Đề tài NGHIÊN cứu THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản tại ĐỒNG NAI

BỘ TÀI CHÍNH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING
KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

CAO QUỲNH NHƯ

Đề tài:

NGHIÊN CỨU THI TRƯỜNG
BÂT ĐÔNG SAN TẠI ĐỒNG NAI

KHÓA LUẬN TỚT NGHIỆP

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021

download by :


BỘ TÀI CHÍNH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING
KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

CAO QUỲNH NHƯ

Đề tài:

NGHIÊN CỨU THI TRƯỜNG
BÂT ĐÔNG SAN TẠI ĐỒNG NAI
ĐỀ ÁN KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

Chuyên ngành: Kinh Doanh Bất Động Sản

MSSV: 1821002602
Niên khóa: 2018-2022

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: Th.S. HỒNG TUẤN DŨNG
TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021

download by :


NHẬẬ̣N XÉT CỦA NGƯỜỜ̀I HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................
..............................................................................................................................

ĐIỂM SỐỐ́:

KÝ TÊN

ĐIỂM CHỮ:

download by :


MỤC LỤC

MỤC LỤC__________________________________________________________4
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT__________________________________________6
DANH MUC HÌNH ẢNH______________________________________________7
MỞ ĐẦU___________________________________________________________1
1. Lí do thực hiện đê tai________________________________________________1
2. Mục tiêu nghiên cứu________________________________________________2
3. Phương pháp nghiên cứu_____________________________________________2
4. Phạm vi nghiên cứu_________________________________________________2
5. Kết câu đê án______________________________________________________2

NÔI

DUNG_________________________________________________________4

CHƯƠNG 1 – CƠ SỞ LÝ THUYẾT_____________________________________4
1. 1 Khái niệm thị trường bât đông san____________________________________4
1. 2 Phân loại thị trường bât đông san_____________________________________4
1. 3 Đặc điểm của thị trường bât đông san__________________________________6
1. 4 Vai trò của thị trường bât đông san____________________________________8
1. 5 Quan hệệ̣ cung cầu trong thịệ̣ trườờ̀ng bất động sản_________________________11

1.5.1 Cầu trong thị trường bất động sản________________________________11
1.5.2 Cung trong thịị̣ trườờ̀ng bấấ́t độị̣ng sảả̉n_______________________________12
1.5.3 Cân bằng về cung cầờ̀u trong thịị̣ trườờ̀ng bấấ́t đợị̣ng sảả̉n_________________13

1.5.4 Tính đàn hồi giữa cung va cầờ̀u___________________________________14

1.6 Phương pháp nghiên cứu thị trường__________________________________16

download by :


CHƯƠNG 2 – THỰC TRANG THỊ TRƯƠNG BĐS ĐÔNG NAI VA CÁC DỰệ̣ ÁN
BĐS TAI KHU VỰC_________________________________________________18
2.1 Tổng quan thị trường Đồng Nai______________________________________18
2.1.1 Điêu kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tỉnh Đông Nai____________________18
2.1.1.1 Điêu kiện tự nhiên – xã hội tỉnh Đông Nai_______________________18

2.1.1.2 Điêu kiện cơ sở hạ
tầng_____________________________________20
2.1.1.3 Điêu kiện phát triển kinh tế___________________________________22
2.1.2 Thị trường bất động sản tỉnh Đông Nai____________________________23
2.1.2.1 Tiêm năng thị trường bất động sản đông Nai_____________________23

2.1.2.2 Cung thị trường bất động sản Đông
Nai________________________28
2.1.2.3 Cầu thị trường bất động sản Đông
Nai_________________________32
2.2 Các dự án bât đông san nổi bật tại Đồng Nai____________________________36
2.2.1 Khu vực TP. Biên Hòa_________________________________________36
2.2.2 Khu vực huyện Nhơn Trạch_____________________________________49
2.2.3 Khu vực sân bay Long Thanh____________________________________58
CHƯƠNG 3 - ĐANH GIA THỊ TRƯƠNG BÂT ĐƠNG SẢN ĐƠNG NAI______71
3.1 Đánh giá thị trường bât đơng san khu vực Đồng Nai_____________________71
3.2 Các giai pháp phát triển thị trường bât đông san_________________________74

KẾT LUẬN________________________________________________________77
TAI LIỆU THAM KHẢO_____________________________________________78


download by :


DANH MỤC CHƯ VIẾT TẮT

BĐS
CTCP
KCN
MĐXD
ODA

QSDĐ
TMDV
TNHH
TP. HCM
TTTM
UBND
VAT

download by :


DANH MUC HÌNH ANH

Hình 2.1.2.1 Phối canh sân bay Long Thanh_______________________________23
Hình 2.1.2.2 Đồờ̀ng Nai vừa phê duyệệ̣t kếế́ hoạệ̣ch sửử̉ dụệ̣ng đất tạệ̣i nhiều huyệệ̣n______26

Hình 2.1.2.3 Phân khúc đât nên thị trường TP.HCM va các tỉnh giáp ranh_______31
Hình 2.1.2.4 Tổử̉ng nguồờ̀n cung, công suất thuê tạệ̣i miền Nam quý 1/2021________32
Hình 2.1.2.5 Cáế́c khu công nghiệệ̣p đang hoạệ̣t động tạệ̣i Đồờ̀ng Nai_______________33
Hình 2.2.1.1 Giao thông va tiện ích liên kết vùng của dự án___________________38
Hình 2.2.1.2. Vị trí kết nối của dự án_____________________________________43
Hình 2.2.1.3 Khu công nghiệp Amata____________________________________45
Hình 2.2.2.1 Vị trí dự án Swan Park_____________________________________52
Hình 2.2.2.2 Tiếế́n độ thựệ̣c tếế́ dựệ̣ áế́n Angel tháế́ng 9/2020______________________55
Hình 2.2.2.3 Vị trí dự án Angel Island____________________________________57
Hình 2.2.3.1 Tiến đô công viên trung tâm Gem Sky Park_____________________60
Hình 2.2.3.2 Mở rộng Cao tốế́c TP HCM – Long Thành – Dầu Giây____________62
Hình 2.2.3.3 Giao thông kết nối tại dự án Century City______________________66
Hình 2.2.3.4 Vị trí kết nối của dự án Airport New Center_____________________70
Hình 3.1.1 Các khu vực thị trường BĐS phát triển tại Đồng Nai_______________73

download by :


DANH MUC BANG BIÊU

Bang 2.2.1.1 Thông tin dựệ̣ áế́n Aqua city Novaland__________________________37
Bang 2.2.1.2 Thông tin dự án Izumi City_________________________________42
Bang 2.2.1.3. Thông tin chi tiếế́t Khu công nghiệệ̣p Amata - Đồờ̀ng Nai___________46
Bang 2.2.2.1 Bang thông tin dự án SwanPark______________________________50
Bang 2.2.2.2 Thông tin dự án Angel Island________________________________55
Bang 2.2.3.1 Thông tin dự án Gem Sky World_____________________________60
Bang 2.2.3.2 Thông tin dự án Century City________________________________65
Bang 2.2.3.3 Bang thông tin dự án Airport New Center______________________69

download by :

