Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và thực tiễn giải quyết tranh chấp tại các tòa án nhân dân trên địa bàn tỉnh đắk lắk

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
---***---

ĐỖ THỊ HỒNG HÀ

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU VÀ THỰC TIỄN
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP TẠI CÁC TÒA ÁN
NHÂN DÂN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH ĐẮK LẮK

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI – 2022


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
---***---

ĐỖ THỊ HỒNG HÀ

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU VÀ THỰC TIỄN
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP TẠI CÁC TÒA ÁN
NHÂN DÂN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH ĐẮK LẮK

Chuyên ngành:

Luật Dân sự và Tố tụng Dân sự (định hƣớng ứng dụng)

Mã Số:

838 0101.04

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS Nguyễn Hải An

HÀ NỘI – 2022


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tơi.
Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình
nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính
chính xác, tin cậy và trung thực. Tơi đã hồn thành tất cả các mơn học và
đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật - Đại học Quốc gia
Hà Nội xem xét để tơi có thể bảo vệ Luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn!
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Đỗ Thị Hồng Hà


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

STT

Từ viết tắt

Diễn giải

1

BLDS

Bộ luật Dân sự

2

BLTTDS

Bộ luật Tố tụng dân sự

3

HĐ

Hợp đồng

4

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

5

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

6

TAND

Tòa án nhân dân

7

HĐCNQSDĐ

Hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất

8

TAND

Tòa án nhân dân

9

UBND

Ủy ban nhân dân


MỤC LỤC

MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
CHƢƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU ............................................................. 6
1.1. Khái niệm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu......... 6
1.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu ..............11
1.3. Phân loại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu .....................15
1.4. Hậu quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu ..20
Kết luận Chƣơng 1 ........................................................................................ 24
CHƢƠNG 2:

THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT ĐỂ GIẢI

QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT VƠ HIỆU QUA THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TỊA ÁN
NHÂN DÂN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH ĐẮK LẮK ...................................... 26
2.1. Thực trạng áp dụng pháp luật để giải quyết hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội .................26
2.2. Thực trạng áp dụng pháp luật để giải quyết hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất vô hiệu do giả tạo ....................................................................................37
2.3. Thực trạng áp dụng pháp luật để giải quyết hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất vô hiệu do bị nhầm lẫn tại Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk..................48
2.4. Thực trạng áp dụng pháp luật để giải quyết hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép ................................................54
2.5. Thực trạng áp dụng pháp luật để giải quyết hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất vô hiệu do không tuân thủ về hình thức ................................................59
2.6. Thực trạng áp dụng pháp luật để giải quyết hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất vơ hiệu do có đối tượng khơng thể thực hiện được .......... 70
Kết luận Chƣơng 2 ........................................................................................ 75

CHƢƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT DÂN SỰ VỀ HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU ..................... 76
3.1. Sự cần thiết của việc hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu ............................................................................76
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật dân sự về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất vô hiệu ...........................................................................................................77
Kết luận Chƣơng 3 ........................................................................................ 85
KẾT LUẬN .................................................................................................... 86
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................... 88


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong luật tư, chế định HĐ luôn được xem chế định pháp lý quan trọng
bậc nhất bởi HĐ tạo cơ sở cho sự ổn định của các quan hệ xã hội, đặc biệt
đúng trong quan hệ sản xuất, kinh doanh. Xuất phát từ ý nghĩa và tầm quan
trọng như vậy của HĐ nên pháp luật dân sự Việt Nam đã hình thành các quy
định điều chỉnh quan hệ từ năm 1991 (Pháp lệnh về Hợp đồng năm 1991).
BLDS năm 1995 ra đời đã có những quy định cụ thể hơn điều chỉnh quan hệ
HĐ, trải qua BLDS năm 2005 và hiện nay là BLDS 2015, các quy định về HĐ
ngày càng phù hợp hơn nhằm quy định cụ thể, chi tiết, chặt chẽ về việc xác
lập, thực hiện cũng như các điều kiện có hiệu lực của HĐ.
Khi xây dựng chế định HĐ, yêu cầu khách quan đặt ra là phải xây dựng
các điều kiện để HĐ có hiệu lực, như vậy mới bảo đảm được sự ổn định xã
hội, bảo đảm được lợi ích chung của cộng đồng cũng như quyền và lợi ích
hợp pháp của các bên tham gia quan hệ HĐ. Việc căn cứ vào yếu tố nào để
tuyên bố HĐ vô hiệu ảnh hưởng rất lớn đến quyền và lợi ích các bên tham gia
HĐ. Vì vậy, các căn cứ để quyết định HĐ vô hiệu phải phù hợp với thực tiễn
cuộc sống, bảo đảm sự hài hòa giữa quyền lợi của các bên và lợi ích chung.
Tuy nhiên, QSDĐ là một tài sản đặc biệt, là tài sản thuộc sở hữu của toàn dân

do Nhà nước thống nhất quản lý, chủ sử dụng QSDĐ về bản chất không có
đầy đủ 03 quyền tài sản cơ bản của một chủ thể thơng thường đó là quyền
chiếm hữu, sử dụng, định đoạt. Bởi vậy, hoạt động GDDS về QSDĐ cũng là
một loại giao dịch đặc biệt, các quy định về điều kiện có hiệu lực của HĐ
thơng thường khi áp dụng trong các GDDS về QSDĐ cũng cần phải có những
quy định đặc thù nhằm đảm bảo tính hiệu lực của HĐCNQSDĐ.
Thực tiễn xét xử tại các TAND trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk, giải quyết
tranh chấp về HĐCNQSDĐ vô hiệu là một vấn đề đặt ra nhiều thách thức
1


