Một số biện pháp đẩy mạnh hoạt động kinh doanh ở Công ty hoá chất - Bộ thương mại

Mục lục
Lời
mở
đầu
...............................................................................................................................
3
Nội
dung
...............................................................................................................................
5
Chơng 1: Nguyên lý chung về tài sản thế chấp và xử lý
tài sản thế chấp trong hoạt động kinh doanh NHTM.
...............................................................................................................................
5
A:Tín dụng Ngân hàng và bảo đảm an toàn trong hoạt động tín dụng
của
NHTM.
.............................................................................................................
5
I:
Khái
quát
tín
dụng.
..............................................................................................................................
5
II: Bảo đảm an toàn trong hoạt động tín dụng của NHTM.
..............................................................................................................................
10
B: Tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay và xử lý tài sản thế chấp
hình

thành
từ
vốn
vay.
.............................................................................................................
13
I: Tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay và vai trò của tài sản thế chấp hình
thành
từ
vốn
vay.
..............................................................................................................................
14
II: Điều kiện với khách hàng vay và tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay.

1


..............................................................................................................................
14
III: Quyền và nghĩa vụ các bên liên quan trong hoạt động cho vay có tài sản
thế
chấp
hình
thành
từ
vốn
vay.
..............................................................................................................................
16

IV: Quy trình cho vay có tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay.
..............................................................................................................................
17
V: Vấn đề xử lý tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay trong hoạt động kinh
doanh
NHTM.
..............................................................................................................................
21
VI: ý nghĩa của việc xử lý tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay.
..............................................................................................................................
28
ChơngII: Thực trạng xử lý tài sản thế chấp hình thành từ
vốn vay tại Ngân hàng thơng mại cổ phần các doanh
nghiệp
ngoài quốc
doanh Việt
Nam(VP BANK).
...............................................................................................................................
31
A: Khái quát về NHTMCP các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt
Nam.
.............................................................................................................
31
I:
Khái
quát
lịch
sử
hình
thành

và
phát
triển.
..............................................................................................................................
31
II:
Chức
năng
và
nhiệm
vụ.
..............................................................................................................................
33
III:

Bộ

máy

tổ

chức.

2


..............................................................................................................................
34
IV: Những kết quả đạt đợc từ hoạt động kinh doanh của VP Bank.
..............................................................................................................................

37
V:
Tổng
quan
về
khách
hàng
VPBANK
..............................................................................................................................
46
B: Thực trạng xử lý tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay tại VP
Bank.
.............................................................................................................
48
Chơng3: Giải pháp và kiến nghị về vấn đề xử lý tài sản thế
chấp
hình
thành
từ
vốn
vay.
...............................................................................................................................
64
I: Định hớng cơ bản của Ngân hàng về vấn đề xử lý tài sản thế
chấp
hình
thành
từ
vốn
vay.

........................................................................................................
65
II: Các giải pháp xử lý tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay.
........................................................................................................
66
1.Nâng cao chất lợng côngg tác thẩm định của Ngân hàng.
........................................................................................................................
66
2.Thờng xuyên kiểm tra, giám sát tiến độ hình thành tài sản.
........................................................................................................................
66
3.Xây dựng kế hoạch cho vay cụ thể và phù hợp với yêu cầu thực tế.

3


........................................................................................................................
67
4.Định mức cho vay tuỳ theo từng đối tợng vay.
........................................................................................................................
67
5.Nâng cao trình độ cán bộ trong công tác xử lý tài sản thế chấp.
........................................................................................................................
69
6.Cần xây dựng một khung giá có biên độ giao động thích hợp.
........................................................................................................................
70
7.Đối
với
vấn

đề
phát
mại
tài
sản
thế
chấp.
........................................................................................................................
71
8.Ngân hàng cần tích cực tham gia thị trờng nhà đất.
........................................................................................................................
71
9.Nâng cao hiệu quả công tác bán đấu giá tài sản.
........................................................................................................................
72
10.Nâng cao chất lợng công tác quản lý, điều hành xử lý tài sản thế chấp.
........................................................................................................................
72
III: Kiến nghị về vấn đề xử lý tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay.
.............................................................................................................
72
1.Kiến
nghị
với
Chính
phủ.
........................................................................................................................
72
2.Kiến
nghị

với
NHNN.
........................................................................................................................
79

4


Kết luận.
Danh mục tài liệu tham khảo.
Lời mở đầu
Giải quyết nhu cầu về vốn để mở rộng sản xuất kinh doanh luôn là một bài
toán lớn đặt ra cho các doanh nghiệp Việt Nam nói chung, các doanh nghiệp
ngoài quốc doanh nói riêng và các cơ quan, các cấp ngành liên quan, đặc biệt
phải kể đến ngành Ngân hàng.Trong bối cảnh nền kinh tế đất nớc đang vào thời
kỳ đổi mới, Nhà nớc với chủ trơng đa dạng hoá các thành phần kinh tế, chú
trọng phát triển kinh tế ngoài quốc doanh đà tạo nên những tiền đề quan trọng
cho sự phát triển của khối kinh tế này nhng cũng đặt họ trớc nhiều khó khăn lớn
về vốn.Bởi bản thân các doanh nghiệp trong quá trình phát triển, bên cạnh việc tự
huy động vốn bản thân cùng sự hỗ trợ từ phía Ngân hàng Nhà Nớc thì vốn tín
dụng ngân hàng đầu t là một bộ phận rất quan trọng. Song họ thờng xuyên gặp
phải những trở ngại trong quá trình xin cấp tín dụng ngân hàng để phát triển sản
xuất kinh doanh. Chính vì thế, một thực trạng đang đặt ra hiện nay đó là sự mất
cân đối lớn giữa cung về vốn ngân hàng và cầu về vốn của doanh nghiệp. Để lý
giải cho thực trạng trên, một trong những nguyên nhân khá quan trọng đang đợc
xem xét xuất phát từ chính các NHTM và các văn bản liên quan đến chế độ chính
sách của Nhà nớc. Về phía Ngân hàng, bảo đảm an toàn trong tăng trởng tín dụng
là một nguyên tắc hết sức quan trọng để đảm bảo sự lành mạnh hoạt động của hệ
thống ngân hàng. Muốn vậy các ngân hàng phải quản lý khoản tiền cho vay một
cách hữu hiệu, trong đó TSTC đợc xem là một phần quan trọng để đảm bảo

khoản vay của ngân hàng. Hơn nữa trong quy chế cho vay của NHNN,thờng yêu
cầu các NHTM phải cho vay có TSTC. Tuy vậy, đòi hỏi về TSTC đối với nhiều
doanh nghiệp, nhất là với các doanh nghiệp ngoài quốc doanh khi xét duyệt cho
vay lại là một yêu cầu khó có thể thực hiện bởi bản thân các doanh nghiệp này
hầu nh không có tài sản để đem thế chấp hoặc giá trị TSTC là rất nhỏ, không đủ

