Tổng hợp kiến thức, ôn tập môn Pháp luật về kinh doanh bất động sản

Chương 2: Pháp luật về điều kiện kinh doanh
động sản

bất

1. Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh ( Điều 5 Luật kinh doanh bất động
sản 2014 – sửa đổi bổ sung 2020 ):
+ Nhà, cơng trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;
+ Nhà, cơng trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá
nhân;
+ Nhà, cơng trình xây dựng là tài sản cơng được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cho phép đưa vào kinh doanh
+ Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng
đất
2. Điều kiện đối với quyền sử dụng đất được đưa vào kinh doanh: ( khoản 2 Điều 9
Luật kinh doanh bất động sản 2014)
-

Cần đáp ứng các điều kiện chung sau:
+ Có GCN quyền sử dụng đất ( trong một số trường hợp không cần
GCN theo quy định tại Khoản 1 điều 168 và khoản 3 Điều 186 Luật
đất đai 2013)
+ Đất khơng có tranh chấp
+ Quyền sử dụng đất khơng bị kê biên để đảm bảo thi hành án
+ Trong thời hạn sử dụng đất
- Ngồi các điều kiện chung nói trên, còn phải đủ điều kiện theo quy định tại
điều 189,190, 191, 192, 193 và 194 Luật đất đai 2013
- Khi kinh doanh quyền sử dụng đất trong các dự án đầu tư bất động sản, tùy
hình thức kinh doanh mà chủ đầu tư phải đáp ứng các yêu cầu luật định
● Trường hợp 01: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lơ,

bán nền trong các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc bán
kết hợp cho thuê ( Khoản 1 Điều 49 Luật kinh doanh bất động sản 2014)
- Ngoài các quy định tại khoản 1 điều 49, chủ đầu tư phải hồn thành các
nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.


-

Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng
đất dưới hình thức phân lơ, bán nền là:
+ Khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại
đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương;
+ Khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung
tâm và xung quanh các cơng trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô
thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến
đường cảnh quan chính trong đơ thị
UBND cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức cơng bố công khai các
khu vực thực hiện dự án.

●

+
+
+
+
+
+

●

- Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật
Trường hợp 02: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với chuyển
nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở.
Điều kiện ( khoản 2 Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản 2014)
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đất khơng có tranh chấp
Quyền sử dụng đất không bị kê biên bảo đảm thi hành án
Trong thời hạn sử dụng đất
Chủ đầu tư phải hồn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai
Người nhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh
doanh nhà ở phải có ngành nghề kinh doanh phù hợp,.... ( Khoản 3 điều 49
Luật kinh doanh bất động sản ) và đáp ứng các điều kiện tại điều 58 Luật đất
đai và Điều 13, 14 của NĐ 43/2014
Trường hợp 3: Kinh doanh quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu
công nghệ cao, khu kinh tế:
- Chủ thể kinh doanh là tổ chức kinh tế trong nước, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài ( Điều 11 Luật
kinh doanh bất động sản )=> Các chủ thể này xây dựng kết cấu hạ tầng
kỹ thuật trong các khu cơng nghiệp, khu chế xuất,... sau đó chuyển
nhượng hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất gắn liền với kết cấu hạ
tầng này
- Khách hàng: chủ yếu là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, người VN định cư ở nước ngồi có
nhu cầu sử dụng đất để kinh doanh => Khi nhận chuyển nhượng hoặc
thuê lại quyền sử dụng đất gắn liền gắn liền với kết cấu hạ tầng, họ có
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai ( Khoản 3
điều 149 Luật đất đai 2013)

3. Điều kiện đối với nhà, cơng trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh

-

Đáp ứng các điều kiện tại khoản 1 Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản 2014

4. Điều kiện đối với bất động sản hình thành trong tương lai:
-

Đáp ứng các điều kiện tại điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014 + Điều 7
NĐ 02/2022

