Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay từ thực tiễn tại tòa án nhân dân huyện ứng hòa, thành phố hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

LÊ THANH LONG

PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP
LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ ĐẢM BẢO TIỀN VAY
TỪ THỰC TIỄN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN
HUYỆN ỨNG HÒA THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội – 2022


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

LÊ THANH LONG

PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP
LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ ĐẢM BẢO TIỀN VAY
TỪ THỰC TIỄN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN
HUYỆN ỨNG HÒA THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chuyên ngành :Luật Kinh tế
Mã số

: 8380101.05

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Trần Đình Hảo

Hà Nội – 2022


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan: Luận văn này là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi.
Các thơng tin trong Luận văn là trung thực, có tiếp thu và sử dụng những ý
tƣởng khoa học của các tác giả có bài nghiên cứu liên quan. Những phần trích
dẫn đều có xuất xứ rõ ràng.
Tác giả

Lê Thanh Long

i


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này, bên cạnh sự nỗ lực của bản thân, tôi đã
nhận đƣợc rất nhiều sự giúp đỡ, động viên và hƣớng dẫn của các thầy cơ giáo,
gia đình và bạn bè trong suốt khóa học cũng nhƣ thời gian nghiên cứu đề tài
luận văn.
Với lịng kính trọng và biết ơn sâu sắc, tơi xin gửi lời cảm ơn chân thành
tới Ban giám hiệu, tồn thể q thầy, cơ, cán bộ, nhân viên trong Phòng Đào tạo,
Khoa Sau đại học, Khoa Luật - ĐHQGHN đã tạo mọi điều kiện thuận lợi trong
suốt quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn thạc sỹ.
Xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc đến PGS.TS Trần Đình Hảo
, ngƣời đã tận tình hƣớng dẫn tơi thực hiện nghiên cứu của mình.
Cuối cùng, xin gửi lời cảm ơn chân thành đến gia đình, bạn bè đã đã
luôn ở bên cạnh động viên và giúp đỡ tơi trong q trình học tập và thực hiện

luận văn thạc sỹ này.
Hà Nội, ngày 31 tháng 3 năm 2022
Tác giả

Lê Thanh Long

ii


CÁC CHỮ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN

BLDS

: Bộ luật dân sự

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

TCTD

: Tổ chức tín dụng

TAND

: Tịa án nhân dân

VKSND

: Viện kiểm sát nhân dân

UBND

: Ủy ban nhân dân

iii


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
CÁC CHỮ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN ................................................ iii
LỜI MỞ ĐẦU ................................................................................................... 1
CHƢƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN
THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ............................................................ 7
1.1 Khái niệm thế chấp tài sản và xử lý thế chấp............................................. 7
1.1.1. Khái niệm chung về thế chấp tài sản ...................................................... 7
1.1.2. Khái niệm xử lý tài sản thế chấp ............................................................. 9
1.2. Khái niệm, đặc điểm thế chấp quyền sử dụng đất và xử lý tài sản thế chấp
quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay .......................................................... 11
1.2.1. Khái niệm, đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất .......................... 11
1.2.2. Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay ........ 15
CHƢƠNG 2. PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ ĐẢM BẢO TIỀN VAY VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG
TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN ỨNG HÒA ......................................... 23
2.1. Quy định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất ...... 23

2.1.1. Nguyên tắc việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất. .............. 23
2.1.2. Các trƣờng hợp xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất ................ 25
2.1.3. Phƣơng thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất..................... 30
2.1.4. Trình tự, thủ tục xử lý tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất ............... 35
2.2. Đánh giá thực trạng quy định của pháp luật xử lý tài sản thế chấp quyền
sử dụng đất. ..................................................................................................... 42
2.3. Áp dụng pháp luật trong việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất
để bảo đảm tiền vay từ thực tiễn áp dụng tại Tòa án nhân dân huyện Ứng
Hòa. ......................................................................................................... 45

iv


2.3.1. Đánh giá việc thực thi và áp dụng pháp luật về xử lý tài sản đảm bảo là
quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay từ thực tiễn áp dụng tại Tòa án nhân
dân huyện Ứng Hòa. ....................................................................................... 45
2.3.2. Những khó khăn trong hoạt động xét xử tại Tòa án nhân dân huyện
Ứng Hòa ảnh hƣởng đến việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất. ... 48
2.3.3. Các vấn đề vƣớng mắc, khó khăn và nguyên nhân trong việc áp dụng
pháp luật về việc xử lý tài sản là quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay từ
thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân huyện Ứng Hòa. ................................... 53
Kết luận Chƣơng 2 .......................................................................................... 56
CHƢƠNG 3. HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ
CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ ĐẢM BẢO TIỀN VAY VÀ NÂNG
CAO HIỆU QUẢ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP ......................................... 58
3.1. Định hƣớng hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử
dụng đất ........................................................................................................... 58
3.1.1. Phù hợp với quan điểm của Đảng và Nhà nƣớc ................................... 58
3.1.2. Phù hợp với cam kết quốc tế và thông lệ quốc tế ................................. 59
3.2. Hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất để bảo

đảm tiền vay và nâng cao hiệu quả xử lý tài sản thế chấp .............................. 60
3.2.1. Kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là
quyền sử dụng đất ........................................................................................... 60
3.3.2. Kiến nghị giải pháp nâng cao hiệu quả xử lý tài sản thế chấp là quyền
sử dụng đất ...................................................................................................... 63
KẾT LUẬN ..................................................................................................... 69
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................ 71