trong việc xác định quyền và nghĩa vụ của các bên sẽ làm phát sinh những
hậu quả pháp lý khó lường, mà hậu quả này có thể đưa các chủ thể tham gia
vào quan hệ tới những hồn cảnh khó khăn không mong muốn. Việc phát sinh
những vướng mắc trong quá trình xét xử một phần là do nhận thức chủ quan
của người áp dụng pháp luật chưa thực sự chính xác, chưa thấy được mục
đích, tinh thần của quy định pháp luật dẫn đến những cách hiểu khác nhau;
mặt khác, các quy định của pháp luật dân sự về HĐCNQSDĐ vơ hiệu cịn rải
rác, chưa thực sự rõ ràng khiến việc áp dụng trong thực tiễn xét xử gặp nhiều
bất cập, gây khó khăn, lúng túng đối với người áp dụng pháp luật. Khiến
những vụ án liên quan đến HĐCNQSDĐ vơ hiệu được xét xử nhiều lần
nhưng vẫn cịn gây nhiều tranh cãi, tồn tại nhiều bất cập, quan điểm khác
nhau.
Từ những lý do trên, tác giả lựa chọn đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất vô hiệu và thực tiễn giải quyết tranh chấp tại các Tòa án
nhân dân trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk” nhằm góp phần làm sáng tỏ quy định
của pháp luật dân sự về yếu tố vô hiệu của HĐCNQSDĐ và thực tiễn áp dụng
tại các TAND tỉnh Đắk Lắk để từ đó đưa ra một số kiến nghị góp phần bổ
sung các quy định pháp luật.
2. Tình hình nghiên cứu

Việc nghiên cứu về GDDS vơ hiệu, HĐ vơ hiệu nói chung đã được
nhiều nhà khoa học pháp lý quan tâm qua các thời kỳ với nhiều góc độ khác
nhau. Một cách rộng rãi nhất, vấn đề này đã được đề cập tới trong giáo trình
giảng dạy về luật dân sự của các trường đại học luật lớn ở Việt Nam như
Trường Đại học Luật Hà Nội, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, Trường
Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh. Các vấn đề liên quan cịn được đề cập
trong một số cơng trình nghiên cứu như:
- “Hiệu lực của hợp đồng”, “Hình thức của hợp đồng”, sách do TS. Lê
Minh Hùng biên soạn [26, 27], dựa trên cơ sở lý luận, khảo sát thực trạng
2


pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về hiệu lực HĐ ở Việt Nam, đối
chiếu với quy định về hiệu lực HĐ của một số quốc gia trên thế giới, tác giả
đã tập trung nghiên cứu về khái niệm hiệu lực HĐ, đưa ra những kiến nghị cụ
thể để sửa đổi, bổ sung các quy định còn bất cập, thiếu sót trong pháp luật
hiện hành, hồn thiện cơ chế pháp lý điều chỉnh hiệu lực HĐ nhằm nâng cao
hiệu quả của điều chỉnh của pháp luật Việt Nam về hiệu lực HĐ.
Bên cạnh đó là những bài viết của một số tác giả ở góc độ hẹp như:
- “Hình thức văn bản, văn bản có chứng thực là điều kiện có hiệu lực
của hợp đồng - một số vấn đề cần giải quyết”, của TS. Dương Anh Sơn và
Ths. Lê Minh Hùng [44]. Qua phân tích khái niệm, đánh giá sự cần thiết của
hình thức HĐ tác giả đã đưa ra một số kiến nghị, giải pháp nhằm xây dựng
quy định pháp luật dân sự về hình thức văn bản là điều kiện có hiệu lực của
HĐ một cách hợp lý, đúng đắn hơn.
- Cụm cơng trình: “Bàn về hợp đồng vô hiệu do được giao kết bởi
người bị mất năng lực hành vi dân sự qua một bản án”, “Luật Hợp đồng Việt
Nam - Bản án và bình luận bản án”, “Bình luận khoa học những điểm mới của
BLDS 2015” của TS. Đỗ Văn Đại [18, 19, 20]. Nội dung những bài viết này
đã nêu lên một số khó khăn trong việc xác định một người bị mất năng lực

hành vi dân sự khi giao kết HĐ, về xác định thời hiệu khởi kiện cũng như
quan điểm của tác giả về những vấn đề liên quan.
Tuy nhiên, vấn đề hiệu lực của HĐCNQSDĐ, vốn là một quan hệ dân
sự đặc thù vì chịu sự ảnh hưởng của các vấn đề chuyên môn về đất đai hiện
đang gặp khó khăn, vướng mắc thực tiễn trong việc giải quyết tranh chấp. Cả
về mặt lý luận lẫn thực tiễn đã phát sinh nhiều bất cập nên việc nghiên cứu
chuyên sâu về các yếu tố vô hiệu của HĐCNQSDĐ thông qua việc nghiên
cứu đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và thực tiễn
giải quyết tranh chấp tại các Tòa án nhân dân trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk”,
khơng bị trùng lặp với các cơng trình khác.
3


3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của đề tài là nghiên cứu tìm ra các luận cứ khoa
học và thực tiễn cho việc xây dựng và hoàn thiện các quy định của pháp luật
dân sự về các căn cứ tuyên bố HĐCNQSDĐ vô hiệu trong giai đoạn hiện nay.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Việc nghiên cứu và hoàn thành luận văn cần thực hiện các nhiệm vụ:
- Phân tích, lý giải nhằm làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn các căn cứ
tuyên bố HĐCNQSDĐ vô hiệu;
- Đánh giá thực trạng việc thực hiện các quy định của pháp luật về căn
cứ tun bố HĐCNQSDĐ vơ hiệu từ đó đưa ra phương hướng, giải pháp, kiến
nghị để hoàn thiện các quy định của pháp luật về GDDS vô hiệu;
- Nghiên cứu thực tiễn giải quyết các tranh chấp về HĐCNQSDĐ vô
hiệu, cơ sở pháp lý để tuyên bố HĐCNQSDĐ vô hiệu, đánh giá hiệu quả của
các quy định pháp luật hiện hành về căn cứ tuyên bố HĐCNQSDĐ vô hiệu tại
TAND hai cấp tỉnh Đắk Lắk;
- Đề xuất một số kiến nghị nhằm góp phần xây dựng các quy định pháp

lý về căn cứ tun bố HĐCNQSDĐ vơ hiệu nói riêng, GDDS vơ hiệu nói
chung.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tƣợng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là những vấn đề lý luận về
HĐCNQSDĐ vô hiệu và thực tiễn áp dụng quy định của pháp luật về
HĐCNQSDĐ vô hiệu qua thực tiễn xét xử tại TAND hai cấp tỉnh Đắk Lắk
trong việc giải quyết tranh chấp về HĐCNQSDĐ vơ hiệu và các quy định
pháp luật có liên quan đến căn cứ vô hiệu của HĐCNQSDĐ.

