Pháp luật về bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất khi nhà nước thu hồi đất

HỌC VIỆN Tư PHÁP

PHÁP LUẬT VÊ BẢO VỆ QUYÊN LƠI của người sử dụng ĐẦT
KHI NHÀ NƯỚC THU Hồl ĐẤT
Lương Thị Ngọc Huyền1

Tóm tắt: Pháp luật về bảo vệ quyền của người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất đã cỏ những
thành tựu nhất định và là cơ sở quan trọng đê cơ quan nhà nước thực hiện trách nhiệm quàn lý đat
đai và người sử dụng đất thực hiện quyền và nghĩa vụ hợp pháp. Tuy nhiên, nhiều khó khăn, vướng
mắc cịn tồn tại trong q trình thực thi những quy định này. Bài viết đánh giả ưu điểm, tồn tại cua
pháp luật về bảo vệ quyền lợi cùa người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất. Những đảnh giả này
được thực hiện thông qua tham khảo những vụ việc thực tiễn về quản lý, sử dụng đẩt đai. Trên cơ
sở đánh giả đỏ, bài vìểt đề xuất một sổ giải pháp nhằm hồn thiện pháp luật về bảo vệ quyền của
người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất và nâng cao hiệu quả thực thi.
Từ khóa: Người sử dụng đẩt, quyền của người sử dụng đất, thu hồi đất.
Nhận bài: 20/4/2022; Hoàn thành biên tập: 16/5/2022; Duyệt đăng: 20/5/2022.

Abstract: The Law on protecting rights of the land user when the land is recovered by the State
has gained certain achievements and it is important groundfor the State agency to fulfill its duty of
land management andfor the land user to exercise legitimate rights and duties. However, lots of
difficulties and shortcomings have been found in enforcement. The article evaluates the advantages
and shortcomings ofthe law on protecting rights and interests ofland users when the State recovers
land. These assessments are made through reference to practical cases on land use and management.
Basing on that assessment, the article proposes a number of solutions to improve the law on
protecting the rights ofland users when the State recovers land and improve enforcement efficiency.
Keywords: Land users, rights of land users, land acquisition.
Date of receipt: 20/4/2022; Date of revision: 16/5/2022; Date ofApproval: 20/5/2022.
1. Khái quát chung về bảo vệ quyền lợi của sự, cơ quan đại diện khác của nước ngồi có chức
người sử dụng đất khi Nhà nươc thu hồi đất
năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa
Hiểu một cách khái quát, người sử dụng đất nhận; cơ quan đại diện của tô chức thuộc Liên

bao gồm cá nhân, tổ chức đang hực tiếp khai thác Họp Quôc, cơ quan hoăc tơ chức liên chính phủ,
cơng dụng của đât đai. Dưới góc độ pháp lý, cơ quan đại diện của tơ chức liên chính phủ; (6)
Điêu 5 Luật Đât đai năm 2013 đã xác định người Người Việt Nam định cư ờ nước ngoài theo quy
sử dụng bao gồm: (1) Tổ chức trong nước gồm định của pháp luật về quốc tịch; (7) Doanh
cơ quan nhà nước, đơn vị vũ hang nhân dân, tơ nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi gồm doanh
chức chính trị, tổ chức chinh trị - xã hội, tổ chức nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh
kinh tê, tơ chức chính trị xã hội - nghê nghiệp, tộ nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà
chức xã hội, tô chức xã hội - nghê nghiệp, tô nhà đau tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập,
chức sự nghiệp công lập và tô chức khác theo mua lại theo quy định của pháp luật ỵề đau tư.
quy định của pháp luật về dân sự; (2) Hộ gia
Như vậy, người sử dụng đât rât đa dạng,
đình, cá nhân frong nước; (3) Cộng đông dân cư không chỉ là các cá nhân pháp nhân, mà cịn bao
gơm cộng đơng người Việt Nam sinh sông trên gôm cả các tô chực khơng có tư cách pháp nhân.
cùng địa bàn thơn, làng, âp, bản, buôn, phum, Người sử dụng đất không chỉ bao gồm cá nhân,
sóc, tơ dân phơ và diêm dân cư tương tự có cùng to chức ưong nước mà còn bao gồm cả cá nhân,
phong tục, tập quán hoặc có chung dịng họ; (4) tổ chức nước ngồi, người Việt Nam định cư ở
Cơ sở tôn giáo gôm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, nước ngoài, về quyền lợi ưong sử dụng đất đai
thánh thât, thánh đường, niệm phật đường, tu của mồi nhóm chủ thể đó là khác nhau. Những cá
viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của nhân, tố chức đó có quyền sử dụng đất thông qua
tô chức tôn giáo và cơ sở khác của tơn giáo; (5) những hình thức: (1) Nhà nước giao đất, cho th
Tơ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao đất, công nhận quyền sử dụng đất; (2) Nhận
gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh chuyển quyền sừ dụng đất.
1 Phòng Quàn lý nợ, Ngân hàng Á Châu (ACB).


