(LUẬN văn THẠC sĩ) pháp luật về sở hữu nhà ở của người việt nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại việt nam luận văn ths luật 60 38 50

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGÔ THANH HƢƠNG

PHÁP LUẬT VỀ SỞ HỮU NHÀ Ở
CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI
VÀ NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2013

1

TIEU LUAN MOI download :


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGÔ THANH HƢƠNG

PHÁP LUẬT VỀ SỞ HỮU NHÀ Ở
CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI
VÀ NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM
Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã số

: 60 38 50

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: TS. Doãn Hồng Nhung

HÀ NỘI - 2013

2

TIEU LUAN MOI download :


Lời cam đoan

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên
cứu khoa học của riêng tôi. Các số liệu, ví dụ và
trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính
xác và trung thực. Những kết luận khoa học của
luận văn ch-a từng đ-ợc ai công bố trong bất kỳ
công trình nào khác.

Tác giả luận văn

Ngô Thanh H-ơng

3

TIEU LUAN MOI download :


MỤC LỤC

Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các bảng
1

MỞ ĐẦU

Chương 1:

TỔNG QUAN VỀ SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƢỜI VIỆT

12

NAM ĐỊNH CƢ Ở NƢỚC NGOÀI VÀ NGƢỜI NƢỚC
NGOÀI TẠI VIỆT NAM

1.1.

Một số khái niệm về nhà ở, sở hữu nhà ở của người Việt Nam
định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam

12

1.1.1. Khái niệm về nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài
và người nước ngoài tại Việt Nam

12

1.1.2. Khái niệm về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư
ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam

14

1.2.

17

Tổng quan về người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người
nước ngoài tại Việt Nam

1.2.1. Tổng quan về người Việt Nam định cư ở nước ngoài

17

1.2.2. Tổng quan về người nước ngoài tại Việt Nam

19

1.3.

Phân loại đối tượng sở hữu nhà ở có yếu tố nước ngồi tại
Việt Nam

21

1.3.1. Đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu
nhà ở tại Việt Nam

21

1.3.2. Đối tượng người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

24

1.4.

26

Điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt
Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam

4

TIEU LUAN MOI download :


1.4.1. Điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt
Nam định cư ở nước ngoài

26

1.4.2. Điều kiện được sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam

28

1.5.

30

Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới

1.5.1. Kinh nghiệm của Trung Quốc

30

1.5.2. Kinh nghiệm của Singapore

33

1.5.3. Kinh nghiệm của Malaysia

34

1.5.4. Kinh nghiệm của Indonexia

35

1.5.5. Kinh nghiệm của Philipin

35

1.5.6. Kinh nghiệm của Hàn Quốc

36

1.6.

Pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước

ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam

37

1.6.1. Quy phạm pháp luật điều chỉnh về sở hữu nhà ở của người Việt
Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam

37

1.6.2. Đối chiếu các quy định của pháp luật nhà ở về sở hữu nhà ở
của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước
ngoài tại Việt Nam với pháp luật về đầu tư, kinh doanh nhà ở

39

1.6.3. So sánh quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài với người Việt Nam trong nước

42

Chương 2:

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA

45

NGƢỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƢ Ở NƢỚC NGOÀI VÀ
NGƢỜI NƢỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM

2.1.

Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài
và người nước ngoài tại Việt Nam

45

2.1.1. Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài
được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

45

2.1.2. Quyền và nghĩa vụ của người nước ngoài được sở hữu nhà ở

47

5

TIEU LUAN MOI download :


tại Việt Nam
2.2.

Những đặc thù cơ bản trong hợp đồng mua bán, tặng cho nhà
ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước
ngoài tại Việt Nam

50

2.2.1. Một số nội dung pháp lý cơ bản về hợp đồng mua bán, tặng

cho nhà ở có yếu tố nước ngoài

50

2.2.2. Chủ thể hợp đồng mua bán, tặng cho nhà ở của người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài tại Việt Nam

52

2.2.3. Đối tượng của hợp đồng mua bán, tặng cho nhà ở của người Việt
Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam

54

2.2.4. Hình thức của hợp đồng mua bán, tặng cho nhà ở của người Việt
Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam

55

2.2.5. Nội dung của hợp đồng mua bán, tặng cho nhà ở của người Việt
Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam

56

2.2.6. Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng mua bán nhà

57

2.3.

Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở của người Việt
Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam

58

2.3.1. Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở của người
Việt Nam định cư ở nước ngoài

58

2.3.2. Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người
nước ngoài tại Việt Nam

60

2.4.

Quy định xử lý vi phạm về sở hữu nhà ở của người Việt Nam
định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam

62

2.4.1. Thẩm quyền xử lý các vi phạm về sở hữu nhà ở của người Việt
Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam

62

2.4.2. Xử lý các vi phạm về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định
cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam

63

2.5.

66

Thực trạng về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở
nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam

6

TIEU LUAN MOI download :


2.5.1. Thực trạng sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

66

2.5.2. Thực trạng sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam

69

2.6.

Áp dụng pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định
cư ở nước ngoài

71

2.6.1. Áp dụng pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định

cư ở nước ngoài

71

2.6.2. Áp dụng pháp luật về sở hữu nhà ở của người nước ngồi tại
Việt Nam

77

Chương 3:

HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA

85

NGƢỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƢ Ở NƢỚC NGỒI VÀ
NGƢỜI NƢỚC NGỒI TẠI VIỆT NAM

3.1.