4


4.2. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu của đề tài: đề tài tập trung nghiên cứu lý luận và
thực tiễn xét xử tại TAND hai cấp tỉnh Đắk Lắk về các căn cứ để tuyên bố
HĐCNQSDĐ vô hiệu. Vấn đề này được tiếp cận theo chiều sâu và toàn diện
trong hệ thống pháp luật dân sự Việt Nam về các căn cứ vô hiệu của GDDS.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Việc nghiên cứu, đánh giá các vấn đề trong luận văn dựa trên cơ sở
phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch
sử của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp
luật. Bên cạnh đó là sự kết hợp với các phương pháp nghiên cứu cụ thể như
phân tích, tổng hợp, so sánh, đối chiếu với thực tiễn.
6. Kết cấu của luận văn
Ngồi lời nói đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
luận văn gồm 03 chương:
Chương 1. Lý luận chung về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất vô hiệu;
Chương 2. Thực trạng áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu qua thực tiễn áp dụng tại Tòa
án nhân dân trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk;
Chương 3. Hoàn thiện pháp luật dân sự về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất vô hiệu.

5


CHƢƠNG 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU
1.1. Khái niệm về hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vô
hiệu
Để tồn tại và phát triển trong xã hội, các chủ thể luôn phải tham gia vào
các giao dịch để có thể trao đổi, dịch chuyển lợi ích nhằm thỏa mãn các nhu
cầu của mình. Một trong những phương thức cơ bản nhất để có thể thực hiện
được điều này đó là thơng qua sự thỏa thuận giữa các chủ thể trên nguyên tắc
tự nguyện, thiện chí, bình đẳng, được pháp luật bảo vệ, và “hiện tượng đó
được định danh trong luật bằng thuật ngữ pháp lý: hợp đồng”[26].
Khái niệm HĐ trong hệ thống pháp luật Civil Law bị chi phối bởi ba
nguyên tắc: (1) HĐ được xem xét là kết quả chung của sự gặp gỡ ý chí của
các bên; (2) pháp luật do các bên lập ra để ràng buộc chính các bên trong HĐ.
Vì sự ràng buộc của HĐ khơng chỉ là hiệu lực pháp lý được dự liệu bởi các
bên mà đó cịn là hiệu lực được đảm bảo bởi pháp luật, bởi tập quán hoặc bởi
yêu cầu của nguyên tắc thiện chí, nhằm xác lập trách nhiệm thực thi HĐ phù
hợp với bản chất của HĐ; (3) tự do HĐ: các bên được tự do trong phạm vi
giới hạn của luật công và trật tự công cộng, để tạo ra loại HĐ mà họ muốn,
thậm chí điều đó có thể là vơ lý theo cách nhìn nhận của người khác [43,
tr.278].
Theo hệ thống pháp luật Common Law thì HĐ được xem là cam kết

đơn giản, thể hiện bằng những hành vi pháp lý cụ thể của mỗi bên và sau này,
các “Thẩm phán theo chủ nghĩa thực dụng ở Anh đã xem xét HĐ như là một
nghĩa vụ được tạo ra bởi sự gặp gỡ ý chí giữa các bên.”[43, tr.284]
Ở nước ta, việc điều chỉnh quan hệ xã hội bằng HĐ đã được áp dụng từ
lâu và được hoàn thiện hơn khi Việt Nam xây dựng đất nước và phát triển nền
6


kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Tại Việt Nam, HĐ được xem
xét dưới hai phương diện khách quan và chủ quan. Theo phương diện khách
quan, HĐ là một bộ phận các quy phạm pháp luật được quy định cụ thể trong
BLDS, thể hiện sự thừa nhận, yêu cầu của Nhà nước đối với giao lưu dân sự,
thể hiện ý chí của Nhà nước “nhằm điều chỉnh quan hệ xã hội trong q trình
chuyển dịch lợi ích vật chất giữa các chủ thể với nhau” [45; tr.19-20,23].
Theo phương diện chủ quan thì HĐ là kết quả của sự thỏa thuận, thống nhất ý
chí của các bên chủ thể nhằm mục đích “xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt
quyền, nghĩa vụ dân sự” (Điều 385 BLDS 2015) được thỏa thuận cụ thể của
mỗi bên để có cơ sở cùng nhau thực hiện.
Có thể nói, khó có thể đưa ra được một khái niệm cụ thể, rõ ràng về
HĐ. Tuy nhiên, trong phạm vi đề tài, tác giả chỉ bàn về khái niệm HĐ theo
nghĩa hẹp với định nghĩa đã được cụ thể hóa trong pháp luật dân sự Việt
Nam: HĐ là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm
dứt quyền, nghĩa vụ dân sự (Điều 385 BLDS 2015). Như vậy có thể hiểu
được bản chất của HĐ là sự “thỏa thuận” giữa các bên chủ thể tham gia vào
quan hệ pháp luật và nó tạo ra sự “ràng buộc pháp lý” giữa các chủ thể đó.
Trong cuộc sống ngày nay, HĐCNQSDĐ là một loại GDDS được thực
hiện với số lượng rất lớn, thông dụng và phổ biến; hơn thế nữa, trong thực
tiễn giao lưu dân sự, nhu cầu về giao kết HĐCNQSDĐ là càng ngày càng
tăng do trình độ phát triển kinh tế xã hội của nền kinh tế nước ta ngày càng
phát triển đi lên, việc gia tăng về số lượng các giao dịch liên quan đến QSDĐ

là tồn tại khách quan khơng thể tránh khỏi. Hàng ngày có vơ số các
HĐCNQSDĐ được thỏa thuận ký kết và ai trong bất kì chúng ta cũng nhận
thức được rằng, HĐCNQSDĐ là một GDDS có đối tượng là tài sản có giá trị
lớn, phổ biến nhưng có tính chất phức tạp. Song vấn đề ở đây là tính pháp lý
của các thỏa thuận giao kết trên, là giá trị hiệu lực của các HĐCNQSDĐ này
có được bảo đảm thi hành hay khơng. Trên thực tế, bên cạnh những
7


