Xử lý tài sản thế chấp là bất động sản và thực tiễn áp dụng tại các tòa án nhân dân trên địa bàn tỉnh đắk lắk (luận văn thạc sỹ luật)

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trinh nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả

nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu,
ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tơi

đã hồn thành tất cả các mơn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo

quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.

Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tơi có thể bảo vệ

Luận văn.
Tôi xin chân thành cám ơn!


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

MỞ ĐẦU

1

1.

Tính cấp thiết của đề tài

1

2.

Tình hình nghiên cứu

2

3.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3

4.

Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3

5.

Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu đề tài

4

6.

Ý nghĩa lý luận và thực tiễn cua luận văn

4

7.

Cơ cấu của luận văn

4

CHƯƠNG 1. MỘT SỐ VÁN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ xử LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ BÁT
ĐỘNG SẢN
1.1

Khái niệm và đặc điểm về xử lý tài sản thế chấp ỉà bất động sản

1.1.1.

Tài sản thế chấp là bất động sản

1.1.1.1. Khái niệm tài sản và tài sản là bất động sản

6
6
6
6

1.1.1.1.1.

Khái niệm tài sản

6

1.1.1.1.2.

Khái niệm bất động sản

6

1.1.1.2. Tài sản thế chấp và tài sản thế chấp là bất động sản

11

Xử lý tài sản thế chấp là bất động sản

16

1.1.2.1. Khái niệm xử lý tài sản thế chấp là bất động sản

16

1.1.2.2. Đặc điểm cùa xử lý tài sản thế chấp là bất động sản

17

1.1.2.

1.2
sản

1.2.1.

Quá trình hình thành và phát triển cùa pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là bất động
20

Giai đoạn trước khi có Bộ luật Dân sự năm 1995

20

Giai đoạn từ khi có Bộ luật Dân sự năm 1995 cho đến trước khi có Bộ luật Dân sự
1.2.2.
năm 2005
20

1.2.3.
Giai đoạn từ sau khi có Bộ luật Dân sự nàm 2005 đến trước khi có Bộ luật Dân sự
năm 2015
22


CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT xử LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ BẤT ĐỘNG
SẢN VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI CÁC TOÀ ÁN NHÂN DÂN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH
ĐẮK LĂK
24

2.1.

Thực trạng quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là bất động sản

2.1.1.
2.1.2.
2.1.3.

Các trường hợp xử lý tài sản thế chấp là bất động sản

Nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp là bất động sản

Phương thức xử lý tài sản thế chấp là bất động sản

2.1.3.1. Phương thức xử lý tài sản thế chấp là bất động sảntheo thoả thuận của các bến

24
24

27
29

30

2.1.3.2. Phương thức xử lý tài sản thế chấp là bất động sản khi các bên khơng có thoả thuận
hoặc khơng thoả thuận được về phương thức xử lý
32
2.1.3.3. Phương thức xử lý tài sản thế chấp là bất động sản trong một số trường hợp đặc biệt
33

2.1.4.

Trình tự, thủ tục xử lý tài sản thế chấp là bất động sản

2.1.4.1. Thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp là bất động sản

34
34

2.1.4.2.

Yêu cầu Tòa án xử lý tài sản thế chấp là bất động sản

35

2.1.4.3.

Thi hành bản án, quyết định của Tịa án

35

2.1.4.4.

Thủ tục xóa đăng ký thế chấp là bất động sản

37

2.1.4.5.

Thứ tự ưu tiên thanh toán từ việc xử lý tài sản thế chấp là bất động sản

37

2.2. Thực trạng áp dụng pháp luật xử lý tài sản thế chấp là bất động sản và liên hệ thực tiễn
áp dụng tại các toà án nhân dân trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk
39
2.2.1.

Thực trạng áp dụng pháp luật xử lý tài sản thế chấp là bất động sảntại Việt Nam 39

2.2.1.1.

Xử lý tài sản theo hình thức nhận bàn giao tài sản để cấn trừ nợ

39

2.2.1.2. Thu giữ tài sản thế chấp

42

2.2.1.3. Xử lý tài sản thế chấp theo con đường tố tụng (Tòa án - Thi hành án)

46

2.2.2.
Thực tiễn giải quyết tranh chấp về thế chấp bất động sản tại các Toà án trên địa bàn
tỉnh Đắk Lắk
49
2.2.3.

Những hạn chế, tồn tại và nguyên nhân

69

CHƯƠNG 3. KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÈ xử LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ
BẤT ĐỘNG SẢN THÔNG QUA THựC TIÊN XÉT xử TẠI TỒ ÁN NHÂN DÂN TỈNH
ĐẮK LẮK
74

3.1. Định hướng hồn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là bất động sản

74


3.2. Một số kiến nghị cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là bất
động sản
3.2.1.

Hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài sản

75
75

3.2.2.
Hoàn thiện các quy định về thủ tục rút gọn khi xử lý tài sản thế chấp là bất động sản
tại Tồ án
84
3.3. Một số kiến nghị khác

86

3.3.1.
Nâng cao trình độ của đội ngũ cán bộ trong hoạt động xử lý tài sản thế chấp là bất
động sản
86
3.3.2.

Tăng cường giám sát cơ chế xử lý tài sản của bên nhận thế chấp

87

KẾT LUẬN

89

TÀI LIỆU THAM KHẢO

91


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản

BLDS

Bơ• lt
• Dân sư•

BLTTDS

Bộ luật Tố tụng Dân sự

TSTC

Tài sản thế chấp

TCTD

Tố chức tín dụng


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thế chấp tài sản được coi là một trong những công cụ pháp lý hữu hiệu để hạn

chế những rủi ro có thể nảy sinh từ các giao dịch vay vốn, tín dụng. TSTC và xử lý
TSTC là yếu tố cốt lõi của quan hệ thế chấp, chi phối toàn bộ quá trinh xác lập và

thực hiện hợp đồng thế chấp, đảm bảo quyền lợi cho các bên trong quan hệ, đặc biệt
là bên nhận thế chấp. Trong những năm trở lại đây, BĐS là loại tài sản được nhiều

chủ thể đem thế chấp tại các TCTD bởi vì đây là tài sản có giá trị lớn, có tính cố định
và đăng ký quyền sở hữu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, vấn đề xừ lý TSTC là

BĐS hiện đang được quy định trong BLDS năm 2015 và các văn bản hướng dẫn luật.
Trước đó, trong Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về

giao dịch bảo đảm, Nghị định số 11/2012/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều
Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006, Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính

phủ về hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013 đều quy định về vấn đề này mặc dù

đây là các văn bản được ban hành dựa theo nguyên tắc cơ bản của BLDS năm 2005 BLDS tiền thân của BLDS năm 2015. Gần đây nhất, với sự ban hành Nghị định số

21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy định thi hành BLDS về bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ có nhiều điểm mới đã khắc phục được những điểm hạn chế của

Nghị định số 163/2006/NĐ-CP và một loạt văn bản pháp luật có liên quan trước đó.

