiết của cho vay mua nhà:
a./ Quá trình hình thành:
Trước những năm 2000, khi nền kinh tế vừa thoát khỏi thời kỳ bao cấp,
nhà cửa còn rất thưa thớt, đất đai rộng rãi, người dân không phải lo lắng nhiều
về xây nhà dựng cửa, phần vì hầu hết người dân đều an cư lạc nghiệp ngay

chính trên mảnh đất quê mình mà rất ít người phải cầu thực nơi xa xứ, phần vì
đất thì nhiều mà người thì ít. Nhưng khi nền kinh tế phát triển, quá trình đô
thị hoá diễn ra với tốc độ nhanh chóng trong cả nước sẽ thu hút một số lượng
dân cư lớn đổ về thành thị để làm ăn và sinh sống. Mặt khác, mật độ dân số
tăng cao dẫn đến các đô thị , thành phố có số lượng dân cư tăng lên nhanh
chóng, đất đai ngày càng bị thu hẹp lại. Bên cạnh đó, sau khi hội nhập WTO,
các nhà đầu tư nước ngoài ồ ạt đầu tư vào Việt Nam, cơ sở hạ tầng được nâng
cấp, các kênh đầu tư được thông suốt, và không thể thiếu đó là các toà nhà
cao ốc, các công trình xây dựng ngày càng mọc lên nhiều hơn trên những
mảnh đất trống như nấm sau cơn mưa. Nền kinh tế tăng trưởng và ổn định tạo
điều kiện cho thu nhập của người dân tăng cao, kéo theo đó là nhu cầu cải
thiện đời sống, nâng cao chất lượng cuộc sống mà nhu cầu không thể thiếu là
nhà ở. Nhưng nhu cầu đó khó có thể trở thành hiện thực khi mà đất đai thì
Nguyễn Thị Thanh Hương NHH-K8
8
Học viện Ngân hàng Khóa luận tốt nghiệp
ngày càng thu hẹp, giá đất ngày càng leo thang, và mặc dù tăng thu nhập
nhưng người dân muốn tích góp đủ 700-800 triệu đồng để mua nhà thì không
biết đến bao giờ, 10 năm hay 20 năm.
Có cầu thì mới có cung, nhận thấy được nhu cầu rất cấp thiết của mỗi
người dân về một ngôi nhà để sinh sống, các NHTM đã đua nhau tung ra sản
phẩm cho vay mua nhà và ngày càng cải thiện, đa dạng hoá sản phẩm để đáp
ứng tối đa nhu cầu của người dân.
b./ Sự cần thiết của cho vay mua nhà:
 Đối với người dân Việt Nam: Từ xưa đến nay, người dân Việt Nam luôn
có một quan niệm rằng :”an cư lập nghiệp”. Vì vậy dù mải mê làm ăn đến
đâu thì họ vẫn luôn có mong muốn có một ngôi nhà an toàn, ổn định, và
đầy đủ tiện nghi. Nhưng với mức lương trung bình, chi tiêu càng ngày càng
đắt đỏ, thật là khó khăn để tích góp và mua được một ngôi nhà ưng ý.
Chính vì thế hoạt động cho vay mua nhà được coi là giải pháp tối ưu nhất

giúp người dân có thể mua nhà trong thời gian sớm nhất mà không phải
chờ đến khi tích góp đủ số tiền. Nhờ đó, người dân có thể yên tâm làm
việc, cải thiện đời sống với ngôi nhà mình mơ ước.
 Đối với các NHTM: Cho vay là nghiệp vụ quan trọng nhất của NHTM
mang lại lợi nhuận cao. Thị trường cho vay mua nhà là phân đoạn thị
trường khá mới, được đánh giá là tiềm năng, khi mà các khu đô thị, các
trung tâm mới được triển khai xây dựng, thu nhập cũng như nhu cầu của
người dân ngày một tăng cao. Hơn nữa cho vay mua nhà chiếm tỉ trọng lớn
trong cho vay tiêu dùng với quy mô khá lớn và mức lãi suất là rất cao, là
nguồn thu khổng lồ của ngân hàng. Bên cạnh đó, hoạt động cho vay mua
nhà còn giúp ngân hàng đa dạng hoá danh mục sản phẩm, góp phần phân
tán rủi ro, thu hút khách hàng nhiều hơn. Ngoài ra, hoạt động cho vay mua
nhà ra đời đáp ứng được nhu cầu cấp thiết của người dân, khiến cho người
dân tin tưởng vào ngân hàng, tạo cho người dân thói quen tiếp cận các dịch
Nguyễn Thị Thanh Hương NHH-K8
9
Học viện Ngân hàng Khóa luận tốt nghiệp
vụ, tiện ích sản phẩm của ngân hàng. Đồng thời ngân hàng cũng phát
triển được nhiều sản phẩm liên kết như cho vay mua ô tô hay nội thất sau
khi đã vay mua nhà mà ngân hàng Techcombank là một trong những ngân
hàng tiên phong. Phát triển cho vay mua nhà giúp ngân hàng mở rộng quan
hệ với khách hàng mình, giúp ngân hàng có cơ hội tìm hiểu các nhu cầu
mới của khách hàng, cũng làm tăng khả năng huy động vốn của ngân hàng.
 Đối với toàn xã hội: Mỗi gia đình là một tế bào của xã hội. Gia đình có ổn
định thì xã hội mới có thể phát triển được. Bên cạnh đó, hoạt động cho vay
mua nhà còn có ý nghĩa hết sức quan trọng đối với nền kinh tế nói chung
và thị trường bất động sản nói riêng bởi sự tham gia vào thị trường của các
NHTM tạo được những đòn bẩy quan trọng kích thích nền sản xuất phát
triển và là một trong những yếu tố quan trọng và cần thiết để thúc đẩy hoạt
động kinh doanh bất động sản phát triển do nhu cầu về vốn là yếu tố rất