số 5/2022 - Năm thứ mười bảy

NghêLuqt
Thu hồi đất là một trong những nội đung quản
lý nhà nước vê đât đai. Theo quy định tại khoản 11

Điều 2 Luật Đất đai năm 2013: “Nhà nước thu hồi
đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử
dụng đật của người được Nhà nước trao quyên sử
dụng đât hoặc thu lại đât của người sử dụng đât vi
phạm pháp luật vê đât đai”. Khi Nhà nước thu hôi
đất, các cá nhân, tổ chức phải chấm dứt quyền sử
dụng ưên phân đât bị thu hơi. Nhìn chung, tâm Ịý
của người sử dụng đất là khơng muốn bị thu hoi
đât. Bởi vì khi bị thu hôi đât, cuộc sông của người
sử dụng đât có nhiêu thay đơi trong sinh hoạt (thu
hơi đât ở), sản xt (thu hơi đât nơng nghiệp sản
xuất). Chính vì vậy, thu hồi đất là hoạt động nhạy
cảm, Nhà nước cần làm tốt việc đảm bảo quyền lợi
cho người sử dụng đất để tránh tinh trạng mất an
ninh, an toàn trật tự xã hội, dư luận bức xúc. Những
biện pháp bảo vệ quyên lợi của người sử dụng đât
khi Nhà nước thu hỗi đất nhằm hướng đến những
mục đích chủ yếu là sớm ổn định cuộc sống, công
việc cho người dân. Thậm chí có thê đê đánh giá
hiệu quả của quản lý Nhà nước thì những giải pháp
này cân được tính tốn và thực hiện trước khi thu
hồi đất. Đảm bảo người dân ổn định nơi ở mới và
công việc mới thì sẽ thực hiện thu hồi đất. Theo quy
định của pháp luật yê đât đai hiện nay, có những
biện pháp cơ bản nhăm bảo vệ quyên lợi của người
sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:
- Bổi thường cho người sử đụng đất;
- Hồ ượ, tái định cư cho người sử dụng đất.
2. Bồi thường cho người sử dụng đẫt khi
Nhà nước thu hôi đất

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013:
“Bôi thường vê đât là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi
cho người sử dụng đất” (khoản 12 Điều 3 Luật
Đất đai năm 2013). Giá trị quyền sử dụng đất ở
đây được hiêu là những lợi ích vật chât hợp pháp
của người sử dụng đât mà người sừ dụng đât tạo
ra ưong suôt quá trình sử dụng đât như cơng trình
xây dựng trên đất, cây trồng... Tuy nhiên, không
phải trường hợp nào Nhà nước thu hơi đât thì
người sử dụng đất cũng được bồi thường. Thông
thường nếu Nhà nước thu hồi đất để thực hiện
các mục tiêu kinh tế - xã hội và không phải do lồi
của ngựời sử đụng đất thì người sử dụng đất
được bồi thường. Trường hợp thu hồi đat vì

người sử dụng đất vi phạm pháp luật thì Nhà
nước khơng thực hiện trách nhiệm bơi thường.
Vì mục tiêu của việc bồi thường thiệt hại là bù
đăp những thiệt hại cho người sử dụng đât. Thơng
qua đó giúp người sừ dụng đất sớm on định cuộc
sông và công việc nên Luật Đât đai năm 2013 đã
xác định rât rõ nguyên tăc chi phơi tồn bộ q
trình bồị thường khi Nhà nước thu hồi đất đó là:
“Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao
đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi,
nếu khơng có đất để bồi thường thì được bội
thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất
thu hồi do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại
thời điểm quyết định thu hồi đất” (khoản 2 Điều

