“Pháp luật về vai trò của ủy ban nhân dân cấp xã trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với hộ gia đình, cá nhân

LỜI NĨI ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai ln là tài nguyên vô cùng quý giá. Đất đai không những là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn
phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, quốc phịng và an ninh
mà đất đai là yếu tố không thể thiếu trong tiến trình phát triển của đất nước, có vai
trị cực kỳ quan trọng đối với đời sống xã hội. Điều 54 Hiến pháp năm 2013 xác
định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng của đất
nước, được quản lý theo pháp luật”. Từ khi có Hiến pháp năm 1980, xét về chế độ
sở hữu, đất đai ở nước ta chỉ có một chế độ sở hữu, đó là sở hữu tồn dân. Kế thừa
tinh thần tại Hiến pháp năm 1992, Hiến pháp năm 2013 tiếp tục khẳng định đất đai
là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý (Điều 53). Luật Đất đai (1993, 1998, 2001, 2003, 2013) đã thể chế hố chính
sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp; đồng
thời quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, Nhà nước thống nhất quản lý và trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân thơng qua các hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử
dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất; Sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất, đúng mục đích sử dụng đất và trong thời hạn sử dụng đất; tiết kiệm, có
hiệu quả, đi đơi với bảo vệ mơi trường. Đăng ký đất đai là một trong những nội dung
hết sức quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Đăng ký đất đai tuy chỉ
là một thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện nhằm thiết lập hồ sơ địa
chính và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp, nhưng có liên quan
đến nhiều vấn đề phức tạp thuộc về cơ sở pháp lý và những quan hệ xã hội bảo đảm
quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, vì vậy được mọi người rất quan tâm.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khắc gắn
liền với đất là chứng thư pháp lý ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử
Trang 2


dụng đất và các tài sản khác gắn liền với đất. Người sử dụng đất, người có tài sản

gắn liền với dất muốn hợp thức hóa quyền sử dụng đất và các tài sản khác gắn liền
với đất hợp pháp của mình thơng qua q trình đăng ký đất đai đến cơ quan có thẩm
quyền và kết quả của hoạt động này là được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Làm tốt công tác đăng ký
đất đai, đặc biệt là đăng ký đất đai lần đầu sẽ giúp cho Nhà nước có cơ sở quản lý
chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật, xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà
nước và người sử dụng đất, tạo điều kiện cho việc sử dụng đất đai một cách đầy đủ,
hợp lý và đạt hiệu quả cao nhất.
Trong những năm qua, nước ta đã không ngừng tăng cường công tác quản lý
nhà nước về đất đai nhằm đảm bảo quyền sở hữu nhà nước về đất đai và quyền sử
dụng đất của người dân. Một trong những giải pháp đó là đăng ký đất đai lần đầu,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất để họ yên tâm sử
dụng khi đầu tư nâng cao hiệu quả sử dụng đất cũng như trách nhiệm thực hiện các
nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước về đất đai. Công tác đăng ký đất đai lần đầu, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã và đang diễn ra liên tục, nhưng do nhận thức
còn hạn chế của một bộ người dân nên khơng tránh khỏi những khó khăn trong việc
quản lý nói chung và quản lý nhà nước về đất đai nói riêng. Từ khi Luật đất đai 2013
ra đời và Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành Luật đất đai thì cơng
tác đăng ký đất đai lần đầu, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã và đang được
triển khai một cách đồng bộ và có hiệu quả, đây là cơ sở để công tác quản lý nhà
nước về đất đai tốt hơn.
Cùng với các quy định của Luật Đất đai, các văn bản quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật đã có những bước cải cách quan trọng về thẩm quyền và
thủ tục đăng ký đất đai lần đầu, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong
những năm tới cấp xã sẽ hoàn thành tốt công tác đăng ký đất đai lần đầu, cấp giấy
Trang 3


chứng nhận quyền sử dụng đất tiến đến 100% người sử dụng đất đều được đăng ký
đất đai lần đầu, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hiện nay Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã có hiệu
lực trong thời gian ngắn nên trong thực tiễn áp dụng khơng tránh khỏi những khó
khăn, bất cập; đồng thời vì mức độ quan trọng và sự cần thiết của việc đăng ký đất
đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên ở đề tài này chúng ta chỉ đề cập
đến một vấn đề cần thiết và quan trọng của hoạt động trên, đó là việc đăng ký đất
đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân. Luật
đất đai năm 2013 áp dụng chung cho cả nước về mặt cơ bản nhưng tùy thuộc vào
điều kiện thực tế phụ thuộc vào vị trí địa lý, vùng miền, dân cư từng nơi sẽ có cách
áp dụng cụ thể khác nhau. Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn khách quan, cũng như tầm
quan trọng của công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương, tôi quyết định
chọn đề tài: “Pháp luật về vai trò của Ủy ban nhân dân cấp xã trong cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với hộ gia đình, cá nhân”
2. Mục đích nghiên cứu
Trong cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần
đầu đối với hộ gia đình, cá nhân thì Ủy ban nhân dân cấp xã đóng vai trị rất quan
trọng trong việc thực hiện quy trình, thủ tục. Đề tài được chọn nghiên cứu để tìm
hiểu về trình tự, thủ tục, nội dung, thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp xã trong
đăng ký đất đai lần đầu, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá
nhân thực tiễn tại xã Biển Bạch, huyện Thới Bình, tỉnh Cà Mau nhằm đánh giá thực
trạng để tìm ra những khó khăn, bất cập trong q trình thực hiện; đề xuất một số
giải pháp khắc phục những vướng mắc nhằm đẩy nhanh tiến độ đăng ký đất đai lần
đầu, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
xã.
3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu:
Trang 4