Trong bối cảnh dịch bệnh Covid kéo dài như hiện nay, cũng giống như các nước

khác trên thế giới, tình hình kinh tế nước ta đang bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Các
doanh nghiệp làm ăn khó khăn, giá cả nơng sản (cà phê, hồ tiêu, cao su...) thường
xuyên bị mất giá khiến cho các hộ nông dân vay vốn ngân hàng để đầu tư sản xuất
kinh doanh bị thua lỗ, mất khả năng thanh toán, kéo theo nợ xấu ở các ngân hàng tăng

lên. Khi khách hàng khơng cịn khả năng trả nợ thì các TCTD muốn thu hồi vốn đã
cho vay chỉ còn cách xử lý tài sản bảo đảm, trong đó TSTC là BĐS là một loại tài sản

bảo đảm phổ biến nhất. Tuy nhiên do việc xử lý tài sản đảm bảo là BĐS không dễ


dàng và phát sinh rât nhiêu các vân đê liên quan. Từ thực tê giải quyêt đã cho thây

pháp luật về xử lý TSTC là BĐS còn nhiều vấn đề vướng mắc do pháp luật hiện hành
quy định việc xử lý tài sản là BĐS để bào đảm tiền vay còn chưa rõ ràng, chưa cụ thể,
nhiều điểm bất hợp lý. Việc nghiên cứu và áp dụng pháp luật để giải quyết các vụ án
tranh chấp về họp đồng thế chấp tài sản là BĐS để bảo đảm tiền vay là hết sức càn

thiết, có ý nghĩa thiết thực, từ đó đề ra được những phương hướng để hồn thiện pháp

luật. Từ ý nghĩa cấp thiết phân tích nêu trên, học viên đã lựa chọn đề tài “Xổ’ lỷ TSTC
là BĐS và thực
tiễn xét xử tại
các Tòa án nhân dân trên địa
bàn tỉnh Đắk Lắk” với
•
•
•

mong muốn sẽ góp phần hoàn thiện hơn nữa các quy định của pháp luật hiện hành về
vấn đề xử lý TSTC là BĐS qua hoạt động xét xử của Tòa án. Đồng thời, qua đó nhằm

góp phần phát hiện những hạn chế của pháp luật về thế chấp BĐS trong hoạt động
cho vay vốn của các TCTD ở Việt Nam. Từ đó, đề xuất, kiến nghị một số giải pháp

nhằm hoàn thiện hơn nữa hệ thống pháp luật về thế chấp và xử lý TSTC là BĐS nói

riêng và hệ thống pháp luật kinh tế nói chung, nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về
giao dịch đảm bảo ở nước ta trong giai đoạn hiện nay.
2. Tình hình nghiên cứu

Ớ Việt Nam, nhiều cơng trình nghiên cứu có nội dung liên quan đến những vấn đề

thuộc phạm vi nghiên cứu của luận văn, có thể kề đến các cơng trình nghiên cứu tiêu
biểu sau đây: Nguyễn Ngọc Điện (1999), Một số suy nghĩ về bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ dân sự trong luật dân sự Việt Nam; Nguyễn Văn Hoạt (2004), Bảo đảm thực hiện

họp đồng tín dụng ngân hàng bằng thế chấp tài sản; Hoàng Anh Tuấn (2006), Pháp
luật về bảo đàm thực hiện nghĩa vụ trà nợ trong hoạt động cho vay của ngân hàng
thương mại Việt Nam - những vấn đề lý luận và thực tiễn; Lê Thị Thu Thủy (2006),
Các biện pháp bào đảm tiền vay bằng tài sản của các tổ chức tín dụng; Nguyễn Thị

Nga (2009), Pháp luật về thế chấp QSDĐ ở Việt Nam; Đỗ Văn Đại (2012), Luật
nghĩa vụ và bào đảm thực hiện nghĩa vụ - Bàn án và bình luận bản án; Vũ Thị Hồng
Yến (2013), Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật dân
2

sự Việt Nam hiện hành; các bài viêt có nội dung liên quan đên vân đê xử lý tài sàn thê
chấp là QSDĐ trên các tạp chí luật học chuyên ngành. Xét trong mối quan hệ với các
nội dung thuộc phạm vi nghiên cứu của đề tài luận văn thì các cơng trình khoa học
nêu trên mới chỉ đề cập đến những vấn đề về xử lý tài sản thế chấp của tất cả các loại

tài sản hoặc chỉ tập trung vào việc xác lập, đăng ký giao dịch thế chấp tài sản và xử lý
tài sản thế chấp là QSDĐ theo các phuơng thức quy định trong pháp luật về giao dịch
bảo đảm.
Dựa trên các vấn đề lý luận đã có, luận văn được xem như là một cơng trình

nghiên cứu độc lập và có tính hệ thống về xử lý tài sản thế chấp là Bất động sản theo
quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành và thực tiễn áp dụng tại Toà án nhân dân

trên địa bản tỉnh Đăk Lăk.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu cúa luận văn là một số vấn đề lý luận, thực trạng quy định
pháp luật về xử lý TSTC là BĐS để bảo đảm tiền vay tại các TCTD, cũng như thực

tiễn giải quyết tại các Tòa án nhân dân trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk về vấn đề này.
Phạm vi nghiên cứu của luận văn dựa trên các vấn đề lý luận cũng như thực trạng
luật định, thực tiền áp dụng pháp luật vào việc xử lý TSTC là BĐS để đánh giá quy

trình giải quyết tại các Tòa án nhân dân trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk, từ đó xác định
được các vấn đề pháp lý có thể phát sinh từ thực tiễn áp dụng pháp luật. Phạm vi về

thời gian, luận văn nghiên cúu pháp luật về xử lý TSTC là BĐS, một trong những nội

dung của pháp luật dân sự Việt Nam từ giai đoạn trước khi ban hành BLDS năm
1995, nhưng đặc biệt chú trọng đến hệ thống pháp luật dân sự nói chung, pháp luật về

giao dịch bảo đảm hiện hành nói riêng kể từ khi có BLDS năm 2015 và các văn bản

hướng dẫn.
4. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cún
Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn là làm sáng tỏ về một số vấn đề lý
luận, phân tích các quy định pháp luật hiện hành và thực tiễn thực hiện các quy định
3


pháp luật vê xử lý TSTC là BĐS được áp dụng xét xử tại các Tòa án nhân dân trên địa

bàn tỉnh Đắk Lắk. Trên cơ sở đó, tác giả đề xuất các giải pháp hoàn thiện quy định
của pháp luật liên quan đến các quy định của pháp luật về xử lý tài sản đảm bảo là