v


LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nền kinh tế càng phát triển, các hoạt động tín dụng càng sôi động. Trong
một nền kinh tế thị trƣờng, vay và cho vay là một nhu cầu tất yếu. Đối với
một nền kinh tế mới nổi nhƣ Việt Nam, sự phát triển của các hoạt động tín
dụng nói chung và của hoạt động vay, cho vay nói riêng lại càng nóng hơn.
Trong những năm gần đây tại Việt Nam, cùng với nhu cầu vay vốn không
chỉ của cá nhân mà cả hàng trăm nghìn doanh nghiệp đƣợc thành lập mỗi
năm, rất nhiều tổ chức tín dụng đã đƣợc thành lập. Nguồn vốn mà các cá
nhân, tổ chức huy động để thực hiện sản xuất, kinh doanh…chủ yếu đƣợc
thực hiện từ các tổ chức tín dụng. Khơng có tài sản đảm bảo một cách an tồn
thì hoặc sẽ khơng có các giao dịch cho vay, hoặc có thì rủi ro đối với bên cho
vay là rất lớn, nguồn vốn vì thế mà khơng thể phân bổ hiệu quả và an tồn
thơng qua thị trƣờng tiền tệ. Trong số các tài sản đƣợc sử dụng làm tài sản
thế chấp thì quyền sử dụng đất (QSDĐ) là tài sản đƣợc sử dụng phổ biến và
đƣợc bên nhận thế chấp ƣa chuộng hơn so với các loại tài sản khác. Mặc dù,
nhìn chung tính thanh khoản của tài sản đảm bảo là QSDĐ không cao nhƣ đối
với tài sản đảm bảo thông thƣờng nhƣng đây lại là loại tài sản có giá trị lớn,
ổn định và tồn tại mãi mãi. Thông thƣờng chỉ khi nào khách hàng khơng có

tài sản là QSDĐ hoặc QSDĐ đã đƣợc thế chấp hết để đảm bảo thực hiện
nghĩa vụ dân sự mà khơng đủ thì bên nhận thế chấp mới áp dụng đến các biện
pháp khác hoặc nhận tài sản khác làm tài sản đảm bảo.
Tuy nhiên, thực tế cơng tác xử lý nợ tại các tổ chức tín dụng Việt Nam
hiện nay cho thấy dƣờng nhƣ các tổ chức tín dụng đang yếu thế. Có rất nhiều
vƣớng mắc, bất cập trong việc xử lý tài sản bảo đảm gây khó khăn, thậm chí
cản trở các tổ chức tín dụng thu hồi nợ. Những vƣớng mắc, bất cập này xuất

1


phát từ nhiều nguyên nhân, từ sự bất hợp tác của ngƣời vay vốn, bên bảo đảm
trong thời kỳ kinh tế ảm đạm do dịch bệnh covid 19 diễn ra phức tạp hay tính
thanh khoản yếu của các tài sản bảo đảm là bất động sản trong giai đoạn thị
trƣờng đang đóng băng,… tuy nhiên một nguyên nhân quan trọng của tình
trạng này là từ sự bất cập của hệ thống pháp luật. Chính sự khơng phù hợp và
thiếu đồng bộ của các quy định pháp luật đã gây khó khăn cho các tổ chức tín
dụng trong q trình xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ.
Xử lý tài sản bảo đảm thƣờng là biện pháp cuối cùng mà các tổ chức tín
dụng áp dụng để thu hồi nợ. Với tƣ cách là bên cho vay, bên nhận bảo đảm,
các tổ chức tín dụng là ngƣời bị vi phạm quyền, lợi ích hợp pháp, là chủ thể
cần đƣợc pháp luật bảo vệ. Thế nhƣng với các quy định pháp luật và việc áp
dụng pháp luật của các cơ quan quản lý nhà nƣớc nhƣ hiện nay lại tạo ra một
cơ chế rất thuận lợi để ngƣời vay tiền và các bên bảo đảm vi phạm nghĩa vụ
dễ dàng trốn tránh hoặc kéo dài việc thực hiện nghĩa vụ. Từ vị thế cần đƣợc
bảo vệ, các tổ chức tín dụng dƣờng nhƣ đang bị đối xử nhƣ ngƣời đi “ức
hiếp” ngƣời vay và các bên bảo đảm. Một nguyên nhân quan trọng đã tồn tại
từ lâu và còn tiếp tục ảnh hƣởng lâu dài đến hoạt động xử lý nợ nói chung và
xử lý tài sản bảo đảm nói riêng của các tổ chức tín dụng nhƣng lại chƣa đƣợc
khắc phục.

Từ những vấn đề trên, tác giả đã chọn đề tài “Pháp luật về xử lý tài sản
thế chấp là quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay từ thực tiễn tại TAND
huyện Ứng Hòa, HN” là đề tài luận văn của mình. Các vấn đề đƣa ra trong
luận văn xuất phát từ việc nghiên cứu các quy định pháp luật Việt Nam hiện
nay, có tìm hiểu, tham khảo các quy định của pháp luật một số quốc gia trên
thế giới và tổng kết từ thực tiễn tham gia công tác tƣ vấn pháp lý, xử lý tài sản
thế chấp tại các tổ chức tín dụng, qua đó định hƣớng và đề xuất một số giải
pháp cụ thể hoàn thiện các quy định pháp luật về thế chấp và xử lý tài sản thế
chấp nhằm tạo ra một cơ chế phù hợp hơn trong vấn đề này.

2


2. Tình hình nghiên cứu:
Xử lý tài sản bảo đảm nói chung và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là
quyền sử dụng đất nói riêng là vấn đề đã đƣợc nhiều luật gia nghiên cứu, đánh
giá dƣới góc độ pháp lý. Có thể kể đến một số cơng trình tiêu biểu sau đây: Lê
Thu Thủy (2006) “Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các tổ
chức tín dụng”; Đỗ Văn Đại (2012) “Pháp luật về thế chấp QSDĐ ở Việt
Nam”; Vũ Thị Hồng Yến (2013) “Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp
theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành”; Nguyễn Quỳnh Hoa
(2015) “Xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ theo pháp luật Việt Nam”;Lê Thị
Thúy Bình (2016) “Thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt
Nam”; các bài viết có nội dung liên quan đến vấn đề xử lý tài sản thế chấp là
QSDĐ trên các tạp chí luật học chuyên ngành ….. Các cơng trình trên đã
nghiên cứu những vấn đề liên quan đến bất động sản, bảo đảm tiền vay, thế
chấp quyền sử dụng đất nhƣng chƣa đi sâu vào nghiên cứu một cách chi tiết
cả về lý luận và thực tiễn các quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử
dụng đất để vay vốn tại các tổ chức tín dụng hiện nay. Cùng với đó, qua một
thời gian áp dụng các văn bản quy phạm pháp luật về vấn đề này cũng đã

đƣợc thay đổi nhiều. Chính từ những lý do trên đã tạo cho tôi mong muốn
nghiên cứu đề tài “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo tiền vay
từ thực tiễn tại Tòa án nhân dân huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội”.
Nhƣ vậy, dù có rất nhiều cơng trình khoa học liên quan đến đề tài mà
tác giả đang nghiên cứu nhƣng chƣa có một đề tài khoa học nào nghiên cứu
riêng về vấn đề xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là quyền sử dụng đất tại các tổ
chức tín dụng. Vì thế, có thể nói rằng đề tài mà tác giả chọn là luận văn Thạc
sĩ luật học là một đề tài mới và độc lập.