HĐCNQSDĐ phù hợp với quy định pháp luật, có giá trị pháp lý thì vẫn tồn
tại rất nhiều những HĐCNQSDĐ được giao kết giả tạo, lừa dối nhau, chuyển
nhượng QSDĐ thuộc sở hữu của người khác, hay hình thức HĐCNQSDĐ
khơng tuân thủ theo quy định của pháp luật…xâm phạm đến quyền và lợi ích
chính đáng của các chủ thể, gây thiệt hại nghiêm trọng đến lợi ích cá nhân, lợi
ích xã hội. Vì vậy, vấn đề có thể xem là bản chất cốt lõi của HĐCNQSDĐ đó
là hiệu lực của HĐ, yếu tố này quyết định đến sự tồn tại hay không tồn tại của
HĐCNQSDĐ về mặt pháp lý.
Theo từ điển giải thích thuật ngữ Luật học thì hiệu lực của HĐ là “giá
trị bắt buộc thi hành đối với các chủ thể tham gia giao kết HĐ”[46, tr.65].
Trong hệ thống văn bản pháp luật hiện hành dường như không có một quy
định cụ thể về khái niệm hiệu lực của HĐ nói chung hay HĐCNQSDĐ nói
riêng, nhưng có thể hiểu hiệu lực là vấn đề cốt yếu của HĐCNQSDĐ, bởi lẽ
các chủ thể tham gia giao kết HĐCNQSDĐ với những thỏa thuận về quyền và
nghĩa vụ của nhau thì sẽ luôn hướng đến một sự ràng buộc đối với việc thực
hiện các quyền và nghĩa vụ đó.
Tại Pháp lệnh HĐ năm 1991 ghi nhận tính hiệu lực của HĐ như sau:
“HĐ dân sự chỉ được sửa đổi, chấm dứt theo thỏa thuận của các bên hoặc theo
quy định của pháp luật” (Điều 8), quy định này thể hiện tính ràng buộc đối
với các bên tham gia HĐ, hay nói cách khác đó là hiệu lực bắt buộc đối với
các bên về những gì đã cam kết. BLDS năm 1995 quy định về hiệu lực của

HĐ như sau: “1. HĐ được giao kết hợp pháp có hiệu lực bắt buộc đối với các
bên; 2. HĐ chỉ có thể bị sửa đổi hoặc hủy bỏ nếu có thỏa thuận hoặc pháp
luật có quy định…” (Điều 404). Cụm từ “hiệu lực bắt buộc” được quy định
như trên phần nào cũng chỉ ra bản chất của hiệu lực HĐ là sự ràng buộc các
chủ thể với những thỏa thuận đã được xác lập. BLDS 2005 không quy định cụ
thể khái niệm hiệu lực HĐ mà chỉ quy định khái quát “HĐ được giao kết hợp
pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác
8


hoặc pháp luật có quy định khác” (Điều 405). Và ở thời điểm hiện tại, BLDS
2015 đang có hiệu lực thi hành cũng khơng có một định nghĩa rõ ràng nào về
khái niệm hiệu lực HĐ mà chỉ quy định rằng “HĐ được giao kết hợp pháp có
hiệu lực từ thời điểm giao kết…từ thời điểm HĐ có hiệu lực, các bên phải
thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết…” (Điều 401). Như
vậy, một HĐ có hiệu lực đồng nghĩa với việc thừa nhận sự tồn tại về mặt pháp
lý của HĐ như một hệ thống pháp luật thu nhỏ của các chủ thể và nó có tính
ràng buộc nhằm buộc các bên phải tơn trọng và thực hiện. Qua đó, có thể đưa
ra một định nghĩa về hiệu lực của HĐ “là giá trị pháp lý của HĐ làm phát
sinh, thay đổi, chấm dứt các quyền và nghĩa vụ của các bên, và giá trị pháp lý
ràng buộc các bên tham gia HĐ phải tôn trọng và phải thi hành nghiêm túc
các cam kết trong HĐ” [26, tr.31].
Như đã phân tích ở trên, yếu tố có thể coi là cốt lõi giữa các bên khi
giao kết HĐ nói chung và HĐCNQSDĐ nói riêng là hiệu lực của HĐ, vì vậy
khi một HĐ được giao kết nhưng khơng có hiệu lực pháp luật thì HĐ đó bị
xem là vô hiệu. Tuy vậy, pháp luật Dân sự Việt Nam chưa có định nghĩa rõ
ràng về HĐ vơ hiệu. Theo Từ điển Tiếng Việt năm 2003 của Viện Ngơn ngữ
học thì vơ hiệu được hiểu là “khơng có hiệu lực, không mang lại kết quả” [50,
tr.1122]. Theo quy định tại Điều 122 BLDS 2015 thì “GDDS khơng có một
trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vơ hiệu”;

Điều 407 BLDS 2015 quy định: “quy định về GDDS vô hiệu từ Điều 123 đến
Điều 133 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với HĐ vơ hiệu”. Có thể
thấy, quy định chung nhất của pháp luật dân sự về điều kiện có hiệu lực của
HĐ là khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù
hợp với GDDS được xác lập;
- Chủ thể tham gia GDDS hoàn toàn tự nguyện;

9


- Mục đích và nội dung của GDDS khơng vi phạm điều cấm của luật,
không trái đạo đức xã hội.
- Hình thức của HĐ là điều kiện có hiệu lực của HĐ trong trường hợp
pháp luật có quy định, hay nói cách khác, trong một số GDDS hay HĐ cụ thể,
pháp luật buộc các bên phải tuân thủ đúng hình thức của HĐ thì GDDS này
mới có hiệu lực.
Bên cạnh các điều kiện nói trên thì ý chí đích thực của các chủ thể tham
gia giao kết HĐ là một căn cứ quan trọng để đánh giá tính có hay khơng có
hiệu lực của HĐ.
Như vậy, có thể hiểu HĐCNQSDĐ vô hiệu là HĐ vi phạm một trong
các điều kiện có hiệu lực theo quy định của pháp luật hay nói cách khác là
những HĐCNQSDĐ được xác lập trái với các quy định của pháp luật nên
không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ đối với các bên. Qua đó chúng ta có
thể thấy được mối tương quan giữa hiệu lực của HĐ với quyền và nghĩa vụ
của các bên tham gia giao kết HĐ đó là:
Thứ nhất, HĐCNQSDĐ vơ hiệu là HĐ khơng có giá trị về mặt pháp lý,
bởi lẽ một HĐCNQSDĐ có giá trị pháp lý khi và chỉ khi: (1) HĐ đó được
thỏa thuận xác lập đồng nhất ý chí của các chủ thể tuân theo những điều kiện
dẫn tới hiệu lực của HĐ và nguyên tắc khi xác lập HĐ, (2) HĐ đó phải được

