Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất qua thực tiễn áp dụng tại tòa án nhân dân quận hồng bàng, thành phố hải phòng (luận văn thạc sỹ luật học)

ĐẠI HỌC QUÔC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

MAI HÁI YẼN

XỬ LÝ TÀI SẢN THÉ CHẤP LÀ QUYÊN sử
DỤNG ĐẤT QUA THựC TIỄN ÁP DỤNG TẠI
TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN HÒNG BÀNG,
THÀNH PHĨ HẢI PHỊNG

Chun ngành' Luật Dân sự và Tơ tụng dân sự
Mã số: 8380101.04

LUẬN VÀN THẠC sĩ LUẬT HỌC
(ĐỊNH HƯỚNG ÚNG DỤNG)

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Mạnh Thắng

Hà Nội - 2021


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tơi. Các
kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào
khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác,
tin cậy và trung thực. Tơi đã hồn thành tất cả các mơn học và đã thanh toán
tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia
Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tơi có thể
bảo vệ• Luận

văn. Tơi xin chân thành cảm ơn!
•
Ngưịi cam đoan

Mai Hải Yến


MỤC
LỤC
•
•
MỞ ĐẦU.............................................................................................................. 1

CHƯƠNG 1......................................................................................................... 7
KHÁI QUÁT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN sử DỤNG
ĐẤT...................................................................................................................... 7
1.1. Khái luận về thế chấp và xử lý tài sản thế chấp....................................... 7

1.1. ỉ. Khái niệm, bản chất, đặc điêm và ỷ nghĩa pháp lý của thế chấp.......7
1.1.2. Khải luận về xử lỷ tài sản thế chấp....................................................... 13

1.2. Khái luận về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.................... 15
1.2.1. Khải luận về quyền sử dụng đất............................................................ 15
1.2.2. Thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất................................................. 17
1.2.3. Những vấn đề pháp lỷ liên quan tới xử lý tài sản thế chấp là quyền sử
đụng đất............................................................................................................. 23

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1................................................................................. 29
CHƯƠNG 2.......................................................................................................30

CÁC QUI ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ xử LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP
LÀ QUYỀN SỪ DỤNG ĐẤT VÀ THựC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TÒA ÁN
NHÂN DÂN QUẬN HỒNG BÀNG THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG..........30

2.1. Tổng quan pháp luật Việt Nam về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử
dụng đất............................................................................................................. 30

2.1. ỉ. Tổng quan về các qui định pháp luật về the chap và xử lý tài sản thế
chấp.................................................................................................................... 30

2.1.2. Tổng quan về các qui định pháp luật về the chấp tài sản quyền sử
dụng đất............................................................................................................ 39
2.1.3. Các yêu cầu của pháp luật Việt Nam đối với xử lý tài sản the chấp là
quyền sử dụng đất............................................................................................ 41
2.2. Thực tiễn áp dụng tại Tòa án nhân dân Quận Hồng Bàng thành phố Hải
Phòng..................................................................................................................47
2.2.1. Khái quát về Tòa án nhân dân Quận Hồng Bàng thành phố Hải
Phòng.................................................................................................................47


2.2.2. Những vụ án cụ thê liên quan tới xử lỷ tài sản thế chấp là quyền sử
dụng đất được xét xử tại Tòa án nhản dãn Quận Hồng Bàng thành phổ Hải
Phòng..................................................................................................................49

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2................................................................................. 60
CHƯƠNG 3....................................................................................................... 61

NHỮNG KIẾN NGHỊ...................................................................................... 61
3.1. Những vấn đề rút ra từ thực tiễn áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế
chấp là quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân Quận Hồng Bàng thành phố

Hải Phòng.......................................................................................................... 61
3.2. Những kiến nghị liên quan.......................................................................64

3.2.1. Kiến nghị về lập pháp............................................................................ 64
3.2.2. Kiến nghị về tư pháp...............................................................................66
3.2.3. Các kiến nghị khác................................................................................. 67
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3................................................................................. 69

KẾT LUẬN........................................................................................................70
TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................................72


DANH MỤC KÝ HIỆU VÀ VIẾT TẮT

BLDS

:

BƠ• lt
• Dân sư•

QSDĐ

:

Quyền sử dụng đất

TANDTC

:

Tòa án nhân dân Tối cao

UBND

:

Uỷ ban nhân dân


DANH MỤC BẢNG BIÊU

TÊN BẢNG
Bảng số liệu báo cáo án Dân sự và KDTM của Tòa án

nhân dân quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phịng, từ năm

2017-2019

SĨ TRANG

48


MỞ ĐÀU
1. Tính câp thiêt của đê tài
Việc gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO, tham gia thiết lập khu

vực thương mại tự do Asean AFTA đã the hện sự hội nhập ngày càng sâu

rộng của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa của nước ta.
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường hội nhập quốc tế, các giao

dịch kinh tế, thương mại, dân sự được xác lập ngày càng nhiều, hình thức
ngày càng đa dạng và phong phú, đồng nghĩa với việc rủi ro phát sinh ngày

càng cao.
Đe đảm bảo lợi ích chính đáng giữa các bên tham gia giao dịch thì các
biện pháp bảo đăm thực hiện nghĩa vụ dân sự luôn được đề cao và quy định rõ
ràng trong các văn bản pháp luật như Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai năm
2013, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính

phù về giao dịch bảo đảm vàNghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng
02 năm 2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số

163/2006/NĐ-CPngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo

đảm... Thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm phổ biến và hiệu quả nhất
hiện nay. Đồng thời hoạt động thế chấp tài sản được xem là một trong những
công cụ pháp lý căn bản, mang hiệu quả cao nhằm hạn chế các rủi ro phát

sinh từ giao dịch dân sự.
Trong số các bất động sản được sử dụng làm tài sản thế chấp thì quyền

sử dụng đất (QSDĐ) là tài sản được sử dụng phổ biến và được bên nhận thế
chấp ưa chuộng hơn so với các bất động sản khác. Mặc dù, nhìn chung tính
thanh khoản của tài sản bảo đảm là QSDĐ không cao như đối với tài sản bào

đảm thông thường khác nhưng đây lại là loại tài sản có giá trị lớn, ốn định và
tồn tại mãi mãi.