quan trọng, thúc đẩy cung cầu thị trường nhà đất phát triển, thúc đẩy quá
trình đô thị hoá đất nước.
Như vậy nghiệp vụ cho vay mua nhà ra đời có ý nghĩa rất quan trọng1
đối với mỗi người dân Việt Nam, với các NHTM và với toàn xã hội.
1.1.3. Đặc điểm của cho vay mua nhà:
CVMN là một trong các loại hình cho vay tiêu dùng nên nó mang các đặc
trưng của cho vay tiêu dùng. Tuy nhiên, chính những đặc điểm riêng của đối
tượng được tài trợ mà CVMN có những đặc điểm khác biệt so với những loại
hình khác.
 Quy mô khoản vay: Quy mô của các khoản CVMN thường lớn hơn nhiều
so với quy mô trung bình của các khoản vay tiêu dùng thông thường. Điều
đó là do đối tượng tài trợ của các khoản vay là các căn hộ, nhà, chi phí xây
dựng nhà cửa có giá trị lớn, thường là 500 triệu đến hơn 1 tỷ, trong khi cho
vay hạn mức tín dụng có thế chấp cũng chỉ lên đến cao nhất là 300 triệu
(tham khảo từ Techcombank). Do vậy, CVMN góp phần đáng kể vào tỉ
Nguyễn Thị Thanh Hương NHH-K8
10
Học viện Ngân hàng Khóa luận tốt nghiệp
trọng tín dụng nói chung do số lượng món vay nhiều và giá trị khoản
vay lớn.
 Thời gian cho vay: Cho vay mua nhà là loại hình tín dụng tiêu dùng có kỳ
hạn dài nhất, giao động từ 10 cho đến 30 năm.
 Tài sản đảm bảo: Khi vay mua nhà, khách hàng thường thế chấp bằng
chính ngôi nhà đó. Tuy nhiên vẫn có thể thế chấp bằng một ngôi nhà khác,
tuỳ theo quy định riêng của từng ngân hàng.
 Rủi ro: CVMN chứa đựng rủi ro tiềm ẩn rất cao mà chủ yếu là rủi ro tín
dụng, là rủi ro mà khách hàng không trả được nợ gốc, lãi, hoặc cả gốc và
lãi đúng hạn gây tổn thất cho ngân hàng. Do nguồn trả nợ của khách hàng
lấy từ thu nhập thường xuyên, nên ngân hàng sẽ gặp rủi ro khi chu kỳ kinh
tế thay đổi theo chiều hướng bất lợi, hay khi khách hàng bị mất việc, tai

nạn lao động… Mặt khác, thời gian cho vay kéo dài, mọi biến cố đều có
thể xảy ra nên rủi ro mà ngân hàng gặp phải là rất cao mà ngân hàng không
thể dự đoán trước. Thị trường bất động sản mang tính chu kỳ, mỗi giai
đoạn khủng hhoảng sẽ kéo dài nhiều năm dẫn đến giá cả nhà ở có thể có
biến động giảm, trong khi đó tài sản đảm bảo vay thường là chính ngôi nhà
mà khách hàng vay mua nên trong trường hợp ngân hàng muốn xử lý tài
sản đảm bảo sẽ rất khó khăn. Bên cạnh đó chất lượng thông tin tín dụng ít,
thông tin thu được chủ yếu là do ngân hàng cung cấp nên họ có thể đưa ra
các thông tin không chính xác, dẫn đến quyết định cấp tín dụng sai.
 Lãi suất khoản vay: Thường là rất cao và thả nổi theo từng năm do rủi ro
lớn và chi phí hoạt động cao, bao gồm chi phí huy động vốn trong dài hạn,
chi phí thẩm định, chi phí định giá tài sản đảm bảo và điều chỉnh kịp thời
theo những biến động thị trường, chi phí bù đắp rủi ro…
 Phương thức hoàn trả: Cho vay mua nhà được thực hiện theo phương thức
cho vay trả góp, gốc và lãi trả hàng tháng hoặc lãi trả hàng tháng; gốc trả
theo định kì. Trong CVMN, ngân hàng thường yêu cầu người đi vay trả
Nguyễn Thị Thanh Hương NHH-K8
11
Học viện Ngân hàng Khóa luận tốt nghiệp
trước một phần giá trị ngôi nhà. Phần còn lại ngân hàng sẽ cho vay.
Việc làm này của ngân hàng có 2 mục đích. Thứ nhất: khi để khách hàng
tham gia một phần vốn vào tài sản, họ sẽ ý thức được đó là tài sản của
chính họ và có ý thức giữ gìn hơn. Thứ 2: trong trường hợp không trả được
nợ, ngân hàng thu hồi và phát mại tài sản. Lúc đó, tài sản hình thành từ vốn
vay đã qua sử dụng nên giá trị đã bị giảm sút đi một phần. Do vậy, số tiền
trả trước của khách hàng sẽ một phần nào giúp ngân hàng hạn chế được
thiệt hại trong trường hợp này.
1.1.4. Các sản phẩm cho vay mua nhà của NHTM:
CVMN là nghiệp vụ mà tất cả các NHTM đều muốn phát triển, vì thế họ
đua nhau tung ra các sản phẩm CVMN đa dạng với nhiều tính năng khác

