Luận văn thạc sỹ - Nghiên cứu giải pháp hoàn thiện lập Tổng mức đầu tư xây dựng công trình

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦY LỢI

PHẠM THỊ NGỌC ÁNH

NGHIÊN CỨU GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC LẬP
TỔNG MỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2019


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦY LỢI

PHẠM THỊ NGỌC ÁNH

NGHIÊN CỨU GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC LẬP
TỔNG MỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH

Chun ngành:

Quản lý xây dựng

Mã số: 858-03-02

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

PGS.TS. DƯƠNG ĐỨC TIẾN (HDC)

TS. ĐINH THẾ MẠNH (HDP)

TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2019


LỜI CAM ĐOAN
Họ và tên học viên: PHẠM THỊ NGỌC ÁNH
Chuyên ngành đào tạo: Quản lý xây dựng
Đề tài nghiên cứu: “Nghiên cứu giải pháp hoàn thiện lập Tổng mức đầu tư xây
dựng cơng trình”. Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi. Các
thơng tin, tài liệu trích dẫn trong luận văn đã được ghi rõ nguồn gốc. Kết quả nêu trong
luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ cơng trình nào trước
đây.
Tp. Hồ Chí Minh, ngày 19 tháng 03 năm 2019
Tác giả luận văn

PHẠM THỊ NGỌC ÁNH

3


LỜI CÁM ƠN
Trong thời gian học tập và nghiên cứu với sự giúp đỡ nhiệt tình của Quý thầy giáo, cô
giáo, bạn bè và đồng nghiệp. Với đề tài luận văn thạc sĩ chuyên ngành Quản lý xây

dựng “Nghiên cứu giải pháp hồn thiện cơng tác lập Tổng mức đầu tư xây dựng cơng
trình và áp dụng cho dự án đầu tư xây dựng Bệnh viện Hùng Vương - Giai đoạn II”
bằng sự nỗ lực nghiên cứu của bản thân đã được hoàn thành.
Tác giả xin cảm ơn sâu sắc đến PGS.TS Dương Đức Tiến đã trực tiếp hướng dẫn, giúp
đỡ tận tình cho tác giả trong quá trình thực hiện Luận văn này.
Xin chân thành cảm ơn sâu sắc sự giúp đỡ của các đồng nghiệp tại Sở Xây dựng thành
phố Hồ Chí Minh, các Ban QLDA, các đơn vị tư vấn, ...
Tác giả xin gửi lời cảm ơn chân thành đến ban lãnh đạo Trường Đại học Thủy lợi, gia
đình đã tạo điều kiện giúp đỡ và cổ vũ động viên tác giả trong suốt quá trình thực hiện
luận văn.
Xin trân trọng cảm ơn./.
Tp. Hồ Chí Minh, ngày 19 tháng 03 năm 2019
Tác giả luận văn

PHẠM THỊ NGỌC ÁNH

4


MỤC LỤC
MỤC LỤC..................................................................................................................... 5
DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH.................................................................................... 8
DANH MỤC BẢNG BIỂU........................................................................................... 9
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT............................................................................. 10
MỞ ĐẦU..................................................................................................................... 11
1.

Tính cấp thiết của Đề tài................................................................................. 11

2.

Mục đích nghiên cứu của đề tài...................................................................... 11

3.

Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu..................................................... 11

4.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu................................................................... 12

5.

Kết quả đạt được............................................................................................. 12

6.

Nội dung của luận văn.................................................................................... 12

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ LẬP TỔNG MỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠNG
TRÌNH DÂN DỤNG SỬ DỤNG VỐN NGÂN SÁCH NHÀ NƯỚC.........................13
1.1 Tổng quan về tổng mức đầu tư....................................................................... 13
1.1.1

Đặc điểm của thị trường xây dựng Việt Nam........................................... 13

1.1.2

Đặc điểm của giá xây dựng cơng trình..................................................... 13

1.1.3

Tổng mức đầu tư xây dựng cơng trình..................................................... 15

1.1.4

Điều chỉnh Tổng mức đầu tư................................................................... 15

1.2 Các thành phần chi phí trong Tổng mức đầu tư.............................................. 16
1.2.1

Chi phí cố định (vốn cố định).................................................................. 16

1.2.2

Vốn lưu động ban đầu.............................................................................. 18

1.2.3

Vốn dự phòng.......................................................................................... 18

1.3 Các phương pháp xác định tổng mức đầu tư theo quy định hiện nay..............19
1.3.1

Phương pháp xác định theo thiết kế cơ sở của dự án...............................19

1.3.2

Tính theo suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình........................................ 23

1.3.3 Phương pháp xác định theo số liệu của dự án có các cơng trình xây dựng
có các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật tương tự đã hoặc đang thực hiện......................... 24
1.3.4

Phương pháp kết hợp............................................................................... 26

1.3.5

Các căn cứ xác định Tổng mức đầu tư..................................................... 26

Kết luận chương 1:.................................................................................................. 28