Đề tài chỉ tìm hiểu, nghiên cứu những vấn đề liên quan đến quy định và thực
tiễn về vai trò của Ủy ban nhân dân cấp xã trong đăng ký đất đai lần đầu, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho đối tượng là hộ gia đình, cá nhân. Xác định vai

trò, thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp xã trong quá trình thực hiện trình tự, thủ
tục, nội dung đăng ký đất đai lần đầu trong phạm vi cấp xã, nghiên cứu thực tiễn trên
địa bàn xã Biển Bạch, huyện Thới Bình, tỉnh Cà Mau.
4. Phương pháp nghiên cứu:
Nội dung của đề tài “Pháp luật – Thực tiễn về vai trò của Ủy ban nhân dân
cấp xã trong cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với hộ gia đình,
cá nhân” sử dụng bằng các phương pháp chủ yếu như: thống kê, phân tích, tổng
hợp... các văn bản quy phạm pháp luật, quy định liên quan đến việc đăng ký đất đai
lần đầu, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân để giải
quyết những vấn đề đặt ra của đề tài. Bên cạnh đó, đề tài cịn tìm hiểu các giai đoạn
hình thành và phát triển luật đất đai qua các thời kỳ để tìm ra những tính mới, sáng
tạo cũng như những hạn chế, từ đó có cách nhìn chính xác và tìm ra giải pháp để vận
dụng một cách phù hợp khi áp dụng trong thực tiễn.
5. Bố cục của đề tài:
Kết cấu đề tài gồm 02 chương theo bố cục như sau:
Chương 1. Khái quát về đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Trong chương này trình bày các khái niệm cơ bản về đăng ký đất đai và những
khái niệm có liên quan; lịch sử quy định về đăng ký đất đai; nguyên tắc đăng ký đất
đai; các trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu; những quy định
về thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trang 5


Chương 2. Quy định pháp luật về vai trò của Ủy ban nhân dân cấp xã trong
việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với hộ gia đình, cá nhân
Trong chương này trình bày những nội dung như sau: quy định về các trường
hợp đăng ký đất đai lần đầu của hộ gia đình, cá nhân; vai trò của Ủy ban nhân dân
cấp xã trong việc đăng ký đất lần đầu đối với hộ gia đình, cá nhân; thực trạng cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với hộ, gia đình, cá nhân tại xã Biển
Bạch, huyện Thới Bình, tỉnh Cà Mau; những bất cập trong đăng ký đất đai lần đầu
và giải pháp.

CHƯƠNG 1

Trang 6


KHÁI QUÁT VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1. Khái niệm
1.1.1. Khái niệm
1.1.1.1. Đăng ký đất đai lần đầu
Đăng ký đất đai lần đầu là việc thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất cho
người đang sử dụng đất nhưng chưa đăng ký, chưa được cấp một loại Giấy chứng
nhận nào (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất) hoặc đăng ký cho các trường hợp Nhà nước giao
đất, cho thuê đất để sử dụng hay người trúng đấu giá đất, đấu thầu dự án nhằm ghi
nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất và quyền quản lý đất đối với một thửa
đất vào hồ sơ địa chính.
Trình tự thực hiện đăng ký đất đai lần đầu là người sử dụng đất nộp hồ sơ tại
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả
kết quả theo quy định của Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh. Cơ quan có thẩm
quyền sẽ tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ. Trường hợp đã đầy đủ hồ sơ, cơ quan cấp giấy
biên nhận cho đối tượng thực hiện đăng ký đất đai. Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy
đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ
phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy

định. Sau đó Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai cấp huyện cập nhật thông tin
thửa đất đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có).
Thành phần hồ sơ bao gồm: Đơn đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; một trong các loại
giấy tờ về quyền sử dụng đất; Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên
Trang 7


quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất - nếu
có (bản sao); Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề
phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về
việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí,
kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử
dụng hạn chế.
Thời hạn giải quyết là không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã
hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày. Kết quả giải quyết thủ
tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất
trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết.
Theo Khoản 2 Điều 3 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định: “Đăng ký đất đai lần đầu (sau đây gọi là
đăng ký lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản
lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.”
Từ khái niệm đăng ký đất đai lần đầu có thể hiểu đây là việc mà người sử
dụng đất chưa có Giấy chứng nhận đến làm thủ tục tại cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền để được đăng ký quyền sử dụng đất theo một trình tự, thủ tục nhất định để
thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho tồn bộ thửa đất chưa đăng ký và cấp giấy
chứng nhận cho chủ sử dụng đất khi có đủ điều kiện theo quy định pháp luật.
Đăng ký đất đai lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

(i) thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
(ii) thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
(iii) thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký
Từ những quy định trên, đăng ký đất đai lần đầu có đặc điểm như sau:

Trang 8


Một là, tính chất cơng việc là Nhà nước xem xét công nhận quyền sử dụng đất
đối với trường hợp đang sử dụng đất hoặc chính thức xác lập quyền của người sử
dụng đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê, hoặc được nhà nước giao để quản
lý. Vì vậy quá trình thực hiện thủ tục đăng ký đất đai lần đầu cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phải thẩm tra xác định rõ nguồn gốc sử dụng và căn cứ vào quy định của
pháp luật đất đai để công nhận và xác định chế độ sử dụng đối với thửa đất (như xác
định rõ diện tích được quyền sử dụng, thời hạn sử dụng, hình thức giao hay cho
thuê), chủ sử dụng đất có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận.
Hai là, kết quả của đăng ký đất đai lần đầu được ghi vào hồ sơ địa chính của
cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai và cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất
khi có đủ điều kiện theo quy định pháp luật.
Đăng ký lần đầu và cấp Giấy chứng nhận lần đầu về bản chất đều giống nhau
ở việc xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất về quyền hạn và
nghĩa vụ trong việc sử dụng đất đai
Đăng ký lần đầu
Khác nhau ở chỗ: Đăng ký lần đầu là một quyết định hành chính. Cịn Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận
quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của
người có quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn
liền với đất
1.1.1.2. Đăng ký biến động đất đai
Tại khoản 3 Điều 3 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ

Tài nguyên và Môi trường quy định: “Đăng ký biến động đất đai (sau đây gọi là
đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc
một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật”. Vậy,
đăng ký biến động đất đai thực hiện đối với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận
mà có thay đổi về nội dung đã ghi trên Giấy chứng nhận.
Trang 9


Đăng ký biến động có những đặc điểm khác với đăng ký lần đầu: Đăng ký
biến động thực hiện đối với một thửa đất đã xác định một chế độ sử dụng đất cụ thể,
sự thay đổi bất kỳ nội dung nào liên quan đến quyền sử dụng đất hay chế độ sử dụng
đất của thửa đất đều phải phù hợp với quy định của pháp luật, do đó tính chất công
việc của đăng ký biến động là xác nhận sự thay đổi của nội dung đã đăng ký theo
quy định pháp luật.
Vì vậy quá trình thực hiện đăng ký biến động phải xác lập căn cứ pháp lý của
sự thay đổi theo quy định của pháp luật (lập hợp đồng, tờ khai thực hiện các quyền,
quyết định chuyển mục đích hoặc gia hạn sử dụng đất, thay đổi địa giới hành chính,
biên bản hiện trạng sạt lở đất,...); trên cơ sở đó thực hiện việc chỉnh lý hồ sơ địa
chính và chỉnh lý hoặc thu hồi giấy chứng nhận đã cấp.
Tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã hướng dẫn chi tiết về Đăng ký biến động
đất đai như sau:
(1) Các trường hợp thực hiện đăng ký biến động đất đai
Theo khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2013, đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại
tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên
giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.
Trong đó, đăng ký biến động đất đai được thực hiện trong những trường hợp
sau:
Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy
chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất;

Trang 10


Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
Chuyển mục đích sử dụng đất;Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang
hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao
đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có
thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản
chung của vợ và chồng;
Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử
dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết
quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
cơng nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất
đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan
thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất
phù hợp với pháp luật;
Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
Trong những trường hợp này người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng
nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.

Trang 11


- Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm (i), (ii), (viii), (ix),
(x) và (xi) trong thời hạn khơng q 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử
dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động;
- Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được
tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.
(2) Thủ tục đăng ký biến động đất đai
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ bao gồm:
Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
Một trong các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động được quy định tại
Khoản 6, Khoản 7 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.
Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các bước sau:
- Trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp có thay đổi về diện tích thửa
đất, tài sản gắn liền với đất hoặc trường hợp đã cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa có
bản đồ địa chính, chưa trích đo địa chính thửa đất.
- Thơng tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thơng báo thu nghĩa vụ
tài chính đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định
của pháp luật.
Bước 3: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính
Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải nộp
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.

Bước 4: Trả kết quả
Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện các công việc sau:
- Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp;

Trang 12


- Thông báo cho người sử dụng đất ký hoặc ký lại hợp đồng thuê đất với cơ
quan tài nguyên và môi trường đối với trường hợp phải thuê đất;
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao
Giấy chứng nhận cho người được cấp.
Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất thì
thực hiện thủ tục đăng ký biến động đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng
đất.
1.1.3. Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Nhà nước là chủ sở hữu đại diện đối với đất đai, Nhà nước không trực tiếp
khai thác các lợi ích từ đất đai mà chủ yếu giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
trong và ngồi nước thơng qua các hình thức khác nhau theo quy định pháp luật. Để
bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể sử dụng đất tham gia giao dịch
cũng như các mối quan hệ liên quan đến đất đai trên cơ sở đó Nhà nước xây dựng
các quy định, văn bản quy phạm pháp luật buộc các chủ thể phải thực hiện, trong đó
có quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thông qua loại giấy này Nhà
nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của chủ thể sử dụng đất.
Đây là loại giấy tờ quan trọng được ghi nhận từ những văn bản pháp lý đầu
tiên về đất đai, kể từ Luật đất đai đầu tiên ra đời Luật đất đai năm 1987 đã được đề
cập đến loại chứng thư pháp lý này với tên gọi “Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất” tại khoản 5 Điều 9 Luật đất đai năm 1987 đã quy định về giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và có chính thức từ Quyết định số 201-QĐ-ĐKTK ngày
14/7/1989 của Tổng Cục quản lý ruộng đất “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là
chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng

đất”. Đây là Quyết định đầu tiên hướng dẫn về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
các khái niệm cơ bản, quy định về mẫu giấy chứng nhận, điều kiện được cấp, đối
tượng được cấp, thẩm quyền và lệ phí cấp. Trong thời gian này mẫu theo quy định
do Tổng cục quản lý ruộng đất phát hành có bìa màu đỏ nên thường gọi là giấy đỏ,
Trang 13


các thơng tin trên phần chính của giấy chứng nhận, ghi rõ tên người sử dụng đất; số
hiệu, diện tích, mục đích và thời hạn sử dụng từng khu đất, không đề cập đến việc
quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.
Ngày 05/7/1994 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 60 – CP về quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất tại đô thị được cấp “Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở”. Mẫu giấy chứng nhận này do Bộ Xây dựng phát
hành có bìa màu hồng nhạt nên thường được gọi là giấy hồng. Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở được cấp theo Nghị định này thay thế các
loại giấy tờ pháp lý về sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở được cấp từ trước ngày ban
hành Nghị định này. Cịn lại với đất nơng nghiệp, lâm nghiệp, đất ở nông thôn vẫn
sử dụng mẫu giấy màu đỏ do Tổng Cục quản lý ruộng đất phát hành.
Xuất phát từ những vấn đề tồn tại trên, do có rất nhiều loại giấy của nhiều cơ
quan Nhà nước khác nhau phát hành dẫn đến tình trạng khó quản lý và sử dụng. Do
đó nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất và đơn giản hóa thủ tục hành
chính, đồng thời để thuận tiện trong việc quản lý Nhà nước về đất đai và các tài sản
khác gắn liền với đất, Luật Đất đai năm 2003 được ban hành và quy định về giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất tại khoản 20 Điều 4 như sau “Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho
người sử dụng đất để bảo hộ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”. Khái niệm
này thể hiện cụ thể, rõ ràng hơn sự bảo hộ của Nhà nước đối với người sử dụng đất,
đồng thời cũng đầy đủ hơn so với khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
tại Quyết định số 201 – QĐ – ĐKTK. Về mặt tên gọi thì khơng có gì thay đổi so với
trước đây, nhưng bên cạnh việc ghi nhận tình trạng pháp lý của các loại đất cịn được

ghi nhận các tài sản khác gắn liền với đất, ở khoản 1 Điều 48 Luật đất đai năm 2003
có quy định “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất
theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất. Trường hợp có tài sản
gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng
Trang 14


đất; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp
luật về đăng ký bất động sản”.
Ở các trường hợp khác khi chuyển quyền sử dụng đất, hoặc cấp giấy chứng
nhận mới, cấp đổi, thì cũng sẽ được cấp theo mẫu giấy chứng nhận mới do Bộ Tài
nguyên và Môi trường ban hành theo Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày
01/11/2004 về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tại quy định này thì mẫu
giấy cũng có màu đỏ, thay thế cho cả các loại Giấy tồn tại trước đó và thống nhất
chung cho một loại giấy chứng nhận, ghi nhận cho mọi loại đất và tài sản khác gắn
liền với đất. Tiếp đến mẫu giấy chứng nhận được quy định theo Thông tư số
17/2009/TT – BTNMT ngày 21/10/2009 quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất do Bộ Tài nguyên
và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi
cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận
có nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen.
Hiện nay, theo khoản 1 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là
chúng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền hữu nhà tài sản
khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”. Còn về tên gọi, Giấy chứng nhận là
tên gọi chung của các loại giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, bao gồm: Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở.

Về hình thức của Giấy chứng nhận thì mẫu giấy chứng nhận được quy định tại
Thông tư số 23/2014/TT - BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất, theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trên phạm vi
Trang 15


trong cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, có màu
hồng cánh sen in nền hoa văn trống đồng, và cách thể hiện trên giấy chứng nhận
được quy định rất chi tiết. Nhìn chung mẫu giấy chứng nhận hiện hành khơng khác
biệt so với mẫu được ban hành theo Thông tư số 17/2009/TT- BTNMT của Bộ Tài
nguyên và Môi trường.
1.2. Khái quát về đăng ký đất đai lần đầu qua các thời kỳ Luật Đất đai
Trong giai đoạn đất nước ngày càng phát triển, mọi vấn đề về đời sống kinh tế
- xã hội cũng được nâng lên tầm cao mới phù hợp với quy luật phát triển, ngược lại
thông qua đời sống kinh tế, xã hội sẽ phản ánh lại sự phát triển của đất nước. Về mặt
pháp luật cũng thể nói có sự tác động lẫn nhau, nếu đất nước phát triển thì pháp luật
về phát triển theo để phù hợp với xu thế mới, ngược lại nếu pháp luật hoàn thiện sẽ
là tiền đề cho sự phát triển của đất nước. Đồng thời là cơ sở để điều chỉnh những
mối quan hệ xã hội theo một trật tự nhất định. Trong đó Luật đất đai là một ngành
luật trong hệ thống pháp luật Việt Nam nên cũng không ngoại lệ, cũng trải qua các
giai đoạn thay đổi, bổ sung và phát triển. Cùng với sự phát triển của các lĩnh vực
kinh tế - xã hội, Nhà nước ta cũng từng bước thay đổi những quy định của pháp luật
để bắt kịp với sự tiến bộ của xã hội. Đồng thời tạo cơ sở pháp lý cho các mối quan
hệ đất đai diễn ra trong một khuôn khổ nhất định, do đó những quy định về đăng ký
đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được xây dựng nhằm đáp ứng các
yêu cầu trên.
1.2.1. Luật đất đai năm 1987
Trước khi Luật đất đai ra đời vào năm 1987, các quy định về đăng ký đất đai
tuy có đề cập đến nhưng vẫn chưa đề cập đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, vì vậy cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản khác
gắn liền với đất cũng chưa có cơ sở để thực hiện.
Để việc quản lý đất đai được chặt chẽ hơn, phù hợp với tình hình kinh tế - xã
hội, Luật đất đai năm 1987 được Quốc hội khóa VIII, kỳ họp thứ hai thơng qua ngày
Trang 16