5. Điều kiện về chủ thể kinh doanh bất động sản:
-

Phải đáp ứng các điều kiện tại điều 10 Luật kinh doanh bất động sản 2014 +
điều 4 NĐ 02/2022
- Tuy nhiên trong trường hợp, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển
nhượng cho thuê, cho thuê mua ở quy mô nhỏ, khơng thường xun thì khơng
phải thành lập doanh nghiệp (Điều 5 Nghị định 02/2022 NĐ-CP): cần lưu ý
+ Tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, cơng trình xây dựng do
phá sản, giải thể, chia tách;
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xử lý tài
sản theo quyết định của tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi xử lý
tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
+ Các cơ quan, tổ chức khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bán
tài sản của Nhà nước.
6. Đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê mua bất động sản của doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản ( Điều 11 Luật kinh doanh bất động sản 2014 )
-

Tổ chức, cá nhân trong nước được: mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua
Người VN định cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài: thuê bất động
sản, mua, thuê nhà ở ( Điều 7 Luật nhà ở )
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi được: mua, th nhà, cơng trình để sử
dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ

7. Các hành vi bị cấm khi tham gia thị trường bất động sản:
-

Điều 8 Luật kinh doanh bất động sản 2014

8. Cho thuê lại quyền sử dụng đất:
-

Điều 37 Luật kinh doanh bất động sản

Chương 3: Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản
1.Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản:


- Điều 6 NĐ 02/2022
=> Hợp đồng kinh doanh bất động sản là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa các chủ
thể nhằm xác lập, thay đổi, chấm dứt các quyền và nghĩa vụ pháp lý trong lĩnh vực
kinh doanh bất động sản, trong đó có ít nhất một bên tham gia hợp đồng là chủ thể
kinh doanh bất động sản nhằm tìm kiếm lợi nhuận.
2. Đặc điểm:
- Khơng phải tất cả các chủ thể tham gia vào các giao dịch dân sự nói chung đều
có thể là chủ thể của hợp đồng kinh doanh bất động sản (vì 1 bên trong hợp
đồng phải là chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản)
- Đối tượng của hợp đồng kinh doanh bất động sản là những bất động sản có vai

trò đặc biệt quan trọng trong đời sống dân sinh (các đối tượng này chỉ được đưa
vào kinh doanh khi đáp ứng các nhu cầu luật định)
- Phải được lập thành văn bản; trong một số trường hợp phải công chứng, chứng
thực ( vì loại hợp đồng này có giá trị lớn )
- Ln được hình thành vì mục đích lợi nhuận dù ở dạng này hay dạng khác (
các chủ thể trong hợp đồng đều hướng tới lợi nhuận )
3. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng:
- Điều kiện chung: Điều 117 BLDS 2015
- Các bên hoàn tất các điều kiện tiên quyết là điều kiện để hợp đồng có hiệu lực
( các điều kiện luật định ở C2)
4. Thẩm quyền giao kết:
- Việc xác định thẩm quyền giao kết của pháp nhân thường sẽ phức tạp hơn và
không phải khi nào người đại diện theo pháp luật của pháp nhân ký các hợp
đồng, giao dịch là đã đảm bảo giao kết
- Nếu điều lệ của pháp nhân có quy định với loại giao dịch đó, định mức giá trị
tài sản như vậy cần phải có sự chấp thuận của các cơ quan nội bộ của pháp
nhân ( Hội đồng thành viên trong công ty TNHH hay Đại hội hội đồng cổ
đông, Hội đồng quản trị trong công ty cổ phần) thì việc giao kết hợp đồng,
giao dịch cần phải có sự chấp thuận của các cơ quan này.
5. Hình thức của hợp đồng:
- Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản và phải có
các nội dung chính quy định tại Khoản 2 điều 17, điều 18, 47, 53 Luật kinh
doanh bất động sản 2014
- Riêng đối với hợp đồng về nhà ở, ngồi việc được lập thành văn bản, phải có
các nội dung chính quy định quy định thì cịn phải đóng dấu ( Khoản 11 điều
121 Luật nhà ở 2014)
6. Công chứng hợp đồng:
- Việc công chứng do các bên thỏa thuận, không bắt buộc; trừ trường hợp là
hợp đồng mua bán, th mua nhà, cơng trình xây dựng, quyền sử dụng đất mà