Hồn thiện pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam
định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam

85

3.2.

Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về sở hữu nhà ở của
người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại
Việt Nam

87

3.3.

Một số kiến nghị hoàn thiện cơ chế tổ chức thực hiện sở hữu
nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người
nước ngoài tại Việt Nam

93

3.4.

Một số giải pháp khác

96

KẾT LUẬN

98

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

99
104

PHỤ LỤC

7

TIEU LUAN MOI download :


DANH MỤC CÁC BẢNG

Số hiệu

Tên bảng

Trang

Thống kê sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam

68

bảng
2.1

định cư ở nước ngoài
2.2

Thống kê sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài

71

8

TIEU LUAN MOI download :

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong bối cảnh quốc tế và trong nước có rất nhiều khó khăn, thách
thức, nhất là do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính, suy thối kinh tế
tồn cầu, tồn Đảng, tồn dân ta đang nỗ lực phấn đấu đạt những thành tựu
quan trọng trong thực hiện các mục tiêu, nhiệm vụ phát triển kinh tế, đưa
nước ta trở thành nước công nghiệp hóa hiện đại hóa. Một trong những chính
sách được đề ra qua các kỳ Đại hội Đảng đó là thu hút đầu tư, nhân tài, các
chuyên gia, nhà khoa học, kỹ sư nước ngoài vào Việt Nam làm việc và đóng
góp. Để thực hiện tốt mục tiêu trên, Đảng và Nhà nước ta đã thực hiện nhiều
chính sách ưu đãi đối với các đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài
và người nước ngoài vào Việt Nam làm việc, sinh sống. Nếu như trước đây do
các điều kiện chính trị - xã hội, Nhà nước ta thực hiện những chính sách rất
cứng rắn trong lĩnh vực nhà ở, hạn chế quyền sở hữu nhà ở của người Việt
Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngồi tại Việt Nam, dẫn đến tình
trạng những đối tượng này khi vào Việt Nam sinh sống và làm việc đều phải
thuê nhà ở hoặc nhờ người đứng tên sở hữu nhà ở gây bất tiện trong sinh hoạt,
lũng đoạn thị trường bất động sản dẫn đến nhiều tranh chấp và khó khăn cho
Tịa án khi xử lý các vụ việc liên quan đến nhà ở thì đến nay cùng với tiến
trình hội nhập với thế giới, đặc biệt kể từ khi Việt Nam trở thành thành viên
chính thức của Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) Nhà nước ta đã đưa ra
các chính sách thơng thống hơn cho phép người Việt Nam định cư ở nước
ngoài và người nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Theo thống kê của Cục Việc làm, Bộ Lao động - Thương binh và Xã
hội thì hiện nay số lượng người nước ngoài vào làm việc tại Việt Nam là hơn
74.000 người và theo thống kê của Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở
nước ngồi có khoảng hơn 4 triệu người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang

9

TIEU LUAN MOI download :


sinh sống và làm việc tại hơn 100 quốc gia trên thế giới và đại đa số đều
mong muốn trở về quê hương đóng góp cho sự phát triển của đất nước.
Có thể nói, số lượng người nước ngồi và người Việt Nam định cư ở
nước ngồi có nhu cầu sở hữu nhà ở tại Việt Nam là rất lớn bởi lẽ nhu cầu về
nhà ở là nhu cầu cấp thiết cho sinh hoạt của mỗi con người, hơn nữa khi
người nước ngoài hay người Việt Nam định cư ở nước ngoài đến, quay trở lại
Việt Nam đầu tư, làm ăn, sinh sống thì họ mang theo cả gia đình, vợ con vì
vậy nhà ở ln là vấn đề quan tâm hàng đầu của những đối tượng này. Việc
Quốc hội thơng qua chính sách cho phép người Việt Nam định cư ở nước
ngoài và người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã thể hiện được
quan điểm của Đảng và Nhà nước Việt Nam trong việc thực thi chính sách
đối với người nước ngồi cũng như người Việt Nam định cư ở nước ngoài
trong giai đoạn mới.
Thứ nhất, cụ thể hóa chủ trương, đường lối của Đảng về việc chủ động
hội nhập kinh tế quốc tế theo hướng đa phương hóa, đa dạng hóa, tranh thủ
mọi thời cơ để phát triển đất nước trên nguyên tắc giữ vững độc lập tự chủ,
định hướng xã hội chủ nghĩa và chủ quyền quốc gia.
Thứ hai, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư, các chuyên gia,
nhà khoa học, nhà quản lý nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước
ngoài sinh sống ổn định, yên tâm làm việc lâu dài tại Việt Nam, góp phần
thực hiện chính sách an sinh xã hội của Đảng và Nhà nước ta.
Thứ ba, chính sách cho phép người nước ngồi và người Việt Nam
định cư ở nước ngoài mua và sở hữu nhà ở sẽ góp phần thúc đẩy thị trường
nhà ở và bất động sản phát triển trên nguyên tắc đảm bảo ổn định, minh bạch
và lành mạnh, góp phần tạo dựng các đô thị hiện đại, văn minh.
Thứ tư, chính sách này phù hợp với tiến trình hội nhập quốc tế và các

điều ước quốc tế mà Việt Nam ký kết, gia nhập; đảm bảo tính cơng khai, minh
bạch, bình đẳng giữa đối tượng người nước ngồi và công dân Việt Nam.

