Luận văn HOÀN THIỆN CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

*

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG

LUẬN VĂN THẠC SỸ

HỒN THIỆN CƠNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI

*

SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CỦA QUẬN ĐÃ ẨN THÀNH

NGÀNH: QUẢN LÝ XÂY DỰNG

PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SỸ
Ngành: Quản lý Xây dựng
Chuyên ngành: Quản lý đô thị

*
NĂM 2021

TP. Hồ Chí Minh - 2021


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI
SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CỦA QUẬN ĐÃ ẨN THÀNH
PHỐ HỒ CHÍ MINH
(Improving the release of certificate of land use rights, ownership of houses
and other land-attached assets of Binh Thanh district, Ho Chi Minh City)

LUẬN VĂN THẠC SỸ
Ngành: Quản lý Xây dựng
Chuyên ngành: Quản lý đơ thị
Mã ngành:

Cán bộ hướng dẫn:

TP. Hồ Chí Minh - 2021


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực, đầy đủ, rõ nguồn gốc và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm
ơn.
Tôi xin chịu trách nhiệm trước Hội đồng bảo vệ luận văn, trước Khoa và Nhà
trường về các thông tin, số liệu trong đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
TP. Hồ Chí Minh, ngày

tháng

Tác giả luận văn

năm


LỜI CẢM ƠN
Là một kỹ sư chuyên ngành xây dựng dân dụng và công nghiệp, tuy nhiên
công việc đang làm của học viên lại liên quan nhiều tới lĩnh vực quản lý đơ thị do
đó khơng tránh khỏi những hạn chế trong công tác. Xuất phát từ nhu cầu cần phải
nâng cao kiến thức chuyên môn trong công việc, học viên đã đăng ký học chương
trình thạc sĩ chuyên ngành Quản lý đơ thị và cơng trình do Trường Đại học Xây
dựng Hà Nội đào tạo khóa 2018-2020. Trong suốt hai năm học tập trải qua 18 môn
học với nhiều bài tập, bài tiểu luận và nhất là quá trình nghiên cứu làm Luận văn tốt
nghiệp, Học viên đã được các thầy cô giáo truyền đạt cho những kiến thức khơng
chỉ về chun mơn mà cịn những kiến thức về phương pháp luận nghiên cứu khoa
học vô cùng quý báu.
Học viên cảm nhận khóa học thật bổ ích và rất phù hợp với bản thân học viên.
Đây chính là nền tảng kiến thức giúp học viên tự tin, vững vàng hơn trong công tác
và trong lĩnh vực nghiên cứu sau khi tốt nghiệp. Học viên xin bày tỏ lòng tri ân tới
tồn thể q thầy cơ trong nhà trường. Đặc biệt xin được gửi lời cảm ơn chân thành
nhất và lòng biết ơn tới TS Nguyễn Bá Vỵ là người trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo, tạo
mọi điều kiện thuận lợi nhất, giúp học viên hoàn thành luận văn tốt nghiệp. Xin
chân thành cảm ơn các Phòng, Khoa trong nhà trường đã giúp đỡ học viên hoàn
thành Luận văn này./.


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT....................................................................... i

DANH MỤC BẢNG ................................................................................................. ii
DANH MỤC HÌNH ................................................................................................. iii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Lý do chọn đề tài ...................................................................................................1
2. Mục đích nghiên cứu của đề tài ...........................................................................1
3. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ............................................................................1
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................................2
5. Phương pháp nghiên cứu......................................................................................2
6. Cơ sở khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................................2
7. Kết quả đạt được và những tồn tại của luận văn ...............................................2
CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÍ LUẬN, PHÁP LÝ VÀ THỰC TIỄN CÔNG TÁC CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ..........................................................4
1.1. Cơ sở lý luận về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.........................................................4
1.1.1. Những vấn đề chung về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất...................................................4
1.1.2. Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất .................................................................................11