các bên là hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản
quy mô nhỏ, không thường xun thì phải cơng chứng hoặc chứng thực (
khoản 2 điều 17 Luật kinh doanh bất động sản 2014 và khoản 3 điều 167 Luật
đất đai 2013 )
- Hầu hết các hợp đồng kinh doanh bất động sản không thuộc trường hợp phải
bắt buộc đăng ký , trừ trường hợp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phục
vụ sinh hoạt do đơn vị quản lý khu chung cư cung cấp ( Danh mục được ban
hành kèm theo Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg)
7. Ngôn ngữ:
- Tiếng Việt hoặc vừa Tiếng Anh vừa Tiếng Việt
8. Hợp đồng điện tử:
- Hợp đồng điện tử được thể hiện bằng thông điệp dữ liệu điện tử (được coi là
giao dịch bằng văn bản)
- Các quy định về giao dịch điện tử không áp dụng đối với việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các bất động sản khác,...
- Hợp đồng điện tử có sự tham gia của ít nhất ba chủ thể:
Bên bán + Bên Mua + Bên thứ ba nhằm đảm bảo tính hiệu quả và giá trị pháp
lý
- Hợp đồng điện tử có giá trị pháp lý như bản gốc nếu đáp ứng được các điều
kiện sau:
+ Có sự đảm bảo đủ tin cậy về tính tồn vẹn của thơng tin chứa trong
chứng từ điện tử từ thời điểm thông tin được khởi tạo lần đầu tiên dưới
dạng chứng từ điện tử
+ Thông tin chứa trong chứng từ điện tử có thể truy cập, sử dụng dưới
dạng hồn chỉnh khi cần thiết
*Các trường hợp khơng được áp dụng hợp đồng điện tử:
- Hợp đồng mua bán, th mua nhà, cơng trình xây dựng
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá
nhân,... hoạt động quy mơ nhỏ, khơng thường xun ( vì các hợp đồng này phải

cơng chứng, chứng thực)
9. Thời điểm phát sinh hiệu lực:
- Do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng
+ Đối với hợp đồng có cơng chứng, chứng thực: thời điểm có hiệu lực là
thời điểm công chứng
+ Đối với trường hợp các bên khơng thỏa thuận về cơng chứng: thời điểm
có hiệu lực là thời điểm các bên ký kết hợp đồng
9. Hậu quả pháp lý khi hợp đồng vô hiệu
- Hợp đồng chỉ vơ hiệu khi có bản án, quyết định của Tịa án, Trọng tài ( tức là
trước khi có thì hợp đồng vẫn có hiệu lực)
- Thời hiệu:


+ Không bị hạn chế đối với hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều cấm của
luật, trái với đạo đức xã hội và hợp đồng giả tạo
+ Thường là 02 năm đối với: nhầm lẫn, đe dọa, cưỡng ép, người chưa
thành niên, không đủ NLHVDS,...không đáp ứng về mặt hình thức
- Hậu quả pháp lý:
+ Theo quy định của BLDS 2015
+ Tuy nhiên có rất nhiều thỏa thuận tại các điều khoản của hợp đồng kinh
doanh bất động sản như: bảo mật thơng tin, pháp luật giải quyết, giải
thích hợp đồng,... các bên vẫn mong muốn được tiếp tục duy trì, ràng
buộc trách nhiệm của các bên dù hợp đồng bị tuyên vô hiệu.
10. Một số loại hợp đồng kinh doanh bất động sản thông dụng
a. Hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng
- Ngun tắc mua bán nhà, cơng trình xây dựng: Điều 19 LKDBDS 2014
+ Phải gắn liền với quyền sử dụng đất
+ Mua bán nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp: Khoản 2 Điều 19
+ Kèm theo hồ sơ về nhà, cơng trình xây dựng
+ Thời điểm chuyển giao là thời điểm bên bán giao nhà hoặc bên

mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán
- Nội dung trong hợp đồng: Điều 18 LKDBDS 2014
- Thanh tốn trong mua bán nhà, cơng trình xây dựng:
+ Đối với nhà, cơng trình có sẵn: do các bên thỏa thuận
+ Đối với nhà hình thành trong tương lai: Điều 57 LKDBDS 2014
● Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng
● Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất
động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng
khi chưa bàn giao nhà, cơng trình xây dựng cho khách
hàng
● Trường hợp bên bán, bên cho thuê là DN có vốn đầu tư
nước ngồi thì tổng số khơng q 50% giá trị hợp đồng
+ Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo
đúng mục đích cam kết (Khoản 2 điều 57)
+ Trường hợp bên mua chưa được cấp GCN quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán
khơng được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp
đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã
cấp GCN quyền sử dụng đất,... cho bên mua ( Khoản 1 điều 57)
- Bảo lãnh trong hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai:
Điều 56 LKDBĐS 2014
b. Hợp đồng cho thuê nhà, cơng trình xây dựng:
- Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà: Điều 30 LKDBĐS 2014:


+ Bên cho thuê:
● Thanh toán chậm 03 tháng trở lên so với thời điểm thanh
toán trong hợp đồng mà không được sự chấp nhận của chủ
nhà
● Sử dụng nhà, cơng trình xây dựng khơng đúng mục đích

th
● Cố ý làm hư hỏng nghiêm trọng nhà, cơng trình xây dựng
● Sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, đổi hoặc cho thuê lại mà
khơng có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc khơng được bên
cho thuê đồng ý
+ Bên thuê:
● Khi bên thuê khơng sửa chữa nhà, khơng đảm bảo an tồn
sử dụng
● Tăng giá
● Quyền sử dụng bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba
=> Phải thông báo trước 01 tháng cho bên còn kia khi chấm dứt hợp đồng
c. Hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng:
- Khái niệm: Khoản 7 Điều 3 LKDBĐS 2014
- Quy trình thanh toán: khoản 17 điều 3 Luật nhà ở 2014
+ “Việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua
20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người th mua
có điều kiện thanh tốn trước thì được thanh tốn khơng q
50% giá trị nhà ở th mua; số tiền cịn lại được tính thành tiền
th nhà để trả hàng tháng do bên cho thuê mua trong một thời
hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết
số tiền còn lại thì người thêu mua có quyền sở hữu đối với nhà ở
đó”
- Quyền và nghĩa vụ của các bên: Điều 32 - Điều 35 LKDBDS 2014
d. Chuyển nhượng hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng: Điều 36
LKDBĐS 2014
- Điều kiện:
+ Khi hồ sơ đề nghị cấp GCN cho bên thuê mua chưa nộp cho cơ
quan nhà nước có thẩm quyền
+ Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua có
quyền chuyển nhượng tiếp cho cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị

cấp GCN cho bên thuê mua chưa nộp cho cơ quan nhà nước có
thẩm quyền
+ Không áp dụng đối với hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội (Việc
chuyển nhượng hợp đồng thuê mua thì phải chuyển nhượng theo
từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ; đối với trường hợp hợp


e.

f.

g.

h.

i.

đồng mua nhiều căn nhà riêng lẻ hoặc nhiều căn hộ thì phải
chuyển nhượng tồn bộ số căn nhà hoặc căn hộ trong hợp đồng
đó).
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
- Phải được công chứng, chứng thực ( trừ trường hợp một bên hoặc các
bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản
được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên)
Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất:
- Thuê để sử dụng trong một thời hạn, sử dụng đúng mục đích, trả tiền
thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo quy định của pháp luật.
Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản:
- Nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản: Điều 48 LKDBĐS 2014
+ Không làm thay đổi mục tiêu của dự án

