Giải quyết tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử tại tòa án nhân dân quận ngô quyền, thành phố hải phòng (luận văn thạc sỹ luật học)

LỜI CÃM ƠN

Để hoàn thành đề tài nghiên cứu này, bên cạnh sự nỗ lực cố gắng của bản

thân, em đã nhận được nhiều sự giúp đỡ. Em xin chân thành cảm ơn Ban chủ
nhiệm Bộ môn Luật Dân sự và pháp luật tố tụng dân sự - Khoa Luật Trường Đại

học Quốc gia Hà Nội. Em xin chân thành gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS. Trần
Kiên - người đã hướng dẫn và truyền thụ cho em nhiều kiến thức, cách tư duy và

suy luận giải quyết vấn đề bổ ích. Xin gửi lời cảm ơn chân thành đến tồn thể cơ

quan, gia đình, bạn bè đã động viên, giúp đõ’ và tạo mọi điều kiện cho em hoàn
thành luân văn.


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn “Giải quyết tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng

đất từ thực tiễn xét xử tại Tịa án nhân dân quận Ngơ Quyền, thành phổ Hải

Phịng” là cơng trình nghiên cứu do bản thân tôi thực hiện. Các số liệu nêu trong
luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng và được trích dẫn đầy đủ theo quy

định.

Tác giả

Nguyễn Thị Thanh

MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT
MỞ ĐẦU................................................................................................................. 1
CHUƠNG 1 - MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP QUYỀN
SỬ dụng đát.......................................................................................................................................... 7
1.1. Khái niệm, đặc điểm về quyền sử dụng đất..................................................... 7
1.2. Khái niệm, đặc điểm về thế chấp tài sản........................................................ 11
1.3. Khái niệm, đặc điềm về thế chấp quyền sử dụng đất..................................... 14
1.3.1. Khái niệm về thế chấp quyền sử dụng đất...................................................14
1.3.2. Đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất...................................................16
1.4. Phân loại thế chấp quyền sử dụng đất.............................................................19
1.4.1. Thế chấp toàn bộ quyền sử dụng đất và thế chấp một phần quyền sử dụng
đất........................................................................................................................... 19
1.4.2. Thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm nghĩa vụ của mình và thế chấp
quyền sử dụng đất bảo đảm nghĩa vụ của người thứ ba........................................ 19
1.5. Vị trí, vai trị của thế chấp quyền sử dụng đất................................................ 18
1.5.1. Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp để khai thác đất
đai có hiệu quả....................................................................................................... 20
1.5.2. Thế chấp quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho người có quyền sử dụng đất
giải quyết nhu cầu về vốn trong quá trình sử dụng đất......................................... 20
1.5.3. Hạn chế rủi ro phát sinh trong thực hiện nghĩa vụ trả nợ............................ 22
CHƯƠNG 2 - PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN sử DỤNG ĐẦT......... 24
2.1. Điều kiện về thế chấp quyền sừ dụng đất....................................................... 24
2.2. Chủ thể trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất........................................26
2.2.1. Chủ thể thế chấp.......................................................................................... 26
2.2.2. Chủ thể nhận thế chấp quyền sử dụng đất.................................................. 30
2.2.3. Chủ thể liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất.................................... 30
2.3. Đối tượng của quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất..................................... 31
2.4. Phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất.............................................................. 33

2.5. Hình thức xác lập giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất............................. 34
2.6. Hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất...................................... 36
2.7. Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất............................................................. 37
2.8. Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất
.................

.40


2.8.7. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp........................................................... 40
2.8.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp..................................................44
2.8.3. Quyền và nghĩa vụ của người thứ ba giữ tài sản thế chấp......................... 46
2.9. Chấm dứt quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất............................................. 47
2.10. Xử lý quyền sử dụng đất thế chấp.................................................................48
2.10.1. Căn cứ xử lý quyền sử dụng đất thế chấp..................................................48
2.10.2. Hình thức xử lý quyền sử dụng đất thế chấp........................................... 49
2.10.3. Trình tự, thủ tục xử lý quyền sử dụng đất................................................ 51
CHƯƠNG 3 - GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP TỪ THựC TIẾN XÉT xừ TẠI
TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN NGƠ QUYỀN, THÀNH PHỐ HẢI PHỊNG........ 58
3.1. Tình hình số liệu giải quyết tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất tại
Tịa án nhân dân quận Ngơ Quyền........................................................................ 58
3.1.1. Đặc diêm, vị trí địa lý của Quận Ngơ Quyền, thành pho Hải Phịng....... 58
3.1.2. Tình hĩnh giải quyết tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất...............59
3.2. Các vụ án cụ thể giải quyết tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất và một
số bất cập, khó khăn vướng mắc trong việc áp dụng pháp luật về thế chấp quyền
sử dụng đất............................................................................................................. 64
3.2.1. Vụ án thế chấp quyền sử dụng đất, trên đất có tài sản của người thứ ba.. 72
3.2.2. Vụ án thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình (Vụ án thứ ba).......... 77
CHƯƠNG 4- BẤT CẬP VÀ KIẾN NGHỊ XÂY DỤNG, ÁP DỤNG PHÁP
LUẬT.................................................................................................................... 88

4.1. Một số bất cập, khó khăn vướng mắc trong việc áp dụng pháp luật về thế
chấp quyền sử dụng đất........................................................................................ 88
4.2. Những hạn chế, vướng mắc trong quá trình thế chấp quyền sử dụng đất.... 89
4.3. Giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng
đất........................................................................................................................... 91
4.3.1. Yêu cầu hoàn thiện pháp luật về the chấp quyền sử dụng đất................... 91
4.3.2. Hoàn thiện quy định về tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.................. 92
4.3.3. Hoàn thiện các quy định của pháp luật chủ thê thế chấp quyền sử dụng đất
......................................................

