Tài liệu Báo cáo " Cải cách thủ tục hành chính về giao đất, cho thuê đất, nội dung mới trong Luật đất đai năm 2003" pptx

nghiên cứu - trao đổi
24

Tạp chí luật học số 2/2005





ThS. Nguyễn Thị Nga *
gh quyt Hi ngh ln th 8 Ban chp
hnh trung ng ng khoỏ VII ó
ch rừ: "Phi ci cỏch mt bc, c bn cỏc
th tc hnh chớnh c v th ch v t chc
thc hin", loi b nhng khõu xin
phộp, xột duyt khụng cn thit, gim phin
h, ngn chn t ca quyn, sỏch nhiu,
tham nhng, hi l, vi phm phỏp lut, lp
li trt t, k cng trong vic ban hnh
th tc hnh chớnh". Ngh quyt cng nhn
mnh: "Tp trung ci cỏch th tc hnh
chớnh trong cỏc lnh vc tỏc ng trc tip
ti i sng sn xut kinh doanh ca nhõn
dõn". Theo tinh thn ú, Ngh nh s
38/N-CP ngy 04/5/1994 ca Chớnh ph
v ci cỏch mt bc th tc hnh chớnh
trong vic gii quyt cụng vic ca cụng
dõn v t chc c ra i. õy l c s
phỏp lý trc tip nht thc hin chng

trỡnh ci cỏch hnh chớnh núi chung v ci
cỏch th tc hnh chớnh trong mt s
ngnh, lnh vc quan trng, trong ú cú lnh
vc qun lý t ai núi riờng.
Ci cỏch th tc hnh chớnh trong qun
lý t ai ó v ang t ra nh mt ũi hi
bc bỏch ca cỏc cp, cỏc ngnh v ca i
a s qun chỳng nhõn dõn vi k vng
mun cú c ch qun lý t ai thụng
thoỏng, hp dn khuyn khớch, thu hỳt
cỏc doanh nghip, cỏc nh u t v tt c
cỏc i tng cú nhu cu s dng t nhanh
chúng cú t sn xut; thụng qua ú
nhm nõng cao hiu qu s dng t, khi
dy ngun lc phỏt trin t nc.
Bi vit ny phõn tớch v th tc hnh
chớnh trong giao t, cho thuờ t - mt ni
dung khỏ quan trng, cú tỏc ng v nh
hng trc tip n hiu qu qun lý t ai
ca Nh nc. õy cng l ni dung th
hin nhng im mi rừ nột, bc ci cỏch
t phỏ v th tc hnh chớnh trong Lut
t ai nm 2003 v phn no ỏp ng c
s mong i ca qun chỳng nhõn dõn.
Trc ht, cn xem xột nhng tn ti,
bt cp ca h thng phỏp lut quy nh
v trỡnh t, th tc giao t, thuờ t cng
nh nhng vng mc trong quỏ trỡnh
trin khai trờn thc t thi gian qua (thi
im trc ngy Lut t ai mi cú hiu

lc 1/7/2004).
Th nht, cú th nhn thy rng trc
thi im Lut t ai nm 2003 ra i ó
cú quỏ nhiu cỏc vn bn phỏp lut quy
nh v trỡnh t, th tc hnh chớnh trong
giao t, cho thuờ t. õy l tr ngi rt
ln cho cỏc c qun lý t ai a phng
cng nh cỏc ch th s dng t trong vic
N

* Ging viờn Khoa phỏp lut kinh t
Trng i hc Lut H Ni


nghiªn cøu - trao ®æi
T¹p chÝ luËt häc sè 2/2005 25

vận dụng các văn bản pháp luật để triển
khai việc giao đất, cho thuê đất trên thực tế.
Có thể dẫn chứng qua hàng loạt các văn bản
sau đây:
- Thủ tục hành chính trong giao đất, thuê
đất đối với các tổ chức trong nước được quy
định tại Thông tư số 293/TT-TCĐC ngày
14/3/1997 của Tổng cục địa chính.
- Thủ tục hành chính về thuê đất đối với
các tổ chức đang ở hình thức giao đất mà pháp
luật quy định phải chuyển sang thuê đất thì
thực hiện theo quy định tại Thông tư liên bộ số
856/LB-BTC-TCĐC ngày 12/7/1996 giữa Bộ