3


3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
a. Mục đích nghiên cứu:
Mục đích nghiên cứu của luận văn là làm sáng tỏ về mặt lý luận, cơ sở
pháp lý và thực trạng của các quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là
quyền sử dụng đất từ áp dụng thực tiễn tại Tòa án nhân dân huyện Ứng Hịa,
thành phố Hà Nội để trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện quy định
của pháp luật.
b. Nhiệm vụ nghiên cứu:
Từ mục đích nghiên cứu trên, luận văn đặt ra các nhiệm vụ cụ thể sau:
Tìm hiểu, phân tích các khái niệm cơ bản liên quan đến thế chấp tài
sản, quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất và xử lý tài sản thế chấp
là quyền sử dụng đất;
Hệ thống hóa các quy định của pháp luật hiện hành về xử lý tài sản thế
chấp là quyền sử dụng đất đặc biệt nêu và phân tích thực tiễn áp dụng pháp
luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay, chỉ ra
những vấn đề bất cập, hạn chế và nguyên nhân;
Kiến nghị một số phƣơng hƣớng và giải pháp để hoàn thiện hệ thống
pháp luật và nâng cao hiệu quả công tác về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử

dụng đất.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tƣợng nghiên cứu của luận văn là quy định của pháp luật áp dụng
để giải quyết về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền
vay tại ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
Từ đối tƣợng nghiên cứu trên dẫn tới phạm vi nghiên cứu cụ thể nhƣ
sau:
Thứ nhất, dựa trên những vấn đề lý luận về biện pháp thế chấp, luận
văn tập trung nghiên cứu những khía cạnh pháp lý và thực tiễn của xử lý tài

4


sản thế chấp là quyền sử dụng đất thông qua tìm hiểu các quy định của pháp
luật về xử lý quyền sử dụng đất ở Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013,
Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ về hƣớng dẫn thi hành Luật đất đai
2013, Nghị định 21/2021/NĐ-CP của Chính phủ về giao dịch bảo đảm của
Chính phủ về giao dịch bảo đảm, từ đó có thể thấy đƣợc tầm quan trọng của
vấn đề về việc xử lý quyền sử dụng trong bối cảnh kinh tế hiện nay.
Thứ hai, luận văn tìm hiểu thực trạng áp dụng trong xử lý tài sản thế
chấp là quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Ứng Hòa, thành phố Hà
Nội. Từ đó đƣa ra những đánh giá, nhận định về vƣớng mắc, bất cập trong
việc áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.
Thứ ba, luận văn đề xuất một số giải pháp để hoàn thiện hệ thống pháp
luật và nâng cao hiệu quả áp dụng các quy định pháp luật xử lý tài sản thế
chấp là quyền sử dụng đất
5. Phƣơng pháp nghiên cứu đề tài
Pháp luật là một bộ phận của thƣợng tầng kiến trúc xã hội đƣợc hình
thành từ một cơ sở hạ tầng nhất định, pháp luật là tấm gƣơng phản chiếu xã
hội và ngƣợc lại, xã hội ln là cơ sở thực tiễn của pháp luật. Vì vậy pháp luật

chỉ khả thi khi quy định của nó phù hợp với thực tiễn. Nhận thức rõ vấn đề
này nên trong quá trình nghiên cứu đề tài, tác giải luôn dựa vào nguyên lý của
chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch sử để tìm hiểu các quy định của
pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là quyền sử dụng đất tại ngân hàng
trong mối quan hệ giữa pháp luật và thực tiễn của đời sống xã hội. Bên cạnh
đó, luận văn cịn sử dụng một số phƣơng pháp nghiên cứu khoa học cơ bản
nhƣ: Phƣơng pháp phân tích, tổng hợp, khái quát hóa, so sánh pháp luật ….
để làm sáng tỏ vấn đề lý luận cũng nhƣ thực tiễn của biện pháp thế chấp tài
sản là quyền sử dụng đất; những vƣớng mắc, bất cập của pháp luật hiện hành
từ đó đƣa ra những kiến nghị phù hợp hoàn thiện pháp luật.

5


6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Trên cơ sở phân tích một số vấn đề lý luận, thực trạng pháp luật và thực
tiễn thi hành pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là quyền sử dụng đất
tại các tổ chức tín dụng Việt Nam. Luận văn chỉ ra đƣợc những vƣớng mắc,
bất cập, mâu thuẫn của các quy định pháp luật về tài sản bảo đảm tiền vay và
xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là quyền sử dụng đất hiện nay gây khó khăn
cho hoạt động xử lý tài sản bảo đảm từ đó đƣa ra hƣớng giải quyết phù hợp
với điều kiện, chính trị, kinh tế, xã hội của Việt Nam và thơng lệ quốc tế.
Ngồi ra luận văn cịn đề xuất các giải pháp đề hồn thiện hệ thống pháp luật
và nâng cao hiệu quả áp dụng các quy định của pháp luật về xử lý tài sản thế
chấp là quyền sử dụng đất.
7. Cơ cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
luận văn gồm 03 chƣơng:
Chƣơng 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về xử lý tài sản thế chấp
quyền sử dụng đất tại ngân hàng ở Việt Nam.

Chƣơng 2: Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất để
đảm bảo tiền vay và thực tiễn áp dụng tại Tòa án nhân dân huyện Ứng Hịa.
Chƣơng 3: Hồn thiện quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là
quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay và nâng cao hiệu quả xử lý tài sản thế
chấp.