5


đảm bảo cho khoản vay. Để giải quyết những khó khăn đó, NHNN đà cho phép
các doanh nghiệp đợc sử dụng TS hình thành từ vốn vay làm TSTC. Và thực sự
biện pháp đảm bảo tiền vay này đà phát huy đợc những lợi thế nhất định đối với
cả Ngân hàng và các khách hàng, nhất là khối doanh nghiệp ngoài quốc doanh
qua một số năm đi vào thực hiện . Tuy nhiên, bên cạnh đó loại hình cho vay này
cũng bộc lộ nhiều vấn đề nảy sinh, dẫn đến những khoản nợ quá hạn, ảnh hởng
không nhỏ đến chất lợng hoạt động tín dụng của Ngân hàng, gây nên tâm lý dè
dặt của Ngân hàng khi quyết định cho vay, do đó dẫn đến không ít những trở
ngại cho các doanh nghiệp khi có nhu cầu vốn để mở rộng sản xuất kinh doanh.
Vì vậy, để giảm bớt khó khăn đối với những khoản nợ không thu hồi đợc thì việc
chọn hớngxử lý loại tài sản thế chấp này là hết sức quan trọng. Do đó trong quá
trình thực tập tại Ngân hàng thơng mại cổ phần các doanh nghiƯp ngoµi qc
doanh ViƯt Nam (Héi së Hµ Néi )-VP Bank-,em đà chọn đề tài :
Xử lý tài sản thế chấp (TSTC) hình thành từ vốn vay tại Ngân hàng thơng
mại cổ phần các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam làm đề tài nghiên
cứu. Đề tài nhằm đa ra giải pháp có tính đồng bộ nhằm xử lý TSTC hình thành từ
vốn vay, thu hồi khoản nợ quá hạn, nâng cao chất lợng khoản cho vay này để
vừa góp phần từng bớc giải quyết nhu cầu về vốn cho các doanh nghiệp, vừa tăng
trởng d nợ tín dụng, đảm bảo đúng quy định của NHNN và hơn hết là duy trì và
phát triển khách hàng tiềm năng của Ngân hàng.
Đề tài gồm : Lời mở đầu

Nội dung

: 3 Chơng

Chơng 1: Những nguyên lý chung về TSTC và Cho vay có TSTC trong hoạt động
kinh doanh của NHTM.
Chơng 2: Thực trạng cho vay có TSTC hình thành từ vốn vay tại Ngân hàng thơng mại cổ phần các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam.
Chơng 3: Giải pháp và kiến nghÞ
KÕt luËn

6


Nội dung
Chơng 1:Nguyên lý chung về TSTC và xử lý TSTC trong
hoạt động kinh doanh của NHTM.
A: Tín dụng Ngân hàng và bảo đảm an toàn
trong hoạt động tín dụng của NHTM.
I: Khái quát về tín dụng Ngân hàng.
Là một doanh nghiƯp kinh doanh trªn lÜnh vùc tiỊn tƯ, NHTM đảm bảo đồng thời
nhiều chức năng khác nhau nhằm hớng tới mục tiêu lợi nhuận. Bên cạnh chức
năng trung gian thanh toán, chức năng tín dụng là chức năng đặc trng cơ bản nhất
của NHTM và có ý nghĩa đặc biệt đối với việc thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
Các chức năng của NHTM tác động qua lại lẫn nhau thông qua các nghiệp vụ
ngân hàng:Nghiệp vụ huy động vốn ; Nghiệp vụ tín dụng và các nghiệp vụ trung
gian khác. Trong đó nghiệp vụ tín dụng chiếm vị trí quan trọng, thể hiện khả
năng của các ngân hàng trong việc tìm kiếm lợi nhuận trong nền kinh tế.
Tín dụng ngân hàng là quan hệ tín dụng giữa Ngân hàng và các tổ chức kinh tế
khác, các doanh nghiệp và cá nhân thông qua việc Ngân hàng vay vốn từ các
nguồn nhàn rỗi và cung cấp cho nơi cần trong một thời gian nhất định.Đến thời

hạn do hai bên quy định, Ngân hàng sẽ nhận đợc vốn và lÃi.
Thông qua nghiệp vụ này, Ngân hàng với t cách nơi tập trung đại bộ phận vốn
nhàn rỗi sẽ là trung tâm đáp ứng nhu cầu vốn bổ sung cho đầu t phát triển.Nhờ
vậy, tín dụng ngân hàng vừa giúp doanh nghiƯp rót ng¾n thêi gian tÝch l vèn

7


nhanh chóng cho đầu t mở rộng sản xuất, vừa góp phần đẩy nhanh tốc độ tập
trung và tích luỹ vốn cho nền kinh tế và đem lại cho ngân hàng nguồn thu nhập
đáng kể.
1; Đặc trng của tín dụng Ngân hàng.
Tín dụng Ngân hàng có những đặc trng sau:
Thứ nhất: Sự tin tởng tín nhiệm giữa Ngân hàng và khách hàng. Phải có sự tin tởng này thì quan hệ tín dụng mới đợc thiết lập. Nghĩa là ngời đi vay phải có uy
tín, làm ăn hiệu quả. Để có sự tin tởng này, Ngân hàng phải thực hiện điều tra,
phân tích khách hàng, nhất là những khách hàng mới có quan hệ tín dụng lần
đầu.
Thứ hai: Tính thời h¹n cđa quan hƯ tÝn dơng: Thêi h¹n tÝn dơng chủ yếu phụ
thuộc vào đặc điểm luân chuyển vốn của đối tợng vay, ngoài ra nó còn phụ thuộc
vào thời hạn huy động vốn của Ngân hàng. Tính thời hạn đà thúc đẩy ngời vay có
trách nhiệm lo lắng, quan tâm tới đồng vốn mà họ đà vay để sao cho có thể hoàn
trả cả gốc lẫn lÃi đúng hạn cho Ngân hàng.
Thứ ba: Tính hoàn trả: Ngân hàng đặc biệt quan tâm đến đặc trng này. Muốn
vậy, trớc khi Ngân hàng cho vay, Ngân hàng cần xem xét, kiểm tra , đánh giá về
khách hàng xem có đủ điều kiện cho vay không. Ngoài ra còn phải có những kiến
thức tổng hợp về tình hình xà hội để t vấn cho khách hàng về hoạt động sản xuất
kinh doanh của họ và quan trọng là sẽ giúp Ngân hàng hạn chế đợc những rủi ro
có thể xảy ra đối với đồng vốn cho vay.
2; Những nguyên tắc tín dụng cơ bản.
Tín dụng Ngân hàng dựa trên 3 nguyên tắc cơ bản.

