Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế được nhà nước giao, cho thuê đất trên địa bàn huyện đại từ, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2

ĐẠI HỌC THÁI NGUN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM

NGƠ HỒI THƠ

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU
QUẢ QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ
CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO, CHO
THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐẠI TỪ, TỈNH
THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2016-2020
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN NGỌC NÔNG

Thái Nguyên – 2021


i
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã
nhận được sự chỉ bảo, hướng dẫn tận tình của các thầy giáo, cơ giáo đang
công tác tại Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên và sự giúp đỡ, động
viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Đến nay tơi đã hồn thành luận văn
thạc sỹ, chuyên ngành Quản lý đất đai với đề tài: "Thực trạng và giải pháp
nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế được
nhà nước giao, cho thuê đất trên địa bàn huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên
giai đoạn 2016-2020”.
Lời đầu tiên, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết ơn sâu sắc

tới thầy giáo hướng dẫn PGS. TS Nguyễn Ngọc Nơng đã tận tình hướng dẫn,
dành nhiều công sức, thời gian và tạo mọi điều kiện giúp đỡ tơi trong suốt q
trình thực hiện đề tài.
Tơi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Phòng Đào tạo, Khoa Quản lý tài
nguyên của Trường Đại học Nông Lâm Thái Ngun trong q trình học tập,
nghiên cứu và hồn thành luận văn.
Tôi chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Văn phòng
Đăng ký đất đai tỉnh Thái Ngun, Phịng Tài ngun và mơi trường huyện
Đại Từ, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Đại Từ và các phịng ban
chun mơn huyện Đại Từ, các ông bà cán bộ, doanh nghiệp, nhân dân địa
phương đã giúp đỡ và tạo mọi điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện
đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi trong quá trình hồn thành luận văn./.
Xin trân trọng cảm ơn!
Thái Ngun, ngày ... tháng ... năm 2020
Tác giả luận văn

Ngơ Hồi Thơ


ii
MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... i
MỤC LỤC ......................................................................................................... ii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. vi
DANH MỤC BẢNG ....................................................................................... vii
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1

2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 2
3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 2
3.1. Ý nghĩa khoa học: ...................................................................................... 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn: ....................................................................................... 2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................... 3
1.1. Cơ sở lý luận về công tác giao, cho thuê đất cho tổ chức kinh tế.............. 3
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác giao, cho thuê đất cho tổ chức kinh tế ........... 4
1.3. Khái quát các quy định giao, cho thuê đất đối với tổ chức ....................... 6
1.3.1. Quy định về giao đất ............................................................................... 9
1.3.2. Quy định về cho thuê đất ........................................................................ 9
1.3.3. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức ............................. 10
1.3.4. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất ....................................................... 12
1.3.5. Điều kiện giao đất, cho thuê đất............................................................ 13
1.4. Những kết quả nghiên cứu về công tác quản lý đất đai của một số nước
trên Thế giới và Việt Nam............................................................................... 14
1.4.1. Kết quả nghiên cứu tình hình quản lý đất đai của một số nước trên Thế
giới................................................................................................................... 14
1.4.2. Kết quả nghiên cứu về công tác quản lý đất đai ở Việt Nam ............... 18


iii
1.4.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất đối với các tổ chức trên địa bàn tỉnh
Thái Nguyên.................................................................................................... 23
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ................................................................................................. 25
2.1. Đối tượng và phạm vi............................................................................... 25
2.1.1. Đối tượng .............................................................................................. 25
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 25
2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 25
2.2.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất

trên địa bàn huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên ................................................ 25
2.2.2. Đánh giá tình hình quản lý và hiệu quả sử dụng đất đối với diện tích đất
được nhà nước giao, cho thuê cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Đại
Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2020. ................................................... 25
2.2.3. Đánh giá tình hình sử dụng đất của tổ chức trong công tác giao, cho
thuê đất thông qua khảo sát ý kiến của tổ chức sử dụng đất, cán bộ quản lý,
cán bộ chuyên môn và người dân trên địa bàn huyện Đại Từ, tỉnh Thái
Nguyên ............................................................................................................ 26
2.2.4. Những tồn tại, hạn chế và định hướng giải pháp để tăng cường công tác
giao, cho thuê đất từ đó nâng cao hiệu quả sử dụng đất đối với các tổ chức
kinh tế trên địa bàn huyện Đại Từ ................................................................... 26
2.3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 26
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu ................................................... 26
2.3.2. Phương pháp thống kê, xử lý số liệu..................................................... 28
2.3.3. Phương pháp so sánh............................................................................. 28
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................ 29
3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất trên
địa bàn huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên........................................................ 29
3.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên huyện Đại Từ .......................................... 29


