Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất qua thực tiễn áp dụng tại tòa án nhân dân quận hồngbbàng, thành phố hải phòng

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

MAI HẢI YẾN

XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT QUA THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI
TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN HỒNG BÀNG,
THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
(ĐỊNH HƢỚNG ỨNG DỤNG)

Hà Nội – 2021


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

MAI HẢI YẾN

XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT QUA THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI
TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN HỒNG BÀNG,
THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng dân sự
Mã số : 8380101.04

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
(ĐỊNH HƢỚNG ỨNG DỤNG)

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Mạnh Thắng

Hà Nội – 2021


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tơi. Các
kết quả nêu trong Luận văn chƣa đƣợc công bố trong bất kỳ công trình nào
khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác,
tin cậy và trung thực. Tơi đã hồn thành tất cả các mơn học và đã thanh toán
tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia
Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tơi có thể
bảo vệ Luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn!
Ngƣời cam đoan

Mai Hải Yến


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ................................................................................................... 1
CHƢƠNG 1 ............................................................................................... 7
KHÁI QUÁT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT ........................................................................................................... 7
1.1. Khái luận về thế chấp và xử lý tài sản thế chấp ................................... 7
1.1.1. Khái niệm, bản chất, đặc điểm và ý nghĩa pháp lý của thế chấp ....... 7
1.1.2. Khái luận về xử lý tài sản thế chấp ................................................. 13
1.2. Khái luận về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất ................... 15
1.2.1. Khái luận về quyền sử dụng đất ...................................................... 15

1.2.2. Thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất ............................................ 17
1.2.3. Những vấn đề pháp lý liên quan tới xử lý tài sản thế chấp là quyền sử
dụng đất ................................................................................................... 23
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 ......................................................................... 29
CHƢƠNG 2 ............................................................................................. 30
CÁC QUI ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP
LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TÒA ÁN
NHÂN DÂN QUẬN HỒNG BÀNG THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG .......... 30
2.1. Tổng quan pháp luật Việt Nam về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử
dụng đất ................................................................................................... 30
2.1.1. Tổng quan về các qui định pháp luật về thế chấp và xử lý tài sản thế
chấp ......................................................................................................... 30
2.1.2. Tổng quan về các qui định pháp luật về thế chấp tài sản quyền sử
dụng đất ................................................................................................... 39
2.1.3. Các yêu cầu của pháp luật Việt Nam đối với xử lý tài sản thế chấp là
quyền sử dụng đất .................................................................................... 41
2.2. Thực tiễn áp dụng tại Tòa án nhân dân Quận Hồng Bàng thành phố Hải
Phòng ....................................................................................................... 47
2.2.1. Khái quát về Tòa án nhân dân Quận Hồng Bàng thành phố Hải
Phòng ....................................................................................................... 47


2.2.2. Những vụ án cụ thể liên quan tới xử lý tài sản thế chấp là quyền sử
dụng đất được xét xử tại Tòa án nhân dân Quận Hồng Bàng thành phố Hải
Phòng ....................................................................................................... 49
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 ......................................................................... 60
CHƢƠNG 3 ............................................................................................. 61
NHỮNG KIẾN NGHỊ .............................................................................. 61
3.1. Những vấn đề rút ra từ thực tiễn áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế
chấp là quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân Quận Hồng Bàng thành phố

Hải Phòng ................................................................................................ 61
3.2. Những kiến nghị liên quan ................................................................ 64
3.2.1. Kiến nghị về lập pháp ..................................................................... 64
3.2.2. Kiến nghị về tư pháp ....................................................................... 66
3.2.3. Các kiến nghị khác ......................................................................... 67
KẾT LUẬN CHƢƠNG 3 ......................................................................... 69
KẾT LUẬN .............................................................................................. 70
TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................ 72


DANH MỤC KÝ HIỆU VÀ VIẾT TẮT

BLDS

:

Bộ luật Dân sự

QSDĐ

:

Quyền sử dụng đất

TANDTC

:

Tòa án nhân dân Tối cao

UBND

:

Uỷ ban nhân dân


DANH MỤC BẢNG BIỂU
TÊN BẢNG
Bảng số liệu báo cáo án Dân sự và KDTM của Tòa án
nhân dân quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng, từ năm
2017 - 2019

SỐ TRANG
48


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Việc gia nhập tổ chức thƣơng mại thế giới WTO, tham gia thiết lập khu
vực thƣơng mại tự do Asean AFTA đã thể hện sự hội nhập ngày càng sâu
rộng của nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa của nƣớc ta.
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trƣờng hội nhập quốc tế, các giao
dịch kinh tế, thƣơng mại, dân sự đƣợc xác lập ngày càng nhiều, hình thức
ngày càng đa dạng và phong phú, đồng nghĩa với việc rủi ro phát sinh ngày
càng cao.
Để đảm bảo lợi ích chính đáng giữa các bên tham gia giao dịch thì các
biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự luôn đƣợc đề cao và quy định rõ
ràng trong các văn bản pháp luật nhƣ Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai năm
2013, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính

phủ về giao dịch bảo đảm vàNghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng
02 năm 2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
163/2006/NĐ-CPngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo
đảm... Thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm phổ biến và hiệu quả nhất
hiện nay. Đồng thời hoạt động thế chấp tài sản đƣợc xem là một trong những
công cụ pháp lý căn bản, mang hiệu quả cao nhằm hạn chế các rủi ro phát
sinh từ giao dịch dân sự.
Trong số các bất động sản đƣợc sử dụng làm tài sản thế chấp thì quyền
sử dụng đất (QSDĐ) là tài sản đƣợc sử dụng phổ biến và đƣợc bên nhận thế
chấp ƣa chuộng hơn so với các bất động sản khác. Mặc dù, nhìn chung tính
thanh khoản của tài sản bảo đảm là QSDĐ không cao nhƣ đối với tài sản bảo
đảm thông thƣờng khác nhƣng đây lại là loại tài sản có giá trị lớn, ổn định và
tồn tại mãi mãi.
Tuy có vai trị quan trọng nhƣ vậy nhƣng hiện nay việc xử lý tài sản thế
chấp là QSDĐ là một vấn đề nhức nhối đối với các chủ thể nhận thế chấp.
1