6


CHƢƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ XỬ LÝ
TÀI SẢN THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1 Khái niệm thế chấp tài sản và xử lý thế chấp
1.1.1. Khái niệm chung về thế chấp tài sản
Tài sản và quyền sở hữu là chế định quan trọng, chiếm vị trí lớn trong
pháp luật dân sự. Trên cơ sở hồn thiện các quy định pháp luật về tài sản và
quyền sở hữu, pháp luật Việt Nam ghi nhận và bảo hộ quyền sở hữu tƣ nhân
đối với tài sản. Điều này có nghĩa là chủ sở hữu tài sản có quyền năng chiếm
hữu, sử dụng và định đoạt đối với tài sản của mình; họ có thể sử dụng tài sản
đó sử dụng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong tƣơng lai. Trong việc thực
hiện các giao dịch dân sự, trƣớc hết là dựa vào sự tự giác của các bên, nhƣng
trên thực tế khơng phải ai cũng có thiện chí để thực hiện nghiêm chỉnh nghĩa
vụ của mình. Trong mối quan hệ nghĩa vụ, ngƣời có quyền đƣợc chủ động
yêu cầu ngƣời có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ đối với mình. Tuy nhiên,
việc thực hiện nghĩa vụ nhƣ thế nào lại phụ thuộc rất nhiều vào ngƣời có
nghĩa vụ. Để khắc phục tình trạng trên và tạo cho ngƣời có quyền trong mối
quan hệ nghĩa vụ có đƣợc thế chủ động trong các giao dịch dân sự, pháp luật
đã cho phép các bên thỏa thuận các biện pháp bảo đảm khi tiến hành các giao
dịch dân sự. Một trong bảy biện pháp bảo đảm đƣợc thực hiện khá phổ biến
hiện nay đƣợc pháp luật quy định là thế chấp tài sản.
Thuật ngữ “thế chấp” đã xuất hiện từ rất sớm, thời La Mã cổ đại. Theo

các học giả La Mã thì “Một văn tự thế chấp là một lời cam kết nếu nó đƣợc
định nghĩa theo đúng nghĩa gốc của nó. Đó là “giao kết thế chấp” đƣợc quy
định trong thông luật sớm nhất, đƣợc dịch sang tiếng Pháp giai đoạn của
ngƣời Nooc Măng là thế chấp [14,tr.9]. Chế định này đƣợc chuyển tiếp và
phát triển rộng rãi trong các quy định pháp luật của hầu hết các nƣớc theo hai

7


hệ thống pháp luật Common Law (hệ thống pháp luật lục địa) và Civil Law
(hệ thống Luật dân sự) hoặc gọi đơn giản hơn là hệ thống pháp luật Pháp Đức. Ở các nƣớc theo hệ thống luật lục địa (thƣờng gọi là hệ thống Civil
Law) mà điển hình là các nƣớc: Cộng hòa Pháp, Liên bang Đức, Nhật Bản,
bang Quebec của Canada đều vận dụng nguyên lý này. Có thể thấy rằng,
trong suốt thế kỷ XIX và gần nhƣ cả thế kỷ XX ở Cộng hòa Pháp, thuật ngữ
"thế chấp" đƣợc dùng để chỉ biện pháp bảo đảm không có yếu tố chuyển giao
tài sản và đối tƣợng bảo đảm là bất động sản [10; tr.25-34]. Đối với những
nƣớc theo hệ thống luật Common Law nhƣ Anh, Úc, Mỹ, Canada thì thế chấp
là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đƣợc phát triển theo hai lý
thuyết cơ bản: thuyết quyền sở hữu và thuyết giữ tài sản thế chấp. Ở những
nƣớc theo thuyết quyền sở hữu, chủ nợ đƣợc nhận quyền sở hữu đối với tài
sản trong hợp đồng thế chấp. Tuy nhiên, pháp luật và Tòa án ở các nƣớc này
đã sửa đổi quyền tài sản của chủ nợ mà theo đó họ chỉ đƣợc phép thực hiện
quyền này khi ngƣời vay khơng hồn thành nghĩa vụ. Ngƣời nhận thế chấp có
quyền sở hữu đối với tài sản trong suốt thời gian thế chấp nhƣng chỉ có tính
chất tạm thời. Nếu ngƣời đi vay khơng thực hiện nghĩa vụ của mình thì ngƣời
nhận thế chấp có quyền sở hữu tuyệt đối. Thế chấp là sự chuyển giao quyền
sở hữu tài sản theo cách thức bảo đảm với một ngụ ý rằng quyền sở hữu sẽ
đƣợc chuyển giao lại cho con nợ nếu đã thực hiện xong nghĩa vụ thanh tốn
của mình [2, tr.31-32].
Ở Việt Nam, quan niệm về thế chấp tài sản cũng xuất hiện từ rất sớm,

từ “thế chấp” có nguồn gốc từ Hán - Việt: “Thế là bỏ đi, thay cho”, còn “chấp
là cầm giữ, bắt” [1, tr.154, 394]. Trong từ điển tiếng Việt thì “thế chấp dùng
làm vật bảo đảm, thay thế cho số tiền vay nếu khơng có khả năng trả đúng kỳ
hạn” [19, tr.160]. Theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành : “Thế
chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc

8


sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên
kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)” [3, Khoản 1 Điều 317].
Nhìn chung dù quan niệm thế chấp tài sản dƣới góc độ nào đi nữa thì
khi nhận định về thế chấp tài sản đều có những đặc điểm chung nhƣ sau:
Thứ nhất, tài sản thế chấp có thể là bất động sản; động sản; vật phụ gắn
với động sản, bất động sản thế chấp; tài sản gắn liền với đất trong trƣờng hợp
thế chấp quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu của ngƣời thế chấp.
Thứ hai, thế chấp là một hợp đồng phụ bên cạnh một hợp đồng chính là
quan hệ nghĩa vụ trong đó nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ là đối tƣợng đƣợc
bảo đảm.
Thứ ba, tài sản thế chấp đƣợc để lại cho ngƣời thế chấp giữ, các bên có
thể giao cho bên thứ ba giữ nếu các bên có thoả thuận. Nhƣ vậy, việc thế chấp
tài sản không phải là dùng quyền sở hữu tài sản để bảo đảm vì quyền sở hữu
tài sản thực tế vẫn còn nằm trong tay chủ sở hữu thực sự.
Thứ tư, hợp đồng thế chấp trong một số trƣờng hợp phải đƣợc đăng ký
tại cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền.
1.1.2. Khái niệm xử lý tài sản thế chấp
“Xử lý tài sản thế chấp là quá trình thực thi quyền của bên nhận thế
chấp thông qua việc tiến hành các thủ tục định đoạt quyền sở hữu tài sản thế
chấp và số tiền thu đƣợc sẽ thanh toán cho bên nhận thế chấp và các chủ thể
khác cùng có quyền lợi trên tài sản đó theo thứ tự ƣu tiên do các bên thỏa

thuận hoặc pháp luật quy định” [23, tr.45-46].
Tài sản thế chấp đƣợc xử lý khi nghĩa vụ trả nợ đƣợc bảo đảm bị vi
phạm hoặc trong các trƣờng hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật
quy định. Nếu thừa nhận việc thế chấp tài sản để bảo đảm nghĩa vụ bảo lãnh
chỉ là biện pháp củng cố lịng tin đối với chủ nợ có bảo đảm, thì trong trƣờng
hợp bên đƣợc bảo lãnh khơng trả nợ thì chủ nợ có quyền truy địi. Quyền truy

9


đòi đƣợc ghi nhận trong BLDS nhƣ là một phần hiệu lực đối kháng của biện
pháp bảo đảm trong quan hệ với ngƣời thứ ba. Với quyền truy đòi, biện pháp
bảo đảm nghĩa vụ không gây cản trở đối với sự lƣu thông của tài sản trong
khuôn khổ thực hiện các quyền của chủ sở hữu đối với tài sản, đặc biệt là
quyền định đoạt. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhƣợng tài sản; ngƣời nhận
chuyển nhƣợng phải biết về tình trạng pháp lý của tài sản và phải tự mình xây
dựng đối sách hợp pháp để quản lý rủi ro.
Theo quy định của Điều 301 BLDS năm 2015, trƣờng hợp ngƣời đang
giữ tài sản khơng giao tài sản thì bên nhận bảo đảm có quyền u cầu tịa án
giải quyết, trừ trƣờng hợp luật liên quan có quy định khác. Quy định này cho
thấy, quyền truy đòi của chủ nợ có bảo đảm, cịn đối với vấn đề xử lý nhƣ thế
nào, thì câu trả lời vẫn phải dựa vào các quy định chung về bắt buộc trả nợ
bằng con đƣờng tồ án.
Ở Pháp, chủ nợ có bảo đảm mà quyền chủ nợ đƣợc ghi nhận trong một
chứng thƣ cơng chứng có quyền sử dụng chứng thƣ đó nhƣ một bản án để yêu
cầu tiến hành cƣỡng chế việc thực hiện quyền của chủ nợ [24, tr.355-356].
Chẳng hạn, trong trƣờng hợp tài sản đƣợc thế chấp và nợ không đƣợc trả thì
chủ nợ nhận thế chấp có quyền u cầu cơ quan thi hành án tiến hành cƣỡng
chế việc xử lý tài sản trong khuôn khổ thi hành chứng thƣ công chứng về thế
chấp tài sản.

Ở Mỹ, luật cho phép chủ nợ có bảo đảm, trong trƣờng hợp nợ không
đƣợc trả, thực hiện việc thu giữ tài sản bảo đảm và xử lý để thu hồi nợ [9,
tr.333-334]
Quyền thu giữ, gọi là self- help trong luật của Mỹ, đƣợc thực hiện trong
những điều kiện ngặt nghèo và theo thể thức chặt chẽ, ngăn chặn sự lạm dụng,
đặc biệt là ngăn chặn nguy cơ xung đột dẫn đến bạo động, mất trật tự.

10


1.2. Khái niệm, đặc điểm thế chấp quyền sử dụng đất và xử lý tài sản thế
chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay
1.2.1. Khái niệm, đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất
* Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất
Trong lĩnh vực đất đai, cơ sở pháp lý tiền đề cho các giao dịch về
QSDĐ nói chung và thế chấp QSDĐ nói riêng vận hành trong nền kinh tế thị
trƣờng đƣợc đánh dấu bằng sự ghi nhận trong đạo luật gốc - Hiến pháp 2013:
“Tổ chức, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử
dụng đất. Ngƣời sử dụng đất đƣợc chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các
quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất đƣợc pháp luật
bảo hộ” [11, Khoản 2, Điều 54)]. Cụ thể hóa quy định này, Luật đất đai 2013
đã ghi nhận các quyền năng cụ thể về chuyển QSDĐ của ngƣời sử dụng đất,
bao gồm: quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, góp
vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng QSDĐ. Với việc pháp luật đất đai ghi nhận
các quyền năng này của ngƣời sử dụng đất cho thấy đất đai (QSDĐ) không
chỉ là tài nguyên đƣợc nhà nƣớc cấp phát để sử dụng, sinh sống ổn định nhƣ
trƣớc đây mà còn là tài sản đƣợc định giá bằng tiền và đƣợc đem trao đổi trên
thị trƣờng, trong đó có giao dịch về thế chấp QSDĐ.
Có thể thấy việc thế chấp QSDĐ chính là sự thỏa thuận giữa các bên
tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển QSDĐ đƣợc BLDS và

pháp luật đất đai quy định, theo đó bên sử dụng đất dùng QSDĐ của mình để
đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Đây là một trong những quyền quan
trọng của ngƣời sử dụng đất [20, tr.59]. Các quy định về thế chấp tài sản là
QSDĐ là những chuẩn mực pháp lý cụ thể của Nhà nƣớc, cũng nhƣ trách
nhiệm pháp lý mà các chủ thể khi thiết lập quan hệ thế chấp tài sản phải tuân
theo. Điều chỉnh pháp luật về thế chấp tài sản là QSDĐ là việc Nhà nƣớc
thông qua pháp luật tạo ra những chuẩn mực, hành lang pháp lý để tác động,

