TIỂU LUẬN bài tiểu luận học phần phân tích tài chính chủ đề phân tích công ty dxg

ĐẠI HỌC UEH
TRƯỜNG KINH DOANH
KHOA TÀI CHÍNH

Bài tiểu luận
Học phần: Phân tích tài chính
Chủ đề: Phân tích cơng ty DXG
GVHD:
Nhóm thực hiện:

TS. Lê Đạt Chí
Lưu Gia Đạt - 31191025756
Phạm Bùi Lâm Anh - 31191025344

1


MỤC LỤC

1) Thơng tin doanh nghiệp3
2) Phân tích cung – cầu
3) Chiến lược kinh doanh
4) Phân tích khả năng thanh tốn ngắn hạn
5) Phân tích khả năng thanh tốn dài hạn
6) Phân tích hiệu quả quản lý tài sản, các hệ số vịng quay
7) Phân tích khả năng sinh lời
8) Phân tích trên thị trường

2

1) Thơng tin doanh nghiệp
Tập đồn Đất Xanh tiền thân là Công ty TNHH Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất
Xanh, được thành lập tháng 11/2003, vốn điều lệ 800 triệu đồng với người sáng lập
là ơng Lương Trí Thìn với tham vọng phát triển cơng ty đứng đầu trong lĩnh vực Bất
động sản tại Việt Nam và khu vực Đông Nam Á. Công ty chuyển đổi sang hoạt động
theo mơ hình tập đồn năm 2011 và được niêm yết giao dịch trên sàn giao dịch thành
phố Hồ Chí Minh (mã HOSE) năm 2009. Hiện tại cơng ty có hệ thống phân phối
hàng đầu Việt Nam với hệ thống các chi nhánh, công ty thành viên, công ty liên kết,
công ty liên doanh hoạt động trên khắp cả nước. Với vốn điều lệ hơn 5.200 tỷ đồng
và hơn 4.500 nhân viên, tổng tài sản gần 20.000 tỷ đồng, Tập đoàn Đất Xanh đã và
đang triển khai, hoàn thiện chuỗi hệ sinh thái bất động sản với 4 mảng kinh doanh
chính, bao gồm Dịch vụ bất động sản; Phát triển dự án; Xây dựng; Khu công nghiệp
và đô thị.

2) Phân tích cung – cầu
Năm 2021, thị trường bất động sản bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19, đặc biệt
là tại Thủ đơ Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh phía Nam. Nguồn cung đã sụt giảm từ
những năm trước, tiếp tục bị sụt giảm bởi dịch bệnh và chính sách chưa được tháo
gỡ triệt để. Giao dịch trên thị trường thường xuyên đối mặt với tình trạng đứt gãy,
gián đoạn. Mất cân đối cung - cầu rất nghiêm trọng, diễn ra ở nhiều đô thị lớn. Trạng
thái của thị trường thay đổi nhiều và mạnh, có giai đoạn sốt đất tăng cao, có giai
đoạn trầm lắng. Theo dự báo, nguồn cung mới và sức cầu của phân khúc đất nền

3


trong năm 2022 có thể phục hồi và tăng so với năm 2021. Tuy nhiên, diễn biến của
thị trường vẫn tồn tại nhiều phức tạp, khó có thể lường trước và dự báo được do
những ảnh hưởng của đại dịch Covid-19. Nguồn cung căn hộ sẽ tăng nhưng so với
nhu cầu thì vẫn chưa đáp ứng được, bởi khoảng 2 năm tới, tình trạng lệch pha về

cung cầu vẫn tiếp diễn. Ngồi ra, chi phí đất, nhân cơng, giá vật liệu xây dựng vẫn
tiếp đà tăng. Tất cả các yếu tố này là nguyên nhân dẫn đến sự tăng giá nhà ở trong
năm 2022 và những năm tiếp theo. Thị trường BĐS nhà ở tại các tỉnh lân cận
TP.HCM trong năm 2022 sẽ đón nhận những tín hiệu tích cực từ cả cung cầu và giá
bán. Trong đó, thị trường nhà ở vùng ven TP.HCM như Bình Chánh, Cần Giờ, Nhà
Bè và TP. Thủ Đức sẽ thu hút vốn đầu tư nhờ sự phát triển cơ sở hạ tầng ở những
khu vực này.