...92

4.3.4. Hoàn thiện các quy định của pháp luật về điều kiện đê người sử dụng đất
được thế chấp quyền sử dụng đất........................................................................ 93
4.3.5. Hoàn thiện các quy định của pháp luật về hình thức hợp đồng................. 95


4.3.6. Hoàn thiện các quy định của pháp luật về đăng ký thế chấp quyền sử dụng
đất........................................................................................................................... Er
ror! Bookmark not defined.

4.3.7. Hoàn thiện pháp luật vê xử lý tài sản thê châp
Error! Bookmark not defined.
4.2.8. Hoàn thiện pháp luật về hiệu lực của hợp đông thê clĩâp quyên sử dụng
đất............................................................................................................................ 97
4.2.9. Hồn thiện pháp luật về nghĩa vụ thanh tốn tài sản trên đất................... 97
4.2.10. Hoàn thiện pháp luật về bồi thường thiệt hại do hợp đồng thế chấp vô
hiệu.......................................................................................................................... 98
KẾT LUẬN........................................................................................................... 100
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................. 104

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHŨ VIẾT TẤT
BLDS

:

Bộ luật Dân sự

LĐĐ

:

Luât Đất đai


MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài và tình hình nghiên cứu
Trong quan hệ dân sự, việc xác lập và thực hiện các giao dịch dân sự trước

hết là do thỏa thuận và ý chí của các bên tham gia giao dịch, nhưng trong thực tế

không phải bất kỳ ai tham gia giao dịch cũng đều thực hiện đúng nghĩa vụ như

đã thỏa thuận. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao
dịch dân sự, pháp luật quy định cụ thể các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

dân sự. Trong đó, thế chấp quyền sừ dụng đất là một trong những biện pháp bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự hữu hiệu nhằm hạn chế những rủi ro có thế nảy

sinh từ các giao dịch dân sự.

Đi dọc theo chiều dài lịch sử cho tới bây giờ, Nhà nước ta đã ban hành
nhiều văn bản pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nói chung và thế
chấp bao gồm cả thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng. Trong đó, sự ra đời của

BLDS 2015 đã khẳng định vai trò quan trọng của thế chấp quyền sử dụng đất đối

với sự phát triển của nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, thực tiễn giải quyết, xét
xử các tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân còn nhiều

vướng mắc, chưa thống nhất. Đặc biệt, trong những năm gần đây, các tranh chấp
về hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất xảy ra tại

Tòa án nhân dân quận Ngơ Quyền, thành phố Hải Phịng ngày càng gia tăng và
có tính chất phức tạp do giá trị tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất cao và có

nhiều người tham gia tố tụng. Nội dưng các quy định về thế chấp quyền sử dụng

đất còn nhiều mâu thuẫn và chưa điều chỉnh hết các quan hệ pháp luật về thế
chấp quyền sử dụng đất dẫn đến việc viện dẫn và áp dụng pháp luật tại Tòa án

nhân dân quận Ngơ Quyền gặp nhiều khó khăn, ảnh hưởng đến chất lượng giải

quyết, xét xử các vụ án.


Do vậy, với mong mn hồn thiện hơn nữa các quy định của pháp luật
hiện hành về thế chấp quyền sử dụng đất và đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp

của các bên tham gia giao dịch dân sự, tôi đã chọn đề tài "Giải quyết tranh chấp
về thế chấp quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử tại Tịa án nhân dân quận Ngơ
Quyền, thành phố Hải Phịng".

2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Thế chấp quyền sử dụng đất là đề tài đã được nhiều chuyên gia pháp luật

nghiên cứu khoa học thực hiện. Có nhiều cơng trình nghiên cứu liên quan đến

thế chấp tài sản nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng. Từ góc độ đề
tài luận văn thạc sĩ cũng đà có một số cơng trình như: Đề tài “Xây dựng và hoàn
thiện pháp luật thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam - Luận văn của thạc sĩ

Nguyễn Thị Nga”; đề tài “Thế chấp về quyền sử dụng đất những vấn đề lý luận

và thực tiễn - Luận văn của thạc sĩ Nguyễn Thị Dung; đề tài “Pháp luật về thế
chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng ở Việt

Nam” - Luận văn của thạc sĩ Trần Thị Thu Hường năm 2004, Đại học Quốc Gia
Hà Nội; đề tài “Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để bảo đảm cho hợp
đồng tín dụng” - Luận văn của thạc sĩ Phạm Vân Anh, Trường Đại học Luật Hà