iv
3.1.2. Điều kiện phát triển kinh tế - xã hội huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên 32
3.1.3. Đánh giá chung những thuận lợi, khó khăn về điều kiện tự nhiên, kinh
tế - xã hội ......................................................................................................... 40
3.1.4. Đánh giá tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Đại Từ năm 2020 . 41
3.2. Đánh giá tình hình quản lý và hiệu quả sử dụng đất đối với diện tích đất
được nhà nước giao, cho thuê cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Đại
Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016-2020. ................................................... 44
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn huyện Đại Từ, tỉnh

Thái Ngun năm 2019 ................................................................................... 44
3.2.2. Tình hình thực hiện cơng tác giao, công nhận quyền sử dụng đất và cho
thuê đất của các tổ chức trên địa bàn huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai
đoạn 2016-2020 ............................................................................................... 46
3.2.3. Đánh giá tình hình thực hiện cơng tác giao đất, cho th đất đối với các
tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Đại Từ , tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 2020 ................................................................................................................. 48
3.2.4. Hiệu quả sử dụng đất về lĩnh vực kinh tế- xã hội và sự ảnh hưởng đến các
vấn đề môi trường trong công tác giao, cho thuê đất của các tổ chức kinh tế trên
địa bàn huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016-2020. ......................... 52
3.3. Đánh giá tình hình sử dụng đất của tổ chức trong công tác giao, cho thuê
đất thông qua khảo sát ý kiến của tổ chức sử dụng đất, cán bộ quản lý, cán bộ
chuyên môn và người dân trên địa bàn huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên ..... 57
3.3.1. Đánh giá tình hình sử dụng đất trong cơng tác giao, cho thuê đất qua ý
kiến của tổ chức sử dụng đất ........................................................................... 57
3.3.2. Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức sử dụng đất
trong công tác giao, cho thuê đất qua ý kiến của người dân ........................... 63
3.3.3 Đánh giá tình quản lý sử dụng đất của các tổ chức trong công tác giao,
cho thuê đất qua ý kiến của cán bộ quản lý và cán bộ chuyên môn cấp huyện,
xã ..................................................................................................................... 67


v
3.4. Những tồn tại, hạn chế trong công tác giao, cho thuê đất và định hướng giải
pháp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ........................ 72
3.4.1. Những tồn tại, hạn chế trong công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ
chức kinh tế ..................................................................................................... 72
3.4.2. Các định hướng giải pháp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ
chức kinh tế ..................................................................................................... 73
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ......................................................................... 77
1. Kết luận ....................................................................................................... 77

2. Khuyến nghị ................................................................................................ 78
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 81


vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
STT

Ký hiệu

Nội dung

1

BTN&MT Bộ Tài ngun và Mơi trường

2

GDP

Viết tắt của Gross Domestic Product có nghĩa là tổng
sản phẩm nội địa

3

HĐND

Hội đồng nhân dân

4

NĐ-CP

Nghị định- Chính phủ

5

NQ/TW

Nghị quyết/ Trung ương

6

QH

Quốc hội

7

SX

Sản xuất

8

TC KT

Tổ chức kinh tế

9

TT

Thị trấn

10

UBND

Ủy ban nhân dân

11

NSNN

Ngân sách nhà nước

12

ĐTM

Đánh giá tác động môi trường

13

HTX CN

Hợp tác xã công nghiệp và Vận tải

& VT

14

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn khai thác chế biến khoáng sản