11


điều chỉnh các hành vi của các chủ thể tham gia các quan hệ xã hội với mục
đích trƣớc hết là duy trì trật tự chung của xã hội. Bên cạnh đó, tùy thuộc vào
tính chất của những quan hệ về QSDĐ có tác dụng làm cân bằng và hài hịa
quyền là lợi ích của các bên tham gia quan hệ đảm bảo [2, tr32].
Nhƣ vậy, nhìn một cách tổng thể quan hệ thế chấp QSDĐ ở cả phƣơng
diện pháp lý và thực tế, có thể hiểu khái niệm thế chấp QSDĐ nhƣ sau:
Thế chấp QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên có QSDĐ
(gọi là bên thế chấp) dùng QSDĐ của mình để đảm bảo việc thực hiện nghĩa
vụ dân sự - kinh tế với bên kia (gọi là bên nhận thế chấp); bên thế chấp được
tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp [14].
* Đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp QSDĐ là một dạng cụ thể của thế chấp tài sản. Bên cạnh
những đặc điểm chung của thế chấp tài sản, thế chấp QSDĐ với đặc điểm của
QSDĐ bị chi phối bởi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nên có những đặc thù
nhƣ sau:
Thứ nhất, đối tượng thế chấp là một loại tài sản đặc biệt được biểu
hiện dưới dạng quyền và không thuộc quyền sở hữu của người thế chấp.
Điều 53 Hiến pháp năm 2013 và Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 đã
khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và

thống nhất quản lý. Nhà nƣớc giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử
dụng ổn định, lâu dài. Ngƣời sử dụng đất đƣợc cấp giấy chứng nhận QSDĐ
và đƣợc chuyển QSDĐ trong thời hạn giao đất. QSDĐ đƣợc hiểu là quyền
năng của ngƣời sử dụng đất đƣợc pháp luật ghi nhận và đƣợc Nhà nƣớc bảo
đảm thực hiện để khai thác công dụng hoặc hƣởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai.
QSDĐ chỉ có thể trở thành đối tƣợng của hợp đồng thế chấp QSDĐ khi
QSDĐ đó thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ngƣời thế chấp. Vì vậy, QSDĐ
là đối tƣợng trong giao dịch thế chấp bị ràng buộc, chi phối và phụ thuộc bởi

12


ý chí của Nhà nƣớc với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu. Đây chính là điểm
khác biệt cơ bản khi xem xét về đối tƣợng thế chấp BĐS ở các nƣớc duy trì
hình thức sở hữu tƣ nhân về đất đai với các nƣớc xác lập hình thức sở hữu
Nhà nƣớc hay sở hữu đại diện của Nhà nƣớc về đất đai.
Nhƣ vậy, QSDĐ không phải là tài sản thuộc quyền sở hữu của ngƣời
mang đi thế chấp mà thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc làm đại diện chủ sở
hữu. Với quan hệ thế chấp QSDĐ thì khơng phải QSDĐ nào của ngƣời sử
dụng đất cũng đƣơng nhiên là đối tƣợng trong giao dịch thế chấp mà chỉ có
những QSDĐ đƣợc Nhà nƣớc cho phép, đƣợc pháp luật chỉ định mới trở
thành đối tƣợng của các giao dịch đó. Hơn nữa, do tính chất đặc thù của chế
độ sở hữu toàn dân về đất đai nên việc thế chấp QSDĐ không chỉ tuân theo
các quy định về thế chấp tài sản của Bộ luật dân sự năm 2015 mà còn phải
phù hợp với các quy định của pháp luật đất đai đƣợc đề cập tại Điều 188 Luật
đất đai năm 2013.
Thứ hai, xét về nguồn gốc và bản chất của thế chấp tài sản thì thế chấp
QSDĐ khơng phải là hình thức chuyển QSDĐ
Khi ký kết hợp đồng thế chấp QSDĐ, bên có tài sản thế chấp (Bên thế
chấp) chỉ chuyển giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, mà

không chuyển giao QSDĐ về mặt thực tế để bên nhận thế chấp chiếm hữu và
nắm giữ, cũng nhƣ khai thác giá trị của QSDĐ. Trong thời gian thế chấp,
quyền đó vẫn thuộc bên thế chấp. Điều này đƣợc giải thích tại cuốn Thuật ngữ
pháp lý do tác giả Nguyễn Mạnh Hùng biên soạn, cụ thể nhƣ sau: “Thế chấp
và cho thuê đất, quyền sử dụng đất không chuyển hẳn từ người này sang
người khác, người được Nhà nước giao đất để sử dụng vẫn là người được
công nhận QSDĐ (chủ thể của QSDĐ)” [13, tr.54]. Tính có điều kiện thể hiện
ở chỗ, bên thế chấp QSDĐ có thể nhận lại, khơi phục lại hồn toàn QSDĐ cả
về phƣơng diện pháp lý và thực tế khi nghĩa vụ trả nợ đã đƣợc thực hiện đầy

13


đủ theo đúng thời gian và những cam kết, thỏa thuận giữa hai bên. Hoặc Bên
thế chấp QSDĐ có thể khơng nhận lại đƣợc QSDĐ của mình nếu bên thế chấp
không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ đã cam kết khi đến hạn.
Mục đích của việc thế chấp QSDĐ là sử dụng QSDĐ nhƣ một “vật”
làm tin, tạo tâm lý yên tâm cho bên nhận thế chấp đối với việc cam kết thực
hiện nghĩa vụ dân sự của bên thế chấp. Việc bên nhận thế chấp tạm thời giữ
các giấy tờ pháp lý về QSDĐ của bên thế chấp không làm thay đổi chủ thể sử
dụng đất, cũng nhƣ các nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất đối với Nhà nƣớc.
Bên cạnh đó, mục đích của bên thế chấp luôn mong muốn hƣớng tới việc
đƣợc khai thác, sử dụng, duy trì và tồn tại tài sản là QSDĐ của mình mãi mãi.
Việc chuyển giao QSDĐ chỉ xảy ra khi đến hạn mà bên thế chấp không trả
đƣợc nợ. Tuy nhiên, việc chuyển giao QSDĐ trong trƣờng hợp này không
phải bản thân của thế chấp tạo ra mà phải thơng qua hình thức chuyển nhƣợng
hoặc đấu giá hoặc có đƣợc bởi một phán quyết có hiệu lực của Tịa án [14].
Thứ ba, trình tự, thủ tục thế chấp QSDĐ được quy định chặt chẽ hơn
nhiều so với trình tự, thủ tục thực hiện các giao dịch đảm bảo bằng các tài
sản khác.