Tuy có vai trị quan trọng như vậy nhưng hiện nay việc xử lý tài sản thế
chấp là QSDĐ là một vấn đề nhức nhối đối với các chú thể nhận thế chấp.

1


Ngoài những vướng măc do nguyên nhân khách quan như thị trường bât động
sản "đóng băng" thì ngun nhân dẫn đến tình trạng này cịn do các văn bản
pháp luật liên quan xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ vừa chồng chéo vừa thiếu

hụt. Những quy định này thực sự gây khó khăn cho các chủ thể khi xác lập,

thực hiện quan hệ thế chấp và đặc biệt còn gây lúng túng cho các cơ quan
chức năng khi áp dụng pháp luật để giải quyết các tranh chấp xảy ra.

Thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân quận Hồng Bàng, thành phố Hải

Phòng cho thấy, số lượng vụ án kinh doanh thương mại, dân sự liên quan đến
xử lý tài sản thế chấp được đưa ra giải quyết tại tịa có chiều hướng ngày càng
phức tạp, gây khó khăn cho việc áp dụng pháp luật vào thực tiễn.

Vì vậy tôi lựa chọn đề tài: "Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất

- Thực tiễn áp dụng tại tòa án nhân dân quận Hồng Bàng, thành pho Hải
Phòng" làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sỹ luật học với mong muốn sẽ
góp phần hồn thiện hơn nữa các quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề

thế chấp tài sản đế đảm bảo nghĩa vụ dân sự.

2. Tình hình nghiên cứu
Thế chấp tài sản là một chế định pháp luật có vai trị vơ cùng quan trọng

trong việc đảm bảo an toàn giao dịch cũng như thúc đẩy sự phát triển của giao
dịch dân sự. Vỉ vậy, vấn đề này được rất nhiều tác giả quan tâm như: TS.
Nguyễn Ngọc Diện, "Bình luận khoa học về các hiện pháp bảo đảm thực hiện

nghĩa vụ dãn sự”, Nhà xuất bản Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2002;
Nguyễn Thị Thu Thủy, Luận văn Thạc sĩ luật học "Hoàn thiện các quy định

về thế chấp quyền sử dụng đất của luật Đất đai năm 2003”, năm 2013; các
bài viết có nội dung xữ lý tài sản thế chấp là QSDĐ trên các tạp chí luật học
chuyên ngành.

Trong bối cảnh nghiên cứu Bộ luật dân sự 2015 sau gần 03 năm thi hành

và trên yêu cầu của việc phát triến kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ

nghĩa thì việc nhìn nhận một cách tổng thể khách quan về biện pháp thế chấp
2


tài sản hiện nay là vô cùng quan trọng. Những cơng trình nêu trên chỉ tiêp cận

thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất với ý nghĩa là biện pháp bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ hoặc chỉ tập trung vào việc xác lập, đăng ký giao dịch thế chấp

tài sản xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất theo các phương thức quy
định trong pháp luật về giao dịch bảo đảm. Luận văn này được xem như là
một cơng trình nghiên cứu độc lập xem xét vấn đề xử lý tài sản thế chấp là

quyền sứ dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành một cách

tổng thể ớ cả phương diện lý luận và thực tiễn, kết hợp hài hòa giữa pháp luật
chung và pháp luật chuyên ngành điểu chỉnh quan hệ thế chấp, thực tiễn áp

dụng pháp luật để xử lý trực tiếp các vụ việc giải quyết tại Tòa án nhân dân quận

Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng.
3. Phạm vi và mục đích nghiên cứu
Thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất được coi là một vấn đề liên ngành,

phức tạp, có liên quan đến nhiều lĩnh vực như chính trị, kinh tế, xã hội, pháp

luật và được điều chỉnh bởi nhiều ngành luật khác nhau. Tuy nhiên luận văn

chỉ tập trung nghiên cứu trong khuôn khổ pháp luật điều chỉnh những nội
dung cơ bản về thế chấp như: chủ thể và đối tượng quan hệ thế chấp tài sản;

hình thức và thủ tục xác lập quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất; quá trình
xác lập và thực hiện giao dịch thế chấp; xử lý tài sản quyền sử dụng đất khi

bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ thanh tốn nợ.
Trong khn khồ luận văn thạc sì, phạm vi nghiên cứu luận văn thạc sĩ

được giới hạn trong các văn bản pháp luật về thế chấp như: BLDS năm 2015,

Luật Đất Đai năm 2013, Luật kinh doanh Bất động sản năm 2014...và một số
văn bản có liên quan như: Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12

năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bào đảm vàNghị định số 11/2012/NĐCP ngày 22 tháng 02 năm 2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số

điều của Nghị định sổ 163/2006/NĐ-CPngày 29 tháng 12 năm 2006 của
Chính phủ về giao dịch bảo đảm... về đối tượng quan hệ thế chấp, tác giả tập
trung nghiên cứu đối tượng là quyền sử dụng đất bởi trong các bất động sản

3


được sử dụng làm tài sản thê châp thì quyên sử dụng đât là tài sản được sử

dụng phổ biến và khi xảy ra tranh chấp việc xử lý loại tài sản này rất phức tạp.
Nội dung luận văn giới hạn trong vấn đề lý luận về thế chấp tài sản là quyền

sử dụng đất được pháp luật Việt Nam quy định. Giới hạn khảo sát của luận
văn là quá trình áp dụng pháp luật xử lý tài sản thế chấp tại Tòa án nhân dân quận

Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng. Bởi lẽ, quận Hồng Bàng đang sở hữu hàng loạt
các dự án, cơng trình hạ tầng kỳ thuật có tầm ảnh hưởng đến thị trường bất động

sản của thành phố trong những năm gần đây, vì vậy vấn đề tranh chấp bất động sản
nói chung, quyền sử dụng đất của người dân nói riêng phát sinh nhiều vướng mắc.