MỞ ĐẦU
1. Lí do thực hiện đề tài
Thịệ̣ trườờ̀ng BĐS Đồờ̀ng Nai mây năm trơ lại đây rât sôi động nhờ sự phát triển
của cơ sơ hạệ̣ tầng. Theo đó, cáế́c tuyếế́n đườờ̀ng huyếế́t mạệ̣ch và cáế́c công trìờ̀nh giao
thông lớn được đưa vào hoạệ̣t động nhằm kếế́t nốế́i Đồờ̀ng Nai với cáế́c tỉử̉nh lân cậệ̣n như
đườờ̀ng cao tốế́c Long Thành – Dầu Giây, đườờ̀ng cao tốế́c Bếế́n Lứế́c – Long Thành. Cầu
Vàm Cáế́i Sứế́c dài 17km kếế́t nốế́i Hương Lộ 2 được Đồờ̀ng Nai tậệ̣n dụệ̣ng đểử̉ tạệ̣o động
lựệ̣c mạệ̣nh mẽ cho thịệ̣ trườờ̀ng bất động sản. Đặệ̣c biệệ̣t, điểử̉m nhấn mới đây là sựệ̣ kiệệ̣n
mừng Sân bay Quốế́c tếế́ Long Thành giai đoạệ̣n 1 với tổử̉ng diệệ̣n tíế́ch bàn giao lên đếế́n

1.810 ha. Khi hoàn thành, Long Thành sẽ trở thành cảng hàng không Quốế́c tếế́ tầm
cỡ trong khu vựệ̣c, phụệ̣c vụệ̣ chiếế́n lược pháế́t triểử̉n dài hạệ̣n củử̉a ngành vậệ̣n tải hàng
không Việệ̣t Nam. Sựệ̣ hìờ̀nh thành sân bay Quốế́c tếế́ Long Thành chíế́nh là sựệ̣ thúế́c đẩy
mạệ̣nh mẽ với ngành du lịệ̣ch Đồờ̀ng Nai. Đồờ̀ng Nai có cáế́c thếế́ mạệ̣nh đểử̉ có thểử̉ vươn

xa, giúế́p cho vùờ̀ng Đông Nam Bộ pháế́t triểử̉n mạệ̣nh mẽ, trở thành đầu tàu kinh tếế́
trong giai đoạệ̣n 2021 - 2030, với ba hướng chíế́nh: bất động sản công nghiệệ̣p, du
lịệ̣ch và nông nghiệệ̣p công nghệệ̣ cao. Khi cáế́c chủử̉ đầu tư lớn về mảng bất động sản
công nghiệệ̣p bắt đầu tham gia vào thịệ̣ trườờ̀ng, cáế́c chủử̉ đầu tư xây dựệ̣ng cũng kéo
về đấu giáế́ đất xung quanh cáế́c khu công nghiệệ̣p đểử̉ pháế́t triểử̉n hạệ̣ tầng, khu dân
cư, khu đô thịệ̣. Điều này tiếế́p tụệ̣c dẫn đếế́n hiệệ̣n tượng cáế́c nhà đầu tư nhỏ lẻ, trung
cấp cũng sẽ hướng về thịệ̣ trườờ̀ng Đồờ̀ng Nai nhiều hơn . Bên cạnh đo sựệ̣ khan hiếế́m
đất tạệ̣i cáế́c thành phốế́ lớn như TP. HCM chíế́nh là cơ hội đểử̉ cáế́c dựệ̣ áế́n bất động sản
nhà ở tạệ̣i khu vựệ̣c Đờờ̀ng Nai có thểử̉ pháế́t triểử̉n nhanh và mạệ̣nh. Nhờ những thuận lơi
trên, Đồng Nai đã thanh công thu hút cáế́c chủử̉ đầu tư như Novaland, Đất Xanh, Kim
Oanh, VinaCapital, Vingroup.... vê pháế́t triểử̉n các dự án.
Dùờ̀ chịệ̣u ảnh hưởng củử̉a đạệ̣i dịệ̣ch Covid-19, nhưng thịệ̣ trườờ̀ng bất động sản
Đồờ̀ng Nai vẫn kháế́ sôi động. Nhiều doanh nghiệệ̣p trong và ngồi nước vẫn “dờờ̀n”

vớế́n đểử̉ triểử̉n khai cáế́c dựệ̣ áế́n khu dân cư trên địệ̣a bàn tỉử̉nh. Năm 2021, UBND tỉử̉nh đưa
vào kếế́ hoạệ̣ch sửử̉ dụệ̣ng đất khoảng 350 dựệ̣ áế́n khu dân cư. Theo Hiệệ̣p hội Bất

download by :


động sản Việệ̣t Nam, hiệệ̣n nay, Đồờ̀ng Nai là nơi được nhiều nhà đầu tư trong nước,
nước ngồi ḿế́n rót vốế́n vào lĩnh vựệ̣c bất động sản nhất. Lý do là tỉử̉nh có lợi thếế́ về
hạệ̣ tầng giao thơng, đãã̃ quy hoạệ̣ch, đưa vào kếế́ hoạệ̣ch sửử̉ dụệ̣ng đất nhiều khu dân cư,
khu đô thịệ̣, khu công nghiệệ̣p, thương mạệ̣i dịệ̣ch vụệ̣, du lịệ̣ch nghỉử̉ dưỡng.
Vì vậy, để năm băt rõ hơn vê tốc đô va tiêm năng phát triển của thị trường
BĐS Đồng Nai em đã thực hiện đê án “Nghiên cứu thị trường bât đông san tại Đồng
Nai”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Sử dụng các kỹ năng nghiên cứu va thu thâp dữ liệu để tìm hiểu thực trạng sự
phát triển thị trường bât đông san Đồng Nai. Đồng thời phân tích các dự án bât đông
san trên địa ban tỉnh để biết đươc loại hình dự án nao đang diễn ra sôi nổi thu hút
các nha đâu tư.
3. Phương pháp nghiên cứu
Thu thập thông tin sơ câp: xáế́c địệ̣nh vấn đề cần nghiên cứế́u sau đo tiếế́n hành thu
thậệ̣p dữã̃ liệệ̣u băng cách hoi thăm, khao sát.
Thu thập thông tin thứ câp: xáế́c địệ̣nh nhữã̃ng thông tin cần thiếế́t cho nghiên cứế́u,
rồi tiến hanh tìờ̀m nguồờ̀n dữã̃ liệệ̣u thông tin qua báế́o, tạệ̣p chíế́, mạệ̣ng internet…
Cách thức tiến hanh: Tiến hanh thu thập, phân tíế́ch dữã̃ liệệ̣u thu thậệ̣p được thông
qua phương pháp khao sát trực tuyến va đánh giá phân tích số liệu. Săp xếp các
thông tin môt cách khoa học, co tính hệ thống để đảm bảo cho khả năng kiểử̉m tra lạệ̣i
thông tin cũng như tíế́nh chân thựệ̣c củử̉a thông tin, tư đo đưa ra các phương pháp
nghiên cứu phù hơp nhât
4. Phạm vi nghiên cứu
Thị trường bât đông san Đồng Nai va các dự án bât đông san nổi bật tại khu

vực Đồng Nai.
Thời gian: Tháng 10/2021
5. Kết cấu đề

án Mở đầu
Líế́ do thựệ̣c hiệệ̣n đề tài

download by :