29/12/1987 đã ra đời. Đây là văn bản pháp lý đầu tiên đề cập đến việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, cùng với Luật đất đai năm 1987 thi Tổng cục Quản
lý ruộng đất cũng kịp thời ban hành Quyết định số 201- ĐKTK ngày 14/7/1989 về
việc ban hành quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bước đầu thí
điểm tại một số tính. Bên cạnh đó Tổng cục Quản lý ruộng đất cũng ban hành Thông
tư số 302 - ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn Quyết định số 201 - ĐKTK. Trong
giai đoạn này cùng với các văn bản đã có quy định thế nào là giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mẫu giấy
chứng nhận, đối tượng, thầm quyền, mẫu giấy, lệ phí cấp giấy chứng nhận.
Hộ gia đình khơng được pháp luật đất đai trong giai đoạn này đề cập trực tiếp
mà chỉ quy định “hộ” được giao đất để phát triển kinh tế gia đình hoặc hộ nơng dân
cá thể, việc xác nhận hộ gia đình là người sử dụng đất cũng khơng được pháp luật
quy định rõ ràng. Do đó các đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
là các nông trường, lâm trường và các tổ chức quốc doanh khác có sử dụng đất để
sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp: hợp tác xã, tập đồn sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nông dân cá thể và các tổ chức, cá nhân khác. Như vậy hộ gia đình không
thuộc đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong giai đoạn này.
Cịn về nơng dân có thể được đề cập đến nhằm phân biệt với cá nhân khác không
phải là nông dân. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tài sản chung, các
tài sản khác gắn liền với đất vẫn chưa được quy định.
Như vậy, Luật đất đai năm 1987 là một bước tiến quan trọng khai sinh ra Luật
đất đai đầu tiên của nước ta, ghi nhận giá trị về quyền sử dụng đất trên một chứng
thư pháp lý. Tuy nhiên, do cũng là Luật đất đai đầu tiên quy định về vấn đề này nên

cũng chưa hoàn thiện về mặt nội dung lẫn hình thức, vẫn cịn nhiều vấn đề bất cập
chưa hợp lý, nhưng lại là tiền đề cho các văn bản, quy định ban hành sau kế thừa và
phát triển.
1.2.2. Luật đất đai năm 1993
Trang 17


Đến năm 1993 Luật đất đai được Quốc hội thông qua ngày 14/7/1993, có hiệu
lực ngày 15/10/1993. Luật đất đai mới ra đời thay thế Luật đất đai năm 1987 có
nhiều quy định bổ sung trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất so với
những quy định trước đây. Tại khoản 3 Điều 15 Luật đất đai 1993 có đề cập đến
đăng ký đất đai, vậy việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại
thời điểm này đã trở thành một trong bảy nội dung quản lý Nhà nước về đất đai” 2
Điều 13 Luật Đất đai năm 1993.
Sau đó Tổng cục Địa chính ban hành các văn bản làm cơ sở đưa quy định của
Luật đất đai năm 1993 vào thực tiễn, theo Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC ngày
16/3/1998 hướng dẫn về thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, thông tư này xây dựng trên cơ sở kế thừa bổ sung,
sửa đổi việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Thông tư số 302-ĐKTK
trước đây. Chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình được thừa nhận và quy định trực tiếp
trong các văn bản quy phạm pháp luật.
Theo đó Luật đất đai năm 1993 có quy định: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân là
cơng dân Việt Nam và tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao
đất, cho thuê đất; đang sử dụng đất vào các mục đích; được phép thay đổi mục đích
sử dụng đất; được phép chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế
quyền sử dụng đất; đều phải đăng ký đất tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn
nơi có đất theo hướng dẫn tại Thơng tư này. Riêng đối với đất có nhà ở thuộc khu
vực đơ thị sẽ thực hiện việc đăng ký đất theo quy định riêng. Trong quá trình kê khai
đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì chủ hộ hoặc
người được chủ hộ ủy quyền thay mặt cho gia đình thực hiện. Đối với cá nhân thì do

trực tiếp cá nhân hay người được ủy quyền thực hiện, ở hướng dẫn tại Thông tư số
346/1998/TT-TCĐC cũng có quy định phần diện tích đất của hộ gia đình, cá nhân sẽ
được cấp giấy chứng nhận quyền sử đất như: Diện tích đất mới được giao, cho thuê
để sử dụng vào các mục đích theo Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm
Trang 18