KTCBKS
15

CP

Cổ phần

16

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

17

TM

Thương mại

18

CNSH

Công nghệ sinh học

19

NNo &
PTNT

Nông nghiệp và phát triển nông thôn


vii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.1: Tình hình sử dụng đất của các tổ chức ........................................... 21
Bảng 1.2: Kết quả giao đất cho các loại hình tổ chức quản lý và sử dụng ..... 22
Bảng 3.1. Diện tích, dân số theo đơn vị hành chính của huyện Đại Từ năm 2020 ... 32
Bảng 3.2. Tình hình dân số và lao động huyện Đại Từ năm 2020..................... 36
Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Đại Từ năm 2020 ...... 41
Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức phân theo đơn vị hành chính
năm 2019 ......................................................................................................... 45
Bảng 3.5. Tình hình giao đất, cơng nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức
trên địa bàn huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên ................................................ 47
Bảng 3.6. Kết quả giao đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện
Đại Từ ............................................................................................................. 49
Bảng 3.7. Kết quả diện tích cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế, doanh
nghiệp trên địa huyện Đại Từ giai đoạn 2016 - 2020. .................................... 50
Biểu 3.8. Tình hình vi phạm của các doanh nghiệp trong việc sử dụng đất trên
địa bàn huyện Đại Từ ...................................................................................... 51
Bảng 3.9. Kết quả thu tiền thuê đất giai đoạn năm 2016 - 2020. ................... 53
Bảng 3.10. Tình hình các doanh nghiệp thực hiện việc nộp phí mơi trường
trên địa bàn huyện Đại Từ giai đoạn 2016- 2020 ........................................... 54
Bảng 3.11. Số lao động trong các doanh nghiệp, hợp tác xã đang hoạt động

qua các năm 2016, 2017, 2018, 2019, 2020.................................................... 55
Bảng 3.12. Kết quả điều tra về tình hình quản lý sử dụng đất qua ý kiến của
các tổ chức sử dụng đất ................................... Error! Bookmark not defined.
Bảng 3.13. Kết quả điều tra về tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức
qua ý kiến của người dân ................................................................................ 63


viii
Bảng 3.14. Kết quả điều tra, khảo sát đánh giá của cán bộ quản lý và cán bộ
chuyên môn trong công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức được giao,
thuê đất ............................................................................................................ 67


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên nên bị giới hạn về số lượng, con người
có thể cải tạo tính chất của đất, thay đổi mục đích sử dụng đất song lại khơng
thể làm tăng hay giảm diện tích theo ý muốn. Trong khi đó, dưới sự tác động
của nền kinh tế thị trường, tình hình gia tăng dân số như hiện nay cùng với sự
phát triển của xã hội trong sự nghiệp cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước
đã dẫn đến nhu cầu sử dụng đất đai ngày một tăng và đã gây áp lực ngày càng
lớn tới đất đai. Vấn đề này đã và đang trở thành vấn đề bức thiết đối với công
tác quản lý nhà nước về đất đai.
Giao đất, cho thuê đất là một trong những nội dung quan trọng trong
quản lý nhà nước về đất đai, góp phần phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu
tư và bước đầu phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển của đất nước.
Đại Từ là một huyện miền núi nằm ở phía Tây Bắc tỉnh Thái Nguyên,
cách xa trung tâm thành phố Thái Nguyên 25 km, có hạ tầng cơ sở thuận lợi
hơn các huyện miền núi khác trong tỉnh, sự nắm bắt về thông tin và tiếp nhận

sự tiến bộ về khoa học kỹ thuật trong phát triển kinh tế xã hội được thuận lợi
hơn tạo điều kiện để giao lưu với các vùng và thu hút được vốn đầu tư. Cùng
với những thuận lợi đó là những áp lực về kinh tế, xã hội, về quản lý sử dụng
đất, do đó cần thực hiện tốt hơn về công tác quản lý nhà nước về đất đai, đặc
biệt là công tác giao đất và cho thuê đất.
Trong tình hình hiện nay, vi phạm pháp luật đất đai cả về quản lý và sử
dụng còn diễn ra ở nhiều địa phương, ở các xã, thị trấn đặc biệt là của các tổ
chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu
tư như: Sử dụng đất không đúng mục đích, tranh chấp và lấn chiếm đất đai,
vi phạm về bảo vệ môi trường, khiếu nại tố cáo các hành vi vi phạm pháp luật
về đất đai…. Từ yêu cầu thực tiễn khách quan, việc đánh giá hiệu quả của
công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế là việc làm có ý nghĩa


