Pháp luật về chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất ở việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGUYỄN THỊ THU HUYỀN

Pháp luật về chuyển nhượng tài sản gắn
liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2021


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGUYỄN THỊ THU HUYỀN

Pháp luật về chuyển nhượng tài sản gắn
liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 8380101.05

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS DOÃN HỒNG NHUNG

HÀ NỘI - 2021


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng
tơi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được cơng bố trong bất kỳ
cơng trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm
bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tơi đã hồn thành tất cả các
mơn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định
của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tơi
có thể bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƯỜI CAM ĐOAN

NGUYỄN THỊ THU HUYỀN


MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các từ viết tắt
MỞ ĐẦU..................................................................................................................1
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG
TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT...........................11
1.1.
Khái luận về chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng
đất của tổ chức kinh tế.............................................................................11
1.1.1. Khái niệm về tài sản...................................................................................11
1.1.2. Phân loại tài sản.........................................................................................12
1.2.
Khái niệm chuyển nhượng tài sản gắn với quyền sử dụng đất.............14

1.2.1. Khái niệm...................................................................................................14
1.2.2. Đặc điểm của chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất
...................................................................................................................15
1.2.3. Đặc điểm của Hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền
sử dụng đất.................................................................................................18
1.3.
Giao kết hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử
dụng đất của tổ chức kinh tế...................................................................18
1.3.1. Chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử
dụng đất.....................................................................................................18
1.3.2. Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền
sử dụng đất.................................................................................................20
1.3.3. Quy trình giao kết hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với
quyền sử dụng đất......................................................................................21
1.3.4. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền
với quyền sử dụng đất................................................................................23
1.4.
Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền
sử dụng đất...............................................................................................25
1.4.1. Sự vô hiệu của hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền
sử dụng đất.................................................................................................25


1.4.2.
1.4.3.

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng..........................................................25
Những điều khoản căn bản của hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn
liền với quyền sử dụng đất.........................................................................27
1.4.4. Thực hiện hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử

dụng đất.....................................................................................................28
1.4.5. Vi phạm và chế tài......................................................................................28
1.5.
Pháp luật điều chỉnh Hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền
với quyền sử dụng đất..............................................................................30
1.5.1. Cấu trúc của Pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng tài sản
gắn liền với quyền sử dụng đất..................................................................30
1.5.2. Nguồn của Pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng tài sản
gắn liền với quyền sử dụng đất..................................................................30
1.6.
Tranh chấp và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất...................................................34
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1........................................................................................37
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG TÀI
SẢN GẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM..............39
2.1.
Tổng quan pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng tài sản gắn
liền với quyền sử dụng đất.......................................................................39
2.2.
Các quy định và áp dụng các quy định pháp luật về hợp đồng
chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất của tổ
chức kinh tế tại Việt Nam........................................................................41
2.2.1. Nội dung quy định về nguyên tắc chuyển nhượng tài sản gắn liền với
quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế ở Việt Nam....................................42
2.2.2. Nội dung quy định về điều kiện chuyển nhượng tài sản gắn liền với
quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế ở Việt Nam....................................42
2.2.3. Nội dung quy định về trường hợp chuyển nhượng tài sản gắn liền đất
mà không chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế ở
Việt Nam....................................................................................................51
2.2.4. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng

đất của tổ chức kinh tế tại Việt Nam..........................................................54
2.2.5. Hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất ở
Việt Nam....................................................................................................55
2.2.6. Nội dung quy định về giá chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền
sử dụng đất.................................................................................................58


2.2.7.

Quy định của pháp luật về nghĩa vụ tài chính liên quan đến chuyển
nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất..........................................59
2.2.8. Xử lý vi phạm pháp luật về chuyển nhượng tài sản gắn liền với
quyền sử dụng đất......................................................................................62
2.2.9. Giải quyết tranh chấp về hoạt động chuyển nhượng tài sản gắn liền
với quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế tại Việt Nam............................62
2.3.
Những bất cập chủ yếu và nguyên nhân những bất cập chủ yếu
của pháp luật về chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử
dụng đất ở Việt Nam................................................................................63
2.3.1. Thực tiễn và bất cập trong việc sử dụng, áp dụng pháp luật về
chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất tổ chức kinh
tế ở Việt Nam.............................................................................................63
2.3.2. Nguyên nhân của những bất cập trong sử dụng và áp dụng pháp luật
về chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất.........................78
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2........................................................................................82
CHƯƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG
TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIẢI
PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH Ở VIỆT NAM...............83
3.1.
Phương hướng hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng tài sản

gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam...........................................83
3.1.1. Căn cứ vào đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước..........................83
3.1.2. Căn cứ vào thực tiễn..................................................................................84
3.1.3. Định hướng hoàn thiện...............................................................................86
3.2.
Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng tài sản gắn
liền với quyền sử dụng đất.......................................................................87
3.2.1. Nhóm các giải pháp hồn thiện pháp luật..................................................87
3.1.1. Nhóm các giải pháp tổ chức thực hiện.......................................................90
3.1.2. Giải pháp bổ trợ khác.................................................................................91
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3........................................................................................93
KẾT LUẬN............................................................................................................94
TÀI LIỆU THAM KHẢO.....................................................................................96