74 Luật Đât đai năm 2013). Tức là:
- Ưu tiên ưong bôi thường thiệt hại là thực hiện
bằng việc giao đat có cùng mục đích sử dụng với
loại đât thu hôi. Đây là biện pháp khả thi nhât bởi
vì Nhà nước chi cần tính tốn giá của tài sản ưện đất
mà khơng cần phải tính tốn nhiều giá trị quyền sử
dụng đât. Hơn nữa, chính người sử dụng đât cũng
thích phương án này vì họ có đất để ở, đe sản xuất,
sự xáo trộn ương cuộc sông của họ sẽ không nhiêu.
Điêu này cũng phù họp với thực tiên vì đã có nhiêu
trường hợp người dân bị thu hơi đât và được bơi
thường bằng tiền với tính chất nghề nghiệp là nông
dận nên họ không biêt phải xoay sở đâu tư ra sao và
số tiền đó thường dùng cho việc mua sắm, tiêu dùng
cá nhân gia đình. Sau một thời gian, số tiền có được
do được bơi thường đât đã hêt, bản thân họ lại rơi
vào tình cảnh thât nghiệp do khơng có đât sản xt
và đời sơng trở nên khó khăn. Hơn nữa, có nhiêu
khu vực do được Nhà nước bồi thường đất nên
nhiều người sẵn có tiền và sa vào các tệ nạn xã hội.
Vì thế, việc bồi thường thẹo kiểu “đất đổi đất” được
Nhà nước ưu tiên hàng đâu.
- Trường hợp khơng có đất để bồi thường
mới bồi thường bằng tiền. Phương án bồi thường
bằng tiền thì phải tuân theo giá đất cụ thể của loại
đât thu hôi do Uy ban nhân dân câp tỉnh quyêt
định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Nhiều
nhà nghiên cứu cũng cho răng, việc trao quyên
cho ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ tạo nên tính chủ
động cho chính qun địa phương. Vì đây là cơ

quan hiêu rõ nhât cơ chê, tình hình quản lý và sử
dụng đất tại địa phương2. Nghị định số 47/2014/NĐCP ngày 15/5/2014 đã hướng dân rât chi tiêt cách

2 Nguyễn Thị Bình, Dỗn Hồng Nhung (2021), Một số ỷ kiến hoàn thiện pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất, Tạp chí Giáo dục và xã hội, số đặc biệt tháng 3/2021.


HỌC VIỆN Tư PHÁP

thức tính tiền để bồi thường cho người sử dụng
đất khi Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, trên
thực tế có hai vấn đề nổi cộm liên quan đen nội
dung này gồm:
(1) Việc trao quyền cho ủy ban nhân dân cấp
tỉnh chủ động như vậy có thể dẫn đến tình trạng
mơi tỉnh, thành phơ khác nhau định giá giá trị
quyên sử dụng khác nhau với những loại đât có
đặc điểm tương đồng. Với sự phát trien mạnh mẽ
của công nghệ thông tin như hiện nay, người dân
tiếp cận rat nhanh các thông tin ve đat đai ở
những địa phương khác vì thê có thê họ có sự so
sánh và có thê đây chính là một trong những
ngun nhân mà người dân không đông ý với
phương án bôi thường.
(2) Hiện nay, nhiêu địa phương, việc định giá
giá trị quyên sử dụng đât đê bôi thường cho
người dân khi Nhà nước thu hồi đất chưa phù
hợp với giá thị trường. Thâm chí, giá bồi thường
cho người dân thâp hơn rât nhiêu so'với giá thị
trường. Chính vì vây, ở nhiêu khu vưc, người dân