2
thiết thực trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, để kịp thời đưa ra
những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tránh để lãng phí, thất
thốt nguồn tài ngun hữu hạn vơ giá này.
Xuất phát từ tình hình trên, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của thầy giáo
PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “Thực trạng và
giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế
được nhà nước giao, cho thuê đất trên địa bàn huyện Đại Từ, tỉnh Thái
Nguyên giai đoạn 2016-2020”.
2. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá tình hình quản lý và hiệu quả sử dụng đất đối với diện tích
được nhà nước giao, cho thuê cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Đại
Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2020.
- Đánh giá tình hình sử dụng đất của tổ chức trong công tác giao, cho
thuê đất kinh tế thông qua khảo sát ý kiến của các tổ chức sử dụng đất; cán bộ
quản lý và cán bộ chuyên môn cấp huyện, xã và người dân trên địa bàn huyện

Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên
- Những tồn tại, hạn chế trong công tác giao, cho thuê đất và định hướng
giải pháp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học:
Kết quả nghiên cứu của đề tài phản ánh kết quả thực hiện các quy định
của pháp luật về công tác giao, cho thuê đất của huyện Đại Từ, tỉnh Thái
Nguyên.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn:
Giúp cho địa phương có cơ sở quản lý về công tác giao, cho thuê đất đối
với đối tượng là tổ chức kinh tế, đề ra các giải pháp sử dụng đất, quỹ đất đai
hợp lý và hiệu quả hơn.


3
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về công tác giao, cho thuê đất cho tổ chức kinh tế
Ở nước ta, nghiên cứu cơ sở lý luận về giao đất, thuê đất giữa Nhà nước
và người sử dụng đất không phải là vấn đề mới, nhưng nội dung cũng như số
lượng các cơng trình nghiên cứu về vấn đề này còn rất hạn chế. Tuy nhiên,
qua khảo cứu các cơng trình khoa học, các bài viết về pháp luật về giao, cho
thuê đất ở trong nước cho thấy các tác giả mới nghiên cứu từng khía cạnh đơn
lẻ của vấn đề mà chưa nghiên cứu một cách toàn diện, hệ thống về quan hệ
giao đất, cho thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Hầu hết, các tác
giả mới chỉ dừng lại nghiên cứu về hoạt động thuê đất được coi như một
quyền sử dụng đất và là quyền về tài sản theo quy định của Bộ Luật Dân sự
năm 2005.
Theo Ts. Lê Xuân Bá, 2011 cho rằng “Quyền sử dụng đất là một bộ
phận cấu thành của quyền sở hữu đất. Thông qua việc được độc quyền giao

đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời
hạn thuê đất, nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có
sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng (người) sử dụng đất, theo hình thức
thuê hoặc giao đất” [1, Tr 83]. Còn theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến,
2012 thì “Quyền sử dụng đất” là quyền khai thác các thuộc tính có ích của
đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế của đất nước” [77,
Tr92]. và Đề tài “Nghiên cứu cơ sở thực tiễn và lý luận của việc giao đất có
thu tiền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng " do Ths. Hoàng Ngọc
Phương, 2008 đã làm rõ một số vấn đề lý luận cơ bản về và thực tiễn của việc
giao đất có thu tiền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, từ đó đề
xuất kiến nghị sửa đổi, bổi sung, hồn thiện bước đầu các quy định về quản
lý, sử dụng đất có liên quan đến việc giao đất có thu tiền sử dụng đất nhằm
nâng cao hiệu quả của việc quản lý đất đai.


4
Từ góc độ lý luận, quyền sử dụng nói chung là một trong ba quyền năng
thuộc nội dung của quyền sở hữu. Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của
pháp luật. Xét về bản chất, quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng và
khai thác những lợi ích vật chất của tài sản trong phạm vi pháp luật cho phép.
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác giao, cho thuê đất cho tổ chức kinh tế
Giao đất, cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng
quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Là một nội dung
của quản lí nhà nước đối với đất đai, là hoạt động của cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư sử dụng đất.
Để thực hiện chế độ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại
diện chủ sở hữu được ghi nhận từ Hiến pháp năm 1959, Luật Đất đai năm
1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm

2013, các quy định của pháp luật về giao đất đã ra đời và từng bước hoàn
thiện để đảm bảo cho việc phân phối và phân phối lại quỹ đất hợp lý, tiết
kiệm, hiệu quả, công bằng giữa những người sử dụng đất, đồng thời đảm bảo
cho việc quản lý đất đai của Nhà nước tập trung thống nhất. Cụ thể là:
- Hiến pháp năm 1959 xác định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng
phải tới Luật Đất đai 1998 thì quyền sở hữu tồn dân về đất đai và quyền sử dụng
của người nhận đất từ Nhà nước mới được phân định rõ ràng như hiện nay.
- Luật Đất đai năm 1987 quy định: Nhà nước có quyền được giao đất và
thu hồi đất đã giao.
- Luật Đất đai 1993 có một số sửa đổi, bổ sung so với Luật Đất đai 1987,
trong đó: Nhà nước khơng chỉ có quyền được giao đất và thu hồi đất mà cịn
có quyền cho th đất. Đất đai ngày càng trở nên khan hiếm, nhu cầu sử dụng
đất đai ngày càng tăng thì xu hướng cho thuê sẽ trở nên phổ biến. Việc cho
thuê đất đai thực chất là cho thuê quyền sử dụng đất đai. Với quyền này, đối


5
tượng sử dụng đất đã được mở rộng khá lớn, bao gồm không chỉ những tổ
chức, cá nhân được giao đất mà cả những tổ chức và cá nhân được thuê đất.
Nếu như người sử dụng đất trong điện giao đất chủ yếu là hộ nơng dân thì
người sử dụng đất trong diện thuê đất lại chủ yếu là các tổ chức, cá nhân ở đô
thị. Đây là một bước tiến quan trọng trong quá trình sử dụng đất, đáp ứng nhu
cầu sử dụng đất của các cả nhân, tổ chức cũng như việc sử dụng đất ở các đô thị.
- Luật Đất đai 2003 quy định việc giao đất, cho th đất theo các hình
thức: giao đất khơng thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất,
Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và Nhà nước cho thuê đất
trả tiền thuế đất một lần cho cả thời gian thuê. Các đối tượng giao đất, cho
thuê đất cũng được mở rộng và quy định cụ thể. Trên cơ sở giao đất, cho thuê
đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất nói chung cũng như quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, hộ

gia đình và cá nhân cũng được Luật Đất đai quy định rõ.
- Luật Đất đai năm 2013 đã xác định rõ, cụ thể nội hàm của sở hữu tồn
dân về đất đai, đó là: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho
người sử dụng đất theo quy định của Luật này.” (Điều 4, Luật Đất đai).
Từ quan điểm trên, trong từng thời kỳ cách mạng Đảng và Nhà nước
đã ban hành những đường lối, chủ trương, chính sách, pháp luật đất đai cho
phù hợp với tình hình thực tế, góp phần thực hiện thắng lợi các nhiệm vụ
của cách mạng đã đề ra.
Nghị quyết số 19-NQ/TW của Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hành Trung
ương Đảng khóa XI đã chỉ rõ: “Đất đai phải được phân bổ hợp lý, sử dụng
đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả cao…”,“Thu hẹp các đối tượng được
giao đất và mở rộng đối tượng được thuê đất”. Nghị quyết cũng nhấn mạnh:
“Quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất thực
hiện dự án phát triển kinh tế, xã hội; đồng thời có chế tài đồng bộ, cụ thể để


6
xử lý nghiêm, dứt điểm các trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất, nhưng sử dụng lãng phí, khơng đúng mục đích, đầu cơ đất, chậm đưa đất
vào sử dụng…”. Trên tinh thần của Nghị quyết, Luật Đất đai sửa đổi năm
2013 đã được Quốc hội nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII,
kỳ họp thứ 6 thơng qua ngày 29/11/2013 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2014). Đây
là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để thể chế hóa quan điểm của Nghị quyết.
Để cụ thể hoá Luật Đất đai năm 2013 Nhà nước ta ban hành các Nghị
định, Thông tư, Chỉ thị... nhằm hướng dẫn thực hiện nội dung quản lý Nhà
nước về đất đai cụ thể: (Chi tiết tại Phụ lục 3)
1.3. Khái quát các quy định giao, cho thuê đất đối với tổ chức
Theo Điều 18 Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam
năm 1992, được sửa đổi bổ sung tại Điều 58 Hiến pháp sửa đổi năm 2013 quy