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐS

Bất động sản

CNH - HĐH

Công nghiệp hóa – hiện đại hóa

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

NĐT

Nhà đầu tư

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

VAT

Thuế Giá trị gia tăng


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tài sản quan trọng của quốc gia,
là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cần cho mọi hoạt động sản xuất và đời sống.
Muốn phát huy tác dụng của nguồn lực đất đai, ngoài việc bảo vệ quỹ đất của
quốc gia, còn phải quản lý đất đai hợp lý, nâng cao hiệu quả sử dụng đất sao cho
vừa bảo đảm được lợi ích trước mắt, vừa tạo điều kiện sử dụng đất hiệu quả lâu dài
để phát triển bền vững đất nước. Đất đai có vai trị quan trọng như vậy, nên việc
hoàn thiện chế độ sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai luôn được Đảng và Nhà nước
ta đặc biệt quan tâm. Nhất là khi nền kinh tế đất nước đang ngày một phát triển,
công cuộc cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đã và đang gặt hái được nhiều
thành tựu to lớn. Khi nền kinh tế hội nhập phát triển mạnh mẽ thì việc đầu tư sản
xuất kinh doanh của doanh nghiệp là phần tất yếu gắn với sự phát triển kinh tế

mạnh mẽ đó. Việc thu hút các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh đồng thời đẩy mạnh
cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cùng là một trong những nhiệm vụ cấp thiết.
Thực tiễn qua hơn 30 năm đổi mới đất nước cho thấy, chính sách, pháp luật
đất đai đã có nhiều đổi mới và đóng góp tích cực cho việc nâng cao hiệu quả quản
lý và sử dụng nguồn lực đặc biệt quan trọng này. Hệ thống chính sách, pháp luật đất
đai ở nước ta đã từng bước được xây dựng và hoàn thiện để phù hợp với cơ chế
kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa theo nguyên tắc củng cố chế độ sở
hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Chính sách, pháp luật về đất đai cũng từng bước mở rộng quyền cho người
sử dụng đất, QSDĐ trở thành hàng hóa, được giao dịch trên thị trường BĐS; việc
chuyển nhượng QSDĐ thường gắn liền với việc mua bán, chuyển nhượng tài sản
gắn liền với quyền sử dụng đất (nhà ở, cơng trình xây dựng…) bởi đất đai và tài sản
gắn liền với đất là một khối thống nhất, gắn bó chặt chẽ khơng thể tách rời.
Do chế độ sở hữu tồn dân đối với đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu
nên có sự “phân tách” giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai, các tổ chức, cá
nhân khơng có quyền sở hữu đất mà chỉ có quyền sử dụng. Do đó, QSDĐ bị hạn chế

1


về chủ thể sử dụng, loại đất, thời hạn, quyền, nghĩa vụ, dẫn tới các giao dịch chuyển
nhượng QSDĐ cũng bị hạn chế, phụ thuộc vào chủ sở hữu đất. Nhằm thực thi chính
sách bảo hộ QSDĐ và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất, tạo cơ
chế thúc đẩy người sử dụng đất đầu tư tài sản, đưa đất vào sử dụng, đồng thời thúc
đẩy thị trường giao dịch BĐS, đẩy mạnh hoạt động sản xuất, kinh doanh… Nhà nước
đã xây dựng nên hệ thống pháp luật đất đai, kinh doanh BĐS, đầu tư… Tuy nhiên,
trong thực tiễn triển khai thời gian qua đã cho thấy các quy định về chuyển nhượng
QSDĐ, BĐS nói chung và quy định về chuyển nhượng tài sản gắn liền với QSDĐ nói
riêng cịn tồn tại một số mâu thuẫn, bất cập, ảnh hưởng không nhỏ tới sự phát triển
kinh tế, xã hội, đến hiệu lực quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực này.

Nhận thức được tầm quan trọng trong việc giải quyết vấn đề nêu trên, tác giả
đã chọn đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất
ở Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ của mình với mong muốn đi sâu
nghiên cứu tồn diện các vấn đề lý luận, thực tiễn về hoạt động chuyển nhượng tài
sản gắn liền với QSDĐ từ đó đưa ra các định hướng, giải pháp nhằm góp phần hồn
thiện pháp luật về vấn đề này.
2. Tình hình nghiên cứu
Chuyển nhượng QSDĐ nói chung là vấn đề thu hút sự quan tâm nghiên cứu,
tìm hiểu của giới luật học nước ta và hiện đã có nhiều cơng trình nghiên cứu. Tiêu
biểu kể đến một số cơng trình như:
- Luận án tiến sĩ của Nguyễn Thị Hồng Nhung về đề tài “Pháp luật về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam” (Trường Đại
học Luật Hà Nội năm 2012); Luận án nghiên cứu và tiếp cận về chuyển nhượng quyền
trong giao dịch mua bán, kinh doanh BĐS;
- Luận văn Thạc sĩ của tác giả Nguyễn Thị Nắng Mai về “Pháp luật về thủ
tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam” (Khoa
Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2012); Luận văn tiếp cận và giải quyết về
chuyển quyền sử dụng đất trọn vẹn và không trọn vẹn dưới hình thức bán, chuyển
nhượng, cho thuê nhà ở của hộ gia đình, cá nhân;

2


- Luận văn Thạc sĩ của tác giả Nguyễn Ngọc Anh về “Chuyển nhượng quyền
sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo quy định của luật đất đai 2013” (Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2015); Luận văn chỉ mới đề cập, phân tích hoạt động
chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế;
- Luận văn thạc sĩ của tác giả Phạm Thị Thanh Vân về “Chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam” (Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà
Nội năm 2015); Luận văn thực hiện chủ yếu về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
của hộ gia đình cá nhân theo pháp luật Việt Nam;