thực hiện trên thực tế phù hợp với quyền, nghĩa vụ, lợi ích của các bên, (3)
khi tranh chấp xảy ra thì HĐ phải là căn cứ để bảo vệ những thỏa thuận đã
được xác lập. Khi HĐ xác lập trái với ý chí của mỗi bên tham gia giao kết
hoặc vi phạm pháp luật thì rõ ràng các bên đã đi ngược lại những gì mà pháp
luật đang bảo vệ. Vì vậy, sự khơng có giá trị về mặt pháp lý có mối quan hệ
chặt chẽ với vấn đề hiệu lực HĐ.
Thứ hai, HĐCNQSDĐ vô hiệu được hiểu là HĐ khơng tồn tại về mặt
pháp lý, khơng có giá trị ràng buộc các bên giao kết. Không tồn tại ở đây
được hiểu dựa trên các quy định mà pháp luật dân sự quy định, là chưa xảy ra
10


việc giao kết HĐ nên khơng có giá trị ràng buộc các bên phải thực hiện và
khơng có một chế tài nào buộc các bên phải thực hiện các thỏa thuận. Quyết
định sự vơ hiệu hay nói cách khác là sự không tồn tại này dựa trên cơ sở đánh
giá ý chí đích thực của chủ thể tham gia giao kết HĐ và những điều kiện để
một GDDS có hiệu lực pháp lý theo Điều 117 BLDS 2015. Cũng chính vì HĐ
được coi là khơng tồn tại và khơng có giá trị pháp lý nên quyền và nghĩa vụ
của các bên không phát sinh theo quy định của pháp luật, đồng nghĩa với việc
HĐ vơ hiệu khơng có giá trị ràng buộc các bên giao kết HĐ.
1.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vô
hiệu
(i) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu là hợp đồng
chưa có giá trị về mặt pháp lý
HĐCNQSDĐ là sự thỏa thuận chuyển dịch tài sản là QSDĐ của các
chủ thể trong quan hệ pháp luật dân sự làm xác lập, thay đổi, chấm dứt các
quyền và nghĩa vụ dân sự đối với các bên. Như vậy, khi HĐCNQSDĐ phát
sinh hiệu lực đồng nghĩa với việc quyền, nghĩa vụ của các chủ thể trong quan
hệ HĐ được xác lập, thay đổi hay chấm dứt theo đó. Tuy nhiên, đối với một
HĐCNQSDĐ vơ hiệu thì khơng làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứt quyền

và nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Sự vi phạm những
điều kiện có hiệu lực của GDDS nói chung và HĐCNQSDĐ nói riêng, được
pháp luật quy định dẫn đến HĐ bị vơ hiệu, sự vi phạm này có thể là vì lý do
khách quan mà các bên khơng nhận thức được nhưng cũng có thể là mong
muốn của một bên chủ thể. Vì vậy, pháp luật dân sự có những quy định để các
bên thỏa thuận khắc phục những vi phạm ngay từ khi xác lập HĐCNQSDĐ
để HĐ vẫn có giá trị, trừ trường hợp pháp luật khơng cho phép.
(ii) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu có thể phát
sinh hiệu lực khi khắc phục được những vi phạm về điều kiện có hiệu lực
của hợp đồng
11


Điều này là hoàn toàn hợp lý, bởi lẽ HĐCNQSDĐ vô hiệu về bản chất
là HĐ chưa tuân thủ đúng và đầy đủ các quy định của pháp luật dân sự về
điều kiện có hiệu lực của HĐ. Việc khắc phục những khiếm khuyết này trong
quá trình giao kết, xác lập HĐCNQSDĐ là điều hồn tồn có thể thực hiện
được trên thực tế. Đối với những khiếm khuyết bề ngoài của HĐCNQSDĐ
mà pháp luật quy định rõ thì việc khắc phục là khơng mấy khó khăn, chẳng
hạn như trường hợp khi HĐCNQSDĐ được xác lập vi phạm quy định về hình
thức và một bên u cầu Tịa án tun bố HĐCNQSDĐ vơ hiệu thì Tịa án sẽ
quyết định việc cho các bên một thời hạn để chỉnh sửa, đảm bảo về mặt hình
thức của HĐCNQSDĐ, và một khi hình thức đã được đảm bảo thì HĐ sẽ có
giá trị pháp lý ràng buộc đối với các bên. Tuy nhiên, đối với những
HĐCNQSDĐ có sự vi phạm về điều kiện có hiệu lực liên quan đến ý chí của
chủ thể giao kết HĐ thì việc chứng minh đã khắc phục xong thường căn cứ
vào sự xác nhận bằng văn bản của các bên hoặc sự thừa nhận bằng ý chí của
một trong các bên trước cơ quan có thẩm quyền, chẳng hạn sự khẳng định biết
bên kia lừa dối mình trong giao kết HĐCNQSDĐ những vẫn xác lập thỏa
thuận; sự khắc phục được những khiếm khuyết trong trường hợp này có thể

hiểu là biết nhưng vẫn chấp nhận giao kết HĐCNQSDĐ.
(iii) Sự vô hiệu của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
được xác định tại thời điểm xác lập hợp đồng
Việc xác lập HĐCNQSDĐ là sự bắt đầu quyền, nghĩa vụ của các bên
trên cơ sở điều kiện có hiệu lực của HĐCNQSDĐ. Như vậy, đối với
HĐCNQSDĐ vơ hiệu, vì ngay tại thời điểm xác lập, giao kết HĐ các bên đã
vi phạm điều kiện có hiệu lực của HĐ nên HĐ giữa các bên khơng được coi là
đã hình thành giá trị pháp lý, dẫn đến việc không làm phát sinh, thay đổi hay
chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự kề từ thời điểm xác lập, hay nói cách khác
là sự vô hiệu của HĐCNQSDĐ được xác định ngay tại thời điểm xác lập HĐ.
Và cũng chính vì điều này mà pháp luật dân sự có quy định “Khi GDDS vô
12