nhau. Vậy nên hiện nay có rất nhiều sản phẩm cho vay mua nhà nhưng nhìn
chung lại thì vẫn xoay quanh các sản phẩm chính như cho vay trả góp mua
nhà ở, nền nhà, cho vay mua nhà để đầu tư, mua nhà dự án, sửa chữa nhà…
1.2. Mở rộng cho vay mua nhà và các nhân tố ảnh hưởng:
1.2.1. Quan niệm về mở rộng cho vay mua nhà:
Trước hết, khi nói về mở rộng cho vay mua nhà, ta cần phải xem xét
việc mở rộng theo cả hai chiều hướng. Thứ nhất là mở rộng cho vay mua nhà
theo chiều rộng, nghĩa là nâng quy mô, mở rộng về số lượng các hợp đồng
cho vay, các phương thức cho vay sao cho đa dạng, phong phú. Thứ hai là mở
rộng theo chiều sâu, nghĩa là số lượng phải đi kèm với chất lượng, ngân hàng
cần nâng cao chất lượng của từng sản phẩm cho vay mua nhà. Mỗi một sản
phẩm phải thoả mãn tốt nhất nhu cầu của khách hàng đồng thời phù hợp với
định hướng phát triển và tiềm lực của ngân hàng về quản lý cũng như trình độ
nhân viên, tránh tình trạng mở rộng tràn lan nhưng không quản lý nổi, dẫn
đến phát triển sản phẩm không hiệu quả, gây lãng phí công sức và tăng cao
rủi ro cho hoạt động ngân hàng.
Nguyễn Thị Thanh Hương NHH-K8
12
Học viện Ngân hàng Khóa luận tốt nghiệp
Mở rộng cho vay mua nhà của các NHTM được thể hiện ở các khía cạnh
như sau:
 Đối với khách hàng: mở rộng CVMN có nghĩa là phải thoả mãn được các
nhu cầu hợp lý của khách hàng về khối lượng cung cấp, sự đa dạng hoá
phương thức cho vay cũng như các dịch vụ kèm theo.
 Đối với các NHTM: CVMN cần phải chiếm một khối lượng đáng kể trong
tổng dư nợ cho vay tiêu dùng nói riêng và cho vay nói chung của ngân
hàng. Tuy nhiên bên cạnh việc cho vay, ngân hàng cần phải chú ý đến chất
lượng của khoản vay, sao cho đảm bảo mở rộng cho vay gắn liền với nâng
cao chất lượng.
 Đối với sự phát triển của toàn xã hội: CVMN phải góp phần chuyển dịch

một khối lượng lớn các nguồn tài chính, trợ giúp ngân sách nhà nước cũng
như tạo điều kiện thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, góp phần cải thiện đời sống
dân cư.
1.2.2. Các chỉ tiêu phản ánh mở rộng cho vay mua nhà:
a./ Chỉ tiêu phản ánh doanh số, số dư nợ cho vay mua nhà:
 Chỉ tiêu phản ánh Doanh số CVMN:
Doanh số CVMN: Là tổng số tiền mà ngân hàng cho vay mua nhà trong kỳ, nó
phản ánh một cách khái quát về hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng
trong một thời kỳ nhất định, thường tính theo năm tài chính.
• Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng doanh số CVMN tuyệt đối:
Giá trị tăng trưởng
doanh số tuyệt đối
=
Tổng doanh số
CVMN năm (t)
-
Tổng doanh số
CVMN năm (t-1)
Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết doanh số CVMN năm (t) so với năm (t-1) về
giá trị tuyệt đối là bao nhiêu. Khi chỉ tiêu này tăng lên, tức là số tiền mà ngân
hàng cung cấp cho khách hàng cũng tăng lên, thoả mãn tốt hơn nhu cầu của
khách hàng, và nó cũng thể hiện hoạt động CVMN đã được mở rộng.
• Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng doanh số CVMN tương đối:
Nguyễn Thị Thanh Hương NHH-K8
13
Học viện Ngân hàng Khóa luận tốt nghiệp
Giá trị tăng trưởng
doanh số tương đối =
Gía trị tăng trưởng doanh số tuyệt đối
x 100%

Tổng doanh số CVMN năm (t-1)
Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết tốc độ tăng trưởng doanh số CVMN năm (t) so
với năm (t-1). Khi chỉ tiêu này tăng lên, nó thể hiện rằng doanh số CVMN qua
các năm của ngân hàng đã tăng lên tương đối.
• Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng về tỉ trọng:
Tỉ trọng =
Tổng doanh số CVMN x 100%
Tổng dsố về hđ cho vay của NH
Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết doanh số của hoạt động CVMN chiếm tỉ lệ
bao nhiêu trong tổng doanh số của hoạt động cho vay của ngân hàng. Khi tỉ
trọng của CVMN tăng lên qua các năm, chứng tỏ rằng tỉ lệ của CVMN trong
hoạt động cho vay đã tăng lên và nó cũng cho thấy rằng hoạt động CVMN đã
được mở rộng.
 Chỉ tiêu phản ánh dư nợ CVMN:
Dư nợ CVMN: Là số tiền mà khách hàng đang nợ ngân hàng tại một thời
điểm. Chỉ tiêu này thường được sử dụng kếp hợp với chỉ tiêu doanh số
CVMN nhằm phản ánh tình hình mở rộng CVMN của ngân hàng.
• Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng dư nợ tuyệt đối:
Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết dư nợ năm (t) tăng so với năm (t-1) về số tuyệt
đối là bao nhiêu. Khi chỉ tiêu này tăng lên, tức là số tiền mà khách hàng đang
Nguyễn Thị Thanh Hương NHH-K8
Giá trị tăng trưởng
dư nợ tuyệt đối
=
Tổng dư nợ
CVMN năm (t)
-
Tổng dư nợ
CVMN năm (t-1)
14