3) Chiến lược kinh doanh

Chiến lược mới của Tập đoàn với định hướng đa ngành nghề, đa dạng hóa các lĩnh
vực hoạt động trên cơ sở khai thác thế mạnh, tận dụng các mảng hoạt động cốt lõi
hiện có, làm bàn đạp để xâm nhập vào thị trường mới ngoài bất động sản. Việc lấn
sân sang lĩnh vực kinh doanh khác sẽ tạo ra sự đa dạng và tăng cường tỷ trọng doanh
thu, nâng cao chất lượng lợi nhuận. Thay đổi tư duy từ phát triển sản phẩm đơn lẻ,
DXG tập trung xây dựng hệ sinh thái để tăng cường khả năng phục vụ khách hàng
hiện hữu và khai thác các lĩnh vực tăng trưởng có sự cộng hưởng với hoạt động sản
xuất kinh doanh hiện tại. Hài hoà từ những mục tiêu trên, DXG sẽ tăng trưởng mạnh
mẽ để đạt vốn hố ít nhất 10 tỷ USD vào năm 2030.
Theo định hướng chiến lược mới , DXG sẽ hoạt động đa ngành với 5 lĩnh vực chính:
phát triển bất động sản khu đô thị, dịch vụ bất động sản (BĐS), xây dựng, tài chính –

4


đầu tư và cơng nghệ. Trong đó, phát triển BĐS và dịch vụ BĐS được xem là các
mảng kinh doanh lõi của Tập đoàn.
Đối với mảng kinh doanh cốt lõi là dịch vụ BĐS, DXG thực hiện mục tiêu thâu tóm
thị phần mạnh mẽ trên khắp cả nước với 3 mũi tiến cơng chính:
-

Tiếp tục mở rộng mạng lưới phân phối để gia tăng sự hiện diện trên khắp cả
nước, đặc biệt là các vùng thị trường mới tiềm năng.

-

Triển khai các dịch vụ kinh doanh mới để hoàn thiện hệ sinh thái dịch vụ như:
môi giới bán lại, dịch vụ tài chính, dịch vụ quản lý tài sản, định giá, thông tin quy
hoạch.

-

Đẩy mạnh áp dụng công nghệ. Cụ thể là ứng dụng giải pháp Real Agent – nền
tảng B2B trong lĩnh vực phân phối sản phẩm bất động sản; Fina – nền tảng cung
cấp các giải pháp tối ưu cho khách hàng mua nhà trong việc vay vốn, mua bảo
hiểm, đầu tư; Ihouzz – nền tảng kết nối giữa chủ nhà, người mua nhà và mơi giới,
tăng tính hiệu quả và minh bạch trên thị trường mua bán nhà cũ.

DXG tiếp tục tiên phong trong ứng dụng công nghệ để phát triển hệ sinh thái dịch vụ
bất động sản, giữ vững vị thế dẫn đầu trong lĩnh vực này so với các đối thủ cạnh
tranh trên thị trường.
Đối với lĩnh vực xây dựng, DXG đã thành lập Công ty Dat Xanh E&C để đẩy mạnh
hoạt động ở ba lĩnh vực xây dựng hạ tầng, vật liệu xây dựng và dịch vụ phát triển dự
án. Hiện tại, Dat Xanh E&C được xem là đơn vị duy nhất trên thị trường cung cấp
dịch vụ phát triển bất động sản toàn diện bao gồm: pháp lý dự án, giải pháp tài chính,
quy hoạch, thiết kế, xây dựng, bán hàng và dịch vụ hậu mãi cho các chủ đầu tư.
Trong lĩnh vực tài chính, DXG đặt mục tiêu kết nối và cung cấp các giải pháp tài
chính cho khách hàng mua nhà, các chủ đầu tư trong nước để huy động vốn cho dự
án, các nhà đầu tư trong cũng như ngoài nước muốn đầu tư vào thị trường bất động
sản Việt Nam.