quyền; Diện tích đất nơng nghiệp, đất lâm nghiệp, đất mặt nước nuôi trồng thuỷ sản,
đất làm muối đã được giao để sử dụng ổn định lâu dài theo Nghị định 64/CP ngày
27/9/1993 và Nghị định 02/CP ngày 15/01/1994 của Chính phủ; ...”. Về mẫu giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất khơng có sự thay đổi, nghĩa là vẫn giữ mẫu giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất theo Quyết định 201/QĐ/ĐKTK trước đây.
Năm 1994, Chính phủ ban hành Nghị định số 60/NĐ-CP ngày 05/7/1994 về
quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu đất ở tại đơ thị, theo đó thì Điều 3 của Nghị
định Điều 13 Luật đất đai năm 1993 này quy định: “Tất cả nhà ở và đất ở đều phải
được đăng ký. Chủ sở hữu hợp pháp được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất
ở được cấp theo Nghị định này thay thế các loại giấy tờ pháp lý về sở hữu nhà ở và
sử dụng đất ở được cấp từ trước ngày ban hành Nghị định này”. Như vậy ở Nghị
định này nêu nổi bật hai vấn đề, thứ nhất là về tài sản là bất động sản, cụ thể là nhà ở
và đất thì buộc phải đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở và
quyền sử dụng đất ở; thứ hai, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở được cấp theo Nghị định này thay thế các loại giấy tờ pháp lý về sở hữu
nhà ở và sử dụng đất ở được cấp trước đó để làm cơ sở cập nhật thơng tin và quản lý
chặt chẽ hơn.
Vào năm 2001, Luật đất đai năm 1993 được bổ sung sửa đổi, bổ sung một số
điều và có hiệu lực vào ngày 01/10/2001, cơ bản có những thay đổi về thẩm quyền
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo đó Tổng cục Địa chính tiếp tục sửa đổi
một số quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thông qua việc ban hành
Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001, ở Thông tư này quy định rõ về

trình tự bắt buộc cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thống nhất trong
cả nước, đồng thời cũng sửa đổi căn bản về thủ tục đăng ký đất đai, chỉnh lý hồ sơ
địa chính theo hướng căn bản, dễ thực hiện, tạo điều kiện cho hộ gia đình cá nhân
được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất, ghi nhận tính hợp pháp của hộ gia đình, cá
Trang 19


nhân trong q trình sử dụng, bên cạnh đó cũng mang tính ràng buộc để trong q
trình cập nhật thơng tin và công tác quản lý đất đai đạt hiệu quả cao “Người sử dụng
đất không thực hiện đăng ký đất đai sẽ không được thực hiện các quyền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật đất đai; tùy theo mức độ vi phạm sẽ bị xử phạt theo quy
định của pháp luật”3 Khoản 1 Chương 1 Thông tư số 1990/2001/TT – TCĐC.
Qua đó có thể thấy cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ngày càng được quan tâm và phát triển mạnh kể từ khi thực hiện Luật đất
đai năm 1993. Hệ thống các văn bản trong lĩnh vực đất đai ra đời từng bước hoàn
thiện, đã phát huy được tác dụng và tháo gỡ những vướng mắc trong hoạt động quản
lý đất đai, đáp ứng được yêu cầu quản lý của Nhà nước về đăng ký đất đai và cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
1.2.3. Luật đất đai năm 2003
Kế thừa những thành quả đã đạt được trong quá trình thực hiện Luật đất đai
1993 nói chung và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng là rất lớn
và đã thúc đẩy phát triển kinh tế, góp phần ổn định chính trị - xã hội. Tuy nhiên,
trước tình hình phát triển nhanh chóng về kinh tế - xã hội, pháp luật về đất đai mà
nòng cốt là Luật đất đai 1993 qua quá trình áp dụng thực hiện trong thực tế đã bộc lộ
rõ những hạn chế, đó là:
Pháp luật về đất đai chưa xác định rõ nội dung cốt lõi của chế độ sở hữu toàn
dân về đất đai do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước với vai trị đại diện chủ sở
hữu tồn dân về đất đai chưa được thể hiện đầy đủ.
Pháp luật về đất đai chưa đủ tầm giải quyết một cách có hiệu quả những vấn
đề về đất đai để đáp ứng yêu cầu của người dân cũng như đẩy nhanh sự nghiệp cơng

nghiệp hố, hiện đại hố đất nước trong thời kỳ đổi mới.
Pháp luật về đất đai chưa thực sự theo kịp với tiến trình chuyển đổi nền kinh
tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa và chủ động hội nhập kinh tế quốc tế
có hiệu quả. Luật đất đai quy định tương đối tập trung vào biện pháp quản lý hành
Trang 20