5


CHƯƠNG 2CƠ SỞ LÝ LUẬN CÔNG TÁC LẬP TỔNG MỨC ĐẦU TƯ XÂY
DỰNG CƠNG TRÌNH DÂN DỤNG SỬ DỤNG VỐN NGÂN SÁCH NHÀ NƯỚC
TẠI TP. HỒ CHÍ MINH ............................................................................................... 29
2.1 Cơ sở pháp lý công tác lập Tổng mức đầu tư xây dựng cơng trình dân dụng sử
dụng vốn ngân sách nhà nước .......................................................................... 29
2.1.1 Căn cứ pháp lý và Căn cứ kỹ thuật ........................................................... 29
2.1.2 Quản lý Tổng mức đầu tư xây dựng cơng trình ........................................ 33
2.2 Tình hình đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh .................... 34
2.2.1
Tình hình đầu tư xây dựng các cơng trình thuộc vốn ngân sách nhà nước
trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh ..................................................................... 34
2.2.2
Tình hình lập Tổng mức đầu tư xây dựng cơng trình dân dụng sử dụng
vốn ngân sách nhà nước tại thành phố Hồ Chí Minh ............................................ 36

2.3 Những nhân tố ảnh hưởng đến công tác lập Tổng mức đầu tư xây dựng cơng
trình dân dụng sử dụng vốn ngân sách nhà nước ............................................. 39
2.3.1 Các yếu tố đặc trưng cơ bản của dự án đầu tư .......................................... 39
2.3.2
trình

Các nhân tố ảnh hưởng đến cơng tác lập Tổng mức đầu tư xây dựng công
................................................................................................................... 41

2.3.3

Các yếu tố điển hình của dự án bắt nguồn từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư .. 42

2.3.4
Các yếu tố ảnh hưởng đến sự thay đổi Tổng mức đầu tư trong giai đoạn
thực hiện đầu tư ..................................................................................................... 46
2.4 Đánh giá công tác lập Tổng mức đầu tư xây dựng công trình dân dụng sử dụng
vốn ngân sách nhà nước trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian
qua ............................................................................................................... 52

2.4.1

Những kết quả đạt được ............................................................................ 52

2.4.2

Tồn tại và nguyên nhân ............................................................................. 53

2.4.3

Đề xuất giải pháp ...................................................................................... 53

CHƯƠNG 3ĐỀ XUẤT PHƯƠNG PHÁP LẬP TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CHO “DỰ
ÁN BỆNH VIỆN HÙNG VƯƠNG - GIAI ĐOẠN II” ................................................. 55
3.1 Kế hoạch phát triển đầu tư các cơng trình xây dựng dân dụng thuộc vốn ngân
sách nhà nước trong thời gian tới ..................................................................... 55
3.1.1

Kế hoạch vốn ngân sách nhà nước ở Trung ương trong thời gian tới ...... 55

3.1.2
Kế hoạch vốn ngân sách nhà nước ở thành phố Hồ Chí Minh trong thời
gian tới ................................................................................................................... 59
3.2 Phân tích thực trạng công tác lập Tổng mức đầu tư xây dựng công trình dân
dụng sử dụng vốn ngân sách nhà nước trên địa bàn Tp. Hồ Chí Minh ............ 61
6


3.2.1 Phương pháp xác định Tổng mức đầu tư .................................................. 61
3.2.2 Rủi ro trong công tác lập Tổng mức đầu tư .............................................. 62
3.3 Đề xuất phương pháp lập Tổng mức đầu tư cho “Dự án Bệnh viện Hùng
Vương - Giai đoạn II” ...................................................................................... 65
3.3.1 Giới thiệu chung về “Dự án Bệnh viện Hùng Vương - Giai đoạn II” ...... 65
3.3.2 Thực hiện lập TMĐT cho “Dự án Bệnh viện Hùng Vương - Giai đoạn II” .
................................................................................................................... 69
3.3.3 Các giải pháp giảm thiểu rủi ro ................................................................. 79
Kết luận chương 3: .................................................................................................... 80
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................................................... 81
1.

Kết luận: ........................................................................................................... 81

2.

Kiến nghị: ......................................................................................................... 81

TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................. 98

7


DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH
Hình 1.1 Thành phần chi phí của Tổng mức đầu tư..................................................... 18
Hình 2.1 Nhân tố ảnh hưởng đến cơng tác lập TMĐT XDCT.....................................42
Hình 2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác lập TMĐT từ giai đoạn chuẩn bị dự án
46
Hình 2.3 Các yếu tố điển hình của dự án ở giai đoạn thực hiện đầu tư........................51
Hình 3.1 Phối cảnh bệnh viện Hùng Vương - Giai đoạn II.......................................... 65
Hình 3.2 Mặt bằng vị trí Bệnh viện Hùng Vương - Giai đoạn II.................................65

8


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1 Bảng tổng hợp kế hoạch vốn ĐTXD cơ bản (2011-2016)............................35
Bảng 2.2 Bảng tổng số lượng DAĐT do Sở Xây dựng phê duyệt (2014-2018)...........37
Bảng 3.1 Bảng dự kiến ĐTXD “Dự án Bệnh viện Hùng Vương - Giai đoạn II”.........69
Bảng 3.2 Thống kê tỷ lệ thay đổi ( P%) các thành phần chi phí (theo thu thập số liệu
thực tế từ các dự án).................................................................................................... 71
Bảng 3.3 TMĐT xây dựng tính thêm yếu tố rủi ro...................................................... 78