Thông qua việc nghiên cứu trong phạm vi được đề ra ở trên, tác giả

mong muốn cung cấp cho người đọc một cách tổng thể các quy định về hoạt

động thế chấp tài sản là bất động sản, cụ thể là quyền sử dụng đất tại thành
phố Hải Phòng. Trên co sở đó, nghiên cứu thực trạng, tình hình thế chấp bất
động săn tại quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phịng để có thể đánh giá được

mức độ thực thi cùa các quy định pháp luật. Đồng thời chỉ ra những hạn chế
cịn tồn tại; từ đỏ có những giải pháp tối ưu nhất.
4. Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài

Để có thể đạt được mục đích đặt ra khi nghiên cứu đề tài, đòi hởi luận

văn phải giãi quyết các vấn đề sau:
77?ú’ nhất, đề cập khái quát chung về nội dung về quyền tài sản, quyền sử

dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, từ đó kết luận quyền sử
dụng đất của người sử dụng đất ở Việt Nam là tài sản và là một loạt bất động
sản.

Thứ hai, phân tích, đánh giá, các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất
được hệ thống pháp luật Việt Nam quy định. Qua đó làm cơ sở cho việc nhận
diện về vai trò, ý nghĩa của thế chấp QSDĐ đối với đời sống kinh tế, xã hội.

Thứ ba, nêu thực trạng thi hành pháp luật Việt Nam về thế chấp tài sản là
quyền sử dụng đất tại quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng. Trên cơ sở đó

4


phân tích những thành tựu đạt được đơng thời những vướng măc, hạn chê

trong việc áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp và đưa ra các giải pháp,

đề xuất để đảm bảo tốt việc thực hiện những quy định về thế chấp quyền sử

dụng đất.
Chọn hoạt động thế chấp tài sản là bất động sản và cụ thể là quyền sử

dụng đất làm đổi tượng nghiên cứu, chúng ta có điều kiện đi sâu phân tích
những vấn đề lý luận chung và các quy định của pháp luật cũa Việt Nam về
vấn đề này và thực trạng áp dụng pháp luật tại quận Hồng Bàng, Hải Phịng

nói riêng, trong q trình phát triển kinh tế ở Việt Nam hiện nay nói chung.
5. Phương pháp nghiên cứu

Đe đạt được các mục tiêu nghiên cứu mà đề tài đặt ra, trong quá trình
nghiên cứu luận văn đã sử dụng những phương pháp nghiên cứu cơ bản sau:

Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật
lịch sử của chủ nghĩa Mac - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh và đường lối quan

điểm của Đảng cộng sản Việt Nam. Theo đó, người viết đặt các vấn đề về thế
chấp quyền sử dụng đất trong mối liên hệ, quan hệ với nhau, không nghiên

cứu một cách riêng lẻ đồng thời có sự so sánh với các quy định đã hết hiệu
lực theo luật dân sự trước đây.

Một số phương pháp nghiên cứu chủ yếu được áp dụng:
Phương pháp phân tích: phương pháp này được sử dụng phổ biến trong
việc làm rỗ các quy định của pháp luật về quyền tài sản, quyền sử dụng đất,

thế chấp tài sản.

Phương pháp đánh giá, phương pháp so sánh: phương pháp này được
người viết vận dụng để đưa ra ý kiến nhận xét quy định cùa pháp luật hiện

hành có hợp lý hay khơng, nhìn nhận trong mối tương quan so với quy định

trước đây.

5


Phương pháp quy nạp, diễn dịch: Được vận dụng để triển khai có hiệu

quả các vấn đề liên quan đến thế chấp QSDĐ, đặc biệt là các kiến nghị hoàn
thiện.

6. Y nghĩa lý luận và thực tiên của luận văn
Thứ nhất, dựa trên những vấn đề lý luận về biện pháp thế chấp, luận văn

tập trung nghiên cứu các khía cạnh pháp lý và thực tiễn của hoạt động xử lý
tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.

Thứ hai, luận văn chú trọng đến thực tiễn áp dụng các quy định của pháp
luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân quận

Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng để đưa ra những đánh giá, nhận xét về tính

thực thi cùa pháp luật hiện hành.
Thứ ba, từ những hạn chế mà luận văn phân tích từ đó đưa ra hướng giải

quyết phù hợp với điều kiện kinh tế, chính trị, xã hội của Việt Nam, đồng thời
góp phần hồn thiện quy định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền
sử dụng đất.
7. Kết cấu cùa luận văn

Ngoài lời nói đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung chính
của luận văn gồm 3 chương, cụ thể:

Chương 1: Khái quát về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.
Chương 2: Qui định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử

dụng đất và thực tiễn áp dụng tại Tòa án nhân dân quận Hồng Bàng thành phố
Hải Phòng

Chương 3: Những kiến nghị

6


CHƯƠNG 1
KHÁI QUÁT VÊ xư LÝ TÀI SÁN THÊ CHẢP LÀ QUYÊN sử DỤNG
ĐẤT

1.1. Khái luận về thế chấp và xử lý tài sản thế chấp

1. ĩ. ỉ. Khái niệm, bản chất, đặc điếm và ý nghĩa pháp lý của thế chấp
1.1.1.1.

Khái niệm về thế chấp tài sản

Theo từ điển Hán - Việt, thế chấp được định nghĩa: “Thế là bỏ đi, thay
7__ í íz^7_
_7 A
Ổ.

_
_
„
•
cho con Chap la cam, giữ, bat
Theo từ điển Luật học giải thích: Thế chấp là việc bên có nghía vụ -

người vay nợ dùng tài sản là bất động sản thuộc quyền sở hữu của mình đế
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ - việc trả nợ đối với bên có quyền tức bên cho
vay.