- Luận án tiến sĩ của tác giả Sỹ Hồng Nam về “Pháp luật về góp vốn bằng
quyền sử dụng đất” (Viện Hàn Lâm Khoa học xã hội Việt Nam – Học viện Khoa
học xã hội năm 2016); Luận án được thực hiện dưới khía cạnh góp vốn bằng
QSDĐ. QSDĐ là vật quyền hạn chế và quyền sử dụng là tài sản và là quyền tài sản.
- Luận văn Thạc sĩ của tác giả Tạ Thị Tuyết Nhung về “Xác lập và thực hiện
quyền sở hữu tài sản của công ty cổ phần theo pháp luật Việt Nam” (Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2012);
- Sách chuyên khảo “Tài sản và quyền sở hữu của công dân ở Việt Nam” của
tác giả PGS.TS Hà Thị Mai Hiên, nhà xuất bản Công an nhân dân năm 2015; Cuốn
sách là tư liệu quý giá để tác giả kế thừa những nội dung về tài sản và quyền sở hữu
tài sản của công dân.
Tuy nhiên, chưa có cơng trình nào đi sâu nghiên cứu trên cả hai phương diện
là chuyển nhượng QSDĐ và chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất, mặc dù vấn đề
này còn đang ẩn chứa nhiều vấn đề pháp lý phức tạp. Bởi vậy, tác giả lựa chọn đề tài
“Pháp luật về chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam” làm
đề tài luận văn thạc sĩ luật học với kỳ vọng luận văn sẽ là cơng trình nghiên cứu
chứa nhiều tính mới và hữu ích.
3. Mục tiêu nghiên cứu
3.1. Mục tiêu tổng quát
Luận văn nghiên cứu, phân tích, đánh giá pháp luật, làm rõ về chuyển
nhượng tài sản gắn liền với QSDĐ, nhận diện những vấn đề bất cập còn tồn tại trên

3


cơ sở đánh giá thực tiễn việc thực hiện pháp luật và đề xuất một số giải pháp hoàn
thiện pháp luật hiện hành liên quan đến hoạt động chuyển nhượng tài sản gắn liền
với QSDĐ ở Việt Nam.
3.2. Mục tiêu cụ thể
- Hệ thống hóa một số vấn đề lý luận cơ bản và thực tiễn về các quy định
pháp luật khi chuyển nhượng tài sản gắn liền với QSDĐ; hợp đồng chuyển nhượng

tài sản gắn liền với QSDĐ;
- Đánh giá những hạn chế của pháp luật, khó khăn trong việc áp dụng pháp
luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và sử dụng pháp luật của tổ chức kinh tế
khi thực hiện chuyển nhượng tài sản gắn liền với QSDĐ.
- Đề xuất các giải pháp để hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng tài sản gắn
liền với QSDĐ ở Việt Nam.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn là các vấn đề pháp lý về chuyển nhượng
tài sản gắn liền với QSDĐ ở Việt Nam; các văn bản pháp luật thực định của Việt
Nam về chuyển nhượng tài sản gắn liền với QSDĐ; thực tiễn xây dựng, áp dụng
pháp luật về chuyển nhượng tài sản gắn liền với QSDĐ ở Việt Nam.
Trong luận văn thạc sĩ này tác giả khơng có tham vọng đi sâu nghiên cứu về
lĩnh vực đầu tư công trong vấn đề chuyển nhượng tài sản gắn liền với QSDĐ đất mà
chỉ tập trung đi sâu tìm hiểu các quy định của pháp luật về vấn đề chuyển nhượng
tài sản gắn liền với QSDĐ đối với tổ chức kinh tế kể từ thời điểm Luật Đất đai năm
2013 có hiệu lực đến nay, đặc biệt đối với nhóm doanh nghiệp thực hiện dự án đầu
tư có sử dụng đất để sản xuất kinh doanh, từ đó, tác giả kỳ vọng sẽ góp phần thúc
đẩy mạnh mẽ lĩnh vực BĐS công nghiệp.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Đây là một đề tài có nội hàm nghiên cứu rộng, phức tạp do nhóm đối tượng
được nghiên cứu đa dạng về tư cách pháp lý của chủ sở hữu tài sản gắn liền với
QSDĐ, các hình thức sử dụng đất…

4


Trong khn khổ có hạn của một bản luận văn Thạc sĩ, tác giả chỉ tập trung
phân tích, làm rõ các vấn đề pháp luật cụ thể sau: chủ thể chuyển nhượng là các tổ
chức kinh tế, các công ty có vốn ngồi ngân sách nhà nước (khơng nghiên cứu các

chủ thể là các cá nhân, hợp tác xã, các cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân;
các tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề
nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp); đối tượng chuyển nhượng là
tài sản gắn liền với QSDĐ đối với các tài sản là BĐS bao gồm: nhà ở và cơng trình
xây dựng gắn liền với đất đai (tài sản này đã được đăng ký trên GCN theo đúng quy
định của pháp luật); hợp đồng chuyển nhượng, thủ tục chuyển nhượng và nghĩa vụ
tài chính đối với Nhà nước khi chuyển nhượng tài sản gắn liền với QSDĐ...
Luận văn chỉ tập trung nghiên cứu những nội dung cơ bản của pháp luật về
chuyển nhượng tài sản gắn liền với QSDĐ, những nội dung có nhiều điểm bất cập,
khơng đảm bảo tính thống nhất của pháp luật về chuyển nhượng tài sản gắn liền với
QSDĐ được quy định trong các văn bản pháp luật khác nhau, đặc biệt là nhấn mạnh
đến việc quy định như vậy sẽ dẫn đến có những “kẽ hở” để các cá nhân, tổ chức lợi
dụng trục lợi cá nhân, tham nhũng, gây thất thoát tài sản của nhà nước.
5. Nội dung, địa điểm và phương pháp nghiên cứu
5.1. Nội dung nghiên cứu
Để có cái nhìn tổng quan, đầy đủ về đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng tài sản
gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam”, trước hết cần làm rõ các khái niệm “tài
sản gắn liền với đất”, “quyền sử dụng đất” và “tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất”.
Ở Việt Nam, do đặc thù chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước là đại
diện chủ sở hữu, các tổ chức, cá nhân chỉ có QSDĐ (Điều 54, Hiến pháp năm
2013), vì vậy, “Tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất” trong phạm vi nghiên cứu
của Luận văn này sẽ được hiểu theo nghĩa: Tài sản gắn liền với đất được cấp GCN
bao gồm nhà ở, cơng trình xây dựng khác, có tại thời điểm cấp GCN.
Nội dung của Luận văn nghiên cứu, phân tích, đánh giá pháp luật về chuyển
nhượng tài sản gắn liền với QSDĐ. Đồng thời nhận diện những vấn đề bất cập còn
tồn tại trên cơ sở đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật và đề xuất một số giải pháp
hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng tài sản gắn liền với QSDĐ.