Nội... Những công trình trên đã nghiên cứu các quy định pháp luật dân sự, đất
đai về thế chấp tài sản nói chung, thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng nhưng
chưa đi sâu nghiên cứu một cách tổng thể, toàn diện những vấn đề lý luận và
thực tiễn giải quyết tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất. Hiện nay chưa có

bất kỳ đề tài, cơng trình nào nghiên cứu về thế chấp quyền sử dụng đất tại địa
bàn quận Ngô Quyền qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân quận Ngơ

Quyền. Do đó đề tài “Giải quyết tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất từ
thực tiễn xét xử tại Tịa ản nhân dân quận Ngơ Quyền, thành phố Hải Phòng” là

2


cơng trình nghiên cứu tiếp cận từ góc độ thực tiễn áp dụng pháp luật và giải

quyết tranh chấp tại Tòa án. Từ thực tiễn trên, những quy định pháp luật không

phù hợp và không được điều chỉnh trong các văn bản quy phạm pháp luật sẽ

được kiến nghị và đưa ra giải pháp khắc phục.
3. Phạm vi và mục đích nghiên cứu

Thế chấp quyền sử dụng đất là một lĩnh vực tương đối rộng và phức tạp
thuộc phạm vi điều chỉnh của nhiều ngành luật khác nhau và được quy định
trong nhiều văn bản pháp luật như: BLDS năm 2015, LĐĐ năm 2013, Luật
Doanh nghiệp 2014, Luật kinh doanh Bất động sản năm 2014...và một số văn

bản hướng dẫn các văn bản pháp luật như: Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày
29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, Nghị định số 11/2012/NĐ-CP
về sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006,

Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

năm 2013, Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 về đăng ký giao dịch

bảo đảm, Thông tư số 07/2019/TT-BTP ngày 25/11/2019 hướng dẫn một số nội
dung về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sàn gắn liền với đất...

Phạm vi nghiên cứu luận văn là nghiên cứu cụ thề những quy định pháp

luật Việt Nam về thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn giải quyết, xét xử các
vụ án tranh chấp về quyền sử dụng đất xảy ra tại Tòa án nhân dân quận Ngơ

Quyền, thành phố Hải Phịng.
Thơng qua việc nghiên cứu trong phạm vi đề tài, tác giả muốn nghiên cứu
một cách tồn diện, hệ thống, phân tích, đánh giá các quy định pháp luật về thế
chấp quyền sử dụng đất và thực trạng áp dụng. Từ đó, chỉ ra những bất cập, hạn

chế, vướng mắc của quy định pháp luật hiện hành và đề xuất những giải pháp

3


nhằm hoàn thiện hơn nữa những hạn chế, vướng mắc còn tồn tại của pháp luật

Việt Nam về thế chấp quyền sử dụng đất.
4. Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài

Đe thực hiện được mục đích nghiên cứu nêu trên, luận văn có các nhiệm
vụ nghiên cứu sau:

- Những vấn đế lý luận chung về thế chấp quyền sử dụng đất.
- Phân tích, đánh giá các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất.
- Thực trạng áp dụng pháp luật và thực tiễn giải quyết tranh chấp về thế
chấp quyền sử dụng đất tại Tịa án nhân dân quận Ngơ Quyền, từ đó dẫn chứng

một số vụ án cụ thể, áp dụng các án lệ về thế chấp quyền sử dụng đất. Trên cơ sở

đó phân tích ngun nhân của thực trạng trên và đưa ra các giải pháp, kiến nghị,

đề xuất nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất.
5. Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình nghiên cứu luận văn đã sử dụng những phương pháp

nghiên cứu cơ bản sau:
Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch
sử của chủ nghĩa Mac - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh cũng như quan điểm,

đường lối chủ trương của Đảng Cộng sản Việt Nam.

Ngoài ra, luận văn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu chủ yếu được
áp dụng:

Phương pháp phân tích, phương pháp diễn dịch, phương pháp lịch sử,

logic: Phương pháp này được sử dụng chủ yếu khi nghiên cứu các vấn đề lý luận
về thế chấp quyền sử dụng đất, lịch sử hình thành và phát triển các quy định

pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất.

4


Phương pháp đánh giá, phương pháp so sánh, phương pháp thông kê, tông
hợp, phương pháp logic: Những phương pháp này được sử dụng để phân tích,

đánh giá, so sánh, đối chiếu các quy định của pháp luật hiện hành trong các văn
bản pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất và thống kê, tổng họp các vụ án từ

thực tiễn giải quyết tranh chấp tại Tòa án nhân dân quận Ngô Quyền.
Phương pháp quy nạp, phương pháp diễn dịch: Được vận dụng để triển
khai có hiệu quả các vấn đề liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất, đặc biệt là

các kiến nghị hoàn thiện.

6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Từ những phân tích, đánh giá cùa luận văn đã làm sáng tỏ các vấn đề pháp

luật liên quan đến đề tài, có ứng dụng trong thực tiễn, cụ thể như sau:
- Thứ nhất, dựa trên những vấn đề lý luận thực tiễn về biện pháp thế chấp,

luận văn tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng
đất.