Xuất phát từ những ngữ nghĩa cơ bản của thế chấp như trên, chúng ta

có thể hiểu thế chấp là biện pháp, cách thức mà các bên thỏa thuận lựa chọn
để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ thơng qua một
tài sản mà giá trị của tài sản này có khả năng thay thế cho nghĩa vụ bị vi

phạm.
Điều 2114 của Bộ luật Dân sự Pháp cũng đã quy định như sau: "Thể

chấp là một quyền tài sản trên những hất động sản và được sử dụng đê đảm
hảo thi hành một nghĩa vụ...” 1
23 Theo đó, luật dân sự Pháp quy định thế chấp

là một quyền trên bất động sản và tài sản thế chấp chỉ có thể là bất động sản.

Bên cạnh đó, tại Điều 702, tiêu đề VII, Chương I của Bộ luật Dân sự và
Thương mại Thái Lan quy định thế chấp là việc người thế chấp nhượng một

tài sản cho người nhận thế chấp như một bảo đảm đê thi hành một nghĩa vụ

nhưng khơng giao tài sản đó cho người nhận thế chấp. Ngoài ra, tại Điều 703
1 Đào Duy Anh (2000), Từ điển Hán Việt, NXB Khoa học xã hội, Hà Nội
2 Bộ Tư pháp - Viện khoa học Pháp lý, Từ điển Luật học, NXB Từ điển Bách Khoa - NXB Tư pháp, trang
462
3 Bộ luật Dân sự của Cộng hịa Pháp năm 1804, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

7


quy định vê các loại tài sản thê châp, đó là bât cứ động sàn nào cũng được thê

chấp, những loại tài sản khác như tàu thuyền có trọng tải từ 6 tấn trở lên, sà
lan máy hoặc tàu máy có trọng tải từ 5 tấn trở lên, những nhà nổi, gia súc lớn
miên là những động sản này đã được đăng ký cho mục đích đó. Như vậy, tại
bộ luật Thái Lan quy định về thế chấp ngoài việc khơng giao tài sản cho bên

nhận thế chấp cịn quy định cụ thể những tài sản nào được thế chấp.4

Bộ luật Dân sự Nhật Bản quy định tại Điêu 369: “thê châp là một chê

định bảo đảm nghĩa vụ bằng tài sản, trong đó khơng có việc chun giao tài
san
Nhìn chung, thê châp theo quy định của pháp luật các nước có thê khác

nhau về đối tượng của thế chấp là bất động sản hoặc động sản nhưng điểm
chung là khi thế chấp, tài sản không chuyển giao cho bên nhận thế chấp.

Theo pháp luật Việt Nam, căn cứ vào Điêu 317 Bộ luật Dân sự năm
2015 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế

chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình đê bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và
khơng giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).” Theo quy

định này, thế chấp là một trong những biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự,
theo đó bên có tài sản thế chấp khơng chuyển giao tài sản cho bên nhận thế
r

châp.

Với ưu thê là biện pháp bảo đảm mà bên có nghĩa vụ khơng phải

chuyển giao tài sản bảo đảm, vẫn khai thác được giá trị của tài sản bảo đảm

mà lợi ích của các bên vẫn đạt được, vì vậy thế chấp là một giải pháp tuyệt
vời được các bên tham gia giao dịch dân sự ưu tiên lựa chọn sử dụng, đặc biệt
là trong các quan hệ tín dụng.
1.1.1.2.

Bản chât của thê châp

Bộ luật Dân sự và Thương mại Thái Lan, NXB Chính trị Qc gia, Hà Nội, năm 1995
Bình luận Bộ luật dân sự Nhật bản, NXB Tư pháp, Thư viện Bộ Tư pháp, Hà Nội

8


Thê châp là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự xuât

phát từ thời La Mã cổ đại. Quá trình phát triển của biện pháp thế chấp trong

Luật La Mã với nền tảng pháp lý là lý thuyết về vật quyền bảo đảm đã ảnh

hưởng và chi phổi mạnh mẽ đến sự ra đời, thay đổi của các quy định pháp luật

về thế chấp ở các nước Civil Law mà điển hình là các nước Pháp, Đức, Nhật
Bản. Tính chất vật quyền cho phép bên nhận thế chấp có quyền tác động trực

tiếp đến tài sản thế chấp mà khơng phụ thuộc vào ý chí của bất kỳ chủ thế nào

khi chứng minh được bên thế chấp có quyền sở hữu tài sản thế chấp (sẽ được

sở hữu hoặc được ủy quyền định đoạt), có giao kết hợp đồng thế chấp và bên

có nghĩa vụ có sự vi phạm nghĩa vụ. Cụ thể, bên nhận thế chấp có quyền truy
địi tài săn thế chấp từ sự chiếm giữ của bất kỳ ai (trừ trường hợp pháp luật có

quy định khác) để xử lý và có quyền ưu tiên thanh toán trước từ số tiền thu
được khi xử lý tài sản thế chấp.

Với những quy định được xây dựng trên cơ sở lý thuyết về vật quyền

bão đảm đã tạo nên ưu thế cho người nhận thế chấp trong việc xử lý tài sản
thế chấp để đảm bảo cho quyền lợi của mình. Dĩ nhiên đi kèm với đó phải là

một hệ thống pháp luật hồn thiện, hệ thống đăng ký tài sản phát triến với sự
minh bạch hóa cao. Đây là xu thế phát triển của hầu hết hệ thống pháp luật tại

các quốc gia trên thế giới và cũng là cách nhìn nhận hợp lý về bản chất của
thế chấp khi đây là một biện pháp bảo đảm được xác lập trên một tài sản xác
định.

Như vậy, về bản chất cần xác định thế chấp là một biện pháp có tính
chất vật quyền nhằm bảo đảm cho quan hệ trái quyền.6 Căn cứ để tạo lập
quyền của bên nhận thế chấp đối với tài sàn thế chấp, chính là sự thỏa thuận

của các bên tham gia giao dịch về việc bên thế chấp sẽ dùng tài sản của mình

để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự mà không chuyển giao tài sản thế chấp.
Trong thời gian tới chúng ta cần tập trung nghiên cứu lý thuyết về vật quyền

6 Nguyễn Văn Hoạt, Luận án Tiến sĩ Luật học: Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của
pháp luật dãn sự Việt Nam hiện hành, năm 2014, tr. 18


bảo đảm đê xây dựng một nên tảng pháp lý vững chăc cho việc sửa đôi các

quy định về thế chấp tài sản cho phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội hiện

nay.
ỉ. ỉ. 1.3.

