Tiểu luận QTDA DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ TRỌ

Dự án xây dựng nhà trọ _ Nhóm 05

QTDA_D01

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA
QUẢN TRỊ KINH DOANH
--------

TIỂU LUẬN
MÔN QUẢN TRỊ DỰ ÁN
ĐỀ TÀI: DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ TRỌ

Lớp học phần:
Nhóm thực hiện:
Giảng viên hướng dẫn:

Tp. Hồ Chí Minh, 02 tháng 11 năm 2022

1


Dự án xây dựng nhà trọ _ Nhóm 05

QTDA_D01

DANH SÁCH THÀNH VIÊN NHĨM 5

Stt

Họ và tên

Cơng việc

Mssv

Đánh

Chữ

giá

ký

-

Phần II, mục 1.

-

Quản trị rủi ro mục 3.2

-

Tổng hợp và chỉnh sửa Word

-

Phần I., mục 2.

-

Quản trị rủi ro mục 3.1

-

Tổng hợp và chỉnh sửa Word.

3

-

Phần tài chính (Phần 3, mục 2)

100%

4

-

Phần tài chính ( Phần 3, mục 2)

100%

-

Phần III, mục I

-

Tổng hợp Word.

-

Nhóm trưởng

6

-

Phần II, mục 2

100%

7

-

Phần III mục I

100%

-

Phần 3.2

-

Tóm tắt và giới thiệu dự án

1

2

5

8

2

100%

100%

100%

100%


Dự án xây dựng nhà trọ _ Nhóm 05

QTDA_D01

MỤC LỤC
DANH MỤC HÌNH ............................................................................................................................... 4
DANH MỤC BẢNG .............................................................................................................................. 4
LỜI MỞ ĐẦU ........................................................................................................................................ 6
NỘI DUNG ............................................................................................................................................ 7
PHẦN I. SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ .................................................................................. 7
1. Căn cứ pháp lý .......................................................................................................................... 7
2. Căn cứ thực tiễn: ....................................................................................................................... 8
3. Tóm tắt dự án: ......................................................................................................................... 10

PHẦN II.

PHÂN TÍCH NỘI DUNG CHÍNH CỦA DỰ ÁN .................................................... 12

1. Nghiên cứu và phân tích thị trường của dự án: ...................................................................... 12
2. Nghiên cứu công nghệ kỹ thuật của dự án: ............................................................................ 18
PHẦN III. QUẢN TRỊ CÁC HỢP ĐỒNG DỰ ÁN ................................................................... 34
1. Quản trị về nhân sự: ................................................................................................................ 34
2. Quản trị thời gian, tiến độ và chi phí ...................................................................................... 40
3. Quản trị rủi ro: ........................................................................................................................ 44
KẾT LUẬN .......................................................................................................................................... 50
TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................................................... 51
LỜI CẢM ƠN ...................................................................................................................................... 52

3


Dự án xây dựng nhà trọ _ Nhóm 05

QTDA_D01

DANH MỤC HÌNH
Hình 1. Đại điểm xây dựng của dự án............................................................................................. 19
Hình 2. Vị Trí xây dựng. ................................................................................................................. 19
Hình 3. Bản vẽ xây dựng. ................................................................................................................ 20

DANH MỤC BẢNG
Bảng 1. Mơ hình SWOT ...................................................................................................................... 18
Bảng 2. Số tiền đầu tư .......................................................................................................................... 22
Bảng 3. Doanh thu dự tính ................................................................................................................... 23

Bảng 4. Chi phí dự tính ........................................................................................................................ 23
Bảng 5. Các thơng tin chung ................................................................................................................ 23
Bảng 6. Tổng số vốn đầu tư cố định .................................................................................................... 24
Bảng 7. Nguồn tài trợ cho dự án .......................................................................................................... 24
Bảng 8. Nguyên giá tài sản cố định khấu hao ...................................................................................... 25
Bảng 9. Tổng chi phí đầu tư ................................................................................................................. 25
Bảng 10. Lịch vay trả nợ ...................................................................................................................... 26
Bảng 11. Lịch khấu hao........................................................................................................................ 26
Bảng 12. Bảng doanh thu ..................................................................................................................... 27
Bảng 13. Bảng chi phí hoạt động ......................................................................................................... 27
Bảng 14. Giá vốn hàng bán .................................................................................................................. 28
Bảng 15. Kết quả kinh doanh ............................................................................................................... 28
Bảng 16. Nhu cầu vốn lưu động ........................................................................................................... 29
Bảng 17. Dòng tiền dự án..................................................................................................................... 30
Bảng 18. dòng tiền theo các quan điểm thẩm định .............................................................................. 31
Bảng 19. Đánh giá khả năng trả nợ ...................................................................................................... 31
Bảng 20. Chỉ số đánh giá dự án ........................................................................................................... 31
Bảng 21. Lãi suất chiết khấu ................................................................................................................ 32
Bảng 22. Thời gian hoàn vốn ............................................................................................................... 32
Bảng 23. Độ nhạy cảm 2 chiều ............................................................................................................ 33
Bảng 24. Cơ cấu xây dựng, tổ chức dự án ........................................................................................... 35
4


Dự án xây dựng nhà trọ _ Nhóm 05

QTDA_D01

Bảng 25. Sơ đồ PERT cải tiến .............................................................................................................. 36
Bảng 26. Sơ đồ phân bố nguồn nhân sự ............................................................................................... 36

Bảng 27. Số lượng nhân viên ............................................................................................................... 40
Bảng 28. Rủi ro quá trình hoạt động .................................................................................................... 46
Bảng 29. Rủi ro quá trình khai thác ..................................................................................................... 49