8


Nguyên tắc thứ nhất: Tiền vay phải hoàn trả đúng hạn cả vốn và lÃi vay. Đây
là nguyên tắc quan trọng hàng đầu vì đại bộ phận vốn của Ngân hàng là nguồn
vốn huy động của khách hàng. Đó là một bộ phận tài sản của các chủ sở hữu mà
Ngân hàng tạm thời quản lý và sử dụng, Ngân hàng cũng có nghĩa vụ đáp ứng
nhu cầu rút vốn của khách hàng khi họ yêu cầu. Nếu các khoản tín dụng không
đợc hoàn trả đúng hạn thì nhất định sẽ ảnh hởng đến khả năng hoàn trả của Ngân
hàng.
Để thực hiện nguyên tắc này, mỗi lần cho vay Ngân hàng phải định kỳ hạn nợ
phù hợp. Khi đến kì hạn nợ, ngời đi vay phải lập giấy trả nợ cho Ngân hàng, nếu
không Ngân hàng sẽ tự động trích tài khoản tiền gửi của ngời đi vay để thu nợ.
Nếu tài khoản tiền gửi không đủ số d thì chuyển nợ quá hạn. Sau một thời gian
nếu khách hàng vẫn không trả nợ, Ngân hàng sẽ phát mÃi tài sản đảm bảo.
Nguyên tắc này hạn chế rủi ro về thanh khoản.
Nguyên tắc thứ hai: Vốn vay phải đợc sử dơng ®óng mơc ®Ých.
TÝn dơng cung øng cho nỊn kinh tế phải hớng đến mục tiêu và yêu cầu phát triển
kinh tế xà hội trong từng giai đoạn phát triển. Đối với các đơn vị kinh tế, tín dụng
cũng phải đáp ứng các mục đích cụ thể trong quá trình hoạt động sản xuất kinh
doanh để thúc đẩy các đơn vị hoàn thành nhiệm vụ sản xuất kinh doanh của
mình. Tín dụng đúng mục đích không những là nguyên tắc mà còn là phơng
châm hoạt động của tín dụng. Hiệu quả của nó trớc hết là đẩy nhanh nhịp độ phát
triển của nền kinh tế hàng hoá, tạo ra nhiều khối lợng sản phẩm, dịch vụ, đồng
thời tạo ra nhiều tích luỹ để thực hiện tái sản xuất mở rộng.
Để thực hiện nguyên tắc này, Ngân hàng yêu cầu khách hàng vay vốn phải sử
dụng tiền vay đúng mục đích đà ghi trong đơn xin vay, bởi vì mục đích đó đà đợc
Ngân hàng thẩm định. Nếu phát hiện khách hàng vi phạm nguyên tắc này, Ngân
9

hàng đợc quyền thu nợ trớc hạn, nếu khách hàng không có tiền thì chuyển nợ quá
hạn.
Nguyên tắc thứ ba: Vốn vay phải có tài sản tơng đơng làm đảm bảo.
Tài sản đảm bảo có thể tồn tại dới nhiều dạng:Tài sản đảm bảo hình thành từ vốn
vay; Tài sản đảm bảo là tài sản của ngời đi vay ; Đảm bảo bằng tín chấp hoặc bảo
lÃnh của bên thứ 3.
Đảm bảo tín dụng là một phơng tiện cho ngời chủ ngân hàng có thêm một nguồn
vốn khác dể thu hồi nợ nếu mục đích cho vay bị phá sản.
Trong công việc kinh doanh, nguồn thu nợ thứ nhất là doanh thu đối với vốn vay
lu động, hoặc là khấu hao và lợi nhuận đối với cho vay trung, dài hạn. Trong cho
vay tiêu dùng, nguồn thu nợ thứ nhất của ngân hàng là thu nhập của cá nhân nh
tiền lơng, các khoản thu nhập tài chính và các khoản thu nhập khác.
Khi đánh giá hoạt động khách hàng vay, nếu thấy nguồn thu nợ thứ nhất cha có
cơ sở vững chắc thì buộc ngân hàng phải thiết lập thêm cơ sở pháp lý dể có thêm
một nguồn thu nợ thứ hai. Nguồn thu nợ này bao gồm giá trị TSTC, cầm cố, bảo
lÃnh của bên thứ ban xuất mở rộng.
Đảm bảo tín dụng đợc coi là tiêu chuẩn xét duyệt cho vay nhng phải thấy rằng
đây không phải là tiêu chuẩn quan trọng nhất , hay nói cách khác nó không phải
mang tính nguyên tắc. Tuy vậy, trong nền kinh tế thị trờng các hoạt động kinh tế
diễn hết sức đa dạngvà phức tạp, vì thế mọi dự đoán rủi ro của ngân hàng đều
mang tính tơng đối.Trong môi trờng kinh doanh nh vậy,đảm bảo tín dụng là một
tiêu chuẩn bổ sung những hạn chế của nhà quản trị tín dụng cũng nh phòng ngừa
những diễn biến không thuận lợi của môi trờng kinh doanh, tạo điều kiện cho