định "Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia là nguồn lực quan trọng phát
triển đất nước, được quản lý theo quy hoạch và pháp luật; Tổ chức, cá nhân
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất để sử
dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn. Người sử dụng đất có trách nhiệm bảo
vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm, đúng mục đích; được chuyển
quyền sử dụng đất, thực hiện các nghĩa vụ liên quan theo quy định của luật.
Quyền sử dụng đất là quyền tài sản được pháp luật bảo hộ.
Theo Luật Đất đai 2013, một số khái niệm liên quan đến các tổ chức
quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau:
+ Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất đai bằng
quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất (Khoản 7 Điều 3).
+ Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng
đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất (Khoản 8 Điều 3).
+ Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao
quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà khơng có nguồn
gốc được nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng


7
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
lần đầu đối với thửa đất xác định (Khoản 9 Điều 3).
+ Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất
từ người này sang người khác thông qua các hình thức, chuyển đổi,
chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng
quyền sử dụng đất (Khoản 10 Điều 3).
+ Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản gắn liền với đất là việc kê khai, ghi nhận
tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất và quyền quản lý đất đối với thửa đất vào hồ sơ địa chính (Khoản
15 Điều 3).
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp
của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài
sản khác gắn liền với đất (Khoản 16 Điều 3).
+ Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai (Khoản 24 Điều 3).
+ Tổ chức kinh tế bao gồm: doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế
khác theo quy định pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài (Khoản 27 Điều 4).
Các tổ chức sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 được quy định như sau:
+ Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang
nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức
chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ
chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công lập và các tổ chức khác theo quy
định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi là tổ chức) (Khoản 1 Điều 5 Luật
Đất đai năm 2013), được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền
sử dụng đất.


8
+ Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện
ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngồi có chức
năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ
chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại
diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đấ (Khoản
5 Điều 5).
+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn
đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà
đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của Pháp
luật về đầu tư (Khoản 7 Điều 5).

Theo Nghị định 91/2020/NĐ-CP ngày 19/11/2020 về xử phạt vi phạm
hành chính trong lĩnh vực đất đai, một số khái niệm liên quan đến quản lý, sử
dụng đất của các tổ chức được hiểu như sau:
+ Lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới
thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà khơng được cơ quan quản lý
nhà nước về đất đai cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện
tích đất bị lấn đó cho phép.( Khoản 1 điều 3)
+ Chiếm đất là việc sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp: Tự ý sử
dụng đất mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép; Tự ý
sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác mà
khơng được tổ chức, cá nhân đó cho phép; Sử dụng đất được Nhà nước giao,
cho thuê đất đã hết thời hạn sử dụng mà không được Nhà nước gia hạn sử
dụng (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp sử
dụng đất nông nghiệp); Sử dụng đất trên thực địa mà chưa hoàn thành các thủ
tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật .( Khoản 1 điều 3)
Căn cứ vào Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong
dự án đầu tư để Nhà nước giao cho thuê đất (Điều 52 Luật Đất đai năm 2013).


9
1.3.1. Quy định về giao đất
Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất đai bằng quyết
định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất (Khoản 7 Điều 3).
- Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp:
+ Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức
+ Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản
xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích
quốc phịng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích cơng cộng khơng nhằm mục

đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa khơng thuộc trường hợp quy
định tại khoản 4 Điều 55 của Luật này;
+ Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây
dựng cơng trình sự nghiệp;
+ Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án
của Nhà nước;
+ Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất
phi nông nghiệp
- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
+ Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở
+ Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà
ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngồi được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc kết
hợp cho thuê
+ Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa
trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.
1.3.2. Quy định về cho thuê đất
Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất


10
bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất (Khoản 8 Điều 3).
Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm muối;
+ Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt
hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho

hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở
sản xuất phi nơng nghiệp;
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng cơng trình cơng cộng có
mục đích kinh doanh;
+ Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh
phi nơng nghiệp; đất xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh;
đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;
+ Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp cơng lập tự chủ tài chính, người
Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử
dụng đất xây dựng cơng trình sự nghiệp;
+ Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ
sở làm việc.
Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ
trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy
sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.
1.3.3. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì thời hạn giao đất được


11
chia theo loại đất sử dụng đất gồm đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng
có thời hạn.
- Đất sử dụng ổn định lâu dài: Theo quy định tại Điều 125 Luật Đất đai
năm 2013 gồm các trường hợp sau:
+ Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 3
Điều 131 của Luật đất đai;
+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan quy định tại khoản 1 Điều 147 của Luật

này; đất xây dựng cơng trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp cơng lập chưa
tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật đất đai;
+ Đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh;
+ Đất cơ sở tôn giáo quy định tại Điều 159 của Luật đất đai;
+ Đất tín ngưỡng;
+ Đất giao thơng, thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam
thắng cảnh, đất xây dựng các cơng trình cơng cộng khác khơng có mục
đích kinh doanh;
+ Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
+ Đất tổ chức kinh tế sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 127 và khoản 2
Điều 128 của Luật đất đai.
- Đất sử dụng có thời hạn: Theo quy định tại Điều 126 của Luật Đất đai
năm 2013 bao gồm các trường hợp sau:
+ Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục
đích sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng thủy sản, làm muối; tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm
cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người
Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để
thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở
dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.
+ Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư


12
vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh
tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất,
cho th đất khơng quá 70 năm.
+ Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho
thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định
theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất

được sử dụng đất ổn định lâu dài.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì
được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy
định tại khoản này.
- Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước
ngoài có chức năng ngoại giao khơng q 99 năm. Khi hết thời hạn, tổ chức
nước ngồi có chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà
nước xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác, mỗi lần gia hạn không quá thời hạn
quy định tại khoản này.
+ Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nơng nghiệp sử dụng vào mục
đích cơng ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm.
+ Đất xây dựng cơng trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp cơng lập tự
chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này và các cơng trình
cơng cộng có mục đích kinh doanh là khơng q 70 năm.
+ Đối với thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích thì thời hạn sử dụng đất
được xác định theo thời hạn của loại đất sử dụng vào mục đích chính.
Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày
có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
1.3.4. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất
Điều 59 Luật Đất đai 2013 quy định:
+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:


13
- Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với
tổ chức;
- Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
- Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật đất đai;

- Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1
Điều 56 của Luật đất đai;
- Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao.
+ Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
- Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với
hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp để sử dụng vào mục đích thương
mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận
của Ủy ban nhân dân cấp thành phố trước khi quyết định;
- Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
+ Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử
dụng vào mục đích cơng ích của xã, phường, thị trấn.
Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy
quyền.
1.3.5. Điều kiện giao đất, cho thuê đất
Điều 58 Luật Đất đai 2013 quy định:
+ Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng
đặc dụng vào các mục đích khác mà khơng thuộc trường hợp được Quốc hội
quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan


14
nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:
- Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp
chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất
rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;

- Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển
mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng
hộ, đất rừng đặc dụng.
+ Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã phường, thị trấn biên giới, ven
biển thì cơ quan nà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê
đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ ngành có liên quan.
+ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải có các điều kiện sau đây:
- Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án
đầu tư;
- Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
- Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp
đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu
tư khác.
1.4. Những kết quả nghiên cứu về công tác quản lý đất đai của một số
nước trên Thế giới và Việt Nam
1.4.1. Kết quả nghiên cứu tình hình quản lý đất đai của một số nước trên
Thế giới
1.4.1.1 Đối với chính sách đất đai của Trung Quốc
Tương tư như Việt Nam, đất đai là tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước.
Trung Quốc không thừa nhận tư hữu đối với đất đai. Năm 1949, Đảng Cộng
sản Trung Quốc nắm toàn bộ quyền lực, phần lớn quyền sở hữu tài sản đối
với tài nguyên thiên nhiên và các phương tiện sản xuất trong hệ thống kinh tế
kế hoạch hóa tập trung xã hội chủ nghĩa đều bị quốc hữu hóa. Tuy nhiên công


15
cuộc Quốc hữu hóa tồn bộ đất đơ thị của nước này chỉ chính thức hồn tất
sau khi Hiến pháp năm 1982 ra đời. Đất đô thị thuộc hữu của nhà nước, đất
nông thôn thuộc sở hữu của tập thể. Hệ thống kinh tế kế hoạch hóa tập trung
đã thực hiện phân phối đất đai theo các kênh hành chính mà theo đó người sử