5


Dự án xây dựng nhà trọ _ Nhóm 05

QTDA_D01

LỜI MỞ ĐẦU
Thành phố Hồ Chí Minh được biết đến là thành phố có số dân đơng đảo nhất Việt Nam với gần
9 triệu người, tính đến ngày 1/4/2019 (Nguồn: Tổng điều tra dân số). Mật độ dân số càng cao sẽ càng
kéo theo nhiều vấn đề cần được giải quyết. Trong số đó, giải quyết nhu cầu về nhà ở là một trong
những vấn đề cần được chú trọng. Nguyên nhân là vì giải quyết được điều này cũng đồng nghĩa với
việc đã góp phần ổn định xã hội, đây cũng là tiền đề cho quá trình xây dựng và phát triển kinh tế - xã
hội của đất nước.
Hiện nay, thu nhập của người dân Việt Nam nói chung và của thành phố Hồ Chí Minh nói riêng
đang ngày càng gia tăng, cùng với đó là nhu cầu về chất lượng cuộc sống cũng càng được nâng cao.
Người dân thành phố Hồ Chí Minh phần lớn là người nhập cư đến sinh sống và làm việc, vì vậy đối
với đa số dân nhập cư, giải pháp tối ưu nhất chính là thuê nhà ở. Tuy nhiên, trên địa bàn thành phố
hiện này vẫn chưa có quá nhiều khu nhà trọ có khả năng đáp ứng đầy đủ những nhu cầu thiết yếu trong
sinh hoạt hằng ngày của cư dân, đặc biệt là khu vực Thủ Đức – một khu vực đầy tiềm năng phát triển
trong tương lai.
Vì những lẽ đó, nhóm chúng tôi quyết định thành lập dự án xây dựng và kinh doanh dịch vụ
cho thuê nhà trọ tiện nghi tại khu vực Thủ Đức với mong muốn góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho
người dân, mang về lợi nhuận và góp phần ổn định, phát triển kinh tế - xã hội trong khu vực.

6

Dự án xây dựng nhà trọ _ Nhóm 05

QTDA_D01

NỘI DUNG
PHẦN I.

SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ

1. Căn cứ pháp lý
1.1.

Căn cứ pháp lý để tiến hành xây dựng và kinh doanh nhà trọ bao gồm:

- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ban hành ngày 26/11/2003 và văn bản hướng dẫn bổ sung
thực hiện.
- Luật Nhà ở năm 2005.
- Luật đầu tư số 59/2005/QH11 ban hành ngày 29/11/2005 và các văn bản hướng dẫn bổ sung,
thực hiện.
- Luật sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở năm 2009.
- Quyết định 2127/QĐ-TTg phê duyệt định hướng phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và
tầm nhìn đến năm 2030.
- Quyết định 17/2006/QĐ-BXD quy định về điều kiện tối thiểu của nhà ở cho người lao động
thuê để ở.
- Thông tư 13/2009/TT-BXD hướng dẫn việc cho thuê, quản lý vận hành nhà ở sinh viên và nhà
ở công nhân khu công nghiệp.
- Thông tư 10/2009/TT-BXD hướng dẫn quản lý dự án đầu tư xây dựng nhà ở sinh viên, nhà ở
công nhân khu công nghiệp và nhà ở thu nhập thấp.

- Thông tư 15/2009/TT-BXD hướng dẫn phương pháp xác định giá cho thuê nhà ở sinh viên,
nhà ở công nhân, nhà ở cho người có thu nhập thấp và giá bán, giá thuê mua nhà ở cho người có thu
nhập thấp thuộc các dự án do các thành phần kinh tế tham gia đầu tư.
- Thông tư 36/2009/TT-BXD hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng
nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đơ thị.
- Căn cứ nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư
xây dựng công trình.
- Nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây
dựng cơng trình.
7


Dự án xây dựng nhà trọ _ Nhóm 05

QTDA_D01

- Thơng tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26 tháng 5 năm 2010 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn lập
và quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình.
Theo một số quy định hiện hành, Nhà nước khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu
tư xây dựng nhà ở để bán (trả tiền một lần hoặc trả góp), cho thuê, cho thuê mua đối với người có thu
nhập thấp tại khu vực đô thị (sau đây gọi chung là nhà ở thu nhập thấp) theo phương thức xã hội hóa.
Chủ đầu tư các dự án nhà ở thu nhập thấp được hưởng các ưu đãi về đất đai, thuế, tín dụng và
các ưu đãi khác theo quy định như:
-

Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án

-

Được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng ở mức cao nhất (thuế suất 0%).

-

Được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm, kể từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm

50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo và được áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh
nghiệp là 10% trong suốt thời gian hoạt động.
1.2.

Được hỗ trợ tín dụng đầu tư từ các nguồn:

-

Vay vốn tín dụng ưu đãi hoặc bù lãi suất theo quy định.

-

Vay từ Quỹ phát triển nhà ở của địa phương và các nguồn vốn vay ưu đãi khác (nếu có).

-

Được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ lãi vay (tùy theo khả

năng ngân sách của từng địa phương).
-

Được cung cấp miễn phí các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở cũng như các tiến bộ

khoa học kỹ thuật về thi công, xây lắp nhằm giảm giá thành xây dựng cơng trình; được áp dụng hình
thức tự thực hiện nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật hoặc chỉ định thầu đối với các hợp

đồng tư vấn, thi công xây lắp và mua sắm thiết bị.
-

Được Nhà nước hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án (giao thơng, cấp điện, cấp

thốt nước).

2. Căn cứ thực tiễn:
Việt Nam là một đất nước đông dân số với hơn 95 triệu dân và nền kinh tế nước ta thì đang
ngày càng phát triển theo xu hướng hội nhập quốc tế chính vì thế nhu cầu về người lao động đang ngày
càng gia tăng, dẫn đến người lao động ở vùng nơng thơn có xu hướng di chuyển đến các khu đơ thị,
khu cơng nghiệp để tìm việc làm. Khi đến đây họ cần có chỗ ở lâu dài để thuận tiện cho công việc.
2.1.