Phụ lục 3.1 Bảng tổng hợp Khái toán Tổng mức đầu tư.............................................. 83
Phụ lục 3.2 Bảng tổng hợp khái tốn chi phí TVXD................................................... 84
Phụ lục 3.3 Bảng so sánh tương quan về qui mơ và tính chất giữa 2 dự án.................87
Phụ lục 3.4 Bảng khái tốn Chi phí xây dựng............................................................. 90
Phụ lục 3.5 Bảng Tổng hợp khái tốn Chi phí phần thiết bị theo xây lắp....................92
Phụ lục 3.6 Bảng Tổng hợp khái tốn Chi phí thiết bị y tế.......................................... 94
Phụ lục 3.7 Bảng tính Chi phí dự phịng trượt giá....................................................... 95

9


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BQL

Ban quản lý

BPTC

Biện pháp thi cơng

CĐT

Chủ đầu tư

CP

Chính phủ

DAĐT

Dự án đầu tư

ĐTXD

Đầu tư xây dựng

NĐ

Nghị định

NSNN

Ngân sách Nhà nước

QH

Quốc hội

QLCL

Quản lý chất lượng

QLDA

Quản lý dự án

QLDAĐT

Quản lý dự án đầu tư

QLNN

Quản lý Nhà nước

TCXD

Thi công xây dựng

TKBVTC

Thiết kế bản vẽ thi công

TKCS

Thiết kế cơ sở

TKKT

Thiết kế kỹ thuật

TMĐT

Tổng mức đầu tư

TP

Thành phố

TTYT

Trung tâm Y tế

TVGS

Tư vấn giám sát

TƯ

Trung ương

VBQPPL

Văn bản quy phạm pháp luật

UBND

Ủy ban Nhân dân

XDCT

Xây dựng cơng trình

10


MỞ ĐẦU
1.

Tính cấp thiết của Đề tài

Tính đúng, tính đủ chi phí đầu tư xây dựng ln là điều quan tâm của các Chủ đầu tư
dự án xây dựng công trình cũng như Tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình vì
trên cơ sở đó Chủ đầu tư mới có thể đánh giá chuẩn xác tính hiệu quả của dự án để có
thể quyết định đầu tư hay không đầu tư dự án.
Một trong những nguyên tắc quản lý chi phí đầu tư xây dựng là: “Chi phí đầu tư xây
dựng phải được tính đúng, tính đủ cho từng dự án, cơng trình, gói thầu xây dựng, phù
hợp với yêu cầu thiết kế, chỉ dẫn kỹ thuật, điều kiện xây dựng, mặt bằng giá thị trường
tại thời điểm xác định chi phí và khu vực xây dựng cơng trình” (Điều 4 - Nghị định số
32/2015/NĐ-CP).
Đối với các dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn nhà nước (từ 30% trở lên hoặc dưới
30% nhưng lớn hơn 5 tỷ đồng), việc tính đúng, tính đủ chi phí đầu tư xây dựng cơng
trình là một u cầu rất quan trọng. Thời gian qua, tại TP. Hồ Chí Minh nhiều dự án
đầu tư xây dựng cơng trình dân dụng sử dụng vốn nhà nước phải điều chỉnh tăng Tổng
mức đầu tư. Vì vậy việc xác định giá trị Tổng mức đầu tư theo nguyên tắc "tính đúng,
tính đủ" là hết sức cần thiết, nhằm giúp các Chủ đầu tư quản lý chi phí của dự án an
tồn cũng như giúp cho các cơ quan thẩm định dự án sử dụng vốn nhà nước phê duyệt
Tổng mức đầu tư trên cơ sở hợp lý và khoa học.
2.

Mục đích nghiên cứu của đề tài

Nghiên cứu các giải pháp lập và quản lý Tổng mức đầu tư cho dự án đầu tư xây dựng
dân dụng sử dụng vốn ngân sách Nhà nước tại thành phố Hồ Chí Minh, áp dụng đề
xuất phương pháp lập Tổng mức đầu tư cho “Dự án Bệnh viện Hùng Vương - Giai
đoạn II”.
3.

Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu

Cách tiếp cận: Thu thập tài liệu thực tế dự án

Phương pháp nghiên cứu:

11


– Phương pháp thu thập và phân tích các dữ liệu;
– Phương pháp thống kê tổng hợp.
4.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn là các dự án đầu tư xây dựng dân dụng sử dụng
vốn NSNN.
Phạm vi nghiên cứu là các cơng trình xây dựng dân dụng sử dụng vốn NSNN trên địa
bàn Tp.Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2011-2016.
5.

Kết quả đạt được

Tổng quan về thực trạng các phương pháp lập tổng mức đầu tư cho dự án đầu tư xây
dựng dân dụng sử dụng vốn ngân sách Nhà nước tại thành phố Hồ Chí Minh.
Phân tích và đưa ra các giải pháp khắc phục tình trạng vượt Tổng mức đầu tư.
Đề xuất phương pháp lập Tổng mức đầu tư cho “Dự án Bệnh viện Hùng Vương - Giai
đoạn II”.
6.