1.1.3. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất ......................................................................................12
1.1.4. Điều kiện để chứng nhận quyền sử dụng đất ..................................................14
1.1.5. Điều kiện để chứng nhận quyền sở hữu nhà ở ................................................15
1.1.6. Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất trong các trường hợp cụ thể.........................................19
1.1.7. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất ......................................................................................22
1.2. Xử lý vi phạm trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ...........................................23
1.2.1. Hình thức vi phạm trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.................................................23
1.2.2. Xử lý vi phạm trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ...........................................................24
1.2.3. Thẩm quyền xử lý vi phạm trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .................................25
1.3. Các tiêu chí đánh giá cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. ..........................................25
1.3.1. Tỷ lệ hồ sơ được cấp đúng hạn so với tổng số hồ sơ đề nghị cấp GCN .........25
1.3.2. Tỷ lệ GCN phải điều chỉnh, thu hồi so với tổng số GCN được cấp ...............26
1.3.3. Sự hài lòng của đối tượng được cấp GCN ......................................................27
1.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất....................................27
1.4.1. Các nhân tổ chủ quan ......................................................................................27
1.4.2. Các nhân tố khách quan ..................................................................................29
1.5. Cơ sở pháp lý của công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ...........................................31


1.6. Thực tiễn về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất ...................................................................................32
1.6.1. Kinh nghiệm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Hà Nội ....................................32
1.6.2. Kinh nghiệm của thành phố Đà Nẵng .............................................................33
1.6.3. Bài học kinh nghiệm rút ra cho công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của quận Đã ẩn, thành phố
Hồ Chí Minh .............................................................................................................34
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC

GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CỦA QUẬN ĐÃ ẨN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ..35
2.1. Giới thiệu chung về quận Đã ẩn .....................................................................35
2.1.1. Lịch sử hình thành ...........................................................................................35
2.1.2. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ..................................................................35
2.1.3. Hệ thống các cơ quan quản lý nhà nước quận Đã ẩn ......................................38
2.2. Cơ cấu tổ chức, năng lực quản lý của Phòng Tài nguyên và Môi trường
quận ..........................................................................................................................42
2.2.1. Cơ cấu tổ chức của Phịng Tài ngun và Mơi trường ...................................42
2.2.2. Năng lực quản lý của Phịng Tài ngun và Mơi trường ................................43
2.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại quận Đã ẩn ........................................45
2.3.1. Hiện trạng sử dụng các loại đất .......................................................................45
2.3.2. Cơ cấu sử dụng đất ..........................................................................................48
2.3.3. Công tác ban hành các văn bản triển khai thực hiện công tác quản lý và sử
dụng đất đai ...............................................................................................................48
2.3.4. Công tác khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản
đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất ....................................49
2.3.5. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch đô thị ....................50


2.3.6. Việc đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ..................................................................................50
2.3.7. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai .................................................................51
2.3.8. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất
...................................................................................................................................51
2.3.9. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai ...............................................................51
2.3.10. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất ..........................................................52
2.3.11. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất 52
2.3.12. Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi đánh giá việc chấp hành quy đinh của
pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai .......................................52
2.3.13. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.........................................................53

2.3.14. Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý
và sử dụng đất đai......................................................................................................53
2.3.15. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai ............................................54
2.4. Thực trạng về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất của quận Đã ẩn, TP. Hồ Chí Minh. ..............55
2.4.1. Thực trạng trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của quận Đã ẩn, TP. Hồ Chí Minh. ..55
2.4.2. Thực trạng về việc giải quyết các hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của quận Đã ẩn. .60
2.5. Thực trạng những thiếu sót trong cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của quận Đã ẩn.
...................................................................................................................................63
2.6. Thực trạng sự hài lòng của người dân khi được cấp Giấy chứng nhận .....64
2.7. Đánh giá chung về kết quả đạt được, phân tích thuận lợi và khó khăn
trong cơng tác cấp Giấy chứng nhận của quận Đã ẩn .........................................65
2.7.1. Thuận lợi .........................................................................................................65
2.7.2. Khó khăn .........................................................................................................66


CHƯƠNG 3. GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CỦA QUẬN ĐÃ ẨN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ
MINH........................................................................................................................68
3.1. Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội và đô thị của quận Đã ẩn trong thời
gian tới ......................................................................................................................68
3.1.1. Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội..............................................................68
3.1.2. Chiến lược phát triển đô thị ở quận Đã ẩn trong thời gian tới ........................69
3.1.3. Mục tiêu của công tác quản lý cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của quận Đã ẩn, Thành phố Hồ
Chí Minh ...................................................................................................................71