Mụệ̣c tiêu nghiên cứế́u
Phương pháế́p nghiên cứế́u
Phạệ̣m vi nghiên cứế́u
Kếế́t cấu đề áế́n
Nội dung
Chương 1: Cơ sở lý thuyếế́t
Chương 2: Thực trạng bđs đồng nai va cáế́c dựệ̣ áế́n bđs tại khu
vực Chương 3: Đánh giá thị trường BĐS Đồng Nai KếỐ́t luận

download by :


NÔI DUNG
CHƯƠNG 1 – CƠ SỞ LY THUYẾT
1.1 Khái niệm thị trường bất đông sản
Cáế́c phân tíế́ch lý luậệ̣n củử̉a cáế́c chuyên gia kinh tếế́ cũng như cáế́c nhà nghiên cứế́u
về BĐS trong nước cũng như quốế́c tếế́ đãã̃ đưa ra một sốế́ kháế́i niệệ̣m sau đây về thịệ̣
trườờ̀ng BĐS:
- Kháấ́i niệị̣m 1: thịệ̣ trườờ̀ng bất động sản là nơi hìờ̀nh thành cáế́c quyếế́t địệ̣nh về việệ̣c

ai tiếế́p cậệ̣n được BĐS và BĐS đó được sửử̉ dụệ̣ng như thếế́ nào và vìờ̀ mụệ̣c đíế́ch gìờ̀.
- Kháấ́i niệị̣m 2: thịệ̣ trườờ̀ng bất động sản là đầu mốế́i thựệ̣c hiệệ̣n và chuyểử̉n dịệ̣ch giáế́

trịệ̣ củử̉a hàng hoáế́ BĐS.
- Kháấ́i niệị̣m 3: thịệ̣ trườờ̀ng bất động sản là “nơi” diễã̃n ra cáế́c hoạệ̣t động mua báế́n,

chuyểử̉n nhượng, cho thuê, thếế́ chấp và cáế́c dịệ̣ch vụệ̣ có liên quan như mơi giới, tư
vấn… giữã̃a cáế́c chủử̉ thểử̉ trên thịệ̣ trườờ̀ng mà ở đó vai tròờ̀ quản lý nhà nước đớế́i với thịệ̣
trườờ̀ng BĐS có táế́c động quyếế́t địệ̣nh đếế́n sựệ̣ thúế́c đẩy pháế́t triểử̉n hay kìờ̀m hãã̃m hoạệ̣t
động kinh doanh đốế́i với thịệ̣ trườờ̀ng BĐS.
- Kháấ́i niệị̣m 4: thịệ̣ trườờ̀ng bất động sản là "nơi" tiếế́n hành cáế́c giao dịệ̣ch về BĐS

gồờ̀m chuyểử̉n nhượng, cho thuê, thếế́ chấp và cáế́c dịệ̣ch vụệ̣ hỗ trợ như mơi giới, tư
vấn ...
Như vậệ̣y, hiệệ̣n có rất nhiều quan niệệ̣m kháế́c nhau về thịệ̣ trườờ̀ng BĐS, sau khi
tổử̉ng hợp cáế́c kếế́t quả, một sốế́ kháế́i niệệ̣m về thịệ̣ trườờ̀ng BĐS thìờ̀ kháế́i niệệ̣m về thịệ̣
trườờ̀ng bất động sản như sau:
Thịệ̣ trườờ̀ng BĐS là quáế́ trìờ̀nh giao dịệ̣ch hàng hoáế́ BĐS giữã̃a cáế́c bên có liên
quan. Là “nơi” diễã̃n ra cáế́c hoạệ̣t động mua báế́n, chuyểử̉n nhượng, cho thuê, thếế́ chấp
và cáế́c dịệ̣ch vụệ̣ có liên quan đếế́n BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn ... giữã̃a cáế́c
chủử̉ thểử̉ trên thịệ̣ trườờ̀ng mà ở đó vai tròờ̀ quản lý Nhà nước có táế́c động quyếế́t địệ̣nh đếế́n
sựệ̣ thúế́c đẩy pháế́t triểử̉n hay kìờ̀m hãã̃m hoạệ̣t động kinh doanh trên thịệ̣ trườờ̀ng BĐS.
(Xanh, n.d.)

download by :


1.2 Phân loại thị trường bất đông sản
 Theo mức độ kiểm soát của Nhà nước
- Thịệ̣ trườờ̀ng chíế́nh thứế́c hay thịệ̣ trườờ̀ng có sựệ̣ kiểử̉m soáế́t củử̉a Nhà nước

- Thịệ̣ trườờ̀ng phi chíế́nh thứế́c hay thịệ̣ trườờ̀ng khơng có sựệ̣ kiểử̉m soáế́t củử̉a Nhà

nước.
 Theo hình thái vật chất của đối tượng trao đổi

Trên thịệ̣ trườờ̀ng hàng hoáế́ bât đông san đốế́i tượng trao đổử̉i là hàng hoáế́ bât đông
san gồờ̀m quyền sở hữã̃u công trìờ̀nh gắn vơi đất và quyểử̉n sửử̉ dụệ̣ng đất có điêu kiệệ̣n.
Thịệ̣ trườờ̀ng này lạệ̣i có thểử̉ chia thành thị trường bât đơng san tư liệệ̣u sản xuất và thị
trường bât đông san tư liệệ̣u tiêu dùờ̀ng:
- Thị trường bât đông san tư liệệ̣u sản xuất: gồờ̀m thịệ̣ trườờ̀ng đất đai (đất ở đô thịệ̣,

nông thôn; đất nông nghiệệ̣p, đất lâm nghiệệ̣p, đất khu chếế́ xuất, khu công
nghiệệ̣p, ...), thị trường bât đông san mặệ̣t bằng nhà xưởng công nghiệệ̣p …
- Thị trường bât đông san tư liệệ̣u tiêu dùờ̀ng: gồờ̀m thị trường bât đông san nhà ở,

bât đông san thương mạệ̣i, văn phòờ̀ng, cáế́c cửử̉a hàng báế́n lẻ …
- Vừa là thị trường bât đông san tư liệệ̣u san xuất vừa là thị trường bât đông san

tư liệệ̣u tiêu dùờ̀ng như: Đườờ̀ng sáế́, cầu cớế́ng …
 Theo trình tự tham gia thị trường
- Thịệ̣ trườờ̀ng chuyểử̉n nhượng quyền sửử̉ dụệ̣ng đất (giao, mua, cho thuê), loạệ̣i thịệ̣

trườờ̀ng này còờ̀n gọệ̣i là thịệ̣ trườờ̀ng đất đai
- Thịệ̣ trườờ̀ng xây dựệ̣ng cáế́c công trìờ̀nh bât đông san đểử̉ báế́n và cho thuê
- Thịệ̣ trườờ̀ng báế́n hoặệ̣c cho thuê lạệ̣i bât đông san.
 Theo khu vực có bất động sản
- Khu vựệ̣c đơ thịệ̣: thịệ̣ trườờ̀ng đất ở đô thịệ̣, thịệ̣ trườờ̀ng nhà ở đô thịệ̣, thị trường bât