bất mãn, không đồng ý yới mức bồi thường đã
có những hành vi gây mât trật tự an ninh xã hội.
Ví dụ: Dự án đầu tư xây dựng cơng trình hạ tầng
kỹ thuật tạo quỹ đât khu dân cư phía Nam đường
Hùng Vương, thị xã Ba Đồn (giai đoạn 2) được
Uy ban nhân dân tỉnh Quảng Bình phê duyệt vào
cuối tháng 11/2018 với tổng diện tích 11,29 ha.
Nhưng frong q trình thực hiện dự án găp nhiêu
khó khăn do nhiều người dân nhất quyết không
chấp nhận phương án bồi thường vì họ cho rằng
việc bồi thựờng rat thấp so với giá thị trường34
.
Thực tế, nhìn nhận tổng the khách quan, có
nhiều trưịng hợp người dân bức xúc, phản ứng
khi giá đất không phù hợp với giá thị trường
nhưng có nhiêu trường hợp người dân dường như
địi hỏi giá bơi thường c. Người sử dụng đât
ln có những so sánh đơn thuân răng Nhà nước
thu hồi đất với giá rất rẻ nhưng có the dự án sau
đó được triển khai và bán ra thị trường với giá
rất cao. Vậy, những chi phí về giải phóng mặt
bằng, xây dựng cơ sở vật chất... đã được tính
tốn vào đó hay chưa? Hoặc trong dự án phải để

lại một phần diện tích để xây dựng các cơng trình
cơng cộng.
Tuy nhiên, dù là trường họp nào đi chăng nữa
(Nhà nước tính tiền bồi thường đất chưa phu họp
với giá thị trường hay người dân địi hỏi mức bơi
thường cao) thì một u cầu bức thiết đặt ra là

chúng ta phải xây dựng được phương án bôi
thường cho người sử dụng đât khi nhà nước thu
hồi đất phù hợp. Phương án đó phải đảm bảo hài
hịa cả lợi ích của Nhà nước, lợi ích của chủ dự
án đâu tư (nêu có) và người sử dụng đât. Có làm
được như vậy thì chúng ta mới có thể giảm thiểu
tình trạng khiêu nại, khiêu kiện, không châp hành
giao đât khi Nhà nước thu hôi đât và nhiêu vụ án
đã bị kéq dài không giải quyết được vì những
vướng mắc liên quan đến giá đất bồi thường cho
người dân khi bị thu hồi đat.
Bên cạnh đó, một vân đê bât cập nữa đó là hiện
nay ở nhiêu địa phương công tác câp Giây chứng
nhận qụyên sử dụng đât ở một sơ địa phương cịn
chậm ưê. Trong khi đó, theo quy định của Luật Đât
đai năm 2013, một ưong những điêu kiện đê được
bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là phải có Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất (Điều 74, Điều 75).
Do nhiêu nguyên nhân khác nhau mà hiên nay ở
nhiều nơi người sử dụng đất khơng có Giấy chứng
nhận qun sử dụng đât. Hiện tượng này khơng chì
diễn ra ở vùng sâu, vùng xa, vùng kinh tế khó khăn
mà ngay ở những nơi có điêu kiện kinh tê - xã hội
phát triển vẫn diễn ra tình trạng này. Ví dụ: ở Vũng
Tàu, tơng diện tích đât tự nhiên của tỉnh là
198.951,15ha, ưong đó diện tích đất cần cấp
GCNQSDĐ là 173.093,46 ha; diện tích đất đã cấp
cho tô chức là 68.118,23 ha (đạt tỷ lệ 98,32%); diện
tích đât đã câp cho hộ gia đình, cá nhân là
101.882,71 ha (98,13%). Gân 2% diện tích đât cịn

lại chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sừ dụng
đât. Trong đó, thành phơ Vũng Tàu là địa phương có
tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thấp
nhât so với các địa phương trong tình (chỉ đạt 64%y.
3. Hỗ trợ, tái định cư cho người sử dụng
đất khi Nhà nước thu hồi đất
Chính sách hỗ trợ, tái định cư cũng là một

