tư vấn hành chính và đất đai

MỤC LỤC
1. Nhà, đất đền bù có được miễn lệ phí trước bạ?
2. Trình tự, thẩm quyền giải quyết khiếu nại đối với quyết định hành chính
3. Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
4. Những thủ tục hành chính nào được giải quyết trong ngày nghỉ thứ bảy?
5. Sự khác nhau giữa khái niệm "tạm trú" và "lưu trú"?
6. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất và nhà
7. Thủ tục xin tách sổ đỏ
8. Có được thành lập công ty 100% vốn nước ngoài kinh doanh bất động sản không?
Nếu có thì pháp luật quy định vốn pháp định như thế nào?
9. Mua bán nhà ở không có quyền sử dụng đất ở
10. 6 nhóm người nước ngoài được phép mua nhà ở Việt Nam
11. Chuyển mục đích sử dụng đất
12. huyển nhượng đất chưa có sổ đỏ
13. Thủ tục tách thửa đất như thế nào?
14. Đất bao nhiêu mét vuông mới được cấp sổ đỏ?
15. Việt kiều có được cấp GCN quyền sở hữu nhà ở?
16. Quy định về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất
17. Quy định diện tích tối thiểu được tách thửa và việc cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất
có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đó
18. Đối tượng nộp tiền sử dụng đất
19. Được nhà nước cấp nhà trước 1992 có phải đóng tiền làm sổ đỏ?
20. Đất ao, vườn chuyển sang đất ở, đất sản xuất kinh doanh… nộp tiền sử dụng đất thế
nào?
21. Diện tích đất như thế nào đủ điều kiện tách sổ đỏ
22. Thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp trái pháp luật?
22a. Hỏi: Gia tộc chúng tôi có một thửa đất trên có một nhà thờ gia tộc từ xưa đến nay.
Nay có một người trong gia tộc đã tự ý kê khai và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất. Xin hỏi những người trong gia tộc phải làm sao để hủy bỏ được quyền sử dụng đất
của người này? Các dạng đất như đất do cá nhân sử dụng, đất hương hỏa, được luật pháp
quy định phân biệt ra sao?

23. Đất vườn trước năm 1993, chuyển sang đất ở tính thuế ra sao?
24. Thủ tục sang tên sổ đỏ
25. Mua nhà bằng giấy tay, làm chủ quyền ra sao?
26. Ðất ấy phải được UBND xã chứng nhận mới được cấp “sổ đỏ”
26a. Trả nợ tiền sử dụng đất theo thời điểm nào?
26b. Giấy mua bán "tay" ký trước ngày 15-10-1993
27. Hỏi: giấy xác nhận của UBND có phải là giấy tờ hợp lệ theo Khoản 1 điều 50 Luật
Đất đai không? Tôi có được cấp GCN QSDĐ không nếu hiện tại nhà đất của tôi đang nằm
trong quy hoạch? Nếu được cấp GCN QSDĐ thì tôi phải đóng tiền sử dụng đất? Có được
phép thực hiện quyền chuyển nhượng không?
27. Không cấp giấy chứng nhận cho đất lấn chiếm
28. Xin cho hỏi: Tôi có thể xin cấp sổ đỏ và chuyển mục đích sử dụng cho miếng đất
300m
2
không? Nếu được, tôi phải làm thủ tục gì và nộp hồ sơ ở đâu? Tôi có phải đóng tiền gì
khi làm thủ tục xin cấp sổ đỏ không và nếu có thì số tiền là bao nhiêu?
29 Có chuyển mục đích SDĐ cho phần đất làm sân?
30. Chuyển nhượng đất bằng giấy tay có tách sổ đỏ được không?
31. Thủ tục và qui trình làm sổ đỏ
32. Đất trồng cây lâu năm có được chuyển thành đất ở?
33. Đất được cho bị đòi lại, giải quyết thế nào?
34. Hạn chế mua bán nhà đất bằng giấy tay
35. Nhà xây trái phép, làm sao để được cấp quyền sử dụng?
36. Đất sử dụng trước 1975, có được miễn thuế?
37. Nhà mua bằng giấy tay, có được cấp chủ quyền?
38. Năm 1989, gia đình anh Tiến (người hàng xóm với gia đình tôi) đã đem đất và Giấy
chứng nhận Quyền sử dụng đất để trả nợ (thay cho việc trả số tiền bán trâu mà hai gia đình
chung nhau) cho con trai tôi. Năm 2003, với mảnh đất trên, con trai tôi đã được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. Nay giá đất có nhiều biến động, anh Tiến đến đòi lại và bị
phòng Thanh tra huyện yêu cầu con trai tôi trả một nửa số đất. Vậy việc làm đó có đúng

không?
39. Năm 1997, chúng tôi đã mua một khu đất ở xã Thanh Lưu, thôn Cầu Nga nhưng 8
năm nay chưa được giao đất, vì một số người dân trong thôn khiếu nại đất ấy là của chùa.
Vậy chúng tôi muốn biết, liệu việc mua bán đất giữa chúng tôi với xã có hợp pháp không?
Nhân dân trong thôn có quyền khiếu nại là đất của chùa không?
40. Năm 1992, UBND xã Đông Bắc mua thanh lý nhà và lô đất rộng 1.800m2 của ngân
hàng huyện để xây trạm y tế. Sau khi đưa vào sử dụng, thì không phù hợp (vì thiếu nước và
xa trung tâm xã). Năm 1994, Uỷ ban Nhân dân xã bán lô đất và nhà này cho tôi và cam kết
sẽ làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng có xác nhận của xã và hoá
đơn nộp tiền cho xã. Tôi đã ở trên lô đất và khu nhà đó từ ấy đến nay. Sau khi mua lô đất
trên, tôi đã nhiều lần đề nghị lên huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng
không được cấp. Năm 2003, huyện ra quyết định thu hồi lô đất này. Khi tôi khiếu nại lên
tỉnh, thì tỉnh lại ra quyết định thu hồi lô đất để làm chợ. Vậy cách giải quyết như trên có
đúng không? Nếu tỉnh thu hồi, thì gia đình tôi có được đền bù không và đền bù theo đối
tượng và giá nào?
41. Tháng 12/2003 khi đồn điền của xã đổi thửa, tôi được cấp 560m2 ruộng. Nhưng đến
tháng 1/2005, trong khi làm đất chuẩn bị cấy lúa thì tôi bị chủ đất cũ tranh chấp. Từ đó đến
nay, tôi đã nhiều lần làm đơn lên xã nhưng không được giải quyết. Vậy trường hợp của tôi
thì cấp nào sẽ có thẩm quyền giải quyết?
42. Gia đình tôi có một mảnh đất đã được Uỷ ban Nhân dân phường công nhận là đất hợp
lệ có từ trước năm 1993. Năm 1998, chính quyền địa phương thông báo đây là đất trong diện
giải toả đền bù nên không được xây dựng. Tuy nhiên, đến nay đã 8 năm mà tôi không thấy
đơn vị nào giải tỏa, trong khi nhà ở xuống cấp, xin phép xây lại thì Uỷ ban Nhân dân phường
Trần Quang Diệu không cho. Vậy tôi hỏi cấp nào có thẩm quyền trả lời đất có giải toả hay
không?
1. Trình tự, thẩm quyền giải quyết khiếu nại đối với quyết định hành chính
2/25/2008 11:48:23 PM
Để Quý khách hàng biết các trình tự thủ tục giải quyết khiếu nại trong việc giải
quyết khiếu nại đối với quyết định hành chính để bảo vệ quyền lợi của mình thì quý
khách hàng phải tuân thủ quy định về thời hạn.

- Trong thời hạn không quá ba mươi (30) ngày kể từ ngày Sở Tài nguyên và Môi
trường, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có quyết định hành chính
trong quản lý đất đai hoặc cán bộ, công chức thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, thuộc Uỷ
ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có hành vi hành chính trong giải quyết
công việc về quản lý đất đai mà người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan không đồng ý với
quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính đó thì có quyền nộp đơn khiếu nại đến Uỷ
ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
- Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm
giải quyết khiếu nại theo thời hạn quy định của Luật Khiếu nại, tố cáo.
- Quyết định giải quyết khiếu nại của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương phải được công bố công khai và gửi cho người khiếu nại, người khác có
quyền lợi và nghĩa vụ liên quan.
- Trong thời hạn không quá bốn mươi lăm (45) ngày kể từ ngày có quyết định giải
quyết của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mà người khiếu
nại không đồng ý với quyết định giải quyết đó thì có quyền khởi kiện tại Toà án nhân dân.
- Cơ quan nhận đơn khiếu nại có trách nhiệm ghi vào sổ theo dõi giải quyết khiếu nại.
2. Nhà, đất đền bù có được miễn lệ phí trước bạ? 8/31/2007 5:09:34 PM
Hỏi:
Ðề nghị quý báo cho biết, khi nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở theo
diện được đền bù do bị thu hồi nhà, đất thì có phải nộp lệ phí trước bạ không?
Ngô Hữu Long (Khu đô thị Việt Hưng, Gia Lâm)
Trả lời:
Thông tư số 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện các
quy định pháp luật về lệ phí trước bạ nêu rõ: Khi đăng ký quyền sở hữu nhà ở, sử dụng đất ở
với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tổ chức, cá nhân phải nộp lệ phí trước bạ.