tài chính và Tổng cục địa chính.
- Thủ tục hành chính về giao đất lâm
nghiệp cho các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân quy định tại Nghị định số 163/NĐ-CP
của Chính phủ ngày 16/11/1999.
- Thủ tục hành chính về giao đất, cho
thuê đất đô thị được thực hiện theo quy
định tại Nghị định số 88/CP ngày 17/8/1994
của Chính phủ.
- Thủ tục hành chính về cho thuê đất đối
với tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt
Nam để thực hiện các dự án đầu tư được
quy định tại Thông tư số 679/TT-ĐC ngày
12/5/1997 của Tổng cục địa chính.
- Thủ tục hành chính về giao đất để tạo
vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án của
Chính phủ quy định tại Nghị định số
04/NĐ-CP ngày 11/02/2000 của Chính phủ.
- Trình tự, thủ tục về giao đất, cho thuê
đất đối với các loại đất khác quy định tại
Thông tư số 2074/TT-ĐC ngày 14/12/2001
của Tổng cục địa chính.
Từ những dẫn chứng trên cho thấy hệ
thống văn bản pháp luật đồ sộ do nhiều cơ
quan nhà nước có thẩm quyền ban hành với
hiệu lực pháp lý cao thấp khác nhau quy
định về trình tự thủ tục hành chính trong
giao đất, cho thuê đất. Điều này cho thấy rõ
tính tản mạn, thiếu đồng bộ và không tập

trung thống nhất của pháp luật khi quy định
về vấn đề này.
Thiết nghĩ, việc quy định thủ tục hành
chính về giao đất, cho thuê đất trong hàng
loạt các văn bản pháp luật nêu trên mà
không quy tụ thành một văn bản chính
thống là việc làm không cần thiết và không
hợp lý. Khẳng định như vậy là vì, việc Nhà
nước đặt ra các điều kiện, các yêu cầu, các
trình tự và bước đi cần thiết mà các cơ quan
quản lý nhà nước về đất đai và các chủ thể
được giao đất, cho thuê đất cần phải tiến
hành nhằm đảm bảo cho việc giao đất, cho
thuê đất được diễn ra thông suốt, trôi chảy
trong một hành lang pháp lý, một trật tự ổn
định chứ bản chất của vấn đề không phải là
phân biệt các loại đất khác nhau với các
nguồn gốc và chủ thể khác nhau để quy
định trình tự, thủ tục. Vì vậy, không cần
thiết phải quy định quá nhiều các trình tự,
thủ tục khác nhau qua một loạt các văn bản
nêu trên. Nếu các thủ tục hành chính trong
giao đất, cho thuê đất được thống nhất quy
định ở một văn bản chung sẽ tránh được sự
trùng lắp, qua đó cũng khắc phục được tình
trạng mâu thuẫn, chồng chéo - vốn tồn tại
khá phổ biến trong các văn bản pháp luật
đất đai thời gian qua.
Thứ hai, tại các văn bản trên, các quy

nghiên cứu - trao đổi
26

Tạp chí luật học số 2/2005

nh v trỡnh t, th tc lp h s xin giao
t, cho thuờ t v cỏc khong thi gian
c xỏc nh hon thnh cỏc th tc
nờu trờn l rt rm r, rc ri v lm tn
nhiu thi gian, cụng sc ca ngi cú nhu
cu s dng t. Chng hn, hon thnh
th tc thuờ t thc hin mt d ỏn u t,
cỏc ch th u t phi 22 ln thc hin c
ch "xin-cho", vi th tc phi qua bn
bc, mi bc li qua nhiu khõu trung
gian vi nhng th tc ũi hi rt phc tp.
Trong quỏ trỡnh thc hin cỏc th tc hnh
chớnh v thuờ t, cú nhng ch th phi
gp g rt nhiu cỏc c quan, cú nhng c
quan phi gp g rt nhiu ln cú
c t thc hin u t, cỏc ch u t
phi ch i ớt nht t 5 n 7 thỏng, li
cũn cha k n thi gian phi ch i
bi thng, gii phúng mt bng. Vi
nhng th tc hnh chớnh nờu trờn ó lm
nn lũng khụng ớt cỏc nh u t, nhiu d
ỏn, nhiu cụng trỡnh ó phi b lng hoc
khụng thc hin c do nhng th tc
rm r, phc tp ú.

Th ba, cng chớnh t s bt cp, s an
xen chng chộo v th tc rm r, kộo di
khi giao t, cho thuờ t m trong thc tin
thc hin phỏp lut thi gian qua cho thy
nhiu sai phm ó ny sinh khp cỏc a
phng trong c nc; mt b phn khụng
nh cỏn b cú thm quyn giao t, cho thuờ
t ó li dng s h ca phỏp lut chõy
ỡ , gõy phin h, sỏch nhiu dõn.
Trc nhng tn ti v bt cp nờu trờn,
s cn thit khỏch quan t ra l phi cú s
thay i cn bn chớnh sỏch, phỏp lut v
th tc hnh chớnh trong qun lý v s dng
t ai núi chung v v giao t, cho thuờ
t núi riờng. Lut t ai nm 2003 c
Quc hi thụng qua ngy 26/11/2003 v cú
hiu lc t ngy 01/7/2004 ó th hin rừ
nhng yờu cu ny. Cú th nhn thy rừ nột
s thay i v th tc hnh chớnh trong giao
t, cho thuờ t qua nhng ni dung c th
sau õy:
Th nht, trờn c s lut hoỏ nhng quy
nh phự hp, nhng nhõn t hp lý v th
tc hnh chớnh trong giao t, cho thuờ t
ng thi loi b nhng bt cp, nhng mõu
thun v nhng chng chộo trong hng lot
cỏc vn bn phỏp lut ó c cp trong
phn trờn; thay vo ú, trỡnh t th tc giao
t, cho thuờ t gi õy c quy nh
thng nht ch trong mt iu lut (iu