đông san nhà xưởng công nghiệệ̣p, thị trường bât đông san thương mạệ̣i, thị trường
bât đông san công cộng …

- Khu vựệ̣c nông thôn: thịệ̣ trườờ̀ng đất ở nông thôn, thịệ̣ trườờ̀ng đất nông nghiệệ̣p,

thịệ̣ trườờ̀ng đất lâm nghiệệ̣p, thịệ̣ trườờ̀ng nhà ở nông thôn, thịệ̣ trườờ̀ng đất phi nông
nghiệệ̣p (đất xây dựệ̣ng trụệ̣ sở, văn phòờ̀ng làm việệ̣c, cửử̉a hàng kinh doanh ...), thị

download by :


trường bât đông san nhà xưởng sản xuất nông nghiệệ̣p, thị trường bât đông san công
cộng …
- Khu vựệ̣c giáế́p ranh: thịệ̣ trườờ̀ng đất ở, nhà ở, thịệ̣ trườờ̀ng đất nông nghiệệ̣p; thị

trường bât đông san nhà xưởng công nghiệệ̣p, sản xuất nông nghiệệ̣p; thị trường bât
đông san công cộng …
 Theo loại công dụng của bât đông san trên thị trường
- Thịệ̣ trườờ̀ng đất đai (nông nghiệệ̣p và phi nông nghiệệ̣p)
- Thịệ̣ trườờ̀ng công trìờ̀nh dịệ̣ch vụệ̣ (trụệ̣ sở, văn phòờ̀ng, kháế́ch sạệ̣n, trung tâm

thương mạệ̣i, cửử̉a hàng…) và công trìờ̀nh công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tếế́, văn
hoáế́…)
- Thịệ̣ trườờ̀ng công trìờ̀nh công nghiệệ̣p (nhà xưởng, mặệ̣t bằng sản xuất, khu công

nghiệệ̣p, khu chếế́ xuất…).
- Thịệ̣ trườờ̀ng nhà ở (đô thịệ̣ và nông thôn).
- Thịệ̣ trườờ̀ng công trìờ̀nh đặệ̣c biệệ̣t có hàng hoáế́ bât đơng san là cáế́c bât đông san

phi vậệ̣t thểử̉ được coi như tài nguyên khai tháế́c được (kinh doanh du lịệ̣ch, …), cáế́c di
sản văn hoáế́, di tíế́ch lịệ̣ch sửử̉ sân bay, bếế́n cảng …
 Theo thứ tự thời gian bât đông san tham gia thị trường
- Thịệ̣ trườờ̀ng cấp 1: thịệ̣ trườờ̀ng chuyểử̉n nhượng, giao hoặệ̣c cho thuê QSDĐ (còờ̀n

gọệ̣i là thị trường bât đông san sơ cấp)
- Thịệ̣ trườờ̀ng cấp 2: thịệ̣ trường công trìờ̀nh xây dựệ̣ng đểử̉ báế́n hoặệ̣c cho thuê
- Thịệ̣ trườờ̀ng cấp 3: thịệ̣ trườờ̀ng báế́n (cho thuê) lạệ̣i cáế́c cơng trìờ̀nh đãã̃ được mua

(th).
 Theo tính chất các quan hệ trao đổi hay loại hình giao dịch
- Thịệ̣ trườờ̀ng mua báế́n chuyểử̉n nhượng bât đông san
- Thịệ̣ trườờ̀ng đấu giáế́ quyền sửử̉ dụệ̣ng đất
- Thịệ̣ trườờ̀ng thuê và cho thuê bât đông san
- Thịệ̣ trườờ̀ng giao dịệ̣ch cáế́c bât đông san dùờ̀ng đểử̉ thếế́ chấp, bảo hiểử̉m
- Thịệ̣ trườờ̀ng giao dịệ̣ch cáế́c bât đông san dùờ̀ng đểử̉ góp vớế́n liên doanh

download by :


- Thịệ̣ trườờ̀ng dịệ̣ch vụệ̣ bât đông san: bao gồờ̀m cáế́c hoạệ̣t động dịệ̣ch vụệ̣ môi giới, tư

vấn bât đông san, thông tin bât đông san, địệ̣nh giáế́ bât đông san, bảo trìờ̀ bảo dưỡng
bât đông san, … (Xanh, n.d.)
1.3 Đặc điểm của thị trường bất đông sản
Hiếế́n pháế́p 1992 quy địệ̣nh đất đai thuộc sở hữã̃u toàn dân. Nhà nước thớế́ng nhất
quản kíế́ tồn bộ vớế́n đất đai theo quy hoạệ̣ch và pháế́p luậệ̣t, bảo đảm sửử̉ dụệ̣ng đất đúế́ng
mụệ̣c đíế́ch, có hiệệ̣u quả. Trên cơ sở quy địệ̣nh củử̉a Hiếế́n pháế́p năm 1992, Luậệ̣t đất đai
năm 1993 đãã̃ thừa nhậệ̣n đất có giáế́, thừa nhậệ̣n quyền sửử̉ dụệ̣ng đất là một loạệ̣i hàng
hóa đặệ̣c biệệ̣t. Đây chíế́nh là quan niệệ̣m có tíế́nh đột pháế́, bước đầu khai thơng một loạệ̣i
thịệ̣ trườờ̀ng có vai tròờ̀ quan trọệ̣ng trong nền kinh tếế́ thịệ̣ trườờ̀ng, đó là thịệ̣ trườờ̀ng bất
động sản.
Thịệ̣ trườờ̀ng bất động sản có cáế́c đặệ̣c điểử̉m sau đây:
- Thứế́ nhất: bất động sản là hàng hóa đặệ̣c biệệ̣t nên phải có phương thứế́c mua