Đối với các giao dịch về QSDĐ nói chung và thế chấp QSDĐ nói
riêng, bên cạnh việc quy định một cách cụ thể và chi tiết về nội dung và điều
kiện của chủ thể thực hiện thế chấp, đối tƣợng QSDĐ trong mối quan hệ thế
chấp, pháp luật cũng quy định chặt chẽ về hình thức, trình tự, thủ tục xác lập
và thực hiện giao dịch thế chấp. Điều đó có thể nhận thấy qua hàng loạt các
quy định của pháp luật thể hiện sự ràng buộc đối với các bên tham gia quan
hệ thế chấp QSDĐ. Chẳng hạn, về hình thức hợp đồng thế chấp QSDĐ, khi
tham gia và xác lập quan hệ thế chấp QSDĐ, bên thế chấp và bên nhận thế
chấp không đƣợc lựa chọn hình thức của hợp đồng mà phải tuân thủ quy định
“Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản”. Ngoài

14


ra, pháp luật cũng quy định hợp đồng thế chấp QSDĐ do các bên ký sẽ chƣa
có hiệu lực pháp luật nếu không đƣợc cơ quan công chứng và cơ quan đăng
ký xác nhận. Về vấn đề này, nhiều ý kiến cho rằng việc công chứng, chứng
thực các giao dịch về QSDĐ (trong đó có thế chấp QSDĐ) nên đƣợc thực
hiện theo thỏa thuận của các bên, không nên quy định là điều kiện bắt buộc
nhƣ hiện nay để tránh gây tốn thời gian, tiết kiệm chi phí. Tuy nhiên, theo ý
kiến của tác giả, đứng trên quan điểm đảm bảo an tồn và phịng ngừa rủi ro
đối với các giao dịch về QSDĐ, khi ý thức chấp hành pháp luật của đơng đảo
ngƣời dân cịn thấp, hệ thống pháp luật chƣa đầy đủ, chồng chéo, hiệu lực
chƣa cao, khả năng “hậu kiểm” của các cơ quan chức năng còn hạn chế nên
việc lƣợc đi bất kỳ một trình tự, thủ tục, điều kiện nào hiện có sẽ làm cho tình
trạng tranh chấp về đất đai, nhà ở vốn phức tạp nay lại càng phức tạp hơn.
Bên cạnh đó, quy trình, thủ tục về xử lý QSDĐ cũng đƣợc quy định một cách
nghiêm ngặt, chặt chẽ. Mặc dù, QSDĐ đƣợc các bên thỏa thuận là tài sản đảm
bảo cho nghĩa vụ trả nợ nhƣng điều đó khơng đồng nghĩa là QSDĐ đƣơng
nhiên thuộc quyền chủ động xử lý của bên nhận thế chấp khi bên thế chấp

không thực hiện đƣợc nghĩa vụ. Trong trƣờng hợp bên thế chấp không thể thực
hiện nghĩa vụ trả nợ thì các bên sẽ thỏa thuận phƣơng thức xử lý QSDĐ nhƣ bán
đấu giá, nếu có tranh chấp xảy ra thì các bên phải khởi kiện tại Tòa án.
Với các quy định nêu trên cho thấy, đối với các giao dịch liên quan đến
QSDĐ, đặc biệt là thế chấp QSDĐ, pháp luật quy định về các điều kiện, yêu
cầu và thủ tục pháp lý cần thiết một cách chặt chẽ và nghiêm ngặt.
1.2.2. Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay
* Khái niệm xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
“Xử lý tài sản thế chấp là quá trình thực thi quyền của bên nhận thế
chấp thông qua việc tiến hành các thủ tục định đoạt quyền sở hữu tài sản thế
chấp và số tiền thu đƣợc sẽ thanh toán cho bên nhận thế chấp và các chủ thể

15


khác cùng có quyền lợi trên tài sản đó theo thứ tự ƣu tiên do các bên thỏa
thuận hoặc pháp luật quy định” [23, tr.23].
Pháp luật Việt Nam hiện hành quy định các trƣờng hợp mà bên nhận
bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm. Các trƣờng hợp này bao gồm: (1)
Đến hạn thực hiện nghĩa vụ đƣợc bảo đảm mà bên có nghĩa vụ khơng thực
hiện hoặc thực hiện khơng đúng nghĩa vụ. (2) Bên có nghĩa vụ phải thực hiện
nghĩa vụ đƣợc bảo đảm trƣớc thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận
hoặc theo quy định của luật. (3) Trƣờng hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc
luật có quy định [3, Điều 299]. Nhƣ vậy, một mặt, điều luật này đƣa ra các
nguyên tắc mang tính mặc định về quyền xử lý tài sản bảo đảm (nhất là trong
trƣờng hợp các bên không có thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm); mặt khác,
nó cũng cho phép các bên thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm của mình về
các trƣờng hợp xử lý bảo đảm khác, đồng thời ghi nhận các trƣờng hợp xử lý
bảo đảm bắt buộc theo quy định tại một văn bản luật cụ thể.
Tuy nhiên, đối với việc xử lý thế chấp là QSDĐ, kết quả của việc xử lý

tài sản sẽ khơng những ảnh hƣởng đến lợi ích của các bên trong quan hệ thế
chấp QSDĐ mà cịn có thể gây ảnh hƣởng đến lợi ích của những chủ thể có
liên quan đến tài sản thế chấp, ví dụ nhƣ: đối tƣợng thuê diện tích đất, thuê lại
diện tích đất thuê …. Vì vậy việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ cần phải
đƣợc tiến hành theo những quy định cụ thể và chặt chẽ của pháp luật.
Theo đó, việc nghiên cứu tìm hiểu về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ
đƣợc tiếp cận dƣới các góc độ kinh tế và góc độ pháp lý về thế chấp:
Dưới góc độ kinh tế, xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ đƣợc hiểu là việc
sử dụng một phƣơng thức nào đó (bán đấu giá QSDĐ cho một bên thứ ba, bên
nhận thế chấp nhận chuyển nhƣợng QSDĐ,…) nhằm thu giữ lại những lợi ích
(trong phạm vi giá trị QSDĐ thế chấp) thuộc về bên nhận thế chấp một cách
nhanh chóng và chủ động. Xử lý tài sản thế chấp QSDĐ là sự hiện thực hóa