10

TIEU LUAN MOI download :


Chính sách cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người
nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã được cụ thể hóa trong Luật Nhà ở
năm 2005, Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03/6/2008 về thí điểm cho tổ
chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam; Nghị định số
71/2010/NĐ-CP ngày 08/8/2010 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005 và
một số văn bản pháp luật khác đã mở ra cánh cửa cho người Việt Nam định
cư ở nước ngoài, người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Có thể khẳng định, chính sách cho phép người nước ngoài và người
Việt Nam định cư ở nước ngồi có nhiều quyền năng hơn trước về sở hữu nhà
ở tại Việt Nam đã tạo ra sự biến đổi lớn lao về chính trị, kinh tế, xã hội. Bởi
lẽ, các quy định về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và
người nước ngoài tại Việt Nam ảnh hưởng trực tiếp sự phát triển của thị trường
bất động sản, tác động gián tiếp đến sự phát triển của nền kinh tế. Để hoàn
thiện pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và
người nước ngoài tại Việt Nam, Nhà nước ta đã sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai
năm 2003, Luật Nhà ở năm 2005 và pháp luật liên quan qua từng thời kỳ.
Tuy nhiên cùng với thời gian các quan hệ xã hội phát sinh ngày càng
đa dạng và phức tạp dẫn tới những tồn tại, bất cập khi áp dụng các quy định về
nhà ở trong đời sống thực tế. Bên cạnh đó các quy định pháp luật ngặt nghèo,
chưa thực sự phù hợp đã khiến số lượng sở hữu nhà ở có yếu tố nước ngồi là
khá nhỏ, khơng phát huy được mục đích của Đảng và Nhà nước ta đã đề ra.
Theo thống kê của Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản - Bộ

Xây dựng thì sau 03 năm thực hiện thí điểm cho phép người nước ngồi sở
hữu nhà ở tại Việt Nam mới có 46 trường hợp người nước ngoài mua nhà ở.
Số lượng nhà ở mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu cũng chỉ
dừng ở con số 282 nhà ở kể từ khi Luật số 34/2009/QH12 ngày 18/6/2009 sửa
đổi bổ sung Điều 126 Luật Nhà ở và Điều 121 Luật Đất đai có hiệu lực.
Trong khi đó các giao dịch chui về nhà ở cũng như hành vi vi phạm quy định
của pháp luật sở hữu nhà ở tại Việt Nam liên quan đến người Việt Nam định

11

TIEU LUAN MOI download :


cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam vẫn tồn tại và có xu hướng
gia tăng.
Mặt khác, theo số liệu của Bộ Xây dựng những năm gần đây số lượng
dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ngày càng tăng. Chỉ tính riêng 02
thành phố lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh thì từ khi có Luật Nhà ở
năm 2005 đến q I/2013 tồn Thành phố Hồ Chí Minh đã phát triển được
51,879.2 triệu m2 sàn xây dựng nhà ở, nâng tổng diện tích nhà ở trên địa bàn
thành phố lên 121.379,2 triệu m2, tổng diện tích nhà ở tại Hà Nội cũng đạt
mức trên 147 triệu m2 sàn. Tuy nhiên, số lượng người mua nhà vẫn không đạt
mức như mong muốn của các nhà đầu tư, rất ít các giao dịch về nhà ở được
thực hiện dẫn đến sự tụt dốc của thị trường bất động sản nói riêng và tồn bộ
nền kinh tế nói chung.
Trước những hạn chế nói trên, Bộ Xây dựng đang dự định triển khai
sửa đổi, bổ sung pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở
nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam trình Chính phủ nhằm tháo gỡ
khó khăn cho thị trường bất động sản, nâng cao hiệu quả kinh tế đầu tư.
Do vậy, việc nghiên cứu đề tài "Pháp luật về sở hữu nhà ở của người

Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam" là một
nhiệm vụ vô cùng quan trọng, cấp thiết trong giai đoạn hiện nay, nhằm tìm hiểu
nguyên nhân khó khăn, bất cập trong việc áp dụng các quy định về sở hữu nhà
ở tại Việt Nam và đưa ra một số kiến nghị hoàn thiện các quy định của pháp luật,
một mặt tạo điều kiện thuận lợi cho việc sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người
Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài, mặt khác tạo ra sự thơng
thống, hiệu quả trong cơng tác quản lý nhà ở của các cơ quan nhà nước.
2. Tình hình nghiên cứu
Chính sách cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người
nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã được triển khai từ lâu, cùng với đó
là một loạt các văn bản pháp luật điều chỉnh về vấn đề này. Với các nhà