- Thứ hai, luận văn chú trọng đến thực tiễn giải quyết tranh chấp về thế
\

r

r

___

__

châp quyên sử dụng đât tại Tịa án nhân dân quận Ngơ Qun, thành phơ Hài

Phịng.
- Thứ ba, luận văn chỉ ra những bất cập trong việc áp dụng các quy định

pháp luật và đưa ra giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật về thế
í

ù

„

-

£

châp qun sừ dụng đât.

Bên cạnh đó, luận văn là tài liệu tham khảo không chỉ cho các nhà lập
pháp, các cơ quan có thẩm quyền trong việc hồn thiện các quy định pháp luật về

thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam mà còn là tài liệu tham khảo bố ích cho
cơng tác giảng dạy, học tập và nghiên cứu khoa học pháp lý đất đai ở các cơ sở
đào tao luât của nước ta.

5


7. Câu trúc của luận văn

Ngồi lời nói đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung chính

của luận văn gồm 3 chương, cụ thể:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận chung về thế chấp quyền sử dụng đất
Chương 2: Pháp luật vê thê châp quyên sử dụng đât
Chương 3: Giải quyết tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất từ thực

tiên xét xử của Tòa án nhân dân quận Ngô Quyên
Chương 4: Bất cập và kiến nghị xây dựng, áp dụng pháp luật về thế chấp

quyền sử dụng đất.

6


CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐÈ LÝ LUẬN CHƯNG VÈ THÉ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐÁT

1.1. Khái niệm, đặc điểm về quyền sử dụng đất

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng q giá, nó khơng chỉ đơn thuần chỉ

là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nuớc quản lí mà cịn là tư liệu sản xuất

và là cơ sở vật chất đặc biệt quan trọng của chủ sử dụng đất. Đất đai có mặt
trong tất cả các lĩnh vực trọng điểm của một quốc gia, là tư liệu sản xuất của các
ngành nông và lâm nghiệp, là cơ sở tiến hành mọi hoạt động kinh doanh của
doanh nghiệp. Nhận thức được tầm quan trọng của đất đai, pháp luật các nước

đều quy định những vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai như quyền sở hữu,
quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với đất đai.

Nghiên cứu chế độ sở hữu đất đai của một số nước cho thấy thì hiện nay
trên thế giới tồn tại hai chế độ sở hữu đất đai: Đất đai thuộc sở hữu tư nhân như

nước Anh, úc, Đức; đất đai thuộc sở hữu toàn dân như Trung Quốc, Triều Tiên,
Việt Nam.

Ở Việt Nam, chế độ xác lập quyền sở hữu đối với đất đai được hình thành
và phát triển theo tiến trình lịch sử của dân tộc. Trước khi Hiến pháp năm 1980

ra đời, trong hệ thống pháp luật Việt Nam, chỉ có khái niệm về “quyền sở hữu”.

Điều 14 Hiến pháp năm 1959 quy định: “Nhà nước chiêu theo pháp luật bảo hộ

quyền sở hữu về ruộng đất.,.” và Thông tư số 48/TTg ngày 03/6/1993 của Thủ
tướng Chính phủ quy định: “...những người có quyền sở hữu ruộng đất thì vẫn

được thực hiện đầy đủ các quyền năng của mình theo Luật cải cách ruộng đẩt”.
Ngày 18/12/1980, Hiến pháp năm 1980 được thông qua, một chế độ sở

hữu duy nhất đối với đất đai ở nước ta đã được xác lập, đó là chế độ sở hữu tồn
dân. Trên cơ sở đó, LĐĐ năm 1987 được ban hành và quyền sử dụng đất là thuật

7


ngữ pháp lý lân đâu tiên được ghi nhận trong LĐĐ năm 1987. Sự ra đời của Hiên

pháp năm 1992, LĐĐ năm 1993 đã chính thức ghi nhận quyền sử dụng đất ổn
định, lâu dài của hộ gia đình, cá nhân và cho phép họ được chuyển quyền sử
dụng đất trong thời hạn sử dụng. Quyền sử dụng đất đã tách khỏi quyền sở hữu

đất đai và được chủ sở hữu đất đai chuyển giao cho người sử dụng đất.
Thuật ngữ “Quyền sử dụng đất” tiếp tục được sử dụng trong Hiến pháp
năm 2013, LĐĐ năm 2003 và LĐĐ năm 2013.
Điều 53 Hiến pháp 2013 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên

khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các

tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Điều 54 Hiến pháp năm 2013

quy định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát
triển đất nước, được quản lý theo pháp luật. Tổ chức, cá nhân được Nhà nước

giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sừ dụng đất được

chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của
luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ....”.

Điều 1 LĐĐ năm 2003 quy định: “Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân

về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai”. Điều 4 LĐĐ 2013 quy định cụ thể
quyền sở hữu đất đai: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ

sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử
dụng đất theo quy định của Luật này".