hiệu thì các bên khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhau những gì
đã nhận. Trường hợp khơng hồn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền
để hồn trả…..bên gây thiệt hại thì phải bồi thường” (Điều131 BLDS 2015).
(iv) Phân biệt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
với một số trường hợp chấm dứt hợp đồng khác
Trong quá trình giao kết và thực hiện HĐCNQSDĐ, quyền và nghĩa vụ
của các bên theo thỏa thuận đã được xác lập có thể chấm dứt trong nhiều
trường hợp như hủy bỏ HĐ, đơn phương chấm dứt HĐ. Về cơ bản, có thể
hiểu trong những trường hợp này, quyền và nghĩa vụ của các bên sẽ khơng
cịn như thỏa thuận ban đầu đã giao kết. Ở một góc độ nào đó thì điều này có
sự tương đồng đối với HĐCNQSDĐ vô hiệu bởi các bên không còn bị ràng
buộc về mặt pháp lý đối với những thỏa thuận đã được xác lập ban đầu. Pháp
luật dân sự hiện hành quy định HĐ có thể chấm dứt khi bị hủy bỏ, bị đơn
phương chấm dứt HĐ, HĐ không thể thực hiện được do đối tượng của HĐ
không cịn hay HĐ có thể bị hủy bỏ khi “bên kia vi phạm HĐ là điều kiện hủy
bỏ mà các bên đã thỏa thuận, bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ HĐ”

(423 BLDS 2015); HĐ cịn có thể bị hủy bỏ do chậm thực hiện nghĩa vụ, do
khơng cịn khả năng thực hiện, do tài sản bị mất, bị hư hỏng. Hậu quả của
việc HĐ bị hủy bỏ là “HĐ khơng có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên
không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm,
bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Các bên phải hồn
trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện HĐ
và chi phí bảo quản, phát triển tài sản” (423 BLDS 2015). Tuy nhiên,
HĐCNQSDĐ vô hiệu, chấm dứt HĐ, hủy bỏ HĐ hay trong một số trường hợp
cụ thể khác về HĐ chưa có hiệu lực lại có những đặc điểm hồn tồn khác
nhau.
Thứ nhất, HĐ bị hủy bỏ là HĐ có giá trị tại thời điểm giao kết, nhưng
trở nên mất hiệu lực do có một số sự kiện xảy ra sau đó như chậm thực hiện
13


nghĩa vụ, tài sản bị mất hoặc theo thỏa thuận của các bên về điều kiện hủy bỏ
HĐ..v.v. HĐ bị hủy bỏ vẫn có giá trị pháp lý kể từ thời điểm các bên giao kết,
thực hiện cho đến khi bị hủy bỏ. Việc hủy bỏ HĐ thường do một bên thực
hiện vì sự vi phạm của bên kia. HĐ bị hủy bỏ khác với sự vô hiệu của HĐ ở
chỗ ngay tại thời điểm xác lập đã đảm bảo đầy đủ các điều kiện có hiệu lực
của HĐ, mặc dù cũng như HĐ vơ hiệu thì khi bị hủy bỏ HĐ khơng có hiệu lực
“từ thời điểm giao kết”.
Thứ hai, đối với HĐ bị chấm dứt hiệu lực, là những HĐ được xác lập
phù hợp với quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của HĐ nhưng
các bên có những thỏa thuận về việc chấm dứt HĐ ngay trong các điều khoản
của HĐ hoặc khi có một số tình huống khách quan xảy ra làm cho HĐ chấm
dứt, các quyền và nghĩa vụ của các bên khơng cịn mang tính ràng buộc.
Chẳng hạn A và B xác lập HĐ với nội dung A nhận chuyển nhượng của B
một QSDĐ, trong quá trình thực hiện HĐ thì B chết nên HĐ này không thể
thực hiện được. Các quyền và nghĩa vụ của các bên phát sinh khi HĐ được

xác lập khơng cịn mang tính ràng buộc đối với bất kỳ bên nào. Khác với
HĐCNQSDĐ vô hiệu không có hiệu lực ngay tại thời điểm xác lập, trong
trường hợp này HĐ chấm dứt, hay nói cách khác là mất hiệu lực, vẫn có giá
trị về mặt pháp lý kể từ thời điểm giao kết bởi nó đáp ứng đầy đủ các điều
kiện có hiệu lực của HĐ được pháp luật quy định; thời điểm xác định tính mất
hiệu lực của HĐ không phải là thời điểm giao kết mà là thời điểm phát sinh
trong quá trình thực hiện HĐ khi một, một số hoặc toàn bộ nội dung của HĐ
vì một lý do nào đó khơng thể thực hiện được nữa.
Thứ ba, trên thực tế có rất nhiều trường hợp các bên tham gia vào quan
hệ HĐ với một thỏa thuận về thời điểm có hiệu lực của HĐ, những trường
hợp này có thể gọi chung là HĐ chưa có hiệu lực. Tại thời điểm thỏa thuận
này thì HĐ chưa phát sinh hiệu lực, hiệu lực của HĐ chỉ phát sinh khi có đầy
đủ các điều kiện có hiệu lực mà các bên đã thỏa thuận. Từ thời điểm các bên
14