Ngoài những vƣớng mắc do nguyên nhân khách quan nhƣ thị trƣờng bất động
sản "đóng băng" thì ngun nhân dẫn đến tình trạng này cịn do các văn bản
pháp luật liên quan xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ vừa chồng chéo vừa thiếu
hụt. Những quy định này thực sự gây khó khăn cho các chủ thể khi xác lập,
thực hiện quan hệ thế chấp và đặc biệt còn gây lúng túng cho các cơ quan
chức năng khi áp dụng pháp luật để giải quyết các tranh chấp xảy ra.
Thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân quận Hồng Bàng, thành phố Hải
Phòng cho thấy, số lƣợng vụ án kinh doanh thƣơng mại, dân sự liên quan đến
xử lý tài sản thế chấp đƣợc đƣa ra giải quyết tại tịa có chiều hƣớng ngày càng
phức tạp, gây khó khăn cho việc áp dụng pháp luật vào thực tiễn.
Vì vậy tôi lựa chọn đề tài: "Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
- Thực tiễn áp dụng tại tòa án nhân dân quận Hồng Bàng, thành phố Hải

Phòng" làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sỹ luật học với mong muốn sẽ
góp phần hồn thiện hơn nữa các quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề
thế chấp tài sản để đảm bảo nghĩa vụ dân sự.
2. Tình hình nghiên cứu
Thế chấp tài sản là một chế định pháp luật có vai trị vơ cùng quan trọng
trong việc đảm bảo an toàn giao dịch cũng nhƣ thúc đẩy sự phát triển của giao
dịch dân sự. Vì vậy, vấn đề này đƣợc rất nhiều tác giả quan tâm nhƣ: TS.
Nguyễn Ngọc Diện, “Bình luận khoa học về các biện pháp bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự”, Nhà xuất bản Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2002;
Nguyễn Thị Thu Thủy, Luận văn Thạc sĩ luật học “Hoàn thiện các quy định
về thế chấp quyền sử dụng đất của luật Đất đai năm 2003”, năm 2013; các
bài viết có nội dung xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trên các tạp chí luật học
chuyên ngành.
Trong bối cảnh nghiên cứu Bộ luật dân sự 2015 sau gần 03 năm thi hành
và trên yêu cầu của việc phát triển kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ
nghĩa thì việc nhìn nhận một cách tổng thể khách quan về biện pháp thế chấp
2


tài sản hiện nay là vô cùng quan trọng. Những cơng trình nêu trên chỉ tiếp cận
thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất với ý nghĩa là biện pháp bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ hoặc chỉ tập trung vào việc xác lập, đăng ký giao dịch thế chấp
tài sản xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất theo các phƣơng thức quy
định trong pháp luật về giao dịch bảo đảm. Luận văn này đƣợc xem nhƣ là
một cơng trình nghiên cứu độc lập xem xét vấn đề xử lý tài sản thế chấp là
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành một cách
tổng thể ở cả phƣơng diện lý luận và thực tiễn, kết hợp hài hòa giữa pháp luật
chung và pháp luật chuyên ngành điểu chỉnh quan hệ thế chấp, thực tiễn áp
dụng pháp luật để xử lý trực tiếp các vụ việc giải quyết tại Tòa án nhân dân quận
Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng.

3. Phạm vi và mục đích nghiên cứu
Thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất đƣợc coi là một vấn đề liên ngành,
phức tạp, có liên quan đến nhiều lĩnh vực nhƣ chính trị, kinh tế, xã hội, pháp
luật và đƣợc điều chỉnh bởi nhiều ngành luật khác nhau. Tuy nhiên luận văn
chỉ tập trung nghiên cứu trong khuôn khổ pháp luật điều chỉnh những nội
dung cơ bản về thế chấp nhƣ: chủ thể và đối tƣợng quan hệ thế chấp tài sản;
hình thức và thủ tục xác lập quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất; quá trình
xác lập và thực hiện giao dịch thế chấp; xử lý tài sản quyền sử dụng đất khi
bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ thanh tốn nợ.
Trong khn khổ luận văn thạc sĩ, phạm vi nghiên cứu luận văn thạc sĩ
đƣợc giới hạn trong các văn bản pháp luật về thế chấp nhƣ: BLDS năm 2015,
Luật Đất Đai năm 2013, Luật kinh doanh Bất động sản năm 2014…và một số
văn bản có liên quan nhƣ: Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12
năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm vàNghị định số 11/2012/NĐCP ngày 22 tháng 02 năm 2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CPngày 29 tháng 12 năm 2006 của
Chính phủ về giao dịch bảo đảm... Về đối tƣợng quan hệ thế chấp, tác giả tập
trung nghiên cứu đối tƣợng là quyền sử dụng đất bởi trong các bất động sản
3


