Một số vấn đề pháp luật tố tụng dân sự phát sinh từ thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất

NGHIÊN cút - TiDiO ĐĨí

MỘT SỊ' VẤN ĐÉ PHÁP LUẬT Tố TỤNG DÂN sự PHÁT SINH TỪ THựC TIÊN
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG VỀ QUYỂN sử DỤNG ĐẤT
BÙI THỊ HUYỂN *

Tóm tắt: Bài viết này tập trung phân tích, đánh giá một so vẩn đề pháp luật tố tụng dãn sự phát
sinh từ thực tiền giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất tại toà án, trên cơ sở đó đưa
ra quan điểm áp dụng pháp luật đối với các vấn đề: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng về
quyên sử dụng đăt; xác định người cỏ quyền khởi kiện, người có quyền và nghĩa vụ liên quan khi
giải quyêt tranh châp hợp đông vê quyên sử dụng đất; thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng về
quyền sử dụng đất.
Từ khoá: Thủ tục giải quyết tranh chấp; hợp đồng về quyền sử dụng đất; Bộ luật Tổ tụng dãn sự;
thâm quyền

Nhận bài: 30/10/2021

Hoàn thành biên tập: 28/3/2022

Duyệt đăng: 28/3/2022

SEVERAL ISSUES OF CIVIL PROCEDURES LAW ARISING OUT OF THE PRACTICE ON
RESOLUTION OF DISPUTES OVER LAND USE RIGHTS CONTRACT

Abstract: This article focuses on analyzing and assessing several civil procedurual issues arising
out of contractual dispute resolution practices over land use rights in courts, therefrom proposing the
application of the law in issues including: Competence to resolve contractual disputes over land use
rights; determination of the subject who has the right to initiate a lawsuit and the subject whose rights
and obligations are related to the resolution of contractual disputes over land use rights; the statute of
limitation to initiate a lawsuit over land use rights contract.
Keywords: The procedures to resolve disputes; land use rights contract; Civil Procedures Code;

competence

Received: Oct 3ơh, 2021; Editing completed: Mar 28th, 2022; Acceptedfor publication: Mar 28th, 2022

1. Xác định thẩm quyền giải quyết tranh
chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất
Xác định đúng thẩm quyền là một trong
những nội dung quan trọng khi giải quyết
tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất,
bao gồm thẩm quyền theo loại việc, thẩm
quyền theo cấp và thẩm quyền theo lãnh thổ.
- về thẩm quyền theo loại việc: Tranh
* Phó Giáo sư, Tiến sĩ, Trường Đại học Luật Hà Nội
£-mail:

TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 3/2022

chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất là một
trong các loại tranh chấp thuộc thẩm quyền
theo loại việc của toà án theo khoản 3 Điều
26 Bộ luật Tố tụng dân sự (BLTTDS) năm
2015. Cần phân biệt tranh chấp hợp đồng về
nhà ở và tranh chấp hợp đồng về quyền sử
dụng đất, bởi tuy cùng là tranh chấp về hợp
đồng song pháp luật về nội dung để đánh giá
hiệu lực của hợp đồng, thời điểm có hiệu lực
của hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các
bên trong quan hệ hợp đồng là khác nhau.

41

NGHIÊN cứư - TRA o ĐÕI

Việc phân biệt hai loại hợp đồng này cần căn
cứ vào bản chất pháp lí của quan hệ hợp
đồng mà khơng phải hình thức hay tên gọi
của hợp đồng. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn có
trường hợp tồ án đã nhẩm lẫn trong việc
xác định quan hệ tranh chấp hợp đồng về
nhà ở và tranh chấp hợp đồng về quyền sử
dụng đất. Chẳng hạn, vụ tranh chấp hợp
đồng giữa nguyên đon bà N.T.Th, Quận 2
Thành phố Hồ Chí Minh và ơng T.V.L,
Quận 3 Thành phố HCM về “Hợp đồng bán
nhà xây mới”, đối tượng là một căn nhà xây
thô trên nền đất số 1756, khu c thuộc Dự án
Khu đô thị An Phú - An Khánh, Quận 2,
Thành phố Hồ Chí Minh1. Nội dung vụ án
như sau: Ngày 12/11/2003, Công ti cổ phần
Phát triển và kinh doanh nhà (viết tắt là
Công ti HDTC - Bên A) kí Hợp đồng bán
nhà xây mới số 1797/2003/HĐAPC-KD với
ơng N.T.D (Bên B). Điều 1 Hợp đồng quy
định: “Bên A đồng ý bán, bên B đồng ý mua
một căn nhà xây thô và giả trị xây lắp sẽ
được quy định cụ thế bằng phụ lục hợp đồng
xây lắp. Căn nhà được tọa lạc trên nền đất
sổ 1756, khu c thuộc Dự án Khu đô thị An
Phủ - An Khánh, Quận 2, Thành phố

HCM... Ngày 08/9/2009, ông D chuyển
nhượng lại hợp đồng cho bà B.X.Ng. Tiếp
đến, ngày 27/6/2011 bà Ng chuyển nhượng
hợp đồng cho bà Th, ngày 09/9/2014 bà Th
kí hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán
nhà nêu trên cho ơng T.V.L tại Văn phịng
cơng chứng Thủ Thiêm.
1 Quyết định số 63/2020/DS-GĐT về tranh chấp hợp
đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng quyền và
nghĩa vụ thực hiện giao dịch ve bất động sàn ngày
11/12/2020 của Toà án nhân dân tối cao.