Đặc điếm và ý nghĩa pháp lý của thế chấp tài sản

Thứ nhất, thể chấp là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân

sự nên thế chấp cũng có đầy đủ các đặc diêm của biện pháp bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự.

Nghĩa vụ phát sinh từ biện pháp bảo đảm thế chấp luôn gắn liền với
một nghĩa vụ được bảo đảm cụ thể. Hay nói cách khác, một khi xác đã xác

định được nghĩa vụ cần bảo đảm là nghĩa vụ gì và cần phải được bào đảm như

thế nào thì các biện pháp bảo đảm mới được hình thành (biện pháp bảo đảm
thế chấp tài sản cũng được xác định như vậy).
Ví dụ: hợp đồng vay tiền tại ngân hàng được hình thành làm phát sinh

nghĩa vụ trả tiền nợ gốc đã vay và tiền lãi phát sinh khi đến hạn thanh toán.
Đe đảm bào cho việc thực hiện nghĩa vụ này, các bên thỏa thuận ký kết hợp
đồng thế chấp sau khi ký kết hợp đồng tín dụng hoặc đưa vào trong hợp đồng
một điều khoản về biện pháp thế chấp để đảm bảo cho nghĩa vụ thanh toán

trên.
Thứ hai, khơng có sự chuyển giao tài sản the chap
Trong quan hệ thế chấp, bên thế chấp không phải giao tài sản bảo đảm

cho bên nhận thế chấp. Tính chất bảo đảm được xác định bằng việc bên thế
chấp phải giao cho bên nhận thế chấp những giấy tờ chứng minh tình trạng

pháp lý cùa tài sản thế chấp. Ví dụ: anh A thế chấp quyền sử dụng đất để vay

Ngân hàng 1 tỷ đồng. Anh A phải giao cho ngân hàng giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất chứng minh quyền sở hữu mành đất đó là của anh A mà khơng
phải giao chính mảnh đất đó cho Ngân hàng sử dụng.

Khác với biện pháp cầm cố, trong quan hệ thế chấp các bên giảm thiểu
được những thủ tục, công việc liên quan đến việc chuyển giao trực tiếp tài sản
10

từ chủ thê này sang chủ thê khác. Những giây tờ liên quan đên tài sản thê
chấp có thể là giấy đăng ký quyền sở hữu tài sản (đối với ô tô, xe máy, máy

bay, tàu biển, ...); giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hoặc các giấy tờ khác
như hợp đồng mua bán hàng hóa có kèm theo hóa đơn; hợp đồng mua bán

nhà ở hình thành trong tương lai kèm theo dự án đã được phê duyệt về ngơi
nhà đó; giấy tờ thừa kế nhà đất; ... Các loại giấy tờ trên phải là bàn gốc (bản

duy nhất) được giao cho bên nhận thế chấp giữ nhằm hạn chế sự định đoạt

của bên thế chấp đối với tài sản thế chấp.

Thử ba, nhiều loại giao dịch thế chấp là đổi tượng bắt buộc của đăng
kỷ giao dịch bảo đảm.

Căn cứ theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01

tháng 9 năm 2017 của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm thì các loại
giao dịch sau bắt buộc phải đăng ký là:

a) Thế chấp quyền sử dụng đất;
b) Thế chấp tài sản gắn liền với đất trong trường hợp tài sản đó đã

được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
c) Cầm co tàu bay, thế chấp tàu bay;
d) Thế chấp tàu biên.

Như vậy, trong số năm loại giao dịch bảo đảm bắt buộc phải đăng ký
thì có đến bốn loại giao dịch là thế chấp. Ngồi ra, các giao dịch bảo đảm
khác do các bên tự nguyện đăng ký tại Trung tâm đăng ký giao dịch phần lớn

là giao dịch thế chấp. Điều này cũng xuất phát từ đặc điểm thứ hai của biện
pháp thế chấp. Vì khơng có sự chuyển giao tài sản nên việc cần minh bạch
hóa tinh trạng pháp lý của tài sản là rất cần thiết để đảm bảo sự an toàn cho

giao dịch. Việc đăng ký giao dịch bảo đảm tạo lợi thế ưu tiên thanh toán cho

người đăng ký trước, khi một tài sản dùng để đảm bảo cho nhiều nghĩa vụ
thường xảy ra phố biến đối với tài sản thế chấp.
11


Thứ tư, đáp ứng linh hoạt lợi ích của các chủ thê.
Biện pháp thế chấp là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân

sự có nhiều ưu điểm so với các biện pháp khác. Với đặc điểm riêng biệt

không chuyển giao tài sản bảo đảm, biện pháp thế chấp đáp ứng linh hoạt lợi

ích của các bên chủ the.
Đối với bên nhận thế chấp, do không trục tiếp nắm giữ tài sản nên

khơng mất chi phí cho việc duy trì, giữ gìn và bảo quản tài sản bảo đảm trong
thời hạn thế chấp; đồng thời không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại

nếu làm hư hỏng, mất mát tài sản thế chấp.
Đối với bên thế chấp việc lựa chọn biện pháp bảo đảm thế chấp được

ưu tiên, đặc biệt là trong lĩnh vực kinh doanh cần sử dụng vốn và duy trì hoạt

động sản xuất, kinh doanh. Bên thế chấp tiếp tục được sử dụng tài sản thế

chấp, khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức. Mặt khác, bên thế chấp có
thể thế chấp một tài sản để bảo đăm cho nhiều nghĩa vụ khác nhau nếu tổng
các nghĩa vụ không lớn hơn giá trị của tài sản thế chấp. Ví dụ: anh A thế chấp

chiếc xe ô tô để vay anh B 200 triệu đồng. Anh A giao cho anh B giấy đăng
ký xe chứng minh quyền sở hữu của anh A mà không cần giao chính chiếc xe
đó cho B. Anh A vẫn được khai thác sử dụng của chiếc xe đó bình thường,

thậm chí A mang đi cầm cố để đảm bảo cho một nghĩa vụ khác miễn sao tổng

nghĩa vụ thế chấp và nghĩa vụ cầm cố không vượt quá giá trị của chiếc xe
này. Trong khi đó, anh B khơng phải lo về việc trông giữ, bảo quản chiếc xe

của anh A.