Lợi thế khi đầu tư kinh doanh phòng trọ cho thuê:
8


Dự án xây dựng nhà trọ _ Nhóm 05

QTDA_D01

Với nhu cầu thuê nhà trọ khá lớn hiện nay từ các nguồn sinh viên, người lao động ở các khu
vực trên các thành phố lớn, tập trung đông dân và tỉ lệ dân tỉnh lẻ nhập cư cao, thậm chí từ 70-80% thì
đa phần chọn ở trọ chứ chưa đủ điều kiện mua nhà ở riêng. Chính vì thế, khi kinh doanh nhà trọ hiện
nay, các chủ cho thuê trọ sẽ có một số lợi ích cụ thể như:
 Có tiềm năng sinh lời kinh doanh lâu dài:
Mơ hình kinh doanh nhà trọ giúp những người đầu tư có thu tiền thuê phòng, nhà trọ lại vừa
duy trig và giúp gia tăng giá trị của nền bất động sản xây dựng nhà trọ. Chính vì vậy nên đây là một
trong những phương thức đầu tư kinh doanh sinh lời đa lợi ích từ hiện tại cũng như trong tương lai.

 Đa dạng hóa các mơ hình kinh doanh phịng trọ từ truyền thống:
Do lượng khách hàng với nhu cầu thuê trọ đa dạng từ sinh viên tới người đi làm hay hộ gia đình,
mơ hình xây dựng và lựa chọn phịng trọ, nhà trọ cũng có sự thay đổi dựa trên mức thu nhập và điều
kiện nhu cầu sinh hoạt tại nhà trọ khác nhau. Vì vậy, đây được xem như là một thị trường tiềm năng
trong việc đa dạng hóa các ý tưởng kinh doanh hiệu quả, tăng thu hút phù hợp các mối đầu tư và tìm
kiếm thêm các đối tượng khách hàng từ giá rẻ tới bình dân và cao cấp hơn như homestay hay ký túc
hiện đại.
 Có nguồn thu nhập ổn định:
Kinh doanh nhà trọ là hình thức mang lại thu nhập ổn định nhất trong kinh doanh của người chủ
cho thuê trọ. Bởi với số tiền doanh thu ổn định mỗi kỳ và nếu có phương thức tính tốn kinh doanh
nhà trọ hiệu quả thì người cho thuê vừa có thể tăng thu nhập mỗi kỳ lại vừa có thể ln thu hút khách
th hiệu quả liên tục.
Phát triển ý tưởng kinh doanh phòng trọ, có chiến lược riêng mở rộng quy mơ có thể giúp tăng
doanh thu nhanh chóng, giúp chủ trọ đổi đời, có cơ hội làm giàu lớn.
2.2.

Mơ hình nhà trọ giá trung bình:

Mơ hình kinh doanh nhà trọ giá trung bình phù hợp với người đi làm hay hộ gia đình có mức
thu nhập trung bình, thường là dân văn phịng hoặc chỉ một số ít nhóm sinh viên có điều kiện khá
nhưng chưa đủ để mua nhà mà vẫn muốn có khơng gian tiện nghi, đảm bảo.
Về chất lượng, đương nhiên mơ hình nhà trọ này có giá ổn đỉnh và đáp ứng được nhu cầu trung
bình, khơng cao cũng khơng q thấp. Theo điều tra, nhóm mơ hình này đang tăng và có xu hướng
tăng cao nhanh cho chất lượng cuộc sống ngày một tăng lên. Những mơ hình kinh doanh nhà trọ tầm
trung này thường có đặc trưng như sau:
9


Dự án xây dựng nhà trọ _ Nhóm 05

QTDA_D01

 Vị trí địa lý: Thường ở khu vực trung tâm hoặc sát trung tâm, có văn hóa, an ninh, kinh tế và
hạ tầng phát triển.
 Nhóm khách hàng: Đối tượng khách hàng thường là người có thu nhập bình qn 10-20 triệu/
tháng, thường là dân văn phịng
 Diện tích: Diện tích phòng trọ thường dao động 20-50m2 với hầu hết đầy đủ trang bị và nội
thất cơ bản: điều hịa, nóng lạnh, bếp, gác xép, bàn ghế, ti vi, sân phơi, giường, tủ quần áo hay
tủ đồ, máy giặt…
 Giá thuê: thông thường mức giá thuê giao động từ 4 -6 triệu/ tháng
2.3.

Việc thiết kế xây dựng nhà trọ cao tầng sẽ mang lại cho người đầu tư những lợi ích

sau:
 Giúp chủ đầu tư có thể tận dụng được tối đa quỹ đất của mình. Tăng diện tích theo chiều cao,
số lượng phòng càng lớn sẽ tăng khả năng thu hồi vốn nhanh hơn.
 Tăng cơ hội kinh doanh thêm nhiều dịch vụ khác, bởi số lượng phòng lớn sẽ đồng nghĩa với
việc số lượng người sinh sống trong khu trọ sẽ rất lớn. Đây sẽ là cơ hội để chủ đầu tư kinh
doanh thêm một số dịch vụ khác như quán cafe, quầy tạp hoá, dịch vụ giặt ủi…
 Thiết kế xây dựng nhà trọ cao tầng sẽ giúp giảm chi phí quản lý
 Chi phí đầu tư khơng quá lớn nhưng mức lợi nhuận thu về cao hơn nhiều so với khu phịng trọ
thơng thường.

3. Tóm tắt dự án:
3.1.

Tên dự án: Dự án xây khu nhà trọ tiện nghi Big City House

3.2.

Chủ dự án: Nhóm 5_D01

3.3.

Đặc điểm đầu tư: đầu tư xây dựng và kinh doanh dịch vụ cho thuê nhà trọ tại Thủ Đức.

3.4.

Mục tiêu, nhiệm vụ chủ yếu:

 Giải quyết vấn đề về nhà ở cho người những người có nhu cầu, cho thuê nhà ở ngắn hạn và dài
hạn.
 Đem lại lợi nhuận từ nguồn bất động sản đang có.
Sản lượng sản xuất: Khu trọ có hầm giữ xe, 5 tầng lầu, mỗi tầng gồm 10 phịng trọ.
3.5.

Cơng suất thiết kế: Năm 1: 60% Năm 2: 40% (so với tổng cơng trình)

3.6.

Nguồn ngun liệu: nhập trong nước

10


Dự án xây dựng nhà trọ _ Nhóm 05

QTDA_D01

3.7.