đƣợc sử dụng làm tài sản thế chấp thì quyền sử dụng đất là tài sản đƣợc sử
dụng phổ biến và khi xảy ra tranh chấp việc xử lý loại tài sản này rất phức tạp.
Nội dung luận văn giới hạn trong vấn đề lý luận về thế chấp tài sản là quyền
sử dụng đất đƣợc pháp luật Việt Nam quy định. Giới hạn khảo sát của luận
văn là quá trình áp dụng pháp luật xử lý tài sản thế chấp tại Tòa án nhân dân quận
Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng. Bởi lẽ, quận Hồng Bàng đang sở hữu hàng loạt
các dự án, cơng trình hạ tầng kỹ thuật có tầm ảnh hƣởng đến thị trƣờng bất động
sản của thành phố trong những năm gần đây, vì vậy vấn đề tranh chấp bất động sản
nói chung, quyền sử dụng đất của ngƣời dân nói riêng phát sinh nhiều vƣớng mắc.
Thông qua việc nghiên cứu trong phạm vi đƣợc đề ra ở trên, tác giả

mong muốn cung cấp cho ngƣời đọc một cách tổng thể các quy định về hoạt
động thế chấp tài sản là bất động sản, cụ thể là quyền sử dụng đất tại thành
phố Hải Phòng. Trên cơ sở đó, nghiên cứu thực trạng, tình hình thế chấp bất
động sản tại quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phịng để có thể đánh giá đƣợc
mức độ thực thi của các quy định pháp luật. Đồng thời chỉ ra những hạn chế
cịn tồn tại; từ đó có những giải pháp tối ƣu nhất.
4. Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài
Để có thể đạt đƣợc mục đích đặt ra khi nghiên cứu đề tài, đòi hỏi luận
văn phải giải quyết các vấn đề sau:
Thứ nhất, đề cập khái quát chung về nội dung về quyền tài sản, quyền sử
dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, từ đó kết luận quyền sử
dụng đất của ngƣời sử dụng đất ở Việt Nam là tài sản và là một loạt bất động
sản.
Thứ hai, phân tích, đánh giá, các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất
đƣợc hệ thống pháp luật Việt Nam quy định. Qua đó làm cơ sở cho việc nhận
diện về vai trò, ý nghĩa của thế chấp QSDĐ đối với đời sống kinh tế, xã hội.
Thứ ba, nêu thực trạng thi hành pháp luật Việt Nam về thế chấp tài sản là
quyền sử dụng đất tại quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng. Trên cơ sở đó
4


phân tích những thành tựu đạt đƣợc đồng thời những vƣớng mắc, hạn chế
trong việc áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp và đƣa ra các giải pháp,
đề xuất để đảm bảo tốt việc thực hiện những quy định về thế chấp quyền sử
dụng đất.
Chọn hoạt động thế chấp tài sản là bất động sản và cụ thể là quyền sử
dụng đất làm đối tƣợng nghiên cứu, chúng ta có điều kiện đi sâu phân tích
những vấn đề lý luận chung và các quy định của pháp luật của Việt Nam về
vấn đề này và thực trạng áp dụng pháp luật tại quận Hồng Bàng, Hải Phịng
nói riêng, trong q trình phát triển kinh tế ở Việt Nam hiện nay nói chung.

5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Để đạt đƣợc các mục tiêu nghiên cứu mà đề tài đặt ra, trong quá trình
nghiên cứu luận văn đã sử dụng những phƣơng pháp nghiên cứu cơ bản sau:
Phƣơng pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật
lịch sử của chủ nghĩa Mac - Lênin, tƣ tƣởng Hồ Chí Minh và đƣờng lối quan
điểm của Đảng cộng sản Việt Nam. Theo đó, ngƣời viết đặt các vấn đề về thế
chấp quyền sử dụng đất trong mối liên hệ, quan hệ với nhau, không nghiên
cứu một cách riêng lẻ đồng thời có sự so sánh với các quy định đã hết hiệu
lực theo luật dân sự trƣớc đây.
Một số phƣơng pháp nghiên cứu chủ yếu đƣợc áp dụng:
Phƣơng pháp phân tích: phƣơng pháp này đƣợc sử dụng phổ biến trong
việc làm rõ các quy định của pháp luật về quyền tài sản, quyền sử dụng đất,
thế chấp tài sản.
Phƣơng pháp đánh giá, phƣơng pháp so sánh: phƣơng pháp này đƣợc
ngƣời viết vận dụng để đƣa ra ý kiến nhận xét quy định của pháp luật hiện
hành có hợp lý hay khơng, nhìn nhận trong mối tƣơng quan so với quy định
trƣớc đây.

5


Phƣơng pháp quy nạp, diễn dịch: Đƣợc vận dụng để triển khai có hiệu
quả các vấn đề liên quan đến thế chấp QSDĐ, đặc biệt là các kiến nghị hoàn
thiện.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Thứ nhất, dựa trên những vấn đề lý luận về biện pháp thế chấp, luận văn
tập trung nghiên cứu các khía cạnh pháp lý và thực tiễn của hoạt động xử lý
tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.
Thứ hai, luận văn chú trọng đến thực tiễn áp dụng các quy định của pháp
luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân quận

Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng để đƣa ra những đánh giá, nhận xét về tính
thực thi của pháp luật hiện hành.
Thứ ba, từ những hạn chế mà luận văn phân tích từ đó đƣa ra hƣớng giải
quyết phù hợp với điều kiện kinh tế, chính trị, xã hội của Việt Nam, đồng thời
góp phần hồn thiện quy định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền
sử dụng đất.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài lời nói đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung chính
của luận văn gồm 3 chƣơng, cụ thể:
Chƣơng 1: Khái quát về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.
Chƣơng 2: Qui định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử
dụng đất và thực tiễn áp dụng tại Tòa án nhân dân quận Hồng Bàng thành phố
Hải Phòng
Chƣơng 3: Những kiến nghị

6


CHƢƠNG 1
KHÁI QUÁT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT
1.1. Khái luận về thế chấp và xử lý tài sản thế chấp
1.1.1. Khái niệm, bản chất, đặc điểm và ý nghĩa pháp lý của thế chấp
1.1.1.1.