3.1.4. Định hướng quản lý cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của quận Đã ẩn, Thành phố Hồ Chí Minh ....72
3.2. Đề xuất các giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại
quận Đã ẩn, Thành phố Hồ Chí Minh ..................................................................75
3.2.1. Giải pháp về cơ chế chính sách .......................................................................75
3.2.2. Giải pháp tăng cường phối hợp trong công tác cấp Giấy chứng nhận ............78
3.2.3. Giải pháp tăng cường tuyển dụng và nâng cao năng lực của cán bộ làm công
tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất .................................................................................................................79
3.2.4. Giải pháp xử lý các tồn đọng về công tác cấp GCN .......................................83
3.2.5. Giải pháp tăng cường cơ sở vật chất và áp dụng tin học trong công tác cấp
Giấy chứng nhận và lưu trữ.......................................................................................86
3.2.6. Gỉải pháp tăng cường công tác tuyên truyền, vận động ..................................88
KẾT LUẬN ..............................................................................................................90
DANH MỤC THAM KHẢO ..................................................................................91



i

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

BTNMT

Bộ Tài ngun và Mơi trườn

CP

Chính Phủ

CT

Chỉ thị

CV

Cơng văn

ĐKQSDĐ

Đăng ký quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

GCN

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất

HĐND

Hội đồng nhân dân

NĐ

Nghị định

QĐ

Quyết định

TT

Thông tư

TW

Trung ương

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐKQSĐĐ

Văn phòng đăng ký đất đai


ii

DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1 Bảng thống kê nhân sự và trình độ chun mơn .......................................43
Bảng 2.2 Bảng thống kê cán bộ theo số năm kinh nghiệm .......................................44
Bảng 2.3 Thống kê tình hình trang thiết bị, phương tiện tại Phịng Tài ngun và
Mơi trường ................................................................................................................44
Bảng 2.4 Diện tích, cơ cấu các loại đất chính năm 2019 ..........................................45
Bảng 2.5 Kết quả đo đạc xác định theo đơn vị hành chính quận Đã ẩn giai đoạn

2015- 2020 ................................................................................................................49
Bảng 2.6 Thống kê số hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Phòng Tài
nguyên và Môi trường giai đoạn 2016-2020 .............................................................60
Bảng 2.7 Thống kê số Giấy chứng nhận cấp sai sót phải đính chính, thu hồi ..........63
Bảng 2.8 Thống kê sự hài lòng của đối tượng được cấp Giấy chứng nhận ..............64
Bảng 3.1 Đề xuất tăng cường thêm cán bộ vào các bộ phận thực hiện công tác cấp
Giấy chứng nhận .......................................................................................................80
Bảng 3.2 Đề xuất lộ trình đào tạo các chương trình phục vụ cơng tác cấp Giấy
chứng nhận giai đoạn 2023-2025 ..............................................................................82
Bảng 3.3 Đề xuất giải pháp tăng cường áp dụng công nghệ thông tin trong công tác
cấp GCN ....................................................................................................................88


iii

DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1. Bản đồ địa giới hành chính quận Đã ẩn, TP. Hồ Chí Minh ......................36
Hình 2.2:Sơ đồ tổ chức của Uỷ ban nhân dân quận Đã ẩn .......................................38
Hình 2.3: Sơ đồ bộ máy tổ chức của Phịng Tài ngun và Mơi trường quận Đã ẩn
...................................................................................................................................43
Hình 2.4 Sơ đồ quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .......................................................................55


1

MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 nêu rõ: “Đất

đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước,
được quản lý theo pháp luật”. Một trong những công cụ quan trọng của nhà nước để
quản lý đất đai một cách hiệu quả chính là cơng tác cấp Giấy chứng nhận Quyền sử
dụng đất, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN). Trong những
năm qua công tác cấp GCN đã được đẩy mạnh và đã đạt được những kết quả đáng
ghi nhận; cùng với đó Nhà nước đã ban hành rất nhiều các văn bản, nghị định,
thông tư hướng dẫn liên quan dến công tác cấp GCN. Tuy nhiên hiện nay vấn đề
quản lý đất đai vẫn cịn hạn chế và cơng tác cấp GCN cịn gặp nhiều khó khăn, bất
cập.
Hiện nay, cơng tác cấp GCN trên địa bàn quận Đã ẩn ngày càng trở nên phức
tạp do đất đai là một nguồn tài nguyên hạn chế trong khi nhu cầu sử dụng đất của
người dân ngày càng tăng. Việc tranh chấp đất đai ở địa phương xảy ra tương đối
nhiều và càng trở nên khó giải quyết do thiếu các giấy tờ hợp lý. Xuất phát từ thực
tế đó, tơi thực hiện nghiên cứu đề tài: “Hồn thiện cơng tác cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của Quận
Đã ẩn, Thành phố Hồ Chí Minh.”
2. Mục đích nghiên cứu của đề tài
Nghiên cứu đề xuất một số giải pháp hồn thiện cơng tác đăng ký đất đai, cấp
Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất cho hộ gia đình, cá nhân của quận Đã ẩn, Thành phố Hồ Chí Minh.
3. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Làm rõ cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất


2

Phân tích, đánh giá thực trạng cơng tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của quận Đã
ẩn Thành phố Hồ Chí Minh.

Đề xuất giải pháp hồn thiện cơng tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của quận Đã
ẩn Thành phố Hồ Chí Minh.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cấp quận.
Pham vi nghiên cứu: Công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Đã ẩn Thành
phố Hồ Chí Minh giai đoạn từ năm 2016 đến tháng 6 năm 2020
5. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp duy vật biện chứng.
- Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu
- Phương pháp thống kê tổng hợp
- Phương pháp phân tích, so sánh
6. Cơ sở khoa học và thực tiễn của đề tài
- Cơ sở khoa học: Hệ thống lý luận công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Cơ sở thực tiễn: Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của quận Đã
ẩn Thành phố Hồ Chí Minh.
7. Kết quả đạt được và những tồn tại của luận văn
- Kết quả đạt được: Hồn thiện cơ sở lý luận về cơng tác Cấp giấy chứng
nhận; phân tích thực trạng về cơng tác Cấp giấy chứng nhận của Ủy ban nhân dân
quận Đã ẩn


3

- Những tồn tại của luận văn: Các đề xuất giải pháp của luận văn còn ở mức
tổng quát, chưa được chi tiết hóa, nội dung các đề xuất cịn mang nặng tính lý

thuyết, cần phải được kiểm tra, đánh giá trong thực tiễn


4

CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÍ LUẬN, PHÁP LÝ VÀ THỰC TIỄN CÔNG
TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ
HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1. Cơ sở lý luận về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.1. Những vấn đề chung về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.1.1. Khái niệm đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và
cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ
pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt
chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi
nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính
Đăng ký đất đai có hai loại là : Đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động
về quyền sử dụng đất
- Đăng ký đất đai lần đầu : Được thực hiện lần đầu tiên trên phạm vi cả nứớc ,
để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho tồn bộ đất đai và giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất theo quy định của pháp luật .
- Đăng ký biến động: Được tổ chức thực hiện ngay sau khi đăng ký đất đai ban
đầu cho những trường hợp có biến động và có nhu cầu thay đổi những nội dung
thông tin của thửa đất và chủ sử dụng đất .
1.1.1.2. Khái niệm Giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ,quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn

liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất ,quyền
sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”


5

Giấy chứng nhận (GCN) do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người
sử dụng đất, để họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực
hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. GCN có vai trị rất quan trọng,
nó là các căn cứ để xây dựng các quy định về đăng ký, theo dõi biến động đất đai,
kiểm soát giao dịch dân sự về đất đai, các thẩm quyền và trình tự giải quyết các
tranh chấp đất đai, xác định nghĩa vụ về tài chính của người sử dụng đất, đền bù
thiệt hại về đất đai, xử lý vi phạm về đất đai.
1.1.1.3. Vai trị của cơng tác đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước, cộng
đồng công dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trị trung gian tiến hành
cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốt nhất.
Lợi ích của cơng dân có thể thấy được như:
-Nhà nước bảo vệ quyền và bảo vệ người công dân khi có các tranh chấp,
khuyến khích đầu tư cá nhân, hỗ trợ các giao dịch về đất đai, giảm khả năng tranh
chấp đất đai.
- Là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, thực chất là sở hữu
Nhà nước, Nhà nước chia cho dân sử dụng trên bề mặt, không được khai thác trong
lịng đất và trên khơng, nếu được phải có sự cho phép của Nhà nước. Bảo vệ hợp
pháp và giám sát nghĩa vụ theo quy định của pháp luật để đảm bảo lợi ích chung
của tồn xã hội. Vì vậy đăng ký đất đai với vai trò thiết lập hệ thống thông tin về đất
đai sẽ là công cụ giúp Nhà nước quản lý.
- Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng,
đăng ký đất sẽ quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan nhà nước với người sử
dụng đất. Hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ cung cấp thông