báế́n, chuyểử̉n nhượng đặệ̣c biệệ̣t. khi mua báế́n phải thỏa mãã̃n hai yêu cầu pháế́p líế́:
Yêu cầu về kíế́ kếế́t và thựệ̣c hiệệ̣n hợp đồờ̀ng mua báế́n, chuyểử̉n nhượng.
Làm thủử̉ tụệ̣c đăng kíế́ chủử̉ quyền, thựệ̣c hiệệ̣n cáế́c nghĩa vụệ̣ với cơ quan quản líế́
Nhà nước đểử̉ xáế́c lậệ̣p sở hữã̃u tài sản. Khi tham gia giao dịệ̣ch trên thịệ̣ trườờ̀ng,
ngườờ̀i cho vay, ngườờ̀i mua, ngườờ̀i thuê, bên thứế́ ba kháế́c có nhu cầu về Bất
động sản cần tìờ̀m hiểử̉u líế́ lịệ̣ch, nguồờ̀n gốế́c củử̉a Bất động sản xem đó có phải
là “tài sản có tìờ̀ vếế́t” hay không đểử̉ hạệ̣n chếế́ rủử̉i ro.
- Thứế́ hai: thịệ̣ trườờ̀ng bất động sản là nơi diễã̃n ra hoạệ̣t động củử̉a ngườờ̀i mua và

ngườờ̀i báế́n bất động sản giao kếế́t với nhau. Hoạệ̣t động thuê bất động sản chíế́nh là
hoạệ̣t động mua quyền sửử̉ dụệ̣ng Bất động sản trong một khoảng thờờ̀i gian nhất địệ̣nh
củử̉a quyền sửử̉ dụệ̣ng bất động sản.
Thịệ̣ trườờ̀ng bất động sản muốế́n hìờ̀nh thành và pháế́t triểử̉n cần có ba ́ế́u tớế́: Chủử̉
thểử̉; kháế́ch thểử̉; giới trung gian. Nếế́u thiếế́u một trong ba yếế́u tốế́ trên thìờ̀ không hìờ̀nh
thành một thịệ̣ trườờ̀ng bất động sản đầy đủử̉.
Cáế́c chủử̉ thểử̉ tham gia thịệ̣ trườờ̀ng bất động sản gồờ̀m: ngườờ̀i môi giới, công ty tư
vấn, nhà đầu tư, giới trung gian, ngườờ̀i báế́n bất động sản và ngườờ̀i mua bất động sản.

download by :


Kháế́ch thểử̉ củử̉a thịệ̣ trườờ̀ng bất động sản: kháế́ch thểử̉ củử̉a thịệ̣ trườờ̀ng bất động sản
bao gồờ̀m đất đai và tài sản gắn liền với đất trên lãã̃nh thổử̉ củử̉a Việệ̣t Nam. Nhu cầu sửử̉
dụệ̣ng đất rất đa dạệ̣ng, cáế́c lợi íế́ch mà cáế́c chủử̉ thểử̉ hướng tới chíế́nh là đất đai. Nhưng ở
đây đất không phải là vô tậệ̣n mà là vớế́n đất được xáế́c địệ̣nh, có ngườờ̀i sửử̉ dụệ̣ng một
cáế́ch cụệ̣ thểử̉.
Giới trung gian: giới trung gian có sựệ̣ táế́c độn lớn đốế́i với thịệ̣ trườờ̀ng bất động
sản, là động lựệ̣c cho thịệ̣ trườờ̀ng bất động sản pháế́t triểử̉n. với hìờ̀nh thứế́c môi giới trung
gian từ việệ̣c tìờ̀m địệ̣a điểử̉m cho tới khi xây dựệ̣ng xong. Muốế́n cho thịệ̣ trườờ̀ng bất động

sản lành mạệ̣nh, cần nhanh chóng thay thếế́ cáế́c “còờ̀” bằng đội ngũ chuyên viên môi
giới được đăng kíế́ hành nghề.
- Thứế́ ba: Thịệ̣ trườờ̀ng bất động sản mang tíế́nh đặệ̣c vùờ̀ng và khu vựệ̣c
Mỗi một vùờ̀ng, một địệ̣a bàn dân cư tậệ̣p trung sinh sốế́ng luôn tồờ̀n tạệ̣i phong tụệ̣c,
tậệ̣p quáế́n, phong cáế́ch sốế́ng riêng và bất động sản chịệ̣u ảnh hưởng củử̉a yếế́u tốế́ thịệ̣ hiếế́u,
tâm líế́. Cáế́ch dựệ̣ng nhà ở nông thôn, vùờ̀ng đồờ̀ng bằng kháế́c với trung du miền núế́i.
Cáế́ch sốế́ng và dựệ̣ng nhà củử̉a miền bắc kháế́c với dồờ̀ng bằng sông Cửử̉u Long. Bất động
sản không tậệ̣p trung mà trải rộng trên phạệ̣m vi cả nước. Mỗi vùờ̀ng cáế́c yếế́u tốế́ mang
đặệ̣c trưng củử̉a địệ̣a phương có quy mơ và trìờ̀nh độ kháế́c nhau, trìờ̀nh độ pháế́t triểử̉n văn
hóa, kinh tếế́, xãã̃ hội, dân sốế́ sẽ kháế́c nhau cả về chất lượng và sốế́ lượng, mẫu mãã̃,
kiểử̉u dáế́ng, thiếế́t kếế́, mĩ thuậệ̣t…Như vậệ̣y sẽ dẫn tới sựệ̣ kháế́c nhau về quy mô và hìờ̀nh
thứế́c hoạệ̣t động củử̉a thịệ̣ trườờ̀ng.
- Thứế́ tư: cáế́c yếế́u tốế́ táế́c động đếế́n chất lượng củử̉a hoạệ̣t động thịệ̣ trườờ̀ng bất động

sản bao gồờ̀m: trìờ̀nh độ pháế́t triểử̉n kinh tếế́ củử̉a đất nước trước nhữã̃ng cơ hội và tháế́ch
thứế́c củử̉a thờờ̀i cuộc và sựệ̣ táế́c động củử̉a hội nhậệ̣p kinh tếế́ quốế́c tếế́. (Dung, 2021)
1.4 Vai trò của thị trường bất đông sản
 Thị trường bất động sản – thị trường quan trọng của nền kinh tế thị
trường
Đầu tiên, vai tròờ̀ củử̉a thịệ̣ trườờ̀ng BĐS trong nền kinh tếế́ thịệ̣ trườờ̀ng. Có thểử̉ nói,
thịệ̣ trườờ̀ng BĐS là một trong nhữã̃ng thịệ̣ trườờ̀ng quan trọệ̣ng củử̉a nền kinh tếế́ thịệ̣ trườờ̀ng

download by :


vìờ̀ thịệ̣ trườờ̀ng này liên quan trựệ̣c tiếế́p tới một lượng tài sản cựệ̣c lớn cả về quy mô, tíế́nh
chất cũng như giáế́ trịệ̣ củử̉a cáế́c mặệ̣t trong nền kinh tếế́ quốế́c dân
BĐS là tài sản lớn củử̉a mỗi quốế́c gia. Tỷ trọệ̣ng BĐS trong tổử̉ng sốế́ củử̉a cải xãã̃
hội ở cáế́c nước có kháế́c nhau nhưng thườờ̀ng chiếế́m trên dưới 40% lượng củử̉a cải vậệ̣t
chất củử̉a mỗi nước. Cáế́c hoạệ̣t động liên quan đếế́n BĐS chiếế́m tới 30% tổử̉ng hoạệ̣t động