Hiện nay, pháp luật chưa đưa ra khái niệm về quyền sử dụng đất. Điều 189
BLDS năm 2015 định nghĩa: “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng,

hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản”, Tìm hiểu về bản chất pháp lý, quyền sử dụng

đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ

8


việc sử dụng đât được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyên giao từ những

chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho... Tuy nhiên, theo quan điểm của đa số các nhà lập pháp, quyền

sử dụng đất đai là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai đế phục vụ
cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Xét về khía cạnh kinh

tế, quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thỏa mãn các nhu cầu và
mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sừ dụng đất.
Với ý nghĩa như trên, quyền sừ dụng đất có đặc điểm như sau:
- Thứ nhất, quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản

Điều 105 BLDS năm 2015 quy định: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá
và quyền tài sản ”. Điều 115 BLDS năm 2015 quy định: “Quyền tài sản là quyền

trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đổi với quyền sở hữu trí tuệ, quyền
sử dụng đất và các quyền tài sản khác”. Như vậy, dưới góc độ này quyền sử
dụng đất được coi là một loại quyền tài sản. Loại tài sản này đặc biệt ở chỗ luôn

được xác lập trên một tài sản và tài sản này luôn gắn liền với đất đai. Khi Nhà

nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất, thì quyền sử dụng đất là một

loại quyền tài sản. Người sử dụng đất có quyền tự mình khai thác công dụng từ
đất hoặc được thực hiện các giao dịch đối với quyền sử dụng đất của mình như
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng

cho quyền sử dụng đất...
- Thứ hai, quyền sử dụng đất là một vật quyền hạn chế, bời lẽ:
+ Quyền sử dụng đất có đối tượng là vật: Quyền sử dụng đất tồn tại dưới
dạng đất đai. Do đặc tính có ích của đất nên mọi hoạt động của con người đều
phải thực hiện trên đất và tác động vào đất nên tính chất đối vật của quyền sừ

dụng đất là không thể phủ nhận.

9


+ Quyên sử dụng đât do pháp luật quy định: Điêu 166 LĐĐ năm 2013 quy
định các quyền năng chung của quyền sử dụng đất bao gồm: Quyền được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư

trên đất; được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp

pháp về đất đai của mình...; những quyền năng riêng phụ thuộc vào từng loại đất
cụ thể và hình thức làm phát sinh quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển

nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng
đất....Đồng thời pháp luật quy định cụ thể về căn cứ, hình thức phát sinh, chấm

dứt quyền sử dụng đất.
+ Quyền sử dụng đất có tính hạn chế:
Một là, quyền sử dựng đất là quyền phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về

đất đai. Nhà nước với tư cách là đại
• diện
• chủ sở hữu tồn dân thực
• hiện
• trao
quyền sử dụng đất cho các chủ thể bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất và

cơng nhận quyền sử dụng đất thì lúc này mới làm phát sinh quyền sừ dụng đất
của các chủ thể. Nếu như Nhà nước không trao quyền sử dụng đất cho một chủ

thể nào đó thi chú thể này khơng có quyền sử dụng đất.
Hai là, quyền sở hữu tồn dân về đất đai là quyền độc lập, còn quyền sử

dụng đất là quyền phụ thuộc. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền độc lập

nên mang tính đầy đủ, trọn vẹn. Nhà nước có tồn quyền trong việc quản lý và
sử dụng, định đoạt toàn bộ vốn đất đai trong phạm vi lãnh thổ bàng việc quy
định nội dung của quyền sử dụng đất, quyết định trao quyền sử dụng đất cho các
chủ thể, có quyền thu hồi lại quyền sử dụng đất đã trao... Đồng thời, quyền sở

hữu toàn dân về đất đai chỉ duy nhất do Nhà nước làm đại diện thực hiện mà
J

•

khơng có bất kỳ một chủ thể nào khác được phép thực hiện.

10

•

•

•


Trong khi đó, quyên sử dụng đât bị hạn chê vê rât nhiêu nội dung như

không phải chủ thể nào có quyền sử dụng đất cũng có đầy đủ các quyền chuyển
nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất; khi được Nhà nước trao quyền sử dụng đất phải sử dụng

đúng mục đích đất, khơng được tự ý thay đổi mục đích sử dụng đất...

Ba là, quyền sở hữu tồn dân về đất đai có tính vĩnh viễn, trong khi đó
quyền sử dụng đất thì khơng. Tính vĩnh viễn của quyền sở hữu tồn dân về đất

đai là khơng bị giới hạn về mặt thời gian, còn quyền sử dụng đất lại bị giới hạn

trong thời hạn sử dụng đất đối với từng loại đất cụ thế như thời hạn sử dụng đất
nông nghiệp được Nhà nước cho thuê là không quá 50 năm... khi hết thời hạn sử

dụng đất mà khơng được Nhà nước gia hạn thì quyền sử dụng đất của các chủ

thể bị chấm dứt.
Từ những phân tích trên, có thể đưa ra khái niệm về quyền sử dụng đất:
Quyền sử dụng đất là quyền tài sản thuộc sở hữu của tơ chức, hộ gia đình, cả

nhân phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử

dụng đất của cơ quan Nhà nước có thầm quyền hoặc từ các giao dịch nhận

chuyên quyền sử dụng đất. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng

đất phải tuân thủ các điều kiện, thủ tục do pháp luật quy định.
1.2. Khái niệm, đặc điểm về thế chấp tài sản

Thế chấp tài sản được quy định từ Điều 317 đến 327 của BLDS năm 2015.
Điều 317 BLDS năm 2015 đã đưa ra khái niệm về thế chấp tài sản: “Thể chấp

tài sản là việc mót bên (sau dãy gọi là ben thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu
của mình đê bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kìa (sau

đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có

thê thoả thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp ”.