3 Thanh Hùng (2020), Quảng Bình, Dân bức xúc Dự án trăm tỷ chậm ra quyết định thu hồi đất, áp giá đền bù
không phù hợp?, Website: tamnhin.trithuccuocsong.vn, cập nhật: 11:04 21/12/2020, https://tamnhin
.trithuccuocsong.vn/quang-binh-đan-buc-xuc-du-an-tram-ty-cham-ra-quyet-dinh-thu-hoi-dat-ap-gia-den-bu-khongphu-hop-97629.html.
4 Quang Vũ (2017), Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Còn nhiều vướng mac, Website:
baobariavungtau.com.vn, cập nhật: 14/06/2018,17:58, />

số 5/2022 - Năm thứ mười bỉy

NghẽLuqt
trong những nội dung quan trong của bảo vệ
quyên lợi của người sử đụng đât khi Nhà nước
thu hồi đất. Cũng giống như chính sách bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư có mục đích giúp
người sử dụng đất sớm ổn định cuộc sống và việc
làm. Hiện nay, nội dung này được quy định tại
Điêu 83 Luật Đât đai năm 2013 như sau:
(1) Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;
(2) Hồ trợ đàọ tạo, chuyển đổi nghề và tìm
kiêm việc làm đơi với trường hợp thu hơi đât
nơng nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiêp
sản xuât nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh
doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải

di chuyến chỗ ở;
(3) Hỗ trợ tái định cư đối với trường họp thu
hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyên
chỗ ở.
Ngoài ra, nếu thấy cần thiết, Nhà nước có thể
thực hiên các khoản hơ trợ khác cho người sử
dụng đât.
Chính sách này thê hiện tâm nhìn xa và thực
tế của Nhà nước khi giải quyết những vấn đề xã
hội có liên quan chặt chẽ với nhau. Việc thu hôi
đất đã làm cho cuộc sống của nhiều người dân
trở nên xáo trộn, đặc biệt những người nghèo,
người yêu thê trong xã hội sẽ bị tác động mạnh
mẽ. Hô trợ, tái định cư giúp giảm thiêu tình trạng
hàng loạt các vấn đề xã hội tiêu cực phát sinh sau
khi Nhà nước thu hòi đât như người dân khơng có
chỗ ở, thất nghiệp, tệ nạn xã hội... Liên quan đến
nội dung này, Thủ tướng Chính phủ cũng đã có
Quyết dmh so 63/2015/QD-TTg ngày 10/12/2015
ve chính sách hỗ trợ đào tạo nghe và giải quyết
việc làm cho người lao động bị thu hồi đất. Thực
tê, cũng nhiêu địa phương đã quan tâm thực hiện
chính sách này. Ví dụ: Uy ban nhân dân Thành
phố Hồ Chí Minh đã ban hành kế hoạch triển
khai thực hiện Quyết định số_63/2015/QĐ-TTg
ngày 10/12/2015 của Thủ tướng Chính phủ ve
chính sách hỗ trợ đào tạo nghề và giải quyết việc
làm cho người lao động bị thu hơi đât trên địa
bàn5. Hoặc, sau khi có những quyêt định của Thủ

tướng Chính phủ về hỗ trợ cho người bị thu hồi
đất, ngày 13/7/2017, ủy ban nhân dân thành phố
Hà Nội ban hành Quyêt định sô 24/2017/QĐUBND về việc hỗ trợ đào tạo nghề và giải quyết

việc làm cho người lao động bị thu hồi đất trên
địa bàn.
Mặc dù vây, thực tế hiện nay việc thực hiện
quy định vê hô trợ, tái định cư cho người sừ dụng
đất khi Nhà nước thu hồi đất còn gặp một số khó
khăn, vướng mắc như sau:
- Việc thực hiện đào tạo, chuyển đổi nghề
không phải lúc nào cũng dê dàng, đặc biệt với
những địa phương ở vung kinh tế khó khăn.
Ngồi ra, lựa chọn đào tạo nghề gì cho người dân
cũng rât phức tạp. Nhiêu người vôn quen với
cộng việc nông - lâm - ngư nghiệp, nay chuyên
đổi sang một cơng việc khác thì rất khó thích
nghi. Nhiều ngưịá được đào tạo nghề mới nhưng
sau đó có tìm kiếm được việc làm hay khơng thì
cịn do nhiều yếu tố khác chi phối. Trong khi đó,
nhiều dự án đã hứa hẹn sẽ góp phần giải quyết
việc làm chọ người dân thì chậm tiên độ dân đên
tình trạng đất đai vẫn bỏ hoang nhưng người dân
vẫn thất nghiệp.
- Việc thực hiện chính sách tái định cư cũng
gặp nhiêu khó khăn do phải đảm bảo rât nhiêu
điêu kiện cho một khu tái định cư. Tức là khu
vực đó phải gần hoặc phải có riêng các tiện ích
kinh tê - xã hội như điện lưới, nước sạch? bệnh
viện, tnrờng học, đường xá... Chi phí đê thực