Học viện Ngân hàng Khóa luận tốt nghiệp
nợ ngân hàng qua các năm đã tăng lên, chứng tỏ rằng hoạt động CVMN được
mở rộng.
• Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng dư nợ tương đối:
Giá trị tăng trưởng dư
nợ CVMN tương đối
=
Giá trị tăng trưởng dư nợ tuyệt đối x 100%
Tổng dư nợ CVMN năm (t-1)
Ý nghĩa: Chỉ tiêu này phản ánh tốc độ tăng trưởng dư nợ CVMN năm (t)
so với năm (t-1).
• Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng về tỉ trọng:
Tỉ trọng =
Tổng dư nợ CVMN x 100%
Tổng dư nợ về hđ cvay của NH
Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết dư nợ của hoạt động CVMN chiếm tỉ lệ bao
nhiêu trong tổng dư nợ của toàn bộ hoạt động cho vay của ngân hàng.
b./ Chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng loại hình sản phẩm CVMN:
Chỉ tiêu này phản ánh sự đa dạng về loại hình CVMN mà ngân hàng cung
cấp cho khách hàng, đó là các loại hình như:
+ mua nhà trả góp
+ cho vay mua nền nhà
+ cho vay mua nhà dự án
+ cho vay xây sửa nhà…
…
Những loại hình cho vay mua nhà phản ánh khả năng mở rộng quy mô
cũng như phạm vi hoạt động CVMN của ngân hàng. Nó phản ánh sự đa dạng
về cách thức mà ngân hàng cung cấp dịch vụ CVMN, qua đó phản ánh khả
năng nắm bắt nhu cầu khách hàng của ngân hàng. Khi loại hình cho vay này
Nguyễn Thị Thanh Hương NHH-K8

15
Học viện Ngân hàng Khóa luận tốt nghiệp
được mở rộng thì sẽ thoả mãn tốt hơn nhu cầu, mong muốn đa dạng của
khách hàng, qua đó cũng thể hiện hoạt động CVMN của ngân hàng ngày càng
được mở rộng.
c./ Chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng về khách hàng vay mua nhà:
Đây là chỉ tiêu phản ánh sự đa dạng về loại khách hàng mà ngân hàng cho
vay mua nhà. Chỉ tiêu này tăng lên chứng tỏ ngân hàng đã thực sự chú tâm tới
nhu cầu của ngươi dân và ngày càng phát triển sản phẩm đáp ứng nhu cầu
đó.Để tăng chỉ tiêu này, ngân hàng cần dùng nhiều chiến lược marketing,
đồng thời cải tiến sản phẩm, hình thành các sản phẩm mới để thu hút những
nhóm khách hàng mới. Như vậy chỉ tiêu mở rộng về khách hàng vay mua nhà
chỉ được thực hiện khi ngân hàng đã hoàn thành tốt chỉ tiêu mở rộng loại hình
sản phẩm CVMN.
1.2.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến việc mở rộng cho vay mua nhà:
Hoạt động CVMN nới riêng và hoạt động kinh doanh của ngân hàng nói
chung chịu ảnh hưởng của rất nhiều nhân tố. Có thể chia các nhân tố ảnh
hưởng tới hoạt động CVMN ra thành hai nhóm nhân tố: các nhân tố khách
quan và các nhân tố chủ quan. Để có thể mở rộng và phát triển hoạt động
CVMN thì ngân hàng cần tìm hiểu tới sự biến động của những nhân tố này.
a./ Nhân tố khách quan:
Đây là nhóm nhân tố bên ngoài tác động lên hoạt động CVMN mà ngân
hàng không thể tác động mà chỉ có thể tận dụng, điều hành hoạt động sao cho
phù hợp. Các nhân tố khách quan bao gồm các nhân tố thuộc môi trường vĩ
mô và các nhân tố thuộc môi trường vi mô.
• Môi trường vĩ mô:
 Môi trường kinh tế:
Môi trường kinh tế bao gồm những yếu tố ảnh hưởng đến khả năng thu
nhập, thanh toán, chi tiêu, nhu cầu về vốn và tiền gửi của dân cư. Môi trường
Nguyễn Thị Thanh Hương NHH-K8