42

Khi thụ lí giải quyết tranh chấp trên, tồ
án cấp sơ thẩm và toà án cấp phúc thẩm đều
xác định quan hệ pháp luật tranh chấp là hợp
đồng mua bán nhà và áp dụng pháp luật về
nhà ở để giải quyết tranh chấp là không đúng
với bản chất pháp lí của vụ việc. Sau khi kí
hợp đồng bán nhà xây mới nêu trên, các bên
chưa kí Phụ lục họp đồng về việc xây nhà và
chưa xác định giá trị căn nhà sẽ xây mới,
ông D, bà Ng, bà Th hay ơng L chưa thanh
tốn tiền mua căn nhà cho Cơng ti HDTC.
Do đó, Họp đồng bán nhà xây mới giữa các
bên thực chất là Họp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất gắn với cơ sở hạ tầng và
áp dụng Điều 78c Luật Đất đai năm 1993
(sửa đổi, bổ sung năm 1998), Điều 194 Luật

Đất đai năm 2013 và Điều 41 Nghị định
43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính
phủ quy định chi tiết thi hành một số điều
của Luật Đất đai năm 2013 để giải quyết mới
chính xác.
- về thẩm quyền theo cấp: Đa số các
tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất
đều thuộc thẩm quyền giải quyết của toà án
nhân dân cấp huyện, trừ tranh chấp có liên
quan đến đương sự ở nước ngoài2 hoặc vụ án
thuộc thẩm quyền của tồ án nhân dân cấp
huyện nhưng do tính chất phức tạp nên toà
án nhân dân cấp tỉnh lấy lên để giải quyết
hoặc vụ án theo quy định tại Điều 34
BLTTDS năm 2015.

2 Tham khảo Điều 7 Nghị quyết số 03/2012/NQHĐTPTANDTC ngày 03/12/2012 hướng dẫn thi
hành một số quy định trong Phần thứ nhất “Những
quy định chung” của Bộ luật Tố tụng dân sự đã
được sửa đổi, bổ sung theo Luật sửa đổi, bổ sung
một số điều của Bộ luật Tố tụng dân sự.

TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 3/2022


NGHIÊN cúv - TRA o ĐÔI

Theo Điều 34 BLTTDS năm 2015 và
hướng dẫn tại Giải đáp nghiệp vụ số 02 ngày
19/9/2016 cùa Tồ án nhân dân tối cao thì

khi giải quyết vụ án tranh chấp đất đai nói
chung và tranh chấp hợp đồng về quyền sử
dụng đất nói riêng, tồ án có quyền huỷ giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu có căn
cứ theo quy định của pháp luật. Thẩm quyền
của cấp toà án trong trường hợp yêu cầu huỷ
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của uỷ
ban nhân dân được xác định theo quy định
tại khoản 4 Điều 32 Luật Tố tụng hành chính
năm 2015. Như vậy, theo quy định này thì
tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất
mà đương sự có yêu cầu huỷ giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất của uỷ ban nhân dân
sẽ thuộc thẩm quyền xét xử sơ thẩm của toà
án nhân dân cấp tỉnh, khơng phụ thuộc vào
u cầu của đương sự có được chấp nhận
hay khơng3. Trong trường hợp này tồn bộ
vụ án tranh chấp về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu huỷ
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của uỷ
ban nhân dân sẽ thuộc thẩm quyền xét xử sơ
thẩm của toà án nhân dân cấp tỉnh theo Điều
34 BLTTDS năm 2015.
Tuy nhiên, theo hướng dẫn của Toà án
nhân dân tối cao thì: “Khi giải quyết vụ việc
dân sự có liên quan đến quyết định cả biệt
của cơ quan, tổ chức thì tồ án phải xem xét,
3 Bản án dân sự phúc thẩm số 17/2021/PT-DS của
Toà án nhân dân tối cao số 17/2021/DS-PT ngày
27/01/2021 về tranh chấp hợp đồng chuyển đổi

quyền sử dụng đất và yêu cầu huỷ quyết định hành
chính liên quan đến thu hồi đất, phê duyệt phương
án bồi thường, ,
truy cập 10/9/2021.

TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 3/2022

đánh giá về tính hợp pháp của quyết định cá
biệt đó. Trường hợp quyết định cá biệt rõ
ràng trải pháp luật xâm phạm quyền, lợi ích
hợp pháp của đirơng sự và phải huỷ quyết
định đó mới bảo đảm giải quyết đủng đắn vụ
việc dân sự mà việc huỷ quyết định đó khơng
làm thay đổi thẩm quyền giải quyết vụ việc
dân sự thì tồ án đang giải quyết vụ việc dân
sự tiếp tục giải quyết và xem xét huỷ quyết
định đó. Trường hợp việc xem xét huỷ quyết
định đó dẫn đến thay đổi thẩm quyền giải
quyết vụ việc dân sự xác định theo quy định
tương ứng của Luật Tố tụng hành chỉnh về
thẩm quyền của toà án nhân dân cấp tỉnh thì
tồ án nhân dân cấp huyện đang thụ lí giải
quyết vụ việc dãn sự phải chuyển vụ việc cho
toà án nhân dân cấp tỉnh giải quyết và xem
xét huỷ quyết định đó. Trường họp khi giải
quyết vụ việc dân sự có liên quan đến quyết
định cả biệt nhưng khơng cần thiết phải huỷ
quyết định cả biệt đó và việc khơng huỷ
quyết định đó vẫn đảm bảo giải quyết đủng
đắn vụ việc dân sự thì tồ án đang giải quyết

vụ việc dân sự tiếp tục giải quyết”4. Như vậy,
theo hướng dẫn này thì khi có u cầu huỷ
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của uỷ
ban nhân dân, toà án nhân dân cấp huyện
vẫn tiếp tục xem xét, thụ lí và chỉ khi nào
xác định rõ có căn cứ huỷ giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất của uỷ ban nhân dân thì
tồ án nhân dân cấp huyện mới chuyển hồ sơ
vụ án cho toà án nhân dân cấp tỉnh giải quyết.
Hướng dẫn này là để giải quyết tình trạng
4 Tịa án nhân dân tối cao, Giải đáp nghiệp vụ số
02/GĐ-TANDTC của Tòa án nhân dân tối cao
ngày 19/9/2016 (điểm 4 Mục II).

43


NGHIÊN (ít - TRA o DỊỈ

q tải của tồ án nhân dân cấp tỉnh (đối với
các địa phương có số lượng án lớn) nhưng
lại không đúng với tinh thần của Điều 34
BLTTDSnăm 2015.
- về thẩm quyền của toà án theo lãnh thổ:
Việc xác định thẩm quyền theo lãnh thổ đối
với tranh chấp dân sự nói chung căn cứ vào
khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 40 BLTTDS
năm 2015 và cần lưu ý hai trường hợp:
Một là trường hợp đối tượng tranh chấp
là bất động sản thì sẽ do tồ án nơi có bất

động sản có thẩm quyền giải quyết, nếu bất
động sản có ở nhiều địa phương khác nhau
thì ngun đơn có thể u cầu tồ án nơi có
một trong các bất động sản giải quyết5;
Hai là trường hợp đối tượng tranh chấp
khơng phải là bất động sản thì việc xác định
thẩm quyền dân sự của toà án theo thử tự sau:
1) Toà án nơi cư trú, làm việc của nguyên
đơn, nếu nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có
trụ sở của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cơ
quan, tổ chức giải quyết (nếu các đương sự
có thỏa thuận với nhau bằng văn bản);
2) Toà án theo sự lựa chọn của nguyên đơn
theo khoản 1 Điều 40 BLTTDS năm 2015;
3) Toà án nơi bị đơn người bị yêu cầu là cá
nhân cư trú, làm việc hoặc toà án nơi bị đơn,
người bị yêu cầu có trụ sở nếu họ là cơ quan,
tổ chức (điểm a khoản 1 Điều 39 BLTTDS).
Trong trường hợp nơi cư trú của bị đơn
và nơi có bất động sản (đất) trùng nhau thì
việc xác định thẩm quyền giải quyết tranh
chấp hợp đồng về quyền sừ dụng đất khơng
có vướng mắc. Tuy nhiên, trên thực tế trong
5 Điểm c khoản 1 Điều 39, điểm i khoản 1 Điều 40
BLTTDS năm 2015.

44

trường hợp nơi cư trú của bị đơn và nơi có
bất động sản ở hai quận, huyện hoặc tỉnh

khác nhau, có các quan điểm khác nhau về
việc xác định thẩm quyền theo lãnh thố đối
với tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng
đất. Quan điểm thứ nhất cho rằng6, tranh
chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất hoặc
tranh chấp về hợp đồng tín dụng và hợp
đồng thế chấp liên quan đến hợp đồng tín
dụng khơng phải là tranh chấp về bất động
sản nên việc xác định thẩm quyền của toà án
được xác định theo thứ tự: 1) Tồ án nơi cư
trú, làm việc hoặc có trụ sở của ngun đơn
(nếu có thỏa thuận); 2) Tồ án nơi hợp đồng
được thực hiện giải quyết; 3) Toà án nơi cư
trú, làm việc hoặc có trụ sở của bị đơn. Quan
điểm thứ hai cho rằng, việc xác định thẩm
quyền theo lãnh thổ đối VỚI tranh chấp hợp
đồng về quyền sử dụng đất cần căn cứ vào
đối tượng cụ thể của tranh chấp và hậu quả
pháp lí của hợp đồng về quyền sử dụng đất7.
6 Bản án số 31/2020/KDTM-ST ngày 27/10/2020
của Toà án nhân dân quận c, Thành phố H, về
tranh chấp Hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế
chấp giữa nguyên đơn là Ngân hàng s, trụ sở chính
số 25 Đ, phường p, quận Hoàn Kiếm, thành phổ Hà
Nội và bị đơn là Công ty N, trụ sở số 10, ngõ 387
V, phường N, quận cầu Giấy, thành phố Hà Nội,
tài sản thế chấp số 01 là toàn bộ quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất số 4, tờ bản
đồ số 01, có diện tích 395m2, tại địa chỉ thơn N6,
xã KI, huyện Đ, thành phố Hà Nội và tài sản số 02

là toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất tại thửa đất số 4, tờ bản đồ số 25, có diện tích
796m2 tại địa chỉ thơn Ql, xã B, huyện Đ, thành
phố Hà Nội. Vụ án trên do Tồ án nhân dân nơi bị
đơn có trụ sở - Toà án nhân dân quận CG, thành
phố Hà Nội giải quyết, an .
gov.vn, truy cập 10/9/2021.
7 Quyết định số 63/2020/DS-GĐT về tranh chấp hợp

TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 3/2022


NGHIÊN CỨU - TRA o ĐÔI

Quan điềm thứ hai là phù hợp với điểm c
khoản 1 Điều 39 BLTTDS năm 2015. Việc
xác định thẩm quyền theo lãnh thổ đối với
tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất
cần linh hoạt và phụ thuộc vào đối tượng
tranh chấp của hợp đồng, giải quyết hài hịa
u cầu bảo đảm cho tồ án có điều kiện giải
quyết tranh chấp tốt nhất và yêu cầu tạo điều
kiện thuận lợi cho bị đon tham gia tổ tụng.
Khi đối tượng tranh chấp của hợp đồng về
quyền sử dụng đất là ranh giới, vị trí, diện
tích, tình trạng pháp lí của thửa đất hay dần
đến việc phải đo đạc, xem xét tại chỗ, định
giá thửa đất, bàn giao đất... thì tồ án nơi có
đất có thẩm quyền giải quyết tranh chấp sẽ
thuận lợi cho toà án khi xác minh, thu thập

chứng cứ cũng như bảo đảm hiệu quả của
việc thi hành án dân sự. Trong trường hợp
đối tượng tranh chấp của hợp đồng về quyền
đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng quyền và
nghĩa vụ thực hiện giao dịch về bất động sản ngày
11/12/2020. Trong vụ án này bị đơn là ông T.V.L
cỏ nơi cư trú ờ Quận 3, đối tượng cùa hợp đồng
chuyển nhượng là quyền sử dụng đất ở Quận 2 và
tịa án có thẩm quyền giải quyết là Toà án nhân dân
Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh. Quyết định giám
đốc thẩm dân sự số 03/2020/DS-GĐT ngày
16/01/2020 của Hội đồng thẩm phán Toà án nhân
dân tối cao về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và yêu cầu huỷ giấy chứng nhận
quyền sử đụng đất. Nội dung vụ án như sau:
Nguyên đơn là ơng Hồ Văn H, có nơi cư trú tại
huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh ưanh
chấp với bị đơn là ơng N.T.Nh và và L.T.K.L, có
nơi cư trú tại Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh về
hợp đồng chuyển nhượng quyền sừ dụng đất tại xã
Long Thới, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí
Minh. Vụ án này do Tồ án nhân dân huyện Nhà
Bè (nơi có đối tượng tranh chấp là bất động sản)
giải quyết (Bản án dân sự sơ thẩm số 224/2016/DSST ngày 03/11/2020).

TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 3/2022

sừ dụng đất là các nghĩa vụ khác trong hợp
đồng thì tồ án có thẩm quyền giải quyết
tranh chấp sẽ là tồ án nơi cư trú, làm việc

hoặc có trụ sở của ngun đơn (nếu có thỏa
thuận) hoặc tồ án nơi hợp đồng được thực
hiện giải quyết (theo sự lựa chọn của nguyên
đơn) hoặc tòa án nơi cư trú, làm việc hoặc có
trụ sở của bị đơn.
2. Xác định người có quyền khởi kiện
và người có quyền và nghĩa vụ liên quan
khi quyết tranh chấp hợp đồng về quyền
sử dụng đất
- về người có quyền khởi kiện trong giải
quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng
đất: về nguyên tắc, chủ thể có quyền khởi
kiện vụ án dân sự là người có quyền và lợi
ích họp pháp bị xâm phạm hoặc tranh chấp8
nên các bên trong quan hệ hợp đồng về
quyền sử dụng đất là người có quyền khởi
kiện vụ án dân sự. Theo nguyên lí chung,
quyền lợi gắn với quan hệ pháp luật dân sự
chính là đối tượng của quyền khởi kiện. Đối
với các tố quyền đối nhân, do tính cách đối
nhân của nghĩa vụ thì ngồi trái chủ ra
khơng người nào có thể có u cầu đó đối
với người có nghĩa vụ. Cơ sở của tố quyền
đối nhân chính là quan hệ về nghĩa vụ, mà
trong đó bên có nghĩa vụ đã khơng thực hiện
nghĩa vụ của mình dẫn tới bên có quyền phải
“cầu viện’’ tới sự can thiệp của cơng lí để
buộc bên có nghĩa vụ phải thi hành nghĩa vụ
của họ9. Tuy nhiên, đối với trường họp một
8 Nguyễn Thị Hương, Khởi kiện vụ án dân sự Những vấn đề lí luận và thực tiễn, Luận án tiến sĩ

luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, 2019, tr. 35.
9 Trường Đại học Luật Hà Nội, Luật học Việt Nam Những vẩn đề đương đại, Nxb. Tư pháp, Hà Nội,
2019, tr. 483.