5


4) Phân tích khả năng thanh tốn ngắn hạn

KHX NĂNG THANH TOZN NG[N HẠN
Hê | số thanh toán ngắn hạn
Hê | số thanh toán nhanh
Hê | số thanh toán b}ng tiền
Hê | số thanh toán b}ng d~ng tiền thuần
KHX NĂNG THANH TOZN DÀI HẠN
Hê | số nợ phải trả trên tổng nguồn vốn
Số lần hoàn trả lãi vay (Từ lợi nhuâ n| )
Số lần hoàn trả lãi vay (Từ d~ng tiền thuần)

2019

2020

2021

2.35
1.33
0.05
(0.23)

1.91
0.77
0.06

(0.08)

1.90
0.86
0.07
0.09

0.53
13.00
10.93

0.61
1.09
4.83

0.53
5.71
4.13

Nhìn chung các hệ số thanh tốn ngắn hạn của cơng ty đều mang dấu hiệu tốt về tình
hình tài chính. Hệ số thanh tốn ngắn hạn giảm so với năm trước đó cho thấy khả năng
tiềm ẩn rủi ro trong kinh doanh ở những năm tiếp theo dẫn đến tài sản ngắn hạn của
cơng ty có thể khơng đủ khả năng thanh tốn nợ khi cần thiết vì năm nay đã có một
khoản nợ dài hạn đến hạn cần phải trả. Hệ số thanh toán nhanh 1.33, 0.77, 0.86 lần lượt
ở giai đoạn 2019 - 2021 cho thấy sự khả quan trong việc thanh toán nợ của doanh
nghiệp. Sự chênh lệch giữa hệ số thanh toán ngắn hạn và hệ số thanh toán nhanh xuất
phát từ việc tài sản ngắn hạn của doanh nghiệp phụ thuộc vào hàng tồn kho.

6

Tỷ lệ thanh tốn b}ng tiền (Cash ratio) của cơng ty Đất Xanh rất thấp so với ngưỡng tin
tưởng thực tế (thông thường là 0.5) cho thấy mức độ rủi ro của doanh nghiệp trong việc
không đủ tiền mặt để thanh toán các khoản nợ ngắn hạn. Tuy nhiên với một doanh
nghiệp bất động sản thì con số này là bình thường.
Chỉ tiêu cuối – hệ số khả năng chi trả/thanh toán b}ng d~ng tiền cho biết d~ng tiền thuần
từ hoạt động kinh doanh có thể đảm bảo hồn trả được bao nhiêu lần tổng dư nợ ngắn
hạn. Kết quả tính tốn của các năm 2019, 2020 là giá trị âm đồng nghĩa với việc doanh
nghiệp phải dựa vào d~ng tiền dài hạn để đáp ứng nhu cầu thanh toán các khoản nợ
ngắn hạn. Sang năm 2021 giá trị này dương cho biết d~ng tiền thuần của công ty đã ổn
định nh}m gia tăng dự trữ tiền mặt cho các kỳ sau.

5) Phân tích khả năng thanh tốn dài hạn
Hệ số khả năng thanh toán lãi vay từ lợi nhuận cho biết khả năng đảm bảo chi trả lãi vay
của các doanh nghiệp. Chúng ta thấy được sự khác biệt lớn giữa năm 2019 và 2 năm
2020, 2021. Giá trị 13 của 2019 nói lên r}ng thu nhập của DXG cao gấp 13 lần chi phí
lãi vay; năm 2020 2021 do tình hình dịch bệnh Covid 19 giá trị này đã biến động đáng
kể.

6) Phân tích hiệu quả quản lý tài sản, các hệ số vịng quay

Vốn lưu đơ n^ g
Vốn hoạt đô ^ng doanh
thu thuần

2019
9,789

2020
9,404

2021
11,973

15,060

16,223

20,283

7


2019
Vốn hoạt đơ ^ng thuần trên
doanh thu
Số vịng quay vốn hoạt
đơ ^ng thuần
Số vịng quay của hàng
t`n kho
Số ngày dự tra của hàng
t`n kho
Số vòng quay của nợ phải
thu
Số ngày thu tiền của nợ
phải thu
Số vòng quay của nợ phải
trả ngắn hạn
Số ngày thanh toán bcnh
quân của nợ phải trả ngắn

hạn
Số vòng quay của tài sản
DH
Số ngày 1 vòng quay tài
sản DH
Số vòng quay của tài sản
Số ngày 1 vòng quay tài
sản
Số vòng quay của VCSH
Số ngày 1 vòng quay
VCSH

Chênh lê ^ch

2020

Chênh lê ^ch

2021

1.30

4.12

5.41

(3.60)

1.81

0.77

(0.59)

0.18

0.37

0.55

0.48

(0.36)