củử̉a nền kinh tếế́. Theo đáế́nh giáế́ củử̉a cáế́c chuyên gia, tổử̉ng giáế́ trịệ̣ vốế́n chưa được khai
tháế́c ẩn chứế́a trong BĐS ở cáế́c nước thuộc thếế́ giới thứế́ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìờ̀n
tỷ USD, gấp nhiều lần tổử̉ng hỗ trợ ODA củử̉a cáế́c nước pháế́t triểử̉n hiệệ̣n dành cho cáế́c
nước đang pháế́t triểử̉n trong vòờ̀ng 30 năm qua.
BĐS còờ̀n là tài sản lớn củử̉a từng hộ gia đìờ̀nh. Trong điều kiệệ̣n nền kinh tếế́ thịệ̣
trườờ̀ng thìờ̀ BĐS ngồi chứế́c năng là nơi ở, nơi tởử̉ chứế́c hoạệ̣t động kinh tếế́ gia đìờ̀nh, nó
còờ̀n là ng̀ờ̀n vốế́n đểử̉ pháế́t triểử̉n thông qua hoạệ̣t động thếế́ chấp.
 Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy

động: Đây là nội dung có tầm quan trọệ̣ng đãã̃ được nhiều nhà nghiên cứế́u trên
thếế́ giới
chứế́ng minh và đi đếế́n kếế́t luậệ̣n nếế́u một quốế́c gia có giải pháế́p hữã̃u hiệệ̣u bảo đảm cho
cáế́c BĐS có đủử̉ điều kiệệ̣n trở thành hàng hoáế́ và được địệ̣nh giáế́ khoa họệ̣c, chíế́nh thốế́ng
sẽ tạệ̣o cho nền kinh tếế́ củử̉a q́ế́c gia đó một tiềm năng đáế́ng kểử̉ về vớế́n đểử̉ từ đó pháế́t
triểử̉n kinh tếế́-xãã̃ hội đạệ̣t được nhữã̃ng mụệ̣c tiêu đề ra.
Theo thốế́ng kê kinh nghiệệ̣m cho thấy, ở cáế́c nước pháế́t triểử̉n lượng tiền ngân
hàng cho vay qua thếế́ chấp bằng BĐS chiếế́m trên 80% trong tổử̉ng lượng vốế́n cho
vay. Vìờ̀ vậệ̣y, pháế́t triểử̉n đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai tròờ̀ quan trọệ̣ng trong việệ̣c
chuyểử̉n cáế́c tài sản thành nguồờ̀n tài chíế́nh dồờ̀i dào phụệ̣c vụệ̣ cho yêu cầu pháế́t triểử̉n
kinh tếế́-xãã̃ hội đặệ̣c biệệ̣t là đầu tư pháế́t triểử̉n cơ sở hạệ̣ tầng củử̉a nền kinh tếế́.
 Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS là điều kiện quan trọng để sử

dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại
diện chủ sở hữu
Kinh nghiệệ̣m củử̉a cáế́c nước cho thấy đểử̉ đạệ̣t tiêu chuẩn củử̉a một nước công
nghiệệ̣p hoáế́ thìờ̀ tỷ lệệ̣ đô thịệ̣ hoáế́ thườờ̀ng chiếế́m từ 60-80%. Như vậệ̣y, vấn đề pháế́t triểử̉n
thịệ̣ trườờ̀ng BĐS đểử̉ đáế́p ứế́ng yêu cầu đô thịệ̣ hoáế́ ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm


download by :

quan trọệ̣ng đặệ̣c biệệ̣t nhất là khi nước ta chuyểử̉n sang cơ chếế́ thịệ̣ trườờ̀ng trong điều
kiệệ̣n cáế́c thiếế́t chếế́ về quản lý Nhà nước đốế́i với công táế́c quy hoạệ̣ch chưa được thựệ̣c
thi có chất lượng và hiệệ̣u quả thìờ̀ việệ̣c pháế́t triểử̉n và quản lý thịệ̣ trườờ̀ng BĐS ở đô thịệ̣
phải đi đôi với tăng cườờ̀ng công táế́c quy hoạệ̣ch đểử̉ khắc phụệ̣c nhữã̃ng tốế́n kém và
vướng mắc trong tương lai.
 Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất

phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách
Thịệ̣ trườờ̀ng BĐS có quan hệệ̣ trựệ̣c tiếế́p với cáế́c thịệ̣ trườờ̀ng như thịệ̣ trườờ̀ng tài
chíế́nh tíế́n dụệ̣ng, thịệ̣ trườờ̀ng xây dựệ̣ng, thịệ̣ trườờ̀ng vậệ̣t liệệ̣u xây dựệ̣ng, thịệ̣ trườờ̀ng lao
động… Theo phân tíế́ch đáế́nh giáế́ củử̉a cáế́c chuyên gia kinh tếế́, ở cáế́c nước pháế́t triểử̉n
nếế́u đầu tư vào lĩnh vựệ̣c BĐS tăng lên 1 USD thìờ̀ sẽ có khả năng thúế́c đẩy cáế́c ngành
có liên quan pháế́t triểử̉n từ 1,5 – 2 USD. Pháế́t triểử̉n và điều hành tớế́t thịệ̣ trườờ̀ng BĐS sẽ
có táế́c dụệ̣ng thúế́c đẩy tăng trưởng kinh tếế́ thông qua cáế́c biệệ̣n pháế́p kíế́ch thíế́ch vào đất
đai, tạệ̣o lậệ̣p cáế́c cơng trìờ̀nh, nhà xưởng, vậệ̣t kiếế́n trúế́c…đểử̉ từ đó tạệ̣o nên chuyểử̉n dịệ̣ch
đáế́ng kểử̉ và quan trọệ̣ng về cơ cấu trong cáế́c ngành, cáế́c vùờ̀ng lãã̃nh thổử̉ và trên phạệ̣m vi
cả nước. Theo thốế́ng kê củử̉a Tổử̉ng cụệ̣c thuếế́ cáế́c khoản thu ngân sáế́ch có liên quan
đếế́n nhà, đất trong giai đoạệ̣n từ năm 1996 đếế́n năm 2000 bìờ̀nh quân là 4.645 tỷ
đồờ̀ng/năm mặệ̣c dùờ̀ tỷ lệệ̣ này mới chiếế́m gần 30% cáế́c giao dịệ̣ch, còờ̀n trên 70% chưa
kiểử̉m soáế́t được và thựệ̣c tếế́ là cáế́c giao dịệ̣ch không thựệ̣c hiệệ̣n nghĩa vụệ̣ thuếế́ với Nhà
nước. Nếế́u thúế́c đẩy bằng cơ chếế́, chíế́nh sáế́ch và pháế́p luậệ̣t đểử̉ cáế́c giao dịệ̣ch BĐS
chíế́nh thứế́c (có đăng ký và thựệ̣c hiệệ̣n nghĩa vụệ̣ thuếế́) và đổử̉i mới cơ chếế́ giao dịệ̣ch theo
giáế́ thịệ̣ trườờ̀ng thìờ̀ hàng năm thịệ̣ trườờ̀ng BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tếế́ trên dưới
20.000 tỷ đờờ̀ng mỗi năm.
 Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu

bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị-nông thôn
Thịệ̣ trườờ̀ng nhà ở là bộ phậệ̣n quan trọệ̣ng chiếế́m tỷ trọệ̣ng lớn trong thịệ̣ trườờ̀ng