Tuy nhiên, biện pháp thê châp vân ân chứa những rủi ro cho bên nhận
thế chấp cao hơn so với bên nhận cầm cố trong quan hệ cầm cố tài sản. Thứ
nhất, đó là việc xác định tính xác thực của các giấy tờ thế chấp. Thực tế có rất
nhiều bất cập xoay quanh vấn đề giấy tờ thế chấp, chẳng hạn như, làm giả

giấy đăng kỷ xe ô tô, xe máy, hay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ... để
lập nhiều hồ sơ xin vay tiền của các ngân hàng khác nhau. Thứ hai, việc giữ

12

gìn tài sản thê châp lại thuộc vê bên có nghĩa vụ và họ có quyên khai thác, sử
dụng tài sản thế chấp nếu khơng có thỏa thuận khác. Như vậy rất dễ xáy ra

hiện tượng bên thế chấp tìm cách bán tài sản thế chấp cho người khác trong
thời gian thế chấp mà bên nhận thế chấp không được biết hay bên thế chấp
lạm dụng quyền khai thác tài sản thế chấp dẫn đến tài sản đó bị hư hỏng, giảm

sút giá trị ... Tất cả đều dẫn đến hệ quả không bảo đảm được quyền của bên

nhận thế chấp.

1.1.2. Khái luận về xử lý tài sản thế chấp
1.1.2.1. Khái niệm về xử lý tài sản thế chấp

Trên co sở tìm hiểu và phân tích các học thuyết và các quan điểm khoa

học về xử lý tài sản thế chấp, đây được coi là một quá trình để thực thi quyền

của bên nhận thế chấp thông qua các biện pháp tác động đến tài sản thế chấp.
Do đó, khái niệm xử lý tài sản thế chấp được hiểu là: Xử lý tài sản thế chấp là

quá trình thực thi quyền cùa bên nhận thế chấp thông qua việc tiến hành các
thủ tục định đoạt quyền sở hữu tài sản thế chấp và số tiền thu được sẽ thanh

toán cho bên nhận thế chấp và các chủ thể khác cùng có quyền lợi trên tài
sản đó theo thứ tự ưu tiên do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định.
1.1.2.2. Căn cứ xử lý tài sản thế chấp

Theo quy định pháp luật hiện hành, khi đến hạn phải thực hiện nghĩa vụ

mà bên có nghĩa vụ khơng thực hiện hoặc khơng thực hiện đúng nghĩa vụ của
mình thì bên nhận thế chấp hồn tồn có quyền xử lý tài sản thế chấp theo

cách phương thức khác nhau.

Bên cạnh đó, cũng có trường hợp bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa
vụ• được
* bảo đảm trước thời hạn
• do vi phạm
1 • nghĩa vụ• theo thỏa thuận
• hoặc
•

theo quy định của pháp luật. Ví dụ: Trường hợp các bên thỏa thuận sử dụng
tài sản vay trong hợp đồng vay. Mặc dù chưa đến hạn hợp đồng, nhưng bên

vay vi phạm sự thỏa thuận về việc sử dụng khoản tiền vay, bên cho vay có
quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trước hạn. Lúc này, các bên có áp dụng

13


biện pháp bảo đảm thì biện pháp bảo đảm sẽ bị xử lý. Hoặc trường hợp pháp

luật có quy định tài săn bảo đảm có nguy cơ bị hư hỏng dẫn đến giảm sút giá
trị hoặc mất toàn bộ giá trị thì bên nhận bảo đảm có quyền xử lý ngay. Đồng
thời phải thông báo cho bên bảo đảm và các bên nhận bảo đảm khác về việc

xử lý tài sản đó (Điều 300 BLDS 2015).

Các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định khác. Ví dụ như: A

có nhận cầm đồ của B một chiếc xe máy, và cho B vay lại một số tiền là 20
triệu đồng. Thời hạn vay là 15 ngày. Het 1 tuần, A và B có thỏa thuận để A

mua lại chiếc xe máy của B với giá là 22 triệu đồng. B thực hiện nghĩa vụ
chuyển giao lại hồ sơ xe máy và trừ đi 20 triệu đã vay của A, A thanh tốn lại

cho B 2 triệu
chênh lệch cịn lại.
•
•
•

1.1.2.3. Phương thức xử lý tài sản thế chấp
Phương thức xử lý tài sản là cách thức, biện pháp xử lý do các chủ thể

có thẩm quyền tiến hành nhằm thanh toán nợ cho bên nhận thế chấp hoặc thực
hiện nghĩa vụ cho chủ thể khác có liên quan. Phương thức xử lý tài sản thế
chấp được xác định trong hai trường hợp cụ thể bao gồm: xử lý tài sàn có sự

thỏa thuận hoặc xử lý tài sân thế chấp khi hai bên không thỏa thuận được.
Trong thực tiễn, rất hiếm khi người có tài sản bảo đảm được đưa ra xử

lý để thực hiện nghĩa vụ lại hợp tác trong q trình xử lý tài sản. Do đó, khi

trong hợp đồng thế chấp khơng có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản

bảo đảm hoặc tại thời điểm cần xử lý tài săn bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ,
các bên không đạt được thỏa thuận về cách thức xử lý, vụ việc sẽ được bên

nhận thế chấp khởi kiện ra Tịa án nhân dân cấp có thẩm quyền. Hoặc khi các

bên đã thỏa thuận được phương án xử lý nhưng phương án đó khơng thể thực
hiện được trên thực tế và kết quả là bên nhận thế chấp cũng có quyền khởi
kiện ra Tịa án. Như vậy, khi bên thế chấp khơng có thái độ hợp tác trong quá

trình xử lý tài săn bão đăm, mà điều này xảy ra khá thường xuyên trên thực tế,

dẫn đến bên nhận thế chấp hoặc bên thứ ba sẽ không thể tiến hành xử lý tài
14


sản bào đảm mặc dù các bên đã có sự thỏa thuận từ trước thì khi phải xử lý tài
sản bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ, hầu hết các hợp đồng thế chấp đều phải
chuyển sang Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền giải quyết.