0.12

0.29

0.41

762.89

2298.48

3061.37

(2163.29)

898.08

0.80

(0.44)

0.36

0.80

1.16

457.98

566.95

1024.93

(710.08)

314.85

0.44

(0.33)

0.12

0.27

0.38

828.60

2332.10

3160.70

(2202.86)

957.84

2.46

(1.56)

0.90

2.15

3.05

144.72
0.35
1055.0
1
0.75

249.45
(0.21)

394.17

0.13

(277.45)
0.26

116.72
0.39

1671.57
(0.44)

2726.58
0.32

(1793.26)
0.58

933.31
0.90

484.25

671.73

1155.98

(749.37)

406.61

8


Vốn lưu động của năm 2020 giảm xuống so với năm 2019 là 385 tỷ đồng, và tăng thêm
2569 tỷ đồng ở năm 2021.
Các hệ số v~ng quay (turn ratio) là tập hợp các hệ số dùng để đánh giá khả năng chuyển
đổi các hạng mục tài sản khác nhau thành tiền mặt và doanh thu của công ty. Hiệu suất
chuyển đổu được đo b}ng đơn vị “v~ng quay”
Các tỷ số về hàng tồn kho của giai đoạn 2020-2021 kém hiệu quả hơn so với năm 2019 cho thấy khả năng tiêu thụ hàng bị chậm (do bị ảnh hưởng của dịch bệnh). Từ đó chi phí
lưu kho cũng bị tăng lên cùng với rủi ro liên quan đến mẫu mã, chất lượng sản phẩm sẽ
bị lỗi thời.
Các tỷ số về các khoản phải thu cho thấy năm 2020 doanh nghiệp bị ảnh hưởng bởi rủi
ro hệ thống, về định nghĩa. Số v~ng quay khoản phải thu cho biết chính sách bán hàng
trả chậm/thu hồi nợ của doanh nghiệp.
Các tỷ số về các khoản phải trả của DXG năm 2020, 2021 kém hiệu quả hơn so với năm
2019. V~ng quay nợ phải trả ngắn hạn càng cao chứng tỏ khả năng thanh tốn cơng nợ
của doanh nghiệp càng tốt.
Việc tính toán số v~ng quay tổng tài sản nh}m đo lường sự hiệu quả trong việc tạo ra
doanh số bán hàng của cơng ty. Cũng như các chỉ số tài chính được tính tốn ở trên, giá
trị càng cao cho thấy công ty sử dụng hiệu quả tài sản nh}m tạo ra doanh thu và ngược
lại. Trên thực tế sẽ có một vài nhóm ngành chiếm ưu thế cạnh tranh về khả năng tạo ra
doanh số, ví dụ là ngành tiêu dùng, bán lẻ sẽ có giá trị số v~ng quay tài sản cao hơn
nhiều so với ngành bất động sản. Trong khía cạnh đầu tư, phân tích tài chính thì chỉ số
này nên được áp dụng với các công ty cùng nhóm ngành.

9


Số v~ng quay vốn chủ sở hữu cho biết 1 đồng vốn chủ sở hữu sẽ tạo ra bao nhiêu đồng
doanh thu. Số v~ng quay càng cao, hiệu quả trong khả năng tạo ra doanh thu từ vốn chủ

sở hữu càng lớn và ngược lại.

7) Phân tích khả năng sinh lời

Chỉ tiêu (%)
ROA
ROE
ROS
GM

2019
11.22
24.45
32.44
53.04

2020
(1.12)
(2.87)
(6.02)
64.86

2021
8.47
17.88
15.82
55.45

Tỷ suất lợi nhuận trên tổng tài sản ( ROA): ta có thể thấy, ROA có xu hướng giảm rất
mạnh vào năm 2020. Do diễn biến phức tạp của dịch Covid-19, lợi nhuận sau thuế của

công ty năm 2020 n}m ở mức âm, dẫn đến ROA cũng âm, cụ thể là từ 11.22% vào năm
2019 xuống c~n âm 1,12% vào năm 2020. Điều này cho thấy hiệu suất sử dụng tài sản
của DXG không hiệu quả, dẫn đến doanh nghiệp làm ăn thua lỗ, không thu về được lợi
nhuận trong năm 2020. Sang đến năm 2021, ROA có xu hướng tăng, cụ thể là 8.47%,
điều này đã cho thấy cơng ty đã dần hồi phục sau những khó khăn mà đợt dịch Covid-19
gây ra.