10


Ngân hàng có thể thu hồi nợ một cách chắc chắn, đồng thời có cơ sở để mở rộng

quy mô tín dụng và góp phần nâng cao ý thức hoàn trả của ngời vay.
3; Rủi ro tín dụng.
Tuy nhiên, dới giác độ là một tổ chức kinh doanh, NHTM cũng chịu tác động rất
lớn từ môi trờng kinh tế-xà hội-chính trị-luật pháp-cạnh tranh, làm phát sinh
những rủi ro không lờng trớc đợc, do đó tác động sai lệch và đảo lộn kết quả hoạt
động kinh doanh Ngân hàng. Một trong những rủi ro thờng xảy ra và có ảnh hởng
xấu đến hoạt động của Ngân hàng là rủi ro tín dụng.
Đó là rủi ro gắn liền với hoạt động Ngân hàng, cho vay bao giờ cũng gồm rủi ro
và xảy ra mất mát. Ngày nay, dù có rất nhiều hình thức kinh doanh mới trong
hoạt động Ngân hàng ở nhiều lĩnh vực khác nhau, nhng tín dụng Ngân hàng vẫn
là hoạt động kinh doanh chủ yếu của các Ngân hàng.Vì thế ở tất cả các nớc, rủi
ro tín dụng là vấn đề đợc quan tâm không chỉ ở phạm vi ngân hàng mà cả trong
toàn nền kinh tế. Rủi ro tín dụng là rủi ro không thu đợc nợ khi đến hạn.Việc
đánh giá rủi ro này là trách nhiệm chính của nghề ngân hàng. Các Ngân hàng
luôn tìm cách cực đại lợi nhuận qua việc tìm kiếm những lợi tức cao nhất có thể
có ở các món vay và chứng khoán, đồng thời cố gắng giảm thiểu rủi ro liên quan
đến hoạt động cho vay nh: Sàng lọc và giám sát khách hàng vay, thiết lập mối
quan hệ lâu dài, quy định các mức tín dụng, vật thế chấp, số d bù và hạn chế tín
dụng. Dù vậy, không một Ngân hàng nào nghĩ đợc hết mọi bất ngờ khi viết ra
những quy định hạn chế vào một hợp đồng cho vay, sẽ luôn có những hoạt động
rủi ro của ngời vay tiền, cha có một quy định hạn chế nào loại bỏ đợc chúng. Vì
thế, mỗi Ngân hàng cần phải có chính sách cho vay rõ ràng để xác định phơng hớng sử dụng vốn, giảm bớt các rủi ro và duy trì các hoạt động nh dự định. Chính
sách cho vay của một ngân hàng nên kết hợp sự bảo đảm có thế chấp và khả năng
thanh toán nỵ.
11


II: Bảo đảm an toàn trong hoạt động tín dụng Ngân hàng.
1;Lý do hình thành tài sản đảm bảo trong hoạt động tín dụng
Ngân hàng.

Tài sản Có là phần sử dụng nguồn vốn đa vào kinh doanh và duy trì khả năng
thanh toán của một Ngân hàng. Chất lợng Tài sản Có là chỉ tiêu tổng hợp nhất,
nói lên khả năng bền vững về mặt tài chính, khả năng sinh lời và năng lực quản lý
của Ngân hàng. Trong Tài sản Có, cho vay là bộ phận chiếm tỉ trọng lớn nhất,
trực tiếp tác động đến lợi nhuận và an toàn đối với hoạt động kinh doanh của
Ngân hàng.Vì vậy, việc quản lý khoản tiền cho vay là một nội dung đặc biệt quan
trọng trong hoạt động cho vay của bất cứ NHTM nào. Một trong những nguyên
tắc cơ bản của quản lý khoản tiền cho vay là tài sản đảm bảo. Những bắt buộc về
tài sản đảm bảo đối với tiền cho vay là một công cụ quan trọng để quản lý Ngân
hàng, làm giảm bớt tổn thất của Ngân hàng trong trờng hợp ngời vay mất khả
năng hoàn trả nợ. Điều này có ý nghĩa đặc biệt trong những trờng hợp Ngân hàng
phải đối mặt với rủi ro về đạo đức của khách hàng.
Ngân hàng có thể cho vay với phơng án xin vay có cơ sở để thực hiện một cách
có hiệu quả và có khả năng hoàn trả nợ trong điều kiện không đủ TS đảm bảo.
Tuy vậy, không một Ngân hàng nào có thể dự ®o¸n mäi biÕn ®éng cđa nỊn kinh
tÕ, lêng tríc mäi rủi ro có thể xảy ra, do đó tài sản đảm bảo vẫn luôn là một biện
pháp hữu hiệu để ngăn ngừa và chống đỡ rủi ro tín dụng.
2; Các hình thức bảo đảm tín dụng.
Bảo đảm tín dụng có thể chia 2 hình thức. Bảo đảm đối vật và Bảo đảm đối nhân.
2.1: Bảo đảm đối nhân.

12


Với hình thức này,Ngân hàng có thể cho vay dựa trên những khả năng của khách
hàng không cần đa ra bất cứ tài sản gì để đảm baỏ cho khoản vay. Khoản vay
muốn đợc Ngân hàng chấp thuận trên cơ sở nh thế thì phải đảm bảo các yêu cầu
riêng của Ngân hàng.
Bảo đảm đối nhân gồm các hình thức: Tín chấp và Bảo lÃnh.
*Bảo lÃnh.

Bảo lÃnh vay vốn Ngân hàng là việc ngời thứ ba ( Pháp nhân hoặc thể nhân gọi là
bên bảo lÃnh ) cam kết với bên cho vay ( Bên nhận bảo lÃnh ) sẽ thực hiện nghĩa
vụ trả nợ thay cho bên vay vốn ( bên đợc bảo lÃnh ) nếu khi đến hạn mà bên bảo
lÃnh không hoàn trả đợc toàn bộ hay một phần nợ vay bao gồm cả gốc và lÃi và
tiền phạt quá hạn cho bên nhận bảo lÃnh.Bên bảo lÃnh thực hiện bảo lÃnh bằng tài
sản của mình hoặc các bên có thể thoả thuận bên bảo lÃnh phải thế chấp, cầm cố
hoặc bảo lÃnh bằng uy tín của mình.
Bảo lÃnh là một hình thức đảm bảo gián tiếp nhng đợc sử dụng tơng đối rộng. Nó
mang ý nghĩa quan trọng với việc mở rộng và khuyến khích đầu t. Điều quan
trọng là ngời bảo lÃnh và đợc bảo l·nh ph¶i cã quan hƯ tÝn nhiƯm víi nhau,ph¶i
biÕt tríc đợc đạo đức của ngời vay, tính khả thi của dự án mà ngời vay thực hiện.
Bảo lÃnh có thể là bảo lÃnh một phần hoặc toàn bộ số nợ vay. Nhiều bên bảo lÃnh
có thể bảo lÃnh cho một bên để thực hiện một hợp đồng vay vốn. Mỗi bên bảo
lÃnh thực hiện bảo lÃnh một phần nợ gốc, lÃi ,phạt quá hạn và ký một hợp đồng
bảo lÃnh độc lập.
Hoạt động bảo lÃnh ở Việt Nam chủ yếu do các NHTM đảm nhận cho khách
hàng tham gia các dự án hoặc xin vay ở các ngân hàng khác.
*Bảo đảm bằng uy tín-hiệu quả hoạt động kinh doanh.