Nội dung của luận văn

Chương 1:

Tổng quan về lập Tổng mức đầu tư xây dựng cơng trình dân dụng sử
dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước

Chương 2:

Cơ sở lý luận công tác lập Tổng mức đầu tư xây dựng cơng trình dân
dụng sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước tại Tp. Hồ Chí Minh

Chương 3:

Đề xuất phương pháp lập Tổng mức đầu tư cho “Dự án Bệnh viện Hùng
Vương - Giai đoạn II”

12


CHƯƠNG 1

TỔNG QUAN VỀ LẬP TỔNG MỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

CƠNG TRÌNH DÂN DỤNG SỬ DỤNG VỐN NGÂN SÁCH
NHÀ NƯỚC
1.1

Tổng quan về tổng mức đầu tư

1.1.1 Đặc điểm của thị trường xây dựng Việt Nam
Thị trường xây dựng Việt Nam được vận hành theo đường lối đã được Đảng và Nhà
nước ta lựa chọn là xây dựng một nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước
theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Đặc điểm này cho thấy vai trò quản lý của Nhà

nước đối với thị trường xây dựng là rất quan trọng.
Môi trường pháp lý thiếu và chưa ổn định. Nhiều văn bản pháp luật còn bộc lộ những
bất cập và đã phải bổ sung, sửa đổi nhiều lần, thường xuyên. Đây là một trong những
nguyên nhân làm cho tính cạnh tranh trên thị trường xây dựng thiếu lành mạnh và gây
ra tốn kém, lãng phí cho Nhà nước, xã hội.
Cung và cầu trên thị trường xây dựng mất cân đối nghiêm trọng. Lực lượng cung dư
thừa, nhưng lại có điểm cịn thiếu như thiếu các lực lượng xây dựng đặc chủng tinh
nhuệ, thiếu những cơng ty mạnh có khả năng cạnh tranh với các nhà thầu nước ngoài.
Phần lớn các doanh nghiệp hoạt động trên thị trường đều có quy mơ nhỏ, chỉ có một số
ít các doanh nghiệp có quy mơ tương đối lớn. Tính cạnh tranh trên thị trường rất gay
gắt.
Thị trường xây dựng Việt Nam đang đứng trước những cơ hội và thách thức to lớn
trong quá trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế.
1.1.2 Đặc điểm của giá xây dựng cơng trình
1.1.2.1 Giá xây dựng cơng trình
Giá XDCT là dự tính và mang tính đơn chiếc. Cách xác định giá XDCT có nhiều điểm
khác so với cách xác định giá sản phẩm cơng nghiệp, đó là khơng thể xác định giá theo
chủng loại, quy cách, chất lượng từng lơ hàng mà chỉ có thể dự tính giá đơn chiếc.

13


Xác định giá XDCT là một quá trình từ TMĐT của dự án ở giai đoạn lập dự án đầu tư
XDCT đến dự toán XDCT ở giai đoạn thực hiện DAĐT XDCT và giá trị thanh toán,
quyết toán vốn đầu tư khi kết thúc xây dựng, đưa cơng trình vào khai thác, sử dụng.
Giá XDCT là loại giá được tổ hợp theo cơ cấu bộ phận cấu tạo đối tượng (sản phẩm)
nên có giá hạng mục cơng trình, bộ phận hạng mục, bộ phận kết cấu, chi tiết kết cấu.
1.1.2.2 Chi phí xây dựng cơng trình
Chi phí đầu tư XDCT là tồn bộ chi phí cần thiết để xây dựng mới hoặc sửa chữa, cải
tạo, mở rộng cơng trình xây dựng.

Chi phí đầu tư XDCT được biểu thị qua các chỉ tiêu:
– Chỉ tiêu TMĐT của dự án ở giai đoạn lập dự án đầu tư XDCT.
– Dự toán XDCT ở giai đoạn thực hiện dự án đầu tư XDCT.
– Giá trị thanh toán, quyết toán vốn đầu tư khi kết thúc xây dựng, đưa cơng trình vào
khai thác, sử dụng.
Chi phí đầu tư XDCT được lập theo từng cơng trình cụ thể, phù hợp với giai đoạn đầu
tư XDCT, các bước thiết kế, nguồn vốn sử dụng và các quy định của Nhà nước.
Việc lập và quản lý chi phí đầu tư XDCT phải bảo đảm mục tiêu đầu tư và hiệu quả dự
án, đồng thời phải bảo đảm tính khả thi của dự án đầu tư XDCT, bảo đảm tính đúng,
tính đủ, hợp lý, phù hợp với điều kiện thực tế và yêu cầu khách quan của cơ chế thị
trường.
Nhà nước thực hiện quản lý chi phí dự án đầu tư XDCT, hướng dẫn phương pháp lập
và quản lý chi phí dự án đầu tư XDCT, cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng công bố
định mức, chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật và các thông tin liên quan để chủ đầu tư tham
khảo xác định chi phí đầu tư.
Chủ đầu tư XDCT chịu trách nhiệm quản lý chi phí dự án đầu tư XDCT từ giai đoạn
chuẩn bị đầu tư đến khi cơng trình được đưa vào khai thác, sử dụng. Chủ đầu tư được thuê
tổ chức, cá nhân tư vấn để thực hiện việc lập, thẩm tra và kiểm sốt chi phí dự án