10


Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hau (ROE): tương tự như ROA, chỉ số ROE vào
năm 2020 cũng không khả quan hơn là mấy khi chỉ số này có xu hướng giảm mạnh đến
mức âm do lợi nhuận sau thuế của công ty đạt giá trị âm, cụ thể là từ 24.45% xuống c~n
âm 2.87%. Mức độ hiệu quả khi sử dụng vốn chủ sở hữu của công ty giảm mạnh. Với
mức ROE thấp như vậy sẽ khiến cho DXG bị suy sụp, khủng hoảng, bên cạnh đó các
nhà đầu tư cũng lo sợ về việc rủi ro tăng cao dẫn đến nguồn đầu tư vào công ty bị sụt
giảm đáng kể. Tuy vậy, ROE đã có xu hướng tăng trở lại, đạt giá trị 17.88% vào năm
2021.

Tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu (ROS): cả lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh
nghiệp và doanh thu thuần của công ty bị giảm vào năm 2020 dẫn đến ROS cũng giảm
mạnh, cụ thể là từ 31.44% vào năm 2019 giảm xuống c~n âm 6.02%. Trong đại dịch tuy
đã có mức giảm trừ thuế nhưng lợi nhuận sau thuế vẫn chạm đáy có thể thấy sức ảnh
hưởng của dịch bệnh đối với cơng ty nói riêng và ngành bất động sản nói chung. Tương
tự 2 chỉ số ở trên, ROS cũng có xu hướng phục hồi đạt giá trị 15.82% vào năm 2021.

Tỷ suất lợi nhuận gộp trên doanh thu (GM): Dựa theo báo cáo tài chính của cơng ty,
cả hai chỉ số doanh thu thuần và lợi nhuận gộp đều giảm mạnh vào năm 2020, cụ thể là
giảm 2,923 tỷ đồng đối với doanh thu thuần và 1,209 tỷ đồng đối với lợi nhuận gộp.
Điều này cho thấy công ty đã gặp khó khăn rất lớn vào năm 2020 khi làn sóng Covid-19

đang diễn biến phức tạp. Tuy vậy, sang năm 2021, công ty đã dần phục hồi mạnh mẽ khi
doanh thu thuần và lợi nhuận gộp đều tăng mạnh, cụ thể là tăng 7,192 tỷ đồng đối với
doanh thu thuần và tăng 3,716 tỷ đồng đối với lợi nhuận gộp.

11


8) Phân tích trên thị trường
Chỉ tiêu

2019

2020

2021

EPS

3,072

(956)

2,139

P/E

4.72

(16.69)

16.36

P/B

0.82

0.91

1.56

Tỷ số giá trên thu nhập (P/E) giảm mạnh từ 4.72 năm 2019 xuống c~n âm 16.69 trong
năm 2020 bởi lợi nhuận sau thuế năm 2020 bị sụt giảm nghiêm trọng so với năm 2019,
tỷ số này cho thấy tình hình hoạt động kinh doanh của cơng ty khơng hiệu quả, có thua
lỗ vào năm 2020 do ảnh hưởng tiêu cực của đại dịch covid-19. Đến năm 2021, P/E tăng
lên 16,36 đạt mức cao hơn so với năm 2019, chứng tỏ doanh nghiệp đã có sự phục hồi
và thích ứng rất nhanh trước đại dịch Covid-19.

Lợi nhuận trên mỗi cổ phiếu (EPS) trong năm 2020 cũng có sự sụt giảm nghiêm
trọng, cụ thể là từ 3,072 năm 2019 xuống c~n âm 956 vào năm 2020 và cuối cùng lại
tăng trở lại đạt mức 2,139 vào năm 2021, cho thấy khả năng sinh lợi từ cổ phiếu của
công ty đang dần tăng trở lại

Tỷ số giá trị thị trường trên giá trị sổ sách (P/B) từ năm 2019 đến năm 2021 có xu
hướng tăng dần, cụ thể là từ 0.82 (2019) lên 0.91 (2020) và cuối cùng đạt mức 1.56
(2021). Điều này cho thấy mức giá thị trường cao hơn giá trị sổ sách của cơng ty và
cơng ty có thể phục hồi lợi nhuận trên thị trường.

12

Hết.

13