16


quyền của bên nhận thế chấp khi quyền lợi đó đã không đƣợc bảo đảm theo
một quan hệ trái quyền đã đƣợc thiết lập 20 nhƣ thông thƣờng. QSDĐ đƣợc
sử dụng để bảo đảm thông qua xử lý sẽ đƣợc quy đổi thành tiền nhằm bù đắp
cho những lợi ích của bên nhận thế chấp. Nhƣ vậy, xử lý tài sản thế chấp là
QSDĐ là một khâu vô cùng quan trọng để bảo đảm an toàn cho quyền lợi của
các chủ thể, thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế.
Dưới góc độ học thuyết pháp lý, xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ cần
phải đƣợc coi là một “quá trình” để thực thi quyền của bên nhận thế chấp
thông qua các biện pháp tác động đến QSDĐ thế chấp. Bởi các lý do sau:
Thứ nhất, mục đích của xử lý tài sản thế chấp QSDĐ là bảo đảm quyền
cho bên nhận thế chấp.Quyền này cần đƣợc bảo vệ một cách trực tiếp và ngay
tức khắc khi nghĩa vụ trả nợ không đƣợc thi hành. Nhƣ vậy, bên nhận thế
chấp cần phải chứng minh các điều kiện cần và đủ để thực thi quyền lợi của
mình trên QSDĐ thế chấp, đó là: có sự vi phạm nghĩa vụ đƣợc bảo đảm, hợp

đồng thế chấp QSDĐ là hợp pháp. Nếu khơng có hợp đồng thế chấp QSDĐ
hoặc chúng khơng hợp pháp thì bên nhận thế chấp khơng có quyền xử lý
QSDĐ đó.
Thứ hai, việc xử lý tài sản thế chấp QSDĐ là việc tiến hành các thủ tục
để định đoạt QSDĐ đó. Do vậy, cần phải có sự chuyển giao quyền quản lý
QSDĐ từ bên thế chấp sang cho bên nhận thế chấp khi xử lý tài sản đó. Các
biện pháp xử lý mà bên nhận thế chấp sẽ tiến hành đƣợc thực hiện theo sự
thỏa thuận ghi trong hợp đồng thế chấp QSDĐ, nếu khơng có thỏa thuận thì
bên nhận thế chấp có quyền u cầu Tịa án xử lý hoặc yêu cầu một cơ quan,
tổ chức bán đấu giá QSDĐ hoặc chuyển nhƣợng QSDĐ để thu hồi nợ. Nhƣ
vậy, xử lý tài sản thế chấp QSDĐ chính là việc tiến hành các biện pháp định
đoạt QSDĐ để thu hồi số tiền tƣơng đƣơng với nghĩa vụ đƣợc bảo đảm, bảo
vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp.

17


Thứ ba, xử lý tài sản thế chấp QSDĐ là bảo đảm lợi ích của các chủ thể
có quyền trên QSDĐ đó trên ngun tắc "ai cơng bố quyền trƣớc sẽ đƣợc ƣu
tiên thanh tốn trƣớc". Tính chất vật quyền của thế chấp QSDĐ là căn cứ hợp
pháp cho việc xác định thứ tự ƣu tiên thanh toán trong trƣờng hợp trên. Số
tiền thu đƣợc từ thực thi các biện pháp định đoạt tài sản thế chấp phải giải
quyết đƣợc tổng thể các lợi ích có liên quan trên tài sản thế chấp theo một
nguyên tắc ƣu tiên đƣợc xác định rõ ràng và cụ thể [18].
* Đặc điểm xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
Xử lý tài sản thế chấp có những đặc điểm sau:
Thứ nhất, đối tƣợng tác động trực tiếp của quá trình xử lý chính là
QSDĐ đƣợc thế chấp. Một trong những nội dung cần kê khai khi thực hiện
đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký đó là tài sản thế chấp và tài sản này có
thể biến động thƣờng xuyên suốt thời hạn thế chấp. Trong trƣờng hợp có sự

thay đổi tài sản thế chấp ban đầu thì bên nhận thế chấp phải đăng ký lại tài sản
thế chấp. Trƣớc khi xử lý tài sản thế chấp, bên nhận thế chấp cũng phải đăng
ký thông báo xử lý tài sản thế chấp và trong văn bản thông báo phải mô tả rõ
tài sản đƣợc xử lý. Chuyển tài sản thế chấp thành tiền hoặc xác lập quyền sở
hữu đối với tài sản đó là những cách để bên nhận thế chấp thu giữ lại khoản
nợ khi bên vay lâm vào tình trạng phá sản hoặc vỡ nợ.
Thứ hai, hậu quả pháp lý của xử lý tài sản thế chấp làm chấm dứt
quyền sở hữu của bên thế chấp đối với tài sản đó. Việc xử lý tài sản thế chấp
chỉ đƣợc thực hiện khi có sự vi phạm nghĩa vụ đƣợc bảo đảm và giá trị của tài
sản thế chấp đƣợc dùng để bù đắp thay thế cho giá trị của nghĩa vụ bị vi phạm
đó. Để xác định đƣợc giá trị của tài sản thế chấp thì cách thơng thƣờng và phổ
biến là bán tài sản đó để lấy tiền hoặc dùng nó để thay thế cho nghĩa vụ đƣợc
bảo đảm, cả hai hình thức trên đều là các hình thức xử lý có tính chất định
đoạt quyền sở hữu đối với tài sản thế chấp.

18