5

5.2. Phương pháp nghiên cứu
Theo định nghĩa được đưa ra trong từ điển tiếng Việt của Viện ngôn ngữ học –
Viện khoa học xã hội Việt Nam thì: “phương pháp là cách thức nhận thức, nghiên cứu
hiện tượng của tự nhiên, đời sống xã hội”, qua đó, dưới dạng nhận thức chung nhất,
phương pháp được hiểu là phương thức giúp tìm hiểu sự vật, hiện tượng và quá trình.
Trong bản Luận văn Thạc sĩ này, tác giả sử dụng những phương pháp sau:
5.2.1. Phương pháp luận
Phương pháp luận của bất kỳ khoa học nào cũng là lập trường xuất phát điểm
để tiếp cận vấn đề nghiên cứu. Chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật
lịch sử cung cấp cho việc nghiên cứu của bất kỳ ngành khoa học nào các quy luật,
nguyên tắc, phạm trù, khái niệm của triết học duy vật biện chứng và triết học duy
vật lịch sử từ đó giúp ta có khả năng nhận thức được một cách chung nhất, khái quát
nhất và đầy đủ nhất. Phương pháp này được sử dụng xuyên suốt trong các Chương
của Luận văn và xuất phát từ hai quan điểm:
- Quan điểm duy vật: vấn đề cần phải được nghiên cứu trong mối quan hệ
với đời sống vật chất của xã hội, coi đó là nguồn gốc sâu xa của sự xuất hiện, tồn tại
và phát triển.
- Quan điểm biện chứng: nghiên cứu vấn đề đặt trong sự vận động, phát triển,
biến đổi, trong những mối liên hệ biện chứng và những mâu thuẫn vốn có của nó.
Như vậy, khi áp dụng phương pháp luận vào nghiên cứu vấn đề “pháp luật về
chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất” đảm bảo
Thứ nhất, nghiên cứu pháp luật về chuyển nhượng tài sản gắn liền với QSDĐ
phải đặt trong sự phát triển của nhà nước và pháp luật trong từng thời kỳ lịch sử,
gắn với các điều kiện cụ thể, tức là phải cân nhắc tất cả những đặc điểm và điều
kiện đặc thù của sự tồn tại, phát triển của thực tiễn trong giai đoạn phát triển của
nhà nước, của các quan hệ xã hội…
Thứ hai, vấn đề pháp luật về chuyển nhượng tài sản gắn liền với QSDĐ phải
đặt trong mối quan hệ biện chứng với các yếu tố quy định chúng. Trong đó pháp luật
là yếu tố thuộc kiến trúc thượng tầng của xã hội, bởi vậy, pháp luật về chuyển nhượng

6


tài sản gắn liền với QSDĐ phải được xem xét trong mối quan hệ với cơ sở kinh tế yếu tố quyết định nó, nhất là trong điều kiện nền kinh tế thị trường hiện nay.
5.2.2. Phương pháp phân tích tổng hợp
Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi trong nghiên cứu các ngành khoa
học nói chung và vận dụng trong nghiên cứu đề tài pháp luật về chuyển nhượng dự
án đầu tư kinh doanh BĐS. Phân tích là phương pháp phân chia cái toàn thể ra
thành những yếu tố cấu thành đơn giản hơn. Nhờ phương pháp này, các góc cạnh
của vấn đề sẽ được phân tích sâu sắc. Tổng hợp là phương pháp liên kết, thống nhất
lại các bộ phận, các yếu tố, các mặt đã được phân tích, vạch ra mối liên hệ của
chúng nhằm nhận thức sự vật hiện tượng trong tính tổng thể. Phương pháp này được
sử dụng chủ yếu trong Chương 1 của Luận văn.
5.2.3. Phương pháp quy nạp
Phương pháp quy nạp là đi từ nhận thức sự vật riêng lẻ, từ những kinh
nghiệm đến những nguyên lý chung, tức là đi từ cái riêng đến cái chung; diễn dịch
là phương pháp đi từ những tri thức chung đến tri thức về cái riêng.
5.2.4. Phương pháp so sánh pháp luật
Trên cơ sở của phương pháp này, các hiện tượng pháp lý, các sự kiện pháp lý
được nghiên cứu trong mối quan hệ so sánh với nhau. Việc so sánh có thể tiến hành
ở các mức độ khác nhau, từ việc so sánh hệ thống pháp luật với hệ thống pháp luật,
ngành luật với ngành luật… trên cơ sở đó rút ra những nét giống nhau, khác nhau,
đặc thù của các hiện tượng đang nghiên cứu.
Tóm lại, khi nghiên cứu một ngành khoa học nói chung và vấn đề pháp luật
về chuyển nhượng tài sản gắn liền với QSDĐ nói riêng trong phạm vi Luận văn
Thạc sĩ này, phải dựa trên cơ sở các phương pháp luận và vận dụng hài hòa, tổng
thể các phương pháp nghiên cứu.
5.3. Địa điểm nghiên cứu
Đề tài được nghiên cứu trên phạm vi toàn quốc, tuy nhiên, do tính chất phức

tạp cũng như khơng thể đi sâu nghiên cứu từng địa phương, vì vậy, tác giả lựa chọn
ba địa phương tiêu biểu để nghiên cứu đề tài bao gồm: Thành phố Hà Nội, Thành
phố Đà Nẵng, Thành phố Hồ Chí Minh.