BĐS.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu đề tài

Để đạt được mục đích và hồn thành nhiệm vụ nghiên cúư, luận văn sử dụng

phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lê nin;

chủ trương, đường lối cùa Đảng và Nhà nước ta về hoàn thiện thể chế kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Bên cạnh đó, luận văn cịn sử dụng một số
phương pháp nghiên cứu khoa học cơ bản như: Phương pháp phân tích, tổng hợp,

khái qt hóa, so sánh pháp luật... để làm sáng tỏ mục tiêu và nội dung nghiên cứu
của đề tài.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn

Từ những phân tích, đánh giá của luận văn đà làm sáng tỏ các vấn đề pháp luật

liên quan đến đề tài, có ứng dụng trong thực tiễn, cụ thể như sau:

Thứ nhất, dựa trên những vấn đề lý luận về biện pháp bảo đảm là thế chấp BĐS,
luận văn tập trung nghiên cứu các khía cạnh lý luận về xử lý TSTC là BĐS.

Thứ hai, luận văn chú trọng phân tích thực trạng quy định pháp luật và thực tiễn
áp dụng các quy định pháp luật về xử lý TSTC là BĐS tại một số Tòa án nhân dân
huyện trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk để đưa ra những đánh giá, nhận định về hệ thống
pháp luật hiện hành.

Thứ ba, luận văn đề xuất các giải pháp để hoàn thiện hệ thống pháp luật về xử lý
TSTC là BĐS.

7. Co’ cấu của luận văn
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, Nội dung luận văn
gồm 03 chương:

Chương 1. Một số vấn đề lý luận về xử lý TSTC là BĐS
4


Chương 2. Thực trạng xử lý TSTC là BĐS và thực tiễn áp dụng tại các toà án
nhân dân trên địa bàn tỉnh Đắc Lắk

Chương 3. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về xử lý TSTC là BĐS

5

CHƯƠNG 1. MỘT SÓ VẤN ĐÈ LÝ LUẬN VÈ xử LÝ TÀI SẢN THÉ

CHẤP LÀ BÁT ĐỘNG SẢN
1.1 Khái niệm và đặc điểm về xử lý tài sản thế chấp là bất động sản

1.1.1. Tài sản thế chấp là bất động sản

1.1.1.1. Khái niệm tài sản và tài sản là bất động sản
1.1.1.1.1. Khái niệm tài sản
Tài sản là một thuật ngừ pháp lý được sử dụng phổ biến trong đời sống xã hội nói

chung và trong khoa học pháp lý nói riêng, đặc biệt là trong pháp luật dân sự. Theo

cách hiểu thông thường, tài sản là bộ phận của thế giới vật chất, đáp ứng nhu cầu cùa
con người, được con người tác động, quản lý và chi phối. Theo từ điển Tiếng Việt, tài

sản là “của cải vật chất hoặc tỉnh thần có giá trị đối với chủ sở hữu” . Theo cuốn

Deluxe Back’s Law Dictionary thì tài sản được giải nghĩa là một từ được sử dụng
chung để chỉ mọi thứ là đối tượng của quyền sở hữu, hoặc hữu hình hoặc vơ hình,
hoặc động sản hoặc BĐS. Theo Luật La Mã, tài sản bao gồm các vật và quyền tài sản.

Trong đó, vật là những đối tượng hữu hình đon lẻ, phân biệt được, có tính độc lập mà
con người có thể cầm nắm, khai thác lợi ích kinh tế và có giá trị vật chất. Theo tiếng

Latinh, vật không chỉ là những vật hữu hình mà cịn bao gồm cả những đối tượng VƠ

hình như quyền tài sản*2.
Như vậy, nết xem xét dưới góc độ khoa học pháp lý thì khái niệm tài sản được

nhìn nhận trong mối quan hệ với quyền sở hữu và được phân loại một cách đa dạng

dưới nhũng tiêu chí khác nhau, như động sản và BĐS, tài sản hữu hình và tài sản vơ
hình...

1. ỉ. ì. 1.2. Khái niệm bất động sản
Bất động sản là một khái niệm cơ bản của pháp luật dân sự, được sử dụng phổ
biến ở hầu khắp các quốc gia trên thế giới, về nội hàm khái niệm “BĐS” cũng cỏ khá
‘viện Ngôn ngừ (2000), Từ điển tiếng Việt, Nxb. Đà Nằng, Đà Nằng, tr.884.
2Witold Wolodkiewicz và GS.TS. Maria Zablocka (Lê Net dịch) (1999), Giáo trình Luật La Mã của Đại học Tổng hợp
Warszawa - Ba Lan, Nxb. Thành phố Hồ Chí Minh, TP. Hồ Chí Minh.

6


nhiêu cách quan niệm khác nhau trong pháp luật của các quôc gia trên thê giới. Khi

nghiên cứu, trong tuơng quan so sánh nội hàm các khái niệm BĐS này chúng ta có
thể thấy được những điểm chung đồng nhất và cũng có những điểm khác nhau trong
cách hiểu, cách diễn đạt.
Từ thời cổ đại, Luật La Mã khi phân định tài sản (động sản và BĐS) đã ghi nhận

BĐS không chỉ bao gồm đất đai và của cải trong lòng đất mà còn bao gồm cả những
thứ được tạo ra do sức lao động của người khác trên đất của mình. BĐS bao gồm các

cơng trình xây dựng, mùa màng, cây trồng... và tất cả những gì liên quan trên đất hay

gắn liền với đất, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành trên lãnh
thổ (khoảng khơng, lịng đất). Pháp luật của nhiều nước trên thế giới thống nhất ở chỗ

coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai,
được xác định bởi vị trí địa lý của đất. về cách diễn đạt, đa số các quốc gia cũng

không đưa ra định nghĩa cụ thể về BĐS mà sử dụng phưong pháp liệt kê các loại tài
sán là BĐS và giá trị của tài sản. Theo BLDS của nước Cộng hồ Pháp thì có một số

căn cứ, tiêu chí để dựa vào đỏ, pháp luật quy định cụ thể tài sàn nào là tài sản hay
BĐS, bao gồm: (i) BĐS xác định dựa trên đặc tính vật lý thực tế như đất đai, nhà cửa,

cơng trình, cây cối và các đồ vật khơng thể tách rời với BĐS (Đ517); (ii) BĐS do
công cụ, các vật động sản hữu hình nhưng được gắn với loại BĐS nêu trên do có ý
thức của con người nên được coi là BĐS. Điều 520 của Bộ luật này cũng quy định

“mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi
là động sản”3. Hay như việc phân loại tài sản theo pháp luật Nhật Bản lại dựa trên

tính chất khơng di dời và giá trị kinh tế của tài sản. Pháp luật Nhật Bản quan niệm
rằng BĐS có vị trí cố định và giá trị kinh tế cao hơn động sản. Do đó, sự quản lý của

Nhà nước cũng như các quyền đối với BĐS quy định tương đối chặt chẽ, BĐS được
pháp luật bảo vệ như nền tảng của gia đình và xã hội (Điều 12, Điều 86 BLDS Nhật
Bản). Tương tự cách diễn đạt định nghĩa này, Điều 100 của Luật Dân sự Thái Lan lại*
Nhà Pháp luật Việt - Pháp (2006), BLDS của nước Cộng hoà Pháp, Nxb Tư pháp, Hà Nội.

7


quy định: “BĐS là đât đai và những vật gãn liên với đât đai, bao gôm cả những quyên

gắn với việc sở hữu đất đai”. BLDS Đức cũng đua ra cách định nghĩa khá tuơng tự,

theo đó khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất. Với các cách định

nghĩa như trên, có thể nhận thấy pháp luật các quốc gia thường có hai cách diễn đạt
chủ yếu như sau: Thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất” sẽ

là BĐS; Thứ hai, khơng giải thích rõ khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu khác
nhau về những tài sản “gắn liền với đất”. BLDS Nga năm 1994 lại có cách định nghĩa
về BĐS có những điểm khác biệt so với các cách định nghĩa phổ biến. Cụ thể, tại

Điều 130 của Luật này, một mặt liệt kê tương tự theo cách diễn đạt của các luật dân

sự truyền thống; mặt khác đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà
dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Ngoài ra, Luật này cịn liệt kê
những vật khơng liên quan đến đất đai như “tàu biến, máy bay, phương tiện vũ trụ...”

cũng là các BĐS.

Như vậy, có thể thấy hệ thống pháp luật của các quốc gia trên thế giới đa phần xác
định BĐS theo phương thức mô tả cụ thể những tài sản được coi là BĐS (có thể dựa

trên các tiêu chí nhất định), ngồi những tài sản đó ra thỉ những tài sản còn lại được

coi là động sản. Cách phân loại tài sản này có tính phồ biến và được sử dụng rộng rãi
nguyên do là vì những tài sản được coi là BĐS có phạm vi tương đối hạn hẹp, và có
thể xác định được một cách tương đối. Pháp luật Dân sự của Việt Nam về cơ bản
cũng sử dụng cách thức định nghĩa về BĐS như trên. Theo đó, ở Việt nam hiện nay,
khái niệm về BĐS được quy định tại Điều 108 BLDS năm 2015 bao gồm:

-

Đất đai;

-

Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai;

-

Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng;

-

Tài sán khác theo quy định của pháp luật4.

4 Quốc hội (2015), BLDS, Hà Nội

8


Việc quy định vê BĐS theo pháp luật Việt Nam đuợc xác định dựa trên tính chât,
tính năng sử dụng của tài sản. BĐS sẽ được nhìn nhận trước tiên với đặc tính khơng

thể di dời của tài sản. Có thể thấy, tính cố định tạo cho BĐS mang tính “địa điểm” và
tính “địa phương” rất cao 5‘
* Đặc điểm của BĐS

Bên cạnh những đặc điểm của một tài sản nói chung thì BĐS có những đặc tính

riêng mà các tài sản khác khơng có tạo nên tính khác biệt của BĐS với các tài sản
khác. Các đặc điểm cơ bản của BĐS bao gồm: (1) Tính cá biệt và khan hiếm; (2) Tính

bền lâu; (3) Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau; (4) và các tính chất khác.

Thứ nhất, BĐS có tỉnh cả hiệt và khan hiếm
Tính cá biệt của BĐS: BĐS cũng là một tài sản đặc biệt, mang tính cá biệt. Sự

khác biệt của BĐS trước hết là do sự khác nhau về vị trí lơ đất; khác nhau về kết cấu
và kiến trúc, khác nhau về hướng, khác nhau về cảnh quan và ngoại cảnh. Trong cùng
một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố khơng giống nhau.

Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hồn tồn giống nhau vi chúng có vị trí

khơng gian khác nhau kể cả hai cơng trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế.
Ngay trong một tồ cao ốc, các căn phịng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau.

Ngồi ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc đế tạo
sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân V.V..
Tính khan hiếm của BĐS: Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ cả thuộc tính cá

biệt và tính khan hiếm của đất đai. BĐS là một dạng tài sản có giới hạn về qui mơ
diện tích bề mặt do giới hạn về diện tích đất đai và do yếu tố vị trí quyết định, điều

này dẫn đến sự khan hiếm về BĐS. Thêm vào đó, quan hệ cung cầu về BĐS luôn mất
cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS, do đó

về lâu dài giá trị BĐS ln có xu hướng tăng, đặc biệt là ở những khu vực đang phát
triển hoặc có tiềm năng để phát triển.
5 Trằn Đông Tùng, Cơ sơ lý luận và thực tiễn cho việc mơ rộng phạm vi đãng ký và cung cắp thơng tin về tình trạng pháp lý của động san, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp cơ sơ, Cục
Đãng kỷ quổc gia giao dịch bao dam. Bộ Tư pháp, Hà Nội, 2020.

9

Thứ hai, BĐS có tỉnh bên lâu

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như
không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc

và cơng trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng
được cải tạo nâng cấp có thế tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vi vậy, tính bền

lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và cơng trình xây dựng, cần phân biệt
“tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều

kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang

bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá

nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và cơng trình

xây dựng bị lão hố và hư hỏng, khơng thể tiếp tục an tồn cho việc sử dụng. Trong
trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn
là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuồi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần
tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế cúa

BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của
nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp,

nhà ở phổ thơng là trên 45 năm .v.v. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hố BĐS là
do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một q trình sử dụng, lại có thể sử

dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hố BĐS rất phong phú và đa dạng,
không bao giờ cạn.