11


Khái niệm vê thê châp tài sản được pháp luật của nhiêu nước trên thê giới
ghi nhận. Theo quy định tại Điều 2114 BLDS Pháp thì thế chấp là một quyền tài
sản đối với bất động sản được sử dụng đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ. Theo

quy định của Điều 2118 BLDS Pháp thì tài sản thế chấp bị hạn chế chỉ bao gồm:
- Bất động sản được sử dụng vào hoạt động thương mại và những vật phụ

của bất động sản được coi như bất động sản.
- Quyền hưởng hoa lợi, lợi tức đối với những bất động sản nói trên và
những vật phụ của bất động sản trong thời gian có quyền hưởng hoa lợi, lợi tức

[22].
Trong khi đó, Điều 715 Bộ luật Dân sự và Thương mại Thái Lan quy định:

Hợp đồng thế chấp là hợp đồng qua đó một người gọi là người thế chấp nhượng

một tại sàn cho một người khác, gọi là người nhận thế chấp như một bảo đảm đề
thi hành một nghĩa vụ, nhưng khơng giao tài sản đó cho người thế chấp. Người

nhận thế chấp có quyền được trả tiền đối với tài sản thế chấp ưu tiên trước những
chủ nợ thường, bất luận là quyền sở hừu đối với tài sản đó đà được chuyển

nhượng cho người thứ ba hay chưa. Theo quy định cùa BLDS và Thương mại
Thái Lan thì tài sản thế chấp bao gồm cả động sản và bất động sản [22].

Ở Việt Nam, BLDS năm 2015 cũng quy định thế chấp tài sản là một biện

pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và không chuyển giao tài sản cho bên
nhận thế chấp. Đối tượng thế chấp tài sản được mở rộng bao gồm động sản và
bất động sản mà không giới hạn như quy định của BLDS năm 1995, tài sản thế
chấp chỉ là bất động sản.
So sánh với các biện pháp bảo đảm khác, biện pháp thế chấp tài sản có

những đặc trưng pháp lý cơ bản. Nếu như biện pháp thế chấp, tài sản thế chấp

không phải chuyến giao cho người khác thì biện pháp cầm cố, việc chuyển giao

12


tài sản mang tính chât băt buộc (Điêu 309 BLDS năm 2015). Đôi tượng của biện

pháp đặt cọc là tiền, kim khí q, đá q hoặc vật có giá trị (Điều 308 BLDS
năm 2015) thì đối tượng của thế chấp tài sản là tất cả tài sản. Khác với biện pháp
thế chấp, ký cược được sử dụng trong quan hệ thuê tài sản là động sản, bên thuê

tài sản phải giao cho bên cho thuê một khoản tiền hoặc kim khí q, đá q hoặc
vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm việc trả lại tài sản th; nếu tài
sản th khơng cịn để trả lại thì tài sản ký cược thuộc về bên cho thuê (Điều 329

BLDS năm 2015). Với biện pháp ký quỹ, tài sản là tiền, kim khí q, đá q,
giấy tờ có giá khác và được gửi vào tài khoản phong tỏa tại một tổ chức tín dụng

đế bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ; trong khi đó biện pháp thế chấp khơng địi
hỏi điều kiện trên (Điều 330 BLDS năm 2015). Đối tượng của tín chấp khơng

phải là lợi ích vật chất như thế chấp, mà là uy tín cùa tổ chức chính trị, xã hội

(Điều 344, 345 BLDS năm 2015)
Từ những phân tích trên, thế chấp tài sản có đặc điểm sau:
- Thứ nhất, thế chấp tài sản là hợp đồng phụ bảo đảm nghĩa vụ trong hợp
đồng chính. Thế chấp tài sản không tồn tại độc lập mà luôn phụ thuộc, gắn liền

với nghĩa vụ chính mà nó bảo đảm, thể hiện ở chỗ khi có nghĩa vụ chính thì các
bên mới thỏa thuận thiết lập biện pháp thế chấp tài sản.
- Thứ hai, tài sản thế chấp có thể là bất động sản, động sản, vật quyền hoặc

trái quyền; vật phụ gắn với động sản, bất động sản thế chấp; tài sản gắn liền với

đất trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu của người
thế chấp.

- Thứ ba, trong quan hệ thế chấp, bên thế chấp không phải chuyển giao tài

sản bảo đảm cho bên nhận thế chấp. Tính chất bảo đảm được xác định bằng việc

bên thế chấp phải giao cho bên nhận thế chấp những giấy tờ chứng minh tình

13


trạng pháp lý của tài sản thê châp như: Giây đăng ký quyên sở hữu tài sản (đôi

với ô tô, xe máy, xe tải....); giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
tài sản (đối với đất và tài sản gắn liền với đất) hay giấy tờ khác như hợp đồng
mua bán nhà ở trong tương lai kèm theo dự án được phê duyệt về ngơi nhà đó,
giấy phép xây dựng, giấy tờ về thừa kế nhà, đất.