thỏa thuận cho đến thời điểm phát sinh các điều kiện để HĐ có hiệu lực thì
HĐ được xem là chưa có hiệu lực và khơng có giá trị ràng buộc quyền và
nghĩa vụ với các bên trong HĐ. Việc thực hiện HĐ khi HĐ chưa phát sinh
hiệu lực không làm thay đổi, chấm dứt hay phát sinh quyền và nghĩa vụ. HĐ
chưa phát sinh hiệu lực có thể đã tuân theo và đáp ứng đầy đủ các yêu cầu của
pháp luật về điều kiện có hiệu lực của HĐ, điều này khác với HĐ vô hiệu là
chưa tuân thủ các điều kiện có hiệu lực của HĐ.
1.3. Phân loại hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vô hiệu
Phân loại HĐCNQSDĐ vô hiệu là một vấn đề lý luận có ý nghĩa quan
trọng trong việc xây dựng hệ thống các quy định pháp luật dân sự về
HĐCNQSDĐ vô hiệu cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật của những người
có thẩm quyền áp dụng pháp luật. Tùy vào những căn cứ, tiêu chí khác nhau
thì HĐCNQSDĐ vơ hiệu được chia thành những loại khác nhau và trên cơ sở
đó chúng ta có được một cái nhìn chung nhất về các loại HĐCNQSDĐ vơ

hiệu.
Thứ nhất, căn cứ vào tính chất trái pháp luật của HĐCNQSDĐ xâm
phạm đến quyền lợi của ai, pháp luật sẽ quy định những thủ tục tố tụng và
thời hiệu khởi kiện dân sự tương ứng với từng loại HĐCNQSDĐ vơ hiệu đó.
Thơng thường thì các HĐCNQSDĐ xâm phạm đến lợi ích cơng thì đương
nhiên vơ hiệu; các HĐCNQSDĐ xâm phạm tới lợi ích tư thì chỉ khi có đơn
u cầu của người có quyền, lợi ích liên quan và có quyết định của Tịa án thì
mới được xem là vô hiệu. Dựa vào căn cứ phân loại này, người ta chia
HĐCNQSDĐ vô hiệu thành 2 loại: HĐCNQSDĐ vô hiệu tuyệt đối và
HĐCNQSDĐ vô hiệu tương đối.
(i) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tuyệt đối: Là
những HĐCNQSDĐ bị xem là đương nhiên vô hiệu do việc xác lập
HĐCNQSDĐ là trái pháp luật, xâm phạm tới lợi ích của Nhà nước hoặc lợi
ích cơng cộng. HĐCNQSDĐ vơ hiệu tuyệt đối được hình dung như là một
15


biện pháp bảo vệ lợi ích chung, mà điển hình là khi HĐ có nội dung vi phạm
điều cấm của pháp luật, đi ngược với lợi ích cơng cộng. HĐCNQSDĐ vơ hiệu
tuyệt đối có những đặc điểm sau:
- HĐCNQSDĐ vơ hiệu tuyệt đối mặc nhiên bị coi là vô hiệu mà không
phụ thuộc vào mong muốn, ý nguyện của các bên. Các bên dù đã thực hiện
hay chưa thực hiện các thỏa thuận thì HĐ được xác lập giữa các bên đều bị vô
hiệu. Một khi HĐ bị coi là vơ hiệu tuyệt đối thì khơng làm phát sinh quyền,
nghĩa vụ giữa các bên mặc dù các bên chưa hoặc đã thực hiện các hành vi
theo nội dung đã thỏa thuận, cam kết.
- Đối với HĐCNQSDĐ vô hiệu tuyệt đối, khơng những các bên tham
gia giao kết HĐ có quyền u cầu tun bố HĐCNQSDĐ vơ hiệu mà có các
chủ thể khác cũng có thể thực hiện quyền này. Chẳng hạn khi HĐCNQSDĐ
khơng được cơng chứng thì các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có thể

khơng thừa nhận hiệu lực của HĐ đó, từ chối khơng làm thủ tục sang tên cho
bên mua hay một HĐCNQSDĐ có đối tượng là QSDĐ không được chuyển
nhượng sẽ không được bất kỳ một cơ quan chức năng có thẩm quyền nào
chấp nhận.
- Thời hạn u cầu Tịa án tun bố HĐCNQSDĐ khơng bị hạn chế,
nghĩa là trong bất kỳ trường hợp nào và ở thời điểm nào một trong các bên
giao kết HĐCNQSDĐ hoặc bên thứ ba có quyền và nghĩa vụ liên quan đều có
quyền u cầu Tịa án tun bố HĐCNQSDĐ vơ hiệu để bảo đảm quyền, lợi
ích của mình hoặc lợi ích Nhà nước, lợi ích cơng cộng. Khoản 1 Điều 132
BLDS 2015 là một ngoại lệ đối với trường hợp HĐ vô hiệu do vi phạm quy
định bắt buộc về hình thức thì thời hạn tun bố vơ hiệu là 2 năm.
- HĐCNQSDĐ tuyệt đối bị coi là vơ hiệu kể cả khi khơng có sự phán
quyết của Tòa án. Phán quyết của Tòa án trong trường hợp này chỉ là hình
thức xác nhận sự vơ hiệu của HĐ dựa trên những quy định của pháp luật chứ

16


khơng mang tính chất xem xét, đánh giá tính hiệu lực của HĐCNQSDĐ để
đưa ra quyết định HĐ có hay khơng có hiệu lực.
HĐCNQSDĐ thuộc một trong các trường hợp sau thì bị coi là vơ hiệu
tuyệt đối:
- HĐCNQSDĐ giả tạo;
- HĐCNQSDĐ có nội dung, mục đích vi phạm điều cấm của pháp luật;
- HĐCNQSDĐ có nội dung, mục đích trái đạo đức xã hội;
- HĐCNQSDĐ được xác lập bởi người mất năng lực hành vi, người
khơng có năng lực hành vi dân sự;
- HĐCNQSDĐ khơng đúng hình thức do pháp luật quy định và đã được
Tòa án cho các bên thời hạn để thực hiện đúng quy định về hình thức này
nhưng hết thời hạn đó mà các bên vẫn chưa thực hiện; hoặc trường hợp pháp