12

TIEU LUAN MOI download :


nghiên cứu, đây là đề tài mang tính thời sự khoa học vì nhà ở ln là vấn đề
sinh tồn, quan trọng đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người
nước ngoài sinh sống, làm việc tại Việt Nam. Trên thực tế, có khơng ít các
cơng trình, đề tài, bài viết trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến vấn đề này.
Dưới đây là một số nghiên cứu tiêu biểu:
- Doãn Hồng Nhung, New legal corridor oversea Vietnamese foreign
organization and invidual using land in Vietnam, Vietnam Law and Legal
Forum, The only monthly English language law magazine in Vietnam (May
2004; Vol. 10-No-117);
ThS. Doãn Hồng Nhung, Hành lang pháp lý mới cho người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam,
Tạp chí Luật học, Đại học Luật Hà Nội, số 01 năm 2005;
ThS. Chu Mạnh Hùng, Chính sách mới về nhà ở cho người nước

ngoài tại Việt Nam, Tạp chí nghề luật, số 03/2008. Bài viết đã đánh giá sự cần
thiết mở cửa cho phép người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam và phân
tích về điều kiện, đối tượng, trình tự, thủ tục sở hữu nhà ở áp dụng cho người
nước ngoài theo quy định của pháp luật hiện hành;
Nguyễn Mạnh Khởi, Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và
cơng trình xây dựng ở Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại
học Quốc gia Hà Nội, 2009. Luận văn đã khai thác các nội dung liên quan đến
việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và cơng trình xây dựng tại Việt Nam như
điều kiện, thủ tục, cơ quan đăng ký, một số vướng mắc trong việc đăng ký
quyền sở hữu và đề xuất giải pháp;
Đặng Thị Hằng, Những vấn đề pháp lý về sử dụng đất của người Việt
Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường
Đại học Luật Hà Nội, 2010. Nội dung của luận văn tập trung phân tích các
vấn đề về quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài như
các quy định chung của pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất, thực trạng

13

TIEU LUAN MOI download :


và giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất của người Việt Nam
định cư ở nước ngoài;
Nguyễn Thị Minh Thu, Một số vấn đề pháp lý về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở
thành phố Hải Phòng, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc
gia Hà Nội, 2010. Vấn đề chính mà luận văn nghiên cứu là các vấn đề liên
quan đến cấp giấy chứng nhận và kiến nghị sửa đổi các quy định pháp luật
liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận;
TS. Doãn Hồng Nhung, Pháp luật về nhà ở cho người Việt Nam định

cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam, Sách chuyên khảo, Nxb
Xây dựng, 2010. Cuốn sách nghiên cứu tổng quát các quy định của pháp luật
liên quan đến nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước
ngồi tại Việt Nam như các hình thức sở hữu nhà ở, các giao dịch nhà ở, thực
trạng nhu cầu sở hữu nhà ở và đưa ra các giải pháp hồn thiện pháp luật về
nhà ở;
Ngơ Thanh Hương, Pháp luật về nhà ở của người Việt Nam định cư ở
nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam, Luận văn tốt nghiệp, Khoa
Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, 2010. Nội dung của luận văn đề cập vấn đề
pháp luật nhà ở dưới góc độ phân tích các quy định hiện hành về nhà ở, so
sánh các quy định về nhà ở của Việt Nam và các nước trên thế giới và kiến
nghị một số giải pháp;
TS. Nguyễn Minh Hằng và ThS. Nguyễn Thị Thùy Trang, Một số
vướng mắc về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người Việt Nam định cư ở
nước ngồi, Tạp chí Nghề luật, số 03/2011. Bài viết đi sâu phân tích các quy
định của pháp luật về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, phân tích các sai sót về thẩm quyền cấp giấy chứng

14

TIEU LUAN MOI download :


nhận và xử lý của Tòa án trong việc giải quyết các tranh chấp về thẩm quyền
cấp giấy chứng nhận.
Có thể khẳng định các cơng trình, bài viết, nghiên cứu hiện nay liên
quan đến nhà ở cho đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài và
người nước ngoài tại Việt Nam hầu như mới chỉ đề cập ở khía cạnh vấn đề

pháp lý về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc những quy định chung về
pháp luật nhà ở áp dụng đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài và
người nước ngoài tại Việt Nam, mà chưa có một nghiên cứu sâu về vấn đề sở
hữu nhà ở của các đối tượng này. Do vậy, luận văn sẽ tập trung phân tích cơ
sở pháp lý, cơ sở thực tiễn, đánh giá thực trạng, cơ chế bảo vệ quyền sở hữu
dưới góc độ Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và kiến nghị các giải
pháp nhằm cụ thể hóa các quy định pháp luật nhà ở cũng như các biện pháp
đảm bảo sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người
nước ngoài tại Việt Nam được triển khai thực hiện có hiệu quả, thơng thống,
phù hợp với pháp luật quốc tế.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu
Đề tài sẽ tập trung thực hiện ba mục đích nghiên cứu sau:
- Xây dựng cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn liên quan đến liên quan
đến sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước
ngoài tại Việt Nam như điều kiện, thủ tục, hợp đồng mua bán, tặng cho nhà ở,
cơ chế bảo vệ quyền sở hữu nhà ở của những đối tượng này…;
- Đánh giá thực trạng sở hữu nhà ở tại Việt Nam của đối tượng người
nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
- Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật sở hữu nhà ở của
người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam,
nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật trong thực tiễn.