13


Đây là hình thức Ngân hàng cho khách hàng vay dựa trên uy tín của khách hàng,
khách hàng không phải trao cho Ngân hàng bất cứ vật gì làm tin. Hình thức cho
vay này dựa trên cơ sở tín nhiệm trong quan hệ tín dụng đối với Ngân hàng.
Một khách hàng phải có đủ các điều kiện vay vốn nh t cách pháp nhân, không có
nợ quá hạn, có một lợng vốn tự có nhất định, có uy tín mới đợc Ngân hàng xem
xét cho vay. Để thực hiện đợc hình thức bảo đảm này, Ngân hàng cần phải xem
xét tình hình tài chính, tình hình kinh doanh của đơn vị để rút ra kết luận về khả
năng thanh toán, khả năng cân đối vốn, khả năng hoạt động sản xuất kinh

doanh ...
Hình thức bảo đảm này thờng đợc áp dụng cho khu vực kinh tế quốc doanh. Hình
thức này cã nhiỊu u ®iĨm trong viƯc thóc ®Èy mèi quan hệ làm ăn lâu dài giữa
Ngân hàng và khách hàng, giảm bớt quy trình tín dụng khi thực hiện món vay nhng rủi ro mang theo là rất lớn.
2.2: Bảo đảm đối vật.
Là hình thức bảo đảm tín dụng mà trong đó Ngân hàng đóng vai trò chủ nợ, đợc
hởng một số quyền hạn nhất định đối với tài sản của khách hàng nhằm làm căn
cứ để thu hồi nợ trong trờng hợp con nợ không trả hoặc không có khả năng hoàn
trả.
Việc bảo đảm bằng tài sản đợc thể hiện dới hai hình thức
*Thế chấp.
Thế chấp là việc bên vay vốn Ngân hàng dùng tài sản là bất động sản và một số
động sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ ( bao gồm
nợ gốc, lÃi và tiền phạt quá hạn ) đối với bên cho vay. Đây là phơng thức nhất

14


thiết phải bảo đảm trong hoạt động cho vay đối với doanh nghiệp ngoài quốc
doanh, hộ sản xuất, cá thể. Đối với doanh nghiệp nhà nớc hình thức thế chấp
cũng có thể đợc áp dụng tuỳ thuộc vào mối quan hệ với doanh nghiệp của Ngân
hàng.
Tài sản đợc dùng để thế chấp là bất động sản và một số loại động sản nhất định
đợc quy định rõ với thời hạn bất kì ( tàu biển, máy bay ...). Ngời ta có thể dùng
TSTC để vay vốn ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. Đối với thế chấp, Ngân hàng
bao giờ cũng nắm giữ các giấy tờ sở hữu gốc.
* Cầm cố.
Cầm cố tài sản vay vốn Ngân hàng là việc bên vay vốn ( bên cầm cố ) có nghĩa
vụ giao tài sản là động sản thuộc sở hữu của mình cho bên cho vay vốn ( bên
nhận tài sản cầm cố ) để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ ( bao gồm nợ gốc, lÃi

và tiền phạt lÃi quá hạn). Nếu tài sản mà pháp luật quy định đăng ký quyền sở
hữu hoặc có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu thì các bên có thể thoả thuận bên
cầm cố vẫn giữ tài sản cầm cố và giao bản gốc giấy tờ quyền sở hữu tài sản cầm
cố để vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn.
B: Tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay và
xử lý TSTC hình thành từ vốn vay trong hoạt
động kinh doanh của nhtm.
I: Tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay và vai trò của nó.
Tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay là tài sản mà giá trị của nó do một phần
hoặc toàn bộ khoản vay Ngân hàng tạo nên đợc khách hàng sử dụng để đảm bảo
thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản vay đó đối với Ngân hàng bằng cách
15


giao giấy tờ sở hữu tài sản và xác nhận cho Ngân hàng quyền phát mại tài sản khi
khách hàng không hoàn trả đợc nợ vay. Tài sản hình thành từ vốn vay gồm : Nhà
cửa, công trình xây dựng ; Máy móc, thiết bị, phơng tiện vận tải, tàu biển, máy
bay ; Hàng hóa nhập khẩu.
Hình thức bảo đảm này đặc biệt có ý nghĩa đối với các doanh nghiệp không đủ
tài sản thế chấp, nhất là đối với các doanh nghiệp ngoài quốc doanh. Nó vừa góp
phần quan trọng giải quyết nhu cầu về vốn để mở rộng phát triển sản xuất kinh
doanh của các doanh nghiệp, vừa giúp Ngân hàng mở rộng phạm vi cho vay bằng
nhiều loại tài sản nhằm tăng lợi nhuận, đảm bảo các yếu tố về mặt pháp lý, hạn
chế đợc những quy định khắt khe của NHNN, giảm bớt đợc rủi ro tín dụng và
duy trì mối quan hệ khách hàng tiềm năng để cung cấp dịch vụ Ngân hàng.
II: Điều kiện đối với khách hàng vay và TSTC hình thành
từ vốn vay khi bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành
từ vốn vay.
Ngân hàng lựa chọn áp dụng việc bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ
vốnvay khi cho vay trung hạn, dài hạn đối với các dự án đầu t phát triển sản xuất,

kinh doanh, dịch vụ, đời sống nếu khách hàng vay và tài sản hình thành từ vốn
vay đáp ứng đợc các điều kiện quy định sau:
1; Đối với khách hàng.
Khách hàng vay đợc sử dụng TSTC hình thành từ vốn vay làm tài sản đảm bảo
phải là khách hành có tín nhiệm đối với Ngân hàng, có khả năng tài chính và có
các nguồn thu hợp pháp trong thời hạn vay vốn để thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho
Ngân hàng. Đồng thời các khách hàng này phải đa ra dự án đầu t phát triển sản
xuất kinh doanh, dịch vụ khả thi, có khả năng hoàn trả nợ; hoặc các dự án,phơng
16