tin một cách đầy đủ và cơ sở pháp lý để xác định các quyền của người sử dụng
nhằm bảo vệ khi có tranh chấp xẩy ra, đồng thời đưa ra những quy định về nghĩa vụ
mà người sử dụng đất phải tuân thủ như nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai một
cách hiệu quả, nghĩa vụ tài chính khi sử dụng đất.


6

Đăng ký đất đai là nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung,
nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai. Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ
thống hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận, đây là sản phẩm kế thừa từ việc thực
hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai khác như:
- Ban hành và xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử
dụng đất. Các văn bản này sẽ là cơ sở pháp lý cho việc đăng ký thực hiện đúng đối
tượng. đúng thủ tục, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất.
- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ hành chính bản đồ địa
chính. Thơng qua việc đăng ký đất đai của người sử dụng đất để từ đó Nhà nước sẽ
xác định được ranh giới giữa các quận, huyện.
- Công tác điều tra, đo đạc, đánh giá, phân hạng, lập bản đồ hiện trạng sử dụng
đất: Dựa vào kết quả điều tra, đo đạc sẽ xác định được hình thể, vị trí, diện tích, loại
đất, kích thước, tên chủ sử dụng đất, đồng thời dựa vào việc phân hạng và định giá
để xác định được nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trước và sau khi đăng ký
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: kết quả quy hoạch và lập kế
hoạch là căn cứ đảm bảo việc sử dụng đất một cách ổn định, hợp lý, có hiệu quả cao
giúp cho việc đăng ký một cách nhanh chóng. Đồng thời dựa vào đăng ký hiện
trạng sử dụng thì Nhà nước sẽ nghiên cứu lập ra quy hoạch phù hợp với hiện trạng
hơn.
-Công tác giao đất, cho thuê đất: Khi có quyết định giao đất, cho thuê đất sẽ
tạo lập cơ sở pháp lý ban đầu cho người được giao đất thực hiện nghĩa vụ tài chính

và sau khi đăng ký, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì lúc đó mới
chính thức có sự ràng buộc pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất.
- Công tác thống kê, kiểm kê đất đai: Dựa vào những số liệu thu thập trong
việc đăng ký đất đai sẽ giúp cho việc thống kê, kiểm kê chính xác, đạt hiệu quả cao.
Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai: Trong quá trình thực hiện đăng
ký đất đai ban đầu, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp giúp xác định đúng
đối tượng được đăng ký, xử lý triệt để những tồn tại trong quá khứ


7

1.1.1.4. Vai trị của cơng tác cấp giấy chứng nhận
Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản
lý. Nhà nước giao cho các tố chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài
và mọi người sử dụng đất đều phải tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất. Đây là
một yêu cầu bắt buộc phải thực hiện đối với mọi đối tượng sử dụng đất trong các
trường hơp như: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi
những nội dung quyền sử dụng đất đã đăng ký. Chúng ta phải thực hiện việc đăng
ký và cấp GCN bởi vì:
- GCN là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai
- GCN là điều kiện bảo đảm Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong
phạm vi lãnh thổ. Đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có
hiệu quả cao nhất.
- GCN đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình giao dịch trên thị trường, góp
phần hình thành và mở rộng thị trường bất động sản
- Từ trước đến nay, ở nước ta thị trường bất động sản vẫn chỉ phát triển một
cách tự phát (chủ yếu là thị trường ngầm). Sự quản lý của Nhà nước đối với thị
trường này hầu như chưa tương xứng. Việc quản lý thị trường này cịn nhiều khó
khăn do thiếu thơng tin. Vì vậy, việc kê khai đăng ký, cấp GCN sẽ tạo ra một hệ

thống hồ sơ hoàn chỉnh cho phép Nhà nước quản lý các giao dịch diễn ra trên thị
trường, đảm bảo sự kết hợp hài hịa giữa các lợi ích. Từ đó góp phần mở rộng và
thúc đẩy sự phát triển của thị trường này.
- Cấp GCN là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung,
nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai.
1.1.1.5. Khái niệm Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận
Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận là một trong những nội dung quản
lý hành chính nhà nước về đất đai, là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhà
nước có thẩm quyền để thực hiện quản lý nhà nước về đất đai và bảo vệ quyền sở