15

TIEU LUAN MOI download :


Nhiệm vụ nghiên cứu
Trên cơ sở mục đích nghiên cứu, đề tài sẽ thực hiện những nhiệm vụ

nghiên cứu dưới đây:
- Nghiên cứu quan điểm chỉ đạo của Đảng và Nhà nước; các văn bản
quy phạm pháp luật như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, văn bản
hướng dẫn thi hành; các cơng trình nghiên cứu, tài liệu tham khảo liên quan
đến sở hữu nhà ở của đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài và
người nước ngồi tại Việt Nam;
- Phân tích số liệu, khảo sát thực trạng sở hữu nhà ở của người Việt
Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam từ đó làm rõ
những hạn chế, bất cập và nguyên nhân khó khăn khi áp dụng quy định pháp
luật sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước
ngoài tại Việt Nam;
- So sánh các quy định về sở hữu nhà ở của một số quốc gia trên thế
giới có đặc điểm tương đồng với Việt Nam và kiến nghị giải pháp hoàn thiện
pháp luật sở hữu nhà ở của Việt Nam liên quan đến người nước ngoài và
người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
4. Phạm vi nghiên cứu
Luận văn sẽ tập trung nghiên cứu vấn đề sở hữu nhà ở của người Việt
Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngồi tại Việt Nam dưới góc độ Luật
Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và một số luật liên quan; khơng nghiên
cứu dưới góc độ luật dân sự. Đề tài sẽ đi sâu phân tích, đánh giá các quy định về
hợp đồng mua bán, tặng cho nhà ở; thực trạng và cơ chế bảo vệ quyền sở hữu
nhà ở có yếu tố nước ngồi và các giải pháp cụ thể hóa Luật Nhà ở năm 2005.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Trên cơ sở lập trường xuất phát và quan điểm tiếp cận các nguyên tắc
cơ bản của chủ nghĩa duy vật biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử, cơ sở lý

16

TIEU LUAN MOI download :

luận chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật,
quan điểm của Đảng và Nhà nước về sở hữu nhà ở của người nước ngoài và
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, đề tài sử dụng các phương pháp
nghiên cứu sau:
- Phương pháp phân tích, tổng hợp các thơng tin, tư liệu liên quan đến
nội dung nghiên cứu như các quan điểm, đường lối của Đảng và Nhà nước;
các số liệu về nhu cầu và thực trạng sở hữu nhà ở của người Việt Nam định
cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam tại các cơ quan quản lý
nhà ở; tham khảo các cơng trình nghiên cứu trong nước và nước ngồi về sở
hữu nhà ở có yếu tố nước ngồi;
- Phương pháp khảo sát thực tế để tìm ra những vấn đề vướng mắc,
tồn tại trong lĩnh vực nhà ở đối với người nước ngoài và người Việt Nam định
cư ở nước ngoài.
- Phương pháp so sánh các quy định của pháp luật về sở hữu nhà ở
giữa Việt Nam và một số quốc gia trên thế giới nhằm kiến nghị giải pháp
hoàn thiện pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước
ngồi và người nước ngồi tại Việt Nam.
6. Những đóng góp của đề tài
Thứ nhất, đề tài có vai trị xây dựng cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn về
sở hữu nhà ở của đối tượng là người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở
nước ngoài.
Pháp luật về sở hữu nhà ở có yếu tố nước ngoài là vấn đề khá mới tại
Việt Nam nên số lượng đề tài và các cơng trình nghiên cứu liên quan cịn khá
hạn chế. Nhìn chung các nghiên cứu trước đây mới chỉ đưa ra vấn đề mà chưa
có một nghiên cứu đi sâu đánh giá, phân tích quy định pháp luật và thực trạng
áp dụng pháp luật sở hữu nhà ở của người nước ngoài và người Việt Nam
định cư ở nước ngồi. Vì vậy, đề tài sẽ là một nguồn tài liệu tham khảo đối
với hoạt động xây dựng pháp luật của nhà nước ta.

17

TIEU LUAN MOI download :


Thứ hai, đề tài góp phần hồn thiện pháp luật về sở hữu nhà ở của
người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam.
Bên cạnh những thành tựu đạt được trong chính sách nhà ở dành cho
đối tượng người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước thì pháp luật
về sở hữu nhà ở có yếu tố nước ngồi vẫn bộc lộ những hạn chế, bất cập.
Xuất phát từ thực trạng sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định
cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam, đề tài sẽ đưa ra các giải
pháp nhằm cụ thể hóa các quy định của pháp luật cũng như cơ chế bảo vệ
quyền sở hữu từ đó nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật sở hữu nhà ở của
đối tượng này.
Thứ ba, đề tài có đóng góp quan trọng trong việc thực hiện các chính
sách thu hút đầu tư, nhân tài, phát triển kinh tế của Đảng và Nhà nước ta.
Có thể khẳng định, bên cạnh nhu cầu ăn, mặc thì nhà ở ln là mối
quan tâm hàng đầu của mỗi người. Đó là yếu tố cấp thiết cho sinh hoạt của
con người cũng là yếu tố gắn kết con người với nơi mình sinh sống. Chính
sách nhà ở có vai trị khuyến khích đầu tư, thu hút nhân tài là người Việt Nam
định cư ở nước ngoài và người nước ngoài. Đồng thời tác động trực tiếp đến
sự phát triển của nền kinh tế vì sự lớn mạnh của thị trường bất động sản thể
hiện sức mạnh kinh tế của một quốc gia. Tuy nhiên, để thực hiện được các
mục tiêu trên thì cần thiết phải xây dựng một hành lang pháp lý thơng thống,
phù hợp với điều kiện kinh tế, chính trị, xã hội của Việt Nam, hoàn thiện các
quy định của pháp luật liên quan đến nhà ở cho người nước ngoài và người
Việt Nam định cư ở nước ngồi.
Thứ tư, đề tài có ý nghĩa trong tiến trình hội nhập quốc tế của Việt Nam.
Kể từ Đại hội Đảng lần thứ X, Đảng và Nhà nước ta đã nhấn mạnh