Khái niệm về thế chấp tài sản

Theo từ điển Hán – Việt, thế chấp đƣợc định nghĩa: “Thế là bỏ đi, thay
cho” còn “Chấp là cầm, giữ, bắt”1
Theo từ điển Luật học giải thích: Thế chấp là việc bên có nghĩa vụ ngƣời vay nợ dùng tài sản là bất động sản thuộc quyền sở hữu của mình để

bảo đảm thực hiện nghĩa vụ - việc trả nợ đối với bên có quyền tức bên cho
vay.2
Xuất phát từ những ngữ nghĩa cơ bản của thế chấp nhƣ trên, chúng ta
có thể hiểu thế chấp là biện pháp, cách thức mà các bên thỏa thuận lựa chọn
để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ thơng qua một
tài sản mà giá trị của tài sản này có khả năng thay thế cho nghĩa vụ bị vi
phạm.
Điều 2114 của Bộ luật Dân sự Pháp cũng đã quy định nhƣ sau: “Thế
chấp là một quyền tài sản trên những bất động sản và được sử dụng để đảm
bảo thi hành một nghĩa vụ…” 3 Theo đó, luật dân sự Pháp quy định thế chấp
là một quyền trên bất động sản và tài sản thế chấp chỉ có thể là bất động sản.
Bên cạnh đó, tại Điều 702, tiêu đề VII, Chƣơng I của Bộ luật Dân sự và
Thƣơng mại Thái Lan quy định thế chấp là việc người thế chấp nhượng một
tài sản cho người nhận thế chấp như một bảo đảm để thi hành một nghĩa vụ
nhưng không giao tài sản đó cho người nhận thế chấp. Ngồi ra, tại Điều 703
1

Đào Duy Anh (2000), Từ điển Hán Việt, NXB Khoa học xã hội, Hà Nội
Bộ Tƣ pháp – Viện khoa học Pháp lý, Từ điển Luật học, NXB Từ điển Bách Khoa - NXB Tƣ pháp, trang
462
3
Bộ luật Dân sự của Cộng hòa Pháp năm 1804, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
2

7


quy định về các loại tài sản thế chấp, đó là bất cứ động sản nào cũng đƣợc thế
chấp, những loại tài sản khác nhƣ tàu thuyền có trọng tải từ 6 tấn trở lên, sà
lan máy hoặc tàu máy có trọng tải từ 5 tấn trở lên, những nhà nổi, gia súc lớn

miễn là những động sản này đã đƣợc đăng ký cho mục đích đó. Nhƣ vậy, tại
bộ luật Thái Lan quy định về thế chấp ngoài việc khơng giao tài sản cho bên
nhận thế chấp cịn quy định cụ thể những tài sản nào đƣợc thế chấp. 4
Bộ luật Dân sự Nhật Bản quy định tại Điều 369: “thế chấp là một chế
định bảo đảm nghĩa vụ bằng tài sản, trong đó khơng có việc chuyển giao tài
sản thế chấp”.5
Nhìn chung, thế chấp theo quy định của pháp luật các nƣớc có thể khác
nhau về đối tƣợng của thế chấp là bất động sản hoặc động sản nhƣng điểm
chung là khi thế chấp, tài sản không chuyển giao cho bên nhận thế chấp.
Theo pháp luật Việt Nam, căn cứ vào Điều 317 Bộ luật Dân sự năm
2015 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế
chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và
không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).” Theo quy
định này, thế chấp là một trong những biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự,
theo đó bên có tài sản thế chấp không chuyển giao tài sản cho bên nhận thế
chấp.
Với ƣu thế là biện pháp bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không phải
chuyển giao tài sản bảo đảm, vẫn khai thác đƣợc giá trị của tài sản bảo đảm
mà lợi ích của các bên vẫn đạt đƣợc, vì vậy thế chấp là một giải pháp tuyệt
vời đƣợc các bên tham gia giao dịch dân sự ƣu tiên lựa chọn sử dụng, đặc biệt
là trong các quan hệ tín dụng.
1.1.1.2.

4
5

Bản chất của thế chấp

Bộ luật Dân sự và Thƣơng mại Thái Lan, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội, năm 1995
Bình luận Bộ luật dân sự Nhật bản, NXB Tƣ pháp, Thƣ viện Bộ Tƣ pháp, Hà Nội

8


Thế chấp là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự xuất
phát từ thời La Mã cổ đại. Quá trình phát triển của biện pháp thế chấp trong
Luật La Mã với nền tảng pháp lý là lý thuyết về vật quyền bảo đảm đã ảnh
hƣởng và chi phối mạnh mẽ đến sự ra đời, thay đổi của các quy định pháp luật
về thế chấp ở các nƣớc Civil Law mà điển hình là các nƣớc Pháp, Đức, Nhật
Bản. Tính chất vật quyền cho phép bên nhận thế chấp có quyền tác động trực
tiếp đến tài sản thế chấp mà khơng phụ thuộc vào ý chí của bất kỳ chủ thể nào
khi chứng minh đƣợc bên thế chấp có quyền sở hữu tài sản thế chấp (sẽ đƣợc
sở hữu hoặc đƣợc ủy quyền định đoạt), có giao kết hợp đồng thế chấp và bên
có nghĩa vụ có sự vi phạm nghĩa vụ. Cụ thể, bên nhận thế chấp có quyền truy
địi tài sản thế chấp từ sự chiếm giữ của bất kỳ ai (trừ trƣờng hợp pháp luật có
quy định khác) để xử lý và có quyền ƣu tiên thanh toán trƣớc từ số tiền thu
đƣợc khi xử lý tài sản thế chấp.
Với những quy định đƣợc xây dựng trên cơ sở lý thuyết về vật quyền
bảo đảm đã tạo nên ƣu thế cho ngƣời nhận thế chấp trong việc xử lý tài sản
thế chấp để đảm bảo cho quyền lợi của mình. Dĩ nhiên đi kèm với đó phải là
một hệ thống pháp luật hồn thiện, hệ thống đăng ký tài sản phát triển với sự
minh bạch hóa cao. Đây là xu thế phát triển của hầu hết hệ thống pháp luật tại
các quốc gia trên thế giới và cũng là cách nhìn nhận hợp lý về bản chất của
thế chấp khi đây là một biện pháp bảo đảm đƣợc xác lập trên một tài sản xác
định.
Nhƣ vậy, về bản chất cần xác định thế chấp là một biện pháp có tính
chất vật quyền nhằm bảo đảm cho quan hệ trái quyền. 6 Căn cứ để tạo lập
quyền của bên nhận thế chấp đối với tài sản thế chấp, chính là sự thỏa thuận
của các bên tham gia giao dịch về việc bên thế chấp sẽ dùng tài sản của mình
để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự mà không chuyển giao tài sản thế chấp.