8

hữu của Nhà nước đối với đất đai; đó là các hoạt động ban hành văn bản quy phạm
pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tổ chức thực hiện quản lý quy
trình, thủ tục về việc cấp GCN cho tổ chức cá nhân, hộ gia đình theo quy định của
pháp luật.
Đối tượng của quản lý nhà nước về cấp GCN gồm 2 nhóm:
- Các chủ thể quản lý đất đai và sử dụng đất đai;
- Đất đai.
1.1.1.6. Đặc điểm của quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận
- Quản lý nhà nước về cấp GCN là hoạt động của cơ quan chấp hành và hành
chính nhà nước, thực thi quyền hành pháp có thẩm quyền luật định (bao gồm: Chính
phủ, UBND các cấp; Bộ tài nguyên và MT, sở TN & MT cấp tỉnh, Phòng TN & MT
cấp quận).
- Về công cụ quản lý là các văn bản quy phạm pháp luật mà trực tiếp là: Luật
Đất đai, Luật Dân sự và các văn bản hướng dẫn thực thi hành. Công cụ quy hoạch,
kế hoạch sử dung đất. cơng cụ tài chính về đất đai.
- Đối tượng quản lý nhà nước về cấp GCN có hai nhóm: đó là đất đai và các
cơ quan có thẩm quyền cấp GCN, các tổ chức dịch vụ công mà trước hết là Văn

Phòng đăng ký đất đai.
1.1.1.7. Vai trò của quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dung đất
- Quản lý nhà nước về cấp GCN nhằm đảm bảo cho việc cấp GCN đúng thẩm
quyền, đúng quy trình và đối tượng theo quy định của pháp luật.
- Quản lý nhà nước về cấp GCN nhằm bảo vệ tốt nguồn tài nguyên là đât đai
vô cùng quý giá này trong kỷ cương; đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho việc khai
thác hợp lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn to lớn của quốc gia, thúc đẩy phát triển
kinh tế – xã hội mạnh mẽ và vững chắc
- Quản lý nhà nước về cấp GCN đảm bảo các quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất để họ gắn bó với đất đai, yên tâm đầu tư dài hạn; xây dựng và phát triển
thị trường bất động sản trong cả nước cũng như tại các địa phương.


9

1.1.1.8. Nội dung quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm nhiều
nội dung, do nhiều cơ quan thực hiện nhưng chủ yếu bao gồm những nội dung sau:
a. Hoạt động xây dựng văn bản quy phạm pháp luật
Xây dựng văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và các văn bản pháp luật
trong hoạt động quản lý nhà nước về cấp GCN là sự ghi nhận về mặt nhà nước, nhu
cầu điều chỉnh pháp luật đối với các quan hệ khách quan trong thực tiễn quản lý, sử
dụng đất. Từ đó xây dựng các thể chế quản lý phù hợp tạo lập hành lang pháp lý
cho những quan hệ đúng định hướng của Nhà nước. Trong tất cả các giai đoạn của
hoạt động xây dựng pháp luật đất đai và các văn bản pháp luật về cấp GCN đều đòi
hỏi các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải tuân thủ đầy đủ các nguyên tắc cơ
bản của quá trình xây dựng pháp luật.
Xây dựng pháp luật đất đai và các văn bản pháp luật về cấp GCN là bộ phận
khách quan trong cơ chế lãnh đạo, quản lý đối với lĩnh vực đất đai, là hình thức hoạt
động cơ bản quyết định quá trình QLNN về đất đai vì nó tạo lập cơ sở pháp lý cho

việc tổ chức thực hiện pháp luật và bảo vệ đất đai, cho toàn bộ hoạt động quản lý
của Nhà nước.
b. Tổ chức đăng kỷ quyền sử dụng đất
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi
nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
Đăng ký quyền sử dụng đất được đề cập đến trong công tác quản lý nhà nước
về đất đai từ năm 2003, trong Luật Đất đai 2003. Trải qua nhiều lần sữa đổi đến
Luật Đất đai 2013 [10] nội dung này đã được sửa đổi bổ sung không những đăng ký
đất đai mà còn bao gồm cả việc đăng ký nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. Việc
đăng ký quyền sử dụng đất là nghĩa vụ của người sử dụng đất nên người sử dụng
đất mới hợp pháp, có đủ các loại giấy tờ để chứng minh quyền sử dụng đất của họ là
hợp pháp. Từ đây, mặc dù người sử dụng đất hợp pháp nhưng vẫn phải thực hiện