16
Học viện Ngân hàng Khóa luận tốt nghiệp
kinh tế là một nhân tố liên tục biến động, nó bao gồm tình hình hoạt động
của tất cả các thành phần kinh tế và được đánh gía bằng các chỉ tiêu:
 Tốc độ tăng trưởng kinh tế: Khi nền kinh tế tăng trưởng, mức sống của
người dân được nâng cao, thu nhập cao hơn và ổn định, do đó nhu cầu về
tiêu dùng của dân cư cũng trở nên phong phú và đa dạng hơn. Vì vậy nhu
cầu vay mua nhà hay tiêu dùng cá nhân và hộ gia đình sẽ tăng lên do người
dân yên tâm và tin tưởng rằng trong tương lai thu nhập và các điều kiện
kinh tế khác sẽ cao và thuận lợi. Ngược lại, khi nền kinh tế suy thoái, thu
nhập của người dân giảm sút, làm cho nhu cầu chi tiêu cũng giảm, người
dân trở nên bi quan hơn và có tâm lý ngại vay ngân hàng hơn, do đó, nhu
cầu vay mua nhà cũng giảm theo.
 Lãi suất: Khi lãi suất trên thị trường tăng thì lãi suất CVMN của các
NHTM cũng tăng cao, làm chi phí mua tăng lên, nhu cầu vay mua của
khách hàng giảm, ảnh hưởng tới hoạt động CVMN của ngân hàng.
 Lạm phát: Nền kinh tế xảy ra lạm phát làm cho đồng tiền bị mất giá. Lúc
này người dân không thích gửi tiền vào ngân hàng. Hoạt động huy động
vốn của ngân hàng gặp khó khăn, ảnh hưởng xấu đến hoạt động cho vay
nói chung và CVMN nói riêng.
 Thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản càng phát triển thì người
dân cũng dễ dàng mua nhà hơn. Sự biến động của thị trường bất động sản
một phần cũng chịu ảnh hưởng của thị trường chứng khoán. Sự bùng nổ
của thị trường chứng khoán vào cuối năm 2006, đầu 2007 đã làm giàu lên
một cách nhanh chóng các nhà đầu tư vào nó. Khi thị trường chứng khoán
giảm sút, rất nhiều nhà đầu tư đã chuyển hướng sang thị trường bất động
sản, làm cầu về bất động sản tăng cao, gia tăng số lượng giao dịch bất động
sản và tạo tính thanh khoản cho thị trường này. Đây là điều kiện thuận lợi
giúp ngân hàng mở rộng quy mô CVMN.
Nguyễn Thị Thanh Hương NHH-K8

17
Học viện Ngân hàng Khóa luận tốt nghiệp
 Thu nhập của dân cư: Khi nền kinh tế phát triển thu nhập của dân cư tăng
cao, đời sống được nâng cao thì nhu cầu nhà ở của người dân tăng cao, nhu
cầu vốn đáp ứng cho nhu cầu nhà ở lớn làm cho hoạt động CVMN phát
triển mạnh và ngược lại.
 Môi trường chính trị - pháp luật:
 Tình hình chính trị của quốc gia luôn có những ảnh hưởng lớn tới hoạt
động CVMN của các NHTM. Sự ổn định chính trị là điều kiện đầu tiên để
các nhà đầu tư trong và ngoài nước yên tâm đầu tư vốn vào thị trường bất
động sản làm thị trường bất động sản phát triển, số lượng các khu chung cư
tăng nhanh đáp ứng nhu cầu nhà ở của dân cư tốt hơn. Từ đó tạo điều kiện
cho việc mua nhà ở, giúp ngân hàng có khả năng mở rộng và phát triển
nghiệp vụ CVMN.
Việt Nam là một đất nước có nền kinh tế ổn định, an toàn, môi trường kinh
doanh lành mạnh, nên rất có lợi thế trong việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài.
Năm 2007 vốn ODA mà các nhà tài trợ nước ngoài cam kết tài trợ cho Việt
Nam lên đến con số kỉ lục là 4.445 tỷ USD.
 Pháp luật điều chỉnh mọi quan hệ kinh tế cũng như xã hội. Mọi thành
phần kinh tế đều có quyền tự do kinh doanh nhưng phải nằm trong khuôn
khổ pháp luật. Hoạt động CVMN của NHTM cũng phải tuân thủ các quy
định của Nhà nước, luật các tổ chức tín dụng, luật dân sự và đặc biệt là luật
về bất động sản cũng như các quy định về đảm bảo tiền vay bằng bất động
sản. Lĩnh vực bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng là lĩnh vực hết sức
nhạy cảm và thường trong tình trạng không ổn định. Nếu như các văn bản
pháp luật quy định không rõ ràng, đầy đủ sẽ tạo ra những khe hở gây rắc
rối và tổn hại đến lợi ích của các bên tham gia quan hệ tín dụng, hạn chế sự
phát triển của loại hình dịch vụ CVMN. Ngược lại, sự chặt chẽ đồng bộ,
chính xác và công bằng về quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia
thì sẽ góp phần tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh, tạo tính trật tự và ổn

Nguyễn Thị Thanh Hương NHH-K8
18
Học viện Ngân hàng Khóa luận tốt nghiệp
định của thị trường để hoạt động CVMN cũng như các hoạt động kinh
tế xã hội khác được phát triển thuận lợi và có hiệu quả.
 Môi trường văn hoá xã hội:
Môi trường văn hoá xã hội được hình thành từ những tổ chức và những
nguồn lực khác nhau như cách nhận thức, trình độ học vấn, thói quen, tâm lý,
tục quán, bản sắc dân tộc… tất cả các yếu tố trên đều có ảnh hưởng đến nhu
cầu nhà ở của người dân.
 Trình độ dân trí: Trình độ dân trí của người dân Việt Nam còn tương đối
thấp, đây cũng là một trở ngại lớn cho việc mở rộng CVMN của các
NHTM Việt Nam. Hiện tại CVMN ở nước ta chỉ tập trung ở một số thành
phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng…nơi mà người dân có
trình độ học vấn tương đối cao, thu nhập cao và có nhiều nhu cầu tiêu dùng
hàng hoá xa xỉ hơn. Tương tự, nhu cầu vay mua nhà cũng nhiều hơn.
 Thói quen: Thói quen của khách hàng có ảnh hưởng rất lớn tới CVMN.
Những thói quen của người dân như tiêu tiền mặt, không quen thanh toán
qua thẻ sẽ ảnh hưởng rất lớn tới loại hình CVMN cũng như hình thức thanh
toán tiền vay.
 Tâm lý: Đối với người dân Việt Nam thì yếu tố tâm lý rất quan trọng. Đó
là tâm lý về thói quen chi tiêu và sự hưởng thụ. Ngày nay người dân càng
ngày càng quen dần với sự tiêu dùng và hưởng thụ hiện đại hơn, họ đặc
biệt quan tâm đến các căn nhà hiện đại có quy hoạch một cách khoa học,
hợp lý, đầy đủ tiện nghi sinh hoạt…Người Việt Nam còn có tâm lý e ngại
vay mượn nên ngân hàng cần phải quan tâm đúng mực tới vấn đề tâm lý
khách hàng, làm sao để khách hàng mạnh dạn tin tưởng và vay ở ngân
hàng.
 Dân số: Yếu tố dân số cũng tác động lớn đến nhu cầu nhà ở bao gồm tỉ lệ
tăng dân số, kết cấu dân số, xu hướng dịch chuyển dân số…Một khu vực

