Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện thạch thất, thành phố hà nội giai đoạn 2016 2020

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐAI HỌC NÔNG LÂM

-------  -------

NGUYỄN KHẮC HIỆP

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THẠCH THẤT,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2016-2020

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Thái nguyên, năm 2021


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐAI HỌC NÔNG LÂM

-------  -------

NGUYỄN KHẮC HIỆP

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THẠCH THẤT,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2016-2020

Chuyên ngành

: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Mã số

: 8.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS. Lê Sỹ Trung

Thái Nguyên, năm 2021


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả
nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng
dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được
cám ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Thái Nguyên, ngày ....tháng ... năm 2021
Tác giả luận văn

1


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của
bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và
biết ơn sâu sắc đến thầy giáo hướng dẫn PGS.TS Lê Sỹ Trung đã tận tình hướng
dẫn, dành nhiều cơng sức, thời gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học

tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Phòng Đào tạo, Khoa Quản lý tài
nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tơi trong q
trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức của UBND các
xã, thị trấn huyện Thạch Thất, Văn phòng ĐKDĐ huyện đã giúp đỡ và tạo điều kiện
cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn
thành luận văn./.
Tác giả luận văn

2


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
STT

Chữ viết tắt

Ý nghĩa chữ viết tắt

1

CNH

Cơng nghiệp hóa

2

GCN

Giấy chứng nhận

3

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

4

HĐH

Hiện đại hóa

5

HTX

Hợp tác xã

6

QL

Quốc lộ

7

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

8

SDĐ

Sử dụng đất

9

TP

Thành phố

10

TTHC

Thủ tục hành chính

11

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

12

UBND

Ủy ban nhân dân

3


MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai ln là nguồn tài nguyên quý của mọi quốc gia, bởi lẽ đó là tư liệu
sản xuất quan trọng để sản xuất ra của cải vật chất cho sự tồn tại và phát triển của
xã hội loài người; đồng thời, đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng, nên
việc quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả nhất ln là vấn đề mà Chính phủ của các
quốc gia đặc biệt quan tâm và được quản lý chặt chẽ bằng luật pháp.
Trong quá trình phát triển xã hội, đất đai và tài sản gắn liền với đất được
chuyển từ chủ này qua chủ khác, từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng
khác. Để quản lý tốt đất đai, quản lý các mối quan hệ xã hội phát sinh trong quá
trình quản lý và sử dụng đất, tất cả thay đổi về đất, về tài sản gắn liền với đất cần
phải được quản lý bằng công tác đăng ký đất đai tại cơ quan nhà nước.
Ở Việt Nam, Luật Đất đai năm 2003 đã quy định các quyền chung của người
sử dụng đất và quy định chi tiết “9 quyền”. Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội
thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013 quy định chi tiết về 7 quyền chung và 8
quyền của người sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất là một nét mới sáng tạo của pháp luật đất đai Việt Nam trong
thời kỳ đổi mới. Trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân, các quyền sử dụng đất mở, tạo
điều kiện cho người sử dụng đất gắn bó với đất đai, đầu tư vốn và lao động khai
thác sử dụng hợp lý, hiệu quả đất đai, phát huy nội lực xây dựng nước mạnh, dân
giàu, xã hội công bằng, dân chủ văn minh.

Trong những năm qua huyện Thạch Thất đã thực hiện khá tốt công tác quản
lý đất đai, đặc biết là các quyền của những hộ trong quản lý sử dụng đất. Tuy nhiên,
trên thực tế vẫn cịn tình trạng thực hiện các quyền sử dụng đất không đang ký qua
các cơ quan quản lý hoặc thực hiện không đầy đủ các quy định của pháp luật. Để
đánh giá thực trạng việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhằm tìm ra
những tồn tại và nguyên nhân để từ đó đề xuất giải pháp nhằm đảm bảo quyền của
người sử dụng đất cũng như góp phần giúp cơng tác quản lý nhà nước về đất đai

4


được tốt hơn. Xuất phát từ tình hình thực tế trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài:
“Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất,
thành phố Hà Nội giai đoạn 2016-2020”.
2. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện
Thạch Thất giai đoạn 2016 - 2020
- Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến thực hiện quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Thạch Thất
- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quyền của người sử dụng đất trên địa
bàn huyện Thạch Thất.
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1.Ý nghĩa khoa học
Đề tài đã cung cấp một cách khách quan, hệ thống về quyền và các yếu tố
ảnh hưởng đến quyền của người sử dụng đất, góp phần hồn thiện công tác quản lý
Nhà nước về đất đai.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Các giải pháp đề xuất là thông tin quan trọng, giúp các nhà quản lý ở địa
phương tham khảo khắc phục những tồn tại trong thực hiện quyền của người sử
dụng đất.

Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo phục vụ cho đào tạo,
nghiên cứu trong quản lý, sử dụng đất đai.