7


Trong đó, thành phố Hà Nội năm 2020 tại Hà Nội đạt được kết quả khá toàn
diện, thu hút vốn đầu tư tăng cao; giá cả thị trường ổn định, lạm phát được kiểm soát;
an sinh xã hội được đảm bảo; môi trường đầu tư, kinh doanh của thành phố được cải
thiện rõ nét; thu hút đầu tư đạt kết quả cao với 67% doanh nghiệp kinh doanh có lãi;
92% doanh nghiệp FDI giữ nguyên và tăng quy mô kinh doanh [59, tr. 32].
Thành phố Đà Nẵng dưới tác động, ảnh hưởng bởi dịch bệnh Covid- 19, 6
tháng đầu năm 2020 kinh tế của Đà Nẵng tăng trưởng chậm. Tổng sản phẩm trong
toàn thành phố (GDP) giảm 3,6% so với cùng kỳ. Trong đó, quy mơ kinh tế của
thành phố thu hẹp hơn 900 tỷ đồng so với cùng kỳ năm trước; riêng khu vực dịch vụ
chiếm tỷ trọng cao trong cơ cấu kinh tế bị ảnh hưởng nghiêm trọng nhất, thu hẹp
gần 760 tỷ đồng, làm giảm động lực phát triển chung của toàn nền kinh tế thành
phố; chỉ số sản xuất ngành công nghiệp cũng giảm 7%, thị trường tiêu thụ khó khăn,
lượng tồn kho tăng 57% so với cùng kỳ; chỉ số sử dụng lao động theo đó cũng giảm
gần 5%; thu ngân sách nhà nước giảm hơn 20%... Tuy nhiên, bức tranh kinh tế toàn
thành phố vẫn có một số tín hiệu lạc quan như: Tính đến ngày cuối tháng 6, tín dụng
cho nền kinh tế vẫn tăng trưởng gần 7%, gần 2000 doanh nghiệp thành lập mới; thu
hút được gần 13.300 tỷ đồng vốn đầu tư trong nước và hơn 135 triệu USD vốn đầu
tư nước ngoài; xuất siêu trên 10 triệu USD [40].
Thành phố Hồ Chính Minh là một trong những đầu tàu cả nước về kinh tế,
xã hội. Sáu tháng đầu năm 2020, tuy bị ảnh hưởng bởi dịch Covid 19 nhưng thành
phố vẫn phát triển mạnh mẽ, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu
dùng đạt 614.600 tỷ đồng; hoạt động vận tải hàng hóa, hành khách, bốc xếp và
dịch vụ đại lý vận tải ước đạt 116.951 tỷ đồng, giảm 2% so với cùng kỳ (vận tải

hàng hóa tăng 1,5%, vận tải hành khách giảm 51,7%); Kết quả, tổng thu ngân sách
nhà nước 6 tháng chỉ ước đạt 163.173 tỷ đồng, giảm gần 15% so với cùng kỳ
(trong khi tổng chi ngân sách địa phương đến 29.672 tỷ đồng, tăng hơn 22% so
với cùng kỳ). Tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) ước đạt 651.607 tỷ đồng (theo
giá hiện hành). Tính theo giá so sánh 2010 đạt 465.942 tỷ đồng, tăng 1,02% so với
cùng kỳ năm trước [67].

8


Như vậy, với vai trò là một đầu tàu kinh tế của cả nước, thành phố Hà Nội,
thành phố Đà Nẵng và thành phố Hồ Chí Minh đều nằm trong vùng kinh tế trọng
điểm, thuận lợi cho giao lưu kinh tế, văn hóa, có điều kiện tiếp thu và ứng dụng các
tiến bộ khoa học kỹ thuật. Đây là những nơi có tiềm năng phát triển kinh tế đa dạng,
phong phú và điều kiện tự nhiên thuận lợi, là nơi tập trung, thu hút đầu tư của các
doanh nghiệp trong và ngồi nước đồng thời thu hút một lượng khơng nhỏ lao động
từ các tỉnh lân cận, nhiều tuyến đường giao thơng quan trọng, có nguồn ngun liệu
phong phú và nguồn nhân công lao động dồi dào và tập trung phần lớn các doanh
nghiệp thực hiện các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh.
6. Tính mới và những đóng góp của đề tài
- Vấn đề chuyển nhượng QSDĐ nói chung là vấn đề thu hút sự quan tâm
nghiên cứu, tìm hiểu của giới luật học nước ta và hiện đã có nhiều cơng trình nghiên
cứu, bài báo nghiên cứu ở mức độ và phạm vi khác nhau. Tuy nhiên, chưa có cơng
trình nào đi sâu nghiên cứu về cả hai phương diện pháp lý, một là chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và hai là chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất.
Trong luận văn này, tác giả muốn đi sâu phân tích việc chuyển nhượng tài
sản gắn liền với QSDĐ trên cơ sở pháp luật hiện hành, đặc biệt, trên thực tế, nhà
đầu tư (tổ chức) đã lựa chọn những phương án nào để đạt được mục đích chuyển
nhượng tài sản gắn liền với QSDĐ có đối chiếu với các quy định tương ứng
trong Luật Kinh doanh BĐS 2014. Đồng thời, nghiên cứu thực tiễn áp dụng tại

thị trường BĐS có giá trị cao nhất và sơi động nhất như các đầu tàu kinh tế trên
cả nước sẽ giúp cơng trình rút ra được những nhận định cụ thể, bao qt và tồn
diện hơn… từ đó có những đề xuất phù hợp nhằm hồn thiện chính sách pháp
luật trong lĩnh vực này.
- Sử dụng khung lý thuyết đã được hệ thống và phương pháp nghiên cứu
phân tích thực trạng để làm rõ những ưu điểm, hạn chế, những tồn tại trong vấn đề
chuyển nhượng tài sản gắn liền với QSDĐ.
- Trên cơ sở lý luận và thực tiễn, luận văn đưa ra định hướng và một số giải pháp
nhằm góp phần hồn thiện pháp luật về chuyển nhượng tài sản gắn liền với QSDĐ.

9


7. Cấu trúc luận văn
Luận văn ngoài phần Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo thì
gồm có 03 chương bao gồm:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng tài sản gắn liền với
quyền sử dụng đất.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng tài sản gắn liền với
quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
Chương 3: Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng tài sản gắn liền với
quyền sử dụng đất và giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành tại Việt Nam.