14


đầu tư XDCT phù hợp với nguồn vốn sử dụng, điều kiện cụ thể của cơng trình xây
dựng.
1.1.3 Tổng mức đầu tư xây dựng cơng trình
Theo Nghị định 32/2015/NĐ-CP, TMĐT XDCT được hiểu: “Tổng mức đầu tư là chi
phí dự tính để thực hiện dự án đầu tư xây dựng cơng trình, được tính tốn và xác định
trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình phù hợp với nội dung dự án và
thiết kế cơ sở; đối với trường hợp chỉ lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật, tổng mức đầu tư
đồng thời là dự tốn xây dựng cơng trình được xác định phù hợp với nội dung báo cáo

kinh tế - kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi công”.
Khi lập dự án đầu tư XDCT hay lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật, chủ đầu tư phải xác
định TMĐT để tính tốn hiệu quả đầu tư xây dựng. TMĐT đã được phê duyệt là chi
phí tối đa mà CĐT được phép sử dụng để đầu tư XDCT và là cơ sở để chủ đầu tư lập
kế hoạch và quản lý vốn để thực hiện đầu tư XDCT.
1.1.4 Điều chỉnh Tổng mức đầu tư
TMĐT được điều chỉnh đối với một trong các trường hợp sau đây:
– Ảnh hưởng của động đất, bão, lũ, lụt, sóng thần, hoả hoạn, địch hoạ hoặc sự kiện bất
khả kháng khác.
– Xuất hiện các yếu tố đem lại hiệu quả cao hơn cho dự án.
– Khi quy hoạch xây dựng thay đổi trực tiếp ảnh hưởng đến địa điểm, quy mô, mục
tiêu của dự án.
Nội dung, thẩm quyền thẩm định, phê duyệt TMĐT điều chỉnh được quy định tại các
Khoản 2 và 3 Điều 7 của Nghị định số 32/2015/NĐ-CP:
– Trường hợp vượt TMĐT đã được phê duyệt thì Chủ đầu tư báo cáo người quyết định
đầu tư xem xét, quyết định.
– Trường hợp khi thay đổi cơ cấu các khoản mục chi phí trong TMĐT, kể cả sử dụng
chi phí dự phịng để điều chỉnh mà khơng vượt TMĐT đã được phê duyệt thì Chủ đầu

15


tư được quyền quyết định việc điều chỉnh (Tổng mức đầu tư điều chỉnh không vượt
tổng mức đầu tư được phê duyệt và không làm thay đổi quy mô, mục tiêu của dự án thì
Chủ đầu tư tự quyết định và chịu trách nhiệm về việc phê duyệt tổng mức đầu tư điều
chỉnh - Khoản 5 Điều 134 Luật Xây dựng).
TMĐT điều chỉnh được xác định bằng TMĐT đã được phê duyệt cộng (hoặc trừ) phần
TMĐT bổ sung. Giá trị phần TMĐT bổ sung được xác định thành một khoản chi phí riêng
và phải được tổ chức thẩm định hoặc thẩm tra trước khi quyết định phê duyệt.

1.2

Các thành phần chi phí trong Tổng mức đầu tư

Theo Giáo trình Lập Dự Án Đầu Tư của tác giả PGS.TS. Nguyễn Bạch Nguyệt [1]
định nghĩa: “Tổng mức vốn đầu tư của dự án là tồn bộ chi phí dự tính để đầu tư xây
dựng cơng trình được ghi trong quyết định đầu tư. Tổng mức đầu tư là cơ sở để chủ
đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư xây dựng cơng trình”.
Theo tính chất của các khoản chi phí, TMĐT có thể được chia ra như sau:
1.2.1 Chi phí cố định (vốn cố định)
1.2.1.1 Chi phí xây dựng
– Chi phí xây dựng các cơng trình, hạng mục cơng trình thuộc dự án.
– Chi phí phá và tháo dỡ các vật kiến trúc cũ (có tính đến giá trị vật tự, vật liệu được
thu hồi (nếu có) để giảm vốn đầu tư).
– Chi phí san lấp mặt bằng xây dựng.
– Chi phí xây dựng cơng trình tạm, cơng trình phụ trợ phục vụ thi cơng (đường thi
công, điện, nước...) nhà tạm tại hiện trưởng để ở và điều hành thi cơng (nếu có)
1.2.1.2 Chi phí thiết bị
– Chi phí mua sắm thiết bị cơng nghệ (gồm cả thiết bị phi tiêu chuẩn cần sản xuất, gia
công), chi phí đào tạo và chuyển giao cơng nghệ.