có cơ cấu dân số trẻ, số lượng cặp vợ chồng mới kết hôn cao thì nhu cầu
Nguyễn Thị Thanh Hương NHH-K8
19
Học viện Ngân hàng Khóa luận tốt nghiệp
nhà ở sẽ tăng lên đáng kể so với khu vực có dân số già, tạo điều kiện
cho sự phát triển của hoạt động CVMN.
 Môi trường công nghệ:
Môi trường công nghệ bao gồm các nhân tố ảnh hưởng đến công nghệ
mới, thiết kế sản phẩm mới và cơ hội thị trường mới. Đây được coi là yếu tố
nâng cao khả năng cạnh tranh cho các NHTM. Vì vậy các ngân hàng phải
nhanh chóng nắm bắt và ứng dụng công nghệ hiện đại vào hoạt động kinh
doanh của mình. Đặc biệt là công nghệ thẻ, các phần mềm xử lý nghiệp vụ…
để giúp ngân hàng giải quyết công việc một cách hiệu quả, nhanh chóng và an
toàn, tiết kiệm thời gian cho cả ngân hàng và khách hàng.
Môi trường vi mô:
 Đối thủ cạnh tranh:
 Đối thủ cạnh tranh trực tiếp: Là những tổ chức tài chính hoạt động trong
cùng lĩnh vực, cùng chia sẻ lợi nhuận với ngân hàng như: các ngân hàng
khác, các công ty tài chính, quỹ tín dụng nhân dân…Các tổ chức tài chính
luôn ganh đua và dùng mọi biện pháp để tạo lợi thế cạnh tranh, xâm nhập
thị phần của nhau. Các đối thủ luôn đa dạng hóa kinh doanh, tung sản
phẩm mới, các hình thức CVMN mới để thu hút khách hàng, tạo môi
trường cạnh tranh vô cùng khốc liệt.
 Các đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn: là các tổ chức tài chính sắp hình thành,
hoạt động trong cùng một lĩnh vực ngân hàng, như các ngân hàng liên
doanh, ngân hàng nước ngoài hay các ngân hàng thương mại cổ phần sắp
thành lập…Đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn có những lợi thế của người đi sau là
tránh được những sai lầm mà các ngân hàng đi trước đã gặp phải, do đó
cũng góp phần làm cho môi trường cạnh tranh khốc liệt hơn.
 Khách hàng:

 Tư cách đạo đức của khách hàng: Thể hiện thiện chí trả nợ của khách hàng.
Khi khách hàng có khả năng tài chính tốt nhưng không có thiện chí trả nợ
Nguyễn Thị Thanh Hương NHH-K8
20
Học viện Ngân hàng Khóa luận tốt nghiệp
thì ngân hàng cũng khó lòng thu hồi được các khoản cho vay. Khi đó rủi ro
mà hoạt động CVMN mang lại cho ngân hàng sẽ rất cao, các ngân hàng
khó lòng mở rộng CVMN.
 Khả năng tài chính của khách hàng : Khả năng tài chính của khách hàng
quyết định đến khả năng trả nợ tiền vay cho ngân hàng. Một khách hàng có
khả năng tài chính tốt sẽ đảm bảo cho khoản cho vay của ngân hàng được
an toàn, do khả năng thu hồi nợ cao. Vì vậy, trong CVMN, ngân hàng luôn
quan tâm đến khả năng tài chính của khách hàng, mức thu nhập, sự ổn định
của thu nhập… và nó ảnh hưởng đến quyết định cho vay của ngân hàng.
b./ Các nhân tố chủ quan:
• Nguồn lực về tài chính:
 Vốn tự có: Là những giá trị tiền tệ do ngân hàng tạo lập được và thuộc
quyền sở hữu của ngân hàng. Vốn tự có chiếm một tỷ trọng nhỏ trong tổng
nguồn vốn của ngân hàng nhưng có vai trò hết sức quan trọng. Nó được
xem như một cái đệm để chống đỡ sự giảm giá trị tài sản Có của ngân
hàng, giúp ngân hàng thoát khỏi tình trạng thiếu khả năng chi trả và phá
sản. Nó quyết định quy mô hoạt động của ngân hàng cũng như góp phần
làm tăng lòng tin, hình ảnh, uy tín của ngân hàng với khách hàng. Như vậy,
việc huy động vốn của ngân hàng sẽ tốt hơn, tạo nguồn vốn CVMN nhiều
hơn và ngược lại.
 Khả năng huy động vốn: khi quy mô huy động vốn lớn, ngân hàng có khả
năng cho vay ra càng nhiều. Nếu chi phí huy động vốn thấp thì ngân hàng
sẽ có điều kiện cho khách hàng vay với lãi suất cạnh tranh. Điều này tạo
thuận lợi cho ngân hàng mở rộng tín dụng nói chung và CVMN nói riêng.
Đối với khoản CVMN đòi hỏi nguồn vốn có kì hạn dài, do đó để phát triển