122) v ti mt vn bn lut cú hiu lc
phỏp lý cao (Lut t ai nm 2003). Cú th
nhn thy s thay i bt phỏ ca Lut t
ai nm 2003 m t trc n nay cha cú
c. iu cú ý ngha quan trng hn l
trỡnh t, th tc giao t, cho thuờ t theo
Lut t ai nm 2003 ó quy v mt mi,
ú l trỡnh t, th tc chung ỏp dng i vi
tt c cỏc loi t v i vi tt c cỏc ch
th cú nhu cu xin giao t, cho thuờ t m
khụng phõn bit cỏc loi t khỏc nhau
cng nh khụng phõn bit i tng s
dng t l t chc hay h gia ỡnh, cỏ
nhõn, l i tng s dng t trong nc
hay nc ngoi quy nh trỡnh t, th tc
riờng nh trc õy. iu ny th hin s
n gin, gn nh quy v mt mi ca
Lut t ai nm 2003; qua ú cng th


nghiên cứu - trao đổi
Tạp chí luật học số 2/2005 27

hin s i x bỡnh ng v thụng thoỏng
ca Nh nc trc cỏc ch th s dng
t. Mt khỏc, s ci cỏch ny cng l nhm
to iu kin thun li cho ngi cú nhu
cu xin giao t, thuờ t cng nh cỏc c
quan nh nc cú thm quyn d dng tỡm
hiu v nm bt kp thi nhng yờu cu v

nhng thụng tin cn thit cú liờn quan n
n quỏ trỡnh giao t, thuờ t. Thụng qua
ú m thc hin ỳng v y quyn v
ngha v ca mỡnh.
Th hai, trỡnh t, th tc giao t, cho
thuờ t theo Lut t ai nm 2003 c
phõn thnh hai trng hp c th l t ó
c gii phúng mt bng v t cha c
gii phúng mt bng. õy l quy nh hp
lý v cn thit m trong cỏc vn bn quy
phm phỏp lut trc õy khụng c phõn
nh mt cỏch rừ rng. i vi t ó c
gii phúng mt bng, thi hn hon tt
cỏc th tc giao t, thuờ t ch trong 20
ngy. Quy nh ny nhm mc ớch to iu
kin cho ngi cú nhu cu s dng t
nhanh chúng cú t s dng, kp thi
nm bt c thi c kinh doanh. c bit,
Lut t ai nm 2003 vi s xut hin ca
t chc phỏt trin qu t, t chc ny cú
chc nng qun lý qu t, vn ng u t,
gii thiu a im cho cỏc ch th cú nhu
cu s dng t Thụng qua t chc ny,
cỏc ch th u t thun li, d dng trong
vic tỡm kim a im u t v nhanh
chúng cú "t sch" thc hin u t m
khụng phi tn thi gian, cụng sc ln tỡm
mt cỏch khú khn v khụng cú nh hng
ỳng n hoc li phi thụng qua nhng cũ
t khụng my tin cy m thc t thi gian

qua ó cho chỳng ta thy rừ iu ú.
Bờn cnh ú, i vi t cha c gii
phúng mt bng, Lut t ai nm 2003 quy
nh cho phộp khong thi gian di hn
cỏc c quan nh nc cú thm quyn v cỏc
ch th u t ch ng v cú k hoch c
th trong vic bi thng cho dõn v gii
phúng mt bng. õy l vn cú ý ngha
quyt nh n tin thc hin d ỏn. Quy
nh ny ó khc phc tỡnh trng vic bi
thng gii phúng mt bng dng nh phú
thỏc cho cỏc ch th u t v ngi cú t
b thu hi cũn Nh nc can thip rt ớt vo
vic ny. Chớnh vỡ vy, trờn thc t ó xy
ra tỡnh trng cỏc d ỏn u t ó c phờ
duyt, cỏc ch th u t cng ó tp kt,
mua sm cỏc trang thit b mỏy múc thc
hin u t nhng li b ngng tr vỡ ngi
dõn khụng chu di di ra khi khu vc t
u t; hu qu l nhiu d ỏn u t ó b
b ng; khu cụng nghip An Khỏnh - H
Tõy l mt vớ d in hỡnh.
Th ba, thay vỡ trc õy th tc giao
t, cho thuờ t c thc hin thụng qua
nhiu cp trung gian vi nhiu khõu, nhiu
cụng on thỡ nay theo quy nh ca Lut
t ai nm 2003 (iu 122) th tc ú ch
thụng qua mt c quan trung gian duy nht
ú l c quan qun lý t ai cp tnh hoc
cp huyn m c th hn ú l: Vn phũng