45


NGHIÊN CỨU - TRA o ĐƠI

người khơng trực tiếp tham gia quan hệ hợp
đồng nhưng họ lại là người bị ảnh hưởng bởi
quan hệ hợp đồng về quyền sử dụng đất thì
có quyền khởi kiện vụ án dân sự hay khơng
là vấn đề phát sinh trên thực tế và có các
quan điểm khác nhau. Chẳng hạn, Bản án
dân sự phúc thẩm số 18/DS-PT ngày
20/7/2016 của Toà án nhân dân tỉnh X tuyên
ông E phải trả cho bà F số tiền 400.000.000
đồng. Ngày 10/9/2016, ông E chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của mình cho bà G, hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa
ông E và bà G đã được công chứng. Tuy
nhiên, sau khi nhận được tiền từ bà G, ông E
không trả tiền cho bà F nên bà F đã làm đơn
yêu cầu thi hành án. Sau khi cơ quan thi
hành án dân sự có thẩm quyền xác minh ông
E không có tài sản nào khác để thi hành án,
bà F đã gửi đơn khởi kiện yêu cầu huỷ hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa
ông E và bà G. về tình huống này, căn cứ

Điều 186, 187 BLTTDS năm 2015 có thể
dẫn đến cách hiểu ,rằng do bà F không phải
là chủ thể của quan hệ hợp đồng mua bán
nhà nên bà F khơng có quyền khởi kiện yêu
cầu huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất giữa ông E và bà G.
Nếu hiểu chỉ những chủ thể tham gia vào
quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất là người có quyền và lợi ích hợp
pháp liên quan đến quan hệ hợp đồng nên
mới có quyền khởi kiện là hạn chế quyền
khởi kiện của các chủ thể. Dưới góc độ bảo
vệ quyền dân sự, bất kì người nào bị ảnh
hưởng bởi quan hệ dân sự do chủ thể khác
xác lập đều phải có quyền khởi kiện10*11
. Do
10 Trần Anh Tuấn, “Người tham gia tố tụng dân sự

46

đó, Cần giải thích quy định tại Điều 186
BLTTDS năm 2015 theo hướng tất cả các
chù thể cho rằng bị ảnh hưởng bởi quan hệ
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất giữa ơng E và bà c đều có quyền khởi
kiện. Bên cạnh đó, theo Điều 24 Nghị định
số 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015 của
Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn
thi hành một số điều của Luật Thi hành án
dân sự năm 2014 thì kể từ thời điểm bản án,

quyết định có hiệu lực pháp luật, nếu bà E
(người phải thi hành án) chuyển đổi, tặng
cho, bán, chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố
tài sản cho người khác (bà G) mà không sử
dụng khoản tiền thu được để thi hành án và
khơng cịn tài sản khác hoặc tài sản khác
khơng đủ để đảm bảo nghĩa vụ thi hành án
thì quyền sử dụng đất trong trường hợp này
vẫn bị kê biên, xử lí để thi hành án, trừ
trường hợp pháp luật có quy định khác theo
quy định tại khoản 1 Điều 75 Luật Thi hành
án dân sự. Bà F có quyền khởi kiện u cầu
tồ án có thẩm quyền tun bố hợp đồng
giữa ông E và bà G là vô hiệu1'. Hướng dẫn
này là phù hợp với khoản 2 Điều 125 BLDS
năm 2015, theo đó trường hợp xác lập giao
dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa
vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó
vơ hiệu. Vì vậy, theo quy định này, nếu
trong mối liên hệ giữa pháp luật tố tụng dân sự và
pháp luật dãn sự”, trong: Sự tương thích và mâu
thuẫn giữa pháp luật tố tụng dân sự và pháp luật
dân sự, Đề tài khoa học cấp cơ sở, Trường Đại học
Luật Hà Nội, 2018.
11 Điều 24 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày
18/7/2015 của Chính phù quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thi hành
án dân sự năm 2014.

TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 3/2022

NGHIÊN CỨU - THA o ĐÔI

người phải thi hành án dân sự chuyển dịch
tài sản của mình cho người thứ ba thông
qua giao dịch dân sự và người thứ ba đã
được xác lập quyền sở hữu đối với tài sản
đó thì giao dịch dân sự của người phải thi
hành án dân sự với người thứ ba vẫn có thể
bị tuyên vơ hiệu.
- về xác định người có quyền lợi, nghĩa
vụ liên quan trong giải quyết tranh chấp hợp
đồng về quyền sử dụng đất: Đối với tranh
chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất mà
đang do người khác trực tiếp quản lí, sử
dụng hoặc đang cho thuê, thế chấp tại ngân
hàng thì khi giải quyết vụ án, người đang
quản lí, sử dụng, đang thuê, ngân hàng đang
nhận thế chấp nhà, đất được xác định là
người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Trường hợp đối tượng tranh chấp là quyền
sử dụng đất mà đất tranh chấp có một phần
diện tích nằm trong giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất của bên thứ ba, ngoài giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho
nguyên đơn hoặc bị đơn thì phải xác định
bên thứ ba là người có quyền lợi, nghĩa vụ
liên quan. Trường hợp đất tranh chấp mà
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp

cho nguyên đơn hoặc bị đơn nhưng theo hồ
sơ địa chính trước đó do người khác kê khai,
đăng kí trên sổ mục kê hoặc sổ địa chính...
thì người kê khai, người đăng kí trên sổ mục
kê, sổ địa chính được xác định là người có
quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Trường họp
tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất
mà có u cầu tồ án huỷ giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đã cấp thì uỷ ban nhân
dân đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 3/2022

đất được xác định là người có quyền lợi,
nghĩa vụ liên quan12.
Trường họp tranh chấp hợp đồng về
quyền sử dụng đất mà quyền sử dụng đất
được cấp cho cho hộ gia đình thì việc đưa ai
vào tham gia tố tụng với tư cách là người có
quyền và nghĩa vụ liên quan cịn có các
quan điểm khác nhau. Quan điểm thứ nhất
cho rằng, phải căn cứ vào hộ khẩu tại thời
điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sừ
dụng đất để xác định các thành viên trong
hộ có tên trong hộ khẩu là người có quyền
lợi, nghĩa vụ liên quan13. Quan điểm khác
lại cho rằng, việc xác định ai là thành viên
hộ gia đình phải căn cứ vào hồ sơ cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất14. Trường
hợp cần thiết, toà án có thể yêu cầu uỷ ban
nhân dân có thẩm quyền cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất xác định thành viên
hộ gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất để làm căn cứ giải
quyết vụ án và đưa họ tham gia tố tụng với
tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên
quan. Khi giải quyết vụ án dân sự, ngoài
những người là thành viên hộ gia đình có
quyền sử dụng đất, tồ án phải đưa người
đang trực tiếp quản lí, sử dụng đất của hộ
gia đình, người có cơng sức đóng góp làm
tăng giá trị quyền sử dụng đất hoặc tài sản
12 Khoản 3 Điều 34 BLTTDS năm 2015.
13 Hướng dẫn số 32/HD-VKSTC ngày 26/8/2021 của
Viện kiểm sát nhân dân tối cao hướng dẫn một số
nội dung trong kiểm sát việc giải quyết các vụ án
tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sờ hữu nhà.
14 Cơng văn số Ĩl/2017/GĐ-TANDTC ngày 07/4/2017

của Tịa án nhân dân tối cao giải đáp một số vấn đề
nghiệp vụ (điểm 4 mục III).

47


NGHIÊN CỨU- TRAO ĐÔI

trên đất tham gia tố tụng với tư cách là
người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan15.
Quan điểm thứ hai hợp lí hơn bởi sổ hộ
khẩu chỉ là hình thức quản lí nhân khau

trong các hộ gia đình, có chức năng xác
định nơi thường trú hợp pháp của cơng dân.
Trong khi đó, hồ sơ cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, người đang trực tiếp
quản lí, sử dụng đất của hộ gia đình, người
có cơng sức đóng góp làm tăng giá trị
quyền sử dụng đất hoặc tài sản trên đất mới
là cơ sở để xác định ai là người có quyền và
nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất
đang tranh chấp.
3. Thời hiệu khỏi kiện tranh chấp họp
đồng về quyền sử dụng đất
Tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng
đất là một trường hợp cụ thể của tranh chấp
về họp đồng nên thời hiệu khởi kiện được áp
dụng theo thời hiệu khởi kiện tranh chấp về
hợp đồng. Căn cứ điểm d khoản 1 Điều 688
Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 thì khơng
phụ thuộc vào thời điểm xác lập quan hệ hợp
đồng, kể cả các hợp đồng xác lập trước ngày
01/01/2017 thời hiệu khởi kiện tranh chấp
hợp đồng về quyền sử dụng đất được xác
định như sau:
- Đối với trường hợp tranh chấp về
quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng thì thời
hiệu khởi kiện được áp dụng căn cứ Điều
429 BLDS năm 2015 và Điều 184 BLTTDS
năm 2015, theo đó thời hiệu khởi kiện để
yêu cầu tồ án giải quyết tranh chấp hợp
15 Cơng văn số 01/2017/GĐ-TANDTC ngày

07/4/2017 của Tòa án nhân dân tối cao giải đáp
một số vấn đề nghiệp vụ (điểm 4 mục III).