hoạt động này ngân hàng phải có tiềm lực về nguồn vốn dài hạn và cả nguồn
vốn ngắn hạn thường xuyên. Ngoài ra công tác marketing, tư vấn, gặp gỡ, tìm
hiểu khách hàng, hướng dẫn khách hàng các thủ tục hồ sơ vay vốn, giới thiệu
Nguyễn Thị Thanh Hương NHH-K8
21
Học viện Ngân hàng Khóa luận tốt nghiệp
các tiện ích của loại sản phẩm CVMN của ngân hàng sẽ góp phần quan trọng
trong việc quyết định khả năng thu hút lượng lớn khách hàng tạo ra những
thay đổi trong hoạt động CVMN.
• Chính sách tín dụng và cơ chế cho vay mua nhà:
Mỗi ngân hàng có một chính sách tín dụng riêng, nó bao gồm các yếu tố
hạn mức cho vay đối với mỗi khách hàng, kì hạn khoản vay, lãi suất cho vay,
mức lệ phí, các thủ tục vay, tài sản đảm bảo…tất cả các yếu tố đó tạo nên đặc
tính riêng cho từng sản phẩm cho vay của mỗi ngân hàng, có thể tác động trực
tiếp và mạnh mẽ đến khả năng mở rộng hoạt động tín dụng cũng như hoạt
động CVMN của ngân hàng. Nếu ngân hàng có chính sách tín dụng mở rộng,
tăng cho vay, chấp nhận rủi ro để đạt được lợi nhuận cao hơn thì sẽ thuận lợi
cho việc mở rộng CVMN. Tuy nhiên ngân hàng cũng cần chú ý đến chất
lượng của hoạt động cho vay. Nếu ngân hàng có chính sách tín dụng thắt chặt,
đặt mục tiêu an toàn cao hơn lợi nhuận thì việc mở rộng cho vay nói chung và
CVMN nói riêng sẽ gặp khó khăn hơn.
• Trình độ của cán bộ tín dụng:
Cán bộ tín dụng là người tiếp xúc trực tiếp với khách hàng, thẩm định
khách hàng. Một ngân hàng có đội ngũ cán bộ tín dụng giỏi chuyên môn, có
tinh thần trách nhiệm trong công việc, năng động, nhiệt tình sẽ nâng cao chất
lượng cho vay nói chung và CVMN nói riêng, tạo được uy tín cho ngân hàng,
giúp ngân hàng thành công trong công việc kinh doanh cũng như mở rộng
CVMN thuận lợi hơn.
• Các nhân tố khác:
Cơ sở vật chất, thiết bị phục vụ cho hoạt động cho vay cũng có ảnh hưởng

sâu sắc tới việc thu hút khách hàng cũng như tới mục tiêu mở rộng CVMN.
Với một cơ sở vật chất, trang thiết bị tiên tiến, phù hợp sẽ đáp ứng kịp thời
các nhu cầu của khách hàng, tạo sự thuận tiện, thoải mái trong việc giao dịch.
Bên cạnh đó đẩy mạnh công tác Marketing trong lĩnh vực cho vay mua nhà,
Nguyễn Thị Thanh Hương NHH-K8
22
Học viện Ngân hàng Khóa luận tốt nghiệp
xây dựng một hệ thống thu nhập và xử lý thông tin về khách hàng đem lại
hiệu quả cao cho hoạt động điều tra và thẩm định khách hàng, từ đó giúp
ngân hàng nâng cao năng lực cạnh tranh, thu hút được nhiều khách hàng hơn.
Như vậy, trong môi trường cạnh trạnh khốc liệt như hiện nay, mỗi một
ngân hàng đều cần phải có một chiến lược cho riêng mình mới mong có chỗ
đứng vững vàng. Nền kinh tế Việt Nam đang phát triển và hội nhập với nền
kinh tế thế giới. Hiện nay, cho vay mua nhà tại Việt Nam đang là lĩnh vực khá
mới mẻ, do vậy các NHTM Việt Nam vẫn có nhiều cơ hội phát triển trên
mảnh đất tiềm năng này.
1.3. Kinh nghiệm quốc tế về mở rộng CVMN và bài học kinh nghiệm cho
Việt Nam:
• Kinh nghiệm quốc tế:
Trên thế giới, cho vay mua nhà là dịch vụ tài chính phổ biến nhất của các
ngân hàng, trong khi đó, ở Việt Nam mới chỉ khởi sắc vào khoảng từ năm
2007. Mô hình CVMN trả góp với thời hạn dài, lãi suất hấp dẫn đã thành
công ở nhiều nước trên thế giới, đặc biệt là Singapore và Hongkong. Đây là 2
nước nổi tiếng ở châu Á về việc phát triển và giải quyết tốt các vấn đề về xã
hội cho người dân. Để có được kết quả này, từ những năm 1960, Singapore
đã thiết lập những định chế rất quan trọng trong việc quy hoạch và phát triển
nhà ở giá thấp. PGS.TS SIM Loo Lee, trưởng khoa BĐS, Đại học Quốc Gia
Singapore cho biết: “tại Singapore, từ năm 1960, chúng tôi đã thành lập Cơ
quan Phát triển nhà ở chuyên phụ trách về quy hoạch quỹ đất, xây dựng và trợ
cấp cho vay đối với người mua nhà giá thấp. Chúng tôi cũng đã thành lập quỹ