Thứ ba, BĐS có tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
BĐS là loại tài sán có tính ảnh hưởng rất mạnh giữa các BĐS liền kề và có tác
động ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan. Giá trị của

một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác, đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước

đầu tư xây dựng các cơng trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị
sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn

10


thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn và từ đó làm tăng giá trị cà về mặt kinh tế của BĐS khác là

hiện tượng khá phổ biến hiện nay.
Thứ tư, các tính chất khác của BĐS

Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong

q trình sử dụng có thế điều chỉnh cơng năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng
của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sừ dụng của người tiêu dùng trong việc thoả

mãn nhu cầu sinh hoạt, sàn xuất - kinh doanh và các hoạt động khác.

Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá BĐS địi hỏi khả năng và chi phí
quản lý cao hơn so với các hàng hố thơng thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS

rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS địi hỏi cần có khả nãng quản lý

thích họp và tương xứng.
Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS chịu sự chi
phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hố thơng thường khác. Nhu cầu về BĐS
của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập
quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín

ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v... chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.
1.1.1.2. Tài sản thế chấp và tài sản thế chấp là bất động sản
“Thế chấp tài sản ” và “TSTC” là hai khái niệm hoàn toàn khác nhau nhưng có

mối liên hệt chặt chẽ với nhau. Với phạm vi nghiên cún đề tài luận văn này, thế chấp
tài sàn được nghiên cún dưới góc độ là một biện pháp bào đảm, và TSTC là tài sản

được sử dụng trong biện pháp thế chấp.
Thế chấp tài sản hiếu một cách thơng thường là cách thức mà bên có quyền và bên

có nghĩa vụ lựa chọn để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ thông qua một tài sản
nhất định. Giá trị của tài sản này có khả năng thay thế trong trường họp nghĩa vụ bị vi

phạm. Theo pháp luật Việt Nam, "thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên

11


thê châp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình đê bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và
không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”67
'

Tuy có một ý nghĩa rất quan trọng, thuờng đuợc hiểu là “công cụ, phương tiện” để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho các bên, nhưng qua rà soát có thể nhận thấy khái
niệm TSTC lại chưa được ghi nhận một cách chính thức ở bất kỳ một văn bản pháp lý

nào của nước ta. Ngay cả trong khoa học pháp lý, khái niệm này cũng còn đang gây ra
nhiều câu hỏi chưa thống nhất. Nếu xem xét TSTC là đối tượng của hợp đồng thế

chấp thì đối tượng của họp đồng thế chấp là “quyền sở hữu TSTC” hay là “giá trị của

TSTC” đó? Đẻ giải đáp thắc mắc này, có tác giả cho rằng: “TSTC là vật hoặc quyền
được các chủ thể thoả thuận lựa chọn đê bảo đảm quyền của bên nhận thế chấp khi

có sự vỉ phạm nghĩa vụ được bảo đảm” ‘ Đề làm rõ hơn về nội hàm khái niệm

“TSTC”, chúng ta cần dựa vào bản thân chính khái niệm “thế chấp tài sản” và các quy
định pháp luật khác có liên quan (Điều 317 về Thế chấp tài sàn; Điều 318 về TSTC).

Tựu trung lại, chúng ta có thể hiểu TSTC là vật hoặc quyền được các chủ thể thoả

thuận lựa chọn để bảo đảm quyền của bên nhận thế chấp khi có sự vi phạm nghĩa vụ
được bảo đảm.
Dựa trên đặc tính có thể di dời của tài sản, TSTC có thể được phân loại thành

động sản và BĐS. Trong pháp luật của các quốc gia trên thế giới nói chung và Việt
Nam nói riêng phân biệt động sản và BĐS theo phương pháp loại trù’ bằng cách liệt kê

ra những tài sàn là BĐS, còn lại là động sản. BĐS với những đặc tính của mình là

khơng thể di dời, có giá trị cao, lâu bền và phải đăng ký quyền sở hữu đà trở thành đối
tượng phồ biến nhất trong hợp đồng thế chấp và được xem là loại TSTC có tính an

tồn cao. Vì là loại tài sản có giấy chứng nhận quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu do
cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp và bên nhận thế chấp tuy không nắm giữ, chiếm
hữu BĐS nhưng sẽ dễ dàng kiểm soát chúng hơn là động sản. Chính vỉ điều này mà

6 Khoản 1, Điều 317, BLDS năm 2015.
7 Vũ Thị Hồng Yến (2017), TSTCTSTC và xử lý TSTCTSTC theo quy định của BLDS năm 2015, Nxb Chính trị Quốc
gia sự thật, Ilà Nội.

12


pháp luật của các đa các sô nước theo hệ thông Civil Law thường chỉ coi BĐS là đôi
tượng của thế chấp.

Tài sản thế chất là BĐS như đà trình bày ở trên bao gồm đất đai, nhà ở, công trình

xây dựng gắn liền với đát đai và các tài sản khác gắn liền với nhà ở và cơng trình xây
dựng trên đó. Thế chấp BĐS có thể được hiểu là việc bên thế chấp dùng BĐS để bảo
đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình đối với bên nhận thế chấp mà không giao

BĐS cho bên nhận thế chấp chiếm hữu như các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ khác 8.
Trong khoa học pháp lý ở Việt Nam thường xác định TSTC bao gồm cả động sản,

BĐS và các tài sản liên quan khác. Phần phân tích tiếp theo tập trung vào làm rõ
TSTC là BĐS.

“Trường họp thế chấp tồn hộ BĐS có vật phụ thỉ vật phụ của BĐS đó cũng thuộc

TSTC, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Nếu một BĐS là quyền sử dụng đất thì tồn

bộ quyền sử dụng đất của người thế chấp cũng là TSTC”. Trên thực tế, nếu BĐS có

những vật phụ kèm theo như một tồ chung cư có máy phát điện dự trừ sử dụng khi

toà nhà mất điện, thì máy phát điện này được coi là vật phụ kèm theo, và được coi là

TSTC. Hoặc khi thế chấp quyền sử dụng đất, nhưng trên đất có nhà xây khơng có
giấy chứng nhận quyền sở hữu, hoặc có cây lâu năm thì những thứ đó được coi là vật
phụ của BĐS, và là TSTC (trù’ trường hợp có thoả thuận khác).
“Trường họp thế chấp một phần BĐS có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc
TSTC, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Cũng tương tự như đối với trường hợp thế

chấp toàn bộ BĐS, khi thế chấp một phần BĐS, động sản mà chúng có vật phụ kèm
theo thì vật phụ đó cũng được coi là TSTC. Ví dụ, chủ dự án nhà chung cư thế chấp

1/2 số căn hộ của tồ nhà, thì tồn bộ trang thiết bị phòng cháy chữa cháy gắn với Yz

số căn hộ đó là TSTC. Hoặc trường họp thế chấp tài sản một lô hàng gồm nhiều

8 Nguyễn Thị Mai Hoa (2016), Pháp luật về thế chấp BĐSBĐS nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay của ngân
hàng thương mại, Tạp chí Khoa học Kiêm sát, sơ 05, tr.51.
*

r

13


thùng, nhiêu kiện, khi thê châp một phân lô hàng thi những vật phụ đóng gói, bao bì
của lơ hàng đó cũng là vật phụ và là TSTC.

“Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở

hữu cùa bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc TSTC, trừ trường họp có

thỏa thuận khác”. Thơng thường, tài sản gắn liền với đất là thuộc quyền sở hữu của
người có quyền sử dụng đất. Trong trường họp này, nếu quyền sử dụng đất là đối

tượng của thế chấp thi tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất cũng là đối tượng của
hợp đồng thế chấp. Các bên cũng có thể thoả thuận về việc không đưa một hoặc nhiều

tài sản gắn liền với đất vào diện TSTC. Bên cạnh đó, cũng có những trường họp trên
thực tế, tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất lại thuộc quyền sở hữu của một người
khác (quyền bề mặt), thì tài sản đó khơng thuộc đối tượng của họp đồng thế chấp.

Ngoài ra, theo tinh thần quy định của khoản 1, Điều 168, Luật Đất đai năm 2013
thì người sừ dụng đất được quyền ... thế chấp quyền sử dụng đất khi có giấy chứng

nhận. Điều này có nghĩa là chỉ có quyền sử dụng đất được đăng ký họp lệ theo quy
định của pháp luật đất đai hiện hành mới được dùng làm TSTC.

“Trường họp TSTC được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông bảo cho tô chức

bảo hiểm biết về việc tài sản háo hiểm đang được dùng đê thế chấp”. Tổ chức bảo
hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo
hiểm. Nếu bên nhận thế chấp không thông báo cho tồ chức bào hiểm thi tổ chức bảo

hiểm sẽ chi trà theo hợp đồng bào hiểm, và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh tốn cho

bên nhận thế chấp. Thế chấp tài sản với tính chất là một dạng của hợp đồng thế chấp

thì TSTC sẽ được hiểu là đối tượng của họp đồng thế chấp đó. Căn cứ trên mối liên hệ
giữa hai khái niệm này có thể chi ra một số đặc điểm như sau:
TSTC là BĐS có thể là tồn bộ hay một phần BĐS, vật phụ của toàn bộ hay một phần

của BĐS; tài sản gắn liền với đất trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất thuộc

sở hũu của người thế chấp (trừ trường họp pháp luật cấm hoặc các bên khơng có thoả
thuận lựa chọn). Tuy nhiên, do thế chấp tài sản mang bản chất của họp đồng thế chấp,
14


do đó TSTC là BĐS phải tuân thủ các điêu kiện nói chung cúa một tài sản bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ hợp đồng, được quy định tại Điều 295, BLDS 2015. Các điều kiện

này bao gồm: BĐS là TSTC phái thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp; Có thể được
mô tả chung, nhưng phải xác định được; BĐS là tài sản hiện có hoặc tài sản hình

thành trong tương lai; Giá trị của BĐS là TSTC có thể lớn hơn, bàng hoặc nhỏ hơn
giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.
TSTC là BĐS vẫn thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp. Bên thế chấp vẫn giữ quyền

chiếm hữu đối với TSTC và không chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Các
bên có thể giao cho bên thứ ba giữ nếu các bên có sự thoả thuận. Như vậy, việc thế

chấp tài sản không phải là dùng quyền sở hữu tài sản để bảo đảm vì quyền sở hũu tài
sản thực tế vẫn nằm trong tay chủ sở hữu thực sự. Tuy nhiên, chính việc khơng

chuyển giao TSTC sẽ tiềm ẩn những rủi ro cho bên nhận thế chấp. Với đặc tính khơng

thể di dời và là tài sản có đăng ký quyền sở hữu thì BĐS là loại tài sản phù hợp và

phổ biến để trở thành TSTC. Ngược lại, động sản với việc khơng có đặc tính “khơng
thể di dời” và có những động sản “không đăng ký quyền sở hữu” theo quy định pháp
luật của nhiều nước không thể trở thành đối tượng của thế chấp.

TSTC là BĐS có thể có sự thay đổi trong thời hạn thế chấp. Thông thường, pháp luật

các nước quy định các quyền của bên nhận thế chấp đối với TSTC sẽ không bị chấm

dứt hoặc vô hiệu bởi những giao dịch được thiết lập sau khi có họp đồng thế chấp.
Các quy định này nhàm bảo vệ quyền lợi cho bên nhận thế chấp trong trường họp có

xung đột lợi ích giữa bên nhận thế chấp với những người khác cỏ liên quan đến

TSTC. Ví dụ, theo quy định của BLDS Pháp, “Khi BĐS được chuyển dịch cho người

khác, việc thế chấp đã xác lập trên BĐS đó vẫn tồn tại”. Đây cũng là hướng giải pháp
khi xứ lý TSTC được quy định tại khoán 4, Điều 321, BLDS năm 2015 như sau:

“Được bán, thay thế, trao đổi TSTC, nếu tài sản đó là hàng hố ln chuyển trong quá
trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán

tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế
15


hoặc được trao đôi trở thành TSTC; Trường họp TSTC là kho hàng thì bên thê châp

được quyền thay thế hàng hoá trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hoá
trong kho đúng như thoả thuận”. Thế chấp tài sản là BĐS dành cho bên nhận thế chấp

đặc quyền khi bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm, đó là quyền định đoạt tài

sản có điều kiện và quyền ưu tiên. Quyền mà biện pháp bảo đảm thế chấp tài sản này
dành cho bên nhận thế chấp là quyền định đoạt tài sản khi bên thế chấp vi phạm nghĩa
vụ. Tuy nhiên, quyền định đoạt này là quyền có điều kiện và chỉ phát sinh khi bên thế

chấp vi phạm nghĩa vụ. Ngoài ra, biện pháp thế chấp tài sản này cũng dành cho bên

nhận thế chấp quyền ưu tiên thanh toán so với các chủ nợ khơng có thế chấp tài sản.
Như vậy, thế chấp BĐS dành cho bên nhận thế chấp đặc quyền bao gồm quyền định
đoạt TSTC có điều kiện, và quyền ưu tiên thanh toán.
1.1.2. Xử lý tài sản thế chấp là bất động sản