án phục vụ đời sống khả thi, phù hợp với quy định pháp luật. Ngoài ra, khách
hàng phải đảm bảo cã møc vèn tù cã ( vèn chđ së h÷u ) tham gia dự án đầu t và
giá trị tài sản đảm bảo tiền vay bằng các biện pháp thế chấp, cầm cố, bảo lÃnh
của bên thứ ba tối thiểu bằng 30% tổng vốn đầu t của dự án.
2; Đối với tài sản hình thành từ vốn vay.
Tài sản hình thành từ vốn vay dùng làm bảo đảm tiền vay phải xác định đợc:
Thứ nhất : Quyền sở hũ của khách hàng vay. Đối với tài sản là quyền sử dụng
đất thì phải xác định quyền sử dụng của khách hàng vay và đợc thế chấp theo quy
định của pháp luật về đất đai. Đối với tài sản của doanh nghiệp nhà nớc phải xác
định đợc quyền quản lý, sử dụng tài sản là bất động sản gắn liền với đất, thì
khách hàng vay phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của khu đất mà trên
đó tài sản sẽ đợc hình thành và phải hoàn thành các thủ tục về đầu t xây dựng
theo quy hoạch của pháp luật.
Thứ hai : Phải xác định danh mục, số lợng, giá trị, đặc điểm của tài sản. Việc
xác định yếu tố này dựa vào dự án đầu t hoặc phơng án phục vụ đời sống.
Thứ ba : Tài sản đợc phép giao dịch và không có tranh chấp.
Đối với tài sản hình thành từ vốn vay mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm
thì khách hàng vay phải cam kết mua vảo hiểm trong suốt thời hạn vay vốn khi
tài sản đà đợc hình thành đa vào sử dụng.

III: Quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan trong hoạt
động cho vay có TSTC hình thành từ vốn vay.

17


Trong hoạt động cho vay có TSTC hình thành từ vốn vay, cả khách hàng và Ngân
hàng đều có những quyền lợi và nghĩa vụ nhất định.
1; Về phía khách hàng vay.
Khách hàng vay có quyềnlợi sau:
Một là : Đợc khai thác công dụng, hởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, trừ trờng hợp
hoa lợi và lợi tức cùng thuộc tài sản bảo đảm tiền vay.
Hai là : Khách hàng thuê, cho mợn tài sản nếu có thoả thuận với Ngân hàng cho
vay.
Đồng thời khách hàng cũng phải thực hiện các nghĩa vụ nh:
Phải giao cho Ngân hàng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cuả khu đất
mà tài sản là bất động sản sữ đợc hình thành khi kí kết hợp đồng thế chấp
bằng tài sản hình thành từ vốn vay.
Thông báo cho Ngân hàng về quá trình hình thành và tình trạng tài sản
đảm bảo, tạo điều kiện để Ngân hàng kiểm tra tài sản đảm bảo tiền vay.
Đối với TSTC mà pháp luật quy định đăng kí quyền sở hữu trớc khi đa vào
sử dụng phải đăng kí sở hữu tài sản và giao cho Ngân hàng giữ bản chính
giấy chững nhận sở hữu đó.
Không đợc bán, chuyển nhợng, tặng, cho, góp vốn liên doanh, hoặc dùng
tài sản hình thành từ vốn vay để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ khác khi cha
trả hết nợ cho Ngân hàng, trừ trờng hợp Ngân hàng đồng ý cho bán để trả
nợ cho chính khoản vay đợc đảm bảo.
2; Về phía Ngân hàng.
18

Ngân hàng có các quyền và nghĩa vụ sau:
Quyền yêu cầu khách hàng vay thông báo tiến độ hình thành tài sản đảm
bảo và sự thay đổi của tài sản đảm bảo tiền vay.
Quyền tiến hành kiểm tra và yêu cầu khách hàng vay cung cấp các thông
tin để kiểm tra, giám sát tài sản hình thành từ vốn vay.
Quyền thu hồi nợ trớc hạn nếu phát hiện vốn vay không đợc sử dụng để
hình thành tài sản nh đà cam kết.
Quyền xử lý tài sản hình thành từ vốn vay để thu nợ khi khách hàng vay
không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ.
Nghĩa vụ thẩm định, kiểm tra để đảm bảo khách hàng vay và tài sản hình
thành từ vốn vay đáp ứng các điều kiện quy định.
Nghĩa vụ hoàn trả cho khách hàng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản ( nếu có ) sau khi khách hàng hoàn
thành nghĩa vụ trả nợ.
IV : Quy trình cho vay có TSTC hình thành từ vốn vay
trong hoạt động kinh doanh của NHTM.
Là một loại hình trong bảo đảm tiền vay bằng tài sản, quy trình cho vay có thế
chấp bằng tài sản hình thành từ vốn vay đều có những đặc trng chung cđa quy
tr×nh nghiƯp vơ cho vay nh: Xem xét yêu cầu vay vốn của khách hàng, nghiên
cứu và đánh giá hoạt động của doanh nghiệp, đàm phán về tiền vay, gia hạn nợ
và lÃi suất kí kết hợp đồng tín dụng và cuối cùng là khách hàng hoàn trả nợ vay
và thanh lý hợp đồng.

19


Ngoài ra, quy trình cho vay này còn tiến hành một số công tác riêng biệt sau:
1: Định giá tài sản thế chấp .
Sau khi nhân viên tín dụng đà phân tích hồ sơ vay vốn của khách hàng, năng lực