Tuy nhiên, trong trường hợp tổ chức, cá nhân đăng ký quyền sở hữu nhà ở, sử dụng đất ở
được đền bù (kể cả nhà đất mua bằng tiền đền bù) khi Nhà nước thu hồi nhà, đất mà tổ chức,
cá nhân đó đã nộp lệ phí trước bạ (hoặc không phải nộp, hoặc được miễn lệ phí trước bạ theo
quy định của pháp luật) đối với nhà, đất bị thu hồi, thì không phải nộp lệ phí trước bạ khi

đăng ký quyền sở hữu, sử dụng.

Nếu tổ chức, cá nhân được nhận đền bù bằng tiền, sau đó mua nhà, đất khác với diện tích
lớn hơn phần diện tích nhà, đất bị thu hồi, thì chỉ được miễn nộp lệ phí trước bạ tương ứng
với phần diện tích nhà, đất bị thu hồi. Trong trường hợp này, khi kê khai lệ phí trước bạ, tổ
chức, cá nhân đăng ký phải cung cấp các hồ sơ sau:

- Quyết định thu hồi đất cũ và quyết định giao nhà, đất mới của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền (bản sao).

- Chứng từ nộp lệ phí trước bạ của chủ nhà đất bị Nhà nước thu hồi (bản gốc, bản sao, hoặc
xác nhận của cơ quan quản lý hồ sơ nhà đất) hoặc quyết định được miễn nộp lệ phí trước bạ
của cơ quan có thẩm quyền (trường hợp không có bản gốc thì dùng bản sao có công chứng).

- Hóa đơn hoặc hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà, đất hợp pháp theo quy định của
pháp luật, kèm theo chứng từ nhận tiền đền bù của cơ quan thu hồi nhà, đất trả (đối với
trường hợp nhận đền bù bằng tiền).

Trường hợp tổ chức, cá nhân bị thu hồi đất chưa nộp lệ phí trước bạ đối với nhà, đất bị thu
hồi thì phải nộp lệ phí trước bạ đối với nhà, đất được đền bù hoặc mua bằng tiền đền bù theo
quy định hiện hành.
3. Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 8/21/2007 6:16:57 PM
Câu hỏi:
Đối tượng nào được áp dụng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư? Giá đất áp dụng để
bồi thường được xác định như thế nào?
Trả lời:
Đối tượng áp dụng
Theo quy định tại Nghị định 197/2004 của Chính phủ và Thông tư 116/2004 của Bộ Tài
chính thì đối tượng được áp dụng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
bao gồm: tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người

VN định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đang sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi
đất và có đủ điều kiện để được bồi thường đất, tài sản thì được bồi thường theo quy định;
trường hợp sau khi bị thu hồi đất mà không còn chỗ ở thì được bố trí tái định cư.
Giá đất để tính bồi thường
Theo quy định tại Nghị định 197 và Thông tư 116 thì Giá đất để tính bồi thường phải là giá
đất có cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi tại thời điểm có quyết định thu hồi do
UBND cấp tỉnh công bố vào ngày 1/1 hằng năm. Không bồi thường theo giá đất sẽ được
chuyển mục đích sử dụng đất sau khi thu hồi, không bồi thường theo giá đất do thực tế sử
dụng đất không phù hợp với mục đích sử dụng đất. Trong trường hợp việc thực hiện bồi
thường chậm thì: Nếu việc bồi thượng chậm do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường
gây ra mà giá đất tại thời điểm bồi thường do UBND cấp tỉnh công bố cao hơn giá đất tại
thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm trả tiền bồi thường;
nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì
bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi. Ngược lại, nếu việc bồi thường
chậm do người bị thu hồi gây ra thì nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại
thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm bồi thường; nếu giá
đất tại thời điểm bồi thường cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi
thường theo giá đất tại thời điêm có quyết định thu hồi.
4. Những thủ tục hành chính nào được giải quyết trong ngày nghỉ thứ bảy?
8/14/2007 8:35:25 AM
Hỏi:
Xin cho biết những thủ tục hành chính nào được tiếp nhận, giải quyết trong ngày
nghỉ thứ bảy?
Trả lời:
Ngày 1-8-2007, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 127/2007/QĐ-TTg về việc
tổ chức làm việc vào ngày thứ bảy hằng tuần để tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính.
Theo đó, các thủ tục hành chính sau đây sẽ được tiếp nhận, giải quyết vào ngày thứ bảy hằng
tuần:
Công chứng; chứng thực; các thủ tục liên quan đến hộ tịch; cấp, đổi giấy chứng minh nhân
dân; cấp, đổi, gia hạn hộ chiếu (bao gồm cả hộ chiếu thuyền viên); cấp thị thực (visa) cho

người nước ngoài; cấp, đổi, gia hạn giấy phép, bằng, chứng chỉ chuyên môn của người điều
khiển phương tiện vận tải thủy, bộ; cấp giấy phép xây dựng; cấp, điều chỉnh giấy chứng
nhận đăng ký kinh doanh; cấp, điều chỉnh giấy chứng nhận đầu tư; cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu công trình xây dựng; thu thuế, lệ
phí trước bạ liên quan đến nhà, đất và phương tiện giao thông; thu phạt vi phạm hành chính
các loại; đăng kiểm phương tiện vận tải cơ giới; đăng ký các loại phương tiện vận tải, thiết bị
thi công; thủ tục thông quan hàng hoá xuất, nhập khẩu; hàng hóa quá cảnh và phương tiện
vận tải xuất cảnh, nhập cảnh, quá cảnh.
Ngoài những thủ tục hành chính này, căn cứ vào nhu cầu thực tế của người dân và doanh
nghiệp, các bộ, ngành, địa phương chủ động xem xét, quyết định việc tiếp nhận, giải quyết
những thủ tục hành chính khác liên quan trực tiếp đến người dân, doanh nghiệp vào ngày thứ
bảy.
5. Sự khác nhau giữa khái niệm "tạm trú" và "lưu trú"? 7/30/2007 12:05:45 PM
Hỏi:
Tôi nghe nói nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho công dân di chuyển đến nơi ở mới
thuận tiện, cơ quan chức năng chỉ yêu cầu thông báo với CA bằng hình thức đến trực
tiếp hoặc gọi điện thoại. Nhưng tại sao khi tôi đến đăng ký tạm trú cho người giúp việc,
CA phường vẫn yêu cầu phải có phiếu báo thay đổi hộ khẩu , chứng minh thư, bản
khai nhân khẩu…Rất mong luật sư giải thích giúp.
Trả lời :
Bạn đã nhầm khái niệm lưu trú với tạm trú. Lưu trú là việc công dân ở lại trong một thời
gian nhất định tại địa điểm thuộc xã, phường, thị trấn ngoài nơi cư trú của mình và không
thuộc trường hợp phải đăng ký tạm trú. Quy định này nhằm đơn giản thủ tục đối với việc
quản lý khách vãng lai đi thăm người thân, đi du lịch, đi chữa bệnh. Theo đó, người dân chỉ
cần thông báo việc lưu trú với công an phường, thị trấn bằng hình thức đến trực tiếp hoặc gọi
điện thoại. Việc thông báo lưu trú được thực hiện trước 23h, nếu người đến lưu trú sau 23h
thì thông báo lưu trú vào sáng hôm sau. Trường hợp ông, bà, bố, mẹ, vợ, chồng, con, cháu
đến lưu trú nhiều lần thì chỉ cần đăng ký lưu trú một lần. Đây là bước cải tiến mới, đơn giản,
thuận tiện hơn nên sẽ có tính thực tiễn cao hơn, động viên công dân tự giác khai báo khi di
chuyển chỗ ở.