10


CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG TÀI SẢN
GẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Khái luận về chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất

của tổ chức kinh tế
1.1.1. Khái niệm về tài sản
Trong nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường thì tài
sản hết sức đa dạng. Việc xác định quy chế pháp lý đối với mỗi loại tài sản là rất
quan trọng, có ý nghĩa quyết định cho việc bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng cho
các chủ thể trong các giao dịch hợp đồng dân sự.
Tại Khoản 1 điều 105, Bộ luật Dân sự năm 2015 đưa ra khái niệm tài sản là
vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Quyền sử dụng đất là quyền tài sản còn Tài
sản gắn liền với quyền sử dụng đất được coi là vật. Do chế độ sở hữu toàn dân đối
với đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu nên có sự “phân tách” giữa quyền
sở hữu và QSDĐ. Trong khi đất đai thuộc sở hữu tồn dân thì tài sản gắn liền với
đất lại thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất.
Trước khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, khái niệm "tài sản gắn liền với
đất" không được định nghĩa rõ ràng nên có nhiều cách hiểu khác nhau. Nhiều cơ
quan, trong đó có ngành Tịa án, Viện kiểm sát cịn khó khăn trong việc áp dụng
pháp luật, thiếu những hướng dẫn về thế nào là "tài sản gắn liền với đất", khiến cho
ngành này khó khăn khi giải quyết những tranh chấp có liên quan. Ngành Tịa án,
Viện kiểm sát nhìn nhận, khái niệm "tài sản gắn liền với đất" đã không được Luật
Đất đai (năm 1987, năm 1993, năm 2003) hoặc các văn bản giải thích luật này
hướng dẫn cụ thể. Văn bản pháp lý duy nhất đề cập đến khái niệm này chỉ là Thông
tư liên ngành số 04/TTLN của ngành Tòa án, Viện kiểm sát, Tổng cục Quản lý
ruộng đất ngày 03/5/1990 về hướng dẫn giải quyết các tranh chấp về tài sản gắn liền
với sử dụng đất đai.
Dù hướng dẫn đã cách thời điểm có hiệu lực của Luật Đất Đai năm 2013 gần

11


25 năm nhưng trong khi chờ có hướng dẫn cụ thể thì tạm thời ngành Tịa án, Viện
kiểm sát trước ngày 01/07/2014 vẫn vận dụng Thông tư liên ngành số 04/TTLN trên

để xử lý. Theo Khoản 1 Mục 2 Thông tư liên ngành số 04/TTLN ngày 03/05/1990
của Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao và Tổng cục quản lý
ruộng đất, hướng dẫn tài sản gắn liền với đất có thể là:
(a) Vật kiến trúc khác bao gồm: Các cơng trình phụ gắn với nhà như: nhà
bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ô tô, nhà thờ họ, tường xây
làm hàng rào bảo vệ nhà...; các cơng trình được xây dựng trên đất được
giao để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh như nhà xưởng, kho
tàng, hệ thống tưới tiêu, chuồng trại chăn nuôi...; (b) Cây lâu năm bao
gồm: Cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây công nghiệp lâu năm và các
cây lâu năm khác; (c) Nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm là
những bất động sản gắn liền với đất.
Khoản 1 Điều 104 Luật Đất đai năm 2013 quy định về cấp Giấy chứng nhận
đối với tài sản gắn liền với đất, như sau:
Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, cơng trình
xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời
điểm cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
Theo quy định tại Khoản 4, Điều 3, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày
15/5/2021 thì định nghĩa tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, cơng trình xây
dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở; nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật Nhà
ở; công trình xây dựng khác; cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng hoặc vật khác
gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
1.1.2. Phân loại tài sản
Theo quy định tại Khoản 2, Điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015 tài sản được
phân loại bao gồm bất động sản và động sản. Tài sản gắn liền với đất thực chất là
BĐS hữu hình, bao gồm nhà cửa, cơng trình, cây lâu năm (người ta thường gọi là
bất động sản do bản chất).

12

Như phần phạm vi nghiên cứu tác giả đã trình bày, luận văn tập trung chủ
yếu vào nghiên cứu tài sản gắn liền trên đất là nhà cửa và công trình. Tài sản này lại
phân thành hai loại một là dạng dân sự: nhà ở và hai là tài sản thương mại – tài sản
kinh doanh: nhà xưởng… Sở dĩ phải chia như vậy vì có quy chế pháp lý khác nhau
liên quan đến những loại tài sản này. Những tài sản này phải gắn liền với đất, có
tính bền chặt, khó di dời được.
Trong mối quan hệ giữa quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất được
chia ra hai loại:
Một là, Người có quyền sở hữu tài sản khơng đồng thời là người có quyền sử
dụng đất. Theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015 thì người có quyền sở hữu tài sản
có thể coi là quyền bề mặt theo quy định tại Điều 267. Tuy nhiên, Luật đất đai, Luật xây
dựng và các văn bản pháp luật chuyên ngành vẫn chưa sử dụng khái niệm này.
Quyền bề mặt được xác định là vật quyền có thể chuyển giao. Tuy nhiên việc
chuyển giao hay khơng phải dựa trên cơ sở Thỏa thuận đã xác lập ban đầu với chủ
sở hữu BĐS hoặc theo Quy định của pháp luật (trong trường hợp quyền bề mặt
được xác lập theo quy định của pháp luật và trong quan hệ với nhà nước).
Khi quyền bề mặt được chuyển giao thì tùy theo phạm vi chuyển giao (tồn bộ
hoặc một phần) thì chủ thể nhận chuyển giao chỉ được kế thừa quyền bề mặt theo điều
kiện và trong phạm vi tương ứng với phần quyền bề mặt được chuyển giao.
Hai là, Người có quyền sở hữu tài sản cũng đồng thời là người có quyền sử
dụng đất. Trường hợp này khi chuyển nhượng tài sản gắn liền với QSDĐ thì tài sản
đó phải đáp ứng điều kiện chuyển nhượng của tài sản của Luật đất đai là phải được
xây dựng hợp pháp trên đất.
Luật đất đai năm 2013 khi quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất đã có những quy định cho thấy trong một số trường hợp, người sử dụng được
thực hiện các giao dịch dân sự đối với quyền sử dụng đất nhưng trong trường hợp
khác thì lại khơng được thực hiện giao dịch dân sự với quyền sử dụng đất mà chỉ
thực hiện đối với tài sản trên đất. Ví dụ theo điều 183 Luật đất đai năm 2013:

13


- Người được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm: chỉ được
thực hiện các giao dịch dân sự đối với tài sản trên đất
- Người được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời
gian thuê hoặc được giao đất có thu tiền sử dụng đất: được thực hiện các giao dịch
dân sự đối với cả quyền sử dụng đất.
Cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê và giao đất có thu tiền sử
dụng đất là những hình thức mà người sử dụng đất phải trả tồn bộ tiền thuê hoặc
tiền sử dụng đất một lần với giá trị rất lớn, có thể hiểu như thế họ đã “mua đứt”
quyền sử dụng đất cho một thời gian dài lên đến 50, 70 năm hoặc thậm chí là để sử
dụng ổn định lâu dài, khơng thời hạn. Chính vì vậy, pháp luật ln trao cho họ nhiều
quyền hơn, họ có thể “mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê… đối
với quyền sử dụng đất”. Ngược lại, các chủ thể sử dụng đất dưới hình thức thuê đất
trả tiền hàng năm, với số tiền nhỏ chỉ trả cho việc sử dụng đất của từng năm một thì
họ khơng có quyền thực hiện giao dịch dân sự đối với quyền sử dụng đất. Các chủ
thể này được phép tạo lập tài sản trên đất và thực hiện giao dịch đối với các tài sản
này chứ không phải với quyền sử dụng đất. Người mua tài sản sẽ được Nhà nước
tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại. Như vậy, xét về bản chất,
các chủ thể được Nhà nước cho thuê đất thu tiền hàng năm có một loại quyền đối
với đất rất giống với bản chất pháp lý của quyền bề mặt mà không giống như một
quyền sử dụng đất thông thường.
1.2. Khái niệm chuyển nhượng tài sản gắn với quyền sử
dụng đất
1.2.1. Khái niệm
Chuyển nhượng QSDĐ là một giao dịch dân sự mà bên chuyển nhượng
QSDĐ (người sử dụng đất) chuyển giao QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng và bên
nhận chuyển nhượng phải trả cho bên chuyển nhượng một số tiền tương ứng với giá

trị QSDĐ. Hình thức pháp lý của chuyển nhượng QSDĐ là hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ. Pháp luật đất đai khơng đưa ra giải thích về chuyển nhượng QSDĐ mà chỉ có
Bộ luật Dân sự năm 2015 giải thích về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ như sau:

14


Hợp đồng về QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ hoặc
thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện
quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất [54, Điều 500].
Nếu xét dưới góc độ kinh tế, chuyển nhượng QSDĐ là giao dịch trao đổi
theo quan hệ hàng hóa (QSDĐ) và tiền tệ theo hình thức ngang bằng giá trị. Điều
này có nghĩa là bên chuyển nhượng giao QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng và
bên nhận chuyển nhượng trả cho bên chuyển nhượng số tiền tương ứng với giá trị
QSDĐ. Để đảm bảo việc quản lý Nhà nước một cách chặt chẽ các giao dịch về
chuyển nhượng QSDĐ, Luật Đất đai năm 2013 quy định về thời điểm có hiệu lực
của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; theo đó, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
phải được công chứng, chứng thực và phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và
có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính [48, Điều 95, Khoản 7].
1.2.2. Đặc điểm của chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất
Tài sản gắn với quyền sử dụng đất mang những đặc điểm cơ bản như sau:
Thứ nhất, Đất đai và tài sản gắn liền với đất là một khối thống nhất. Theo
quy định của pháp luật, đất đai, những tài sản gắn liền với đất được quy định chung
là BĐS do những tài sản này được gắn liền với một vị trí đất cụ thể, khơng di dời
được. BĐS chỉ có thể khai thác và phát huy chức năng khi gắn liền với đất. Vì vậy,
đất đai và tài sản gắn liền với đất là một khối thống nhất, không thể tách rời.
Thứ hai, các tài sản được xây dựng trên đất có tính bền lâu do đặc điểm của
các cơng trình được xây dựng rất kiên cố, chắc chắn, nhằm mục đích sử dụng lâu
dài. Sau một thời gian sử dụng, chủ sở hữu tài sản sẽ sửa chữa, nâng cấp, cải tạo để

đảm bảo việc sử dụng an tồn, hiệu quả do đó, các cơng trình này có thể tồn tại
hàng trăm năm.
Thứ ba, tài sản gắn liền với đất chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau, giá trị của tài
sản này có thể bị tác động tới tài sản kia, nhất là trong trường hợp nhà nước, NĐT
đầu tư xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng, dự án ở khu vực nào đó. Điều đó sẽ tạo