Trong thời gian tới chúng ta cần tập trung nghiên cứu lý thuyết về vật quyền

6

Nguyễn Văn Hoạt, Luận án Tiến sĩ Luật học: Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của
pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành, năm 2014, tr. 18

9


bảo đảm để xây dựng một nền tảng pháp lý vững chắc cho việc sửa đổi các
quy định về thế chấp tài sản cho phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội hiện
nay.
1.1.1.3.

Đặc điểm và ý nghĩa pháp lý của thế chấp tài sản

Thứ nhất, thế chấp là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân
sự nên thế chấp cũng có đầy đủ các đặc điểm của biện pháp bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự.
Nghĩa vụ phát sinh từ biện pháp bảo đảm thế chấp luôn gắn liền với
một nghĩa vụ đƣợc bảo đảm cụ thể. Hay nói cách khác, một khi xác đã xác
định đƣợc nghĩa vụ cần bảo đảm là nghĩa vụ gì và cần phải đƣợc bảo đảm nhƣ
thế nào thì các biện pháp bảo đảm mới đƣợc hình thành (biện pháp bảo đảm
thế chấp tài sản cũng đƣợc xác định nhƣ vậy).
Ví dụ: hợp đồng vay tiền tại ngân hàng đƣợc hình thành làm phát sinh
nghĩa vụ trả tiền nợ gốc đã vay và tiền lãi phát sinh khi đến hạn thanh toán.
Để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ này, các bên thỏa thuận ký kết hợp
đồng thế chấp sau khi ký kết hợp đồng tín dụng hoặc đƣa vào trong hợp đồng
một điều khoản về biện pháp thế chấp để đảm bảo cho nghĩa vụ thanh tốn

trên.
Thứ hai, khơng có sự chuyển giao tài sản thế chấp
Trong quan hệ thế chấp, bên thế chấp không phải giao tài sản bảo đảm
cho bên nhận thế chấp. Tính chất bảo đảm đƣợc xác định bằng việc bên thế
chấp phải giao cho bên nhận thế chấp những giấy tờ chứng minh tình trạng
pháp lý của tài sản thế chấp. Ví dụ: anh A thế chấp quyền sử dụng đất để vay
Ngân hàng 1 tỷ đồng. Anh A phải giao cho ngân hàng giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất chứng minh quyền sở hữu mảnh đất đó là của anh A mà khơng
phải giao chính mảnh đất đó cho Ngân hàng sử dụng.
Khác với biện pháp cầm cố, trong quan hệ thế chấp các bên giảm thiểu
đƣợc những thủ tục, công việc liên quan đến việc chuyển giao trực tiếp tài sản
10


từ chủ thể này sang chủ thế khác. Những giấy tờ liên quan đến tài sản thế
chấp có thể là giấy đăng ký quyền sở hữu tài sản (đối với ô tô, xe máy, máy
bay, tàu biển, …); giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hoặc các giấy tờ khác
nhƣ hợp đồng mua bán hàng hóa có kèm theo hóa đơn; hợp đồng mua bán
nhà ở hình thành trong tƣơng lai kèm theo dự án đã đƣợc phê duyệt về ngơi
nhà đó; giấy tờ thừa kế nhà đất; … Các loại giấy tờ trên phải là bản gốc (bản
duy nhất) đƣợc giao cho bên nhận thế chấp giữ nhằm hạn chế sự định đoạt
của bên thế chấp đối với tài sản thế chấp.
Thứ ba, nhiều loại giao dịch thế chấp là đối tượng bắt buộc của đăng
ký giao dịch bảo đảm.
Căn cứ theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01
tháng 9 năm 2017 của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm thì các loại
giao dịch sau bắt buộc phải đăng ký là:
a) Thế chấp quyền sử dụng đất;
b) Thế chấp tài sản gắn liền với đất trong trường hợp tài sản đó đã
được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
c) Cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay;
d) Thế chấp tàu biển.
Nhƣ vậy, trong số năm loại giao dịch bảo đảm bắt buộc phải đăng ký
thì có đến bốn loại giao dịch là thế chấp. Ngồi ra, các giao dịch bảo đảm
khác do các bên tự nguyện đăng ký tại Trung tâm đăng ký giao dịch phần lớn
là giao dịch thế chấp. Điều này cũng xuất phát từ đặc điểm thứ hai của biện
pháp thế chấp. Vì khơng có sự chuyển giao tài sản nên việc cần minh bạch
hóa tình trạng pháp lý của tài sản là rất cần thiết để đảm bảo sự an toàn cho
giao dịch. Việc đăng ký giao dịch bảo đảm tạo lợi thế ƣu tiên thanh toán cho
ngƣời đăng ký trƣớc, khi một tài sản dùng để đảm bảo cho nhiều nghĩa vụ
thƣờng xảy ra phổ biến đối với tài sản thế chấp.
11