+ Không làm thay đổi nội dung của dự án
+ Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan
+ Phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng ý bằng văn bản
- Điều kiện:
+ Điều 49 LKDBĐS 2014
+ Điều 9 NĐ 02/2022
Một số loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản:
- Điều kiện chung:
+ Phải được lập thành văn bản, việc công chứng, chứng thực do các
bên thỏa thuận
+ Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng:
● TH có cơng chứng: từ thời điểm cơng chứng
● TH khơng công chứng: từ thời điểm các bên ký
- Hợp đồng môi giới bất động sản:
+ Điều kiện: Điều 62 LKDBĐS 2014
+ Nội dung môi giới: Điều 63 LKDBĐS 2014
+ Thù lao môi giới: Điều 64 LKDBĐS 2014
+ Hoa hồng môi giới bất động sản: Điều 65 LKDBĐS 2014
+ Quyền và nghĩa vụ: Điều 66, 67 LKDBĐS 2014
- Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản: Điều 69 - 73 LKDBĐS 2014
- Dịch vụ tư vấn, quản lý BĐS: Điều 74-75 LKDBĐS 2014
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở cho cá nhân:
- Buộc phải lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực ( Điều
167 Luật đất đai 2013, Điều 122 Luật nhà ở 2014)
- Phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai ( khoản 3 điều 188 Luật đất
đai 2013, Nghị định 102/2007 NĐ-CP )


-

Với quyền sử dụng đất thì hợp đồng thế chấp có hiệu lực từ thời điểm
đăng ký vào sổ địa chính. Với hợp đồng thế chấp nhà ở, cơng trình xây
dựng thì có hiệu lực từ ngày cơng chứng ( Khoản 3 điều 188 Luật đất
đai 2013, khoản 1 điều 122 Luật nhà ở 2014)

CHƯƠNG 4: GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1. Có cần bắt buộc phải hòa giải tranh chấp đất đai tại cơ sở ( UBND xã ) trước
khi khởi kiện tranh chấp trong kinh doanh bất động sản không ?
+ Theo khoản 2 điều 3 Nghị quyết số 04/2017: Đối với các tranh chấp ai
là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hịa giải tại UBND xã,
phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp thì được xác định là chưa đủ điều
kiện khởi kiện. Tuy nhiên đối với các tranh chấp như: tranh chấp về giao
dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử
dụng đất, chai tài sản chung vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì khơng
cần.
+ Tranh chấp trong kinh doanh bất động sản được xem là các tranh chấp
về giao dịch phát sinh khi kinh doanh như tranh chấp về hợp đồng hợp
tác góp vốn, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
hợp đồng đặt cọc mua bán bất động sản,... => Vì vậy có thể xem đây là
giao dịch dân sự ( theo khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự 2015)
=> Khơng cần hịa giải tại UBND xã
2. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp:
- Đối với các hợp đồng trong nước và khơng có yếu tố nước ngồi, mặc
nhiên sẽ do Tịa án Việt Nam thụ lý
- Các bên cũng có quyền chọn Trọng tài để giải quyết, tuy nhiên phải quy
định rõ trong hợp đồng
+ Thẩm quyền của Tòa án:
● Đối với các tranh chấp là bất động sản, thì Tịa án nơi có
bất động sản có thẩm quyền giải quyết ( điểm c khoản 1

điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015)
● Ngoài ra, đối với các vụ án tranh chấp kinh doanh bất
động sản có yếu tố nước ngồi. Căn cứ theo quy định tại
điểm a khoản 1 Điều 470 BLTTDS 2015, vụ án dân sự
có yếu tố nước ngồi nhưng liên quan đến quyền đối với
tài sản là bất động sản trên lãnh thổ VN thì thuộc thẩm
quyền giải quyết riêng biệt của Tòa án VN.
3. Về yêu cầu khởi kiện đòi GCN quyền sử dụng đất:


-

-

Nếu có u cầu Tịa án giải quyết buộc người chiếm giữ trả lại
GCNQSD đất, chấm dứt hành vi cản trở thực hiện quyền của người sử
dụng đất thì TAND sẽ thụ lý giải quyết theo quy định tại khoản 2 Điều
26 BLTTDS
Cưỡng chế thi hành theo điều 28 NĐ 62/2015 trong trường hợp có quyết
định của Tịa án nhưng các bên không tự nguyện thi hành