ng ký quyn s dng t trc thuc s ti
nguyờn v mụi trng cp tnh hoc phũng
ti nguyờn v mụi trng cp huyn. Ln
u tiờn cú s xut hin ca mt c quan l
u mi duy nht, chu trỏch nhim chớnh


nghiªn cøu - trao ®æi
28

T¹p chÝ luËt häc sè 2/2005

trong việc tiếp nhận hồ sơ của các tổ chức
cá nhân có nhu cầu xin giao đất, thuê đất;
trực tiếp thẩm định và kiểm tra hồ sơ cũng
như thực hiện các thủ tục hành chính cần
thiết khác liên quan đến giao đất, cho thuê
đất. Với quy định này sẽ giảm bớt được các
bước, các khâu trung gian không cần thiết
vốn hết sức khó khăn, phức tạp cho người
dân trong thời gian trước đây. Đồng thời
cũng là nhằm nâng cao năng lực, trách
nhiệm cho các cơ quan chuyên môn và các
cán bộ có thẩm quyền quản lý nhà nước về
đất đai trên cơ sở xác định rõ chức năng,
nhiệm vụ, quyền hạn. Thông qua tổ chức
này sẽ góp phần thúc đẩy nhanh chóng việc
thực hiện các thủ tục hành chính cần thiết
của người được giao đất, thuê đất, đảm bảo
lợi ích thiết thực cho họ, khắc phục tình

trạng dây dưa, kéo dài, trì trệ đã xảy ra khá
phổ biến trong thời gian qua. Qua đó, góp
phần cải cách bộ máy hành chính nhà nước
theo hướng đơn giản, gọn nhẹ. Đây cũng là
chủ trương về cải cách thủ tục hành chính
nói chung theo cơ chế "một cửa" đã và đang
được Đảng, Nhà nước, các cấp, các ngành
cũng như mọi người dân đặc biệt quan tâm
hiện nay.
Thứ tư, thời gian để thực hiện thủ tục
hành chính trong giao đất, cho thuê đất theo
Luật đất đai năm 2003 được rút ngắn rất
nhiều. Như đã đề cập trong phần trên, trước
khi có Luật đất đai năm 2003 để có được
đất thực hiện đầu tư, các chủ thể đầu tư
thường phải mất trung bình từ 5 - 7 tháng
làm thủ tục. Theo Luật đất đai năm 2003
thời gian chậm nhất ngay cả đối với trường
hợp đất chưa được giải phóng mặt bằng tối
đa cũng chưa đầy 2 tháng. Với quy định này
sẽ giảm thiểu thời gian chờ đợi và những
chi phí không cần thiết trong quá trình thực
hiện các thủ tục hành chính về giao đất, cho
thuê đất; cùng với ý nghĩa đó, sẽ là đảm bảo
thiết thực cho các chủ đầu tư có ngay đất để
thực hiện đầu tư.
Các trình tự thủ tục hành chính cụ thể
nêu trên cũng thể hiện sự đơn giản, thông
thoáng, dễ thực hiện cho cả các cơ quan
quản lý nhà nước về đất đai và người sử

dụng đất. Thông qua đó việc thúc đẩy tiến
trình thực hiện các thủ tục hành chính được
trôi chảy và thông suốt; giảm bớt sự phiền
hà cho dân, tiết kiệm được thời gian, tiền
của cho cả cơ quan quản lý đất đai và người
sử dụng đất.
Từ những nhận định và đánh giá trên
đây có thể khẳng định rằng cải cách thủ tục
hành chính trong quản lý và sử dụng đất đai
nói chung và trong giao đất, cho thuê đất
theo Luật đất đai năm 2003 nói riêng không
chỉ là cơ sở cần thiết cho việc bảo vệ một
cách hữu hiệu các quyền và lợi ích hợp
pháp cho người dân, nâng cao ý thức chấp
hành pháp luật của người sử dụng đất mà
còn nâng cao năng lực, trách nhiệm của các
cơ quan công quyền trong việc thực hiện
trật tự quản lý hành chính nói chung và trật
tự quản lý, sử dụng đất đai nói riêng. Điều
đó cũng góp phần quan trọng trong việc


nghiªn cøu - trao ®æi
T¹p chÝ luËt häc sè 2/2005 29

đảm bảo pháp chế xã hội chủ nghĩa./.