luật có quy định về HĐCNQSDĐ vi phạm hình thức nhưng các bên chưa thực
hiện HĐ và các bên có tranh chấp thì HĐCNQSDĐ bị xem là vơ hiệu.
Tóm lại, một HĐCNQSDĐ vơ hiệu tuyệt đối thì khơng giải quyết theo
u cầu của các bên. Mọi trường hợp đều giải quyết theo quy định của pháp
luật và khơng được hịa giải về tính có hiệu lực của HĐ, khơng có quyền
cơng nhận giá trị pháp lý của HĐ trong quá trình thụ lý, giải quyết tranh chấp
về HĐCNQSDĐ hoặc các nội dung pháp lý có liên quan và thời hiệu kiện u
cầu Tịa án tuyên bố HĐCNQSDĐ tuyệt đối là không hạn chế.
(ii) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tương đối:
Là HĐCNQSDĐ được xác lập bởi các chủ thể có vi phạm điều kiện hiệu lực
của HĐ, xâm phạm lợi ích của một bên và vẫn có thể khắc phục được. Những
HĐ này có thể bị Tịa án tun bố là vơ hiệu theo u cầu của người có quyền
và lợi ích liên quan. Sự vơ hiệu tương đối ở chỗ HĐ đó có thể vơ hiệu hay
khơng đương nhiên bị xem là vơ hiệu vì nó chỉ xâm hại trực tiếp tới quyền lợi
hợp pháp của cá nhân, của từng bên chủ thể tham gia. Phán quyết của Tịa án
sẽ quyết định tính có hay khơng có hiệu lực của HĐ căn cứ vào các quy định
17


của pháp luật dân sự về HĐ vô hiệu. Trong trường hợp muốn hủy giá trị pháp
lý của HĐ này, các bên phải yêu cầu Tòa án giải quyết theo thủ tục tư pháp
thông thường mà không đương nhiên bị xem là vơ hiệu. HĐCNQSDĐ vơ hiệu
tương đối có đặc điểm như sau:
- HĐCNQSDĐ vô hiệu tương đối không mặc nhiên bị coi là vô hiệu,
HĐ chỉ vô hiệu khi có đơn yêu cầu của người có quyền và lợi ích liên quan
trong HĐ; và theo quyết định của Tòa án thì HĐCNQSDĐ đó là vơ hiệu. Và
khơng phải bất kỳ chủ thể nào cũng có thể yêu cầu tuyên bố HĐCNQSDĐ là
vơ hiệu mà chỉ có người có quyền và lợi ích liên quan trong HĐ mới có quyền
này.
- HĐCNQSDĐ vô hiệu tương đối bị giới hạn thời hiệu khởi kiện u

cầu Tịa án tun bố HĐ vơ hiệu là 2 năm kể từ ngày HĐCNQSDĐ được xác
lập.
- HĐCNQSDĐ vô hiệu tương đối chỉ bị xem là vô hiệu khi Tịa án có
phán quyết về tính vơ hiệu của HĐ, vì vậy HĐCNQSDĐ vơ hiệu tương đối
vẫn được coi là có hiệu lực cho đến thời điểm bị Tịa án tuyên là vô hiệu.
Pháp luật quy định thời hiệu yêu cầu tuyên bố HĐ vô hiệu cho thấy rằng
khoảng thời gian từ khi các chủ thể xác lập giao dịch cho đến thời điểm hết
thời hạn yêu cầu, hay nói cách khác là trong thời hạn 2 năm theo cách tính
được quy định tại Điều 132 BLDS 2015 thì HĐ mà các bên đã giao kết vẫn có
hiệu lực. Và nếu hết thời hiệu yêu cầu theo quy định “mà khơng có u cầu
tun bố GDDS vơ hiệu thì GDDS có hiệu lực” (Khoản 2 Điều 132 BLDS
2015) và HĐCNQSDĐ sẽ không bị tranh chấp về hiệu lực nữa.
- Đối với HĐCNQSDĐ vô hiệu tương đối, phán quyết của Tòa án là cơ
sở duy nhất làm cho HĐ trở nên vơ hiệu. Quyết định cuối cùng của Tịa án
trong trường hợp này mang tính chất phán xử chứ khơng cịn mang tính chất
hình thức, xác nhận sự vơ hiệu như đối với HĐ vơ hiệu tuyệt đối. Tịa án sẽ
tiến hành giải quyết tranh chấp khi có yêu cầu về tuyên bố HĐCNQSDĐ của
18


các chủ thể trong thời hạn pháp luật quy định và trên cơ sở xem xét, đánh giá
những chứng cứ dựa trên quy định pháp luật sẽ quyết định tính có hay khơng
có hiệu lực của HĐCNQSDĐ.
Các trường hợp dẫn đến HĐCNQSDĐ vô hiệu tương đối:
- HĐCNQSDĐ vô hiệu do người xác lập khơng có năng lực hành vi
tương ứng với đòi hỏi của pháp luật đối với loại giao dịch đó;
- HĐCNQSDĐ vơ hiệu do bị đe dọa;
- HĐCNQSDĐ vô hiệu do lừa dối;
- HĐCNQSDĐ vô hiệu do nhầm lẫn;
- HĐCNQSDĐ vô hiệu do một người xác lập trong tình trạng người đó

khơng nhận thức, điều khiển được hành vi của mình.
Thứ hai, căn cứ vào phạm vi HĐCNQSDĐ vơ hiệu thì có thể chia
HĐCNQSDĐ vơ hiệu thành hai loại: HĐCNQSDĐ vơ hiệu tồn bộ và
HĐCNQSDĐ vơ hiệu từng phần.
(i) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tồn bộ: Là
HĐCNQSDĐ có tồn bộ nội dung vơ hiệu, hoặc tuy chỉ có một phần nội dung
vơ hiệu nhưng phần đó lại ảnh hưởng đến hiệu lực của tồn bộ HĐ. Khi có
những căn cứ cho rằng tồn bộ điều khoản của HĐCNQSDĐ vơ hiệu, thì HĐ
vơ hiệu tồn bộ. Căn cứ làm cho HĐCNQSDĐ vơ hiệu có thể xuất phát từ sự
vi phạm nội dung HĐ, nhưng cũng có thể là những căn cứ khác như: mục
đích, năng lực giao kết HĐ, HĐ giả tạo…v.v
(ii) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từng phần:
Là những HĐCNQSDĐ được xác lập mà có một phần nội dung của nó khơng
có giá trị pháp lý nhưng khơng ảnh hưởng đến hiệu lực của các phần khác của
HĐ đó. Đối với một HĐCNQSDĐ từng phần, ngồi phần vơ hiệu khơng được
áp dụng, các phần cịn lại vẫn có giá trị thi hành nên các bên vẫn phải tiếp tục
thi hành trong phạm vi phần HĐ vẫn còn hiệu lực.

19