16


– Chi phí vận chuyển từ cảng và nơi mua đến cơng trình, chi phí lưu kho, lưu bãi, lưu
container (nếu có) tại cảng Việt Nam (đối với các thiết bị nhập khẩu), chi phí bảo quản,
bảo dưỡng kho bãi tại hiện trường.
– Chi phí lắp đặt thiết bị và thử nghiệp, hiệu chỉnh (nếu có).
– Thuế và chi phí bảo hiểm thiết bị cơng trình và các khoản chi phí khác có liên quan.
1.2.1.3 Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư

– Chi phí bồi thường nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất,...
– Chi phí thực hiện tái định cư có liên quan đến bồi thường giải phịng mặt bằng của
dự án.
– Chi phí tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng.
– Chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng, chi phí chi trả cho phần hạ tầng kỹ
thuật đã đầu tư.
1.2.1.4 Chi phí quản lý dự án
– Gồm các chi phí để tổ chức thực hiện các công việc QLDA từ giai đoạn chuẩn bị dự
án, thực hiện các công việc QLDA từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến
khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao đưa cơng trình vào khai thác sử dụng.
1.2.1.5 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
– Gồm chi phí khảo sát xây dựng, chi phí lập báo cáo đầu tư (nếu có), chi phí lập dự án
hoặc lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật, chi phí thiết kế XDCT, chi phí thẩm tra thiết kế kỹ
thuật, thiết kế bản vẽ thi cơng, dự tốn XDCT.
1.2.1.6 Chi phí khác
– Gồm các chi phí cần thiết khơng thuộc các khoản chi phí trên.
Các khoản chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư, chi phí QLDA, chi phí
tư vấn ĐTXD và các khoản chi phí khác tuy khơng trực tiếp tạo ra tài sản cố định
nhưng là các khoản chi gián tiếp hoặc có liên quan đến việc tạo ra và vận hành khai
17


thác các tài sản đó để đạt được mục tiêu đầu tư. Các khoản chi phí này thường được
thu hồi đều trong một số năm đầu khi dự án đi và hoạt động.
Hình 1.1 Thành phần chi phí của Tổng mức đầu tư
Chi phí bồi thường và
hỗ trợ tái định cư

Chi phí xây dựng

Chi phí thiết bị
Tổng mức đầu

Chi phí QLDA

tư của dự án

Chi phí Tư vấn ĐTXD
Chi phí dự phịng

Chi phí khác

1.2.2 Vốn lưu động ban đầu
Gồm các chi phí để tạo ra các tài sản lưu động ban đầu (cho một chu kỳ sản xuất kinh
doanh hay trong vịng 1 năm) đảm bảo cho dự án có thể đi vào hoạt động theo các điều
kiện kinh tế kỹ thuật đã dự tính:
1.2.2.1 Tài sản lưu động sản xuất (vốn sản xuất)
Gồm những tài sản dự trữ cho quá trình sản xuất (ngun nhiên vật liệu, cơng cụ dụng
cụ... đang dự trữ trong kho) và tài sản trong sản xuất (giá trị những sản phẩm dở dang)
1.2.2.2 Tài sản lưu động lưu thông (vốn lưu thông)
Gồm tài sản dự trữ cho q trình lưu thơng (thành phẩm hàng hóa dự trữ trong kho hay
đang gửi bán) và tài sản trong q trình lưu thơng (vốn bằng tiền, các khoản phải thu).

1.2.3 Vốn dự phịng
Gồm chi phí dự phịng cho khối lượng công việc phát sinh chưa lường trước được khi
lập dự án và chi phí dự phịng cho yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án.
18


1.3

Các phương pháp xác định tổng mức đầu tư theo quy định hiện nay

1.3.1 Phương pháp xác định theo thiết kế cơ sở của dự án
Theo Thông tư số 06/2016 TT-BXD ngày 10/03/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn:
– Chi phí xây dựng được tính theo khối lượng chủ yếu từ TKCS, các khối lượng khác
dự tính và giá xây dựng phù hợp với thị trường;
– Chi phí thiết bị được tính theo số lượng, chủng loại thiết bị phù hợp với thiết kế công
nghệ, giá thiết bị trên thị trường và các yếu tố khác (nếu có);
– Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được tính theo khối lượng phải bồi thường
hỗ trợ, tái định cư của dự án và các chế độ của Nhà nước có liên quan;
– Chi phí QLDA, chi phí tư vấn ĐTXD và chi phí khác được xác định bằng cách lập
dự tốn hoặc tạm tính theo tỷ lệ phần trăm (%) trên tổng chi phí xây dựng và chi phí
thiết bị;
– Chi phí dự phịng.
Đối với cơng trình chỉ u cầu lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật thì TMĐT đồng thời là dự
tốn cơng trình gồm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng tái định cư (nếu có). Dự
tốn cơng trình tính theo khối lượng từ TKBVTC.
1.3.1.1 Xác định chi phí bồi thường hỗ trợ tái định cư
Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được hướng dẫn trong Thông tư 37/2014/TTBTNMT và Nghị định 47/2014NĐ-CP, xác định theo khối lượng phải bồi thường và
tái định cư của dự án và các quy định hiện hành của Nhà nước về bồi thường, tái định
cư của địa phương nơi xây dựng cơng trình được cấp có thẩm quyền phê duyệt ban
hành.
1.3.1.2 Xác định chi phí xây dựng
Chi phí xây dựng của dự án (GXD) bằng tổng chi phí xây dựng cơng trình, hạng mục
cơng trình, thuộc dự án xác định theo công thức sau:

19

(1-1)
Trong đó: n:

Số cơng trình hạng mục cơng trình thuộc dự án

Chi phí xây dựng cơng trình hạng mục cơng trình được xác định theo cơng thức sau:
∑