BĐS. Thịệ̣ trườờ̀ng nhà ở là thịệ̣ trườờ̀ng sôi động nhất trong thịệ̣ trườờ̀ng BĐS, nhữã̃ng cơn
“sốế́t” nhà đất hầu hếế́t đều bắt đầu từ “sốế́t” nhà ở và lan toả sang cáế́c thịệ̣ trườờ̀ng BĐS
kháế́c và ảnh hưởng trựệ̣c tiếế́p đếế́n đờờ̀i sốế́ng củử̉a nhân dân. Vìờ̀ vậệ̣y, pháế́t triểử̉n và quản

download by :


lý có hiệệ̣u quả thịệ̣ trườờ̀ng BĐS nhà ở, bìờ̀nh ổử̉n thịệ̣ trườờ̀ng nhà ở, bảo đảm cho giáế́ nhà
ở phùờ̀ hợp với thu nhậệ̣p củử̉a ngườờ̀i dân là một trong nhữã̃ng vai tròờ̀ quan trọệ̣ng củử̉a

quản lý nhà nước về thịệ̣ trườờ̀ng BĐS nhà ở.
Ngoài ra, bất động sản còờ̀n có vai tròờ̀ tíế́ch cựệ̣c trong cáế́c lĩnh vựệ̣c khoa họệ̣c, kỹã̃
thuậệ̣t, xãã̃ hội đờờ̀i sốế́ng, và trong quan hệệ̣ hợp táế́c pháế́t triểử̉n kinh tếế́ giữã̃a cáế́c nước với
nhau…. (Group V. , n.d.)
1.5 Quan hệẬ̣ cung cầu trong thịẬ̣ trườỜ̀ng bấỐ́t động sảả̉n
1.5.1 Câu trong thị trường bất đơng sản
Trong thịệ̣ trườờ̀ng bất động sản ta có đườờ̀ng biểử̉u diễã̃n quan hệệ̣ giữã̃a giáế́ cả đơn
vịệ̣ bất động sản với sốế́ lượng cầu trong đơn vịệ̣ thờờ̀i gian (hìờ̀nh 1), ứế́ng với đơn vịệ̣ P 0
ta có sớế́ lượng cầu Q0. Khi giáế́ cả tăng thìờ̀ sốế́ lượng cầu lạệ̣i biếế́n đởử̉i ngược lạệ̣i tứế́c là
giảm đi.

Hình 1: Ảnh hưởả̉ng của điều kiệị̣n giáấ́ cảả̉ đối với cầờ̀u

download by :


Đườờ̀ng biểử̉u diễã̃n đó được hìờ̀nh thành với giả thiếế́t là tất cả cáế́c nhân tốế́ kháế́c
đều không thay đổử̉i, trừ giáế́ cả P và sốế́ lượng Q. Thếế́ nhưng đốế́i với nhiều loạệ̣i bất
động sản, như nhà ở chẳng hạệ̣n, sốế́ lượng cầu còờ̀n phụệ̣ thuộc vào nhiều nhân tốế́ kháế́c
như:

- Sựệ̣ thay đổử̉i thu nhậệ̣p: Nếế́u thu nhậệ̣p tăng lên thìờ̀ cùờ̀ng một giáế́ nhưng sốế́ lượng

ngườờ̀i mua tăng lên, từ Q0 thành Q1 đườờ̀ng biểử̉u diễã̃n tịệ̣ch về phíế́a bên phải.
- Sựệ̣ thay đổử̉i giáế́ cả hàng hoáế́ có thểử̉ thay thếế́: Chẳng hạệ̣n nếế́u giáế́ báế́n nhà tăng

quáế́ cao thìờ̀ sẽ thay đổử̉i quan hệệ̣ cung cầu củử̉a nhà cho thuê.
- Sựệ̣ thay đổử̉i dựệ̣ báế́o về tương lai: Chẳng hạệ̣n nhiều ngườờ̀i mua dựệ̣ báế́o rằng

tương lai mìờ̀nh sẽ sắm ô tô thìờ̀ mốế́i quan hệệ̣ cung cầu đớế́i với nhà có garage cũng sẽ
biếế́n đổử̉i.
- Sựệ̣ thay đổử̉i chíế́nh sáế́ch củử̉a Chíế́nh phủử̉: Chẳng hạệ̣n về thuếế́, về nhà ở, về đất

đai và quy hoạệ̣ch cũng làm biếế́n đổử̉i quan hệệ̣ cung cầu với nhà ở.
1.5.2 Cung trong thịẬ̣ trườỜ̀ng bấỐ́t động sảả̉n
Khi giáế́ cả tăng hoặệ̣c giảm thìờ̀ sốế́ lượng cung cũng biếế́n đổử̉i theo chiều hướng
tăng hoặệ̣c giảm (tỷ lệệ̣ thuậệ̣n). Quan hệệ̣ giữã̃a giáế́ cả và sốế́ lượng bất động sản xây

download by :


dựệ̣ng mới được biểử̉u thịệ̣ trên hìờ̀nh 2 với điều kiệệ̣n là cáế́c nhân tớế́ kháế́c khơng thay
đởử̉i.
Hình 2: Quan hệị̣ giữa giáấ́ cảả̉ và số lượng cung
Cũng như đốế́i với cầu, còờ̀n nhiều nhân tốế́ ảnh hưởng tới cung như giáế́ thành
khai pháế́t, công nghệệ̣ xây dựệ̣ng, chíế́nh sáế́ch củử̉a Chíế́nh phủử̉, giáế́ cả tương quan giữã̃a
cáế́c loạệ̣i sản phẩm, dựệ̣ báế́o tương lai … Sau đây sẽ trìờ̀nh bày ảnh hưởng củử̉a ba nhân
tớế́ đó:
- Giáế́ thành khai pháế́t bất động sản: Có ảnh hưởng trựệ̣c tiếế́p đếế́n mứế́c lợi nhuậệ̣n

củử̉a nhà đầu tư, do đó ảnh hưởng đếế́n quyếế́t địệ̣nh đầu tư đểử̉ tăng sốế́ lượng cung. Giáế́

thành cao thấp còờ̀n phụệ̣ thuộc vào lãã̃i suất cho vay củử̉a ngân hàng, tìờ̀nh hìờ̀nh lạệ̣m pháế́t
… chẳng hạệ̣n nếế́u lãã̃i suất ngân hàng giảm đi và đườờ̀ng đồờ̀ thịệ̣ chuyểử̉n dịệ̣ch sang phải