tiết kiệm Trung Ương, quỹ này phụ trách chỉ đạo các tổ chức tuyển dụng lao
động đóng 13% và người lao động đóng góp lương hàng tháng 20% vào quỹ
như một khoản tiết kiệm theo lãi suất ngân hàng để sử dụng mua nhà. Nhờ
những chính sách đúng đắn và kịp thời như vậy, từ một nước đại đa số người
dân sống trong các khu ổ chuột, khu định cư lụp xụp, nhếch nhác, đến nay
Nguyễn Thị Thanh Hương NHH-K8
23
Học viện Ngân hàng Khóa luận tốt nghiệp
91% người dân Singapore sở hữu nhà, trong đó có tới 83% người dân được
sở hữu nhà ở giá thấp.
Tại Singapore các tổ chức tư nhân tham gia vào xây dựng nhà ở cho người
thu nhập thấp thường xuyên nhận được sự ủng hộ của nhà nước và các thủ tục
hành chính rõ ràng, được thực hiện nhanh chóng. Trong khi đó, tại Việt Nam
hiện nay, một trong những bất cập làm cho các doanh nghiệp bất động sản ít
mặn mà trong việc đầu tư xây dựng nhà xã hội cho người có thu nhập thấp là
tỉ suất lợi nhuận thấp, thủ tục cấp phép thiết kế xây dựng, đóng tiền sử dụng
đất… rườm rà, mất nhiều thời gian, làm ảnh hưởng chi phí đầu vào.vấn đề
quỹ đất cũng đang gây khó khăn với các doanh nghiệp bất động sản.
Tuy nhiên không phải quốc gia nào cũng thành công như Singapore. Đôi
khi vì lợi nhuận khổng lồ người ta mạo hiểm bỏ đi những rủi ro. Cuộc khủng
hoảng bất động sản ở Hoa kỳ trong những năm 1931-1933 là một ví dụ điển
hình. Bất động sản chính là nguyên nhân duy nhất gây ra sự phá sản của 4800
ngân hàng Hoa Kỳ. Với cấu trúc chi tiêu, hàng trăm thành phố và chính quyền
địa phương đã bị vỡ nợ, mất khả năng chi trả vào năm 1933 cũng chỉ vì dự
báo khả năng nguồn thu dựa chủ yếu vào hoạt động kinh doanh bất động sản,
và giả định căn cứ vào lúc tăng trưởng trông có vẻ khả quan nhất. Đến năm
2007, lịch sử dường như lặp lại với cuộc khủng hoảng tài chính mà nguyên
nhân trực tiếp và rõ ràng nhất cũng bắt nguồn từ bất động sản. Ở Mỹ, gần như
hầu hết người dân khi mua nhà là phải vay tiền ngân hàng và trả lại lãi lẫn
vốn trong một thời gian dài sau đó. Những món nợ từ việc vay tiền từ ngân

hàng để mua nhà, tham gia vào thị trường bất động sản là nguyên nhân dẫn
đến tình hình tài chính suy thoái hiện nay của Mỹ. Có ba yếu tố chính đã tạo
nên hiện tượng tăng giảm trong thị trường bất động sản ở Mỹ trong thời gian
này:
Thứ nhất, bắt đầu từ năm 2001, để giúp nền kinh tế thoát khỏi trì trệ, Cục
Dự Trữ liên bang Mỹ (FED) đã liên tục hạ thấp lãi suất, dẫn đến việc các
Nguyễn Thị Thanh Hương NHH-K8
24
Học viện Ngân hàng Khóa luận tốt nghiệp
ngân hàng cũng hạ lãi suất cho vay mua bất động sản. Vào giữa năm 2000
thì lãi suất cơ bản của FED là 6% nhưng sau đó lãi suất này liên tục được cắt
giảm, cho đến giữa năm 2003 thì chỉ còn 1%
Biểu đồ 1.2: Sự biến động lãi suất cơ bản của Mỹ
Và lãi suất đó liên tục được điều chỉnh vào các năm tiếp theo mà cao nhất
chỉ lên đến 5,25% sau đó liên tiếp các đợt điều chỉnh giảm cho đến 2,25% vào
tháng 3 năm 2008. Mà tình hình lãi suất và tình trạng của thị trường bất động
sản có mối quan hệ rất chặt chẽ. Khi lãi suất thấp và dễ vay mượn thì người ta
đổ xô đi mua nhà, đẩy giá nhà cửa lên cao; khi lãi suất thì thị trường giẫm
chân, người bán nhiều hơn người mua, đẩy giá nhà xuống thấp.
Thứ hai, về phương diện sở hữu nhà cửa, chính sách chung của chính phủ
lúc bấy giờ là khuyến khích và tạo điều kiện cho dân nghèo và các nhóm da
màu được vay tiền dễ dàng hơn để mua nhà. Việc này phần lớn thực hiện
thông qua hai công ty được tài trợ bởi chính phủ là Fannie Mae và Freddie
Nguyễn Thị Thanh Hương NHH-K8
25