đến vai trò của các cá nhân, tổ chức nước ngoài và người Việt Nam định cư ở
nước ngồi trong tiến trình hội nhập của Việt Nam và thế giới. Đây chính là
cầu nối thúc đẩy quan hệ kinh tế, chính trị, xã hội giữa Việt Nam và toàn cầu.

18

TIEU LUAN MOI download :


Việc cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước
ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam thể hiện chính sách mở cửa của Đảng và
Nhà nước ta, nhằm tạo sự bình đẳng giữa cơng dân Việt Nam trong nước với
người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, phù hợp với xu
hướng của các quốc gia trên thế giới. Tuy nhiên, mục đích hội nhập sẽ không
đạt được nếu pháp luật về sở hữu nhà ở khơng hồn thiện.
Mục tiêu của đề tài là nghiên cứu các quy định của pháp luật nhằm
kiến nghị giải pháp hoàn thiện các quy định về sở hữu nhà ở của người Việt
Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam. Do vậy, đề tài
sẽ góp phần hồn thiện pháp luật sở hữu nhà ở của các đối tượng này từ đó
thúc đẩy quá trình hội nhập của Việt Nam trong bối cảnh tồn cầu hóa.
7. Kết cấu của luận văn
Ngồi phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục,
nội dung của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Tổng quan về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở
nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam
định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam.
Chương 3: Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về sở hữu nhà ở của
người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam.

19

TIEU LUAN MOI download :


Chương 1
TỔNG QUAN VỀ SỞ HỮU NHÀ Ở
CỦA NGƢỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƢ Ở NƢỚC NGOÀI
VÀ NGƢỜI NƢỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM

1.1. MỘT SỐ KHÁI NIỆM VỀ NHÀ Ở, SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƢỜI VIỆT
NAM ĐỊNH CƢ Ở NƢỚC NGOÀI VÀ NGƢỜI NƢỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM

1.1.1. Khái niệm về nhà ở của ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc
ngồi và ngƣời nƣớc ngồi tại Việt Nam
Nhà ở khơng chỉ là tài sản lớn của mỗi cá nhân, hộ gia đình, nhà ở
cũng được coi là điều kiện cần thiết đứng thứ ba sau ăn mặc để giúp con
người có thể yên tâm tham gia lao động, tạo ra của cải vật chất cho xã hội.
Luật Nhà ở năm 2005 và Nghị định số số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010
của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005
đưa ra khái niệm nhà ở là "cơng trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ
các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân" [29, Điều 1]. Như vậy, để
được coi là nhà ở thì cần có những điều kiện, yếu tố [17]:
Thứ nhất, nhà ở phải là cơng trình xây dựng do con người tạo lập nên
bằng công sức lao động kết hợp với các loại vật liệu xây dựng, thiết bị gắn với
nhà ở thông qua các biện pháp khoa học, kỹ thuật để xây dựng (phải là cơng
trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng).
Thứ hai, cơng trình xây dựng này được xây dựng để phục vụ nhu cầu
ở và các nhu cầu sinh hoạt thường xuyên khác của hộ gia đình, cá nhân như:
để duy trì cuộc sống, là khơng gian văn hóa của một tập hợp người có quan hệ

gia đình (quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng) cùng ở
trong một nhà, là nơi thờ cúng tổ tiên, nơi giao lưu, gặp gỡ các thành viên của
nhiều thế hệ, của dòng họ, phục vụ yêu cầu duy trì nịi giống….

20

TIEU LUAN MOI download :


Trên thực tế, vẫn có sự nhầm lẫn giữa nhà ở với chỗ ở, nơi cư trú như
nhà trên thuyền, nhà nổi…Tuy nhiên, đó khơng được coi là nhà ở vì khơng
đáp ứng được tiêu chí là nhà ở theo quy định của pháp luật. Luật Nhà ở đưa ra
khái niệm về nhà ở để phân biệt giữa nhà ở với các loại nhà khác không phải
nhà ở như: nhà làm việc, nhà hàng, khách sạn và các cơng trình xây dựng
khác. Để phân biệt nhà ở với các công trình xây dựng khác thì pháp luật về
nhà ở đã đưa ra một số đặc điểm của nhà ở:
Một là, nhà ở phải do con người xây dựng theo quy chuẩn, tiêu chuẩn
thiết kế riêng và được xây dựng bằng các loại vật liệu mà Nhà nước quy định;
Hai là, nhà ở phải ln gắn liền với đất, có đủ điều kiện để phân cấp,
phân loại theo quy định và có tuổi thọ nhất định;
Ba là, nhà ở phải được thiết kế có đầy đủ cơng năng để phục vụ nhu
cầu ở và sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân như: có phịng ở, sinh hoạt chung,
bếp, cơng trình phụ; trong đó các cơng trình phụ có thể được xây dựng khép
kín trong cùng một căn hộ hoặc xây dựng tách biệt.
Theo pháp luật về nhà ở thì nhà ở được phân loại thành: nhà ở thương
mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà biệt thự tại đô thị, nhà chung cư…Tuy
nhiên, không phải tất cả các loại nhà ở như đề cập ở trên đều thuộc hình thức
nhà ở thuộc quyền sở hữu của người nước ngồi tại Việt Nam. Khơng giống
như cơng dân Việt Nam ở trong nước, người nước ngồi chỉ có quyền sở hữu
nhà ở là căn hộ chung cư trong dự án phát triển thương mại và không thuộc