hiện điêu đó cịn hạn hẹp nên nhiêu trượng hợp
các khu tái định cư không đảm bảo chát lượng
sống cho người dân. Ở các thành phố lớn, các
khu tái định cư thường là nhà xây nhiều tầng.
Nhưng ở nhiêu nơi chât lựợng xây dựng các khu
nhà tái định cư đó cịn thấp ảnh hưởng trực tiếp,
tiêu cực đến sinh hoạt của người dân.
4. Hoàn thiện pháp luật vê bảo vệ quyên
lọi của người sử dụng đất khrNhà nước thu
hồi đất và nâng cao hiệu quả thực thi
Thứ nhãt, giải pháp hoàn thiện pháp luật.
- Hoàn thiện quy định vệ xác định mức bồi
thường cho người sư dụng đất khi Nhà nước thu
hồi đât. Theo đó, chủ thể xác định giá đất vẫn là
Uy ban nhân dân câp tỉnh như hiện nay bởi vì
đây là chủ thể quản lý trực tiếp tại địa phương thì
sẽ hiểu rõ nhất tình hình quản lý, sử đụng đất đai
trên địa bàn. Tuy nhiên, Bộ Tài nguyên và Môi
trường can xây dựng Bộ tiêu chí nhằm hướng
dẫn cụ thể để từng địa phương xác định mức bồi
thường phù hợp với tình hình phát triển kinh tế -

5 Phúc Long (2018), Hỗ trợ đào tạo nghề cho người lao động bị thu hồi đất, Website: sggp.org.vn, cập nhật:
23/4/2018 09:34, />

HỌC VIỆN Tư PHÁP

xã hội nói chung trong phạm vi cả nước. Khi đã
có Bộ tiêu chí và hướng dẫn của Bộ Tài ngun
và Mơi trường sẽ tránh được tình trạng giá bơi

thường khác nhau giữa các địa phương có cùng
điều kiện kinh tế - xã hội. Khi xây dựng Bơ tiêu
chí đê xác định giá bơi thường khi thu hơi đât
cũng cân tính đên tiêu chí “giá thị trường” đê
tránh tình trạng giá bồi thường thấp hơn rất nhiều

trình Nhà nước thu hồi đất. Trong đó nội dung
cân giải thích rõ ràng nhát đó là: (1) Mục đích
hợp pháp của việc thu hồi đất; (2) Lợi ích của
việc thu hôi đât cho phát triên kinh tê - xã hội nói
chung; (3) Quyên và nghĩa vụ của người sử đụng
đât. Biện pháp đôi thoại với người dân phải kêt
họp khéo léo cả hai phương pháp là mệnh lệnh
bắt buộc và thỏa thuận bình đẳng. Có làm được

so với giá thị hường, gây khó khăn, cản trở cho
cơng tác thu hồi đất và gây những bức xúc trong
dư luận.
- Nhà nước buộc phải kiêm soát được thị
trường bât động sản theo hướng phản ánh đúng
trình độ phát triển kinh tế - xã hội, tránh tình
trạng “sot ảo” thì mới có thể xây dựng được
phương án bồi thường phù hợp khi thu hồi đẩt.
Nếu cịn để tình trạng “sốt ảo” thì cơ quan nhà
nước rât khó khăn trong việc xác định đâu là giá
thị trường “thật” của quyền sử dụng đất khi xây
dựng mức bơi thường. Đê kiêm sốt tình trạng
“sốt đất ảo” cần có nhiều cơng cụ vĩ mơ vậ vi mô
nhưng Luật Đât đai và Luật Kinh doanh bât động
sản là công cụ quan trọng nhât. Chúng ta xem xét