5


Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về quyền của người sử dụng đất
1.1.1 Cơ sở lý luận về quyền sở hữu
1.1.1.1 Quyền sở hữu
Ở mọi quốc gia, đất đai luôn được coi là nguồn tài nguyên của cải đặc biệt
quan trọng. Đối với Việt Nam, một quốc gia đất hẹp người đơng thì ruộng đất càng
là tài sản quý hiếm, có giá trị đặc biệt thiết yếu trong quá trình xây dựng và phát
triển đất nước. Trong đất đai, việc xác lập quyền sở hữu chiếm hữu có liên quan
chặt chẽ và đóng vai trị chi phối, đơi khi có ý nghĩa quyết định đối với việc khai
thác, quản lý và sử dụng hiệu quả đất đai quốc gia.
Theo điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định
của pháp luật…” (Bộ luật dân sự, 2005). Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất,
thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với
người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của
quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể
khác (hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng,...).
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền cơ bản:
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc
sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người
khơng phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (Luật Đất đai, 2013).
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của

mình bằng cách thức khác nhau. Người khơng phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử
dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy
rõ trong việc Nhà nước giao QSD đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (Bộ Tài
nguyên Môi trường, 2012).

6


- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền
định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác thơng qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng
cho, thừa kế;
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản khơng cịn
trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu (Bộ Tài ngun
Mơi trường, 2012).
1.1.1.2. Quyền sở hữu tồn dân về đất đai
Theo Luật Đất đai 2013 đã quy định về chế độ “Sở hữu đất đai”, “Quản lý
Nhà nước về đất đai”, “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về
đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai”. Với tư cách là đại diện chủ sở
hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai
trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử
dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ những quyền năng của một chủ thể sở hữu, đó là:
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt (Luật Đất đai, 2013).
Luật Đất đai năm 2013 đã quy định: Toàn bộ vốn đất nằm trên lãnh thổ Việt
Nam, trên đất liền hay các hải đảo và thềm lục địa đều thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước thống nhất quản lý. Trên cơ sở đó, chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai
đã ra đời.

Sở hữu toàn dân về đất đai là một khái niệm dùng để chỉ một hình thức sở
hữu đối với đất đai mà trong đó tồn dân là chủ thể nhưng tồn thể nhân dân không
thể đứng ra thực hiện những quyền và nghĩa vụ cụ thể thuộc chủ sở hữu như quyền
chiếm hữu, sử dụng, định đoạt mà phải thông qua một chủ thể đại diện cho mình,
chủ thể đó chỉ có thể là Nhà nước bởi vì Nhà nước ta là Nhà nước của dân, do dân
và vì dân, lợi ích của Nhà nước cơ bản là thống nhất với lợi ích của đa số tầng lớp
nhân dân lao động.

7


Quyền chiếm hữu đất đai: Là quyền của Nhà nước nắm giữ toàn bộ vốn đất
đai trong phạm vi cả nước. Nhà nước thực hiện quyền chiếm hữu đất đai trên cơ sở
là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai một cách gián tiếp thông qua các hoạt động
vừa mang tính kỹ thuật, nghiệp vụ, vừa mang tính pháp lý như đo đạc, khảo sát,
đánh giá và phân hạng đất để nắm được hiện trạng, sử dụng đất đai trên phạm vi cả
nước và từng địa phương; hệ thống hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, sổ sách địa
chính và các tài liệu về địa chính khác để nắm được sự phân bố đất đai, kết cấu sử
dụng đất ở các địa phương; hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất, thống kê, kiểm
kê đất đai...để nắm được biến động đất đai qua các thời kỳ. Tuy nhiên, quyền chiếm
hữu đất đai của người sử dụng đất lại mang tính trực tiếp, cụ thể với từng mảnh đất
nhất định được xác định rõ diện tích, thời hạn và mục đích sử dụng. Trong những
trường hợp cụ thể này, quyền sử dụng đất của Nhà nước được trao cho người sử
dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. Quyền chiếm hữu
sử dụng đất đai của Nhà nước là vĩnh viễn và trọn vẹn (Luật Đất đai, 2013).
Quyền sử dụng đất đai: Là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai
để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Nhà nước
không trực tiếp sử dụng đất, mà gián tiếp sử dụng thông qua các hành vi giao đất,
cho thuê đất...đánh thuế việc chuyển QSD đất...Nhà nước không mất đi QSD khi
giao đất cho người sử dụng đất khai thác, sử dụng. Cũng như quyền chiếm hữu,

QSD đất của Nhà nước là vĩnh viễn, trọn vẹn trong phạm vi cả nước. Quyền sử
dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hạn chế bởi khơng gian, thời gian và mục
đích sử dụng (Bộ Tài nguyên Môi trường, 2012).
Quyền định đoạt đất đai: Là khả năng của Nhà nước quyết định số phận
pháp lý của đất đai. Trước đây, quyền này không được thể hiện rõ ràng trong các
Luật Đất đai, chỉ phần nào được thể hiện dưới dạng liệt kê một số nội dung của chế
độ quản lý Nhà nước về đất đai. Thực ra mọi nội dung quản lý Nhà nước về đất đai
không phải đều thể hiện quyền định đoạt của Nhà nước mà chỉ có một số nội dung
có tính chất quyết định mới thể hiện quyền này. Quyền định đoạt của Nhà nước là
cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai (Bộ Tài nguyên Môi
trường, 2012).
8


Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu,
đây là nguyên tắc cơ bản nhất của ngành luật đất đai. Điều này có nghĩa là tồn bộ
đất đai trong phạm vi cả nước chỉ thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện thực
hiện các quyền của chủ sở hữu chứ không thuộc quyền sở hữu của bất kỳ tổ chức,
cá nhân nào khác. Với tư cách là chủ sở hữu đại diện, Nhà nước có trọn vẹn các
quyền năng của một chủ sở hữu như quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai.
Như vậy, ở Việt Nam có sự tách bạch giữa chủ sở hữu với chủ sử dụng trong quan
hệ đất đai. Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai (quyền đặc trưng của
chủ sở hữu) thông qua các hành vi sau:
- Quyết định mục đích sử dụng đất thơng qua việc quyết định, xét duyệt quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
- Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;
- Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất;
- Định giá đất.
1.1.2. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất

Theo Điều 18 Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý
toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đất đúng mục đích và
có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu
dài”. Trong Luật Đất đai năm 2013 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và
“người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSD đất của người sử dụng (Luật đất
đai, 2013). Cụ thể hóa quy định này của Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm
2013 sửa đổi quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu”. Tuy nhiên trên thực tế, Nhà nước với vai trò là người đại diện chủ sở hữu
không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai mà giao đất, cho thuê đất hoặc công
nhận quyền sử dụng đất đang sử dụng cho tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài.
Từ đây xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất”. Vậy quyền sử dụng đất là gì?
Theo các nhà khoa học pháp lý nước ta, quyền sử dụng đất được hiểu trên hai
phương diện:

9


- Phương diện chủ quan: Theo phương diện này, quyền sử dụng đất là
quyền năng của người sử dụng đất trong việc khai thác, sử dụng các thuộc tính có
ích của đất để đem lại một vật chất nhất định, quyền năng này được pháp luật ghi
nhận và bảo vệ.
- Phương diện khách quan: Quyền sử dụng đất là một chế định quan trọng
của pháp luật đất đai bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban
hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất đai.
Theo Luật Đất đai 2013: “... Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn
vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ
chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất” (Luật đất đai,
2013).

“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà
lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu tồn dân và khơng
thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để
người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của
sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính tồn dân,
khơng mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái
niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật,
giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hồ được các lợi ích của quốc gia,
Nhà nước và mỗi người dân (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Nội dung QSD đất của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định:
quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCN QSD đất, quyền được pháp luật
bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi
ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và
một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử
dụng. Tuy nhiên, nội dung QSD đất được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào
người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê
đất? (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
10


QSD đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao
gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
QSD đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSD đất; quyền được bồi thường
khi Nhà nước thu hồi đất” (Luật Đất đai 2013). Đây không phải là quyền sở hữu
nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì khơng khác nhau là
mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác Nhà nước giao đất cho
các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi
đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và cơng cộng, hết thời hạn giao
đất khơng có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho
người sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho

người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi thường” (Luật Đất đai
2013). Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực
hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, cịn quyền định đoạt tuy
có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý
thuyết xét trên góc độ pháp lý, cịn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn
bằng QSD đất cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt. Sau đây là nội dung cụ
thể của từng quyền: (Luật Đất đai, 2013).
- Chuyển đổi QSD đất là hành vi chuyển QSD đất trong các trường hợp:
nông dân cùng một địa phương (cùng cấp xã) đổi đất (nơng nghiệp, lâm nghiệp, làm
muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp
thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc
phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng; những người có đất ở trong
cùng một địa phương (cùng cấp xã) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc
chuyển đổi QSD đất là khơng có mục đích thương mại (Luật Đất đai, 2013).
- Chuyển nhượng QSD đất là hành vi chuyển QSD đất, trong trường hợp
người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả
năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,...
Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSD đất
một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng
11


đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSD đất là
chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong
giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch
thông qua việc thu thuế chuyển QSD đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà
nước có thể quy định một số trường hợp khơng được chuyển QSD đất; mọi cuộc
chuyển nhượng QSD đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếukhông, sẽ bị
xem là hành vi phạm pháp (Luật Đất đai, 2013).