(1-2)

Trong đó:

:

Khối lượng công tác xây dựng chủ yếu hoặc bộ phận
kết cấu chính thứ j của cơng trình thuộc dự án, (j=1÷m)
Đơn giá xây dựng chủ yếu hoặc đơn giá theo bộ phận

:

kết cấu chính thứ J của cơng trình. Đơn giá có thể là
đơn giá XDCT đầy đủ hoặc giá xây dựng tổng hợp đầy
đủ (bao gồm cả chi phí trực tiếp, chi phí chung và thu
nhập chịu thuế tính trước)
:

Chi phí xây dựng các cơng tác khác hoặc bộ phận kết
cấu khác cịn lại của cơng trình, hạng mục cơng trình
ước tính theo tỷ lệ % trên tổng chi phí xây dựng các
cơng tác chủ yếu hoặc tổng chi phí các hạng mục kết

cấu chính của cơng trình hạng mục cơng trình.
: Mức thuế suất thuế giá trị gia tăng quy định cho cơng
tác xây dựng.

1.3.1.3 Xác định chi phí thiết bị
Trường hợp dự án có các nguồn thơng tin, số liệu chi tiết về dây chuyền công nghệ, số
lượng, chủng loại, giá trị từng thiết bị hoặc giá trị tồn bộ dây truyền cơng nghệ, giá
một tấn hoặc một cái hay toàn bộ dây truyền thiết bị tương ứng thì chi phí thiết bị
của dự án bằng tổng chi phí thiết bị của các cơng trình thuộc dự án.
Trường hợp dự án có thơng tin về giá chào hàng đồng bộ, về thiết bị dây truyền công
nghệ của nhà sản xuất hoặc đơn vị cung ứng thiết bị thì chi phí thiết bị của dự án có
thể được lấy trực tiếp từ các báo giá hoặc giá chào hàng thiết bị đồng bộ này.

20


1.3.1.4 Xác định chi phí QLDA, chi phí tư vấn và chi phí ĐTXD và chi phí khác
Chi phí quản lý dự án

:
(1-3)

Trong đó:

:

Chi phí tư vấn

Định mức tỷ lệ % đối với chi phí QLDA
:

Chi phí xây dựng trước thuế

:

Chi phí thiết bị trước thuế

:
(

∑

Trong đó:

(1-4)

) ∑

Ci:

Chi phí tư vấn ĐTXD thứ i tính theo tỷ lệ

Dj:

Chi phí tư vấn ĐTXD thứ j tính bằng lập dự tốn
: Mức thuế suất thuế giá trị gia tăng theo quy định hiện
hành đối với khoản mục chi phí tư vấn ĐTXD thứ i
tính theo tỷ lệ
: Mức thuế suất thuế giá trị gia tăng theo quy định hiện hành đối
với khoản mục chi phí tư vấn ĐTXD thứ j tính bằng lập dự tốn

Chi phí khác
∑

:
(

)

Trong đó: Ci:

∑

(

)

∑

Chi phí khác thứ i tính theo định mức tỷ lệ

Di :

Chi phí khác thứ i tính bằng lập dự tốn

Ek:

Chi phí khác thứ k có liên quan khác k=1÷l

21

(1-5)


:

Mức thuế suất thuế giá trị gia tăng theo quy định hiện
hành đối với khoản mục chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
thứ i tính theo tỷ lệ

:

Mức thuế suất thuế giá trị gia tăng theo quy định hiện
hành đối với khoản mục chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
thứ j tính bằng lập dự tốn

1.3.1.5 Xác định chi phí dự phịng
Chi phí dự phịng xác định do hai yếu tố: Dự phịng chi phí cho yếu tố khối lượng cơng
việc phát sinh và dự phịng chi phí cho yếu tố trượt giá.
(1-6)
Trong đó:

Chi phí dự phịng do khối lượng công việc phát sinh
được xác định theo công thức sau:
(1-6a)

(

Trong đó: Kps:

Hệ số dự phịng do cơng việc phát sinh là 10%

Riêng đối với trường hợp chỉ lập báo cáo kinh tế kỹ thuật thì hệ số dự phịng do khối
lượng cơng việc phát sinh là 5%.
Khi tính dự phòng cho yếu tố trượt giá

cần căn cứ vào độ dài thời gian thực hiện

dự án, tiến độ phân bổ vốn, tình hình biến động giá trên thị trường trong thời gian thực
hiện dự án và chỉ số giá xây dựng chi phí này được xác định theo cơng thức sau:
∑

{[

]

}

(1-6b)
Trong đó: T:

Độ dài thời gian thực hiện dự án đầu tư xây dựng cơng
trình (năm)

t:

Số tự năm phân bổ vốn thực hiện dự án (t=1÷T)

Vt:

Vốn đầu tư dự kiến trong năm thứ t

22


Chi phí lãi vay của vốn đầu tư dự kiến thực hiện trong

:

năm thứ t
Mức độ trượt giá bình quân tính trên cơ sở bình qn

:

các chỉ số giá xây dựng cơng trình theo loại cơng trình
của tối thiểu 3 năm gần nhất so với thời điểm tính tốn
(khơng tính cho thời điểm có biến động bất thường về
giá nguyên liệu, nhiên liệu và vật liệu xây dựng)
:

Mức dự báo biến động của các yếu tố chi phí, giá cả
trong khu vực và quốc tế so với mức độ trượt giá bình
qn năm đã tính

1.3.2 Tính theo suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình
Phương pháp tính theo diện tích hoặc cơng suất sử dụng của cơng trình và giá xây
dựng tổng hợp theo bộ phận kết cấu, theo diện tích, cơng năng sử dụng (sau đây gọi là
giá xây dựng tổng hợp). Suất vốn đầu tư XDCT tương ứng tại thời điểm lập dự án có
điều chỉnh, bổ sung những chi phí chưa tính trong giá xây dựng tổng hợp và suất vốn
đầu tư để xác định TMĐT.