- Thứ tư, một tài sản thế chấp có thể bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ.
Điều 296 BLDS 2015 quy định: “Một tài sản có thê được dùng đế bảo đảm thực

hiện nhiều nghĩa vụ, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn
hơn tông giá trị các nghĩa vụ được báo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác

hoặc pháp luật có quy định khác
- Thứ năm, hợp đồng thế chấp trong một số trường hợp phải được đăng ký

tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Theo quy định tại Điều 3 Nghị định số
102/2017/NĐ-CP ngày 01 tháng 09 năm 2017 về đãng ký giao dịch bảo đảm thì

các giao dịch sau bắt buộc phải đăng ký: Thế chấp quyền sử dụng đất; thế chấp
tài sản gắn liền với đất trong trường hợp tài sản đó đã được chứng nhận quyền sở

hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất; cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay; thế chấp tàu biển.

1.3. Khái niệm, đặc điểm về thế chấp quyền sử dụng đất

1.3.1. Khái niệm về thế chấp quyền sủ’ dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản của
người sử dụng đất. Các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất lần đầu tiên

được ghi nhận trong đạo luật gốc - Hiến pháp năm 1992 “Nhà nước giao đất cho
các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ốn định, lâu dài và được chuyến quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật”; khoản 2 Điều 54 Hiến pháp năm 2013:
“Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử

14


dụng đât. Người sử dụng đât được chuyên quyên sử dụng đât, thực hiện các
quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo
hộ”.

Cụ thể hóa quy định của Hiến pháp, LĐĐ năm 1993, BLDS năm 1995 tiếp

tục ghi nhận người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất và góp vốn bằng

quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, quyền thế chấp chỉ giới hạn đối với chủ thể là hộ

gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp, đất lâm nghiệp đế trồng rừng và đất ở
(LĐĐ năm 1993, công báo số 22, 1993).
Kế thừa và mở rộng các quy định của LĐĐ năm 1993, chủ thể sử dụng đất

và phạm vi quyền sử dụng đất được quy định cụ thể trong LĐĐ năm 2013 khẳng
định quyền thế chấp quyền sử dụng đất của người sử dụng đất.
Vậy thế chấp quyền sử dụng đất là gì? Điều 727 BLDS năm 1995 quy

định: “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân
theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật

này và pháp luật về đất đai quy định, theo đó bên sử dụng đất dùng quyền sử
dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Bên thế chấp
được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp”. Điều 715 của BLDS năm

2005 quy định: “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các

bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng
đất để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên
nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp”.

Mặc dù BLDS năm 2015 đã đưa ra khái niệm về thế chấp tài sàn, song

pháp luật khơng có khái niệm nào về thế chấp quyền sử dụng đất. Vậy thế chấp
quyền sử dụng đất là gì? Trên cơ sở định nghĩa của BLDS năm 1995, năm 2005

15


về thế chấp quyền sử dụng đất, khái niệm của BLDS năm 2015 về thế chấp tài

sản, xét về phương diện pháp lý của quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất, có thể

định nghĩa thế chấp quyền sử dụng đất như sau: "Thế chấp quyền sử dụng đất là

việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất đê bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản thế

chấp do bên thế chấp giữ và không chuyên giao cho bên nhận thế chấp
1.3.2. Đặc điêm của thê châp quyên sử dụng đât

Thế chấp quyền sử dụng đất là một dạng cụ thể của thế chấp tài sản. Bên
cạnh những đặc điểm chung của thế chấp tài sản, thế chấp quyền sử dụng đất cịn

có một số đặc điềm riêng cơ bản sau đây:
- Thứ nhất, đối tượng thế chấp là quyền sử dụng đất.

Trong thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thế chấp không phải là đất đai

mà là quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất luôn gắn liền với đất đai. Như đã
phân tích tại mục 1.1.1, đất đai thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước đại diện sở

hữu và thơng nhât quản lý. Với tư cách đại diện chủ sở hữu đât đai, Nhà nước
không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử
dụng ổn định, lâu dài. Do đó, khi thế chấp quyền sử dụng đất, người thế chấp chỉ

có quyền sử dụng mà khơng có quyền sở hữu.
- Thứ hai, trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất, bên thế chấp được

tiếp tục khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai.

Khi thế chấp quyền sử dụng đất, bên thế chấp có nghĩa vụ chuyển giao cho
bên nhận thế chấp giấy tờ pháp lý chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp như Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất... đế đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ dân sự mà
không chuyển giao quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho bên nhận
thế chấp. Trong thời gian thế chấp, bên thế chấp vẫn tiếp tục được quyền sử

16


dụng đât, tức là quyên được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đât
đai. Khi nghĩa vụ trả nợ được thực hiện đầy đủ theo đúng thỏa thuận tại hợp
đồng thế chấp, bên thế chấp được quyền sử dụng đất theo quy định của pháp

luật.