1.1.2.1. Khái niệm xử lý tài sản thế chấp là bất động sản

BĐS là TSTC sẽ bị xử lý để bảo đảm nghĩa vụ theo họp đồng. Dưới góc độ kinh
tế, việc xử lý TSTC là BĐS có thể được hiểu là việc bán BĐS nhằm thu giữ lại nhũng
lợi ích thuộc về bên nhận thế chấp một cách nhanh chóng và chủ động, để bên nhận

thế chấp được bảo đảm phần giá trị tài sản trong phạm vi đã thoả thuận của họp đồng

thế chấp. Xử lý TSTC là sự hiện thực hoá quyền của bên nhận thế chấp khi quyền lợi
của họ đã không được bào đảm, hoặc theo thoả thuận hay trong trường hợp pháp luật
quy định. Dưới góc độ học thuyết pháp lý, các nhà khoa học thường nghiên cứu dưới

hai học thuyết cơ bản về vật quyền và trái quyền. Nếu tiếp cận xử lý TSTC dưới lý
thuyết của trái quyền, xử lý TSTC được xem là một giai đoạn của quá trình bảo đảm

thực hiện nghĩa vụ thông qua hợp đồng thế chấp. Còn nếu tiếp cận dưới lý thuyết của

vật quyền, trong họp đồng thế chấp tài sản, chủ thể có quyền xử lý TSTC là bên nhận
thế chấp. Bên nhận thế chấp được thực hiện quyền truy đòi TSTC từ sựu chiếm hũư
cùa bất kỳ ai để xử lý và được hưởng quyền ưu tiên thanh toán từ số tiền thu được, trừ

trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
16


Trên cơ sở những lý giải trên, khái niệm xử lý TSTC là BĐS có thê được hiêu là

q trình thực thi quyền của bên nhận thế chấp thông qua việc tiến hành các thủ tục
định đoạt quyền sở hữu TSTC là BĐS và số tiền thu được sẽ thanh toán cho bên nhận

thế chấp và các chủ thể khác cùng có quyền lợi trên tài sản đó theo thứ tự ưu tiên do
các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định.

1.1.2.2. Đặc điểm của xử lý tài sản thế chấp là bất động sản

Việc nắm bắt các điểm đặc biệt của quá trình xử lý TSTC là BĐS sẽ giúp cho việc
vận hành các quy định cùa pháp luật về việc xử lý TSTC là BĐS được hoạt động linh
hoạt
và hiệu
quả.
Theo đó,2 các điểm đặc
biệt
cụ thể như sau:
•
•
1
•

• đó được
••

Thứ nhất, đối tượng tác động trực tiếp của quá trình xử lý chính là BĐS được thế
chấp. Một trong nhũng nội dung cần kê khai khi thực hiện đăng ký thế chấp tại cơ
quan đăng ký đó là BĐS thế chấp và BĐS này có thể biến động thường xuyên trong

suốt thời gian thế chấp. Trong trường hợp có sự thay đổi TSTC ban đầu, bên nhận thế

chấp nhận phải đăng ký lại TSTC đó. Trước khi xử lý TSTC, bên nhận thế chấp cũng
phải đăng ký thông báo xử lý TSTC BĐS và trong văn bản thông báo phải mô tả BĐS

được xử lý. Chuyển giá trị BĐS thế chấp thành tiền hoặc xác lập quyền sở hữu BĐS

đó là những cách để bên nhận thế chấp thu giừ lại khoản nợ khi bên vay lâm vào tình

trạng phá sản hoặc vỡ nợ.

Thứ hai. hậu quả pháp lý của xử lý TSTC là BĐS làm chấm dứt quyền sở hữu của
bên thế chấp đối với BĐS đó. Việc xử lý TSTC là BĐS chỉ được thực hiện khi có sự
vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm và giá trị của BĐS được dùng để bù đắp thay thế cho

giá trị của nghĩa vụ bị vi phạm đó. Đe xác định được giá trị của BĐS thì cách thơng
thưởng và phổ biến nhất là thẩm định giá lại BĐS đó và tổ chức bán đấu giá, chuyển
nhượng BĐS cho một bên khác nhằm đổi lại tiền để bủ đắp cho khoản nợ hoặc dùng

chính BĐS đó để thay thế cho nghĩa vụ được bảo đảm.

Thứ ba. phương thức xử lý TSTC là BĐS đa dạng, phong phú và phụ thuộc vào sự
thỏa thuận của các bên, trừ trưởng hợp pháp luật có quy định khác. Phương thức xứ lý

17


TSTC BĐS chính là cách thức đê bên nhận thê châp có thê bù đăp được lợi ích của
mình đã bị xâm phạm. Bên thế chấp và bên nhận thế chấp có thể thỏa thuận về

phương thức xử lý TSTC BĐS như: bán tài sản; bên nhận thế chấp nhận chính BĐS là
TSTC đó để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp; bên nhận thế chấp

nhận các khoản tiền hoặc tài sản khác từ người thứ ba. Nếu sự thỏa thuận của các bên
là hợp
đó có hiệu
lực
bắt buộc
thi hành đối với các bên. Sự•
• JL Apháp
JL thi sự
• thỏa thuận
•
•
•
•

thỏa thuận về cách thức xử lý BĐS là TSTC có thể được thiết lập ngay từ khi giao kết

họp đồng và trở thành một điều khoản trong hợp đồng thế chấp BĐS. Nếu khơng có
thỏa thuận từ trước thì tại thời điểm phải xử lý TSTC là BĐS, các bên cũng có thể
thỏa thuận về cách thức xử lý BĐS đó. Chỉ khi nào các bên khơng có thỏa thuận hoặc

khơng thể thỏa thuận được, hoặc vì lợi ích của Nhà nước, lợi ích đặc biệt của các chủ

thể khác thì BĐS đó mới bị xử lý theo quy định của pháp luật thông qua việc khởi

kiện yêu cầu tòa án xử lý, hoặc yêu cầu cơ quan, tố chức bán đấu giá BĐS...
Thứ tư. số tiền thu được từ xử lý TSTC là BĐS cũng giống như số tiền thu được

từ việc xử lý các TSTC thơng thường, đều có thể đàm bảo cho lợi ích của nhiều chủ
thể theo thứ tự• ưu tiên được
xác lập
định
hoặc
theo sự• thỏa thuận
của các
•
• 1 theo luật
•
•
•
•
bên. Mục đích cuối cùng của xử lý TSTC là giải quyết tổng thể các lợi ích của các chủ

thể có liên quan đến TSTC đó. Đối với TSTC là BĐS, có nhiều trường hợp khơng chỉ
có bên thế chấp, bên nhận thế chấp có quyền với BĐS mà cịn các chủ thể khác cũng
có quyền họp pháp với BĐS đó như: Các chủ nợ cùng nhận bảo đảm bằng chính BĐS
đó; Các chủ nợ khơng có bảo đảm; Chủ thể nhận thế chấp BĐS là tài sản hình thành

từ chính vốn vay; Người mua, người thuê, người nhận chuyển nhượng BĐS; Người
bán trà chậm, trả dần, cho thuê BĐS mà bên thế chấp đem đi thế chấp; người bảo
quản tài sản thế chấp, người làm dịch vụ liên quan đến TSTC... Do vậy, số tiền thu