Hình thức đầu tư: đầu tư trực tiếp (BCC): hợp tác kinh doanh giữa các nhà đầu tư, hoạt

động và phân chia lợi nhuận theo hợp đồng được kí kết.
3.8.

Giải pháp xây dựng:

 Xây dựng khu trọ cao tầng để tiết kiệm diện tích và có thể xây phịng trọ với số lượng nhiều.
 Kết hợp hầm giữ xe, khu ăn uống, cửa hàng tiện lợi, các dịch vụ khác nhằm đáp ứng nhu cầu
cuộc sống cho người dân trong khu trọ và vùng lân cận...
3.9.

Thời gian khởi công: dự kiến khởi cơng 1/11/2020

3.10. Thời gian hồn thành: dự kiến hồn thành trước 1/10/2021
3.11. Tổng vốn đầu tư: 4,639Trđ
3.12. Các nguồn cấp tài chính:
-

Vay: 2,400 triệu VND

-

Vốn riêng: 2,239 triệu VND
3.13. Thị trường tiêu thụ sản phẩm:
Thị trường nhắm đến là bộ phận những người có thu nhập thấp sinh sống ở quận Thủ Đức với

dân số lên đến 530,000 người (trong đó đa số là người nhập cư, lao động nghèo).

3.14. Hiệu quả tài chính của vốn đầu tư:
-

NPV của dự án là 7,834 triệu VND => dự án mang lại lợi ích tài chính tốt

-

IRR của dự án là 50,65% => dự án có suất sinh lời nội bộ cao

-

Tỷ số lợi ích/ chi phí B/C = 3.25> 1=> dự án đem lại lợi ích cao so với chi phí bỏ ra

-

Thời gian hoàn vốn là 3 năm => dự án hoàn vốn nhanh.

-

Chỉ số đánh giá khả năng trả nợ của dự án qua các năm đều lớn hơn 1.5 => kế hoạch trả nợ của
dự án có hiệu quả.
 Tóm lại, tính khả thi về mặt tài chính của dự án cao.
3.15. Hiệu quả kinh tế xã hội và môi trường của dự án:

 Thoả mãn nhu cầu của người dân có thu nhập trung bình, thấp, đặc biệt là dân nhập cư
 Góp phần phát triển địa phương
 Tạo điều kiện phát triển của các dịch vụ xung quanh khu dân cư như dịch vụ ăn uống giải trí sẽ
theo đó phát triển

11

Dự án xây dựng nhà trọ _ Nhóm 05

QTDA_D01

 Ảnh hưởng của dự án đến môi trường sinh thái: Trong thời gian khai thác cần lưu ý đến những
vấn đề như hệ thống vệ sinh, hệ thống thoát nước đã đảm bảo những điều kiện về môi trường hay chưa,
từ đó đưa ra biện pháp khắc phục kịp thời.

PHẦN II.

PHÂN TÍCH NỘI DUNG CHÍNH CỦA DỰ ÁN

1. Nghiên cứu và phân tích thị trường của dự án:
1.1.

Thực trạng về nhà ở hiện tại:

Với tình hình kinh tế hiện nay, cùng với sự gia tăng lạm phát, khiến giá cả các mặt hàng nói
chung đều tăng, cuộc sống của người lao động ngày càng gặp khó khăn. Người dân buộc phải thắt chặt,
cắt giảm chi tiêu cho những nhu cầu không cần thiết và chỉ chi cho những nhu cầu thiết yếu hàng ngày.
Trong bối cảnh kinh tế đó, thị trường bất động sản, nhà ở cũng bị tác động không nhỏ.
Thực trạng số lượng nhà ở có diện tích nhà chật ngày càng tăng, cho thấy một bộ phận có điều
kiện kinh tế khá đã sở hữu nhiều nhà ở với diện tích rộng. Bên cạnh đó, tốc độ đơ thị hoá nhanh cộng
với việc gia tăng dân số cơ học làm cho vấn đề nhà ở đô thị ngày càng bức xúc và thu nhập của người
lao động. Điều này làm tăng chênh lệch về điều kiện ở giữa các tầng lớp dân cư, kéo rộng khoảng cách
giàu-nghèo, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của các tầng lớp dân cư.
Ngoài ra, số lượng nhà chung cư cao tầng xây dựng trong những giai đoạn trước những năm
1980 đang đứng trước tình trạng xuống cấp nghiêm trọng. Riêng TP.HCM có hơn 80 ngơi nhà chung

cư đang ở mức nguy hiểm cần phải sớm được phá dỡ xây dựng lại để đảm bảo an toàn.
Vấn đề về nhà ở cũng là vấn đề mà phần lớn sinh viên trên địa bàn của TP.HCM quan tâm hàng
đầu. Đặc biệt là mùa tựu trường, nỗi lo lắng của đa phần tân sinh viên ở các tỉnh xa về học tại thành
phố vẫn là chỗ ở. Trong khi đó hệ thống ký túc xá của các trường đại học, cao đẳng chưa thể đáp ứng
được nhu cầu thì th trọ ở ngồi gần như là sự lựa chọn duy nhất. Theo thống kê thì có trên 65 hệ
thống ký túc xá tại TP.HCM chỉ đáp ứng chỗ ở khoảng hơn 50 nghìn sinh viên, hơn 90% sinh viên ở
ngoài. Về nguồn cung cho sản phẩm nhà cho thuê, có thể thấy hiện nay trên thị trường có sự phân hóa
thành hai loại: nhà ở sang trọng cho người có thu nhâp cao và nhà ở bình dân cho người thu nhập trung
bình. Hiện tại nguồn cung sản phẩm nhà ở sang trọng (thường ở quận 1, 5) đang khá dồi dào, nhưng
chỉ sử dụng khoảng 40%, còn lại là trống. Tuy nhiên nguồn cung sản phẩm nhà ở cho người có thu
nhập trung bình lại đang thiếu hụt so với nhu cầu thực tế.

12


Dự án xây dựng nhà trọ _ Nhóm 05

QTDA_D01

1.2.