- Thứ ba, thế chấp quyền sử dụng đất phải tuân theo trình tự, thù tục nhất
định
Trình tự, thủ tục về thế chấp quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ

hơn so với các biện pháp bảo đảm khác và được điều chỉnh bởi các quy định của
BLDS và pháp luật về đất đai. Theo đó, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải

được lập thành văn bản, được công chứng và phải được đăng ký theo quy định

của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 3 Nghị định số 102/2017/NĐCP). Hơn nữa, BLDS năm 2015 cũng quy định, ngoài thế chấp quyền sử dụng

đất, bên thế chấp được quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
đất hoặc thế chấp tài sản của người thứ ba gắn liền với đất.
- Thứ tư, thế chấp quyền sừ dụng đất là biện pháp bảo đảm đối vật.

Trong quan hệ hợp đồng, người có quyền thường địi hỏi một biện pháp

bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Biện pháp bảo đảm này có thể là biện pháp bảo đảm
đối vật hoặc biện pháp bảo đảm đối nhân. Theo đó, thế chấp quyền sử dụng đất

là một dạng của bảo đảm đối vật, bởi lẽ thế chấp quyền sử dụng đất quy định bên

nhận thế chấp (bên có quyền) có thể xử lý tài sản thế chấp để thu hồi khoản vay

của mình, trong trường hợp đến hạn mà bên có nghĩa vụ vi phạm nghĩa vụ trả nợ.
Ở đây đối tượng của quyền chính là tài sàn thế chấp (quyền sử dụng đất). Đây

chính là sự khác biệt đối với biện pháp bảo đảm đối nhân. Ví dụ: Trong trường
hợp áp dụng biện pháp bảo đảm đối nhân bảo lãnh, người nhận bảo lãnh (người
có quyền) chỉ được phép yêu cầu người bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay

17


cho bên có nghĩa vụ mà khơng được thi hành quyên của minh trên bât kỳ một tài
sản cụ thể nào của người bảo lãnh.

1.4. Phân loại thê châp quyên sử dụng đât

1.4.1 Thế chấp toàn bộ quyền sử dụng đất và thế chấp một phần
quyền sử dụng đất

Điều 318 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về các trường hợp thế
\

r

r

châp một phân hoặc toàn bộ bât động sản:

“1. Trường họp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật

phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có
thỏa thuận khác.

2. Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật

phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Thế chấp toàn bộ quyền sử dụng đất là việc bên thế chấp dùng toàn bộ
quyền sừ dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với
bên nhận thế chấp. Trường hợp toàn bộ quyền sử dụng đất có vật phụ thì vật phụ

cũng thuộc tài sản thế chấp.
Thế chấp một phần quyền sử dụng đất là việc bên thế chấp dùng một phần

quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với

bên nhận thế chấp. Trường họp tồn bộ quyền sử dụng đất có vật phụ thì vật phụ
cũng thuộc tài sản thế chấp.
1.4.2. Thế chấp bảo đảm nghĩa vụ cho chính mình và thế chấp bảo

đảm nghĩa vụ cho người thứ ba

- Thế chấp bảo đảm nghĩa vụ cho chính mình là việc bên thế chấp dùng

quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của mình để bào đảm nghĩa vụ đối với bên nhận

thế chấp.

18


- Thê châp bảo đảm nghĩa vụ cho người thứ ba là việc bên thê châp dùng

quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của mình để bảo đảm nghĩa vụ của bên có nghĩa
vụ đối với bên nhận thế chấp.

Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba cần phân biệt
với biện pháp bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất:

Điều 335 BLDS năm 2015 quy định: “Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau

đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo

lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được
bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không
thực hiện hoặc thực hiện khơng đúng nghĩa vụ. Các bên có thế thỏa thuận về

việc bên bảo lãnh chí phải thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh trong

trường họp bên được bảo lãnh không cỏ khá năng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh
Khác với bên thế chấp tài sản phái đưa ra một tài sản cụ thề đề bảo đảm

cho nghĩa vụ của mình thì biện pháp bảo lãnh, bên bào lãnh không phải đưa ra

một tài sản cụ thể mà chỉ khi bên được bảo lãnh vi phạm nghĩa vụ thì bên bảo
lãnh phải đem tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo lãnh cho nghía vụ của bên
được bảo lãnh. Bên bảo lãnh có thể thỏa thuận sử dụng biện pháp bảo đảm bằng

tài sản (thế chấp tài sản, cầm cố tài sản...) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bảo
lãnh (Điều 336 BLDS năm 2015).

Vậy bảo lãnh quyền sử dụng đất và thế chấp quyền sử dụng đất của người
thứ ba khác nhau thế nào? Trước hết, chúng ta đi sâu vào phân tích và tìm hiểu

khái niệm về bảo lãnh quyền sử dụng đất.
Khoản 4 Điều 72 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính

phủ về giao dịch bảo đảm và Nghị định số 11/2012/NĐ-CP của Chính phủ sửa
đổi bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định: “Việc bảo

19