Thứ tư, đáp ứng linh hoạt lợi ích của các chủ thể.
Biện pháp thế chấp là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân
sự có nhiều ƣu điểm so với các biện pháp khác. Với đặc điểm riêng biệt
không chuyển giao tài sản bảo đảm, biện pháp thế chấp đáp ứng linh hoạt lợi
ích của các bên chủ thể.
Đối với bên nhận thế chấp, do không trực tiếp nắm giữ tài sản nên
khơng mất chi phí cho việc duy trì, giữ gìn và bảo quản tài sản bảo đảm trong
thời hạn thế chấp; đồng thời không phải chịu trách nhiệm bồi thƣờng thiệt hại
nếu làm hƣ hỏng, mất mát tài sản thế chấp.
Đối với bên thế chấp việc lựa chọn biện pháp bảo đảm thế chấp đƣợc
ƣu tiên, đặc biệt là trong lĩnh vực kinh doanh cần sử dụng vốn và duy trì hoạt
động sản xuất, kinh doanh. Bên thế chấp tiếp tục đƣợc sử dụng tài sản thế
chấp, khai thác công dụng, hƣởng hoa lợi, lợi tức. Mặt khác, bên thế chấp có
thể thế chấp một tài sản để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ khác nhau nếu tổng
các nghĩa vụ không lớn hơn giá trị của tài sản thế chấp. Ví dụ: anh A thế chấp

chiếc xe ô tô để vay anh B 200 triệu đồng. Anh A giao cho anh B giấy đăng
ký xe chứng minh quyền sở hữu của anh A mà không cần giao chính chiếc xe
đó cho B. Anh A vẫn đƣợc khai thác sử dụng của chiếc xe đó bình thƣờng,
thậm chí A mang đi cầm cố để đảm bảo cho một nghĩa vụ khác miễn sao tổng
nghĩa vụ thế chấp và nghĩa vụ cầm cố không vƣợt quá giá trị của chiếc xe
này. Trong khi đó, anh B khơng phải lo về việc trông giữ, bảo quản chiếc xe
của anh A.
Tuy nhiên, biện pháp thế chấp vẫn ẩn chứa những rủi ro cho bên nhận
thế chấp cao hơn so với bên nhận cầm cố trong quan hệ cầm cố tài sản. Thứ
nhất, đó là việc xác định tính xác thực của các giấy tờ thế chấp. Thực tế có rất
nhiều bất cập xoay quanh vấn đề giấy tờ thế chấp, chẳng hạn nhƣ, làm giả
giấy đăng ký xe ô tô, xe máy, hay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất … để
lập nhiều hồ sơ xin vay tiền của các ngân hàng khác nhau. Thứ hai, việc giữ
12


gìn tài sản thế chấp lại thuộc về bên có nghĩa vụ và họ có quyền khai thác, sử
dụng tài sản thế chấp nếu khơng có thỏa thuận khác. Nhƣ vậy rất dễ xảy ra
hiện tƣợng bên thế chấp tìm cách bán tài sản thế chấp cho ngƣời khác trong
thời gian thế chấp mà bên nhận thế chấp không đƣợc biết hay bên thế chấp
lạm dụng quyền khai thác tài sản thế chấp dẫn đến tài sản đó bị hƣ hỏng, giảm
sút giá trị … Tất cả đều dẫn đến hệ quả không bảo đảm đƣợc quyền của bên
nhận thế chấp.
1.1.2. Khái luận về xử lý tài sản thế chấp
1.1.2.1. Khái niệm về xử lý tài sản thế chấp
Trên cơ sở tìm hiểu và phân tích các học thuyết và các quan điểm khoa
học về xử lý tài sản thế chấp, đây đƣợc coi là một quá trình để thực thi quyền
của bên nhận thế chấp thông qua các biện pháp tác động đến tài sản thế chấp.
Do đó, khái niệm xử lý tài sản thế chấp đƣợc hiểu là: Xử lý tài sản thế chấp là
quá trình thực thi quyền của bên nhận thế chấp thông qua việc tiến hành các

thủ tục định đoạt quyền sở hữu tài sản thế chấp và số tiền thu được sẽ thanh
toán cho bên nhận thế chấp và các chủ thể khác cùng có quyền lợi trên tài
sản đó theo thứ tự ưu tiên do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định.
1.1.2.2. Căn cứ xử lý tài sản thế chấp
Theo quy định pháp luật hiện hành, khi đến hạn phải thực hiện nghĩa vụ
mà bên có nghĩa vụ khơng thực hiện hoặc khơng thực hiện đúng nghĩa vụ của
mình thì bên nhận thế chấp hồn tồn có quyền xử lý tài sản thế chấp theo
cách phƣơng thức khác nhau.
Bên cạnh đó, cũng có trƣờng hợp bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa
vụ đƣợc bảo đảm trƣớc thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc
theo quy định của pháp luật. Ví dụ: Trƣờng hợp các bên thỏa thuận sử dụng
tài sản vay trong hợp đồng vay. Mặc dù chƣa đến hạn hợp đồng, nhƣng bên
vay vi phạm sự thỏa thuận về việc sử dụng khoản tiền vay, bên cho vay có
quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trƣớc hạn. Lúc này, các bên có áp dụng
13


biện pháp bảo đảm thì biện pháp bảo đảm sẽ bị xử lý. Hoặc trƣờng hợp pháp
luật có quy định tài sản bảo đảm có nguy cơ bị hƣ hỏng dẫn đến giảm sút giá
trị hoặc mất toàn bộ giá trị thì bên nhận bảo đảm có quyền xử lý ngay. Đồng
thời phải thông báo cho bên bảo đảm và các bên nhận bảo đảm khác về việc
xử lý tài sản đó (Điều 300 BLDS 2015).
Các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định khác. Ví dụ nhƣ: A
có nhận cầm đồ của B một chiếc xe máy, và cho B vay lại một số tiền là 20
triệu đồng. Thời hạn vay là 15 ngày. Hết 1 tuần, A và B có thỏa thuận để A
mua lại chiếc xe máy của B với giá là 22 triệu đồng. B thực hiện nghĩa vụ
chuyển giao lại hồ sơ xe máy và trừ đi 20 triệu đã vay của A, A thanh tốn lại
cho B 2 triệu chênh lệch cịn lại.
1.1.2.3. Phương thức xử lý tài sản thế chấp
Phƣơng thức xử lý tài sản là cách thức, biện pháp xử lý do các chủ thể