và tăng chi phí cho những người nhận chuyển
nhượng nhiêu bât đơng sản đê hạn chê tình trạng
đầu cơ và đẩy giá đất.
- yề van đe hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
thu hôi đât cân phải xây dựng các quy định chặt
chẽ hơn nhằm đảm bảo tính hiệu quả, thiết thực
khi thực hiện chính sách này. Đó là: (1) ơ những
khu vưc rất khó chuyển đổi nghề cho người dân
có thê do điêu kiện khách quạn hoặc chủ quan
thì nhât quyêt không thu hôi đât (trừ trường hợp
thu hồi vì án ninh, quốc phịng); (2) Phải lấy ý
kiên của người dân vê việc đào tạo, chun đơi
nghệ, trong đó người dân được đưa ra ý kiên vê
nghê mà họ muôn được đào tạo mới; (3) Xây
dựng Bộ quy chuân vê chât lượng nhà ở tái định
cư và Bộ quy chuân này bao gôm quy chuân vê
nhà tái định cư ở đô thị và quy chuân vê nhà tái
định cư tại nông thôn.
Thứ hai, giải pháp nhăm nâng cao hiệu quả
thực thi.
- Trao đổi, gặp gỡ và đối thoại với người dân
trước khi thực hiện việc thu hôi đât. Cơ quan
quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương, chủ
dự án đầu tư (nếu có) phải thực hiện chức năng
này. Đôi thoại đê người dân nhận thức được
quyên, lợi ích và trách nhiệm của họ trong quá

như vậy mới tránh được hai xu hướng cực đoan
là “cơ quan nhà nước lạm quyên” và “dân chủ
quá trớn”.

- Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra
hoạt động thu hồi đất. Bởi vì thu hồi đất là hoạt
động nhạy cảm dê nảy sinh tiêu cực, tham nhũng.
Chính cơng tác thanh tra, kiêm tra sẽ giúp phát
hiện sớm và xử lý nghiệm chỉnh những hành vi
vi phạm pháp luật ve đất đai. về lâu dài, chính
những hoạt động đó sẽ giúp minh bạch hóa việc
quản lý, sử dụng đât và thị trường bât động sản.
Hoạt động thanh tra được tiên hành thường
xuyên ỵà ở tất cả các khâu của quá trình thu hồi
đất. Neu làm tốt khâu thanh tra, kiểm tra thì
chúng ta cịn đạt được mục đích kiêm sốt quyền
lực nhà nước, hạn chê tham nhũng, tiêu cực trong
thu hồi đất.
- Mỗi địa phương cũng cần thúc đẩy quá
trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho người sử dụng đât đã đủ điêu kiện theo
quy định của pháp luật. Việc đôn đôc người
dân làm thủ tục đê được câp Giây chứng nhận
quyên sử dụng đât vừa phải mang tính mệnh
lệnh hành chính, vừa phải mang tính chất
tun trun, vận động. Đơng thời, phải xây
dựng cơ chê đảm bảo thủ tục phải nhanh gọn,
chi phí phù họp với điều kiện kinh tế - xã hội
của người dân. Vì đây là một trong những
nguyên nhân lớn mà hiện nay ở nhiều địa
phương người dân không thực hiện thủ tục làm
Giây chứng nhận quyên sử dụng đât.
Khi Nhà nước thu hôi đât cân phải có cơ chê
bảo vệ quyền của người sử dụng đất. Bởi vì đây

khơng chỉ là việc bảo vệ qun và lợi ích họp
pháp cho cá nhân, tơ chức trong xã hội mà hơn
nữa chính hoạt động này giúp giữ gìn trật tự an
ninh xã hội, tránh những phản úpg tiêu cực từ dư
luận xã hội. Đê bảo vệ tôt quyên lợi của người
sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất, chúng ta
cần thực hiện cả giải pháp hoàn thiện pháp luật
và giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi./.

o