48

đồng về quyền sử dụng đất là 03 năm kể từ
ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải
biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị
xâm phạm. Tuy nhiên, khi giải quyết tranh
chấp trong trường hợp này, toà án chỉ áp
dụng thời hiệu khởi kiện khi đương sự có
yêu cầu áp dụng thời hiệu khởi kiện. Chẳng
hạn, vụ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sừ dụng đất ngày 24/9/2020 của Toà
án nhân dân huyện Tam Dương, tỉnh Vĩnh
Phúc. Theo nội dung vụ án này thì ngày
07/9/2016 bên chuyển nhượng (anh N.v. c,
chị B.T.K) và bên nhận chuyển nhượng (anh
Đ.V.B và chị N.T.T) giao kết hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo đó
bên chuyển nhượng chuyển nhượng cho bên
nhận chuyển nhượng đất vỡ hoang, địa chỉ
thửa đất ở thôn PC, xã Hướng Đạo, huyện
Tam Dương, tỉnh Vĩnh Phúc, đất này chưa
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dung
đất, giao dịch trên khơng có cơng chứng
hoặc chứng thực. Cuối tháng 5/2019, anh B,
chị T xây tường bao quanh để giữ đất thì
gia đình anh c ngăn cản khơng cho xây và
cho rằng không chuyển nhượng đất cho anh

chị nên hai bên đã xảy ra tranh chấp. Anh B,
chị T khởi kiện đề nghị tồ án cơng nhận
giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất
ngày 07/9/2016 giữa anh Đ.V.B, chị N.T.T
và anh N.v.c, chị B.T.K có hiệu lực, yêu
cầu anh c, chị K thực hiện hợp đồng là giao
đất đã chuyển nhượng. Khi giải quyết vụ án
này, Toà án nhân dân huyện Tam Dương đã
nhận định: “Trong vụ án này các đương sự
đều không đưa ra yêu cầu áp dụng thời
hiệu theo quy định tại Điều 184 BLTTDS
TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 3/2022


NGHIÊN CỨU - TRA o ĐÓI

năm 2015 nên đây là vụ án không áp dụng
thời hiệu”ỉ(>'.
- Đối với tranh chấp về yêu cầu tuyên bố
hợp đồng về quyền sử dụng đất vơ hiệu thì
thời hiệu khởi kiện được áp dụng theo Điều
132BLDS năm 2015.
- Theo Điều 155 BLDS năm 2015 thì đối
với các tranh chấp về quyền sở hữu, địi lại
tài sản, tồ án khơng áp dụng thời hiệu,
khơng phụ thuộc vào việc một bên hoặc các
bên có hay khơng có yêu cầu áp dụng thời
hiệu16
17. Do đó, trường hợp các đương sự kiện
đòi quyền sừ dụng đất theo hợp đồng về cho

thuê, cho mượn, cho ở nhờ, chuyến đổi,
chuyển nhượng... quyền sử dụng đất thì
khơng áp dụng thời hiệu khởi kiện. Thực tế
hiện nay, nhiều trường hợp, về bản chất là
các đương sự có tranh chấp về quyền và
nghĩa vụ theo hợp đồng về quyền sử dụng
đất nhưng do thời hiệu khởi kiện tranh chấp
đã hết nên đương sự đã căn cứ vào quy định
về thời hiệu kiện đòi tài sản, thay đổi yêu
cầu thành kiện đòi tài sản để khởi kiện vụ
án dân sự18.
Chẳng hạn, vụ án “kiện đòi tài sản là
quyền sử dụng đất cho ở nhờ” của Toà án
nhân dân huyện TL, tỉnh Hưng Yên. Theo
16 Bàn án số 12/2020/DSST ngày 24/9/2020 về tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
của Toà án nhân dân huyện Tam Dương, tinh Vĩnh
Phúc , truy cập
10/9/2020.
17 Công văn số 02/TANDTC-PC ngày 02/8/2021 cùa
Toà án nhân dân tối cao về giải đáp một số vướng
mắc trong xét xử (điểm 3 mục III).
18 Bàn án số 02/2020/DS-ST ngày 27/02/2020 của
Toà án nhân dân huyện TL, tỉnh Hưng Yên về
“Kiện đòi tài sản là quyền sử dụng đất cho ở nhờ”.

TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 3/2022

đơn khởi kiện và q trình tố tụng, nguyên
đơn bà L.T.M.Đ trình bày thì tài sản tranh