vay nợ, mục đích vay vốn, khả năng tài chính và uy tín.Tất cả đều phù hợp với
chính sách của Nhà nớc và mức độ rủi ro có thể chấp nhận đợc thì Ngân hàng
tiến hành giám định về hồ sơ của tài sản và định giá TSTC.
1.1; Giám định tính chất pháp lý của tài sản.
Tài sản đảm bảo phải đủ điều kiện do pháp luật quy định cụ thể : Tài sản thuộc
sở hữu hợp pháp của ngời đem thế chấp, không có tranh chấp, đợc phép giao
dịch theo quy định của pháp luật.
1.2;Kiểm tra tính dễ chuyển nhợng của TSTC.
Tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay phải là loại tài sản dễ chuyển nhợng đợc
trên thị trờng. Ngân hàng không chấp nhận các loại tài sản thuộc loại ứ đọng,
kém phẩm chất, hàng hoá đặc chủng hoặc dễ bị phá huỷ do tác động của môi trờng, thời gian ... làm tài sản đảm bảo. Cán bộ tín dụng phải có trách nhiệm khảo
sát, nghiên cứu kỹ lỡng trên thị trờng về các loại hàng hóa mà khách hàng đề
nghị dùng làm tài sản đảm bảo để kết luận về tính dễ tiêu thụ của hàng hóa.
1.3; Định giá TSTC.
Việc định giá TSTC do cán bộ tín dụng chuyên trách về định giá TSTC tiến
hành. Với TSTC hình thành từ vốn vay là nhà cửa, công trình xây dựng thì giá trị
tài sản đợc xác định căn cứ vào dự toán chi phí xây dựng do bên thế chấp xác
định trên cơ sở các quy định hiện hành của Nhà nớc hoặc phải phù hợp với mức
giá thực tế trên thị trờng.Với TSTC hình thành từ vốn vay là máy móc, thiết bị,
20


phơng tiện vận tải, tàu biển,máy bay ... giá trị tài sản đợc xác định căn cứ vào
mức giá ghi trên hoá đơn chứng từ hoặc hợp đồng mua bán giữa bên thế chấp với
ngời cung cấp máy móc ,thiết bị, phơng tiện vận tải và kiểm tra, đối chiếu với
mức giá thị trờng của tài sản cùng loại. Với hàng hoá nhập khẩu : Giá trị tài sản
thế chấp đợc xác định căn cứ vào giá trị ghi trên hoá đơn chứng từ hàng hoá
nhập khẩu nếu tiền vay dùng để thanh toán tiền mua hàng nhập khẩu hoặc căn
cứ vào mức giá ghi trên chứng từ hàng nhập khẩu cộng tiền thuế nếu tiền vay
dùng để thanh toán tiỊn mua hµng nhËp khÈu vµ nép tiỊn th nhËp khẩu.

2: Xác định mức cho vay dựa vào TSTC.
Sau khi đà xác định đợc giá trị TSTC thì Ngân hàng xác định mức cho vay dựa
vào TSTC . Một trong những nhân tố quan trọng đảm bảo an toàn của tín dụng
thế chấp là tỉ lệ giữa giá trị khoản vay và giá thị trờng của tài sản dùng làm thế
chấp. Nói chung tỉ lệ giá trị khoản vay trong giá trị TSTC càng lớn thì khả năng
vi phạm các cam kết của ngời vay càng lớn vì phần tài sản bỏ ra của ngời vay
trong giá trị tài sản dùng làm thế chấp là nhỏ.Vì vậy, để phòng trờng hợp ngời
vay không mất khả năng trả nợ, về mặt quy định, mức cho vay của Ngân hàng
bao giờ cũng thấp hơn giá trị tài sản theo định mức ( thông thờng là 70% giá trị
TSTC ). Tuy nhiên,giá trị của tài sản thờng xuyên biến động theo thị trờng, vì
vậy tuỳ theo mức độ biến động của từng loại tài sản mà ấn định tỉ lệ cho vay
thích hợp. Loại tài sản ít biến động giá, mức cho vay có thể lên đến 80% giá trị
tài sản. Còn tài sản có mức biến động lớn, tỉ lệ cho vay có thể là 50%. Ngoài ra
việc quy định tỉ lệ cho vay còn tuỳ thuộc và từng thời kỳ phát triển kinh tế.
3: Kí kết hợp đồng và quản lý TSTC.
3.1; Lập giấy thế chấp tài sản hoặc hợp đồng TSTC và l u giữ giấy chứng
nhận quyền sở hữu tài sản.
21


Sau khi đà thoả thuận mức cho vay và các điều kiện về tín dụng, khách hàng vay
vốn phải lập giÊy TSTC ®ång thêi chun giao giÊy chøng nhËn qun sở hữu tài
sản cho Ngân hàng. Tuỳ theo quy định cụ thể của pháp luật mà thực hiện các thủ
tục về hành chính thích hợp nh : xác nhận của cơ quan công chứng và đăng ký
với cơ quan quản lý tài sản thích hợp.
3.2; Giải toả TSTC và trả lại giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản.
Sau khi khách hàng đà thanh toán nợ, cả vốn gốc và lÃi thì Ngân hàng lập hồ sơ
để giải toả TSTC. Giấy đề nghị giải quyết TSTC phải chuyển đến cơ quan thích
hợp ( Cơ quan công chứng, cơ quan quản lý tài sản ).Đồng thời Ngân hàng trả lại
giấy chứng nhậnvề quyền sở hữu tài sản cho khách hàng.

Trong nền kinh tế thị trờng, khách hàng của Ngân hàng rất đa dạng và phức tạp,
từ các doanh nghiệp nhà nớc, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp t nhânđến
các hộ gia đình; từ khu vực sản xuất vật chất đến các hoạt động du lịch.Vì vậy
yếu tố đầu tiên mà các Ngân hàng dựa vào để đánh giá mức độ rủi ro tín dụng, từ
đó quyết định có cấp tín dụng hay không là sự hiểu biết nhất định về khách
hàng. Do đó trong quy trình cho vay ( có tài sản đảm bảo và không có tài sản
đảm bảo ) dù có những điểm khách biệt song một nội dung chung mà các Ngân
hàng đều phải đặc biệt quan tâm đến là t cách đạo đức, khả năng lÃnh đạo, năng
lực hoàn trả của doanh nghiệp vì đó chính là cơ sở quan trọng nhất để Ngân hàng
bảo đảm an toàn khoản tiền cho vay.
V:Vấn đề xử lý TSTC hình thành từ vốn vay trong hoạt
động kinh doanh của NHTM.
1;Thời ®iĨm ph¸t sinh xư lý TSTC.