Tất nhiên, việc giải quyết tranh chấp trong trường hợp khởi kiện ra Tòa

sẽ được tiến hành theo thủ tục thông thường với thời hạn tố tụng kéo dại lại

có thể bị xem xét ở nhiều cấp gây ảnh hưởng đến quyền lợi của bên nhận thế
chấp. Các nước trên thế giới thường giải quyết những vụ việc này theo thủ tục

rút gọn khi chỉ cần chứng minh có sự vi phạm về nghĩa vụ và hợp đồng thế
chấp là hợp pháp; bản án, quyết định trong trường hợp này có giá trị chung

thẩm đối với các bên.7
1.2. Khái luận về xử lý tài sẳn thế chấp là quyền sủ' dụng đất

1.2.1. Khái luận về quyền sử dụng đất
1.2.1.1. Khải niệm về quyền sử dụng đất

Đất đai là cơ sở, là cội nguồn hình thành nên sự sống và là nguồn tài

nguyên có giá trị nhất của lồi người. Nếu thiếu đất đai thì con người khơng

thể tồn tại, duy trì và phát triển được. Theo lý thuyết truyền thống của pháp
luật dân sự, đất đai là một tài sản nên chủ sở hữu có ba quyền đó là quyền

chiếm hữu, quyền sứ dụng và quyền định đoạt. Đây là ba quyền năng cơ bản
của chủ sở hữu đổi với tài sản. Tuy nhiên, tùy vào từng điều kiện kinh tế, xã

hội, ỷ chí của giai cấp cầm quyền mà pháp luật mồi quốc gia quy định chế độ
sở hữu khác nhau đối với đất đai. Nhiều quốc gia trên thế giới thừa nhận chế
độ sở hữu tư nhân đối với đất đai (Anh, Đức, ...), vì vậy các nhân, tổ chức sở

hữu đất đai có đày đủ ba quyền năng trên. Trường hợp này, quyền sử dụng đất

gắn liền và không tách rời quyền sở hữu, người sở hữu có tồn quyền định
đoạt về mặt pháp lý đối với tài sản là đất đai của mình như bán, tặng cho, thế
chấp, quản lý, sử dụng ... mà khơng có bất kỳ một hạn chế nào. Tuy nhiên

nếu đất đai thuộc sở hữu toàn dân thì quyền sử dụng đất và quyền sờ hữu đất
7 Bùi Thị Duyên, Luận văn Thạc sĩ Luật học “Pháp luật về thế chấp tài sản để bào đám thực hiện nghĩa vụ -


tách riêng biệt và độc lập với nhau. Ở Việt Nam, pháp luật không thừa nhận

sở hữu tư pháp về đất đai, bên cạnh đó Điều 53 Hiến pháp năm 2013 khẳng

định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dãn do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thong nhất quản lý’’ do vậy Nhà nước mới là chủ thể có đầy đủ ba quyền

năng đối với đất đai. Theo đó, đề thực hiện quyền năng của chủ sở hữu, Nhà
nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất
cho người đang sử dụng đất ổn định mà khơng có nguồn gốc được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sừ dụng đất
chứ không phải Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất.8 Chính điều này cũng là
một điếm chú ý để khẳng định đất đai là một loại tài sản đặc biệt so với các tài

sản khác.
Quyền sử dụng đất ở nước ta được hình thành khơng dựa trên học thuyết

về các quyền tự nhiên, mà nó là sản phẩm của hệ thống pháp luật nước ta.
Căn cứ vào điều kiện chính trị, kinh tế, xã hội và sự phân chia giới hạn kiểm
soát đất đai giữa Nhà nước với người sừ dụng đất theo quy định của pháp luật
đã tạo ra một loại tài sản mới đó là quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất chỉ

được chuyển quyền sử dụng đất (chuyển đồi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn, ...).

Từ sự phân tích trên, chúng ta có thể hiểu Quyền sử dụng đất là quyền
của các chủ thể sử dụng bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn, tặng cho quyền sử đụng đất;

quyền được khai thác các thuộc tỉnh, công dụng của đất, quyền được hưởng
những thành quả lao động kết quả đầu tư trên đất và các quyền khác theo quy

định của pháp luật.

1.2.1.2. Bản chất quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản, thông thường trong quan hệ

dân sự, người chủ sở hữu tài sản có quyền tự thực hiện đầy đủ quyền năng của
8 Luật Dương Gia, Quy định về việc công nhận quyển sử dụng đất, Ngày 18/01/2020
/>
16


mình thơng qua nhiêu hình thức khác nhau như bán, cho thuê, tặng cho, thê

chấp, cầm cố tài sản phù hợp với các quy định của pháp luật. Đối với đất đai,
quyền sừ dụng đất là quyền mà Nhà nước giao cho người sử dụng đất và đây

là một quyền đặc biệt, vì quyền này được xem là một loại tài sàn, là tài sàn

đặc biệt so với các tài sản khác. Việc khẳng định quyền sử dụng đất là một

loại tài sản nó vừa mang tính hợp lý, vừa có cơ sở pháp lý vững chắc. Quyền
sử dụng đất với tư cách là một loại quyền tài sản, đã được khắng định là một
loại tài sản trong giao dịch dân sự. Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 2

Điều 105 BLDS năm 2015 tài sản được chia làm 2 loại là bất động sản và

động sản. Trong đó bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, cơng

trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai, ... Quyền sử dụng đất
là một loại tài sản và tài săn này gắn liền với đất đai, cho nên nó là tài sản đặc
biệt.