được từ xừ lý TSTC là BĐS được thanh tốn cho các chủ thể có liên quan phải dựa
trên thứ tự ưu tiên theo nguyên tắc ai cơng bố quyền trước sẽ được thanh tốn trước,

trừ những trường họp đặc biệt có quy định của pháp luật. Tuy nhiên, các chủ thế trên
có thể thỏa thuận để thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau nhưng không được
18


làm ảnh hưởng đên quyên và lợi ích họp pháp của người khác.

Thứ năm, quá trình xử lý tài sản thể chấp là BĐS cần phải tuân thủ các quy định
khác về thủ tục hành chính. Xử lý TSTC là q trình xử lý BĐS đó (bán, chuyển

nhượng....) để thu lại tiền, do vậy cần phải có các thủ tục để buộc bên thế chấp phải

họp tác để xử lý. Xử lý TSTC BĐS là một giai đoạn của bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự (mang bản chất của quan hệ dân sự), nên chỉ có thể được thực hiện theo các

trình tự của thủ tục tố tụng dân sự. Do vậy, các thủ tục hành chính cần phải được thiết

lập như những công cụ hỗ trợ cho quá trình xử lý được tiến hành nhanh chóng và hiệu
quả chứ không thể thay thế cho thủ tục dân sự và cảng không thể trở thành những rào
cản cho các chủ thể khi xử lý TSTC là BĐS.

Thứ sáu, kết quả xử lý TSTC là BĐS bị chi phối bởi các yếu tố cơ bản sau: (1)
BĐS phải họp pháp và có tính thanh khoản: Tính họp pháp của BĐS thể hiện ở việc
BĐS phải thuộc sở hữu của bên thế chấp được chứng minh qua giấy chứng nhận của

bên thế chấp. Tính thanh khoản của BĐS được thế hiện ở hai khía cạnh: BĐS phải dễ
dàng được bán, chuyển nhượng trên thị trường; và BĐS phải được định giá chính xác

theo giá trị của nó. Trường họp BĐS định giá cao q thì sẽ khó bán hoặc định giá
thấp quá thì gây thiệt hại cho bên thế chấp và có khi số tiền xử lý được cũng khơng đủ

để thanh tốn cho khốn nợ. (2) Bên thế chấp có thiện chí trong việc chuyển giao

BĐS cho bên có quyền xử lý TSTC. Trên thực tế, với tâm lý “của đau con xót” khiến
cho bên thế chấp thường có thái độ bất hợp tác, chây ì và tìm cách trì hoãn việc

chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp; (3) Bên nhận thế chấp đã công bố công
khai lợi ích trên BĐS: Đăng ký giao dịch bảo đảm là thú tục pháp lý cần thiết để tạo

nên vật quyền của bên nhận thế chấp. Tính chất vật quyền cho phép bên nhận thế chấp
được quyền truy địi BĐS đó từ bên thế chấp hoặc bất cứ bên thứ ba nào để xử lý và
quyền được ưu tiên thanh toán trước các bên có quyền lợi liên quan đến TSTC: (4)
Căn cứ xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên nhận thế chấp, giữa bên nhận

thế chấp với các chú thể có liên quan đến BĐS được quy định rõ ràng. Điều này để
19


chủ nợ cũng như bât cứ người nào khác cỏ giao dịch với bên vay đêu có thê xác định

được, với mức độ chắc chắn cao nhất, những rủi ro pháp lý đi liền với việc cấp tín

dụng có bảo đảm. Hơn thế, các quy tắc ưu tiên này phải có khả năng giải quyết mẫu
thuẫn khơng chi giữa các bên thế chấp với nhau mà cịn giữa lợi ích của bên thế chấp
với lợi ích của các chủ thể khác có liên quan đến TSTC.

1.2 Q trình hình thành và phát triển của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp
là bất động sản

1.2.1. Giai đoạn
trước khi có Bộ• luật
•
• Dân sự
• năm 1995
Trong thời kỳ này, các văn bản về giao dịch bảo đảm và xử lý TSTC được quy định

trong Pháp lệnh hợp đồng kinh tế năm 1989 và Nghị định số 17-HĐKT ngày

16/1/1990 quy định: việc xừ lý TSTC, cầm cố, bảo lãnh khi có vi phạm hợp đổng kinh
tế được thực hiện cùng với việc giải quyết tranh chấp họp đồng kinh tế tại cơ quan
trọng tài kinh tế có thẩm quyền.

1.2.2. Giai đoạn
từ khi có Bộ• luật
•
• Dân sự
• năm 1995 cho đến trước khi có Bộ
• luật
•
Dân sự năm 2005

Giai đoạn này BLDS năm 1995 thay thế Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1989 đã có
những quy định rất cụ thể về việc xử lý TSTC. Điều 341 quy định việc xử lý tài sản

cầm cố theo phương thức do các bên đã thoả thuận hoặc được bán đấu giá để thực
hiện nghĩa vụ. Điều 359 quy định bên nhận TSTC có quyền yêu cầu bán đấu giá

TSTC để thực hiện nghĩa vụ, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

Hướng dẫn thi hành BLDS, Nghị định 165/1999/NĐCP ngày 19/11/1999 của Chính
phủ về giao dịch bảo đảm dành một Chương để quy định về việc xử lý TSTC. Theo

quy định tại Nghi định này, bên nhận bảo đảm được xử lý tài sản theo thoả thuận,

được bán, chuyền nhượng tài sàn nếu không xử lý được theo thoả thuận.

Điều 737 BLDS quy định: đối với đất nông lâm nghiệp thế chấp tại ngân hàng, TCTD
Việt Nam thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ

chức đấu giá quyền sừ dụng đất; đối với đất ở thế chấp tại tổ chức kinh tê và Việt
20