Tiềm năng của thị trường:

Như đã phân tích một số điều kiện thực tế ở trên, có thể thấy thị trường nhà cho thuê ở khu vực
quận Thủ Đức hiện tại và trong tương lai có tiềm năng khai thác rất lớn. Nền kinh tế Việt Nam theo
dự đoán của các chuyên gia sẽ phải cần một thời gian dài nữa để có bước chuyển mình. Thêm nữa vị
trí này rất thuận lợi cho việc di chuyển ra các quận, vì vậy dù khi nền kinh tế phục hồi, thì vẫn có thể
khai thác được ở thị trường này do khu vực này tập trung khá nhiều sinh viên và người dân có thu nhập
trung bình và đặt biệt, Thủ Đức có chính sách lên thành phố. Phân khúc sinh viên đặc biệt quan trong,
vì nhu cầu nhà trọ của sinh viên khá ổn định.

Bên cạnh đó, việc xây dựng nhà trọ trong địa bàn dân cư cịn mang tính lẻ tẻ, tự phát. Và một
thực tế cho thấy nhà trọ của dân đa phần điều kiện không được tốt lắm, chủ yếu được cơ nới tận dụng
diện tích sẵn có, xây dựng tạm bợ trên những nền đất yếu với những vất liệu thơ sơ khơng đảm bảo an
tồn, vệ sinh, về phòng cháy cũng như sức khoẻ cho sinh viên và người lao động.
Giá nhà trọ thông thường rất cao, đặc biệt là dành cho sinh viên, giá đang ngày càng leo thang
do nhu cầu sinh viên cũng như người lao động quá lớn. Bên cạnh đó, để giảm chi phí hầu như các chủ
nhà hạn chế tối đa mức đầu tư. Vì thế mà các cơng tình nhà trọ thường được xây dựng rất nhanh, chất
lượng kém. Cũng do việc tận dụng tối đa nên những dãy nhà trọ này cơng trình phụ và kết cấu bố cục
nhà thường thiếu hợp lý, khoảng không gian chật hẹp.
1.3.

Xác định thị trường mục tiêu:

Hiện nay, thị trường nhà ở cho thuê đang có rất nhiều phân khúc dành cho nhiều đối tượng khác
nhau, cụ thể như sau:
Thị trường căn hộ: là một giải pháp dành cho người có thu nhập trung bình khá và ổn định,
khơng đủ tiền mua nhà có thể có được chỗ ở với giá cả phù hợp với khả năng tài chính.
Thị trường nhà trọ: chủ yếu dành cho những đối tượng chỉ có nhu cầu ở tạm thời trong một thời
gian ngắn, là thị trường nhà ở cho thuê phát triển nhất hiện nay. Đối tượng nhắm đến của phân khúc
này là những người có thu nhập thấp như sinh viên, công nhân, người lao động nghèo và người nhập
cư.
Đây là thị trường có nhu cầu rất lớn, vì vậy những năm gần đây, số lượng người gia nhập vào
lĩnh vực kinh doanh nhà trọ rất nhiều. Tuy nhiên, phần lớn những dự án này chỉ đáp ứng những nhu
cầu ở tối thiểu chứ chưa thật sự quan tâm đến những nhu cầu khác của khách hàng thuê trọ. Hơn nữa,
13


Dự án xây dựng nhà trọ _ Nhóm 05

QTDA_D01

giá cho thuê phòng còn rất nhiều bất cập, chủ nhà trọ thường tự ý nâng giá, kèm theo cách tính giá
điện, nước gấp nhiều lần so với giá của nhà nước, làm cho người thuê trọ chịu rất nhiều thiệt thòi.
Hiện nay, phân khúc thị trường nhà trọ cho thuê cũng rất đa dạng, được chia thành nhiều mức
giá, tùy thuộc vào khả năng của từng đối tượng khách hàng, phổ biến là từ 1,5 đến 2 triệu/tháng, nhà
trọ bình dân thì có giá khoảng dưới 1 triệu đồng/tháng, cao cấp thì lên đến 2,5- 3 triệu.
Địa điểm xây những phịng trọ này thường ở gần các khu công nghiệp, trường đại học, nơi tập
trung nhiều đối tượng công nhân, sinh viên…
Kí túc xá dành cho sinh viên ở các trường đại học: Hầu hết các trường đại học ở TPHCM hiện
nay đều có kí túc xá dành cho sinh viên của trường mình. Tuy nhiên, số lượng phịng ở trong ký túc xá
đáp ứng nhu cầu sinh viên là rất thấp, hơn nữa, điều kiện sống cũng không đáp ứng được nhu cầu
(không được nấu ăn, vệ sinh chung…). Hơn nữa, để được vào ở ký túc xá, sinh viên cũng phải có
những điều kiện nhất định. Vì vậy, mặc dù với giá cả phải chăng, nhưng phân khúc này chỉ thỏa mãn
một số lượng rất nhỏ nhu cầu nhà trọ cho thuê, nguồn cung chủ yếu vẫn là từ bên ngồi.
Đối với dự án xây phịng trọ cho th ở quận Thủ Đức, phân khúc thị trường nhắm đến là bộ
phận những người có thu nhập thấp sinh sống ở đây. Với dân số ở quận Thủ Đức lên đến 530000 người,
trong đó đa số là người dân nhập cư, lao động nghèo, đầu ra của dự án có thể thực hiện được.
1.4.

Lợi thế của việc thực hiện dự án:

Nhu cầu nhà trọ ở TP.HCM hiện nay là rất lớn, trong khi đó thị trường nhà trọ chỉ đáp ứng môt
phần nhỏ nhu cầu, đặc biệt là ở phân khúc dành cho người có thu nhập thấp như sinh viên, công nhân.
Thiết kế nhà trọ tương đối đơn giản, thơng thường chỉ theo vài mẫu sẵn có. Thời gian xây dựng
tương đối nhanh, sau khi nghiệm thu cơng trình là có thể đưa vào hoạt động.
Chủ đầu tư các dự án nhà ở thu nhập thấp được hưởng các ưu đãi về đất đai, thuế, tín dụng và
các ưu đãi khác theo quy định của Nhà nước.
Thời gian thu hồi vốn nhanh, có thể sử dụng tối đa cơng suất thiết kế.
Quận Thủ Đức là một nơi hội tụ nhiều tầng lớp dân cư trong xã hội, trong đó chủ yếu là những
người nhập cư, thu nhập thấp. Vì vậy dự án sẽ đáp ứng phần nào nhu cầu của họ về một phịng trọ tiện

nghi, an tồn, giá cả hợp lý.