chấp là do các cụ ngoại của bà để lại, đã chia
cho bố mẹ bà. Sau đó, bố mẹ bà đã chia cho
bà và bà quản lí, sử dụng tồn bộ diện tích
thửa đất. Ơng Tr cũng là cháu của các cụ,
năm 1981 ông Tr đi bộ đội về, bà cho ông Tr
ở nhờ nhà đất nêu trên (không lập biên bản).
Tháng 3/2003, ơng Tr tự ý bán tồn bộ thửa
đất cho gia đình bà N.T.X và ơng P.V.H là
hàng xóm với giá 30.000.000 đồng, có giấy
tờ viết tay. Bà đã có đơn đề nghị các cấp
chính quyền giải quyết buộc ông Tr phải trả
lại đất cho bà nhưng ông Tr khơng chấp nhận
nên bà khởi kiện u cầu Tồ án giải quyết
buộc ông Tr phải trả lại bà nhà đất bà đã cho
ở nhờ. Vụ án này đã qua các cấp xét xử: Bản
án dân sự sơ thẩm số 04/2013/DSST ngày
24/12/2013 do Toà án nhân dân huyện TL xét
xử; Bản án phúc thẩm số 38/2014/DSPT ngày
21/7/2014 của Toà án nhân dân tỉnh
Hưng Yên; Quyết định giám đốc thẩm số
89/2017/DS-GĐT ngày 15/9/2017, Uỷ ban
thẩm phán Toà án nhân dân cấp cao đã tuyên
huỷ toàn bộ bản án dân sự phúc thẩm và bản
án dân sự sơ thẩm, giao hồ sơ vụ án cho Toà
án nhân dân huyện TL xét xử lại sơ thẩm
theo đúng quy định pháp luật. Ngày
27/02/2020, Toà án nhân dân huyện TL đã
xét xử sơ thẩm lần 2 vụ án trên.
Có thể thấy, bản chất pháp lí của vụ án
trên là tranh chấp về hợp đồng cho mượn

đất giữa bà Đ và ông Tr, huỷ hợp đồng
chuyển nhượng quyền sừ dụng đất giữa ông
Tr và bà X, ông H. Tuy nhiên, nếu các
đương sự khởi kiện tranh chấp về hai hợp
49


NGHIÊN cúv - TRA o ĐỚI

đồng nêu trên thì thời hiệu khởi kiện theo
Điều 429 BLTTDS năm 2015 đã hết (nếu
đương sự yêu cầu áp dụng thời hiệu khởi
kiện trước khi toà án ra bản án, quyết định
sơ thẩm). Do đó, nếu đương sự thay đổi yêu
cầu khởi kiện là kiện đòi tài sản là quyền sử
dụng đất cho ở nhờ thì tồ án sẽ khơng áp
dụng thời hiệu khởi kiện./.
TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Nguyễn Thị Hương, Khởi kiện vụ án dân
sự - Những vẩn đề lí luận và thực tiễn,

Luận án tiến sĩ luật học, Trường Đại học
Luật Hà Nội, 2019.
2. Trần Anh Tuấn, ‘‘Người tham gia tổ tụng
dân sự trong mối liên hệ giữa pháp luật
tổ tụng dân sự và pháp luật dân sự”,
trong: Sự tương thích và mâu thuẫn giữa
pháp luật tổ tụng dân sự và pháp luật dân
sự, Đề tài khoa học cấp cơ sở, Trường

Đại học Luật Hà Nội, 2018.
3. Trường Đại học Luật Hà Nội, Luật học
Việt Nam - Những vấn đề đương đại, Nxb.
Tư pháp, Hà Nội, 2019.

MỘT SỐ VÁN ĐỀ CẦN TIẾP TỤC NGHIÊN cứu ĐẺ HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH
CỦA PHÁP LUẬT VÈ BẢO LƯU QUYỀN SỞ HỮU (tiếp theo trang 40)

- Bên nhận bảo lưu (bên bán) có quyền
kiểm sốt việc lưu thông tài sản của bên
mua đối với tài sản đã nhận trong thời gian
bên mua chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ
thanh tốn;
- Bên bảo lưu (bên mua) khơng được xác
lập quyền sở hữu đối với tài sản mua khi
chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán;
- Bên bảo lưu (bên mua) không được bán
tài sản mua, dùng tài sản mua để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ khi chưa thực hiện đầy đủ
nghĩa vụ thanh toán./.
TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Đồn Thị Phương Diệp, “Bản chất pháp lí
của hợp đồng mua bán tài sản với các
thỏa thuận đặc biệt”, Tạp chí Nghiên cứu
lập pháp, số 02+03 (258+259), tháng
2/2014.
2. Đỗ Văn Đại, “Vật quyền bảo đảm: Kinh
50

nghiệm của nước ngoài cho Việt Nam”,
Tạp chí Khoa học pháp lí Việt Nam, số
01(86)72015.
3. Hồ Quang Huy, “Nhận diện khía cạnh
pháp lí về bảo lưu quyền sở hữu và cầm
giữ tài sản”, Tạp chí Tồ án nhân dân
điện tử, />phap-luat/nhan-dien-khia-canh-phap-lycua-bien-phap-bao-luu-quyen-so-huucam-giu-tai-san-trong-blds-nam-2015
4. Nguyễn Văn Hợi, “Tính chất bảo đảm
trong biện pháp bảo lưu quyền sở hữu”,
Kỉ yếu Hội thảo khoa học: Chế định các
biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
trong Bộ luật Dân sự năm 2015, Trường
Đại học Luật Hà Nội, ngày 26/12/2017.
5. Phạm Văn Tuyết, Lê Kim Giang (Chủ
biên), Hoàn thiện chế định bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự, Nxb. Dân trí, Hà
Nội, 2015.
TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 3/2022