khu vực cấm hoặc hạn chế người nước ngoài cư trú đi lại. Như vậy, nhà ở
thuộc sở hữu của người nước ngoài tại Việt Nam chỉ có thể là nhà ở có từ hai
tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung
cho nhiều hộ gia đình, cá nhân và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng của
từng hộ gia đình, cá nhân, của chủ đầu tư và phần diện tích thuộc sở hữu
chung của các chủ sở hữu nhà chung cư. Pháp luật Việt Nam nghiêm cấm các
trường hợp người nước ngoài mua nhà ở riêng lẻ hoặc nhà biệt thự gắn liền vì

21

TIEU LUAN MOI download :


liên quan đến quy định của Luật Đất đai năm 2003 và chính sách quản lý đất
đai của nhà nước ta.
Trước đây, đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng bị
hạn chế rất nhiều về việc sở hữu nhà ở tại Việt Nam, tuy nhiên kể từ khi Luật
Đất đai năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009, Luật Nhà ở năm 2005, Nghị
định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 về hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở,
Luật số 34/2009/QH12 ngày 18/6/2009 sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật Nhà ở
và Điều 121 Luật Đất đai có hiệu lực thì quyền của người Việt Nam định cư ở
nước ngoài đối với vấn đề sở hữu nhà ở được mở rộng hơn rất nhiều. Theo
quy định hiện hành thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu
nhà ở không hạn chế về số lượng và loại nhà ở giống như công dân Việt Nam
ở trong nước (trừ một số trường hợp). Điều đó có nghĩa là người Việt Nam
định cư ở nước ngồi có quyền sở hữu tất cả các loại nhà ở như nhà chung cư,
nhà riêng lẻ, nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất…
Như vậy, pháp luật về nhà ở của Việt Nam quy định rất chặt chẽ về
loại nhà ở mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngồi tại
Việt Nam được phép sở hữu. Chính bởi chế định sở hữu đất đai, lịch sử đất

đai và các chính sách, quy định đặc thù của Việt Nam liên quan đến đất đai
trong việc bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước ta
không mở rộng quyền sở hữu nhà ở của các đối tượng có yếu tố nước ngồi
như với cơng dân Việt Nam ở trong nước.
1.1.2. Khái niệm về quyền sở hữu nhà ở của ngƣời Việt Nam định
cƣ ở nƣớc ngoài và ngƣời nƣớc ngoài tại Việt Nam
Quyền sở hữu là một trong những quyền cơ bản nhất, quan trọng nhất
của mỗi công dân. Người chủ sở hữu đối với tài sản sẽ có quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với tài sản thuộc sở hữu của mình. Để
tìm hiểu quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và
người nước ngoài tại Việt Nam cần thiết phải đi nghiên cứu về chế định sở
hữu tài sản nói chung và chế định sở hữu nhà ở nói riêng.

22

TIEU LUAN MOI download :


Bộ luật Dân sự năm 2005 đã đưa ra một định nghĩa về quyền sở hữu
bằng cách liệt kê những nội dung của quyền sở hữu và chủ thể các quyền này.
Theo quy định đó thì "quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử
dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp
luật" [28, Điều 164]. Như vậy quyền sở hữu có thể được hiểu là luật pháp về
sở hữu trong một hệ thống pháp luật nhất định. Quyền sở hữu là hệ thống các
quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành để điều chỉnh các quan hệ xã hội
phát sinh trong lĩnh vực chiếm hữu, sử dụng và định đoạt các tư liệu sản xuất,
tư liệu tiêu dùng, những tài sản khác theo quy định tại Điều 163 Bộ luật Dân
sự. Hiểu theo nghĩa hẹp thì quyền sở hữu được hiểu là mức độ xử sự mà pháp
luật cho phép một chủ thể được thực hiện các quyền năng chiếm hữu, sử dụng
và định đoạt trong những điều kiện nhất định. Có thể nói, quyền sở hữu chính

là quyền năng dân sự chủ quan của từng loại chủ sở hữu nhất định đối với một
tài sản cụ thể, được xuất hiện trên nội dung của quy phạm pháp luật về sở
hữu [35, tr. 178]. Theo từ điển Luật học thì:
Quyền sở hữu là một phạm trù pháp lý phản ánh các quan
hệ sở hữu trong chế độ sở hữu nhất định, là tổng hợp các quy
phạm pháp luật về vấn đề sở hữu tồn tại trong xã hội tại thời điểm
lịch sử nhất định (theo nghĩa khách quan). Các quy phạm pháp luật
về vấn đề sở hữu bao gồm những nhóm quy phạm về: các hình
thức sở hữu; căn cứ phát sinh, chấm dứt quyền sở hữu; nội dung
quyền sở hữu; cách thức, biện pháp dịch chuyển quyền sở hữu ở
các hình thức sở hữu khác nhau; bảo vệ quyền sở hữu. Quyền sở
hữu là quyền của chủ thể đối với tài sản thuộc sở hữu của mình
(theo nghĩa chủ quan) bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng
và quyền định đoạt của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.
Quyền sở hữu là chế định pháp luật dân sự, là quan hệ pháp luật
dân sự, trong đó các yếu tố cấu thành gồm chủ thể, khách thể, nội
dung [39, tr. 653-654].