14


Dự án xây dựng nhà trọ _ Nhóm 05

QTDA_D01

1.5.

Nhà cung cấp vật liệu:

Việc tìm kiếm nhà cung cấp nguyên vật liệu đầu vào là hết sức quan trọng, ảnh hưởng lớn tới
hiệu quả của dự án. Phải đảm bảo về chất lượng vật liệu thì mới đảm bảo về mặt chất lượng cơng trình.
Bên cạnh đó giá cả ngun vật liệu cũng phải được tính tốn kỹ và nằm trong nguồn vốn dự tính.
Danh sách một số nhà cung cấp vật liệu xây dựng mà nhóm lựa chọn dựa trên các tiêu chí về
chất lượng, giá cả, sự thuận tiện trong việc vận chuyển:
-

Văn phịng đại diện – Cơng ty Liên doanh Xi Măng Holcim Việt Nam

-

Doanh nghiệp tư nhân Ba Nhật

-

Doanh nghiệp tư nhân Ngọc Quang

-

Công ty TNHH Đầu tư sản xuất thương mại Tân Hồng Minh

-

Cơng ty TNHH Sản xuất Vận tải Xây dựng Thương mại T&N

-

Công ty TNHH Vật Liệu Xanh

-

Công ty Cổ phần Thương mại Kỹ thuật Cơng nghệ Hồng Gia
Và một số đại lý nhỏ lẻ khác.
1.6.

Đối thủ cạnh tranh:

Hiện nay trên địa bàn quận Thủ Đức, xung quanh các trường đại học, cao đẳng, có nhiều hộ
đăng ký xây dựng nhà trọ cho sinh viên, người lao động với giá thuê từ 2 triệu đến 3 triệu/phòng (dành
cho 3-4 người). Riêng nhà nguyên căn, chung cư thì dao động từ 4.5 triệu đến 8.5 triệu.
Qua phỏng vấn các chủ trọ, chúng tôi ghi nhận rằng: Hơn 90% chủ trọ khi được hỏi về nhu cầu
phịng trọ của sinh viên cho rằng: “có phịng trọ thì khơng lo khơng có người th, khơng người này
th thì nhất định sẽ có người khác th”. Chính suy nghĩ này đã khiến nhiều chủ trọ không mặn mà
với việc tìm cách giữ chân sinh viên ở trọ lâu dài. Tệ hơn cịn có chủ trọ tỏ thái độ bất cần.
Trong khi đó, 70% số chủ trọ được hỏi cho thấy rằng họ ít quan tâm đến các yếu tố như là chất
lượng mơi trường sống xung quanh phịng trọ. Đa số cho rằng yếu tố quan trọng nhất là phòng trọ tốt
và nằm gần trường. Nhưng thực tế thì điều này khơng hồn tồn chính xác, bằng chứng là các khu trọ

dù mới xây nhưng chủ trọ buộc phải lấy giá rất rẻ vì mơi trường sống ở đây nhìn chung là khơng tốt.
Qua đó có thể đánh giá khái quát rằng: Dịch vụ cho thuê phòng trọ ở khu vực khảo sát có tính
tự phát, theo tâm lý của đám đơng. Người kinh doanh phịng trọ ít quan tâm tới các yếu tố tác động
15


Dự án xây dựng nhà trọ _ Nhóm 05

QTDA_D01

đến dịch vụ cho th phịng trọ của mình. Tuy nhiên do nhu cầu về phòng trọ hiện tại là lớn nên hầu
hết họ khơng nhận ra điều này.
Nhu cầu phịng trọ tại khu vực khảo sát là khá lớn. Nắm bắt được nhu cầu đó những năm qua
phịng trọ ở khu vực này không ngừng tăng lên cả về số lựong lẫn chất lượng. Lợi thế của phòng trọ
sinh viên ở khu vực này là nằm gần nhiều trường đại học, phịng mới xây dựng, nhiều phịng giá rẻ.
Song, cũng có nhiều mặt hạn chế, đặc biệt là về chất lượng của môi trường sống xung quanh.
Điểm mạnh của dự án nhà trọ là có quan tâm đến chất lượng mơi trường sống cũng như tâm lý
của người thuê muốn có một nhà trọ an toàn, sạch sẽ, giá cả phù hợp. Thêm vào đó, dự án được xây
dựng ở một vị trí thuận lợi, gần trường học, bệnh viện nên khả năng được khách hàng lựa chọn là rất
cao.
1.7.

Phân tích SWOT:
Nguy cơ

Cơ hội

1. Nền KT dần khôi phục sau một thời 1. Số lượng các đối thủ gia
gian dài chịu ảnh hưởng của khủng nhập ngành đang gia tăng
hoảng.

2. Các quy định mới về thu tiền

2. Tốc độ đô thị hóa, cơng nghiệp hóa sử dụng đất, cho th phịng trọ
và các chỉ số về kinh tế, dân số tăng.

của chính phủ ngày càng chi

3. Tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, nhu tiết.
cầu phục vụ sản xuất kinh doanh, xây 3. Giá phịng trọ có xu hướng
dựng nhà xưởng làm văn phòng tăng tăng sẽ thu hẹp thị phần, đặc
vọt, công nhân và người lao động từ biệt đối với người có thu nhập
các tỉnh đổ về TP HCM tăng nhanh

thấp.

4. TP là nơi tập trung nhiều trường đại 4. Tình hình triều cường, ngập
học, hàng năm lượng sinh viên mới về lụt phức tạp trên địa bàn TP
thành phố học tập lớn

HCM.

5. Pháp luật ngày càng hoàn thiện và 5. Nhiều doanh nghiệp có xu
tạo mơi trường pháp lý thuận lợi cho hướng xây dựng các khu nhà ở,
thị trường cho th nhà ở.
16

kí túc xá cho cơng nhân.