dụng đất khơng bị buộc phải trả bất cứ khoản tiền nào cho việc sử dụng đất
của mình. Tuy nhiên họ cũng khơng được phép chuyển nhượng phấn đất mà
mình được sử dụng. Đất đai lúc bấy giờ được coi là tài sản mang tính phúc lợi
xã hội được phân phối miễn phí.
Vào tháng 11 năm 1987, Hội đồng Nhà nước Trung Quốc đã ban hành
quyết định cái cách đất đai ở một số thành phố lớn như Thượng Hải, Thẩm
Quyến, Quảng Châu,… Đặc khu kinh tế Thẩm Quyến là thành phố đầu tiên ở
Trung Quốc thừa nhận giá trị hang hóa của đất đai. Vào 01/12/1987, Thẩm
Quyến đã bán đấu giá quyền sử dụng đất 8.588 m2 với thời hạn 50 năm. 44
doanh nghiệp ở đây đã cạnh tranh quyết liệt để có quyền sử dụng đất và người
chiến thắng đã phải trả 5.250.000 Nhân dân tệ. Như vậy, tại Thẩm Quyến, quyền
sử dụng đất tham gia vào thị trường như các tài sản khác lần đầu tiên trong lịch
sử Trung Quốc và đã khởi xướng cho việc chuyển giao quyền sử dụng đất của
Nhà nước bằng phương thức đấu thầu và đấu giá. Sau đó, vào tháng 4/1988,
Quốc hội Trung Quốc đã sửa đổi Hiến pháp, trong đó bổ sung quyền chuyển
nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và hủy bỏ quy định cấm
cho thuê đất. Cùng với việc sửa đổi Hiến pháp, Hội đồng nhà nước Trung Quốc
đã ban hành Quy chế tạm thời về việc giao và chuyển nhượng quyền sử dụng đất
của Nhà nước tại đô thị, trong đó quy định rõ quyền sử dụng đất có thể chuyển
nhượng bằng hợp đồng, đấu thầu và đấu giá.
Như vậy, từ cơ chế giao đất không thu tiền chuyển sang có thu tiền; từ việc
khơng giới hạn thời gian quyền sử dụng đất chuyển sang xác định thời hạn sử
dụng đất; và từ sự cứng nhắc chuyển sang cơ động, hệ thống sử dụng đất của


16
Trung Quốc đã đạt được cực điểm đầu tiên của mình. (Nguyễn Trọng Tuấn,
2016)
1.4.1.2. Đối với chính sách đất đai của Mỹ
Nước Mỹ có diện tích tự nhiên khoảng 9,4 triệu km2, dân số hơn 300

triệu, đất đô thị chuyên dùng chiếm 11,9% diện tích tự nhiên. Là một quốc gia
phát triển, Mỹ có hệ thống pháp luật về đất đai rất phát triển có khả năng điều
chỉnh được các quan hệ xã hội đa dạng và phức tạp nhất. Luật đất đai của Mỹ
quy định công nhận và khuyến khích quyền sở hữu tư nhân về đất đai; các
quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một quyền cơ bản của
công dân. Cho đến nay có thể thấy, các quy định này đang phát huy rất có
hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, vì nó phát huy được hiệu quả
đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể hiệu quả sử dụng
đất trong phạm vi toàn xã hội. Mặc dù công nhận quyền sở hữu tư nhân,
nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai trị ngày càng lớn và có vị trí
quyết định của Nhà nước trong quản lý đất đai. Các quyền định đoạt của Nhà
nước bao gồm: Quyền quyết định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất,
quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đơ thị và cơng trình xây dựng; quyền
quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý các tranh chấp về quyền sử
dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất; quyền thu hồi đất
thuộc sở hữu tư nhân để phục vụ các lợi ích cơng cộng trên cơ sở đền bù công
bằng cho người bị thu hồi… Về bản chất quyền sở hữu tư nhân về đất đai ở
Mỹ cũng chỉ tương đương quyền sử dụng đất ở Việt Nam. (Nguyễn Trọng
Tuấn, 2016)
1.4.1.3. Đối với chính sách đất đai của Pháp
Pháp là quốc gia phát triển, tuy thể chế chính trị khác nhau, nhưng ảnh hưởng của phương pháp tổ chức quản lý trong lĩnh vực đất đai của Pháp
còn khá rõ đối với nước ta. Vấn đề này có thể lý giải vì Nhà nước Việt Nam
hiện đang khai thác khá hiệu quả những tài liệu quản lý đất đai do chế độ thực