Riêng những đối tượng có nguyện vọng sinh sống, làm việc, lao động, học tập tại một địa
bàn cụ thể nhưng không thuộc trường hợp được đăng ký thường trú thì trong thời hạn 30
ngày, kể từ ngày đến phải đăng ký tạm trú tại công an xã, phường, thị trấn. Do vậy bạn phải
đăng ký tạm trú cho người giúp việc với các giấy tờ sau: Hồ sơ đăng ký tạm trú gồm: giấy tờ
chứng minh quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở; trường hợp chỗ ở hợp pháp là nhà do thuê,
mượn hoặc ở nhờ của cá nhân thì phải được người cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ đồng ý
bằng văn bản; phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu; bản khai nhân khẩu; giấy chứng minh
nhân dân (trường hợp không có chứng minh nhân dân thì phải có xác nhận của công an xã,
phường, thị trấn nơi người đó đăng ký thường trú).
6. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất và nhà 8/21/2007 6:15:44 PM
Khi Nhà nước thu hồi đất và nhà thì sẽ thực hiện hỗ trợ những khoản nào cho người
bị thu hồi?
Trả lời: Theo quy định tại Nghị định 197/2004 của Chính phủ và Thông tư 116/2004 của
Bộ Tài chính thì chính sách hỗ trợ gồm:
Hỗ trợ di chuyển: Hộ gia đình khi Nhà nước thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở trong phạm
vi tỉnh, thành phố thì được hỗ trợ cao nhất 3 triệu đồng/hộ. Di chuyển sang tỉnh khác được
hỗ trợ cao nhất 5 triệu đồng/hộ. Tổ chức có đủ điều kiện được bồi thường thiệt hại về đất và
tài sản khi bị thu hồi mà phải di chuyển cơ sở được hỗ trợ chi phí thực tế về di chuyển, tháo
dỡ và lắp đặt. Trong trường hợp người bị thu hồi đất ở mà không còn chỗ ở khác thì trong
thời gian chờ tạo lập chỗ ở mới, được bố trí vào nhà ở tạm hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà.
Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất: Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất
nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp được giao, được hỗ
trợ ổn định đời sống trong thời gian 3 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời
gian 6 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở. Trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều
kiện kinh tế - XH khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ là 12 tháng. Mức hỗ
trợ bằng tiền cho 1 nhân khẩu/1tháng tương đương 30 kg gạo. Khi Nhà nước thu hồi đất của
tổ chức kinh tế, hộ sản xuất kinh doanh có đăng ký kinh doanh mà bị ngừng sản xuất kinh
doanh thì được hỗ trợ cao nhất bằng 30% 1 năm thu nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình
quân của 3 năm liền kề trước đó.

Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm: Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất
nông nghiệp khi bị thu hồi trên 30% diện tích đất sản xuất nông nghiệp thì được hỗ trợ
chuyển đổi nghề nghiệp cho người trong độ tuổi lao động. Việc hỗ trợ đào tạo chuyển đổi
nghề nghiệp được thực hiện chủ yếu bằng hình thức cho đi học nghề tại các cơ sở dạy nghề.
Hỗ trợ người đang thuê nhà không thuộc sở hữu nhà nước: Hộ gia đình, cá nhân đang
thuê nhà ở không phải là nhà ở thuộc sở hữu nhà nước khi nhà nước thu hồi đất phải di
chuyển chỗ ở sang tỉnh khác thì được hỗ trợ cao nhất 5 triệu đồng/hộ còn nếu di chuyển chỗ
ở ngay trong tỉnh được hỗ trợ cao nhất 3 triệu đồng/hộ.
Hỗ trợ khác: Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định các biện pháp hỗ trợ khác để bảo đảm
ổn định đời sống và sản xuất cho người bị thu hồi đất; trường hợp đặc biệt phải trình Thủ
tướng Chính phủ quyết định.
7. Thủ tục xin tách sổ đỏ 5/15/2008 4:57:02 PM
- Nơi tiếp nhận hồ sơ :
+ Các đối tượng là tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá
nhân nước ngoài : nộp hồ sơ tại Sở TN&MT.
+ Các đối tượng là hộ gia đình, cá nhân: nộp hồ sơ tại Phòng TNMT.
- Hồ sơ nộp : lập thành 1 bộ, bao gồm :
+ Đơn xin tách thửa (hoặc hợp thửa) của người sử dụng đất đối với trường hợp người sử
dụng đất có nhu cầu khi thực hiện quyền đối với một phần thửa đất; hoặc quyết định thu hồi
đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thu hồi một phần thửa đất; hoặc một trong các
loại văn bản đối với một phần thửa đất, gồm: biên bản về kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất
đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận xử lý nợ theo hợp đồng thế chấp, bảo
lãnh; quyết định hành chính giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai, trích lục bản án hoặc quyết
định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công nhận kết
quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách quyền sử dụng đất
phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung; quyết
định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức; văn bản về việc
chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất
quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai).

- Trình tự thực hiện (39 ngày làm việc) :
+ Trong thời hạn không quá 7 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Sở (Phòng)
Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất trực thuộc để chuẩn bị hồ sơ địa chính;
+ Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa
chính đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi đến cơ quan tài
nguyên và môi trường cùng cấp (Nếu có trích đo địa chính thửa đất thì thời gian được tăng
thêm nhưng không quá 20 ngày làm việc).
+ Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được trích lục bản đồ địa
chính, trích sao hồ sơ địa chính, Sở (Phòng) Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thu
hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử
dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai, trình ủy ban nhân dân
cùng cấp xem xét và ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất mới.
+ Trong thời hạn không quá 7 ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờ trình, UBND cấp có
thẩm quyền xem xét, ký và gửi cho cơ quan tài nguyên và môi trường trực thuộc giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất mới.
+ Trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày giấy chứng nhận được ký, cơ quan
tài nguyên và môi trường có trách nhiệm trao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
đối với thửa đất mới cho người sử dụng đất; gửi bản lưu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
đã được ký, bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã thu hồi hoặc một trong các loại
giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai đã
thu hồi cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc; gửi thông báo biến động về sử
dụng đất cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường để
chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc.
- Lệ phí thu :
+ Lệ phí đăng ký biến động :
. Đất tổ chức : 20.000 đồng / giấy
. Đất cá nhân : 15.000 đ / giấy
+ Lệ phí cấp GCN QSDĐ (nếu có) :

. Đất tổ chức : 100.000 đ/ giấy
. Đất cá nhân : 25.000 đ/ giấy
8. Có được thành lập công ty 100% vốn nước ngoài kinh doanh bất động sản
không? Nếu có thì pháp luật quy định vốn pháp định như thế nào? 4/4/2008 3:10:59 PM
Có được thành lập công ty 100% vốn nước ngoài kinh doanh bất động sản không?
Nếu có thì pháp luật quy định vốn pháp định như thế nào?

Đối với công ty trách nhiệm hữu hạn 100% vốn nước ngoài, đăng ký ngành nghề kinh
doanh bất động sản, theo Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành Luật kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định là 6 (sáu) tỷ đồng Việt Nam.
Việc xác nhận vốn pháp định của doanh nghiệp thực hiện theo quy định của pháp luật về
doanh nghiệp và đăng ký kinh doanh. Nếu là pháp nhân phải có bản báo cáo năng lực tài
chính có kiểm toán của công ty tại kỳ gần nhất với thời điểm nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận
đầu tư.
Đối với dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì không thấp hơn
20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt.
Đối với dự án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử
dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất
từ 20ha trở lên đã được phê duyệt.
Nhà đầu tư nước ngoài lần đầu đầu tư tại Việt Nam phải có dự án và phải thuê đất của Nhà
nước để thực hiện dự án kinh doanh bất động sản
Rất mong thông tin này có ích với bạn đọc!
Ban biên tập - Tư Vấn Luật
9. Mua bán nhà ở không có quyền sử dụng đất ở 2/28/2008 11:47:18 PM
Mua bán nhà ở không có quyền sử dụng đất như chung cư, nhà khu tập thể
Về hồ sơ mua bán bao gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được cấp theo quy định của Luật nhà ở (chỉ có quyền
sở hữu nhà ở trên đất của người khác như xây dựng nhà ở trên đất thuê, đất mượn);
- Hợp đồng mua bán nhà ở có chứng nhận của công chứng Nhà nước;
- Bản kê khai nộp lệ phí trước bạ nhà ở.