thành đườờ̀ng S1 tứế́c là sốế́ cung sẽ tăng lên.
- Sựệ̣ thay đổử̉i chíế́nh sáế́ch củử̉a chíế́nh phủử̉: Nếế́u chíế́nh phủử̉ tăng giáế́ đất hoặệ̣c tăng

thuếế́ thìờ̀ sốế́ lượng cung ứế́ng giảm đi và đườờ̀ng đồờ̀ thịệ̣ chuyểử̉n dịệ̣ch sang tráế́i thành
đườờ̀ng S2.
- Sựệ̣ thay đổử̉i dựệ̣ báế́o tương lai: Nếế́u ngườờ̀i kinh doanh bất động sản dựệ̣ báế́o

rằng sắp tới giáế́ nhà sẽ tăng lên, do đó họệ̣ sẽ găm lạệ̣i một sớế́ bất động sản chưa báế́n
vội, làm giảm lượng cung.
1.5.3 Cân bằng vềỜ̀ cung cầu trong thịẬ̣ trườỜ̀ng bấỐ́t động sảả̉n

download by :


Khi vẽ đườờ̀ng cung và đườờ̀ng cầu (vốế́n là đườờ̀ng cong, nhưng vẽ thành đườờ̀ng
thẳng đểử̉ tiệệ̣n thảo luậệ̣n) trên cùờ̀ng một đờờ̀ thịệ̣ (hìờ̀nh 3) thìờ̀ hai đườờ̀ng đó gặệ̣p nhau tạệ̣i
điểử̉m E, gọệ̣i là điểử̉m cân bằng cung cầu (với giả thiếế́t là cáế́c nhân tốế́ kháế́c không thay
đởử̉i). Có hai loạệ̣i cân bằng: Cân bằng ởử̉n địệ̣nh, tứế́c là sau khi chệệ̣ch ra khỏi điểử̉m cân
bằng nhưng do cáế́c nhân tớế́ kháế́c táế́c động lạệ̣i có thểử̉ táế́i lậệ̣p được điểử̉m cân bằng mới
và cân bằng không ổử̉n địệ̣nh khi không táế́i lậệ̣p được điểử̉m cân bằng mới
E

D1

Hình 3: Cân bằng cung cầờ̀u
Đờờ̀ thịệ̣ thểử̉ hiệệ̣n: khi cáế́c nhân tốế́ kháế́c thay đổử̉i thìờ̀ đồờ̀ thịệ̣ quan hệệ̣ cung cầu cũng
chuyểử̉n dịệ̣ch. Chẳng hạệ̣n khi lãã̃i suất cho vay mua nhà tăng lên thìờ̀ trong hìờ̀nh 3

đườờ̀ng cầu dịệ̣ch chuyểử̉n từ D0 xuốế́ng D1 và nếế́u giáế́ cả vẫn giữã̃ là P0 thìờ̀ sốế́ lượng
cầu giảm đi là Qa. Như vậệ̣y nếế́u lượng cung vẫn là Q0 thìờ̀ lượng bất động sản tồờ̀n
đọệ̣ng là ∆Q = Q0 - Qa. Trong trườờ̀ng hợp đó, nhà đầu tư giảm giáế́ báế́n còờ̀n P1 thìờ̀
lượng nhà báế́n được sẽ tăng lên đếế́n Q1 và đạệ̣t tới điểử̉m cân bằng mới E’ giữã̃a cung
và cầu.

download by :


1.5.4 TíỐ́nh đàỜ̀n hồi giữa cung và cầu
Mốế́i quan hệệ̣ giữã̃a giáế́ cả với cung và cầu (trong điều kiệệ̣n cáế́c nhân tốế́ kháế́c
không thay đổử̉i) đốế́i với mỗi loạệ̣i hàng hoáế́ không như nhau. Đốế́i với hàng hoáế́ này,
sựệ̣ thay đổử̉i giáế́ cả sẽ ảnh hưởng mạệ̣nh mẽ đếế́n cầu củử̉a ngườờ̀i tiêu dùờ̀ng hoặệ̣c lượng
cung nhưng với loạệ̣i hàng hoáế́ kháế́c lạệ̣i khơng như thếế́. Do đó đểử̉ đo được độ nhạệ̣y
bén củử̉a sốế́ lượng cung và cầu đốế́i với sựệ̣ thay đổử̉i giáế́ cả, ngườờ̀i ta dùờ̀ng kháế́i niệệ̣m
tíế́nh đàn hồờ̀i củử̉a giáế́ cả.
 Tíế́nh đàn hồờ̀i củử̉a cầu thểử̉ hiệệ̣n trên hai mặệ̣t
- Tíế́nh đàn hồờ̀i củử̉a giáế́ cầu được biểử̉n thịệ̣ bằng hệệ̣ sốế́ PED (hệệ̣ sốế́ đàn hồờ̀i giáế́

cầu).
Tỷ lệệ̣ % sựệ̣ thay đổử̉i sốế́ lượng cầu
Hệệ̣ sốế́ PED =
Tỷ lệệ̣ % sựệ̣ thay đởử̉i củử̉a giáế́ cầu

Có thểử̉ thấy hệệ̣ sớế́ PED càng lớn có nghĩa là sớế́ lượng cầu càng nhạệ̣y cảm đốế́i
với sựệ̣ thay đổử̉i giáế́ cả, tứế́c là giáế́ cả giảm một íế́t thìờ̀ sốế́ lượng cầu tăng lên nhiều và
ngược lạệ̣i.
Nếế́u hệệ̣ sớế́ PED<1 thìờ̀ ngườờ̀i ta nói rằng hàng hoáế́ đó thiếế́u tíế́nh đàn hờờ̀i củử̉a cầu,
hoặệ̣c cầu đớế́i với hàng hoáế́ đó là cầu phi đàn hờờ̀i.
Nếế́u PED>1 thìờ̀ đó là cầu có đàn hờờ̀i

Chẳng hạệ̣n khi giáế́ máế́y tíế́nh giảm 10% mà sốế́ lượng cung lạệ̣i tăng lên 30% thìờ̀
hệệ̣ sốế́ PED = 3. Nghiên cứế́u củử̉a một sốế́ nước cho thấy, đốế́i với nhà ở thìờ̀ hệệ̣ sốế́ PED
trong khoảng 0,5 - 1 tứế́c là giáế́ cả không phải là nhân tốế́ chủử̉ yếế́u táế́c động đếế́n cầu.
 Tíế́nh đàn hồờ̀i củử̉a cung được địệ̣nh nghĩa tương tựệ̣ như tíế́nh đàn hồờ̀i củử̉a cầu

và được biểử̉u thịệ̣ bằng hệệ̣ sốế́ PES (hệệ̣ sốế́ đàn hồờ̀i củử̉a cung):

download by :