- Cho, tặng, thừa kế QSD đất là hành vi chuyển QSD đất trong tình huống
đặc biệt, người nhận QSD đất khơng phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do
nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc
chuyển QSD đất không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành
các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSD đất chiếm một tỉ trọng
rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản (Luật Đất đai, 2013).
- Thế chấp QSD đất là một hình thức chuyển QSD đất (khơng đầy đủ) trong
quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi
hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không
được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có
một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận
thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế
chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế
chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSD đất. Trong trường
hợp người vay tiền khơng có QSD đất để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo
lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSD
đất của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình (Luật Đất đai, 2013).
- Góp vốn bằng giá trị QSD đất là hành vi mà người có QSD đất có thể
dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.
Phương thức góp vốn bằng QSD đất là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc
điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt
đất nông nghiệp thành đất phi nơng nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương
mại,...mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong
12


những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và cơng nghiệp hố nơng
nghiệp và nơng thơn (Luật Đất đai, 2013).
1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
1.2.1 Nhóm các nước phát triển

Nhóm các nước phát triển (nhóm G7) bao gồm các nước: Anh, Đức, Canađa,
Ý, Mỹ, Nhật Bản và Cộng hoà Pháp. Xét về chế độ sở hữu nói chung, tại tất cả các
quốc gia G7 đều thừa nhận quyền tư hữu là quyền cơ bản nhất. Xét về chế độ sở
hữu đất đai, các nước thuộc nhóm G7 đều thực hiện mơ hình sở hữu đất đai đa sở
hữu. Đó là vừa thừa nhận sở hữu đất đai của tư nhân và vừa thừa nhận đất đai sở
hữu của nhà nước.
Tại Anh, quyền tư hữu về đất đai được pháp luật thừa nhận. Cùng với đó,
luật pháp nước Anh cũng thừa nhận đất đai thuộc sở hữu của nữ hoàng Anh (hình
thức sở hữu này chỉ mang tính tượng trưng, nặng về ý nghĩa chính trị, khơng có ý
nghĩa về mặt kinh tế và pháp luật). Bên cạnh đó nữ hồng cũng có những diện tích
đất thuộc quyền sở hữu của hồng gia mà khơng phải là sở hữu của Nhà nước.
Tại Pháp, cũng như các nước thuộc G7 khác, chế độ sở hữu đất đai gồm hai
dạng: thứ nhất là đất đai thuộc SHNN và thứ hai là đất đai thuộc SHTN. Đối với đất
đai thuộc SHTN thì Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể sở hữu
và khi Nhà nước lấy đất thì phải trả cho chủ đất tiền theo giá quy định. Bộ phận đất
đai thuộc SHNN bao gồm nhà nước trung ương và chính quyền các địa phương.
Tại Đức, quyền tư hữu đất đai được chính quyền cộng hồ liên bang bảo hộ.
Đồng thời, khu vực đất công được coi thuộc sở hữu của Nhà nước bao gồm nhà
nước liên bang và chính quyền các bang.
Đối với Nhật Bản cũng gần như mơ hình các quốc gia G7 khác, chế độ sở
hữu đất đai thừa nhận sở hữu và thừa kế của tư nhân. Các giao dịch về đất được tiến
hành thơng qua thị trường. Việc giao dịch đó đặt dưới sự kiểm soát của các cơ quan
quản lý. Đất đai cũng được quy định thuộc sở hữu của Nhật Hoàng.
Trường hợp Canađa, chế độ sở hữu được cấu trúc thành SHTN, sở hữu của
chính quyền các vùng và sở hữu của Nhà nước (Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.2.1.1 Ơxtrâylia (Úc)
13


Công tác quản lý nhà nước, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu đất đai

và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang giữ
nhiệm vụ chủ trì. Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử dụng một phần đầu
tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự trang trải chi phí.
Robert Richard Torrens là người lần đầu tiên đưa ra khái niệm về Hệ thống
đăng ký bằng khoán vào năm 1857 tại Bang Nam Úc, sau này được biết đến là Hệ
thống Torren. Robert Richard Torrens, sau đó đã góp phần đưa hệ thống này vào áp
dụng tại các Bang khác của Úc và New Zealand, và các nước khác trên thế giới như
Ai Len, Anh.
Ban đầu Giấy chứng nhận được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại Văn phòng
đăng ký và 1 bản giao chủ sở hữu giữ. Từ năm 1990, việc cấp Giấy chứng nhận dần
chuyển sang dạng số. Bản gốc của GCN được lưu giữ trong hệ thống máy tính và
bản giấy được cấp cho chủ sở hữu. Ngày nay, tại Văn phịng GCN, người mua có
thể kiểm tra GCN của bất động sản mà mình đang có nhu cầu mua.
Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống Đăng ký đất đai và bất động sản của
Úc:
- GCN được đảm bảo bởi Nhà nước
- Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi
- Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện
hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài.
- GCN đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho cơng chúng
- Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khốn có thể dễ dàng kiểm tra, tham
khảo
- Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây
dựng
- Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ
dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng
(Đinh Dũng Sỹ, 2013).
1.2.1.2 Thụy Điển

14

Ở Thụy Điển, phần lớn đất đai thuộc SHTN nhưng việc quản lý và sử dụng
đất đai là mối quan tâm chung của tồn xã hội. Vì vậy, tồn bộ chính sách và pháp
luật đất đai ln đặt ra vấn đề hàng đầu là có sự cân bằng giữa lợi ích riêng của chủ
sử dụng đất và lợi ích chung của Nhà nước. Bộ Luật đất đai của Thụy Điển là một
văn bản pháp luật được xếp vào loại hoàn chỉnh nhất, nó tập hợp và giải quyết các
mối quan hệ đất đai và hoạt động của toàn xã hội với nhiều đạo luật khác nhau.
Các hoạt động cụ thể về quản lý sử dụng đất như quy hoạch sử dụng đất,
đăng ký đất đai, bất động sản và thông tin địa chính đều quản lý bởi các ngân hàng
dữ liệu đất đai và đều được luật hóa. Pháp luật và chính sách đất đai ở Thụy Điển về
cơ bản dựa trên chế độ sở hữu tư nhân về đất đai và kinh tế thị trường, có sự giám
chung của xã hội. Pháp luật và chính sách đất đai ở Thụy Điển về cơ bản dựa trên
chế độ SHTN về đất đai và kinh tế thị trường, có sự giám sát chung của xã hội.
Pháp luật và chính sách đất đai của Thụy Điển từ năm 1970 trở lại đây gắn
liền với việc giải quyết các vấn đề liên quan đến pháp luật bất động sản tư nhân.
Quy định các vật cố định gắn liền với bất động sản, quy định việc mua bán đất đai,
việc thế chấp, quy định về hoa lợi và các hoạt động khác như vấn đề bồi thường,
quy hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, đăng ký quyền sở hữu đất và hệ thống đăng ký.
Thụy Điển khơng có quy định riêng về việc cho sở hữu đất đai của người
nước ngoài (người nước ngoài có quyền tương đương với cơng dân Thụy Điển).
Đa phần các nước thuộc Liên minh Châu Âu (Đức, Pháp, Anh, Bồ Đào Nha,
Hà Lan, Bỉ, …) khơng có bất cứ hạn chế nào về sở hữu và sử dụng đất và khơng có
quy định đặc biệt đối với người nước ngồi sở hữu, sử dụng đất đai so với cơng dân
trong nước. Một nhà đầu tư nước ngồi có thể mua đất và đầu tư theo những quy
định áp dụng cho công dân bản địa (Đinh Dũng Sỹ, 2013).
1.2.1.3 Pháp
Các chính sách quản lý đất đai ở Cộng hịa Pháp được xây dựng trên một số
nguyên tắc chỉ đạo quy hoạch không gian, bao gồm cả chỉ đạo quản lý sử dụng đất
đai và hình thành các cơng cụ quản lý đất đai.

Nguyên tắc đầu tiên là phân biệt rõ ràng không gian công cộng và không
gian tư nhân. Không gian công cộng gồm đất đai, tài sản trên đất thuộc sở hữu Nhà
15


nước và tập thể địa phương. Tài sản công cộng được bảm đảm lợi ích cơng cộng có
đặc điểm là không thể chuyển nhượng, tức là không mua bán được. Không gian
công cộng gồm các công sở, trường học, bệnh viện, nhà văn hóa, bảo tàng…
Khơng gian tư nhân song song tồn tại với không gian công cộng và đảm bảo
lợi ích song hành. Quyền sở hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, khơng
ai có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu của mình. Chỉ có lợi ích
cơng cộng mới có thể u cầu lợi ích tư nhân nhường chỗ và trong trường hợp đó,
lợi ích cơng cộng phải thực hiện bồi thường một cách cơng bằng và tiên quyết vì lợi
ích tư nhân.
Ở Pháp, chính sách quản lý sử dụng đất canh tác rất chặt chẽ để đảm bảo sản
xuất nông nghiệp bền vững và tuân thủ việc phân vùng sản xuất. Sử dụng đất nông
nghiệp, luật pháp quy định một số điều cơ bản sau:
Việc chuyển đất canh tác sang mục đích khác, kể cả việc làm nhà ở cũng
phải xin phép chính quyền địa phương quyết định. Nghiêm cấm việc xây dựng nhà
trên đất canh tác để bán cho người khác. Thực hiện chính sách miễn giảm thuế,
được hưởng quy chế ưu tiên đối với một số đất đai chuyên dùng để gieo hạt, đất đã
trồng hoặc trồng lại rừng, đất mới dành cho ươm cây trồng.
Khuyến khích việc tích tụ đất nông nghiệp bằng cách tạo điều kiện thuận lợi
để các chủ đất có nhiều mảnh đất ở các vùng khác nhau có thể đàm phán với nhau
nhằm tiến hành chuyển đổi ruộng đất, tạo điều kiện tập trung các thửa đất nhỏ thành
các thửa đất lớn.
Việc mua bán đất đai không thể tự thực hiện giữa người bán với người mua,
muốn bán đất phải xin phép cơ quan giám sát việc mua bán. Việc bán đất nông
nghiệp phải nộp thuế đất và thuế trước bạ. Đất này được ưu tiên bán cho những
người láng giềng để tạo ra các thửa đất có diện tích lớn hơn.

Ở Pháp có các cơ quan giám sát việc mua bán đất để kiểm soát hoạt động
mua bán đất đai. Cơ quan giám sát đồng thời làm nhiệm vụ môi giới và trực tiếp
tham gia quá trình mua bán. Văn tự chuyển đổi chủ sở hữu đất đai có Tịa án Hành
chính xác nhận trước và sau khi chuyển đổi.

16


Đối với đất đô thị mới, khi chia cho người dân thì phải nộp 30% chi phí cho
các cơng trình xây dựng hạ tầng, phần cịn lại do kinh phí địa phương chi trả.
Ngày nay, đất đai ở Pháp ngày càng có nhiều luật chi phối theo các quy luật
của các cơ quan hữu quan như quản lý đất đai, môi trường, quẩn lý đô thị, quy
hoạch vũng lãnh đạo và đầu tư phát triển (Nguyễn Đình Bồng, 2015).
1.2.2 Nhóm các nước đang phát triển
Nhóm các nước đang phát triển hiện nay chiếm đa số các quốc gia trên thế
giới, có trình độ phát triển kinh tế vẫn ở mức trung bình và thấp. Chẳng hạn trong
luật đất đai của các quốc gia như: Apghanistan, Belarut, Indonexia, Kazakhstan, Ả
rập, Singapore, Thái Lan… đều quy định đất đai thuộc SHNN và tư nhân.
Đối với Trung Quốc, chế độ sở hữu về đất đai là chế độ cơng hữu. Nước
Cộng hịa nhân dân Trung Hoa thi hành chế độ công hữu xã hội chủ nghĩa về đất
đai, đó là chế độ SHNN và chế độ sở hữu tập thể của quần chúng lao động.
Đối với khu vực Mỹ Latinh, hầu hết các quốc gia đang phát triển ở khu vực
này thực hiện chế độ đa sở hữu, trong đó sở hữu của nhà nước khơng phải là phần
cơ bản (Nguyễn Đình Bồng, 2015).
1.2.2.1 Trung Quốc
Nhà đầu tư nước ngồi có thể sở hữu các cơng trình trên đất khi mua hoặc
khi được hưởng quyền sử dụng đất cho một mục đích và thời hạn cụ thể. Quyền sử
dụng đất không bao gồm quyền sử dụng tài nguyên, khoáng sản hoặc tài nguyên
dưới lịng đất. Thơng thường, cơng trình trên đất phải được sở hữu bởi cùng một đối
tượng được quyền sử dụng đất.

Trung Quốc quy định 3 loại quyền sử dụng đất:
- Quyền sử dụng đất được cấp: là hình thức quyền sử dụng đất phổ biến
nhất và ban đầu thường có được trực tiếp từ các chính quyền địa phương thơng qua
việc nộp lại một khoản phí cố định. Thời hạn sử dụng tối đa phụ thuộc vào mục
đích sử dụng đất: 40 năm đối với đất thương mại, du lịch và cơng trình cơng cộng
giải trí; 59 năm đối với đất sử dụng cho mục đích cơng nghiệp, giáo dục, khoa học,
cơng nghệ, văn hóa, y tế hoặc thể thao; 70 năm cho đất ở. Quyền sử dụng đất được
cấp nhìn chung có thể chuyển nhượng, thế chấp tự do không cần xin phép cơ quan
17


có thẩm quyền, nhưng các giao dịch này cần được đăng ký tại cơ quan quản lý đất
đai. Đơn xin gia hạn cấp QSD đất phải được nộp ít nhất trước 1 năm trước khi hết
thời hạn được cấp.
- Quyền sử dụng đất được giao: là hình thức QSD đất được nhà nước giao
không thu tiền cho một giai đoạn nhất định, thơng thường là giới hạn mục đích sử
dụng ví dụ như sử dụng cho mục đích quân sự, chính phủ, các dự án hạ tầng và
cơng trình cơng cộng. Luật pháp không cấm các công ty và cá nhân nước ngoài xin
giao quyền sử dụng đất. Tuy nhiên do bị các hạn chế về sử dụng và chuyển nhượng,
các cá nhân và tổ chức nước ngồi thường khơng sử dụng các quyền này (trừ các dự
án hạ tầng hoặc cơng trình cơng cộng là ngoại lệ). Nhìn chung, quyền sử dụng đất
được giao trước tiên nên được chuyển thành QSD đất được cấp để có thể thực hiện
chuyển nhượng, nhưng đây là một quy trình cồng kềnh và khó khăn.
- Th cơng trình và quyền sử dụng đất: Các cơng ty nước ngồi thơng
thường hay th trụ sở (văn phòng hoặc trụ sở cùng với các quyền sử dụng đất
tương ứng) hơn là mua quyền thanh toán một lần. Thời hạn thuê tối đa là 20 năm và
có thể được gia hạn khi hết hạn. Thuê quyền sử dụng đất khơng có cơng trình
thường rất hiếm vì ít giá trị sử dụng (Nguyễn Đình Bồng, 2015).
1.2.2.2 Một số nước Châu Phi
Hầu hết các nước Châu Phi đang áp dụng các biện pháp hạn chế về quyền sở

hữu đất đai đối với nhà đầu tư nước ngoài. Khi ký kết các hợp đồng với nhà đầu tư
nước ngoài, các nước thường giao những loại đất ít có giá trị sử dụng hoặc khơng sử
dụng đến.
Trừ Mauritus là nước có u cầu các nhà đầu tư nước ngồi phải có được sự
phê duyệt ở cấp Bộ trưởng, ở các nước khác, đất đai hoặc là thuộc sở hữu của Nhà
nước, hoặc là có nhiều hình thức sở hữu khác, thì các giao dịch đất đai chỉ được giới
hạn cho người dân trong nước. Các nhà đầu tư nước ngoài chỉ có thể có được quyền
sử dụng đất thơng qua các hợp đồng th, thơng thường có thể gia hạn, nhưng tổng
thời hạn th khơng vượt q 99 năm. Ngồi ra, trong việc phê duyệt giao quyền sử
dụng đất cho nhà đầu tư nước ngồi, có rất nhiều các cơ quan của Chính phủ và các
tổ chức cộng đồng mang tính truyền thồng cùng tham gia. Và ở một số nước, việc
18


xác định được người chủ thực sự của thửa đất đã làm gia tăng chi phí, rủi ro và gánh
nặng thủ tục hành chính đối với nhà đầu tư nước ngồi.
Ở Botswana: có 3 loại đất là đất của các bộ tộc, đất của nhà nước và đất
thuộc sở hữu cơng cộng (freehold land). Loại thứ 3 có thể sử dụng cho mục đích
kinh doanh. Đất của nhà nước và của các bộ tộc có thể sử dụng cho mục đích kinh
doanh thơng qua việc cho th (và trong một số trường hợp, có thể chuyển đổi
thành đất thuộc sở hữu công cộng). Đất của các bộ tộc thường được cho th ngắn
hạn (ít hơn 10 năm) và khơng được sử dụng làm tài sản thế chấp để vay. Đất của
nhà nước có thể chuyển đổi thành đất cho thuê dài hạn hoặc đất sở hữu cơng cộng
(và có thể đăng ký). Riêng đất nông nghiệp không được bán cho người nước ngồi,
hoặc những cơng ty mà người nước ngồi sở hữu phần lớn nếu khơng có sự phê
duyệt của cấp Bộ trưởng. Đối với việc ký kết hợp đồng cho th đất thuộc sở hữu
bộ tộc vì mục đích kinh doanh, việc phê duyệt ở cấp Bộ trưởng.
Ở Madagasca, Luật quy định rằng “các tổ chức, cá nhân nước ngồi khơng
thể tiếp cận trực tiếp với đất đai”. Tuy nhiên, các bên có thể tự do thỏa thuận (khơng
cần phê duyệt trước) để gia hạn thời gian, với tổng thời gian khơng vượt q 99

năm.
Tương tự, ở Etiopia, Chính phủ sở hữu đất đai, và đất có thể được cho thuê
trong thời gian từ 20 đến 45 năm (Nguyễn Đình Bồng, 2015).
*Nhận xét về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất của các nước nghiên cứu
Xét về chế độ sở hữu đất đai, các nước thuộc nhóm nước phát triển đều thực
hiện mơ hình sở hữu đất đai đa sở hữu. Đó là vừa thừa nhận sở hữu đất đai của tư
nhân và vừa thừa nhận đất đai sở hữu của nhà nước.
Một số nước nghiên cứu có trình độ phát triển kinh tế vẫn ở mức trung bình
và thấp. Về chế độ chính trị, các nước đang phát triển theo đuổi những mơ hình chế
độ chính trị hết sức đa dạng. Tuy nhiên, khái quát nhất có thể thấy nổi lên hai loại
hình chế độ sở hữu đất đai, đó là chế độ SHTN và chế độ SHNN về đất đai. Trong
số đó, Trung quốc, Việt Nam và Lào được xem là các trường hợp ngoại lệ.
Riêng đối với chế độ SHTN hoàn toàn, trên thực tế rất khó có quốc gia đang
phát triển nào thực hiện chế độ SHTN tuyệt đối về đất đai. Vì vậy, hình thức sở hữu
19


còn lại cơ bản là chế độ đa sở hữu về đất đai. Tức là, đất đai đồng thời có thể thuộc
sở hữu của tư nhân hoặc của nhà nước. Điều này được ghi nhận trong luật pháp của
rất nhiều quốc gia đang phát triển thuộc các khu vực địa lý khác nhau.
1.3 Tổng quan việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt
Nam
1.3.1 Sự hình thành và phát triển các quyền của người sử dụng đất
Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà
Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày 29/12/1987
Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản
lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hố đường lối, chính sách của Đại hội lần
thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do
Nhà nước thống nhất quản lý. Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất
nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có

nhiều chính sách mở cửa.
Nội dung về QSD đất của Luật Đất đai 1988 là: Nhà nước giao đất không thu
tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng những
kết quả đầu tư trên đất. Họ khơng có quyền chuyển QSD đất đai dưới mọi hình thức
khác nhau. Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu
tơ dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà khơng sử dụng, sử dụng khơng đúng
mục đích, tự tiện sử dụng đất nơng nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ
hoại đất đai” (Luật đất đai, 1987).
Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1988 cho thấy thực tế đã nảy sinh
những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự khơng có quyền đối với mảnh đất
mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển QSD đất
trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đồn sản xuất
nơng nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đồn sản xuất nơng nghiệp và cá thể
thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển
đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng
đất đó. Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được QSD

20


đất ở có ngơi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cơng nhận
quyền sở hữu đối với nhà ở (Nguyễn Thị Mai, 2002).
Theo quy định trên cho thấy, Luật cịn gị bó, chưa đáp ứng được nhu cầu sử
dụng đất của các chủ sử dụng đất. Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bán
đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực chất là
bán đất. Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh. Nhà nước chỉ quản lý
về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về
mặt kinh tế đối với đất đai (Nguyễn Thị Mai, 2002).
Hiến pháp 1992 còn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có
quyền chuyển QSD đất theo quy định của pháp luật”. Do đó, Quốc hội đã đưa việc

sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993. Luật Đất đai
năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/7/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993
về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1988 và bổ sung một nội dung mới như một số
quyền của người sử dụng đất. Cụ thể Luật cho phép người sử dụng đất được thực
hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSD đất.
Như vậy, luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của
người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSD đất của mình. Nghĩa là chuyển QSD
đất phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về
đất đai quy định.
Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội, qua
thực tế cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai
càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử cịn chưa được xử lý thì các vấn đề mới
lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định. Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai
được sửa đổi, bổ sung. Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như
quyền góp vốn bằng giá trị QSD đất, quyền cho thuê lại QSD đất. Tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian
đầu tư hoặc tiền thuê đất đã trả trước còn lại là 05 năm cũng được thực hiện các
QSD đất như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSD đất. Riêng tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân mới trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển

21


nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSD đất (Luật đất đai,
1993).
Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và
để đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như
Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngồi tại Việt Nam, thì
Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp. Trong chương trình xây
dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, uỷ ban thường vụ Quốc hội năm 2000 Luật Đất

đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung. Ngày 29/6/2001 Quốc hội khố
X, kỳ họp thứ 9 đã thơng qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai.
Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về QSD đất như sau:
- Cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất nơng
nghiệp, đất lâm nghiệp sang mục đích khác; được chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật
nuôi đối với đất sử dụng vào mục đích nơng nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối,
nuôi trồng thủy sản, nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSD đất
theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSD đất, tài sản thuộc
sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động
tại Việt Nam. Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị
QSD đất tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngồi, chi nhánh ngân hàng
nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngồi.
Trong thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình quản lý và
sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy cịn bộc lộ
những thiếu sót, yếu kém. Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993 (Luật sửa
đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những
vướng mắc trong cơng tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của pháp luật,
đồng thời, thế chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng về đất
đai trong thời kỳ mới. Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội thơng nước Cộng
hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thơng qua ngày 26/11/2003 và
có hiệu lực từ ngày 01/7/2004.

22


Về QSD đất của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi đã kế
thừa quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSD
đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các
điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế

QSD đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực
hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển
và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước. Cụ thể nội dung của QSD đất như
sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
QSD đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSD đất; quyền được bồi thường
khi Nhà nước thu hồi đất” (Luật đất đai, 2013).
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất đai Việt
Nam: Luật Đất đai 2003 sửa đổi quy định tổ chức, cá nhân nước ngồi th đất có
các quyền tương ứng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền một lần
cho cả thời gian thuê. Bổ sung quyền được đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại
Việt Nam.
Tuy nhiên để quản lý và sử dụng đất đai được tốt hơn, ngày 29 tháng 11 năm
2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đa ̃thơng qua Luật đất đai năm 2013.
Luật đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 07 chương và 66 điều sovới
Luật đất đai năm 2003, đã thể chế hóa đung va đầy đu nhưng quan điểm, định
hướng nêu trong Nghị quyết số 19-NQ/TW Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành
Trung ương Đảng, đồng thời khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát
sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003 sửa đổi. Luật Đất đai năm 2013
đươc ̣ hoàn thiêṇ theo hướng quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của từng đối tượng
sử dụng đất (cơ quan, tổ chức nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công
lập, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi , hộ gia đình , cá nhân…) phù hợp với
hình thức giao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và quy định các điều kiện
khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dung ̣ đất.
Luật Đất đai năm 2013 có một số những điểm mới sau đây:
- Bổ sung quy định quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất mà có
chung quyền sử dụng đất (khoản 2 Điều 167) (Luật đất đai, 2013). Nhóm người sử
23