có thẩm quyền tiến hành nhằm thanh toán nợ cho bên nhận thế chấp hoặc thực
hiện nghĩa vụ cho chủ thể khác có liên quan. Phƣơng thức xử lý tài sản thế
chấp đƣợc xác định trong hai trƣờng hợp cụ thể bao gồm: xử lý tài sản có sự
thỏa thuận hoặc xử lý tài sản thế chấp khi hai bên không thỏa thuận đƣợc.
Trong thực tiễn, rất hiếm khi ngƣời có tài sản bảo đảm đƣợc đƣa ra xử
lý để thực hiện nghĩa vụ lại hợp tác trong q trình xử lý tài sản. Do đó, khi
trong hợp đồng thế chấp khơng có thỏa thuận về phƣơng thức xử lý tài sản
bảo đảm hoặc tại thời điểm cần xử lý tài sản bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ,
các bên không đạt đƣợc thỏa thuận về cách thức xử lý, vụ việc sẽ đƣợc bên
nhận thế chấp khởi kiện ra Tịa án nhân dân cấp có thẩm quyền. Hoặc khi các
bên đã thỏa thuận đƣợc phƣơng án xử lý nhƣng phƣơng án đó khơng thể thực
hiện đƣợc trên thực tế và kết quả là bên nhận thế chấp cũng có quyền khởi
kiện ra Tịa án. Nhƣ vậy, khi bên thế chấp khơng có thái độ hợp tác trong quá
trình xử lý tài sản bảo đảm, mà điều này xảy ra khá thƣờng xuyên trên thực tế,
dẫn đến bên nhận thế chấp hoặc bên thứ ba sẽ không thể tiến hành xử lý tài
14


sản bảo đảm mặc dù các bên đã có sự thỏa thuận từ trƣớc thì khi phải xử lý tài
sản bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ, hầu hết các hợp đồng thế chấp đều phải
chuyển sang Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền giải quyết.
Tất nhiên, việc giải quyết tranh chấp trong trƣờng hợp khởi kiện ra Tòa
sẽ đƣợc tiến hành theo thủ tục thông thƣờng với thời hạn tố tụng kéo dại lại
có thể bị xem xét ở nhiều cấp gây ảnh hƣởng đến quyền lợi của bên nhận thế
chấp. Các nƣớc trên thế giới thƣờng giải quyết những vụ việc này theo thủ tục
rút gọn khi chỉ cần chứng minh có sự vi phạm về nghĩa vụ và hợp đồng thế
chấp là hợp pháp; bản án, quyết định trong trƣờng hợp này có giá trị chung
thẩm đối với các bên.7
1.2. Khái luận về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
1.2.1. Khái luận về quyền sử dụng đất

1.2.1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất
Đất đai là cơ sở, là cội nguồn hình thành nên sự sống và là nguồn tài
nguyên có giá trị nhất của lồi ngƣời. Nếu thiếu đất đai thì con ngƣời khơng
thể tồn tại, duy trì và phát triển đƣợc. Theo lý thuyết truyền thống của pháp
luật dân sự, đất đai là một tài sản nên chủ sở hữu có ba quyền đó là quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Đây là ba quyền năng cơ bản
của chủ sở hữu đối với tài sản. Tuy nhiên, tùy vào từng điều kiện kinh tế, xã
hội, ý chí của giai cấp cầm quyền mà pháp luật mỗi quốc gia quy định chế độ
sở hữu khác nhau đối với đất đai. Nhiều quốc gia trên thế giới thừa nhận chế
độ sở hữu tƣ nhân đối với đất đai (Anh, Đức, …), vì vậy các nhân, tổ chức sở
hữu đất đai có đầy đủ ba quyền năng trên. Trƣờng hợp này, quyền sử dụng đất
gắn liền và không tách rời quyền sở hữu, ngƣời sở hữu có tồn quyền định
đoạt về mặt pháp lý đối với tài sản là đất đai của mình nhƣ bán, tặng cho, thế
chấp, quản lý, sử dụng … mà khơng có bất kỳ một hạn chế nào. Tuy nhiên
nếu đất đai thuộc sở hữu toàn dân thì quyền sử dụng đất và quyền sở hữu đất
7

Bùi Thị Duyên, Luận văn Thạc sĩ Luật học “Pháp luật về thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ Thực trạng và phương hướng hoàn thiện”, năm 2014, trang 79

15


tách riêng biệt và độc lập với nhau. Ở Việt Nam, pháp luật không thừa nhận
sở hữu tƣ pháp về đất đai, bên cạnh đó Điều 53 Hiến pháp năm 2013 khẳng
định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý” do vậy Nhà nƣớc mới là chủ thể có đầy đủ ba quyền
năng đối với đất đai. Theo đó, để thực hiện quyền năng của chủ sở hữu, Nhà
nƣớc công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất
cho ngƣời đang sử dụng đất ổn định mà khơng có nguồn gốc đƣợc Nhà nƣớc
giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