chính và vẫn cịn mang nặng tính bao cấp, trong khi các mối quan hệ về kinh tế được
đề cập, điều chỉnh cịn ít; chưa có đủ các chế định cần thiết về định giá đất, về điều
tiết lợi nhuận qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bất động sản khác, về bồi
thường khi thu hồi đất, về đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất, về điều kiện thực
hiện các quyền của người sử dụng đất, về định hướng và kiểm sốt có hiệu quả việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản, về chuyển mục đích
sử dụng đất.
Pháp luật về đất đai chưa giải quyết được những tồn tại lịch sử trước đây về
đất đai, cũng như những vấn đề mới nảy sinh. Trong thực tế, vấn đề đòi lại nhà, đòi
lại đất vẫn tiếp tục xảy ra và cịn có nhiều ý kiến khác nhau trong xử lý. Tình trạng
vi phạm pháp luật, khiếu nại về đất đai vẫn tiếp tục và có xu hướng tăng cao nên đó
cũng là những là vấn đề bức xúc chưa có các quy định và chế tài cần thiết để giải
quyết triệt để.
Nhiều nội dung của pháp luật đất đai mới dừng lại ở mức độ quy định về
nguyên tắc, quan điểm mà thiếu các văn bản quy định cụ thể để hướng dẫn, thực thi
pháp luật về đất đai, còn hiểu pháp luật khác nhau giữa các ngành, các cấp. Hệ thống
pháp luật đất đai hiện hành rất phức tạp, cồng kềnh, nhiều tầng nấc và kém hiệu quả.
Để khắc phục những thiếu sót trên, đáp ứng yêu cầu thực tiễn phát triển của xã
hội, thực hiện theo sự chỉ đạo của Đảng tại Nghị quyết của Ban chấp hành Trung
ương Đảng khóa IX, Quốc hội đã thông qua Luật đất đai ngày 26/11/2003, có hiệu
lực ngày 01/7/2004 thay thế cho Luật đất đai năm 1993, sửa đổi, bổ sung năm 1998
và 2001. Một trong những mục tiêu quan trọng của Luật đất đai năm 2003 là hoàn
thiện về cơ chế cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tăng cường chức năng quản

lý Nhà nước trong cơng tác này, trong đó lần đầu tiên quy định4 Điều 46, Điều 50
Luật Đất đai năm 2003: “việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trong những trường hợp nhất định”.
Trang 21


Để hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003, Chính phủ đã ban hành Nghị
định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 quy định chi tiết thi hành một số điều của
Luật đất đai thì thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ đơn giản hơn, cụ
thể hơn và quy định rõ trách nhiệm gắn với từng cơ quan thực hiện thủ tục trong
trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trình tự thủ tục cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người có yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất chi phải làm một lần tại một cơ quan. Đó là Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất cấp huyện. Theo đó các cơ quan tự chuyển thơng tin địa chính, hồ sơ theo
trình tự giải quyết hồ sơ và nhận kết quả nơi đã nộp hồ sơ trên, trường hợp không đủ
điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền thực
hiện hồ sơ phải có nghĩa vụ thơng báo cho người sử dụng đất biết.
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ được ban
hành đã giải quyết cơ bản những vấn đề trước đó, nhưng trong q trình thực hiện lại
xuất hiện một số vướng mắc khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thẩm
quyền của một cơ quan khác và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là tài sản khác
gắn liền với đất được cấp bởi một cơ quan có thẩm quyền khác, điều này tất yếu dẫn
đến các vấn đề tồn tại không thống nhất, chồng chéo. Đồng thời, do tính khơng
thống nhất, nên tại thời điểm trên có cả 4 loại mẫu giấy chứng nhận cho nhà và đất
song song tồn tại, gồm: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo Luật đất
đai năm 1993; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo Luật đất đai năm 2003,
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sổ hồng) cấp theo
Nghị định 61/CP ngày 05/7/1994 về mua bán kinh doanh nhà ở; giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng mới) cấp theo Luật nhà ở năm 2005 và Nghị định số

90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 hướng dẫn thi hành Luật nhà ở, do bốn loại mẫu
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở tại thời điểm trên không
phù hợp yêu cầu chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản do tên gọi
từng loại mẫu không bao quát hết các nội dung, về nội dung các loại mẫu lại không
Trang 22


bao hàm tất cả các loại đất, các loại tài sản, nên cuối cùng Chính phủ ban hành Nghị
định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 để cấp giấy chứng nhận bao gồm cả đất và
tài sản khác gắn liền với đất.
Nghị định 88/2009/NĐ-CP được ban hành nhằm giải quyết một số vấn đề bất
cập trong các quy định trước đây về cấp giấy chứng nhận, cụ thể để giảm việc đi lại
của người dân trong việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người
dân chỉ phải làm thủ tục tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện (nếu ở
cấp huyện khơng thành lập Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất thì làm thủ tục tại
Phịng Tài ngun và Mơi trường tại huyện đó). Đây là chủ trương lớn của Đảng và
Nhà nước ta, nó gắn liền với quá trình cải cách thủ tục hành chính.
Bên cạnh đó, ngày 21/10/2009 Bộ Tài ngun và Mơi trường ban hành Thông
tư số 17/2009/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, có hiệu lực vào ngày 10/12/2009, quy
định chi tiết về cách thể hiện các thông tin trên giấy chứng nhận ở thông tư này quy
định về mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất; thể hiện nội dung trên Giấy chứng nhận và đăng ký biến động
sau khi cấp Giấy chứng nhận.
Tóm lại, Luật đất đai năm 2003 đã thể chế hóa một số quy định trong các văn
bản hướng dẫn, đồng thời thực hiện chính sách của Nhà nước trong tình hình mới,
tạo điều kiện thuận lợi cho cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đơn
giản, gọn nhẹ hơn đi đôi với chủ trương cải cách thủ tục hành chính trên tất cả các
lĩnh vực của đời sống xã hội, trong đó có lĩnh vực đất đai.
1.2.4. Luật đất đai năm 2013