Đối với cá nhân là người Việt kiều còn phải kèm theo giấy tờ như: bản sao Hộ chiếu hợp lệ
chưa hết hạn do Việt Nam cấp hoặc Giấy xác nhận gốc là công dân Việt Nam
Về trình tự, thủ tục mua bán nhà ở
Trình tự, thủ tục mua bán nhà ở trong trường hợp này được thực hiện như quy định đối với
trường hợp mua bán nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở nêu tại phần a trên đây.
Trong trường hợp này bên bán không phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất mà bên mua
chỉ phải nộp lệ phí trước bạ (bằng 1% giá trị nhà ở theo quy định).
Người mua chỉ được quyền sở hữu nhà ở theo thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở.
VẤN ĐỀ LƯU Ý: Hướng dẫn trên đây chỉ mang tính quy định chung. Căn cứ vào tình hình
cụ thể, các địa phương hoặc Ngân hàng sẽ ban hành quy trình cụ thể để áp dụng cho từng
trường hợp. Do vậy, những người có nhu cầu nên đến cơ quan quản lý nhà ở nơi có nhà ở
hoặc Ngân hàng nơi cần vay tiền để được giải thích và hướng dẫn cụ thể hơn.
10. 6 nhóm người nước ngoài được phép mua nhà ở Việt Nam 1/29/2008 6:20:58 PM
Chỉ cho phép người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam kèm thêm nhiều ràng buộc,
nhưng theo ước tính của Bộ Xây dựng cũng có tới 16.000 người đủ điều kiện. Đề án thí
điểm sẽ được Chính phủ trình Quốc hội xem xét giữa năm nay. Người nước ngoài chỉ
được mua chung cư?
Theo đề xuất của Chính phủ, mỗi người nước ngoài chỉ được mua một căn nhà phục vụ
nhu cầu ở, không được phép mua để kinh doanh cho thuê hoặc thuê mua, chỉ được nhượng
bán lại hoặc tặng cho trong điều kiện đã qua một năm sở hữu hoặc xuất cảnh về nước. Người
nước ngoài cũng chỉ được mua căn hộ chung cư tại các dự án nhà ở thương mại, không được
mua các loại biệt thự, đất phân lô, nhà đất thổ cư của người dân. Thời gian sở hữu nhà tối đa
là 70 năm. Sau thời gian này, nếu chủ nhà muốn tiếp tục gia hạn thì phải được sự chấp thuận
của cơ quan có thẩm quyền.
Cũng theo đề xuất này, sẽ có sáu nhóm người nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà tại
Việt Nam, nhưng sẽ có thêm ba điều kiện ràng buộc: đã vào Việt Nam, được phép cư trú từ
một năm liên tục trở lên; đang cư trú tại Việt Nam và không là tội phạm quốc tế, đối tượng bị
truy nã của Interpol; có giấy chứng nhận được mua nhà do cơ quan quản lý nhà ở trung ương
cấp, trừ trường hợp người mua nhà là công dân danh dự của Nhà nước hoặc các doanh

nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Với những điều kiện trên, ông Nguyễn Mạnh Khởi, phó Phòng quản lý nhà ở thuộc Cục
Quản lý nhà (Bộ Xây dựng), thành viên ban soạn thảo đề án cho biết, sẽ có khoảng 16.000
người nước ngoài trong tổng số hơn 81.000 người đang sinh sống ở Việt Nam đủ điều kiện
mua nhà. Trong trường hợp tất cả đều mua, sẽ cần khoảng 16.000 căn hộ, với diện tích ước
tính 1,6-2,4 triệu m
2
.
Theo ông Khởi, tại các đô thị mỗi năm diện tích nhà ở tăng khoảng 35 triệu m
2
, riêng Hà
Nội 1,5 triệu m
2
, TP.HCM 6,5 triệu m
2
. Trong khi hiện tại diện tích căn hộ đang cho người
nước ngoài thuê ở Hà Nội là 220.000m
2
, TP.HCM là 400.000m
2
. Nếu chỉ căn cứ vào con số
này thì nhu cầu về nhà cho người nước ngoài khá dễ đáp ứng. Tuy nhiên, tính toán này dựa
trên tổng diện tích sàn của cả các loại nhà khác như nhà biệt thự, nhà liền kề trong khi qui
định chỉ cho phép người nước ngoài mua căn hộ chung cư.
Theo số liệu tổng hợp từ hai công ty tư vấn, quản lý và tiếp thị bất động sản CB Richard
Ellis và Savills Vietnam, trong khoảng thời gian từ nay đến năm 2011, số căn hộ cao cấp tại
Hà Nội tăng khoảng 6.000 căn, ở TP.HCM là 30.000 căn.
Lý giải về điều kiện mỗi người chỉ được sở hữu một căn hộ, ông Khởi cho biết mục tiêu
đầu tiên của chủ trương này là tạo điều kiện thuận lợi để người nước ngoài đang làm việc tại
Việt Nam có nơi an cư lạc nghiệp, nên chỉ cho phép mỗi người sở hữu tối đa một căn hộ. Để

quản lý được số lượng nhà sở hữu, mỗi người nước ngoài có đủ điều kiện sẽ chỉ được cấp
giấy chứng nhận được mua nhà một lần.
Hiện còn một số ý kiến trái chiều xung quanh những điều kiện trên. Nhiều người cho rằng
nên mở rộng diện được mua nhà, vì nếu ràng buộc như trên có thể rất ít người đáp ứng yêu
cầu. Nhưng lại có ý kiến ngược lại là nên thu hẹp hơn nữa, thực hiện thí điểm trước, nếu
thuận lợi sẽ nới lỏng dần.
Dù vậy, ông Khởi nhận định nếu chính sách này đi vào thực tế có thể giảm đến một nửa chi
phí thuê chỗ ở cho người nước ngoài đang làm việc tại Việt Nam. Nó sẽ góp phần khuyến
khích các chuyên gia, nhà khoa học đến làm việc và sinh sống tại nước ta. Nhưng cũng sẽ có
những khó khăn vướng mắc, các chính sách liên quan đến đất đai, nhà ở chưa hoàn thiện, có
thể sẽ gây nhiều lúng túng cho việc quản lý. Một khó khăn nữa là quĩ nhà ở hiện nay chưa
đáp ứng mức cầu đang ngày một cao. Có thể chính sách này sẽ tác động kích đẩy mức giá tại
một số khu vực, đặc biệt là các khu trung tâm ở hai thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM.
6 nhóm người nước ngoài được phép mua nhà ở Việt Nam

- Người trực tiếp hoạt động đầu tư tại Việt Nam.
- Người có công, được tặng huân, huy chương hoặc bằng khen của
Thủ tướng, hoặc kỷ niệm chương do các cơ quan cấp bộ, ngang bộ
trao tặng.
- Nhà hoạt động văn hóa, nhà khoa học, các chuyên gia trong lĩnh
vực kinh tế, xã hội, các công nhân tay nghề cao được nước ngoài
công nhận đang làm việc tại Việt Nam.
- Người kết hôn với công dân Việt Nam và hiện đang sinh sống
trong nước.
- Người được Chủ tịch nước công nhận là công dân danh dự.
- Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, không có chức năng
kinh doanh bất động sản, được mua và sở hữu nhà cho người nước
ngoài làm việc tại doanh nghiệp đó thuê để ở trong thời gian họ làm
việc tại Việt Nam.
11. Chuyển mục đích sử dụng đất 1/22/2008 2:17:52 PM

Xin cho biết thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất hiện nay gồm những giấy tờ gì?
Nếu chuyển đổi đất thổ canh sang đất thổ cư thì tôi phải nộp những khoản tiền gì và
thủ tục tại đâu?
(Dương Văn Huyến, Thanh Trì, Hà Nội)
Để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất nông nghiệp phải đảm bảo 3 điều kiện: loại
đất sau khi chuyển mục đích phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử
dụng đất chi tiết của xã, phường, thị trấn nơi có đất; phải được Uỷ ban Nhân dân huyện,
quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; phải
nộp tiền sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 134 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính
phủ về thi hành Luật đất đai thì trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia
đình, cá nhân thực hiện như sau:
- Hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất gồm: đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất; giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy
định tại các khoản 1,2 và 5 điều 50 Luật đất đai năm 2003 (nếu có).
- Nơi nộp hồ sơ: Người có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp hồ sơ tại Phòng Tài
nguyên và Môi trường nơi có đất. Trường hợp được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì
Phòng Tài nguyên và Môi trường gửi thông báo cho người sử dụng đất về mức tiền và nơi
nộp tiền sử dụng đất.
12. huyển nhượng đất chưa có sổ đỏ 11/5/2007 4:47:43 PM
Hỏi: Tôi nghe nói, từ 1/1/2008 nhà đất phải có sổ đỏ mới được đem ra giao dịch, mua
bán. Gia đình tôi có một mảnh đất đã sử dụng ổn định từ trước năm 1993 nhưng chưa
có sổ đỏ (mới nộp hồ sơ xin cấp). Nay gia đình tôi muốn chuyển nhượng quyền sử
dụng mảnh đất này thì có được không, và phải cần những điều kiện gì?
Trả lời:
Từ ngày 01/01/2008, đất đai phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được chuyển
nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất (Điều 66 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ).
Trường hợp trước ngày 01/11/2007, người sử dụng đất đã nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận
theo đúng quy định của pháp luật mà chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy

chứng nhận và người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy
định tại các khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật đất đai thì vẫn được thực hiện các quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất.
Các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật đất đai
là: Giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong
quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà, Chính
phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa Xã hội Chủ
nghĩa Việt Nam; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính; giấy tờ hợp pháp về
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa
gắn liền với đất; giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất mua bán nhà ở gắn liền với đất ở
trước ngày15/10/1993; giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định
của pháp luật; giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
Nếu hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định trên mà trên
giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký
của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành
mà vẫn chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay
được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là không có tranh chấp thì cũng được
xem xét để giải quyết.
13. Thủ tục tách thửa đất như thế nào? 11/5/2007 4:35:43 PM
Hỏi:
Năm 1991, tôi được UBND huyện Ô Môn cũ cấp “giấy đỏ” với diện tích 300m
2
đất thổ
cư, thuộc thửa 324. Nay, tôi muốn tách thửa đất này ra làm 2 (1 phần cho tôi và 1 phần
cho con tôi) có được không? Nếu được thì qui trình giải quyết như thế nào?
Trả lời:
“Căn cứ vào Điều 19, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP, ngày 25-5-2007 quy định bổ sung về
việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình

tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về
đất đai, có quy định:
1. Hồ sơ tách thửa hoặc hợp thửa, gồm có:
a) Đơn xin tách thửa hoặc hợp thửa của người sử dụng đất đối với trường hợp tách thửa,
hợp thửa theo yêu cầu của người sử dụng đất và trường hợp tách thửa, hợp thửa do nhận
QSDĐ quy định tại điểm k và điểm l khoản 1 Điều 99 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP;
b) Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2
và 5 Điều 50 của Luật Đất đai; trường hợp tách thửa, hợp thửa do nhận QSDĐ quy định tại
điểm k và điểm l khoản 1 Điều 99 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP thì phải có thêm văn bản
quy định tại điểm a khoản 1 Điều 140 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.
2. Việc tách thửa, hợp thửa theo yêu cầu của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Người sử dụng đất có nhu cầu xin tách thửa hoặc hợp thửa lập một bộ hồ sơ nộp tại Sở
Tài nguyên - Môi trường nếu là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài; nộp tại Phòng Tài nguyên - Môi trường nếu
là hộ gia đình, cá nhân.
b) Ngay trong ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ hoặc chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo, Sở Tài
nguyên - Môi trường hoặc Phòng Tài nguyên - Môi trường (gọi chung là cơ quan Tài nguyên
- Môi trường) có trách nhiệm gởi hồ sơ cho Văn phòng đăng ký QSDĐ trực thuộc để chuẩn
bị hồ sơ địa chính;
c) Đối với trường hợp hợp thửa không phải trích đo địa chính thì ngay trong ngày nhận
được hồ sơ hoặc chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo, Văn phòng đăng ký QSDĐ có trách
nhiệm làm trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gởi đến cơ quan Tài
nguyên - Môi trường cùng cấp;
Đối với trường hợp tách thửa hoặc trường hợp hợp thửa mà phải trích đo địa chính thì
trong thời hạn không quá 7 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ, Văn phòng đăng ký
QSDĐ có trách nhiệm làm trích đo địa chính thửa đất mới tách hoặc mới hợp thửa, làm trích
lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gởi đến cơ quan Tài nguyên - Môi trường
cùng cấp;
d) Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được trích lục bản đồ địa
chính, trích sao hồ sơ địa chính, Phòng Tài nguyên - Môi trường có trách nhiệm trình UBND

cấp huyện xem xét, ký Giấy CNQSDĐ cho thửa đất mới; Sở Tài nguyên - Môi trường có
trách nhiệm ký Giấy chứng nhận cho thửa đất mới trong trường hợp được ủy quyền hoặc
trình UBND cấp tỉnh ký Giấy chứng nhận cho thửa đất mới trong trường hợp không được ủy
quyền;
đ) Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được tờ trình, UBND cấp có
thẩm quyền xem xét, ký và gởi Giấy chứng nhận cho cơ quan Tài nguyên - Môi trường trực
thuộc;
e) Ngay trong ngày nhận được Giấy chứng nhận đã ký hoặc chậm nhất là ngày làm việc
tiếp theo, cơ quan Tài nguyên - Môi trường có trách nhiệm trao bản chính Giấy chứng nhận
đối với thửa đất mới cho người sử dụng đất; gởi bản lưu Giấy chứng nhận đã ký, bản chính
Giấy chứng nhận đã thu hồi hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản
1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai đã thu hồi cho Văn phòng đăng ký QSDĐ trực thuộc; gởi
thông báo biến động về sử dụng đất cho Văn phòng đăng ký QSDĐ thuộc Sở Tài nguyên -
Môi trường để chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc”.
14. Đất bao nhiêu mét vuông mới được cấp sổ đỏ? 10/29/2007 6:08:38 PM
Hỏi:
Gia đình tôi có mua mảnh đất của người hàng xóm, đất có diện tích 42m2. Người bán
đất đã được cấp sổ đỏ, sổ đỏ của người bán cho tôi bao gồm đất bán cho tôi và khoảng
đất gia đình họ đang ở. Nay, tôi muốn được tách sổ đỏ phần đất tôi mua sang tên chính
chủ của tôi, nhưng không làm được. Tôi muốn hỏi nguyên nhân tại sao lại không thể
tách sổ đỏ khi mà việc mua bán của chúng tôi đã hoàn tất, không có tranh chấp gì.
Trả lời:
Xin được trả lời vấn đề bạn hỏi như sau:
Tại quyết định số 97/2004/QĐ-UB ngày 16/6/2004 của UBND TP. Hà Nội có qui định
không thực hiện các thủ tục mua bán, chuyển đổi, tặng cho, chia thừa kế quyền sở hữu nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất ở (không nằm trong các khu đô thị mới và dự án phát triển
nhà ở) có chia tách thửa đất mà có diện tích các thửa đất sau chia tách còn 20m2 (đối với khu
vực đô thị), còn 50m2 (đối với khu vực nông thôn).
Trường hợp của bạn hỏi, vì là đất nông thôn, diện tích nhỏ hơn 50m2 nên huyện không đủ
điều kiện để thực hiện làm thủ tục tách sổ đỏ vì trái với qui định của UBND TP.

15. Việt kiều có được cấp GCN quyền sở hữu nhà ở? 8/31/2007 5:11:33 PM
Hỏi:
Hiện nay có nhiều Việt kiều về nước mua bất động sản để ở, cho thuê hoặc kinh
doanh. Xin quý báo cho biết người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân
nước ngoài có được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở không? Hiệu lực của giấy
chứng nhận này như thế nào?
Trả lời:
Điều 9, Điều 10 Luật Nhà ở quy định: Tổ chức, cá nhân trong nước (không phụ thuộc vào
nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú), người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài có nhà ở được tạo lập hợp pháp thông qua việc đầu tư
xây dựng, mua bán, tặng cho, thừa kế, đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của
pháp luật thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (GCN QSHNƠ).

Điều 125 quy định cụ thể đối với người sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài như
sau: Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê tại Việt Nam được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN QSH đối với nhà ở đó. Thời hạn được sở hữu nhà ở
là thời hạn quy định trong Giấy chứng nhận đầu tư. Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây
dựng nhà ở để bán, sau khi hoàn thành việc xây dựng theo dự án, chủ đầu tư được quyền bán
nhà thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam (như đã nêu trên). Người mua nhà được cơ
quan có thẩm quyền cấp GCN QSHNƠ.

Điều 126 nêu: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư lâu dài tại Việt Nam, người
có công đóng góp với đất nước, nhà hoạt động văn hóa, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt
động thường xuyên tại Việt Nam được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Người Việt Nam định cư
ở nước ngoài không thuộc diện nêu trên đã về Việt Nam cư trú với thời hạn được phép từ 6
tháng trở lên được sở hữu một nhà riêng lẻ hoặc một căn hộ.

GCN QSHNƠ không còn hiệu lực trong các trường hợp sau:

- Nhà ở bị tiêu hủy hoặc bị phá dỡ; Nhà ở bị tịch thu hoặc trưng mua theo quyết định của

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; Nhà ở được xây dựng trên đất thuê đã hết thời hạn thuê
đất mà không được gia hạn thuê tiếp hoặc không được chuyển sang hình thức giao đất để sử
dụng ổn định lâu dài; Nhà ở đã được cấp GCN QSHNƠ nhưng bị cơ quan Nhà nước có
thẩmquyền ra quyết định thu hồi do cấp không đúng thẩm quyền, người được cấp GCN
không đúng đối tượng, nhà ở được ghi trong GCN không đúng với hiện trạng khi cấp giấy
hoặc nhà ở xây dựng trong khu vực đã bị cấm xây dựng nhà ở; Nhà ở có GCN QSHNƠ
nhưng đã được cấp lại, cấp đổi GCN QSHNƠ khác.


- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có thẩm quyền cấp GCN
QSHNƠ cho tổ chức; GCN QSHNƠ chung cho tổ chức và cá nhân. Ủy ban nhân dân quận,
huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có thẩm quyền cấp GCN QSHNƠ cho cá nhân.
-
16. Quy định về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất 8/27/2007 11:55:37 AM
Hỏi: Do có nhu cầu làm trang trại (trồng cây ăn trái, đào ao nuôi cá, trồng rừng), tôi
có ý định mua một số đất ở Đồng Nai để mở trang trại. Xin hỏi, tôi có thể mua được
bao nhiêu đất? Tôi nghe nói không mua được quá 6 mẫu có phải không?
Trả lời:
Ông có nhu cầu làm trang trại thì được phép nhận chuyển nhượng đất để làm, tất nhiên đất
nhận chuyển nhượng phải hợp pháp (như đất đã có giấy đỏ, còn thời hạn sử dụng đất, sử
dụng đất đúng mục đích ). Về diện tích đất nhận chuyển nhượng được quy định như sau:
Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất
rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối của mỗi hộ gia đình, cá
nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp, được quy định:
1. Đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối:
a. Không quá sáu (6) hécta đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu
vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long.
b. Không quá bốn (4) hécta đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại.
2. Đất trồng cây lâu năm:
a. Không quá hai mươi (20) hécta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng;

b. Không quá năm mươi (50) hécta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi;
3. Đất rừng sản xuất là rừng trồng:
a. Không quá năm mươi (50) hécta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng;
b. Không quá một trăm (100) hécta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
4. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa
bàn nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, thì tổng diện tích được nhận chuyển quyền
trong hạn mức đối với mỗi loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng
sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối) bằng hạn mức nhận chuyển
quyền sử dụng đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có hạn mức nhận chuyển quyền
sử dụng đất cao nhất.
5. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp bao gồm
nhiều loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng
trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối) thì hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất
nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đó được xác định theo từng loại đất quy định tại các
khoản 1, 2 và 3 trên đây.
(Theo Điều 2 Nghị quyết số 1126/2007/NQ-UBTVQH11 ngày 21-6-2007 của UBTV Quốc
hội
17. Quy định diện tích tối thiểu được tách thửa và việc cấp Giấy chứng nhận cho
thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đó 8/27/2007 11:50:27 AM
Hỏi: Quy định diện tích tối thiểu được tách thửa và việc cấp Giấy chứng nhận cho
thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đó?
Trả lời: UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại
đất cho phù hợp điều kiện cụ thể của địa phương.
- Thửa đất đang sử dụng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của UBND
cấp tỉnh nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy
chứng nhận; việc xây dựng nhà ở, công trình trên thửa đất đó phải theo quy định của UBND
cấp tỉnh.
- Không cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp tự tách thửa đất thành hai hoặc nhiều
thửa đất trong đó có một hoặc nhiều thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích đất tối thiểu theo
quy định của UBND cấp tỉnh.

- Cơ quan công chứng, UBND cấp xã không được làm thủ tục công chứng, chứng thực
chuyển quyền sử dụng đất đối với trường hợp tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất
trong đó có một hoặc nhiều thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích đất tối thiểu theo quy
định của UBND cấp tỉnh.
18. Đối tượng nộp tiền sử dụng đất
8/21/2007 6:04:43 PM
Để hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng
đất, mới đây Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư 117/2004. Thông tư đã đưa ra những
quy định cụ thể về đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất; đối tượng không phải nộp tiền
sử dụng đất; thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử đất cho người
đang sử dụng đất
Đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất
Theo hướng dẫn tại Thông tư 117, thì đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất sẽ bao gồm:
Đất giao cho tổ chức kinh tế để sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để
chuyển nhượng hoặc cho thuê bao gồm đất để xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp
(KCN), khu công nghệ cao, khu kinh tế, khu dân cư nông thôn, khu dân cư đô thị, đất xây
dựng kết cấu hạ tầng khác.
Đất được giao cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để xây dựng công trình công cộng
có mục đích kinh doanh.
Đất giao cho người VN định cư ở nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư, không bao
gồm các trường hợp người VN định cư ở nước ngoài liên doanh với các tổ chức, cá nhân
nước ngoài để đầu tư vào VN.
Đất của hộ gia đình cá nhân đang sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến ngày được Nhà nước
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu chưa nộp tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử
dụng đất.
Đối tượng không phải nộp tiền sử dụng đất
Theo quy định tại Thông tư này thì đối tượng không phải nộp tiền sử dụng đất sẽ bao
gồm:
Đất để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong KCN mà KCN không sử
dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh, không giao lại, cho thuê hoặc chuyển nhượng cho

người có nhu cầu sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh.
Một số trường hợp đất của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng khi được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất cụ thể: đất được sử dụng ổn định
trước ngày 15/10/1993 không có tranh chấp khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất đều không phải nộp tiền sử dụng đất. Trường hợp này không phân biệt người xin cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là ngườisử dụng đất trước ngày 15/10/1993 hoặc là
người sử dụng đất sau ngày 15/10/1993 (do chuyển nhượng, thừa kế ).
Trường hợp mua thanh lý, hóa giá nhà ở (mua nhà ở) gắn liền với đất ở của các DNNN,
hợp tác xã trước ngày 15/10/1993 phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép
theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm mua nhà gắn liền với đất.
Khi được giao đất đó nộp tiền đền bù thiệt hại theo Quyết định số 186-HĐBT ngày
31/5/1990 của Hội đồng Bộ trưởng về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất rừng khi chuyển
sang mục đích khác.
Đã nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước khi mua nhà thuộc sở hữu nhà nước và
mua nhà không thuộc sở hữu nhà nướccùng với nhận quyền sử dụng đất có nhà trên đó;
được giao đất để xây dựng nhà ở và công trình; được giao đất thay cho thanh toán giá trị
công trình xây dựng cơ sở hạ tầng.
Mua nhà thuộc sở hữu nhà nước, mua nhà của các cty kinh doanh nhà của nhà nước theo
quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh
nhà ở.
Mua nhà cộng với quyền sử dụng đất có nhà trên đó thuộc diện nộp thuế thu nhập theo
Pháp lệnh thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao.
19. Được nhà nước cấp nhà trước 1992 có phải đóng tiền làm sổ đỏ? 8/10/2007
12:49:38 PM
Hỏi:Năm 1980,tôi có mua 1 căn nhà tại khu Vật Tư và hiện nay là đường Mai dịch
nhưng năm 1985 khu nhà đấy được nhà nước giải toả 1 phần và tôi được phân căn nhà
tôi ở bây giờ.Vừa rồi khi nhà đất đo nhà để cấp sổ đỏ thì nhà tôi phải đóng 40 triệu và
gần như cả khu nhà tôi đều phảo đóng số tiền như vậy tuy nhiên vừa qua tôi nghe 1
người bạn cua tôi nói rằng những gia đình được nhà nước cấp nhà từ năm 1992 trở về
trước không phải đóng tiền làm sổ đỏ.Vậy tôi xin hỏi trường hợp của tôi sẽ được giải

quyết thế nào?(câu hỏi của bạn Trần Đức LươngSố 5,tổ 23,tt Tuồng,Phường Mai
dich,quận Cầu Giấy)
TRẢ LỜI:
Câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau
Bạn không nêu rõ khi nhà nước thu hồi nhà bạn mua ở khu vật tư và phân cho gia đình bạn
căn nhà hiện tại, giấy tờ nhà nước giao cho bạn để sử dụng căn hộ hiện tại là loại giấy tờ như
thế nào, nên chúng tôi chỉ có thể liệt kê những trường hợp sau không phải nộp tiền sử dụng
đất. ngoài ra nếu căn hộ hiện tại bạn mua của một người khác, bạn phải đóng thuế chuyển
quyền sử dụng đất
Đối tượng không phải nộp tiền sử dụng đất
1. Người được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 33
Luật Đất đai 2003 (giao đất không thu tiền sử dụng đất).
2. Người được Nhà nước cho thuê đất và phải nộp tiền thuê đất theo quy định tại Điều 35
Luật Đất đai 2003 (cho thuê đất).
3. Người sử dụng đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp theo
dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất, khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trong các trường hợp sau đây:
a) Đất đã sử dụng ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung
là Uỷ ban nhân dân cấp xã) xác nhận không có tranh chấp thuộc một trong các trường hợp
quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3, khoản 4 Điều 50 Luật Đất đai 2003.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang
sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị
trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ
quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam
dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà
nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp
hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất;
giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày
15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử
dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1
Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử
dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi
hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay
được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh
tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận
là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1
Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được
Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy
hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
b) Hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất ở trước ngày 15
tháng 10 năm 1993 theo quy định của pháp luật về đất đai.
5. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao khi được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 87 Luật Đất đai 2003 và được
quy định tại Điều 45 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của

Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.
6. Tổ chức kinh tế nhận góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất của các tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân khác hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng
đất hợp pháp bằng tiền không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, nay được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất
20. Đất ao, vườn chuyển sang đất ở, đất sản xuất kinh doanh… nộp tiền sử dụng đất
thế nào? 7/25/2007 4:57:20 PM
Hỏi:Đất ao, vườn chuyển sang đất ở, đất sản xuất kinh doanh… nộp tiền sử dụng đất
thế nào?
Trả lời: Người có quyền sử dụng đất nằm trong khu dân cư mà diện tích đất ao, vườn
này trước đây nộp thuế nông nghiệp nay chuyển sang nộp thuế nhà đất và được cơ quan có
thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở phù hợp vớI quy họach thì không
phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức đất ở. Trường hợp đất ao, vườn
trong khu dân cư là đất nông nghiệp và nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp nhưng không gắn
với diện tích đất ở của người đang sử dụng, nếu được cơ quan có thẩm quyền cho phép
chuyển mục đích sang đất ở thì phải nộp 40% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất này trong
hạn mức đất ở.
Trường hợp hộ kinh doanh mua đất sản xuất nông nghiệp và nộp thuế sử dụng đất nông
nghiệp nhưng tự ý chuyển mục đích sử dụng đất cho sản xuất kinh doanh dịch vụ ( mà không
được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ) thì vẫn thu thuế sử dụng đất nông nghiệp
đối với diện tích này; đồng thời kiến nghị với cơ quan địa chính và chính quyền địa phương
có biện pháp xử lý vì vi phạm Luật Đất đai, làm cơ sở để cơ quan thuế thu các khoản thu về
đất theo quy định
21. Diện tích đất như thế nào đủ điều kiện tách sổ đỏ 7/24/2007 2:11:18 PM
Hỏi:Năm 2002, gia đình tôi mua đất có diện tích 45 m2 của một người cùng thôn.
Người bán đất đã được cấp sổ đỏ, trong đó có cả diện tích đất bán cho gia đình tôi. Khi
tôi liên hệ xin làm thủ tục tách sổ đỏ và sang tên sổ đỏ cho tôi nhưng được trả lời là
không tách được, vậy diện tích cỡ nào đủ điều kiện tách sổ đỏ?
Trả lời:Tại quyết định số 97/2004/QĐ-UB ngày 16-6-2004 của UBND TP Hà Nội có qui
định không thực hiện các thủ tục mua bán, chuyển đổi, tặng cho, chia thừa kế quyền sở hữu

nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở (không nằm trong các khu đô thị mới và dự án phát
triển nhà ở) có chia tách thửa đất mà có diện tích các thửa đất sau chia tách còn 20m2 (đối
với khu vực đô thị), còn 50m2 (đối với khu vực nông thôn). Trường hợp này vì là đất nông
thôn, diện tích nhỏ hơn 50m2 nên huyện không đủ điều kiện để thực hiện làm thủ tục tách sổ
đỏ vì trái với qui định của UBND TP.
Gia đình tôi hiện đang ở trên thửa đất mà gia đình chúng tôi đã sử dụng từ năm 1968.
Đến năm 1993 Chủ tịch Uỷ ban nhân dân thị xã Đồng Hới cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất. Thửa đất mang ký hiệu T180. Năm 1999 UBND Tỉnh thu hồi một phần
diện tích đất để xây dựng công viên Đồng sơn. Việc thu hồi thông qua thoả thuận không
có quyết định thu hồi đất của cấp có thẩm quyền. Sau khi giải phóng mặt bằng thì diện
tích thửa đất còn lại phía ngoài công viên Đồng Sơn gia đình tôi vẫn tiếp tục quản lý.
Ranh giới thửa đất T180 được xác định: - Phía Bắc: Giáp đường Lê Hồng Phong - Phía
Nam: Giáp thửa đất hoang vốn thuộc của gia đình bà Đinh Thị Có sử dụng - Phía
Đông: Giáp Công viên Đồng sơn, có con đường 2m40 làm ranh giới. - Phía Tây: Giáp
các thửa đất của ông Điểu, ông Trạch, ông Xuân. Gia đình tôi làm nhà, công trình phụ,
trồng cây trên thửa đất ấy. Không tranh chấp với ai, láng giềng 3 phía còn lại sống hoà
thuận, yên vui. Tháng 6 năm 2001 cơ quan Địa chính đã tiến hành đo đạc lại và lập hồ
sơ kỹ thuật của từng thửa đất, xác định toạ độ từng điểm, chiều dài, chiều rộng bốn
phía, diện tích có chữ ký của người có quyền sử dụng, có tên người lập hồ sơ cho từng
hộ trong phường. Thửa đất này mang ký hiệu mới T51. Cho đến năm 2003 vẫn không
diễn ra tranh chấp với thửa đất ấy. UBND phường Đồng sơn vẫn công nhận hiện trạng
thửa đất T51; không có ý kiến gì. Đến tháng 2 năm 2003 UBND phường đã tuỳ tiện lập
biên bản 01/BB-UB cắt một phần diện tích đất của gia đình chúng tôi giao cho Ban cán
sự TK 3 làm nhà văn hoá. Mặc dù không được gia đình chúng tôi chấp thuận, họ vẫn
cho chặt phá cây cối mà gia đình chúng tôi cố công trồng và xây dựng. Chúng tôi đã
có đơn khiếu nại nhiều lần nhưng sau mỗi lần khiếu nại UBND thành phố lại giao về
cho UBND phường giải quyết. Đối tượngbị khiếu nại lại đứng ra giải quyết thì làm sao
đạt được sự công bằng và đúng pháp luật. Rất mong quí báo giải đáp giúp chúng tôi
việc làm của UBND phường Đồng sơn đúng hay sai. Chúng tôi phải làm như thế nào để
bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. (câu hỏi của bạn Nguyễn Thị Minh Phương, Đồng

Sơn - Đồng Hới - Quảng Bình).
Trả lời:
Theo quy định của luật đất đai.
Thẩm quyền thu hồi đất
1. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định thu hồi đất đối với tổ
chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài.
2. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định thu hồi đất đối với
hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối
tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

UBND phường không có thẩm quyền thu hồi đất, Thông báo thu hồi đất của UBND
phường thu hồi 01 phần diện tích đất của gia đình bạn là không đúng quy định của pháp luật,
bạn làm đơn khiếu nại đến Chủ tịch UBND phường theo luật khiếu nại tố cáo. UBND
phường phải có ý kiến trả lời bằng văn bản đối với đơn khiếu nại trên, trong trường hợp
UBND phường trả lời đơn khiếu nại của gia đình bạn ảnh hưởng tới quyền lợi của gia đình
bạn, gia đình bạn làm đơn khiếu nại đến cấp cao hơn Chủ tịch UBND huyện hoặc khởi kiện
ra toà án.
22. Thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp trái pháp luật? 7/17/2007
1:58:36 PM
Hỏi: Trong trường hợp nào thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp trái pháp
luật bị thu hồi?
Trả lời:
Nghị định số 84/2007/NÐ-CP ngày 25-5-2007 của Chính phủ quy định việc thu hồi Giấy
chứng nhận đã cấp trái pháp luật trong những trường hợp sau:
1- Trường hợp có văn bản của cơ quan điều tra, cơ quan thanh tra kết luận là Giấy chứng
nhận đã cấp trái với quy định của pháp luật thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy
chứng nhận có trách nhiệm xem xét, nếu kết luận đó là đúng thì ra quyết định thu hồi Giấy
chứng nhận đã cấp.
2- Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận tự kiểm tra và phát
hiện Giấy chứng nhận đã cấp là trái pháp luật thì có trách nhiệm thông báo bằng văn bản tới

cơ quan thanh tra cùng cấp để thẩm tra; Thanh tra cấp huyện có trách nhiệm thẩm tra đối với
Giấy chứng nhận do UBND cấp huyện cấp, Thanh tra cấp tỉnh có trách nhiệm thẩm tra đối
với Giấy chứng nhận do UBND cấp tỉnh hoặc Sở Tài nguyên và Môi
trường cấp.
Nếu qua thẩm tra có kết luận là Giấy chứng nhận cấp trái pháp luật thì cơ quan nhà nước
đã cấp Giấy chứng nhận ra quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp.
3- Trường hợp tổ chức, công dân phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật thì gửi
kiến nghị, phát hiện đến cơ quan nhà nước đã cấp Giấy chứng nhận. Cơ quan nhà nước đã
cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm xem xét, giải quyết theo quy định.
4- Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với các trường hợp không thuộc quy định tại
khoản 2 Ðiều 42 Nghị định số 181/2004/NÐ-CP, các khoản 1, 2 và 3 Ðiều này chỉ được thực
hiện khi có bản án hoặc quyết định của TAND đã có hiệu lực thi hành.
22a. Hỏi: Gia tộc chúng tôi có một thửa đất trên có một nhà thờ gia tộc từ xưa đến
nay. Nay có một người trong gia tộc đã tự ý kê khai và đã được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Xin hỏi những người trong gia tộc phải làm sao để hủy bỏ được
quyền sử dụng đất của người này? Các dạng đất như đất do cá nhân sử dụng, đất
hương hỏa, được luật pháp quy định phân biệt ra sao? (
Trả lời:
Muốn đòi lại đất mà trên đất có ngôi nhà thờ và người chiếm dụng đã được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, phải tiến hành theo thủ tục sau đây:
Những người trong gia tộc cử người đại diện làm đơn khởi kiện đòi lại đất. Đơn này nộp
cho UBND xã, phường, thị trấn nơi có ngôi nhà thờ tọa lạc; yêu cầu hòa giải để người chiếm
đất trả lại đất.
Nếu việc hòa giải không thành thì yêu cầu UBND chuyển hồ sơ lên Tòa án nhân dân cấp
huyện để nơi đây giải quyết theo pháp luật. (Theo quy định của các điều 135, điều 136 Luật
Đất đai 2003 và theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự).
Căn cứ vào mục đích sử dụng đất đai, điều 13 Luật Đất đai 2003 phân loại thành ba nhóm
đất như sau:
+ Nhóm đất nông nghiệp;
+ Nhóm đất phi nông nghiệp;