23

TIEU LUAN MOI download :


Luật Nhà ở năm 2005 cũng quy định về quyền sở hữu nhà ở của tổ
chức, cá nhân:
Người tạo lập hợp pháp nhà ở có quyền sở hữu đối với nhà
ở đó. Nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân khơng bị quốc hữu
hóa (trừ trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phịng, an ninh và vì
lợi ích quốc gia, Nhà nước quyết định trưng mua hoặc trưng dụng
nhà ở thì Nhà nước bồi thường cho chủ sở hữu nhà ở theo giá thị

trường tại thời điểm thanh toán và tạo điều kiện để họ tạo lập nhà ở
khác) [29, Điều 9].
Như vậy, quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân được nhà nước bảo
hộ một cách tồn vẹn, khơng chủ thể nào có quyền xâm phạm đến quyền sở
hữu nhà ở. Điều này có nghĩa là pháp luật cơng khai cho người thứ hai biết
rằng một tài sản nào đó đã có chủ và ai là chủ sở hữu đối với tài sản.
Pháp luật Việt Nam cũng như pháp luật của các nước trên thế giới đều
phân loại quyền sở hữu nhà ở là loại quyền sở hữu đối với bất động sản. Xét
về mặt bản chất quyền sở hữu nhà ở (quyền sở hữu bất động sản) hầu như
khơng có điểm gì khác với quyền sở hữu các loại tài sản khác. Có thể hiểu,
quyền sở hữu nhà ở là một phạm trù pháp lý bao gồm tổng hợp các quy phạm
pháp luật do Nhà nước ban hành quy định và bảo vệ các quyền năng của chủ
sở hữu đối với nhà ở. Quyền sở hữu nhà ở chính là quyền của chủ sở hữu
trong việc thực hiện các quyền sử dụng, quyền chiếm hữu và quyền định đoạt
nhà ở thuộc sở hữu của mình theo quy định của pháp luật. Như vậy, cũng
giống như chủ sở hữu các tài sản khác, chủ sở hữu tài sản là nhà ở vẫn có đầy
đủ ba quyền năng của quyền sở hữu theo quy định của pháp luật. Có nghĩa là
chủ sở hữu tài sản là nhà ở có quyền quản lý, sử dụng nhà ở, có quyền tặng
cho, thừa kế, thế chấp, chuyển nhượng nhà ở…
Do vậy, nói đến điểm khác nhau về quyền sở hữu nhà ở thì đó là sự
khác nhau của pháp luật về sở hữu nhà ở đối với công dân Việt Nam cư trú tại

24

TIEU LUAN MOI download :


Việt Nam với sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và
người nước ngoài tại Việt Nam. Mặc dù Nhà nước ta đã công nhận quyền sở
hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại

Việt Nam, tức là công nhận quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt nhà ở của
hai đối tượng này. Tuy nhiên thực tế, pháp luật về nhà ở vẫn có những quy
định riêng, hạn chế quyền sở hữu của người Việt Nam định cư ở nước ngoài
và người nước ngoài tại Việt Nam. Chẳng hạn như, người nước ngoài chỉ
được bán hoặc tặng cho căn hộ đã mua sau 01 năm kể từ ngày được cấp Giấy
chứng nhận sở hữu nhà ở, hay trường hợp người Việt Nam định cư ở nước
ngoài được phép về Việt Nam cư trú có thời hạn dưới sáu tháng khi thừa kế
nhà ở tại Việt Nam thì cũng chỉ được hưởng phần giá trị của nhà ở đó…
Như vậy, quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước
ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam có thể được hiểu là một phạm trù
pháp lý bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành
nhằm điều chỉnh, bảo vệ quyền năng của chủ sở hữu là người Việt Nam định
cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam đối với tài sản là nhà ở.
Quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước
ngoài tại Việt Nam là quyền của chủ sở hữu trong việc thực hiện quyền chiếm
hữu, sử dụng và định đoạt tài sản - nhà ở thuộc sở hữu của mình. Người Việt
Nam định cư ở nước ngồi và người nước ngồi tại Việt Nam có đầy đủ
quyền năng của chủ sở hữu (quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định
đoạt) nhưng phải tuân theo quy định riêng và có những điểm hạn chế hơn so
với cơng dân Việt Nam cư trú tại Việt Nam.
1.2. TỔNG QUAN VỀ NGƢỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƢ Ở NƢỚC NGOÀI VÀ
NGƢỜI NƢỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM

1.2.1. Tổng quan về ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài
Trong từng thời kỳ, khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài
lại được đề cập dưới nhiều góc độ, tên gọi khác nhau như "Việt kiều", "người

25

TIEU LUAN MOI download :