10

nghĩa vụ của mình đối với cơ quan nhà nước có thẩm quyền là đăng ký quyền sử
dụng đất.
Trong quá trình sử dụng ln có sự biến động về chủ sử dụng, loại hạng đất và
diện tích đất. Đăng ký sử dụng đất là một biện pháp quản lý của Nhà nước nhằm
theo dõi tình hình sử dụng và biến động thường xuyên của nó.
Như vậy, sau khi đăng ký quyền sử dụng, đất đai được công nhận sử dụng một
cách hợp pháp là điều kiện để được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng.
c. Lập và quản lý hồ sơ địa chính
Lập và quản lý hồ sơ địa chính là một trong những hoạt động của cơ quản nhà
nước có thẩm quyền mang tính nghiệp vụ chun môn để quản lý nhà nước về đất
đai và quản lý nhà nước về cấp GCN.
Hồ sơ địa chính là hồ sơ phục vụ quản lý nhà nước đối với việc sử dụng đất.
Hồ sơ địa chính bao gồm bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kế đất đai và sổ

theo dõi biến động đất đai. Nội dung hồ sơ địa chính bao gồm những thơng tin sau:
Số hiệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí của thửa đất; Người sử dụng thửa
đất;
- Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất;
- Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã thực hiện và
chưa thực hiện;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền và những hạn chế về quyền của
người sử dụng đất;
- Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thơng tin khác có liên quan.
Hồ sơ địa chính được lập chi tiết đến từng thửa đất theo đơn vị hành chính xã,
phường, thị trấn. Mỗi thửa đất phải có số hiệu riêng và khơng trùng với số hiệu của
thửa đất khác trong phạm vi cả nước.
Nội dung của hồ sơ địa chính phải đảm bảo tính thống nhất giữa bản đồ địa
chính, sổ địa chính, sổ mục kê, sổ theo dõi biến động đất đai; thống nhất giữa bản
gốc và bản sao; thống nhất giữa hồ sơ địa chính với giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và hiện trạng sử dụng đất. Nội dung của hồ sơ địa chính phải được thể hiện đầy


11

đủ, chính xác, kịp thời, phải được chỉnh lý thường xuyên đối với các biến động theo
quy định của pháp luật trong quá trình sử dụng đất.
d. Cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
Quá trình tổ chức việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quá trình xác
lập căn cứ pháp lý đầy đủ nhất để giải quyết mọi vấn đề có liên quan đến quan hệ về
đất đai (giữa Nhà nước là chủ sở hữu với người sử dụng đất và giữa người sử dụng
đất với nhau) theo đúng pháp luật hiện hành.
1.1.2. Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Các trường hợp người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận như sau:
1. Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các
điều 100, 101 và 102 của Luật Đất Đai [10]
2. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày 01/7/2014.
3. Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử
dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
4. Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất
đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của
cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất
đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
5. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
6. Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất
khu công nghệ cao, khu kinh tế;
7. Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
8. Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;


12

9. Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các
thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền
sử dụng đất hiện có;
10. Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
Việc pháp luật quy định rõ các đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất góp phần hoàn thiện khung pháp lý, thuận tiện trong quá trình áp dụng trên
thực tế, đảm bảo quyền, lợi ích chính đáng của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình đang
sử dụng đất. Tuy nhiên, không phải cá nhân, tổ chức, hộ gia đình nào đang sử dụng

đất cũng đều được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các đối tượng chỉ được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi và chỉ khi đáp ứng các điều kiện theo
quy định của pháp luật.
1.1.3. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang
sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có u cầu
thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu
chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những
người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ
sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
3. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được
nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất sau khi đã hồn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi