Xây dựng mô hình thẩm định giá đất trên địa bàn quận Cầu Giấy

Tuyển tập Hội nghị Khoa học thường niên năm 2021. ISBN: 978-604-82-5957-0

XÂY DỰNG MƠ HÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY
Trần Văn Khiêm
Trường Đại học Thủy lợi, email:

1. GIỚI THIỆU CHUNG

Vấn đề thẩm định giá đất để xác định các
nghĩa vụ tài chính có liên quan đến việc sử
dụng đất vì thế ln là vấn đề được xã hội quan
tâm. Hướng tới việc sử dụng giá trị thị trường
của đất đai trong các giao dịch về đất cũng như
để xác định các khoản thu từ đất là xu thế tất
yếu của nền kinh tế thị trường. Trong cơng tác
quản lí nhà nước về đất đai, phương pháp thẩm
định giá hàng loạt là giải pháp tối ưu.
Nghiên cứu trong bài viết căn cứ vào lý
thuyết về thẩm định giá hàng loạt, kế thừa
các nghiên cứu thực nghiệm của các học giả
trong và ngoài nước để xây dựng mơ hình hồi
quy thẩm định giá đất ở tại quận Cầu Giấy,
TP Hà Nội. Theo đó, giá đất ở tại quận Cầu
Giấy chịu ảnh hưởng của các yếu tố: lợi thế
kinh doanh, vị trí trung tâm, hình dáng mảnh
đất, chiều rộng mặt tiền của mảnh đất và độ
rộng ngõ vào mảnh đất.
2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Phương pháp thẩm định giá hàng loạt được

phát triển đầu tiên ở Mỹ vào giữa những năm
1960 và lan rộng ra khắp thế giới từ những
năm 70-80 của thế kỉ XX. Ngày nay, kết quả
của thẩm định giá hàng loạt được sử dụng
làm cơ sở trong việc xác định thuế tài sản và
cho một số mục tiêu quản lý nhà nước.
Một số phương pháp định giá đất thông
dụng đang được áp dụng ở một số nước trong
khu vực và ở Việt Nam:
- Phương pháp thu nhập là phương pháp dựa
vào thu nhập của đất đai để xác định giá cả đất
đai, nó chỉ phù hợp khi dùng để định giá đất
đai và tài sản hoặc tài sản nhà đất có thu lợi.

- Phương pháp so sánh trực tiếp, còn gọi
tắt là phương pháp thị trường, là phương
pháp xác định giá của thửa đất dựa trên
nguyên tắc thay thế. Giá của thửa đất cần xác
định được đối chiếu so sánh với giá của các
thửa đất tương tự đã được giao dịch trên thị
trường xảy ra trong thời gian gần.
- Phương pháp thặng dư: trên cơ sở tính
tốn giá cả giao dịch bình thường của bất động
sản đã hoàn thành việc phát triển, sau khi khấu
trừ chi phí xây dựng cơng trình và các chi phí
như chi phí nghiệp vụ liên quan đến xây dựng,
mua bán, lợi tức, thuế... Phần còn lại là giá cả
của đất đai thuộc đối tượng định giá.
- Phương pháp chi phí: giả định rằng giá trị
của bất động sản hiện có có thể được đo bằng

chi phí làm ra một bất động sản tương tự như
là một vật thay thế, nghĩa là bằng giá trị của
khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng
hiện hành.
- Phương pháp phân tích hồi quy: trên cơ
sở các giao dịch thu thập trên thị trường có
thể xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu
tố lên giá bất động sản để từ đó dự báo cho
các bất động sản khác.
Các dạng mơ hình thẩm định bằng phương
pháp hồi quy: Lý thuyết thẩm định trên thế
giới thừa nhận ba dạng mơ hình thẩm định
giá hàng loạt: Mơ hình cộng, mơ hình nhân,
và mơ hình hỗn hợp.
- Mơ hình cộng:
V = a0 + a1X1 + a2X2 + ... + anXn
(1)
Trong đó:
V: Biến phụ thuộc, là giá trị bất động sản;
X1, X2 ..., Xn: Các biến độc lập, là các yếu
tố tác động đến giá trị bất động sản;
a0: Hệ số chặn;
a1, a2 ..., an: Các hệ số hồi quy.

423


Tuyển tập Hội nghị Khoa học thường niên năm 2021. ISBN: 978-604-82-5957-0

- Mơ hình nhân:

V  b0 .Y1b1 .Y2b2 K Ynbn
với: Y1, Y2, ..., Yn: Các biến độc lập
bi: Trọng số của các biến độc lập.
- Mơ hình hỗn hợp của mơ hình cộng và
mơ hình nhân:
Nghiên cứu trong bài viết sử dụng phương
pháp định lượng, dựa trên nguồn số liệu sơ
cấp thu được qua điều tra khảo sát trên địa
bàn quận Cầu Giấy. Nghiên cứu này sử dụng
mơ hình đơn giản là mơ hình cộng để hồi quy
giữa giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất. Mô hình được sử dụng là:
Don_gia = a0 + a1X1 + a2X2 + ... + anXn
Trong đó:
Don_gia: Biến phụ thuộc, có giá trị là đơn
giá của bất động sản (triệu VNĐ/1m2);
ai: Các hệ số hồi quy;
Xi: Các biến độc lập, là các yếu tố tác động
lên giá đất, được đề xuất dựa trên quan sát
khi nghiên cứu thị trường bất động sản tại
quận Cầu Giấy. Cụ thể là:
NGO: Độ rộng ngõ vào mảnh đất (mét);
MAT_TIEN: Độ rộng mặt tiền của mảnh
đất (mét);
Khu_vuc: Biến giả, nhận giá trị bằng 1 nếu
ở gần trung tâm của quận, bằng 0 nếu ở cách
xa trung tâm;
loi_the_kd: Biến định tính, nhận các giá trị
1, 2, 3, 4 lần lượt ứng với đánh giá BĐS
khơng có lợi thế kinh doanh, lợi thế trung

bình, lợi thế khá tốt, và lợi thế rất tốt;
hinh_dang: Hình dáng lơ đất, là biến giả,
nhận giá trị 1 nếu lô đất cân đối hoặc nở hậu,
bằng 0 nếu không phải vậy;
khoang_cach: Khoảng cách đến trục đường
giao thơng chính.
3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

3.1. Kết quả hồi quy
Kết quả hồi quy với 184 quan sát được thu
thập trong khoảng thời gian từ tháng 6/2020
đến tháng 9/2020 trên địa bàn quận Cầu
Giấy, sau khi đã kiểm định các khuyết tật và
khắc phục hiện tượng Phương sai sai số thay
đổi bằng phương pháp Ước lượng với

phương sai sai số chuẩn (standard errors or
robust standard errors):
Bảng 1. Kết quả mơ hình hồi quy
Hệ số
hồi quy

Sai số
chuẩn
Robust

P-value

NGO

3.6784

0.5888

0.000

MAT_TIEN

1.3906

0.9538

0.044

1.khu_vuc

15.4524

6.669

0.022

2

34.404

5.4671

0.000

3

45.830

11.4965

0.000

4

81.914

16.2727

0.000

1.hinh_dang

21.7051

4.3524

0.000

Khoang_cach

-0.0239

0.0183

0.194

_cons

31.2431

8.4108

0.000

Biến độc lập

loi_the_kd

2

R
R2 điều chỉnh
F(8; 175)
Prob > F

0.7865
0.7767
75.60
0.000
(Nguồn tác giả tổng hợp)

Kết quả hồi quy trong Bảng 1 cho thấy hệ
số R2 hiệu chỉnh là 0,7767 nghĩa là 77,67%
khác biệt của đơn giá đất có thể được giải

thích bởi sự khác biệt về các biến độc lập
trong mơ hình; giá trị thống kê F = 75,60 và
giá trị Prob (thống kê F) = 0,000 < 0,05 nghĩa
là mơ hình hồi quy phù hợp với tổng thể.
Ý nghĩa của các hệ số hồi quy:
1  3,6784 : Khi các yếu tố khác không đổi,
nếu ngõ vào bất động sản rộng hơn 1 mét thì
giá đất cao hơn 3,6784 triệu VNĐ/m2;
 2  1,3906 : Khi các yếu tố khác không đổi,
mặt tiền của lô đất rộng thêm 1 mét thì giá
đất cao hơn 1,3906 triệu VNĐ/m2;
3  15, 4524 : Khi các yếu tố khác không đổi,
bất động sản nằm tại trung tâm quận sẽ có giá
cao hơn 15,4524 triệu VNĐ/m2 so với các bất
động sản nằm cách xa trung tâm.
Liên quan đến lợi thế kinh doanh, khi các
yếu tố khác khơng đổi thì:

424


Tuyển tập Hội nghị Khoa học thường niên năm 2021. ISBN: 978-604-82-5957-0

- BĐS có lợi thế trung bình có giá cao hơn
34,404 triệu VNĐ/m2 so với BĐS khơng có
lợi thế.
- BĐS có lợi thế khá tốt có giá cao hơn
45,830 triệu VNĐ/m2 so với BĐS khơng có
lợi thế.
- BĐS có lợi thế rất tốt có giá cao hơn

81,914 triệu VNĐ/m2 so với BĐS khơng có
lợi thế.
Về hình dáng đất, khi các yếu tố khác như
nhau, các mảnh đất có hình dáng cân đối
hoặc nở hậu có giá trung bình cao hơn 21,705
triệu VNĐ/m2 so với các mảnh đất có hình
dáng khơng cân đối.
Biến khoang_cach có P-value = 0,194 > 0,05
cho thấy biến này khơng có ý nghĩa thống kê
trong mơ hình. Khoảng cách từ BĐS đến trục
đường giao thơng chính khơng ảnh hưởng gì
đến giá đất.

Đơn giá
theo
phương
pháp so
sánh

Đơn
giá
theo
mơ
hình

%
chênh
lệch

75

75.44

-0.59

61.302

57.92

5.51

11 Nguyễn Chánh

210.368

171.25

18.59

12

Trần Duy
Hưng

334.52

316.60

5.36

13

Hồng Quốc
Việt

75

76.41

-1.88

TT

Tên trục
đường chính
BĐS đi ra

9

Trần Bình

10

Hồng Quốc
Việt

(Nguồn tác giả tổng hợp)

Kết quả so sánh cho thấy kết quả định giá
đất bằng mơ hình sai lệch trung bình khoảng

10% so với giá ước tính theo phương pháp
só sánh.

3.2. Ước tính giá đất bằng mơ hình
Mơ hình hồi quy được sử sử dụng để ước
tính đơn giá đất của một số BĐS trên địa bàn
quận Cầu Giấy ở các vị trí khác nhau, đối
chiếu với đơn giá đất theo phương pháp so
sánh. Kết quả được tổng hợp trong Bảng 2.
Bảng 2. Đối chiếu kết quả ước tính
đơn giá đất bằng mơ hình hồi quy

TT

Tên trục
đường chính
BĐS đi ra

Đơn giá
theo
phương
pháp so
sánh

Đơn
giá
theo
mơ
hình

%
chênh
lệch

140

137.91

1.49

85.233

80.78

5.23

1

Hồng Quốc
Việt

2

Dỗn Kế Thiện

3

Hồng Ngân

150

126.70

15.53

4

Nguyễn Thị
Định

140

77.61

44.56

5

Trần Bình

56.5

72.77

-28.79

6

Đơng Quan

69.5

73.68

-6.02

7

Cầu Giấy

126

123.75

1.78

8

Nguyễn Đình
Hồn

61.44

59.64

2.92

4. KẾT LUẬN

Kết quả hồi quy cho thấy giá đất ở tại quận

Cầu Giấy chịu ảnh hưởng của các yếu tố: lợi
thế kinh doanh, vị trí trung tâm, hình dáng
mảnh đất, chiều rộng mặt tiền của mảnh đất
và độ rộng ngõ vào mảnh đất.
Sử dụng mơ hình để ước tính giá đất cho
một số bất động sản trên địa bàn quận Cầu
Giấy làm rõ kết quả giá đất ước tính từ mơ
hình và giá đất tham khảo trên thị trường sai
lệch trung bình khoảng 10%, điều này hoàn
toàn phù hợp với yêu cầu xác định mức giá
tiệm cận giá thị trường phục vụ cho cơng tác
quản lí và có thể áp dụng vào việc thẩm định
giá BĐS của các ngân hàng thương mại.
5. TÀI LIỆU THAM KHẢO
[1] Hồ Thị Lam Trà (2006). Giáo trình Định
giá đất. Nhà xuất bản Nơng nghiệp, Hà Nội.
[2] Nguyễn Quỳnh Hoa, Nguyễn Hồng Dương
(2015). Xây dựng mơ hình thẩm định giá đất
hàng loạt cho địa bàn quận Gò Vấp, TPHCM.
Tạp chí Phát triển kinh tế, 26(3), 82-103.
[3] Trần Thanh Hùng (2008). Phương pháp định
giá bất động sản ứng dụng lí thuyết Vị thế Chất lượng. Tạp chí Địa chính T6/2008, 3.

425