Sau 10 năm thi hành Luật đất đai năm 2003 đã trở thành công cụ pháp lý quan
trọng giúp Nhà nước quản lý và điều tiết các mối quan hệ trong lĩnh vực đất đai hiệu
quả và chặt chẽ hơn. Tuy nhiên qua quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003 trong
giai đoạn mới đã bộc lộ nhiều hạn chế cần được khắc phục. Do đó, Quốc hội đã
Trang 23


thông qua Luật đất đai năm 2013 vào ngày 29/11/2013, có hiệu lực kể từ ngày
01/7/2014, thay thế Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013 có 14 chương với
212 điều, tăng 07 chương và 66 điều so với Luật đất đai năm 2003, đã thể chế hóa
đúng và đầy đủ những quan điểm, định hướng nêu trong Nghị quyết số 19-NQ/TW
Hội nghị lần 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI về tiếp tục đổi mới chính
sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng cuộc đổi mới, tạo
nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng
hiện đại. Đồng thời khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh
trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003. Trong đó, về đăng ký đất đai, cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất được quy định như sau:
Một là, luật quy định đăng ký đất đai đối với người sử dụng đất và người được
giao đất để quản lý là bắt buộc; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
Hai là, bổ sung quy định về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến
động: quy định đăng ký đất đai được thực hiện bằng hình thức trên giấy và bổ sung
quy định đăng ký trên mạng điện tử và đều có giá trị pháp lý như nhau; quy định các
trường hợp kê khai đăng ký đều được ghi vào sổ địa chính, nếu khơng được cấp
Giấy chứng nhận thì được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước có quyết định xử
lý. Việc quy định hình thức đăng ký điện tử sẽ góp phần tích cực vào cải cách hành
chính và tránh được sách nhiễu, phiền hà khi người dân trực tiếp đăng ký.
Ba là, bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một

Giấy chứng nhận hoặc cấp chung một Giấy chứng nhận; trường hợp là tài sản chung
của vợ và chồng thì Giấy chứng nhận ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng, nếu Giấy
chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy
chứng nhận mới để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có nhu cầu.
Trang 24


Bốn là, quy định cụ thể hơn những trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy
chứng nhận; cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có và
khơng có các giấy tờ về quyền sử dụng đất, đặc biệt là Luật đất đai năm 2013 đã
giao Chính phủ quy định các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993
để được xét cấp Giấy chứng nhận nhằm giải quyết những vướng mắc trên thực tiễn.
Để thực hiện việc đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bên cạnh đó Chính phủ ban
hành Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật
đất đai thì Bộ Tài ngun và Mơi trường cũng ban hành Thông tư số 23/2014/TTBTNMT ngày 19/5/2014 quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay thế cho Thông tư số 17/2009/TTBTNMT ngày 21/10/2009, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy
định về hồ sơ địa chính thay thế Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007
hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính. Hiện nay, qua quá trình thực
hiện pháp luật đất đại hiện hành đã phát sinh những vấn đề tồn tại, bất cập cần được
quy định cụ thể, do đó Chính phủ đã ban hành Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày
06/01/2017 để sửa đổi, bổ sung các quy định chi tiết thi hành Luật đất đai. Bên cạnh
đó, Bộ Tài ngun và Mơi trường cũng ban hành Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT
ngày 29/9/2017 quy định quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày
06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi
hành Luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư hướng dẫn thi
hành Luật đất đai.
Tóm lại, Luật đất đai năm 2013 ra đời là một bước ngoặt mới về chính sách
đất đại nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, thể hiện ý chí, nguyện vọng
của nhân dân, nhất là trong hoạt động đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất có những điểm bổ sung tương đối hồn thiện hơn so với các quy định

Trang 25


trước đó, nhằm bảo vệ tối đa lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất nói chung và hộ
gia đình, cá nhân sử dụng đất nói riêng.
STT

01

Văn bản quy

Ngày,

định
tháng năm
Luật đất đai năm 1987

Cơ quan ban
hành

Nội dung

Loại Giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Quyết định số
Về việc ban hành cấp Giấy
Tổng cục quản
201 –
14/7/1989

chứng nhận quyền sử dụng
lý ruộng đất
QĐ/ĐKTK
đất
Thông tư số
Hướng dẫn thi hành quyết
Tổng cục quản
302 –
28/10/1989
định về việc cấp Giấy chứng
lý ruộng đất
TT/ĐKTK
nhận quyền sử dụng đất
Luật đất đai năm 1993
Loại Giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng

02

03

nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
Nghị định số
Về quyền sở hữu nhà ở và
05/7/1994
Chính phủ
60 – CP
quyền sử dụng đất ở tại đô thị
Hướng dẫn thủ tục đăng ký
Thông tư số
Tổng cục Địa đất đai, lập hồ sơ địa chính và

346/1998/TT - 19/3/1998
chính
cấp Giấy chứng nhận quyền
TCĐC
sử dụng đất
Hướng dẫn đăng ký đất đai,
Thông tư số
Tổng cục Địa lập hồ sơ địa chính và cấp
1990/2001/TT 30/11/2001
chính
Giấy chứng nhận quyền sử
- TCĐC
dụng đất
Luật đất đai năm 2003
Loại Giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Nghị định số 29//10/2004
Chính phủ
Quy định chi tiết thi hành một
Trang 26