TMĐT vẫn bao gồm 07 thành phần như xác định theo TKCS.
1.3.2.1 Xác định chi phí xây dựng
Chi phí xây dựng của dự án bằng tổng chi phí xây dựng của các cơng trình, hạng mục
cơng trình thuộc dự án được xác định theo cơng thức sau:
(1-7)
Chi phí xây dựng của cơng trình, hạng mục cơng trình được xác định theo cơng thức
sau:
(1-8)
Trong đó:

:

Suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị công suất
sản xuất, năng lực phục vụ đơn giá xây dựng tổng hợp
23


tính cho một đơn vị diện tích cơng trình, hạng mục
cơng trình thuộc dự án
:

Các khoản mục chi phí chưa được tính trong suất chi
phí xây dựng hoặc chưa tính trong đơn giá xây dựng
tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích hoặc cơng suất,
năng lực phục vụ của cơng trình, hạng mục cơng trình
thuộc dự án

N:

Diện tích hoặc cơng suất sản xuất, năng lực phục vụ

của cơng trình, hạng mục cơng trình thuộc dự án

1.3.2.2 Xác định chi phí thiết bị
Chi phí thiết bị của dự án bằng tổng chi phí thiết bị của các cơng trình thuộc dự án.
Chi phí thiết bị của dự án được xác định theo cơng thức sau:
(1-9)
Trong đó:

:

Suất chi phí thiết bị tính cho một đơn vị diện tich hoặc
một đơn vị cơng suất, năng lực phục vụ của cơng trình
thuộc dự án
:

Các khoản mục chi phí chưa được tính trong suất chi
phí thiết bị của cơng trình thuộc dự án

1.3.2.3 Xác định các chi phí khác
Các chi phí khác gồm chi phí bồi thường hỗ trợ tái định cư, chi phí quản lý dự án, chi
phí tư vấn đầu tư xây dựng , chi phí dự phịng và các chi phí khác được xác định tương
tự như trong trường hợp “Xác định Tổng mức đầu tư từ thiết kế cơ sở”.
1.3.3 Phương pháp xác định theo số liệu của dự án có các cơng trình xây dựng có
các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật tương tự đã hoặc đang thực hiện
Các dự án, cơng trình có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự là những cơng trình xây
dựng có cùng loại, cấp cơng trình, quy mơ, cơng suất của dây chuyền thiết bị, công
24


nghệ tương tự. Khi áp dụng phương pháp này phải tính quy đổi các số liệu của dự án

tương tự về thời điểm lập dự án và điều chỉnh các khoản mục chi phí chưa xác định
trong TMĐT.
Trường hợp có đầy đủ thơng tin, số liệu về chi phí đầu tư XDCT, hạng mục xây dựng
cơng trình có chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật tương tự đã thực hiện thì TMĐT được xác định
theo cơng thức sau:
∑

∑

Trong đó: n:

(1-10)

Số cơng trình tương tự đã thực hiện

i:

Số thứ tự của cơng trình tương tự đã thực hiện
Chi phí đầu tư XDCT, hạng mục cơng trình tương tự đã

:

thực hiện thứ i của dự án đầu tư (i=1÷n)
Hệ số quy đổi về thời điểm lập dự án đầu tư XDCT

:

Hệ số quy đổi về địa điểm xây dựng dự án

:

:

Những chi phí chưa tính hoặc đã tính trong chi phí đầu
tư XDCT, hạng mục công trinh tương tự đã thực hiện
thứ i

Trường hợp tính bố sung thêm

những chi phí cần thiết của dự án đang

tính tốn nhưng chưa tính đến trong chi phí đầu tư XDCT, hạng mục cơng trình của dự

án tương tự. Trường hợp giảm trừ

những chi phí đã tính trong chi phí đầu

tư XDCT, hạng mục cơng trình của dự án tương tự nhưng không phù hợp hoặc không
cần thiết cho dự án đang tính tốn.
Trường hợp với nguồn số liệu về chi phí đầu tư xây dựng của các cơng trình, hạng mục
cơng trình có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự đã thực hiện chỉ có thể xác định được
chi phí xây dựng và chi phí thiết bị của các cơng trình thì cần qui đổi các chi phí này
về thời điểm lập dự án. Trên cơ sở chi phí xây dựng và chi phí thiêt bị đã quy đổi này,
các chi phí bồi thường hỗ trợ và tái định cư, chi phí QLDA, chi phí tư vấn đầu tư

25