Dự án xây dựng nhà trọ _ Nhóm 05

QTDA_D01

Tập trung khai thác triệt để phân khúc Tập trung vào các chiến lược

Điểm mạnh

1. Có sẵn mặt bằng ở thị trường trên địa bàn quận, đồng marketing: có chiến lược giá
thời mở rộng thị phần sang các quận cả, chất lượng sản phẩm phù

vị trí thuận lợi.

2. Có kinh nghiệm và
thơng tin trong lĩnh vực cho

lân cận thơng qua các chính sách hợp.
marketing.

thuê phòng trọ từ người Nâng cao chất lượng phịng trọ với chi
phí hợp lý để thu hút khách hàng.

thân.
3. Sản phẩm đáp ứng
nhu cầu về phòng trọ đang
tăng cao.
4. Giá cả cạnh tranh
5. Quan tâm đến chất
lượng và nhu cầu của
khách hàng.

6. Đã có sự nghiên
cứu kỹ về tính khả thi của
dự án

Tranh thủ sự ủng hộ từ chính phủ và Chú ý các kênh quảng cáo để

Điểm yếu

1. Nhóm thực hiện có nhu cầu của khách hàng từ phân khúc đưa thơng tin về phịng trọ đến
với khách hàng.
thể chưa dự trù đầy đủ mọi thị trường này.
tình huống có thể xảy ra
2. Chưa

có

Tăng cường trang bị kiến thức và Tăng cường các hoạt động

kinh nâng cao chuyên môn của đội ngũ kiểm tra, tu sửa đèn điện, nước

nghiệm marketing trực thực hiện.

sau khi cung cấp sản phẩm đến

động Tìm kiếm, tranh thủ nguồn vốn từ với khách hàng.
marketing còn mờ nhạt
ngân hàng và các mối quan hệ quen Việc cạnh tranh với các đối thủ
3. Chưa khai thác biết.
khác giúp nhóm trưởng thành
tiếp.

Các

hoạt

được các khách hàng ở các

và có thêm kinh nghiệm trong
kinh doanh.
17


Dự án xây dựng nhà trọ _ Nhóm 05

QTDA_D01

khu vực khác hoặc các
phân khúc thị trường khác.
4. Trình độ chun
mơn chưa cao.
5. Nguồn

tiền

mặt

chưa dồi dào để đáp ứng
các rủi ro có thể phát sinh
trong q trình thực hiện
dự án.

Bảng 1. Mơ hình SWOT

2. Nghiên cứu cơng nghệ kỹ thuật của dự án:
2.1.

Địa điểm:

Dự án xây dựng nhà trọ cho thuê tại phường Linh Đông, quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí
Minh.
Quận Thủ Đức nằm ở vị trí Đơng Bắc Thành phố Hồ Chí Minh, diện tích tự nhiên 4.726 ha,
Thủ Đức gồm có 12 phường, có 6 phường nằm ở địa hình đồi gị là các phường: Linh Chiểu, Bình Thọ,
Linh Tây, Linh Trung, Linh Xuân, Bình Chiểu và 6 phường nằm ở vùng bưng, trũng, thấp là các
phường: Hiệp Bình Chánh, Hiệp Bình Phước, Tam Bình, Tam Phú, Linh Đơng, Trường Thọ.
Với vị trí tự nhiên có nhiều thuận lợi là cửa ngõ Đông Bắc của thành phố, do vậy Thủ Đức là
nơi tập trung nhiều đầu mối giao thông quan trọng như: đường xa lộ Hà Nội, đường Xun Á, quốc lộ
13 (đường Hồ Chí Minh cơng nghiệp hóa – hiện đại hóa) …
 Thủ Đức có vị trí địa lý vơ cùng thuận lợi cho việc kinh doanh:
+ Phía bắc giáp các thành phố Dĩ An và Thuận An, tỉnh Bình Dương.
+ Phía nam giáp các quận Bình Thạnh và quận 2.
+ Phía đơng giáp quận 9.
+ Phía tây giáp quận 12.

18


Dự án xây dựng nhà trọ _ Nhóm 05

QTDA_D01

Hình 1. Đại điểm xây dựng của dự án.

Hình 2. Vị Trí xây dựng.
Vị trí giao thơng thuận lợi, gần chợ, các trường học, xí nghiệp thuận tiện cho việc đi làm và đi
học.

19


Dự án xây dựng nhà trọ _ Nhóm 05

QTDA_D01

2.2.

Mơ tả khu nhà trọ:

Phịng trọ cho người có thu nhập cao thì cách thiết kế và xây dựng nhà trọ đẹp, kiên cố, thống
mát và đảm bảo cơng ngăn tốt đáp ứng nhu cầu sinh hoạt cao. Đa phần các thiết kế nhà trọ cao tầng
với diện tích từ 30m2 hướng tới đối tượng có thu nhập tốt, ổn định và sẽ có thêm các trang thiết bị nội
thất cơ bản như tủ lạnh, điều hòa, tủ quần áo.
Dự án xây dựng có 5 tầng mỗi tầng 10 phịng có thang máy và thang bộ đi lên mỗi tầng, mỗi
phịng có gác lửng để mở rộng không gian sinh hoạt, thiết kế khép kín có nhà vệ sinh riêng, có cửa sổ
thống mát. Phịng trọ được trang bị đầy đủ bếp, bồn rửa tay. Tầng trên có ban cơng để phơi đồ.
Tầng trệt có 2 nhà vệ sinh, chỗ giữ xe an tồn và phịng bảo vệ.

Hình 3. Bản vẽ xây dựng.

20

Dự án xây dựng nhà trọ _ Nhóm 05

QTDA_D01

2.3.

Nguyên vật liệu:

Chọn những nguyên vật liệu xây dựng phải đảm bảo chất lượng qua quá trình kiểm tra.
Cát: chọn những loại cát có hạt vừa phải khơng được q to (cát Bê Tông) hay hạt quá nhỏ (cát
nhuyễn) và đặc biệt là khơng được có lẫn các tạp chất (như rác, đá, vỏ chai, nilong….). Cát sử dụng để
tơ thì phải sử dụng tấm lưới thép lọc bỏ các tạp chất ra và chọn những hạt cát mịn nhất để quá trình tơ
trát được phẳng lì và đẹp. Cịn cát sử dụng cho lót nền thì bạn nên sử dụng loại cát rẻ nhất đó là cát
lấp.
Đá: đá xanh có nguồn gốc là đá Hóa An hay Đồng Nai
Gạch: chắc chắn, không dễ vỡ
Xi măng: là Holcim ( Sao Mai cũ) và Hà Tiên. Đối với xi măng Hà Tiên có 2 loại, một loại đa
dụng và một loại chỉ dùng cho xây tô. Loại xi măng Hà Tiên đa dụng có chất lượng tương đương với
xi măng Holcim. Loại Hà Tiên xây tơ có mác xi măng thấp hơn nên chỉ dùng cho xây tô không nên
dùng để đổ bê tơng vì mác bê tơng sẽ khơng đảm bảo.
Thép: 2 loại thép Việt Nhật và Pomina
Dự án được quản lý và vận hành theo từng tiến độ kế hoạch và có người chịu trách nhiệm giám
sát cơng trình để đảm bảo kịp thời xử lý những sai sót có thể xảy ra một cách chính xác.
2.4.

Phân tích tài chính:
Dự án xây dựng khu phịng trọ
Giá trị

Đơn vị tính

1. Đất

3000

triệu đồng

2. Chi phí xây dựng

850

triệu đồng

2a. Chi phí nguyên vật liệu

500

triệu đồng

2b. Chi phí nhân cơng

350

triệu đồng

Đầu tư

21

Dự án xây dựng nhà trọ _ Nhóm 05

QTDA_D01

3.Giá mua máy móc, thiết bị

600

triệu đồng

4. Chi phí quản lý, tư vấn và chi phí khác

30

triệu đồng

5. Chi phí dự phịng

145

triệu đồng

Thời gian xây dựng dự án

12

tháng

Thời gian khấu hao nhà trọ

10

năm

Thời gian khấu hao máy móc, thiết bị

5

năm

Bảng 2. Số tiền đầu tư
Doanh thu
Công suất thiết kế

100%

Tỷ lệ khai thác
Năm 1

95% /năm

Năm 2

95% /năm

Năm 3

96% /năm

Năm 4 trở đi

100% /năm

Phòng diện tích 30m2

5 triệu đồng/tháng

Giá th phịng tăng 2% mỗi năm
Năm 1, năm 2

5 triệu đồng/tháng

Năm 3, năm 4

5,1 triệu đồng/tháng

Năm 5, năm 6

5,2 triệu đồng/tháng

Năm 7, năm 8

5,3 triệu đồng/tháng
22


Dự án xây dựng nhà trọ _ Nhóm 05

QTDA_D01

Năm 9, năm 10

5,4 triệu đồng/tháng
Bảng 3. Doanh thu dự tính

Chi phí
Chi phí điện, nước

228 triệu đồng/năm

Chi phí vệ sinh, bảo trì

114 triệu đồng/năm

Chi phí quản lý, quảng cáo

4,8 triệu đồng/năm

Tổng chi phí

347 triệu đồng/năm
Bảng 4. Chi phí dự tính

Thơng tin chung
Vay ngân hàng

1.500 triệu đồng

Lãi suất vay

7,6% /năm

Thời gian trả nợ

5 Năm

Suất sinh lời trên vốn CSH

12% /năm

Thời gian khai thác của dự án

10 Năm

Số dư tiền tối thiểu

5% chi phí hoạt động/năm

Khoản phải thu

4% Doanh thu/năm

Khoản phải trả

0% Doanh thu/năm

Thuế suất thuế TNDN

0% /năm

Bảng 5. Các thông tin chung
Đơn vị tính: triệu đồng
23


Dự án xây dựng nhà trọ _ Nhóm 05

QTDA_D01

Tổng vốn đầu tư cố định
Chỉ tiêu

Số tiền

1. Chi phí xây dựng nhà trọ

850

2. Chi phí máy móc, thiết bị

600

4. Chi phí quản lý, tư vấn và CP khác
5. Chi phí dự phòng

30
145

6. Chuẩn bị dự án

13

Tổng vốn đầu tư

4.639

Bảng 6. Tổng số vốn đầu tư cố định
Nguồn tài trợ cho dự án
Nguồn tài trợ cho dự án

Giá trị

Tỷ lệ

1. Vay

2.400

51,74%

2. Vốn riêng

2.239

48,26%

Tổng nguồn tài trợ cho dự án

4.639

WACC

14,5%
Bảng 7. Nguồn tài trợ cho dự án

Xác định nguyên giá tài sản cố định cần tính khấu hao
Nguyên giá nhà trọ
Chi phí xây dựng nhà trọ

850

Nguyên giá nhà trọ cần tính khấu hao

961

24


Dự án xây dựng nhà trọ _ Nhóm 05

QTDA_D01

Nguyên giá máy móc thiết bị
Chi phí máy móc thiết bị

600

Ngun giá máy móc thiết bị cần tính khấu hao

687

Bảng 8. Ngun giá tài sản cố định khấu hao
1. Bảng tổng chi phí đầu tư Đơn vị tính: trđ
Năm

0

Đất

3,000 CPTT NX

850

Xây dựng nhà trọ

850 CPTT MMTB

600

Máy móc thiết bị

600 CPC

189

Tư vấn và quản lý
Dự phòng
Chuẩn bị dự án

30 Nguyên giá Nhà trọ

961

145 Nguyên giá MMTB

678

13

Tổng

4,639
Bảng 9. Tổng chi phí đầu tư
2. Lịch vay trả nợ
Năm

0

Dư nợ đầu kỳ

0

Giải ngân nợ

2,400

0

0

0

0

0

Lãi phát sinh

0

182

146

109

73

36

Trả lãi

0

182

146

109

73

36

1

2

3

4

5

2,400 1,920 1,440 960 480

25