Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp hoàn thiện hồ sơ địa chính phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện phúc thọ, thành phố hà nội

0

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐỖ HỮU DƯƠNG
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP HOÀN
THIỆN HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH PHỤC VỤ CƠNG TÁC QUẢN
LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
PHÚC THỌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Lê Văn Thơ

Thái Nguyên - 2021


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn Thạc sĩ “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải
pháp hoàn thiện hồ sơ địa chính phục vụ cơng tác quản lý nhà nước về đất đai
trên địa bàn huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội” là cơng trình nghiên cứu khoa
học độc lập của tôi. Các số liệu nghiên cứu khoa học và kết quả nghiên cứu của luận
văn là trung thực và tài liệu tham khảo đã được ghi rõ nguồn trích dẫn.
Nếu phát hiện bất kỳ sự sao chép nào từ kết quả nghiên cứu khác hoặc sai sót
về số liệu nghiên cứu, tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm trước nhà trường và ban
hội đồng./.

ii
LỜI CẢM ƠN
Để có thể hồn thành được đề tài này, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới
PGS. TS. Lê Văn Thơ - người đã định hướng nghiên cứu cho tôi trên con đường
nghiên cứu khoa học, người ln tận tình hướng dẫn, chỉ bảo và giải đáp các thắc
mắc cho tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài và trực tiếp hướng dẫn tơi hồn
thành đề tài này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy, cô giáo Khoa Quản lý tài nguyên, Trường
Đại học Nông lâm, Đại học Thái Nguyên đã giảng dạy và tạo điều kiện thuận lợi để
tôi học tập và nghiên cứu.
Tôi cũng xin cảm ơn phịng Tài ngun và Mơi trường huyện Phúc Phọ, Văn
phòng Đăng ký đất đai Hà Nội, Sở tài Nguyên và Môi trường Hà Nội đã giúp đỡ tơi
trong q trình thu thập tài liệu thực hiện đề tài.
Trong q trình hồn thành đề tài khơng thể tránh khỏi những thiếu sót, rất
mong thầy cơ và các bạn góp ý để bài viết được hồn thiện hơn!

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2021

Học viên

Đỗ Hữu Dương


iii
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC ....................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ........................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................ vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................ viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài đề tài ...................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 2
3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 3
3.1. Ý nghĩa nghiên cứu khoa học..................................................................... 3
3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn .............................................................................. 3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU................................................ 4
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ......................................................... 4
1.1.1. Khái quát về hồ sơ địa chính ................................................................... 4
1.2. Cơ sở pháp lý xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ...................................... 14
1.3. Tổng quan một số phần mềm xây dựng hồ sơ địa chính và quản lý cơ sở
dữ liệu đang áp dụng tại Việt Nam ................................................................. 15
1.3.1. Phần mềm xây dựng bản đồ địa chính .................................................. 15
1.3.2. Phần mềm xây dựng hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu.......................... 16
1.4. Tổng quan công tác xây dựng cơ sở dữ liệu quản lý đất đai ở Việt Nam và
một số nước trên thế giới ................................................................................ 18
1.4.1. Tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu quản lý đất đai một số nước trên thế
giới................................................................................................................... 18
1.4.2. Tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu quản lý đất đai ở Việt Nam............. 23
1.4.3. Công tác xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trên địa bàn thành phố Hà Nội 29


iv

CHƯƠNG 2. ĐỔI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG
PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................................... 36
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 36
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 36
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 36
2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................... 36
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 36
2.3.1. Giới thiệu khái quát địa bàn nghiên cứu ............................................... 36
2.3.2. Đánh giá thực trạng thống hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Phúc Thọ
......................................................................................................................... 36
2.3.3. Đề xuất mơ hình xây dựng CSDL địa chính ......................................... 36
2.3.4. Bài học kinh nghiệm, đề xuất một số giải pháp hồn thiện hồ sơ địa
chính và xây dựng cơ sở dữ liệu quản lý đất đai trên địa bàn huyện
Phúc Thọ. ........................................................................................................ 37
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 37
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: .................................................. 37
2.4.2. Phương pháp thống kê, xử lý số liệu: ................................................... 37
2.4.3. Phương pháp xây dựng cơ sở dữ liệu:................................................... 37
2.4.4. Phương pháp kiểm nghiệm thực tế, vận dụng và khai thác: ................. 38
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................... 39
3.1. Giới thiệu khái quát địa bàn nghiên cứu .................................................. 39
3.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên ................................................................. 39
3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội ...................................................................... 41
3.2. Thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính và tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu
địa chính trên địa bàn huyện Phúc Thọ ........................................................... 41
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất và hệ thống hồ sơ địa chính ............................. 41
3.2.3. Đánh giá về thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính và nhu cầu xây dựng
cơ sở dữ liệu địa chính tại huyện Phúc Thọ .................................................... 53

v
3.2.4. Thực trạng công tác xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính huyện Phúc Thọ
......................................................................................................................... 55
3.3. Nghiên cứu xây dựng mơ hình cơ sở dữ liệu địa chính tại thị trấn Phúc Thọ 62
3.3.1. Nghiên cứu, lựa chọn phần mềm ứng dụng để thực hiện xây dựng cơ sở
dữ liệu .............................................................................................................. 62
3.3.2. Ứng dụng phần mềm ViLIS xây dựng CSDL địa chính tại thị trấn Phúc Thọ
......................................................................................................................... 62
3.4. Bài học kinh nghiệm, đề xuất một số nhóm giải pháp hồn thiện hệ thống
hồ sơ địa chính và xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính tại huyện Phúc Thọ ..... 79
3.4.1. Bài học kinh nghiệm hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính và xây dựng
cơ sở dữ liệu địa chính .................................................................................... 79
3.4.2. Đề xuất một số nhóm giải pháp hồn thiện hệ thống hồ sơ địa chính và
xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính tại huyện Phúc Thọ .................................... 80
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 83
1. Kết luận ....................................................................................................... 83
2. Kiến nghị ..................................................................................................... 84
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 85


vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CSDL

: Cơ sở dữ liệu;

GCN

: Giấy chứng nhận;

GCNQSD

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng;

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

GIS

: Geographic Information System - hệ thơng tin địa lý;

CNH, HĐH

: Cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa;

UBND

: Ủy Ban Nhân Dân;

VPĐKĐĐ

: Văn phịng đăng ký đất đai.


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Diện tích, cơ cấu đất nơng nghiệp năm 2020 ...........................................42
Bảng 3.2: Diện tích, cơ cấu đất phi nông nghiệp năm 2020 .....................................42

Bảng 3.3. Thống kê diện tích đo vẽ bản đồ địa chính ...............................................44
Bảng 3.4. Bảng thống kê số lượng tờ bản đồ địa chính đã đo vẽ..............................45
Bảng 3.5. Bảng thống kê các loại GCN QSD đất đã cấp ..........................................47
Bảng 3.6. Bảng thống kê khối lượng hồ sơ địa chính các xã ....................................48
Bảng 3.7. Bảng thống kê số lượng trang thiết bị, cơ sở vật chất ..............................51
Bảng 3.8. Bảng thống kê số lượng nhân sự tại Phịng Tài ngun và Mơi trường và
Văn phịng ĐKĐ Đ chi nhánh Phúc Thọ ..................................................................52
Bảng 3.9. Bảng thống kê khối lượng không thực hiện .............................................55
Bảng 3.10. Bảng tổng hợp nhu cầu khối lượng thực hiện ........................................58


viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1: u cầu thơng tin đất đai trong quản lý nhà nước về đất đai .....................4
Hình 1.2: Vai trị của hệ thống hồ sơ địa chính đối với cơng tác quản lý đất đai .......9
Hình 1.3: Các nhóm dữ liệu cấu thành cơ sở dữ liệu địa chính ................................11
Hình 1.4: Sơ đồ liên kết giữa các nhóm dữ liệu thành phần .....................................12
Hình 1.5: Các thuộc tính cơ bản trong mơ hình CSDL địa chính ở nước ta .............12
Hình 1.7: Trang web cung cấp thơng tin địa chính trên mạng Internet xã Đơng
Thành, huyện Bình Minh, tỉnh Vĩnh Long................................................................26
Hình 1.8: Tra cứu thơng tin đất đai trên mạng Internet của tỉnh Vĩnh Long ............27
Hình 1.9: Mơ tả phân tích được nhu cầu của các đối tượng có liên quan đến việc sử
dụng và xây dựng cơ sở dữ liệu ................................................................................27
Hình 1.10: Dữ liệu 3D trong cơ sở dữ liệu đa mục tiêu ............................................28
Hình 1.11: Định hướng mơ hình kiến trúc tổng thể cơ sở dữ liệu đất đai đa mục tiêu
ở Việt Nam ................................................................................................................28
Hình 1.12: Định hướng khai thác thông tin trong cơ sở dữ liệu đất đai đa mục tiêu 29
Hình 1.13: Mơ hình quản lý dữ liệu đất đai thống nhất, tập trung ............................32
từ Trung ương đến địa phương .................................................................................32
Hình 1.14: Smart City - mơ hình ưu việt kết hợp khía cạnh kỹ thuật, cơng nghệ với

xã hội, con người .......................................................................................................33
Hình 1.15: Dữ liệu khơng gian 3D trong Cơ sở dữ liệu đa mục tiêu. .......................34
Hình 1.16: Mơ hình cơ sở dữ liệu đa mục tiêu của TP. Hà Nội................................34
Hình 3.1. Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ..............................................38
Hình 3.1: Vị trí huyện Phúc Thọ ...............................................................................39
Hình 3.2. Quy trình chung xây dựng cơ sở dữ liệu bản đồ ......................................63
Hình 3.3. Xuất dữ liệu sang VILIS bằng phần mềm FAMIS ...................................64
Hình 3.4. Kết nối CSDL khơng gian SDE ................................................................65
Hình 3.5. Tạo CSDL khơng gian ..............................................................................66
Hình 3.6. Nhập dữ liệu vào CSDL khơng gian .........................................................67


ix
Hình 3.7. Một phần bản đồ địa chính thị trấn Phúc Thọ sau khi được chuẩn hóa
trong phần mềm VILIS .............................................................................................67
Hình 3.8. Bảng mơ hình cấu trúc dữ liệu theo chuẩn địa chính ...............................68
Hình 3.9. Khởi tạo CSDL thuộc tính địa chính.........................................................72
Hình 3.10. Bảng nội dung CSDL thuộc tính LIS theo chuẩn địa chính ...................72
Hình 3.11. Bảng mơ hình cấu trúc dữ liệu LIS theo chuẩn địa chính .......................73
Hình 3.12. Mơ hình tổ chức dữ liệu trong CSDL kho hồ sơ số ................................74
Hình 3.13. Kết nối CSDL kho hồ sơ quét qua phần mềm FileZilla Server .............74
Hình 3.14. Đăng nhập vào phần mềm hồ sơ qt: Chương trình địi hỏi kết nối vào
CSDL hồ sơ quét với CSDL quản lý đất đai “LIS” ..................................................75
Hình 3.15. CSDL kho hồ sơ quét ..............................................................................75
Hình 3.16. Gán thơng tin chủ sử dụng đất ................................................................76
Hình 3.17. Gán thơng tin thửa đất .............................................................................77
Hình 3.18. Gán thơng tin về GCN.............................................................................77
Hình 3.19. Khung in GCN ........................................................................................78

1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hố, an ninh quốc phịng. Do vậy, việc
quản lý đất đai thống nhất, đa mục tiêu từ Trung ương đến địa phương là chủ trương
lớn của Đảng và Nhà nước ta, là một trong các nội dung công việc cấp bách của
ngành Tài nguyên và Môi trường cả nước. Để quản lý đất đai một cách chặt chẽ
theo một hệ thống tư liệu đồng bộ mang tính khoa học, cần thiết phải có bộ bản đồ
và hồ sơ địa chính chính quy theo quy định của Bộ Tài ngun và Mơi trường, giúp
các cấp chính quyền nắm chắc và quản lý chặt chẽ quỹ đất đai hiện có. Làm cơ sở
thực hiện các chủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước về phát triển kinh tế xã
hội, hiện đại hố nơng nghiệp nơng thơn, gắn với việc bảo vệ môi trường sống. Tạo
cơ sở pháp lý, khoa học để người sử dụng đất thực hiện tốt quyền và nghĩa vụ của
mình theo quy định của pháp luật.
Thủ đơ Hà Nội là trung tâm văn hóa, chính trị, kinh tế của cả nước. Hiện
nay, q trình phát triển, mở rộng thủ đơ, đơ thị hóa ở Hà Nội đã dẫn đến sự biến
động đất đai ngày lớn, nhiều cơng trình được xây dựng, các dự án đơ thị mới được
hình thành, mở rộng, nâng cấp đường, sáp nhập địa giới hành chính, tách, hợp thửa
đất, chuyển nhượng, thay đổi tên đường phố, số nhà,... ngày càng nhiều, điều đó
đồng nghĩa với việc làm thay đổi hoặc biến dạng hình thể các thửa đất, làm thay đổi
thơng tin thuộc tính của bản đồ địa chính. Trong khi đó phần lớn dữ liệu lưu trữ tại
các địa phương ở dạng giấy qua nhiều thời kỳ và phương pháp quản lý thủ cơng dẫn
đến những khó khăn trong tra cứu thông tin và cập nhật biến động về sử dụng đất
đai. Do đó, nhu cầu hiện đại hóa hệ thống hồ sơ địa chính và xây dựng cơ sở dữ liệu
địa chính phục vụ cơng tác quản lý đất đai trên địa bàn Thành phố ngày càng trở
nên cấp thiết.
Nhằm tăng cường và hiện đại hóa cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai được
thuận lợi và hiệu quả trên một cơ sở dữ liệu được xây dựng thống nhất, đồng bộ và

2
hoàn chỉnh, thành phố Hà Nội xác định nhiệm vụ trước mắt là cần rà soát, cập nhật,
chỉnh lý biến động cho phù hợp với hiện trạng sử dụng đất, đồng bộ hoá số liệu
quản lý bản đồ và hồ sơ địa chính ở các cấp, biên tập lại bản đồ, xây dựng cơ sở dữ
liệu (CSDL) địa chính quản lý tập trung, là cơ sở để xây dựng CSDL đất đai và là
dữ liệu nền để xây dựng CSDL đa mục tiêu chia sẻ với các Sở, Bộ, ngành; Tạo ra
nền tảng chia sẻ và tích hợp dữ liệu trên nền tảng trực quan của dữ liệu không gian,
xây dựng Thành phố hiện đại Smart City; Tiến tới quá trình cơng khai minh bạch
thơng tin giữa các ngành và các cơ quan quản lý với người dân; Là cơ sở để xây
dựng tích hợp cơng nghệ bản đồ 3D (khơng gian trên mặt đất và trong lịng đất) và
dịch vụ tra cứu thông tin đa ngành dành cho người dân và các tổ chức trên địa bàn
Thành phố. Đây cũng là xu thế tất yếu cuộc Cách mạng công nghiệp 4.0, gắn liền
với những đột phá về công nghệ, vạn vật kết nối - Internet of Things (IoT), điện
toán đám mây, dữ liệu lớn (Big Data), dữ liệu chuỗi khối (Block chain), trí tuệ
nhân tạo (AI), kết nối khơng gian thực và không gian số,...
Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, với mong muốn trên cơ sở lý thuyết và
thực tiễn góp phần giải quyết những vấn đề đặt ra trong công tác xây dựng cơ sở dữ
liệu địa chính. Được sự hướng dẫn của PGS.TS. Lê Văn Thơ, tôi tiến hành nghiên
cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp hoàn thiện hồ sơ địa chính
phục vụ cơng tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Phúc Thọ,
thành phố Hà Nội”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Điều tra, đánh giá thực trạng và xác định khối lượng hoàn thiện hệ thống hồ
sơ địa chính trên địa bàn huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn
huyện phúc thọ cũng như trên toàn thành phố Hà Nội. Trên cơ sở đó, lựa chọn thị
trấn Phúc Thọ để nghiên cứu xây dựng mơ hình cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ
cơng tác quản lý đất đai.

3
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa nghiên cứu khoa học
Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học - pháp lý
cho việc hiện đại hóa hệ thống hồ sơ địa chính và xâydựng cơ sở dữ liệuđịachính;
vai trị của cơ sở dữ liệu địa chính trong quản lý nhà nước về đất đai.
3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
- Là nguồn tài liệu phục vụ tốt cho công tác đánh giá thực trạng, xây dựng cơ
sở dữ liệu địa chính và quản lý đất đai tại cơ sở. Quy trình thực hiện có thể áp dụng
để xây dựng nhiều nguồn cơ sở dữ liệu khác nhau và áp dụng trên các địa bàn, đối
tượng khác nhau.
- Góp phần ứng dụng cơng nghệ thông tin tiên tiến vào công tác quản lý nhà
nước về đất đai. Cơ sở dữ liệu địa chính được xây dựng góp phần phát triển giá trị
gia tăng của sản phẩm đo đạc bản đồ địa chính; hiện đại hố và đồng bộ cơng tác
quản lý và cập nhật, chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính thống nhất từ cấp tỉnh đến
cấp xã; đảm bảo cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai nhanh gọn, chính xác.


4
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
1.1.1. Khái quát về hồ sơ địa chính
1.1.1.1. Hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính: Là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng
và tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất
để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ
chức, cá nhân có liên quan (Đặng Hùng Võ và cs, 2007).

Hồ sơ
Địa chính

1. Vị trí
2. Hình th

1. Bản đồ địa
chính

3. Kích thớc

Tự nhiên
2. Sổ mục kê

4. Diện tích

3. Sổ địa chính

5. Loại đất
6. Giá đất

Kinh tế

Thửa đất

4. Giấy chứng
nhận quyền
sử dụng đất

7. Tên chủ sử dụng

5. Hồ sơ, giấy
tờ về chủ sử
dụng đất

8. Mục đích sử dụng
9. Thời hạn sử dụng

XÃ hội,
pháp lý

10. Các quyền và nghĩa vụ

6. Các giấy tờ
pháp lý có
liên quan

11. Các rng buộc, hạn chế về
sử dụng đất

12. Biến động về sử dụng đất

13. Cơ sở ph¸p lý

Hình 1.1: u cầu thơng tin đất đai trong quản lý nhà nước về đất đai
(Đào Xuân Bái, 2005)


5
1.1.1.2. Thành phần hồ sơ địa chính
a) Địa phương đã xây dựng, vận hành cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa

chính được lập dưới dạng số và lưu trong cơ sở dữ liệu đất đai, gồm có:
- Bản đồ địa chính;
- Sổ mục kê đất đai;
- Sổ địa chính;
- Bản lưu Giấy chứng nhận.
b) Địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính gồm:
- Bản đồ địa chính, Sổ mục kê đất đai, bản lưu Giấy chứng nhận. Các tài liệu
này lập dưới dạng giấy và dạng số (nếu có);
- Sổ địa chính được lập dưới dạng giấy hoặc dạng số;
- Sổ theo dõi biến động đất đai lập dưới dạng giấy.
1.1.1.3. Nguyên tắc lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính
a) Hồ sơ địa chính được lập theo từng đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn.
b) Việc lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính phải theo đúng trình tự, thủ tục
hành chính theo quy định của pháp luật đất đai.
c) Nội dung thông tin trong hồ sơ địa chính phải bảo đảm thống nhất với
Giấy chứng nhận được cấp (nếu có) và phù hợp với hiện trạng quản lý, sử dụng
đất.
1.1.1.4. Giá trị pháp lý của hồ sơ địa chính
a) Hồ sơ địa chính làm cơ sở để xác định quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, xác định quyền và nghĩa vụ của người
được Nhà nước giao quản lý đất theo quy định của pháp luật đất đai.
b) Hồ sơ địa chính dạng giấy, dạng số đều có giá trị pháp lý như nhau.
c) Trường hợp có sự khơng thống nhất thơng tin giữa các tài liệu của hồ sơ
địa chính thì phải thực hiện kiểm tra, đối chiếu các tài liệu trong hồ sơ địa chính và
hồ sơ thủ tục đăng ký để xác định thơng tin có giá trị pháp lý làm cơ sở chỉnh lý
thống nhất hồ sơ địa chính.
d) Trường hợp thành lập bản đồ địa chính mới thay thế tài liệu, số liệu đo đạc
đã sử dụng để đăng ký trước đây thì xác định giá trị pháp lý của thơng tin như sau:

6
- Trường hợp đã cấp đổi Giấy chứng nhận theo bản đồ địa chính mới thì xác
định giá trị pháp lý thông tin theo kết quả cấp đổi Giấy chứng nhận;
- Trường hợp chưa cấp đổi Giấy chứng nhận theo bản đồ địa chính mới thì
xác định như sau:
+ Các thông tin về người sử dụng đất, thông tin về quyền sử dụng đất được
xác định theo Giấy chứng nhận đã cấp; trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp không
thể hiện thơng tin thì xác định theo sổ địa chính và hồ sơ thủ tục đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận;
+ Các thơng tin về đường ranh giới (hình thể, kích thước cạnh thửa, tọa độ
đỉnh thửa), diện tích của thửa đất được xác định theo bản đồ địa chính mới; trường
hợp đường ranh giới thực tế của thửa đất trên bản đồ địa chính mới đã có biến động
so với ranh giới thể hiện trên Giấy chứng nhận đã cấp thì thơng tin pháp lý về đường
ranh giới và diện tích sử dụng đất được xác định theo Giấy chứng nhận đã cấp.
1.1.1.5. Nội dung hồ sơ địa chính:
a) Nhóm dữ liệu về thửa đất:
- Dữ liệu số hiệu thửa đất gồm có: Số tờ bản đồ là số thứ tự của tờ bản đồ
địa chính; Số thửa đất là số thứ tự của thửa đất trên mỗi tờ bản đồ.
- Dữ liệu địa chỉ thửa đất;
- Dữ liệu ranh giới thửa đất được thể hiện trên bản đồ địa chính;
- Dữ liệu diện tích thửa đất: được xác định và thể hiện trên hồ sơ địa chính
theo đơn vị mét vng (m2), làm trịn đến một chữ số thập phân.
- Dữ liệu về tài liệu đo đạc gồm: tên tài liệu đo đạc đã sử dụng, ngày hoàn
thành đo đạc.
b) Nhóm dữ liệu về đối tượng chiếm đất khơng tạo thành thửa đất: Bao gồm
các loại dữ liệu:
- Dữ liệu tên gọi đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất;
- Dữ liệu số hiệu đối tượng chiếm đất nhưng không tạo thành thửa đất gồm: Số
tờ bản đồ có đối tượng chiếm đất khơng tạo thành thửa đất; Số hiệu của đối tượng
chiếm đất trên từng tờ bản đồ.

- Dữ liệu ranh giới của đối tượng;


7
- Dữ liệu diện tích được xác định và thể hiện cho từng đối tượng.
c) Nhóm dữ liệu về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất,
người quản lý đất: Bao gồm các loại dữ liệu:
- Dữ liệu mã đối tượng sử dụng đất, đối tượng sở hữu tài sản gắn liền với đất,
đối tượng được Nhà nước giao quản lý đất được thể hiện trên sổ mục kê đất đai theo
quy định về thống kê, kiểm kê đất đai của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
- Dữ liệu tên người sử dụng đất, tên chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, tên
người quản lý đất;
- Dữ liệu giấy tờ pháp nhân (đối với tổ chức) hoặc giấy tờ nhân thân (đối với
cá nhân, người đại diện hộ gia đình);
- Dữ liệu địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất,
người quản lý đất;
- Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài được thừa kế hoặc tặng
cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất nhưng
không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt
Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở thì phải thể hiện hạn chế quyền sử dụng
đất theo quy định.
d) Nhóm dữ liệu về quyền sử dụng đất, quyền quản lý đất: Bao gồm các loại
dữ liệu:
- Dữ liệu hình thức sử dụng đất riêng, chung;
- Dữ liệu loại đất bao gồm tên gọi loại đất và mã (ký hiệu) của loại;
- Dữ liệu thời hạn sử dụng đất;
- Dữ liệu nguồn gốc sử dụng đất;
- Dữ liệu nghĩa vụ tài chính;
- Dữ liệu về hạn chế quyền sử dụng đất;
- Dữ liệu quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề;

e) Nhóm dữ liệu về tài sản gắn liền với đất: Bao gồm:
- Loại tài sản;
- Đặc điểm của tài sản;
- Chủ sở hữu;


8
- Hình thức sở hữu;
- Thời hạn sở hữu;
g) Nhóm dữ liệu tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền quản lý đất,
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: Bao gồm:
- Dữ liệu về tình hình đăng ký thể hiện các thông tin như sau:
+ Thời điểm nhận hồ sơ đăng ký;
+ Thời điểm đăng ký vào sổ địa chính;
+ Số thứ tự của hồ sơ thủ tục đăng ký.
- Dữ liệu giấy tờ pháp lý về nguồn gốc và sự thay đổi quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
- Dữ liệu Giấy chứng nhận;
h) Nhóm dữ liệu về sự thay đổi trong quá trình sử dụng đất và sở hữu tài sản
gắn liền với đất: Bao gồm các loại dữ liệu:
- Dữ liệu thời điểm đăng ký biến động;
- Dữ liệu nội dung biến động thể hiện đối với từng trường hợp;
- Dữ liệu mã hồ sơ thủ tục đăng ký.
1.1.1.6. Vai trị của hồ sơ địa chính đối với quản lý nhà nước về đất đai
Hồ sơ địa chính có vai trị rất quan trọng đối với cơng tác quản lý đất đai,
nhất là ở cấp cơ sở xã (phường) và cấp huyện (quận). Điều này được thể hiện thông
qua sự trợ giúp của hệ thống đối với các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai
(Trần Văn Tuấn và cs, 2012).
Các thông tin trong hồ sơ địa chính phục vụ trực tiếp cho cơng tác thống kê,
kiểm kê đất, là cơ sở xác định nguồn gốc và tình trạng pháp lý của thửa đất phục vụ

cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hồ sơ địa chính phục vụ đắc lực
cho cơng tác giao đất, cho thuê đất và cung cấp cơ sở thông tin sử dụng đất cho
thanh tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại tố cáo về đất đai.
Hồ sơ địa chính cũng đóng vai trị khá quan trọng trong cơng tác quản lý tài
chính về đất đai, là cơ sở để xác định hạng đất, giá trị tài sản gắn liền với đất và
nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Thơng tin trong hồ sơ địa chính phản ánh
hiện trạng sử dụng đất phục vụ cho công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.


9
Thông qua việc cập nhật các biến động sử dụng đất, hồ sơ địa chính cho phép nhà
quản lý theo dõi q trình sử dụng đất.
Ở cấp độ vĩ mơ, thơng tin hồ sơ địa chính phản ánh thực trạng sử dụng đất
làm cơ sở để Nhà nước xây dựng chính sách sử dụng đất đai trong q trình cơng
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Hồ sơ địa chính khơng chỉ có chức năng phục vụ quản lý nhà nước về đất đai
mà còn thực hiện việc cung cấp các thông tin về sử dụng đất phục vụ nhu cầu thụng
tin ca cng ng.
Chính sách
đất đai

- Phản ánh hiện
trạng để xây dựng
chính sách
- Đánh giá thực hiện
chính sách

Hồ
sơ

Cơ sở thẩm tra
(nguồn gốc, cơ
sở pháp lý sử
dụng đất)

Thanh tra, giải
quyết tranh chấp,
khiếu nại

địa
chính

Chỉnh lý hồ
sơ

- Đánh giá hiện trạng
sử dụng đất
- Phản ánh kết quả
thực hiện kế hoạch

Quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất

Thông tin biến
động sử dụng đất

- Lập hồ sơ
- Thẩm định hồ sơ
- Kiểm tra việc giao đất,
cho thuê đất

Giao đất, cho thuê
đất

Cơ sở tổng hợp số
liệu:
- Định kỳ
- Chuyên đề

- Cơ sở xác định hạng
đất
- Thông tin tài sản
gắn liền với đất
- Nghĩa vụ tài chính
Quản lý tài chính về
đất đai

- Thống kê,
kiểm kê đất đai
- Cung cấp
thông tin

- Nguồn gốc và
thông tin thửa đất
- Tình trạng pháp lý

- Kê khai đăng ký
- Cấp giấy chứng
nhận quyền sử dơng

Hình 1.2: Vai trị của hệ thống hồ sơ địa chính đối với cơng tác quản lý đất đai
1.1.2. Tổng quan về cơ sở dữ liệu địa chính
1.1.2.1. Khái niệm cơ sở dữ liệu địa chính
Cơ sở dữ liệu địa chính: là tập hợp thơng tin có cấu trúc của dữ liệu địa chính.
a) Dữ liệu địa chính: là dữ liệu khơng gian địa chính, dữ liệu thuộc tính địa
chính và các dữ liệu khác có liên quan.
- Dữ liệu khơng gian địa chính: là dữ liệu về vị trí, hình thể của thửa đất, nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu về hệ thống thủy văn, hệ thống thủy lợi;
hệ thống đường giao thông; dữ liệu về điểm khống chế; dữ liệu về biên giới, địa
giới; dữ liệu về địa danh và ghi chú khác; dữ liệu về đường chỉ giới và mốc giới quy


10
hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch giao thông và các loại quy
hoạch khác, chỉ giới hành lang an tồn bảo vệ cơng trình.
- Dữ liệu thuộc tính địa chính: là dữ liệu về người quản lý đất, người sử dụng
đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, tổ chức và cá nhân có liên
quan đến các giao dịch về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu
thuộc tính về thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu về tình trạng
sử dụng của thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu về quyền và
nghĩa vụ trong sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; dữ liệu
giao dịch về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
b) Cấu trúc dữ liệu: Là cách tổ chức dữ liệu trong máy tính thể hiện sự phân
cấp, liên kết của các nhóm dữ liệu.
1.1.2.2. Nội dung, cấu trúc của dữ liệu địa chính
a) Nội dung dữ liệu địa chính: Dữ liệu địa chính bao gồm các nhóm dữ liệu
sau đây:
- Nhóm dữ liệu về người: gồm dữ liệu người quản lý đất đai, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất, người có liên quan đến các giao dịch về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất;
- Nhóm dữ liệu về thửa đất: gồm dữ liệu khơng gian và dữ liệu thuộc tính của
thửa đất;
- Nhóm dữ liệu về tài sản gắn liền với đất: gồm dữ liệu khơng gian và dữ liệu
thuộc tính của nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Nhóm dữ liệu về quyền: gồm dữ liệu thuộc tính về tình trạng sử dụng của
thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hạn chế quyền và nghĩa vụ trong sử
dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; giao dịch về đất đai, nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất;
- Nhóm dữ liệu về thủy hệ: gồm dữ liệu khơng gian và dữ liệu thuộc tính về
hệ thống thủy văn và hệ thống thủy lợi;
- Nhóm dữ liệu về giao thông: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính
về hệ thống đường giao thơng;


11
- Nhóm dữ liệu về biên giới, địa giới: gồm dữ liệu khơng gian và dữ liệu
thuộc tính về mốc và đường biên giới quốc gia, mốc và đường địa giới hành chính
các cấp;
- Nhóm dữ liệu về địa danh và ghi chú: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu
thuộc tính về vị trí, tên của các đối tượng địa danh sơn văn, thuỷ văn, dân cư, biển
đảo và các ghi chú khác;
- Nhóm dữ liệu về điểm khống chế tọa độ và độ cao: gồm dữ liệu không gian
và dữ liệu thuộc tính về điểm khống chế tọa độ và độ cao trên thực địa phục vụ đo
vẽ lập bản đồ địa chính;
- Nhóm dữ liệu về quy hoạch: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính
về đường chỉ giới và mốc giới quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy
hoạch giao thông và các loại quy hoạch khác; chỉ giới hành lang an tồn bảo vệ
cơng trình.
b) Cấu trúc và kiểu thơng tin của dữ liệu địa chính:

Mỗi nhóm thơng tin trong nội dung dữ liệu địa chính được thể hiện cụ thể
thơng qua cấu trúc và kiểu thơng tin của dữ liệu.

Hình 1.3: Các nhóm dữ liệu cấu thành cơ sở dữ liệu địa chính


12

Hình 1.4: Sơ đồ liên kết giữa các nhóm dữ liệu thành phần
Qua đó cho thấy, về bản chất thì CSDL địa chính ở nước ta vẫn thể hiện mối
quan hệ giữa con người với các thửa đất thông qua việc quy định các quyền và
nghĩa vụ của từng đối tượng.
ngày sinh

tên
địa chỉ

Con
người

nghề nghệp
quyền hợp pháp

dạng công ty (làm việc)

Quyền

địa chỉ
mục đích sử dụng
đặc điểm tự nhiên

tình trạng cơng dân

quyền sử dụng
nhận dạng

Thửa
đất

diện tích
giá trị

Hình 1.5: Các thuộc tính cơ bản trong mơ hình CSDL địa chính ở nước ta


13

1.1.2.3. Nguyên tắc xây dựng, cập nhật, quản lý và khai thác sử dụng cơ sở dữ liệu
địa chính
a) Việc xây dựng, cập nhật, quản lý và khai thác sử dụng dữ liệu địa chính
phải đảm bảo tính chính xác, khoa học, khách quan, kịp thời và thực hiện theo quy
định hiện hành về thành lập hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
b) Đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là cấp xã) là
đơn vị cơ bản để thành lập cơ sở dữ liệu địa chính. Cơ sở dữ liệu địa chính của
quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (cấp huyện) là tập hợp cơ sở dữ liệu địa
chính của tất cả các đơn vị hành chính cấp xã thuộc huyện; đối với các huyện khơng
có đơn vị hành chính cấp xã trực thuộc thì cấp huyện là đơn vị cơ bản để thành lập
cơ sở dữ liệu địa chính. Cơ sở dữ liệu địa chính của tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương (cấp tỉnh) là tập hợp cơ sở dữ liệu địa chính của tất cả các đơn vị hành

chính cấp huyện thuộc tỉnh. Cơ sở dữ liệu địa chính cấp Trung ương là tổng hợp cơ
sở dữ liệu địa chính của tất cả các đơn vị hành chính cấp tỉnh trên phạm vi cả nước.
Mức độ tổng hợp do Tổng cục Quản lý đất đai quy định cụ thể sao cho phù hợp với
yêu cầu quản lý của từng giai đoạn.
1.1.2.4. Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính
a) Dữ liệu khơng gian địa chính được xây dựng trên cơ sở thu nhận kết quả
của q trình đo đạc lập bản đồ địa chính và các nguồn dữ liệu khơng gian địa chính
khác có liên quan.
b) Dữ liệu thuộc tính địa chính được xây dựng trên cơ sở thu nhận kết quả đo
đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính và các nguồn dữ liệu thuộc tính địa chính
khác có liên quan.
1.1.2.5. Khai thác sử dụng cơ sở dữ liệu địa chính
a) Việc cung cấp thơng tin từ cơ sở dữ liệu địa chính được thực hiện dưới các
hình thức tra cứu thơng tin trực tuyến hoặc theo phiếu yêu cầu cung cấp thông tin.
b) Thông tin được cung cấp từ cơ sở dữ liệu địa chính dưới dạng giấy hoặc
dạng số bao gồm:


14
- Trích lục thửa đất;
- Trích sao Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai đối với từng thửa đất hoặc từng
chủ sử dụng đất;
- Thông tin tổng hợp từ các dữ liệu địa chính;
- Thơng tin bản đồ địa chính trực tuyến trên mạng;
- Trích sao cơ sở dữ liệu địa chính theo khu vực.
1.2. Cơ sở pháp lý xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính
- Luật đất đai được Quốc hội thơng qua ngày 26/11/2003 có hiệu lực từ ngày
01/7/2004;
- Luật Công nghệ thông tin được Quốc hội thơng qua ngày 29/06/2006, có

hiệu lực từ ngày 01/01/2007;
- Luật đất đai được Quốc hội ban hành ngày 29/11/2013 có hiệu lực từ ngày
01/7/2014;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về việc Quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;
- Quyết định số 179/2004/QĐ-TTg ngày 06/10/2004 của Thủ tướng Chính
phủ phê duyệt Chiến lược ứng dụng và phát triển công nghệ thông tin tài nguyên và
môi trường đến năm 2015 và định hướng đến năm 2020;
- Thông tư số 973/2001/TT-TCĐC ngày 20/6/2001 của Tổng cục Địa chính
hướng dẫn áp dụng hệ quy chiếu và hệ toạ độ quốc gia VN-2000;
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT, ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;
- Thơng tư số 17/2010/TT-BTNMT ngày 04/10/2010 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về quy định chuẩn dữ liệu địa chính;
- Thơng tư 04/2013/TT-BTNMT ngày 24/4/2013 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai;
- Thông tư số 30/2013/TT-BTNMT ngày 14/10/2013 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường Quy định thực hiện lồng ghép việc đo đạc lập hoặc chỉnh lý bản đồ địa
chính và đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất, xây dựng hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính;


15
- Thông tư số 34/2014/TT-BTNMT BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường Quy định về xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin
đất đai;
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài
nguyên và Mơi trường Quy định về Hồ sơ Địa chính;
- Thơng tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài
nguyên và Mơi trường Quy định về Bản đồ địa chính;

- Thông tư số 49/2014/TT-BTNMT ngày 22/8/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường ban hành định mức kinh tế về xác định đường địa giới hành chính cắm
mốc địa giới và lập hồ sơ địa giới hành chính các cấp;
- Thơng tư số 63/2015/TT-BTNMT ngày 21/12/2015 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường Quy định quy định kiểm tra, thẩm định và nghiệm thu chất lượng cơng
trình, sản phẩm đo đạc và bản đồ;
- Thông tư số 05/2017/TT-BTNMT ngày 25/04/2017 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai;
- Thông tư số 14/2017/TT-BTNMT ngày 20/7/2017 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về Định mức kinh tế - kỹ thuật đo đạc lập bản đồ địa chính,
đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.3. Tổng quan một số phần mềm xây dựng hồ sơ địa chính và quản lý cơ sở dữ
liệu đang áp dụng tại Việt Nam
1.3.1. Phần mềm xây dựng bản đồ địa chính
Tại nước ta nói chung hiện nay chủ yếu sử dụng các phần mềm như Auto
Cad, Microstion SE, Microstion V8i,.. để thành lập bản đồ địa chính.
a. Phần mềm Microstation
Microstation là phần mềm trợ giúp thiết kế đồ họa (CAD ). Đây là môi
trường đồ họa rất mạnh cho phép xây dựng và quản lý các đối tượng đồ họa thể hiện
các yếu tố bản đồ . Ngồi ra, Microstation cịn là mơi trường nền để chạy các phần
mềm ứng dụng cịn lại của Mapping Office: Iras B, Iras C, Geovec, MSFC,
MRFClean, MRFFlag và Famis. Các công cụ được sử dụng để và số hóa các đối