22


Cho vay có tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay không còn là một hoạt động
kinh doanh mới của Ngân hàng nhng nó lại có tính đặc thù cao bởi lẽ khi Ngân
hàng thực hiện những khoản cho vay này đồng nghĩa với việc Ngân hàng nhận
chính tài sản hình thành do một phần hoặc toàn bộ khoản vay đó làm tài sản đảm
bảo. Khi cho vay có TSTC loại này, Ngân hàng đà phải thực hiện quy trình cấp
tín dụng tơng đối chặt chẽ thông qua quá trình thẩm định tín dụng một cách kĩ
càng, thờng xuyên theo dõi, giám sát khách hàng và tiến độ hình thành tài sản.
Tuy vậy, bản thân Ngân hàng cũng không loại bỏ hết đợc những rủi ro tiềm ẩn
bên trong đó. Do vậy, việc khách hàng không hoàn trả nợ vay dẫn đến các khoản
nợ quá hạn, nợ khó đòi là không tránh khỏi. Vì thế vấn đề đặt ra là Ngân hàng
xử lý TSTC loại này nh thế nào để thu hồi vốn và giảm bớt thiệt hại trong quá
trình kinh doanh Ngân hàng.
Có thể nói, xử lý TSTC nói chung và xử lý TSTC hình thành từ vốn vay nói

riêng là một biện pháp để thu hồi các khoản nợ mà khách hàng không có khả
năng hoàn trả khi đến hạn. Đối với trờng hợp khách hàng không trả đợc nợ đúng
hạn, Ngân hàng vẫn tiếp tục xem xét khả năng trả nợ của khách hàng và cho gia
hạn nợ nếu xét thấy khách hàng vẫn còn khả năng thanh toán. Mục tiêu của
Ngân hàng không phải là bắt nợ khách hàng mà cố gắng tối đa để giúp khách
hàng trả nợ đợc cho Ngân hàng. Ngân hàng có thể cấp thêm vốn cho khách hàng
để tiếp tục duy trì sản xuất nếu dự án còn khả thi và nguyên nhân không trả đợc
nợ là do khách hàng thiếu vốn để sản xuất kinh doanh.
Chính vì vậy, việc xử lý TSTC chỉ nên áp dụng sau khi đà thẩm định, phân tích
kỹ khả năng tồn tại để tiếp tục sản xuất, kinh doanh của đơn vị vay. Nếu xét thấy
nhu cầu thị trờng vẫn chấp nhận đợc các sản phẩm và dịch vụ mà đơn vị đó cung
ứng với giá đảm bảo kinh doanh thì tốt hơn hết là Ngân hàng không nên xử lý
TSTC để thu nợ, mà nên tiếp tục gia hạn, hoặc điều chỉnh kỳ hạn trả nợ đối với

23


đơn vị đó. TSTC chỉ nên xử lý bằng phát mại khi doanh nghiệp không còn khả
năng hoàn trả cho Ngân hàng do dự án vay vốn không khả thi hoặc doanh nghiệp
bị phá sản.
2; Phơng thức xử lý TSTC.
Trong trờng hợp đà đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp không thực
hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên nhận thế chấp có quyền xử lý
tài sản đem thế chấp.
Đối với các loại tài sản thông thờng: Ngân hàng có thể có các phơng pháp nh
yêu cầu bán đấu giá TSTC để thực hiện nghĩa vụ. Với những tài sản có giá trị
nhỏ, Ngân hàng có thể trực tiếp quản lý tài sản đó. Khi đó việc xử lý tài sản do
Ngân hàng quyết định đứng ra phát mại. Ngân hàng đợc u tiên thanh toán từ số
tiền bán TSTC, sau khi trừ đi chi phí bảo quản, bán đấu giá tài sản. Với những tài
sản lớn, có giá trị cao và theo quy định của pháp luật thì sẽ do cơ quan trung

gian đứng ra quản lý. Khi xử lý TSTC, Ngân hàng phải làm đơn kiện lên cơ
quan có thẩm quyền đòi xử lý bồi thờng. Ngoài ra, Ngân hàng có thể áp dụng
các hình thức khác nh: để bên thế chấp tự đứng ra bán tài sản, hai bên cùng bán
tài sản, uỷ quyền cho tổ chức tín dụng khác bán tài sản...
Trong trờng hợp phải xử lý TSTC để thực hiện một nghĩa vụ đến hạn, thì các
nghĩa vụ khác tuy cha đến hạn cũng đợc coi là đến hạn. Thứ tự u tiên thanh toán
đợc xác định theo thứ tự đăng ký thế chấp.
Đối với quyền sử dụng đất ®· thÕ chÊp: Khi ®Õn h¹n thùc hiƯn nghÜa vơ đợc bảo
đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc
thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đợc xử lý. Trong trờng
hợp đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng đà thế chấp tại Ngân hàng thì
bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu cơ quan Nhà nớc có quyền tổ chức đấu giá
24


quyền sử dụng đất để thu hồi vốn và lÃi, trong trờng hợp quyền sử dụng đất ở đÃ
thế chấp với tổ chức kinh tế, cá nhân thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu cơ
quan Nhà nớc có thẩm quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất ®Ĩ thu håi vèn
vµ l·i.
ChÊm døt TSTC : ThÕ chÊp tài sản chấm dứt trong trờng hợp nghĩa vụ đợc bảo
đảm bằng thế chấp đà đợc thực hiện, việc tài sản thế chấp đợc huỷ bỏ hay đợc
thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác và trờng hợp TSTC đà đợc xử lý.
Khi thế chấp chấm dứt, cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền đà đăng ký việc thế
chấp xác nhận việc giải trừ thế chấp.
3; Yêu cầu về xử lý TSTC.
Dù là xử lý TSTC hình thành từ vốn vay hay TSTC là tài sản của ngời đi vay thì
cũng luôn là một vấn đề khó khăn và phức tạp, đòi hỏi phải có sự thận trọng lựa
chọn chính sách và taọ môi trờng cho các giải pháp xử lý. Để đảm bảo tính khả
thi cao của giải pháp xử lý, cần đảm bảo các yêu cầu sau:
Một là: Các giải pháp phải có tính dân chủ và xà hội hoá cao; Dới sự chỉ đạo của

Chính phủ, các giải pháp có sự thống nhất từ luật pháp, cơ chế, chính sách đến tổ
chức thực hiện đòi hỏi phải thu hút đợc sự hợp tác đầy trách nhiệm của c¸c
doanh nghiƯp, c¸c tỉ chøc tÝn dơng, c¸c nhãm kh¸ch hàng cũng nh của nhân
dân.
Hai là: Cần có các giải pháp vĩ mô của Chính phủ để tạo ra thị trờng lu thông nợ
và tài sản nhằm đa tài sản và tiền vốn bị kẹt vào sử dụng sinh lợi, tạo đà đẩy
nhanh tiến trình lành mạnh hoá hoạt động tài chính của các khoản vay có thế
chấp.

25