chứ không phải Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất.8 Chính điều này cũng là
một điểm chú ý để khẳng định đất đai là một loại tài sản đặc biệt so với các tài
sản khác.
Quyền sử dụng đất ở nƣớc ta đƣợc hình thành khơng dựa trên học thuyết
về các quyền tự nhiên, mà nó là sản phẩm của hệ thống pháp luật nƣớc ta.
Căn cứ vào điều kiện chính trị, kinh tế, xã hội và sự phân chia giới hạn kiểm
soát đất đai giữa Nhà nƣớc với ngƣời sử dụng đất theo quy định của pháp luật
đã tạo ra một loại tài sản mới đó là quyền sử dụng đất. Ngƣời sử dụng đất chỉ
đƣợc chuyển quyền sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn, …).
Từ sự phân tích trên, chúng ta có thể hiểu Quyền sử dụng đất là quyền
của các chủ thể sử dụng bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn, tặng cho quyền sử dụng đất;
quyền được khai thác các thuộc tính, cơng dụng của đất, quyền được hưởng
những thành quả lao động kết quả đầu tư trên đất và các quyền khác theo quy
định của pháp luật.
1.2.1.2. Bản chất quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản, thông thƣờng trong quan hệ
dân sự, ngƣời chủ sở hữu tài sản có quyền tự thực hiện đầy đủ quyền năng của
8

Luật Dƣơng Gia, Quy định về việc công nhận quyền sử dụng đất, Ngày 18/01/2020
/>
16


mình thơng qua nhiều hình thức khác nhau nhƣ bán, cho thuê, tặng cho, thế
chấp, cầm cố tài sản phù hợp với các quy định của pháp luật. Đối với đất đai,
quyền sử dụng đất là quyền mà Nhà nƣớc giao cho ngƣời sử dụng đất và đây
là một quyền đặc biệt, vì quyền này đƣợc xem là một loại tài sản, là tài sản

đặc biệt so với các tài sản khác. Việc khẳng định quyền sử dụng đất là một
loại tài sản nó vừa mang tính hợp lý, vừa có cơ sở pháp lý vững chắc. Quyền
sử dụng đất với tƣ cách là một loại quyền tài sản, đã đƣợc khẳng định là một
loại tài sản trong giao dịch dân sự. Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 2
Điều 105 BLDS năm 2015 tài sản đƣợc chia làm 2 loại là bất động sản và
động sản. Trong đó bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, cơng
trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai, … Quyền sử dụng đất
là một loại tài sản và tài sản này gắn liền với đất đai, cho nên nó là tài sản đặc
biệt.
Trên cơ sở đó có thể thấy, quyền sử dụng đất hợp pháp của các cá nhân
là tài sản của cá nhân, quyền sử dụng đất hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình là
tài sản hợp pháp của tổ chức và hộ gia đình đó. Do vậy, khi cá nhân, tổ chức,
hộ gia đình đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, nhận quyền sử dụng đất từ
việc chuyển nhƣợng của các chủ thể sử dụng đất khác thì các chủ thể này có
những quyền đƣợc pháp luật quy định đối với tài sản là quyền sử dụng đất của
mình, các quyền đó bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng giá trị quyền
sử dụng đất để hợp tác, sản xuất kinh doanh, quyền đƣợc khai thác các lợi ích,
cơng năng của đất, quyền đƣợc hƣởng thành quả lao động, kết quả đầu tƣ trên
đất đƣợc giao, quyền đƣợc hƣởng các lợi ích do cơng trình của Nhà nƣớc từ
việc cải tạo, bảo vệ đất mang lại và quyền khác theo quy định của pháp luật.
1.2.2. Thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất
1.2.2.1. Khái niệm thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất

17


Cơ sở pháp lý tiền đề cho các giao dịch về quyền sử dụng đất nói chung
và thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng vận hành trong nền kinh tế thị trƣờng
đƣợc đánh dấu bằng sự ghi nhận trong đạo luật gốc. Căn cứ theo khoản 2

Điều 54 Hiến pháp 2013: “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển
quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật.
Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ”.
Cụ thể hóa Hiến pháp, các quy định luật Đất đai 2013 đã ghi nhận nhóm
các quyền cụ thể đối với ngƣời sử dụng đất bao gồm: quyền chuyển đổi,
quyền chuyển nhƣợng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế,
quyền tặng cho, quyền góp vốn, quyền thế chấp và quyền bảo lãnh quyền sử
dụng đất. Với các quyền nêu trên của ngƣời sử dụng đất cho thấy, đất đai
khơng cịn là thứ tài nguyên thuần túy đƣợc thiên nhiên ban tặng và đƣợc Nhà
nƣớc cấp phát nhƣ trƣớc đây, mà nó đã trở thành tài sản đƣợc định giá bằng
tiền và giá đó đƣợc thể hiện thơng qua các giao dịch về quyền sử dụng đất
trên thị trƣờng, trong đó có giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất.
Trong quá trình vận hành quyền thế chấp quyền sử dụng đất trong nền
kinh tế thị trƣờng cho thấy, thế chấp quyền sử dụng đất là một lĩnh vực có nội
hàm vừa mang tính chất rộng, chịu sự tác động và điều chỉnh của lĩnh vực
pháp luật chung (pháp luật dân sự) khi xem xét các quan hệ thế chấp quyền sử
dụng đất với ý nghĩa là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
bằng tài sản. Song thế chấp quyền sử dụng đất vừa là lĩnh vực có nội hàm
hẹp, bị giới hạn, chi phối và ràng buộc bởi lĩnh vực pháp luật chuyên ngành,
điều chỉnh những nội dung mang tính chất đặc thù của tài sản và quyền sử
dụng đất. Vì vậy, quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất còn đƣợc điều chỉnh ở
cả lĩnh vực pháp luật đất đai, pháp luật tín dụng ngân hàng và các lĩnh vực
khác có liên quan.
Sự điều chỉnh này hƣớng đến việc hƣớng dẫn các quy trình và cách thức
cụ thể trong việc xác lập, thực hiện giao dịch thế chấp, cũng nhƣ những
18