15


ra giá trị của các tài sản khác ở gần khu vực đó cũng tăng theo.
Bản chất của việc chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất là
hợp đồng bởi vì tạo lập lên một quan hệ pháp luật bằng sự thống nhất ý chí của bên
chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Trong hợp đồng này bên chuyển
nhượng chuyển giao tài sản là bất động sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên
nhận chuyển nhượng. Nhưng thực tế có trường hợp như trên đã phân loại, người
chuyển giao tài sản này lại chuyển nhượng luôn quyền sử dụng đất hay là quyền
được phép đòi hỏi quyền sử dụng đất từ phía nhà nước. Trong trường hợp này hai
bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất
giao kết 2 loại hợp đồng khác nhau: một là hợp đồng chuyển nhượng tài sản – bất
động sản (các cơng trình, vật kiến trúc) và hai là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất. Trong việc thể hiện, thông thường người ta có thể thể hiện bằng một văn
bản nhưng quy trình thủ tục khác nhau vì áp dụng các quy chế pháp lý khác nhau.
Tại Điều 430, BLDS năm 2015, quy định về Hợp đồng mua bán tài sản.
Theo đó hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa bên bán và bên mua, bên
bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Đối
với hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác ngoài
việc thực hiện theo quy định của BLDS 2015 này cịn thực hiện theo luật nhà ở và
luật khác có liên quan.
Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng song vụ và có đền bù bởi thứ nhất, cả
hai bên chủ thể đều có nghĩa vụ với nhau, bên bán phải chuyển giao tài sản và

chuyển quyền sở hữu cho bên mua, cịn bên mua phải thanh tốn tiền cho bên bán
và thứ hai là hợp đồng có tính đền bù vì cả bên bán và bên mua đều thu được những
lợi ích vật chất từ hợp đồng.
Đối với các tài sản khác thì chủ sở hữu ln có quyền định đoạt tài sản của
mình thơng qua việc chuyển giao quyền sở hữu. Tuy nhiên, do tính chất đặc biệt của
tài sản là quyền sử dụng đất nên không phải chủ thể nào có quyền sử dụng đất đều
có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó. Do đó, bản chất pháp lý của hợp
đồng chuyển quyền sử dụng đất bao gồm cả quyền sử dụng bề mặt, tài sản trên đất

16


(nếu có) và quyền sử dụng lịng đất được xác định theo bề mặt sử dụng.
Luận bàn riêng về việc chuyển giao quyền bề mặt là một trong những quyền
tài sản mới được ghi nhận và được quy định trong BLDS năm 2015, được xác định
là vật quyền có thể chuyển giao. Tuy nhiên việc chuyển giao hay không phải dựa
trên cơ sở: thỏa thuận đã xác lập ban đầu với chủ sở hữu bất động sản hoặc quy định
của pháp luật (trong trường hợp quyền bề mặt được xác lập theo quy định của pháp
luật và trong quan hệ với nhà nước).
Khi quyền bề mặt được chuyển giao thì tùy theo phạm vi chuyển giao (toàn bộ
hoặc một phần) thì chủ thể nhận chuyển giao chỉ được kế thừa quyền bề mặt theo
điều kiện và trong phạm vi tương ứng với phần quyền bề mặt được chuyển giao.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất về bản chất là hợp đồng mua
bán quyền tài sản có tính chất đặc thù. Bởi quyền sử dụng đất là vật quyền hạn chế
theo quy định của BLDS năm 2015 – là một tài sản đặc biệt thuộc nhóm quyền tài
sản mà pháp luật thừa nhận thuộc quyền được khai thác lợi ích có được của người
sử dụng đất, quyền sử dụng đất luôn gắn liền với đất đai – tài sản thuộc sở hữu của
toàn dân, thời hạn sử dụng đất do pháp luật quy định, hết hời hạn đó người sử dụng
đất chấm dứt quyền sử dụng đất của mình.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc một bên (bên chuyển

nhượng hay bên bán) chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản từ mình sang bên
kia (bên mua hay bên nhận chuyển nhượng) để nhận từ bên kia một khoản tiền nhất
định. Đối tượng chuyển nhượng trong trường hợp này là quyền sử dụng đất nên hợp
đồng này gọi là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng mang những
đặc điểm của hợp đồng mua bán.
Từ đó, hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất
được hiểu là sự thỏa thuận của giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng tài sản gắn
liền với quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất, quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất của mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển
nhượng có nghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá

17


trị tài sản trên đất và quyền sử dụng đất.
1.2.3. Đặc điểm của Hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền
sử dụng đất
Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất
làm chấm dứt hoàn toàn quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng và chuyển sang
cho bên nhận chuyển nhượng. Khác với hợp đồng cho thuê, cho thuê lại, thế chấp,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất bên chuyển quyền chỉ tạm thời chuyển quyền sở
hữu tài sản và quyền sử dụng đất của mình cho bên nhận chuyển quyền trong thời
hạn thực hiện hợp đồng. Hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử
dụng đất bên chuyển nhượng chuyển hẳn tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng
đất của mình cho bên nhận chuyển nhượng cả về pháp lý và thực tế.
Thứ hai, khoản tiền bên nhận chuyển nhượng trả cho bên chuyển nhượng
thông thường bằng hoặc lớn hơn giá trị thực tế của tài sản hữu hình như nhà cửa,
cơng trình kiến trúc… và tài sản vơ hình như quyền sử dụng đất. Cịn đối với các
hợp đồng cho thuê, cho thuê lại, thế chấp thông thường khoản tiền bên thuê, bên
nhận thế chấp sẽ trả cho bên có tài sản và quyền sử dụng đất mang cho thuê, thế

chấp nhỏ hơn giá trị thực tế.
Thứ ba, chuyển quyền sở hữu tài sản và chuyển nhượng quyền sử dụng đất
ln có sự gắn kết giữa việc chuyển giao quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài
sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng sang cho bên nhận
chuyển nhượng. Khác với hợp đồng cho thuê, thế chấp, bên cho thuê, thế chấp tài sản
gắn liền với quyền sử dụng đất chỉ chuyển giao quyền chiếm hữu và sử dụng.
1.3. Giao kết hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền
với quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế
1.3.1. Chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử
dụng đất
Khác với giao dịch là hành vi pháp lý đơn phương thể hiện ý chí của một bên
chủ thể như: di chúc, hứa thưởng; hợp đồng phải là sự thể hiện ý chí của ít nhất hai bên
chủ thể. Thông thường, một hợp đồng bao gồm hai bên nhưng cũng có những trường

18