+ Nhóm đất chưa sử dụng.
Như vậy, đất hương hỏa hay đất do cá nhân sử dụng cũng chỉ được phân loại vào nhóm
đất nông nghiệp hay nhóm đất phi nông nghiệp.
Đất hương hỏa là loại đất dùng vào việc thờ cúng. Loại đất này không được chuyển
nhượng, tặng cho và được giao cho một người quản lý để thực hiện việc thờ cúng. Nếu người
được cử quản lý đất hương hỏa không thực hiện đúng theo nghĩa vụ được giao thì những
người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quyền giao diện tích đất ấy cho người khác quản
lý để thờ cúng.
23. Đất vườn trước năm 1993, chuyển sang đất ở tính thuế ra sao? 6/28/2007 2:02:37
PM
Đất nhà tôi có nguồn gốc là đất vườn, mua năm 1979 bằng giấy tay nhưng đến nay đã
mất giấy. Năm 2004 tôi xin đăng ký quyền sử dụng đất và đã được cấp giấy chứng
nhận.
Năm 2006 tôi chuyển mục đích thành đất ở và xin ghi nợ tiền sử dụng đất. Thế nhưng chi
cục thuế lại tính thuế cho tôi bằng 100% tiền chuyển mục đích sử dụng đất, trong khi theo tôi
biết chỉ phải nộp 50% tiền sử dụng đất. Cách thu như vậy có đúng không? (Bà Lê Thị Huê,
TP.HCM)
- Ông Nguyễn Yểng, chi cục trưởng Chi cục Thuế quận 6, TP.HCM:
Việc thu 50% tiền sử dụng đất đối với đất sử dụng ổn định từ 15-10-1993 trở về sau chỉ áp
dụng cho đất ở, có nguồn gốc không rõ ràng khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở.
Trường hợp của bà đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
vườn (nông nghiệp), nay xin chuyển mục đích thành đất ở phải nộp
100% tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất
vườn theo khoản 2, điều 6, nghị định 198 (ban hành ngày 3-12-2004)
của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
Mua phiếu tái định cư, giá trị pháp lý như thế nào?
* Tôi có mua lại phiếu tái định cư căn hộ chung cư của một người dân bị giải tỏa, được
người này ủy quyền và ký hợp đồng bằng giấy tay. Xin hỏi việc mua bán như vậy có hợp
pháp không và khi tranh chấp thì giải quyết ra sao? (Một người dân ở quận Bình Thạnh,
TP.HCM)

Trong trường hợp này, bên bán chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ
chung cư nên người bán chưa có quyền sở hữu đối với căn hộ. Việc ký ủy quyền cho người
mua chỉ trong phạm vi đi đóng các khoản tiền trả cho cơ quan chức năng và nhận giấy chủ
quyền nhà. Bên mua không có bất cứ quyền nào đối với căn hộ chung cư. Thời hạn ủy quyền
do hai bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì việc ủy quyền chỉ có hiệu lực trong vòng
một năm, kể từ ngày xác lập ủy quyền (điều 582 Bộ luật dân sự).
24. Thủ tục sang tên sổ đỏ 5/27/2007 12:24:26 AM
Hỏi: Tôi mua nhà ở quận 8, đã có sổ đỏ, giờ tôi muốn sang tên có được không? Cần
những giấy tờ gì? Nếu được thì chi phí khoảng bao nhiêu và tới đâu để làm?
Trả lời:
Theo quy định của luật đất đai, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức,
cá nhân khác có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, bên nhận
chuyển nhượng nộp một (01) bộ hồ sơ tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở
Tài nguyên và Môi trường hoặc phòng địa chính thuộc Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện.
Hồ sơ gồm:
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp lệ tương ứng.
- Bản sao công chứng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng hoặc bản
sao giấy tờ hợp lệ về đất.
- Sơ đồ thửa đất.
- Chứng từ nộp tiền thuế đất.
Trình tự, thủ tục:
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa
chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với
trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.
- Kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện
nghĩa vụ tài chính.
- Kể từ ngày các bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng hoàn thành nghĩa vụ tài chính,
văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
25. Mua nhà bằng giấy tay, làm chủ quyền ra sao? 5/12/2007 1:45:33 AM
Hỏi: Tôi mua nhà bằng giấy tay, đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
(GCNQSDĐ), khi xây dựng nhà có giấy phép xây dựng. Nay tôi muốn làm giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở thì phải làm thủ tục ra sao, đóng
những khoản thuế nào?
Trả lời:
Nếu ông mua nhà trước ngày 1-7-2006 (Luật nhà ở có hiệu lực) và GCNQSDĐ do chủ cũ
đứng tên thì theo qui định tại nghị định 90 (hướng dẫn thi hành Luật nhà ở), ông thuộc đối
tượng được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nếu
căn nhà đủ điều kiện.
Ngoài ra phải có xác nhận của UBND phường nơi căn nhà tọa lạc về việc ông và chủ cũ đã
mua bán giấy tay căn nhà trên. Khi được cấp giấy chứng nhận, ông phải đóng lệ phí trước bạ
nhà đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí cấp giấy chứng nhận.
26. Ðất ấy phải được UBND xã chứng nhận mới được cấp “sổ đỏ” 5/12/2007 1:15:57
AM
Hỏi: Gia đình tôi có 2 sào đất do khai phá, canh tác từ lâu và đóng thuế đầy đủ nhưng
vẫn chưa đượccấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong khi nhiều thửa đất của
các hộ liền kề đã được cấp “sổ đỏ”. Xin hỏi, tôi phải tiến hành những thủ tục gì để được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?
Trả lời:
Trong câu hỏi, ông chưa nêu rõ rằng, khi ông khai phá diện tích đất này có phù hợp với quy
hoạch hay không, hoặc đất này được cơ quan nhà nước công bố thuộc quy hoạch sử dụng
vào mục đích khác. Nếu như ông không vi phạm quy hoạch và không có tranh chấp thì ông
sẽ được xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trình tự thủ tục thực hiện theo Ðiều
135, Nghị định 181/NÐ-CP của Chính phủ về thi hành Luật Ðất đai năm 2003.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:Ủy ban nhân dân xã,
thị trấn có trách nhiệm thẩm tra, xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất về tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất; trường hợp người đang sử dụng đất
không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Ðiều 50 của Luật Ðất

đai thì thẩm tra, xác nhận về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất
đai đối với thửa đất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt; công bố công
khai danh sách các trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã, thị trấn trong thời gian 15 ngày; xem xét
các ý kiến đóng góp đối với các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; gửi
hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường;
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác nhận vào đơn
xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và ghi ý kiến đối với trường hợp không đủ điều kiện; trường hợp đủ
điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì làm trích lục bản đồ địa chính hoặc
trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính;
gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp
người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; gửi hồ sơ
những trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất kèm theo trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính đến Phòng Tài nguyên và
Môi trường;
- Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trình Ủy ban nhân dân
cùng cấp quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; ký hợp đồng thuê đất đối với
trường hợp được Nhà nước cho thuê đất;
- Thời gian thực hiện các công việc quy định trên không quá 55 ngày làm việc (không kể
thời gian công bố công khai danh sách các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính) kể từ ngày Ủy ban
nhân dân xã, thị trấn nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
26a. Trả nợ tiền sử dụng đất theo thời điểm nào?
TTO - Tháng 11-2007 tôi có chuyển mục đích sử dụng 69m
2
(thuộc huyện Thuận An, Bình
Dương) từ đất vườn sang đất ở, thuế phải nộp là 15 triệu đồng. Do khó khăn, tôi có làm giấy
đề nghị nợ và được chấp nhận. Nay có tiền và muốn trả nhưng chưa rõ số tiền phải trả

là mức cũ hay được tính theo mức giá mới của năm 2008.