Trên cơ sở đó có thể thấy, quyền sử dụng đất hợp pháp của các cá nhân
là tài sản của cá nhân, quyền sử dụng đất hợp pháp của tồ chức, hộ gia đình là

tài sản hợp pháp của tồ chức và hộ gia đình đó. Do vậy, khi cá nhân, tơ chức,
hộ gia đình được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận quyền sử dụng đất từ

việc chuyền nhượng của các chủ thể sử dụng đất khác thì các chủ thể này có

những quyền được pháp luật quy định đối với tài sản là quyền sử dụng đất của
mình, các quyền đó bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê

lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng giá trị quyền
sử dụng đất để hợp tác, sản xuất kinh doanh, quyền được khai thác các lợi ích,
cơng năng của đất, quyền được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên

đất được giao, quyền được hưởng các lợi ích do cơng trình của Nhà nước từ
việc cải tạo, bảo vệ đất mang lại và quyền khác theo quy định cúa pháp luật.

1.2.2. Thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất
1.2.2.1. Khải niệm thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất

17


Cơ sở pháp lý tiên đê cho các giao dịch vê quyên sử dụng đât nói chung
và thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng vận hành trong nền kinh tế thị trường
được đánh dấu bằng sự ghi nhận trong đạo luật gốc. Căn cứ theo khoản 2

Điều 54 Hiến pháp 2013: “Tổ chức, cả nhân được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyên

quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật.
Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ ”.

Cụ thể hóa Hiến pháp, các quy định luật Đất đai 2013 đã ghi nhận nhóm

các quyền cụ thể đối với người sử dụng đất bao gồm: quyền chuyển đổi,
quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế,
quyền tặng cho, quyền góp vốn, quyền thế chấp và quyền bảo lãnh quyền sử

dụng đất. Với các quyền nêu trên của người sử dụng đất cho thấy, đất đai
khơng cịn là thứ tài nguyên thuần túy được thiên nhiên ban tặng và được Nhà
nước cấp phát như trước đây, mà nó đã trở thành tài sản được định giá bằng
tiền và giá đó được thể hiện thơng qua các giao dịch về quyền sứ dụng đất

trên thị trường, trong đó có giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất.
Trong quá trình vận hành quyền thế chấp quyền sử dụng đất trong nền

kinh tế thị trường cho thấy, thế chấp quyền sử dụng đất là một lĩnh vực có nội

hàm vừa mang tính chất rộng, chịu sự tác động và điều chỉnh của lĩnh vực

pháp luật chung (pháp luật dân sự) khi xem xét các quan hệ thế chấp quyền sử

dụng đất với ý nghĩa là một biện pháp bảo đàm thực hiện nghĩa vụ dân sự
bằng tài sản. Song thế chấp quyền sử dụng đất vừa là lĩnh vực có nội hàm

hẹp, bị giới hạn, chi phối và ràng buộc bởi lĩnh vực pháp luật chuyên ngành,
điều chỉnh những nội dung mang tính chất đặc thù của tài sản và quyền sử

dụng đất. Vì vậy, quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất còn được điều chỉnh ở
cả lĩnh vực pháp luật đất đai, pháp luật tín dụng ngân hàng và các lĩnh vực

khác có liên quan.
Sự điều chỉnh này hướng đến việc hướng dần các quy trình và cách thức

cụ thể trong việc xác lập, thực hiện giao dịch thế chấp, cũng như những

18


phương thức giải quyêt các trường hợp phát sinh trong thực tê khi thực hiện
quyền và nghía vụ của các bên tham gia quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, xuyên suốt toàn bộ các văn bản pháp luật trong các lĩnh vực nêu
trên cho thấy, pháp luật quy định khá cụ thể, chi tết các điều kiện về chủ thể,
đối tượng, cũng như các trình tự, thủ tục về việc xác lập, thực hiện và chấm
dứt quan hệ thế chấp QSDĐ, song lại không thấy bất kỳ một khái niệm hay

một định nghĩa nào về thế chấp QSDĐ. Vì vậy, việc đưa ra một khái niệm cụ

thể độc lập về thế chấp QSDĐ có ý nghĩa quan trọng, nhằm định hướng cho
các bên trong quá trình xác lập quan hệ thế chấp, từ khi bắt đầu cho đến khi
giao dịch được xác lập, thực hiện và chấm dứt. Trên cơ sở khái niệm đó,

chúng ta có thể rút ra được bân chất và những đặc trưng riêng biệt của thế
chấp QSDĐ. Từ đó, mồi chủ thể tham gia trực tiếp vào quan hệ thế chấp và

các chủ thế khác có liên quan sẽ ý thức và hiểu hơn vị thế, vai trò cũng như

nghĩa vụ và trách nhiệm của mình thơng qua những quy phạm pháp luật cụ
thể ở cả lĩnh vực pháp luật chung và pháp luật chuyên ngành.
Nhìn một cách tổng thể quan hệ thế chấp QSDĐ ở cả phương diện pháp
lý và thực tế, có thể hiểu khái niệm thế chấp QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các
bên, theo đó bên có QSDĐ (bên thế chấp) dùng QSDĐ của mình để bảo đảm
việc thực hiện nghĩa vụ dân sự - kinh tế với bên kia (bên nhận thế chấp); bên

the chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.
1.2.2.2. Đặc điểm thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất

Thứ nhất, đối tượng thế chấp là một tài sản đặc biệt được biếu hiện
dưới dạng quyền và không thuộc quyền sở hữu của người thế chấp

Mặc dù BLDS 2015 không đưa ra khái niệm cụ thể về thế chấp bất
động sản nhưng bằng cách gián tiếp quy định về thế chấp tài sản (Điều 317)

và khái niệm về bất động sản, động sản (Điều 107) cho chúng ta nhận định
được rõ ràng phạm vi của thế chấp đối với tài sản là bất động sản bao gồm
những tài sản gì. Đối với bất động sản là đất đai, để trở thành tài sản bảo đảm

19